物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)財務(wù)管理

1、物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)財務(wù)管理近幾年來,我國物業(yè)行業(yè)開展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的開展機(jī)遇,但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn),因此財務(wù)管理相比擬于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的開展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的特點(diǎn)1、物業(yè)公司的財務(wù)管理表達(dá)于綜合性的管理隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷開展,物業(yè)管理與一般的效勞行業(yè)相比有其明顯的個性,它提供的是全天候、不連續(xù)、多方位、多層次的過程性效勞產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是消費(fèi)與消費(fèi)同時開場、同時完畢。所以,物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密

2、集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化程度的不斷進(jìn)步,現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財務(wù)管理,在管理上已經(jīng)廣泛實(shí)行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)動態(tài)分析方法、加強(qiáng)預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;通過計算機(jī)的應(yīng)用和分析,實(shí)行數(shù)字化管理,從而使財務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng),財務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。2、物業(yè)公司的財務(wù)管理浸透到企業(yè)管理的方方面面物業(yè)管理效勞有別于社會公共效勞和個體效勞,是一種同時帶有社區(qū)公共效勞和個體效勞特征的群體性效勞,企業(yè)從事消費(fèi)經(jīng)營活動,須擁有一定數(shù)量的資金,這是企業(yè)進(jìn)展各種經(jīng)營活動的基矗從提供效勞、支付人員工資,到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、

3、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的本錢支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)效勞費(fèi),開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金,沒有資金做根底,任何部門的活動都不能進(jìn)展;每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出,從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見,物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛,企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面根本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個工程必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。3、物業(yè)公司的財務(wù)管理的其他方面特點(diǎn)(1)由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及消費(fèi)活動也與銷售活動無關(guān),大多數(shù)情

4、況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理效勞,其資金運(yùn)動過程及形式必然相對簡單,從而決定了財務(wù)核算對象相對簡單。(2)物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)視不僅來自企業(yè)自身,還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等,使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)視更為全面。(3)物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。二、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理現(xiàn)狀1、管理者缺乏現(xiàn)代理財觀念,不重視本錢管理工作傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā),誰管理的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理開場走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭?/p>

5、能化。但長期以來,受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位,沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財務(wù)管理工作,人、財、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi),致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財觀和本錢核算觀。2、內(nèi)部財務(wù)控制不標(biāo)準(zhǔn)總體來說,我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)控制不夠標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理公司還沒有完好的財務(wù)管理方法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡單,并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財務(wù)制度,這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會計根底

6、管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目,這不僅不利于公司及時的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況,而且會計信息也不能得到真實(shí)的反映。3、資金管理的力度不夠資金缺乏和籌資才能差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題,物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理效勞費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊資本較少,資本實(shí)力有限,土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信譽(yù)保證,所以難以獲得銀行貸款。4、財務(wù)報表過于籠統(tǒng),無法滿足各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)

7、會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供應(yīng)業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供應(yīng)業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各工程本錢費(fèi)用明細(xì)表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供應(yīng)公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信譽(yù)檔案等各種財務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計方法獲取,耗時耗力,且容易出現(xiàn)過失,無法滿足內(nèi)部管理的需要。三、完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理的建議1、強(qiáng)化本錢觀念,建立財務(wù)本錢分析控制制度物業(yè)管理作為效勞性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是本錢管理,因?yàn)槠渥钪匾谋惧X支出是人工本錢和管理費(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員本

8、錢控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財務(wù)管理和本錢控制目的,進(jìn)步全員本錢素質(zhì)和意識,使所有單位和部門都重視本錢。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工本錢。同時還要通過職業(yè)道德及效勞技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來進(jìn)步工作質(zhì)量和效率。2、要全面展開財務(wù)分析,保證資金合理運(yùn)用物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi),另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。假如企業(yè)想從中獲取利潤,使得企業(yè)開展壯大,就要對企業(yè)進(jìn)展有效的財務(wù)分析,保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財務(wù)分析就是以物業(yè)

9、企業(yè)的報表為根據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況,理解公司一定時期的資產(chǎn)、負(fù)債程度,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在開展壯大時需要投資籌資,企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時理解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金本錢。其次,財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的上下是企業(yè)管理才能的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率,及時理解企業(yè)的運(yùn)作情況,要對企業(yè)的財務(wù)制度進(jìn)展檢查,以有效防范經(jīng)營風(fēng)險,健全財務(wù)控制,保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。最后,企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)展利

10、益分配,就要對企業(yè)的獲利才能進(jìn)展評價,贏利多少不僅跟自身有關(guān)系,而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此,對企業(yè)贏利才能的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力才能及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中,要重視財務(wù)預(yù)測與方案,現(xiàn)今市場競爭尤為劇烈,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進(jìn)展預(yù)測、對本錢進(jìn)展預(yù)算,以及對利潤進(jìn)展預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、進(jìn)展科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠根據(jù)。3、加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理物業(yè)管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用,所以資

11、金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時,加強(qiáng)資金有方案及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理工程上,增加資金使用的透明度。另外,進(jìn)展科學(xué)的投資決策,積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資形式,盡可能地采用中短期投資,揚(yáng)長避短,在科學(xué)合理的投資形式下,加強(qiáng)投資工程的可行性研究和論證。同時,加強(qiáng)工程投資施行過程中的控制和管理,搞好監(jiān)視工作。4、建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合本身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求,制定標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的?財務(wù)管理方法?。同時,還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度,配以與財務(wù)管理有關(guān)的分支管理方法,如?

12、收費(fèi)員管理方法?,?預(yù)售電費(fèi)系統(tǒng)工作規(guī)那么?,?空置房、報停房管理方法?,?兼職收費(fèi)員管理方法?,?物資采購管理方法?等等;制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo);并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務(wù)資料進(jìn)展日常核對;對小區(qū)的收入進(jìn)展定期、不定期的檢查監(jiān)視。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完好、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部財務(wù)管理制度,才能充分落實(shí)好理財自主權(quán),形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財務(wù)核算和財務(wù)管理要求的財務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制,才能標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的財務(wù)行為,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的安康有序開展。5、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理必須建立標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)根底工作物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展經(jīng)營決策、和國際物業(yè)管理接軌、并謀求更大開展的重要數(shù)據(jù)支持,是企業(yè)降低效勞本錢、獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一,也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)開展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)開展政策的重要根據(jù)。而真實(shí)、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時、完好的財務(wù)信息需要標(biāo)準(zhǔn)的、科學(xué)的財務(wù)管理根底工作做保障。(1)加強(qiáng)對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法;二是要明確簽署、傳遞、聚集、反愧保管原始記錄的要求;三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制,確保原始記錄的真實(shí)、完好、正確、及時,健全財務(wù)核算資料。(2)加強(qiáng)對定額管理的管理,制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時定額及考核方法。(3)嚴(yán)格規(guī)