光明新區(qū)社區(qū)股份公司集體用地交易

1、 光明新區(qū)社區(qū)股份公司集體用地交易實施細則（征求意見稿）第一章 總則第一條 為規(guī)范光明新區(qū)社區(qū)股份公司集體用地（以下簡稱“集體用地”）交易行為，引導(dǎo)社區(qū)科學(xué)、集約、高效利用集體用地，保障社區(qū)股份公司及股東的合法權(quán)益，根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)股份公司條例、深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知（深府2011198號）、中共深圳市委辦公廳 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于建立健全股份合作公司綜合監(jiān)管系統(tǒng)的通知（深辦字201655號）、光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合新區(qū)實際，制定本實施細則。第二條 本實施細則所稱集體用地

2、包括社區(qū)股份公司合法取得土地使用權(quán)的非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地和土地整備利益統(tǒng)籌留用地等。第三條 本實施細則所稱集體用地交易項目包括：集體用地自主開發(fā)，集體用地合作開發(fā)（含城市更新）等項目。（一）集體用地自主開發(fā)項目是指社區(qū)股份公司自主規(guī)劃、投資、建設(shè)、運營并自行組織實施的集體用地開發(fā)建設(shè)和城市更新項目。（二）集體用地合作開發(fā)是指社區(qū)股份公司通過引進其他市場主體合作開發(fā)或以土地作價入股共同成立公司等方式實施的集體用地開發(fā)建設(shè)（包括參與城市更新合作）。 第四條 集體用地開發(fā)和交易應(yīng)遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規(guī)的原則，以確保集體資產(chǎn)的保值增值和維護公司全體股東的合法

3、權(quán)益為前提，鼓勵有實力、有條件的社區(qū)股份公司自主開發(fā)集體用地或自主實施城市更新項目。第五條 集體用地交易活動，應(yīng)當(dāng)通過光明新區(qū)公共資源交易中心的集體資產(chǎn)交易平臺進行，并通過公開招標、競爭性談判等方式選擇交易對象或合作方。第六條 新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門、辦事處集體資產(chǎn)管理部門和新區(qū)公共資源交易中心分別按照光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法和本實施細則的規(guī)定，履行對社區(qū)股份公司集體用地交易的監(jiān)管職責(zé)并為交易提供平臺服務(wù)。第七條 集體用地開發(fā)和交易項目應(yīng)經(jīng)社區(qū)股份公司董事會、集體資產(chǎn)管理委員會、監(jiān)事會（以下簡稱“三會”）表決通過和社區(qū)黨委研究同意后報辦事處審批同意，經(jīng)股東大會表決通過后（

4、參與城市更新的，還需滿足深圳市城市更新辦法深圳市城市更新辦法實施細則等市、區(qū)城市更新相關(guān)規(guī)定，下同），按照有關(guān)程序辦理相關(guān)交易手續(xù)，具體操作流程按本細則相關(guān)規(guī)定辦理。 第二章 集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）第八條 社區(qū)股份公司集體用地自主開發(fā)（含自主實施城市更新）項目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項目論證。社區(qū)股份公司董事會應(yīng)委托具有資質(zhì)的第三方機構(gòu)對集體用地自主開發(fā)進行項目可行性研究，形成可行性分析報告，主要內(nèi)容包括項目土地物業(yè)權(quán)屬狀況分析、項目初步規(guī)劃和設(shè)計、項目公共配套設(shè)施、項目投資估算與資金籌措、項目開發(fā)建設(shè)進度安排等相關(guān)情況。其中，項目公共配套設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)按土地規(guī)劃建設(shè)相關(guān)

5、規(guī)定進行完善。經(jīng)社區(qū)股份公司“三會”表決通過和社區(qū)黨委研究同意后，對項目進行立項。（二）項目公示。將項目主要事項在社區(qū)內(nèi)張榜公示，公示期不得少于15日。公示內(nèi)容包括項目基本情況、可行性分析報告、項目投資測算、資金來源、項目預(yù)期收益等。（三）項目審核。社區(qū)股份公司將項目整體資料報辦事處審核。（四）民主決策。公示期滿無異議或異議不成立的，召開公司股東大會對項目可行性及相關(guān)事項進行表決。表決時應(yīng)請辦事處集體資產(chǎn)管理部門派人現(xiàn)場監(jiān)督，并聘請公證機構(gòu)對會議召開和表決情況進行公證。（五）項目備案。辦事處集體資產(chǎn)管理部門應(yīng)在股東大會表決通過后，將項目有關(guān)材料報新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案。第九條 集體用地自主開

6、發(fā)（含自主實施城市更新）項目報辦事處審核，報新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門備案應(yīng)提交下列資料：（一）項目審查或備案申請報告（內(nèi)容包括：項目基本情況、公司內(nèi)部對項目的表決情況、其他須說明的情況）；（二）項目可行性分析報告；（三）項目公示的照片；（四）公司“三會”、股東大會決議及公證機構(gòu)公證書；（五）項目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場照片； （六）新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門、辦事處認為應(yīng)提交的其他資料。第三章 集體用地合作開發(fā)第十條 社區(qū)股份公司集體用地合作開發(fā)，可采用公開招標和競爭性談判等方式引進合作方。第十一條 以集體用地為主的城市更新項目（城市更新項目拆除用地范

7、圍內(nèi)集體用地比例50%），須通過新區(qū)交易平臺采用公開招標、競爭性談判等方式擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)；非集體用地為主的城市更新項目（城市更新項目拆除用地范圍內(nèi)集體用地比例50%），須通過集體資產(chǎn)交易平臺采用單一來源談判方式選擇開發(fā)企業(yè)。第十二條 集體用地合作開發(fā)公開招標交易應(yīng)遵循如下步驟程序：（一）前期研究立項。社區(qū)股份公司董事會應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性分析報告，經(jīng)社區(qū)股份公司“三會”表決通過和社區(qū)黨委研究同意后，項目予以立項。（二）進行資產(chǎn)評估并制定項目方案。項目立項后，社區(qū)股份公司董事會應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對交易項目進行資產(chǎn)評估；并根據(jù)可行性分析和

8、資產(chǎn)評估結(jié)果，制定項目方案，方案需明確合作方資質(zhì)要求、交易及分成方式、搬遷補償安置方案；資產(chǎn)評估報告、項目方案需報社區(qū)股份公司“三會”表決通過。（三）項目公示。將可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告和項目方案在集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺、社區(qū)股份公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日，征集社區(qū)民意情況。（四）報辦事處提出意見。社區(qū)股份公司應(yīng)將項目方案、國土部門核發(fā)的用地批復(fù)或用地方案圖等權(quán)屬證明、可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告等有關(guān)材料一并報辦事處，辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。（五）股東大會表決。經(jīng)辦事處同意后，召開股東大會進行表決。決議過程須進行公證，并經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門現(xiàn)場監(jiān)督。股東大會決

9、議應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.資產(chǎn)評估的表決結(jié)果；2.項目方案的表決結(jié)果；3.對選擇進行公開招標交易方式的表決結(jié)果，并接受項目公開招標交易結(jié)果的表決結(jié)果。研究和表決須符合深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定（深府2011198號）第十條規(guī)定。（六）入場公開招標交易。按照光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法、深圳市土地交易市場管理規(guī)定、深圳市政府進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見等文件規(guī)定，在集體資產(chǎn)交易平臺交易。（七）公示。公開招標交易結(jié)果應(yīng)在集體資產(chǎn)交易平臺、集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺、社區(qū)股份公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日。（八）社區(qū)股

10、份公司應(yīng)將項目公開招標交易結(jié)果及相關(guān)資料報辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案，并由辦事處抄報新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。相關(guān)資料包括：項目方案、國土部門核發(fā)的用地批復(fù)或用地方案圖等權(quán)屬證明、可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、招標文件、股東大會決議、中標通知書以及辦事處集體資產(chǎn)管理部門要求的其他有關(guān)資料。第十三條 集體用地合作開發(fā)競爭性談判交易應(yīng)遵循如下步驟程序：（一）前期研究立項。社區(qū)股份公司董事會應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性分析報告，經(jīng)社區(qū)股份公司“三會”表決通過和社區(qū)黨委研究同意后，項目予以立項。（二）進行資產(chǎn)評估并制定項目方案。項目立項后，社區(qū)股份公司董事會應(yīng)委托具有

11、相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對交易項目進行資產(chǎn)評估；并根據(jù)可行性分析和資產(chǎn)評估結(jié)果，制定項目方案，方案需明確合作方資質(zhì)要求、交易及分成方式、搬遷補償安置方案；資產(chǎn)評估報告、項目方案需報社區(qū)股份公司“三會”表決通過。（三）項目公示。將可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告和項目方案在集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺、社區(qū)股份公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日，征集社區(qū)民意情況。（四）篩選意向單位。社區(qū)股份公司根據(jù)項目方案需求選定擬談判對象后報“三會”審議通過。（五）報辦事處提出意見。社區(qū)股份公司應(yīng)將項目方案、國土部門核發(fā)的用地批復(fù)或用地方案圖等權(quán)屬證明、可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、擬談判對象名單等有關(guān)材料一并報辦

12、事處，辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。（六）股東大會表決。經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門研究同意后，召開股東大會進行表決。決議過程須進行公證，并經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門現(xiàn)場監(jiān)督。股東大會決議應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.資產(chǎn)評估的表決結(jié)果；2.項目方案的表決結(jié)果；3.對選擇競爭性談判方式確定合作方并與其進行項目合作的表決結(jié)果；4.對擬談判對象名單的表決結(jié)果;5.對是否接受項目競爭性談判交易結(jié)果的表決結(jié)果。研究和表決須符合深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定（深府2011198號）第十條規(guī)定。（七）發(fā)布公告。社區(qū)股份公司通過集體資產(chǎn)交易平臺進行公告。（八）競爭性談判。通過集體

13、資產(chǎn)交易平臺，競爭性談判小組針對已通過資質(zhì)研究的談判對象，開展競爭性談判，談判結(jié)果產(chǎn)生后報公司“三會”審議同意。競爭性談判小組按光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生。（九）公示。談判結(jié)果應(yīng)在集體資產(chǎn)交易平臺、集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺、社區(qū)股份公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日。（十）社區(qū)股份公司應(yīng)將項目競爭性談判結(jié)果及相關(guān)資料報辦事處集體資產(chǎn)管理部門審核，并由辦事處上報新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門審批。相關(guān)資料包括：項目方案、國土部門核發(fā)的用地批復(fù)或用地方案圖等權(quán)屬證明、可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、招標文件、股東大會決議、中標通知書以及辦事處集體資產(chǎn)管理部門要求的其他有

14、關(guān)資料。第十四條 集體用地合作開發(fā)涉及城市更新的，有關(guān)土地合作開發(fā)交易程序應(yīng)在城市更新項目完成規(guī)劃審批后啟動。社區(qū)股份公司在進行土地合作開發(fā)時，經(jīng)公司“三會”表決通過，可根據(jù)需要委托具有相關(guān)資質(zhì)和實力的專業(yè)公司或機構(gòu)提供項目前期服務(wù)。通過合作開發(fā)交易程序選擇合作方時，在同等條件下，可優(yōu)先選擇提供前期服務(wù)的公司或機構(gòu)。第四章 監(jiān)督管理第十五條 健全利益回避和風(fēng)險防控機制。股份公司不得將土地合作開發(fā)項目直接發(fā)包給董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會成員及其直系親屬控股或參與經(jīng)營的企業(yè)。董事會、監(jiān)事會和集體資產(chǎn)管理委員會成員不得私下透露未公開信息給意向合作方或與其達成某種協(xié)議，不得從事與公司利益有沖突的經(jīng)濟活動。 第十六條黨政機關(guān)工作人員違反本辦法相關(guān)規(guī)定，在集體用地交易過程中存在收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守等違法違紀行為的，依照有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的黨紀政紀處分。涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。 社區(qū)股份公司有關(guān)人員違反本辦法規(guī)定進行集體用地交易的，由相關(guān)部門視情節(jié)輕重對相關(guān)責(zé)任人員依照有關(guān)規(guī)定處理。對其取得的不正當(dāng)經(jīng)濟利益，依法予以沒收、追繳或者責(zé)令退賠；造成國家、集體損失的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。構(gòu)成違法犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究其刑事責(zé)任。 第十七條在集體用地交易過程