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文檔簡介

1、休閑農莊項目策劃報告第一篇市場調查報告總體市場背景隨著 中 國 社會經濟 的發(fā) 展 ,人 們 生活水平有 了 很大 的 提高 。尤 其是 北京 、上 海、 廣 州 等 地 的 發(fā) 展 速 度 更 是 高 于 全 國 平 均 水 平 , 其 中 上 海 市 2009 年 的 人 均 GDP 已 達 到 7642 美 元 。在 滿 足 了 物 質 生 活 的 需 求 之 后 ,人 們 開 始 更 多 的 考 慮 怎 樣 提 高 自 己 精 神生活水平。旅游成為人們獲取知識和休閑娛樂的主要方式。近幾年來,隨著需求 的增加,上海旅游經濟獲得了快速發(fā)展。2009 年 ,上 海 旅 游 行 業(yè) 取 得 良

2、 好 業(yè) 績 。全 年 接 待 入 境 旅 游 者 萬 人 次 ,外 匯 收 入 達 億美 元 , 分別 比上 年增 長 % 和 % ; 接 待 國 內 旅 游者 8761 萬 人次 , 年 增長 % , 國 內 旅 游 收 入 億 元 ,比 上 年 增 長 % ;旅 游 總 收 入 億 元 ,比 上 年 增 長 % ;旅 游 產 業(yè) 增 加 值 億 元 ,占 全 市 GDP 比 重 的 6% ,比 上 年 增 加 個百 分 點 。上 海 旅 游企 業(yè)在 13 個 國 家 和 地 區(qū) 設 立 20 余 個 境 外 窗 口 。全 年 有 200 余 個 大 型 國 際 性 會 展 在 滬 舉 辦

3、 。中 國 國 際 旅 游 交 易 博 覽 會 吸 引 來 自 46 個 國 家 和 地 區(qū) 的 參 展 商 和 1500 余 名 海 外 客 商 。 參 加 旅 游 節(jié) 的 中 外 游 客 和 市 民 達 600 余 萬 人 次 , 3 個 黃 金 周 接 待 國 內 游 客 950 萬 人 次 , 國 內 旅 游 收 入 億 元 , 比 上 年 增 長 16% 。 上 海 旅 游 節(jié) 、 黃 金 周 等 節(jié) 慶 假 日 旅 游 已 成 為 帶 動 相 關行業(yè)發(fā)展和消費全面趨旺的新型經濟形態(tài)。會展旅游、商務考察旅游、休閑度假 旅游構 成都市旅游 的 主體 內 涵 并逐 步 形成旅游 經濟新的

4、 增長 點 。至 年 底 ,全 市共有 3 個 旅 游 集 散 站 ,開 設 66 條 旅 游 線 路 ,通 往 市 內 外 150 余 個 景 區(qū) (點 ) ,出 游 人 數(shù) 比 上 年增長%。 歷年累計完成道路 交通標志 約 637 塊 (套 ), 旅游團 隊泊車點 13 處。 區(qū)域市場分析崇 明 島是 我 國 第三 大島 ,也 是世 界上 最大 的 河 口 沖積 島 嶼 。該 島位于萬 里長江入 ??冢姝h(huán)江,一面臨海。東瀕浩瀚東海,南與上海市寶山區(qū)、浦東新區(qū)及江蘇 省太倉市隔水相望,西接滾滾長江,北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面 積 1200 多 平 方 公 里 ,東 西 長

5、 76 公 里 ,南 北 寬 13 至 18 公 里 。島 上 地 勢 平 坦 ,無 山 崗 丘 陵 , 西 北 部 和 中 部 稍 高 , 西 南 部 和 東 部 略 低 。 90% 以 上 的 土 地 標 高 ( 以 吳 淞 標 高 0 米為參照)在 3.21 米至 4.20 米之間 。崇 明 島在東經 121 0930 至 121 5400 , 北 緯 31 2700 至 37 5115 的 位 置 上 , 地 處 北 亞 熱 帶 , 氣 候 溫 和 濕 潤 , 日 照 充 足 , 四季分明。島上水土潔凈,空氣清新。崇 明 的 規(guī) 劃 目 標建成國際高標準的以森林、水系、濕地、田園風光為

6、主體的森林花園島。根 據(jù) 規(guī) 劃 , 該 島 森 林 面 積 將 達 到 600 平 方 公 里 , 約 等 于 上 海 市 中 心 城 區(qū) 的 面積大小,森林覆蓋率超過新加坡和加拿大等世界一流綠化地區(qū)。在全島水系整治 方面, 將形成 “一環(huán)五湖二十九河” 的全覆蓋格局, “林溪間雜” 將成為崇明自然 環(huán)境的標志性特征。島嶼東灘、北灘等一系列海涂濕地和島上的田地苗圃共同形成 島嶼整體的田園風光。建成 國 際示范性 的生 態(tài)環(huán)境維護 、生 態(tài)產 業(yè)升級、生 態(tài)文化 培育 、生 態(tài)居住高 檔的生態(tài)住區(qū)島。崇明島將建立高標準的東灘國際濕地公園,建設東灘示范性的東亞最大的 候鳥保護區(qū),以維護生物多樣性

7、和維持生物圈的完整性。島上城鄉(xiāng)居民的傳統(tǒng)生產和生活方式及價值觀念正在向環(huán)境友好、資源高 效、系統(tǒng)和諧的生態(tài)文化轉型。生態(tài)村、生態(tài)鎮(zhèn)和生態(tài)社區(qū)的建設也正在走上軌道, 崇 明 全 島 或 部 分 地 區(qū) 正 努 力 成 為 聯(lián) 合 國 環(huán) 境 規(guī) 劃 署 的 “ 全 球 500 佳 ” 評 選 的 亮 點 地 區(qū)。將崇明島建成國際先導性的假日休閑、運動娛樂、療養(yǎng)培訓、會議會展為主 體的旅游度假島。借助崇明良好的生態(tài)環(huán)境和豐富的土地資源,引進一系列世界級主題樂園,作為崇明建設世界級旅游度假島的龍頭項目結合良好的自然環(huán)境,推進森林型度假中心、療養(yǎng)基地、會議中心、旅游賓館以 及大型的公共高爾夫球場、 體

8、育馬場和特色游樂設施、 運動健 身場所的建 設,適度發(fā) 展國際性的休閑度假別墅區(qū),為上海進 一步走向國際化和富裕社會 化提供 假日休閑、 高檔居住 、 游樂運動的必備空間, 成為最適宜旅游休 閑和度假居住的 “海上花園” 之一。將崇明建成國際聞名的以吸引跨國企業(yè)總部辦公服務、科技研發(fā)、國際教育、 咨詢論壇以及國際或洲際組織集中布局的科技研創(chuàng)島吸引國內外追求綠色辦公區(qū)位的大型企業(yè)將辦公服務總部或研發(fā)中心落戶 崇 明 。吸 引 國 際 名 牌 和 成 規(guī) 模 的 教 育 機 構 在 崇 明 創(chuàng) 建 國 際 教 育 園 區(qū) 與 科 技 創(chuàng) 新 園 區(qū) 。 吸引各類國際咨詢論壇或主題展覽會落戶崇明,舉

9、辦以崇明為固定基地的具有國際 影響的重要國際會議或咨詢論壇。爭取成為上海或中國沿海地區(qū)的國際或洲際組織 機 構 集 中 地 。使 崇 明 成 為 上 海 科 教 興 市 的 產 業(yè) 化 基 地 之 一 ,成 為 上 海 世 界 級 城 市 的 國際交往活動區(qū)之一。項 目 區(qū) 位 研 究本 項 目 屬 于 崇 東 地 塊 。 此 地 塊 位 于 全 島 東 端 ,規(guī) 劃 中 的 崇 明 越 江 通 道 東 側 ,由 東 灘濕地、候鳥自然保護區(qū)、上實生態(tài)園區(qū)和上海一城九鎮(zhèn)序列中的陳家鎮(zhèn)組成,面 積 約 180 平 方 公 里 。東灘濕地、候鳥自然保護區(qū)、上實生態(tài)園區(qū)共同構成了東灘地區(qū)。該地區(qū)地勢平

10、 坦 ,海 拔 在 4.2 米 以 下 。該 地 區(qū) 三 面 環(huán) 水 , 北 臨 長 江 口 北 支 水 道 末 端 ,南 臨 北 港 水 道 , 東臨長江入??凇iL江下瀉的大量泥沙在東灘地區(qū)淤積,形成大面積自然濕地。東 灘 土 地 總 面 積 為 8468.7 公 頃 ,由 團 結 沙 、東 旺 沙 、東 旺 沙 外 側 新 圍 墾 灘 涂 三 部 分 組 成圍墾后,大部分原有自然濕地轉變?yōu)檗r田、魚塘、人工溝渠等人工濕地。相當數(shù) 量的蘆葦濕地也同時存在。因此,東灘地區(qū)保留了主要的自然地形。本地區(qū)屬北亞 熱帶海洋性氣候,氣候溫和濕潤,四季分明。東灘以有機農業(yè)為主要產業(yè),其主要產品包括糧、棉、油

11、、蔬萊、花卉、林木、 瓜果、藥材、畜禽以及淡海水水產品,是全國最大的天然蟹苗、鰻苗基地。東 灘 的 交 通 不 甚 發(fā) 達 ,有 陳 海 公 路 連 接 團 結 沙 與 陳 家 鎮(zhèn) ,東 灘 地 區(qū) 內 部 還 布 設 了 其他次級道路 。 與外 界的 交通聯(lián)系 主 要 由 公交 公司 開通 的 陳 白 線 ( 陳 家鎮(zhèn) 團 結 沙 ) 以 及 堡 陳 線 ( 堡 鎮(zhèn) 團 結 沙 ) 來 承 擔 。陳家鎮(zhèn)位于崇明島東端,東與上海實業(yè)集團公司開發(fā)建設的現(xiàn)代化農業(yè)園區(qū)毗鄰 , 西與中興鎮(zhèn) 隔河相望 , 是未來滬崇蘇越 江通道登陸所在地。 人口 56800 人 , 鎮(zhèn) 域 面 積 平 方 公 里 ,

12、 其 中 耕 地 面 積 64100 畝 , 人 均 擁 有 耕 地 畝 。 行 政 覆 蓋 水 域 面 積 為 平 方 公 里 。 全 鎮(zhèn) 共 有 1 個 居 委 會 , 38 個 行 政 村 , 4 個 水 產 養(yǎng) 殖 場 , 2 個 市 級 奶 牛 健 康場。陳家鎮(zhèn)擁有較為雄厚的工業(yè)基礎 。 通過近 20 年的努力 , 初步形成了 電磁 電 線、電工器材、棉紡、冶金合金材料、包裝印刷紙業(yè)、制藥模具等六大支柱產業(yè)。 全鎮(zhèn)有 8 家企業(yè)通過了 ISO9000 質量體系認證 工作。工業(yè)產 值 占社 會總產 值的 60% 。陳家鎮(zhèn)是長江 口 中 華絨螯蟹 的天然種 苗基地和扣 蟹養(yǎng)殖基地 ,并

13、建有華 東地 區(qū) 最 大 的 蟹 苗 交 易 市 場 。具 有 近 10 年 養(yǎng) 殖 扣 蟹 的 歷 史 ,目 前 有 精 養(yǎng) 面 積 萬 畝 ,魚 蟹 混 養(yǎng) 面 積 7500 畝 。 不 少 農 戶 已 走 出 海 島 , 發(fā) 展 成 蟹 養(yǎng) 殖 , 2001 年 僅 洪 澤 湖 地 區(qū) 養(yǎng) 蟹 面 積 就 有 20 余 萬 畝 。陳 家 鎮(zhèn) 的 交 通 較 發(fā) 達 。有 堡 陳 線 、南 裕 線 、陳 白 線 分 別 通 往 堡 鎮(zhèn) 、南 門 和 團 結 沙 。 崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島未來的門戶地區(qū)之 一,是全 國沿海大通道的生態(tài)窗口 展示地區(qū),也是崇明生態(tài)島通達性最高的地區(qū)之一。按規(guī)劃崇

14、東分區(qū)將建設成為全 島標志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運動區(qū)。主要項目包括:辟建東灘國際濕地觀光公園、候鳥觀賞保護區(qū)等崇明標志性的原生態(tài)景觀,開發(fā)建設生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)依托通達性 ,重 點發(fā) 展大流量 的 休 閑 運動 功 能 ,建 設上 海 國 際公共高 爾夫 中心、馬術活動中心,并作為上海奧林匹克公園布局預留地和迪斯尼樂園的備選地 之一,成為上海健康戶外運動的重點地區(qū)。按照國際生態(tài)社區(qū)標準建設上海實業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn), 以旅游度假、科教研發(fā)、會議會展功能為依托,并推進有機農業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔 能源,成為全國生態(tài)化社區(qū)建設的試點窗口和國際性的科教博覽基地。區(qū) 域 市 場

15、調 研上海市 目 前共有旅游景點 20 余處。 包 括生態(tài)旅游、 度假旅 游、 科普旅游、 農業(yè) 旅游、名人名著文化旅游、城市建筑旅游等。現(xiàn) 階段崇 明 島 共有旅游 項 目 10 個 ,分 別是 明 珠 湖 、學 宮 、壽 安寺 、金 熬 山 公 園 、 沿江觀光大堤、瀛東村、東灘候鳥自然保護區(qū)、東寶足球基地、東平國家森林公園、 前衛(wèi)生態(tài)村。本項目主要競爭旅游點分析前 衛(wèi) 生 態(tài) 村前衛(wèi)生態(tài)村位于崇 明島 中北部 ,于 1969 年從一片灘涂中 圍墾而成 ,總面積 3671 畝 , 人 口 753 人 , 目 前 已 形 成 集 農 、 工 、 副 、 商 、 游 于 一 體 的 生 態(tài) 村

16、 。該村推出的 “農家游” 項目, 讓游客 “吃農家飯 、 住農家屋、 學農家活、 享農 家樂”。目前,前衛(wèi)村共有2 8家接待農戶,其中4家為AAA級,1 5家為AA 級。該村為游客提供觀賞斗雞、魚鷹表演,到古村踩水車、學推磨、坐花轎等游樂 項目。主要景點有:東海瀛洲(古村)該項 目 座 落于 村 的 西部 ,是 清末 農家 生產 生活 的 一個 縮影 ,茅 草院 內 擺設著紡紗 機、織布機、磨盤、獨輪車、轎子、水車,游客可以親自嘗試。該村還提供現(xiàn)場宰 殺本地豬、羊、雞表演,游客還可以喝茶聆聽崇明山歌、崇明民間故事,現(xiàn)購品嘗 時令板糕、粽子、圓子、湯團等小吃,還有助興踏高蹺、推鐵環(huán)、甩火球等民

17、間活 動 項 目 。游 客 還 可 領 略 反 映 傳 統(tǒng) 婚 俗 禮 儀 的 拋 球 擇 婿 節(jié) 目 ,親 歷 農 家 古 老 舊 式 結 婚 禮儀。西川流金(珍禽場)游客在此可以觀賞棚圈飼養(yǎng)的飛禽走獸。北幽聚星(鴛鴦樓)鴛鴦樓是由鴛鴦兩樓組合而成,進入樓內可了解前衛(wèi)村史,觀賞前衛(wèi)發(fā)展模型 圖。東郊迎輝(垂釣中心)該中心供應漁具配套,魚餌,遮陽傘等垂釣用具,游客可在此釣魚釣蟹。健康花苑該村在農家樂示范點 內 建設了 占地 9000 平方米的健 身苑 , 其中有 45 件健 身器 材,苑中央設有文化廣場和停車場,另具備舞臺、燈光、音響、舞池等娛樂設施。瀛 東 村 “ 農 家 游 ”瀛東 村位于

18、崇 明 島 的東 部 ,鄰 近長江 與東海交 匯處 。全 村有 52 戶 農 民別墅 ,該 村具有大規(guī)模的魚塘,可以進行垂釣捕蟹等活動項目。瀛東村保留有五六十年代農戶所住的古式房屋以及當時的生產生活用具,如舂 米石臼、織布機以及保存完好的腳踏水車、牛車等。該村的梨園柑桔園、葡萄園、 崇明山羊基地、綠化苗木基地可以提供各種綠色環(huán)保農副產品。瀛東村的優(yōu)勢在于原汁原味的農家風貌與生活方式,游客在此可以體會到真正 的“ 農 家 游 ”。但 是 該 地 的 旅 游 項 目 還 未 形 成 規(guī) 模 ,硬 件設施不完善,住宿、洗浴、餐飲 的衛(wèi)生狀況均不盡如人意。此外,該村的旅游項目過于單一,對游客的吸引力不

19、足。綠 華 西 沙 風 情 游綠 華鎮(zhèn)綠 園村于崇 明島最西端 ,緊靠長江邊 ,總耕 地面積 7255 畝,種植柑橘 3000 畝 , 年 產 柑 橘 1500 萬 斤 。 該 村 為 游 客 提 供 以 下 游 覽 項 目 :桔園游覽。游客可以在此參觀桔園并參與收獲。觀 賞蟋蟀表演 。中 國 蟋蟀 網 、上 海市蟋蟀協(xié)會 在綠華 農家 游活 動 中 共 同 開展綠華蟋蟀邀請賽,游客可以前往觀看。游西沙風景。游客可以游覽崇明島西部長江大堤、在建中的崇西景觀水閘、 長江分水嶺。 游客還可以觀落日、 游明珠湖、 垂釣、 干農家活、 品農家菜等。 市場購買力、消費群體分析市 場 購 買 力 分 析人

20、 均 GDP 是 衡 量 一 個 國 家 和 地 區(qū) 經 濟 發(fā) 展 水 平 和 綜 合 經 濟 實 力 的 重 要 經 濟 指 標 。 2001 年 ,上 海 國 民 經 濟 繼 續(xù) 保 持 較 快 的 增 長 態(tài) 勢 , 人 均 GDP4500 美 元 。 2002 年 ,上 海人 均 GDP 達 到 4909 美 元 ,比 2001 年增 長% 。 2003 年 ,上 海 市人 均 GDP 為 5642 美 元 ,比 上 年 增 加 730 美 元 。人 均 GDP 的 增 長 對 旅 游 市 場 具 有 顯 著 的 拉 動 作用,由此可以得出本項目的潛在市場十分廣闊。近年來, 上海市居

21、 民的可支配收入也有了顯著的增長 。 2009 年 , 上海市城市居 民家庭人均可支配收入為萬元,比上年增長。旅游消費成為新的消費熱點:國內 旅 游 景 點 增 多 在 一 定 程 序 上 促 進 了 旅 游 消 費 。 2009 年 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 旅 游 支 出 比 上 年 增 長 。 2002 年 , 上 海 市 人 均 可 支 配 收 入 達 43250 元 ; 2009 年 , 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 達 到 44867 元 。 雖 然 非 典 疫 情 一 度 影 響 了 人 們 外 出 旅 游 和 其 他 文 娛 活 動

22、, 但 居 民 休 閑 娛 樂 消 費 額 仍 有 所 增 長 , 全 年 人 均 休 閑 娛 樂 支 出 為 818 元 , 同 比增長% ; 人均旅游支 出為 899 元 , 增長 12% 。近幾年來,國內旅游呈現(xiàn)以下趨勢:工業(yè)旅游、 農業(yè)旅游、 科技旅 游、 都市旅游、 “紅色” 旅 游等新產 品不斷出 現(xiàn)。旅游基礎設施、配套設施得到了進一步改善,旅游景區(qū)應對旅游高峰的能力 進一步提高。假 日旅游的指揮體 系、 統(tǒng)計體 系更加健 全, 我國旅游業(yè)走上 “安全 、 秩序、 質量、 效益” 四統(tǒng)一的軌道 , 取得了顯著的經濟效益和社會效益。公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產業(yè)的新發(fā)展。近年來,

23、外出旅游的方式 在發(fā)生著變化,越來越多的人不是趕著去看景點,而是到郊區(qū)躲清凈,到農家換口 味??沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進一步被關注。旅游作為日益擴大的新興產業(yè),大力推行 “綠 色消費” 和 “綠色經營” 的觀念成為大勢所趨。 目前各個地方制定的旅游發(fā)展 規(guī)劃中都有實施可持續(xù)旅游發(fā)展的內容,將這一原則貫徹到旅游經營的各個環(huán)節(jié)。在穩(wěn)步增長的市場當中,團體旅游明顯降溫,而家庭自助游唱起了主角。在 不少家庭看來,跟團旅游雖有價格便宜、省心省力等優(yōu)勢,但約束太多。而自助旅 游相對來講就靈活方便的多。以 下 是 從 2001 年 到 2003 年 國 內 旅 游 情 況 的 統(tǒng) 計 數(shù) 字 :2001 年 超 額

24、 完 成 了 年 初 制 定 的 目 標 全 國 國 內 旅 游 人 數(shù)達 億 人 次,比2000年 增 長 % 。其 中 :城 鎮(zhèn) 居 民 億 人 次 ,農 民 億 人 次 。全 國 國 內 旅 游 收 入 億 元 人 民 幣 ,比 2000 年 增長 %。 其 中 : 城鎮(zhèn) 居 民旅 游消 費億 元 , 農 民 旅游 消 費 億元 。 全 國 國 內 旅游 出 游 人 均 花 費 元 ,比 2000 年 增 長 % 。其 中 :城 鎮(zhèn) 居 民 國 內 旅 游 人 均 花 費 元 ,農 村 農 民國內旅 游人均花費元。 在 春節(jié)、 “五一” 、 “十一” 三個 “黃金周” 中, 全國共 接

25、待 國 內 旅 游 者 億 人 次 , 實 現(xiàn) 旅 游 收 入 736 億 元 。2009 年 , 全 國 國 內 旅 游 人 數(shù) 達 億 人 次 ,比 上 年 增 長 % 。其中:城 鎮(zhèn)居民 億人 次 ,農 村 居 民 億 人 次 。全 國 國 內 旅 游 收 入 為 3878 億 元 ,比 上 年 增 長 % 。其 中 :城 鎮(zhèn) 居 民 旅 游 支 出 2848 億 元 , 農 村 居 民 旅 游 支 出 1030 億 元 。 全 國 國 內 旅 游 出 游 人 均 花 費 元 ,比 上 年 下 降 % 。其 中 :城 鎮(zhèn) 旅 游 者 人 均 花 費 元 ,農 村 旅 游 者 人 均 花

26、費 元 。在 2002 年 春節(jié) 、 五 一 、 十 一三個黃金周 中 ,國 內 旅 游者接待 總人數(shù)為 億人次 ,旅游 收入合 計為 865 億 元 , 占全 年 國 內 旅 游業(yè) 總收 入 的 %。2009 年 ,由 于 非 典 的 發(fā) 生 ,中 國 的 旅 游 市 場 受 到 了 巨 大 的 影 響 。 2003 年 4 月 至 6 月 , 全 國入境旅游收入 同比下降%, 國內旅游收入 下降%, 出境旅游收入 下降%; 入境旅游外聯(lián)人次下降%, 國內旅游收入 下降%, 出境旅游組織人次下降%。 7月至 12 月 全 國 入 境 旅 游 收 入 恢 復 到 2002 年 同 期 水 平

27、的 % , 國 內 旅 游 收 入 恢 復 到 同 期 的 % , 出 境 旅 游 收 入 恢 復 到 同 期 的 % ; 入 境 旅 游 外 聯(lián) 人 次 恢 復 到 2002 年 同 期 水 平 的%, 國內旅游恢復到同期的%, 出境旅游組織人次恢復到同期的%。根 據(jù) 以 上 分 析 ,我 們 可 以 看 到 ,國 內 的 旅 游 市 場 正 處 于 蓬 勃 發(fā) 展 的 新 階 段 ,而 上 海 作 為 一 個 國 際 化 大 都 市 , 人 均 GDP , 居 民 收 入 水 平 均 高 于 全 國 平 均 水 平 。 人 們 的消費觀念,生活方式也更加超前。因此,旅游在上海尤其得到居民的

28、重視。人們 有財力,有能力,有心情為自己的休閑生活投資。消 費 群 體 分 析消費群體的劃分,可以根據(jù)年齡、收入、居住地點以及家庭的大小來劃分。根據(jù)年齡來劃分消費者按照年齡的不同,我們可以把消費者劃分為以下幾種類型21-25 歲 ,此 年 齡 階 段 的 消 費 者 大 多 剛 開 始 工 作 ,收 入 不 是 很 高 ,愛 交 朋友,喜歡結伴出外游玩,容易接受新鮮事物。26-30歲 ,此 年 齡 階 段 的 消 費 者 普 遍 已 經 具 有 幾 年 的 工 作 經 驗 ,有 一 定的積蓄,有較高的消費水平,開始考慮成家。31-35 歲 ,此 年 齡 階 段 的 消 費 者 大 多 已 經

29、有 了 自 己 的 家 庭 ,有 的 已 經 有 了 后 代 , 孩 子 的 年 齡 普 遍 偏 小 , 大 約 集 中 在 1-10 歲 , 注 重 對 孩 子 的 教 育 。36-50歲 , 此 年 齡 階 段 的 消 費 者 的 后 代 大 多 已 經 上 學 , 家 庭 負 擔 比 較 重 ,而且處于事業(yè)發(fā)展的關鍵時期,受自己支配的時間較為不充足。51-60 歲 , 孩 子 一 般 都 長 大 離 家 , 有 一 定 的 積 蓄 , 有 大 量 的 空 閑 時 間 。根據(jù)月收入來劃分消費者1500 元 以 下 , 只 能 維 持 基 本 生 活 。,可以有一小部分收入用于娛樂。2000

30、-3000,有 一 部 分 收 入 可 以 用 于 娛 樂 ,但 是 真 正 用 于 娛 樂 的 開 銷 隨年齡的不同而各異。3000-5000, 此 收 入 階 層 中 有 一 部 分 人 是 休 閑 娛 樂 消 費 的 主 力 軍 。5000 以 上 , 此 階 層 中 的 一 部 分 人 每 年 都 會 有 固 定 的 旅 游 預 算 。根據(jù)家庭人口狀況來劃分消費者兩口之家:多為年輕夫婦或后代已成人離家的老年夫婦。三口之家:在分類中所占比重最大,孩子的年齡差異以及家庭的收入差 別是這類家庭的主要不同點。四口之家:在這里主要指有兩個孩子的家庭,現(xiàn)在這種家庭結構正在逐 漸減少。數(shù)代同堂:這種

31、家庭大多是由于住房的原因不得不幾代人居住在一起。按居住地點來分上海市中心上海郊區(qū)上海周邊地區(qū)第二篇 項目分析項目概況此 項 目 位 于 上 海 市 崇 明 島 東 灘 團 結 沙 , 上 實 園 區(qū) 33 號 區(qū) 路 南 1.2.3 號 土 地 , 北 臨 上 實 東 灘 崇 明 物 業(yè) 管 理 公 司 , 面 積 為 200 畝 。 鄰 近 長 江 口 , 周 圍 有 東 灘 濕 地 , 候 鳥 保 護 區(qū) ,濕 地 公 園 ,中 華 鱘 保 護 中 心 等 。有 公 路 通 達 陳 家 鎮(zhèn) ,車 程 約 20 分 鐘 。地 塊利用現(xiàn)狀為農田,未做任何投資開發(fā)。其北面緊鄰的上實東灘崇明物業(yè)管

32、理公司 設有商務中心,辦公樓,人工草坪,人工水渠以及人工湖。周圍土地大部分為農田 和魚塘,有少量果園和農戶居住區(qū)。項目地盤解剖此項目配套,如水、電、氣等都不完善,且地塊周圍以農田為主,但是,項目 所處地域內有美麗的田園風光,壯麗的江潮,清新的空氣,還有美麗的候鳥,充滿 了自然的誘人風情,具有開發(fā)旅游項目的得天獨厚的條件。項 目 發(fā) 展 之 SWOT 分 析優(yōu) 勢自然環(huán)境優(yōu)美項目所處區(qū)域屬亞熱帶海洋性氣候,溫和濕潤,四季分明。周邊都是大面積的 農田,未經開發(fā),空氣清新,是一個巨大的天然氧吧,而且水質良好, 土壤中的有 害物質含 量極低, 是一塊 難 得的 “三凈” 之地。周圍具有豐富的旅游資源項

33、 目 所處 區(qū)域面江 臨海 ,地 勢平坦 ,是 一個具 有島 嶼型 生態(tài)旅游開發(fā)價值的 資源 地。鄰近東灘鳥類自然保護區(qū),其鳥類資源豐富。還有東灘濕地,旅游資源十分豐 富。另外值得一提的是,在項目地塊的東北部有一個水面面積達四千多畝的天然湖 泊 東 旺 湖 , 在 湖 的 中 心 有 面 積 兩 千 多 畝 的 島 嶼 , 東 旺 湖 的 開 發(fā) 將 給 本 項 目 帶 來 巨大的商機。與眾不同的經營方式一般 的旅游項 目 只 是 以 游覽為 主 ,而 本項 目 是將土地分割 成小塊 ,將 其半年或一 年的經營權出售給旅游者,旅游者可以根據(jù)自己的需要在土地上種植任何作物,這 種經營方式在上海還

34、是獨一無二的。個性化的展示空間旅游者可以根據(jù)自己的喜好來裝飾租種的土地,這給那些喜歡創(chuàng)作,標榜個性 的顧客創(chuàng)造了展示才華的空間。優(yōu)美的居住環(huán)境旅游者可以下榻項目地塊對面的商務中心,這里環(huán)境幽靜,而且可以進垂釣, 野餐,日光浴等活動。專業(yè)化的服務隊伍在這里我們將提供專業(yè)的關于農作物種植方面的咨詢服務,此外,我們的生活 服務也盡量做到盡善盡美。獨一無二的售后服務我們?yōu)槁糜握咛峁┦斋@物包裝服務,使游客的收獲不僅是實用品,同時還是饋 贈親友的藝術品。劣 勢交通不夠便利上?;蚱渌胤降巾椖克诘貨]有直達車輛。如果沒有自備車輛,交通十分不 便。前期開發(fā)不足若游客對項目進行考察,目前沒有示范園地,對顧客的吸

35、引力不足。知名度小由于是新建項目,其知名度必然比較小,需要大量的投資做宣傳。機會旅游市場的興旺。隨著人們收入水平的提高,對休閑的要求日趨提高,帶動了旅游的消費也日漸 增加。生態(tài)游的興起現(xiàn)代都市人,越來越重視生活質量,要求呼吸新鮮空氣,食用綠色食品,本項 目的開發(fā)正好迎合了這一趨勢。滬崇蘇越江通道項目的審批通過滬崇蘇越江大通道分南支和北支兩大部分。南支,即崇明越江通道,該工程總 投 資 122 億 元 , 工 程 起 自 浦 東 五 號 溝 , 過 長 江 南 港 水 域 , 經 長 興 島 , 再 跨 長 江 北 港 水 域 ,止 于 崇 明 陳 家 鎮(zhèn) ,暫 接 陳 海 公 路 ,全 長 約

36、 25 公 里 。工 程 采 取 “ 南 隧 北 橋 ” 方 案 , 以 隧 道 形 式 穿 越 南 港 水 域 ,長 約 8.5 公 里 ; 以 橋 梁 形 式 跨 越 北 港 水 域 , 長 約 9.5 公里。此通道的修建,將大大方便上海市區(qū)居民的出行,為本項目的開發(fā)提供了挈 機。越江通道修建完成后,還將為本項目帶來一部分江蘇的游客。威脅周邊項目本項目周邊地區(qū),存在一定數(shù)量的農家樂,漁家樂旅游項目,這在一定程度上 對本項目造成了威脅。消費者對這種旅游休閑方式不熟悉由 于 上 海 市 還 沒 有 類 似 的 項 目 ,消 費 者 接 受 這 種 休 閑 方 式 可 能 需 要 時 間 和 引

37、 導 。 本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析根據(jù) 以上分析 ,可 知本項 目 具有得天 獨厚 的 自 然條件 ,再 加 上獨 一無二的 創(chuàng) 意 , 使得本項目的發(fā)展空間巨大。針對上面提出的各種問題,制定以下的發(fā)展戰(zhàn)略:公司派專門車輛負責游客的接送工作。由于南門碼頭和堡鎮(zhèn)碼頭都有直達陳家鎮(zhèn)的公交車,因此接送游客的車輛只需在陳家鎮(zhèn)等候即可。第二種解決交通問題 的方案是與崇明交通部門協(xié)商,將南門開往陳家鎮(zhèn)的公共汽車線路延長至團結沙。兩種方法比較,第一種方法比較快捷,可以節(jié)約顧客的時間;第二種方法比較便禾I, 將交通問題交由公交部門解決,但可能要向公交部門交納一筆資金用于公交線路的 延長。第一種方法用于游客

38、數(shù)量還未形成規(guī)模時可以節(jié)省成本;第二種方法用于游 客數(shù)量規(guī)模較大時成本較低。因此在項目剛剛啟動時,推薦使用第一種方法。投入資金進行示范園地的建設。根據(jù)策劃方案,設計不同地塊中的示范園地, 可以起到住宅銷售中樣板房的作用,使顧客對土地經營后的狀況有直觀的了解。投入資金進行宣傳。由于是新興的旅游休閑項目,消費者需要引導,也需要 時間來接受這種新的休閑方式。宣傳手段建議用軟廣告和硬廣告相結合的方式。在 軟廣告中要著重宣傳這種回歸自然且可以親身體驗、發(fā)揮創(chuàng)造性的休閑方式。所有 的廣告均應嚴格對目標人群發(fā)放。要讓顧客充分了解本項目與周圍農家樂,漁家樂的區(qū)別,凸顯項目的個性與 優(yōu)點。周圍配套設施建設。由于

39、土地未經開發(fā),周圍配套設施不足。建議在項目周 邊區(qū)域設置超市、醫(yī)療診所,鑒于項目尚處于開發(fā)階段,出于節(jié)約成本的考慮配套 設施的規(guī)模宜小不宜大,并留有后期擴展的余地。人工湖內建議在項目啟動之前具 有相當數(shù)量的觀賞魚。人工湖周圍草坪上設置遮陽傘、休閑桌椅等設施。在項目命名上宜突出本項目的特色,且應具有吸引力。提供以下名稱作為參 考:荷香園、躬耕莊園、春華秋實、清風碧漪、快樂老家、沁園為了避免旅游休閑項目的單一化,建議與其他休閑項目同期推出,比如垂釣, 野餐,燒烤,露營,放風箏等。垂釣地點建議設置在距離項目地塊較近的魚塘,并 在魚塘四周種植樹木遮蔭,設置太陽傘,飲料屋。野餐,燒烤,露營,放風箏的地

40、點建議在本公司商務中心前的草地上,同樣應配備遮陽傘,休閑桌椅等。 增 加 一 些 助 興 活 動 。比 如 以 各 種 農 作 物 的 收 獲 為 挈 機 ,舉 辦 聯(lián) 歡 節(jié) 目 ,以 達 到 活躍氣氛 , 增進 游客之間感情 的 目 的 。 另 外 , 建議將商務中 心的 KTV 包房和健身室 對外開放。第三篇 物業(yè)定位項目類型及形象定位基于項目的經營方式比較特別,本項目定位為完全回歸自然,需要自己親自耕 種 、親 自 設 計 土 地 的 經 營 方 式 以 及 裝 飾 風 格 的 帶 有 懷 舊 與 浪 漫 氣 息 的 旅 游 休 閑 項 目 。具體 的說 ,項 目 將 向 顧客提供面

41、積適 中 的 一塊 土 地 ,顧 客可 以 自 己 選擇在這塊土 地上種植何種作物,并根據(jù)自己的喜好來決定土地的附屬物品的風格,比如地塊的 名稱,地塊上的裝飾物,如棚屋,地塊名稱牌等。本項目提倡的是一種完全有別于以往的休閑方式,拋棄在城市里水泥森林中的生 活,全身心的投入大自然,用耕種來蕩滌身心,用收獲來喚起柔情。使年輕人在共 同的勞動中升華愛情,使老年人在相濡以沫中追憶往昔。本項目致力于改變現(xiàn)代都 市人與人之間冷漠的人際關系,提倡游客之間的相互關懷與協(xié)作,向大家提供一個 放松身心,結交朋友的場所。本項目客戶定位及目標客戶心態(tài)分析根據(jù)前面的消費群體分析,我們把本項目的客戶群體分成三種類型。一是

42、月 收入 在 3000 元 以上 , 已經有了幾年工作經驗 , 有一定 的積蓄 , 年齡在25-29 歲 的 單 身 青 年 ,他 們 比 較 容 易 接 受 新 事 物 ,喜 歡 結 交 朋 友 ,有 興 趣 體 驗 新 的 生活方式,追求浪漫和品位。二是孩子的年齡在 5-12 歲 的收入較高 的三 口之家 , 這類家庭較重視孩子的早 期教育,重視培養(yǎng)孩子的動手動腦能力,愿意帶領孩子親近大自然三是年齡在55歲以上,孩子已經成家單獨生活的中老年夫婦。這類消費者有的 年輕時本來就是農民,有的經歷過上山下鄉(xiāng),農村生活是他們的年輕生活中不可或 缺的部分。有一塊土地讓他們種植各種作物是追憶他們年輕生活

43、的一種最好方式。 收費方式建議費用的收取有兩種方式:一是土地,車費,住宿,服務等費用分開收取;二是采 取收取會員費的方式,將所有的費用都折算在一起,作為半年或一年的會員費用。 推薦使用第二種方式,多次頻繁的收費會給顧客上當受騙的感覺,而使用會員制可 以提升整個項目的層次。會員卡有金卡和銀卡之分,不同等級的卡可以享受不同內 容的附加服務。在會員無法親自管理土地的情況下,提供代管服務,并與一些學校 團體聯(lián)系,給孩子們提供一個鍛煉身心的機會。第四篇物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設計要點及參數(shù)確定4.1.1 總平面設計該項目在平面設計上采取開放式,使得游客方便的到達自己租種的地塊。該地 塊將劃分為糧食種植區(qū)、蔬菜種

44、植區(qū)、水果種植區(qū)及鮮花種植區(qū)四個種植區(qū)以及一 個畜禽飼養(yǎng)區(qū)來滿足客戶的不同種植及養(yǎng)殖需要。在粗略的劃分五大分區(qū)以后,還 將在連接五個區(qū)域的中心地帶建設小型荷花塘,種植荷花及其他水生植物,放養(yǎng)魚、 蟹等水生動物。在地塊的南面緊鄰一條小河,在小河上修木制拱橋,建立碼頭,提 供漁船供游客乘坐??偲矫鎴D如下:水糧食種植區(qū)果種植入口。在鮮花種植區(qū)和蔬菜種植區(qū)之間的小路上也要設置出入口。并且,整個地快 的道路設計還要兼顧觀光要求,具有一定的審美價值。4.1.3人流、車流組織及車位設置由于種植作物必須保持田地土質肥沃純凈,因此應明文禁止汽車及其他機動車 輛進入地塊。游客的車輛應??吭诠局付ǖ耐\噲?,并徒步

45、至承包的田塊或飼養(yǎng) 區(qū)。在設計上,每個出入口不宜太窄,應至少允許六人并排通過,即使是在旅游旺 季也可以達到暢行要求。該地塊北面為本公司辦公及住宿園區(qū),可以為客戶提供50 個車位,客戶停車后步行10分鐘即可到達種植田塊或飼養(yǎng)區(qū)。建議在項目的經營走 入正軌,游客人數(shù)初具規(guī)模之后,對停車場的規(guī)模進行擴大。設計要點建議主要建議有以下幾點:整體地塊設計應具有田園特色。其中建議有小河貫穿,小河的具體方位應兼 顧便捷與美觀,既能達到灌溉要求,又能在景觀上突出田園特色地塊內部各分區(qū)應風格各異,突出本分區(qū)的特點。各分區(qū)的入口設計應能夠 體現(xiàn)本分區(qū)特色。分區(qū)內的配套服務設施也應與該分區(qū)所種植的作物相匹配。田境、

46、灌溉溝渠以及其他種植輔助設施均應與各分區(qū)相協(xié)調。糧食種植分區(qū)應采取能夠體現(xiàn)糧食如水稻、養(yǎng)麥、玉米的特點,地塊周圍以 風格粗獷的木質籬笆裝飾。在分區(qū)入口處的籬笆上點綴麥穗、稻穗、玉米棒等實物, 并懸掛秸稈編織標牌,上書“鋤禾”(參考)。鮮花種植區(qū)的設計風格宜清新浪漫,以原木低矮籬笆隔斷。分區(qū)入口設置歐 式鐵藝門,兩側設置兩部藤編秋千,均飾以薔薇花。門上懸掛木牌上書“憩蝶”(參 考)。蔬菜種植區(qū)應突出綠色天然并兼顧美觀的特點。在該分區(qū)的入口處以樹干搭 成“門”字形作為分區(qū)的大門,以南瓜藤作為裝飾,并以藝術字在南瓜上雕刻“四 季鮮蔬”(參考)。水果種植區(qū)以活潑鮮艷為特色。分區(qū)入口處種植兩棵橘樹,以果

47、實較小的水 果拼出“春華秋實”(參考)四字并懸掛在樹枝上。飼養(yǎng)區(qū)以生機活力為特色。首先應注意與其他分區(qū)相協(xié)調,保護周圍環(huán)境衛(wèi) 生與空氣清新。要尊重動物的自然生長規(guī)律,禁止使用激素類飼料。該分區(qū)以土坯 作為圍墻,入口處飾以翠綠竹門,在竹門上書寫“攜趣”(參考)。荷花塘以石子圍邊,塘內種植荷花、睡蓮等水生植物。在每個不同分區(qū)內設置風格各異的休閑場所。在鮮花種植區(qū)設置木制休閑屋, 外墻以薔薇花覆蓋,體現(xiàn)浪漫風格,為游客提供情侶套餐,巧克力等物品。在水果 種植區(qū)設置歐式風格建筑,提供皮薩,通心粉等歐式食物。在飼養(yǎng)區(qū)建設童話風格 建筑,主要提供兒童食品。在蔬菜種植區(qū)設置中國古典建筑,提供中國傳統(tǒng)食品。

48、在糧食種植區(qū)設置以茅草作為外立面的建筑,提供各種茶飲料。田塊形狀設計應采用不規(guī)則形狀,在視覺上給人以起伏變幻的景象,避免統(tǒng)一呆板的設計環(huán)境景觀設計要點由于本項目屬于旅游項目,故此該地塊除能滿足人們耕種及養(yǎng)殖的活動需求之 外,還應該考慮到地塊的觀賞功能。各分區(qū)除在配套設施設計上注意與田園景色相 協(xié)調以外,在作物種植地塊規(guī)劃,各分區(qū)田塊內部種植規(guī)劃,田塊四周景觀規(guī)劃, 護田林設計,以及各分區(qū)的隔斷設計上均應做到各具特色又和諧統(tǒng)一。使客戶在體 驗耕作養(yǎng)殖樂趣的同時觀賞優(yōu)美的田園景色。配套設施建議由 于本 項 目 以 DIY 式 的 種植 、 養(yǎng) 殖旅 游為 主 , 在配 套 設施上 就 應該 為客 戶 提 供 充足的農業(yè)用具如蔬菜大棚、畜禽舍、飼料、各種農具、種子、花架、果樹苗等。 另外,還應注意田園風光與現(xiàn)代生活方式的結合,提供休憩小屋、空調、飲料吧臺、 冰柜、刨冰機、甜點屋、水果棚等配套設施,滿足游客休閑賞景的需要。社區(qū)服務及物業(yè)管理要點在客戶進行種植的整個承包期內,本公司為客戶免費提供以下服務:對客戶進行有關種植及養(yǎng)殖知識的培訓,并在承包期內全程提供種植及養(yǎng)殖 技術支持。提供種子、灌溉用水等生產資料和農具等生產工具。并為客戶飼養(yǎng)的禽 類等小動物提供飼料、疫苗等必需品。飼養(yǎng)區(qū)內應配備供水設施以滿足動物飲水

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