上海崇明島休閑農(nóng)莊項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、休閑農(nóng)莊項(xiàng)目策劃報(bào)告第一篇市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告總體市場(chǎng)背景隨著 中 國(guó) 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的發(fā) 展 ，人 們 生活水平有 了 很大 的 提高 。尤 其是 北京 、上 海、 廣 州 等 地 的 發(fā) 展 速 度 更 是 高 于 全 國(guó) 平 均 水 平 ， 其 中 上 海 市 2009 年 的 人 均 GDP 已 達(dá) 到 7642 美 元 。在 滿(mǎn) 足 了 物 質(zhì) 生 活 的 需 求 之 后 ，人 們 開(kāi) 始 更 多 的 考 慮 怎 樣 提 高 自 己 精 神生活水平。旅游成為人們獲取知識(shí)和休閑娛樂(lè)的主要方式。近幾年來(lái)，隨著需求 的增加，上海旅游經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展。2009 年 ，上 海 旅 游 行 業(yè) 取 得 良

2、 好 業(yè) 績(jī) 。全 年 接 待 入 境 旅 游 者 萬(wàn) 人 次 ，外 匯 收 入 達(dá) 億美 元 ， 分別 比上 年增 長(zhǎng) % 和 % ； 接 待 國(guó) 內(nèi) 旅 游者 8761 萬(wàn) 人次 ， 年 增長(zhǎng) % ， 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 億 元 ，比 上 年 增 長(zhǎng) % ；旅 游 總 收 入 億 元 ，比 上 年 增 長(zhǎng) % ；旅 游 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 億 元 ，占 全 市 GDP 比 重 的 6% ，比 上 年 增 加 個(gè)百 分 點(diǎn) 。上 海 旅 游企 業(yè)在 13 個(gè) 國(guó) 家 和 地 區(qū) 設(shè) 立 20 余 個(gè) 境 外 窗 口 。全 年 有 200 余 個(gè) 大 型 國(guó) 際 性 會(huì) 展 在 滬 舉 辦

3、 。中 國(guó) 國(guó) 際 旅 游 交 易 博 覽 會(huì) 吸 引 來(lái) 自 46 個(gè) 國(guó) 家 和 地 區(qū) 的 參 展 商 和 1500 余 名 海 外 客 商 。 參 加 旅 游 節(jié) 的 中 外 游 客 和 市 民 達(dá) 600 余 萬(wàn) 人 次 ， 3 個(gè) 黃 金 周 接 待 國(guó) 內(nèi) 游 客 950 萬(wàn) 人 次 ， 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) 16% 。 上 海 旅 游 節(jié) 、 黃 金 周 等 節(jié) 慶 假 日 旅 游 已 成 為 帶 動(dòng) 相 關(guān)行業(yè)發(fā)展和消費(fèi)全面趨旺的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。會(huì)展旅游、商務(wù)考察旅游、休閑度假 旅游構(gòu) 成都市旅游 的 主體 內(nèi) 涵 并逐 步 形成旅游 經(jīng)濟(jì)新的

4、 增長(zhǎng) 點(diǎn) 。至 年 底 ，全 市共有 3 個(gè) 旅 游 集 散 站 ，開(kāi) 設(shè) 66 條 旅 游 線(xiàn) 路 ，通 往 市 內(nèi) 外 150 余 個(gè) 景 區(qū) （點(diǎn) ） ，出 游 人 數(shù) 比 上 年增長(zhǎng)%。 歷年累計(jì)完成道路 交通標(biāo)志 約 637 塊 （套 ）， 旅游團(tuán) 隊(duì)泊車(chē)點(diǎn) 13 處。 區(qū)域市場(chǎng)分析崇 明 島是 我 國(guó) 第三 大島 ，也 是世 界上 最大 的 河 口 沖積 島 嶼 。該 島位于萬(wàn) 里長(zhǎng)江入 ?？?，三面環(huán)江，一面臨海。東瀕浩瀚東海，南與上海市寶山區(qū)、浦東新區(qū)及江蘇 省太倉(cāng)市隔水相望，西接滾滾長(zhǎng)江，北與江蘇省海門(mén)市、啟東市一衣帶水。全島面 積 1200 多 平 方 公 里 ，東 西 長(zhǎng)

5、 76 公 里 ，南 北 寬 13 至 18 公 里 。島 上 地 勢(shì) 平 坦 ，無(wú) 山 崗 丘 陵 ， 西 北 部 和 中 部 稍 高 ， 西 南 部 和 東 部 略 低 。 90% 以 上 的 土 地 標(biāo) 高 （ 以 吳 淞 標(biāo) 高 0 米為參照）在 3.21 米至 4.20 米之間 。崇 明 島在東經(jīng) 121 0930 至 121 5400 ， 北 緯 31 2700 至 37 5115 的 位 置 上 ， 地 處 北 亞 熱 帶 ， 氣 候 溫 和 濕 潤(rùn) ， 日 照 充 足 ， 四季分明。島上水土潔凈，空氣清新。崇 明 的 規(guī) 劃 目 標(biāo)建成國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)的以森林、水系、濕地、田園風(fēng)光為

6、主體的森林花園島。根 據(jù) 規(guī) 劃 ， 該 島 森 林 面 積 將 達(dá) 到 600 平 方 公 里 ， 約 等 于 上 海 市 中 心 城 區(qū) 的 面積大小，森林覆蓋率超過(guò)新加坡和加拿大等世界一流綠化地區(qū)。在全島水系整治 方面， 將形成 “一環(huán)五湖二十九河” 的全覆蓋格局， “林溪間雜” 將成為崇明自然 環(huán)境的標(biāo)志性特征。島嶼東灘、北灘等一系列海涂濕地和島上的田地苗圃共同形成 島嶼整體的田園風(fēng)光。建成 國(guó) 際示范性 的生 態(tài)環(huán)境維護(hù) 、生 態(tài)產(chǎn) 業(yè)升級(jí)、生 態(tài)文化 培育 、生 態(tài)居住高 檔的生態(tài)住區(qū)島。崇明島將建立高標(biāo)準(zhǔn)的東灘國(guó)際濕地公園，建設(shè)東灘示范性的東亞最大的 候鳥(niǎo)保護(hù)區(qū)，以維護(hù)生物多樣性

7、和維持生物圈的完整性。島上城鄉(xiāng)居民的傳統(tǒng)生產(chǎn)和生活方式及價(jià)值觀念正在向環(huán)境友好、資源高 效、系統(tǒng)和諧的生態(tài)文化轉(zhuǎn)型。生態(tài)村、生態(tài)鎮(zhèn)和生態(tài)社區(qū)的建設(shè)也正在走上軌道， 崇 明 全 島 或 部 分 地 區(qū) 正 努 力 成 為 聯(lián) 合 國(guó) 環(huán) 境 規(guī) 劃 署 的 “ 全 球 500 佳 ” 評(píng) 選 的 亮 點(diǎn) 地 區(qū)。將崇明島建成國(guó)際先導(dǎo)性的假日休閑、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、療養(yǎng)培訓(xùn)、會(huì)議會(huì)展為主 體的旅游度假島。借助崇明良好的生態(tài)環(huán)境和豐富的土地資源，引進(jìn)一系列世界級(jí)主題樂(lè)園，作為崇明建設(shè)世界級(jí)旅游度假島的龍頭項(xiàng)目結(jié)合良好的自然環(huán)境，推進(jìn)森林型度假中心、療養(yǎng)基地、會(huì)議中心、旅游賓館以 及大型的公共高爾夫球場(chǎng)、 體

8、育馬場(chǎng)和特色游樂(lè)設(shè)施、 運(yùn)動(dòng)健 身場(chǎng)所的建 設(shè),適度發(fā) 展國(guó)際性的休閑度假別墅區(qū),為上海進(jìn) 一步走向國(guó)際化和富裕社會(huì) 化提供 假日休閑、 高檔居住 、 游樂(lè)運(yùn)動(dòng)的必備空間， 成為最適宜旅游休 閑和度假居住的 “海上花園” 之一。將崇明建成國(guó)際聞名的以吸引跨國(guó)企業(yè)總部辦公服務(wù)、科技研發(fā)、國(guó)際教育、 咨詢(xún)論壇以及國(guó)際或洲際組織集中布局的科技研創(chuàng)島吸引國(guó)內(nèi)外追求綠色辦公區(qū)位的大型企業(yè)將辦公服務(wù)總部或研發(fā)中心落戶(hù) 崇 明 。吸 引 國(guó) 際 名 牌 和 成 規(guī) 模 的 教 育 機(jī) 構(gòu) 在 崇 明 創(chuàng) 建 國(guó) 際 教 育 園 區(qū) 與 科 技 創(chuàng) 新 園 區(qū) 。 吸引各類(lèi)國(guó)際咨詢(xún)論壇或主題展覽會(huì)落戶(hù)崇明，舉

9、辦以崇明為固定基地的具有國(guó)際 影響的重要國(guó)際會(huì)議或咨詢(xún)論壇。爭(zhēng)取成為上?；蛑袊?guó)沿海地區(qū)的國(guó)際或洲際組織 機(jī) 構(gòu) 集 中 地 。使 崇 明 成 為 上 海 科 教 興 市 的 產(chǎn) 業(yè) 化 基 地 之 一 ，成 為 上 海 世 界 級(jí) 城 市 的 國(guó)際交往活動(dòng)區(qū)之一。項(xiàng) 目 區(qū) 位 研 究本 項(xiàng) 目 屬 于 崇 東 地 塊 。 此 地 塊 位 于 全 島 東 端 ，規(guī) 劃 中 的 崇 明 越 江 通 道 東 側(cè) ，由 東 灘濕地、候鳥(niǎo)自然保護(hù)區(qū)、上實(shí)生態(tài)園區(qū)和上海一城九鎮(zhèn)序列中的陳家鎮(zhèn)組成，面 積 約 180 平 方 公 里 。東灘濕地、候鳥(niǎo)自然保護(hù)區(qū)、上實(shí)生態(tài)園區(qū)共同構(gòu)成了東灘地區(qū)。該地區(qū)地勢(shì)平

10、 坦 ，海 拔 在 4.2 米 以 下 。該 地 區(qū) 三 面 環(huán) 水 ， 北 臨 長(zhǎng) 江 口 北 支 水 道 末 端 ，南 臨 北 港 水 道 ， 東臨長(zhǎng)江入?？?。長(zhǎng)江下瀉的大量泥沙在東灘地區(qū)淤積，形成大面積自然濕地。東 灘 土 地 總 面 積 為 8468.7 公 頃 ，由 團(tuán) 結(jié) 沙 、東 旺 沙 、東 旺 沙 外 側(cè) 新 圍 墾 灘 涂 三 部 分 組 成圍墾后，大部分原有自然濕地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)田、魚(yú)塘、人工溝渠等人工濕地。相當(dāng)數(shù) 量的蘆葦濕地也同時(shí)存在。因此，東灘地區(qū)保留了主要的自然地形。本地區(qū)屬北亞 熱帶海洋性氣候，氣候溫和濕潤(rùn)，四季分明。東灘以有機(jī)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，其主要產(chǎn)品包括糧、棉、油

11、、蔬萊、花卉、林木、 瓜果、藥材、畜禽以及淡海水水產(chǎn)品，是全國(guó)最大的天然蟹苗、鰻苗基地。東 灘 的 交 通 不 甚 發(fā) 達(dá) ，有 陳 海 公 路 連 接 團(tuán) 結(jié) 沙 與 陳 家 鎮(zhèn) ，東 灘 地 區(qū) 內(nèi) 部 還 布 設(shè) 了 其他次級(jí)道路 。 與外 界的 交通聯(lián)系 主 要 由 公交 公司 開(kāi)通 的 陳 白 線(xiàn) （ 陳 家鎮(zhèn) 團(tuán) 結(jié) 沙 ） 以 及 堡 陳 線(xiàn) （ 堡 鎮(zhèn) 團(tuán) 結(jié) 沙 ） 來(lái) 承 擔(dān) 。陳家鎮(zhèn)位于崇明島東端，東與上海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園區(qū)毗鄰 ， 西與中興鎮(zhèn) 隔河相望 ， 是未來(lái)滬崇蘇越 江通道登陸所在地。 人口 56800 人 ， 鎮(zhèn) 域 面 積 平 方 公 里 ，

12、 其 中 耕 地 面 積 64100 畝 ， 人 均 擁 有 耕 地 畝 。 行 政 覆 蓋 水 域 面 積 為 平 方 公 里 。 全 鎮(zhèn) 共 有 1 個(gè) 居 委 會(huì) ， 38 個(gè) 行 政 村 ， 4 個(gè) 水 產(chǎn) 養(yǎng) 殖 場(chǎng) ， 2 個(gè) 市 級(jí) 奶 牛 健 康場(chǎng)。陳家鎮(zhèn)擁有較為雄厚的工業(yè)基礎(chǔ) 。 通過(guò)近 20 年的努力 ， 初步形成了 電磁 電 線(xiàn)、電工器材、棉紡、冶金合金材料、包裝印刷紙業(yè)、制藥模具等六大支柱產(chǎn)業(yè)。 全鎮(zhèn)有 8 家企業(yè)通過(guò)了 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證 工作。工業(yè)產(chǎn) 值 占社 會(huì)總產(chǎn) 值的 60% 。陳家鎮(zhèn)是長(zhǎng)江 口 中 華絨螯蟹 的天然種 苗基地和扣 蟹養(yǎng)殖基地 ，并

13、建有華 東地 區(qū) 最 大 的 蟹 苗 交 易 市 場(chǎng) 。具 有 近 10 年 養(yǎng) 殖 扣 蟹 的 歷 史 ，目 前 有 精 養(yǎng) 面 積 萬(wàn) 畝 ，魚(yú) 蟹 混 養(yǎng) 面 積 7500 畝 。 不 少 農(nóng) 戶(hù) 已 走 出 海 島 ， 發(fā) 展 成 蟹 養(yǎng) 殖 ， 2001 年 僅 洪 澤 湖 地 區(qū) 養(yǎng) 蟹 面 積 就 有 20 余 萬(wàn) 畝 。陳 家 鎮(zhèn) 的 交 通 較 發(fā) 達(dá) 。有 堡 陳 線(xiàn) 、南 裕 線(xiàn) 、陳 白 線(xiàn) 分 別 通 往 堡 鎮(zhèn) 、南 門(mén) 和 團(tuán) 結(jié) 沙 。 崇東分區(qū)是崇明生態(tài)島未來(lái)的門(mén)戶(hù)地區(qū)之 一，是全 國(guó)沿海大通道的生態(tài)窗口 展示地區(qū)，也是崇明生態(tài)島通達(dá)性最高的地區(qū)之一。按規(guī)劃崇

14、東分區(qū)將建設(shè)成為全 島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。主要項(xiàng)目包括：辟建東灘國(guó)際濕地觀光公園、候鳥(niǎo)觀賞保護(hù)區(qū)等崇明標(biāo)志性的原生態(tài)景觀，開(kāi)發(fā)建設(shè)生態(tài)旅游和生態(tài)博覽區(qū)依托通達(dá)性 ，重 點(diǎn)發(fā) 展大流量 的 休 閑 運(yùn)動(dòng) 功 能 ，建 設(shè)上 海 國(guó) 際公共高 爾夫 中心、馬術(shù)活動(dòng)中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂(lè)園的備選地 之一，成為上海健康戶(hù)外運(yùn)動(dòng)的重點(diǎn)地區(qū)。按照國(guó)際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)上海實(shí)業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)， 以旅游度假、科教研發(fā)、會(huì)議會(huì)展功能為依托，并推進(jìn)有機(jī)農(nóng)業(yè)、循環(huán)工業(yè)和清潔 能源，成為全國(guó)生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)窗口和國(guó)際性的科教博覽基地。區(qū) 域 市 場(chǎng)

15、調(diào) 研上海市 目 前共有旅游景點(diǎn) 20 余處。 包 括生態(tài)旅游、 度假旅 游、 科普旅游、 農(nóng)業(yè) 旅游、名人名著文化旅游、城市建筑旅游等?，F(xiàn) 階段崇 明 島 共有旅游 項(xiàng) 目 10 個(gè) ，分 別是 明 珠 湖 、學(xué) 宮 、壽 安寺 、金 熬 山 公 園 、 沿江觀光大堤、瀛東村、東灘候鳥(niǎo)自然保護(hù)區(qū)、東寶足球基地、東平國(guó)家森林公園、 前衛(wèi)生態(tài)村。本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)旅游點(diǎn)分析前 衛(wèi) 生 態(tài) 村前衛(wèi)生態(tài)村位于崇 明島 中北部 ，于 1969 年從一片灘涂中 圍墾而成 ，總面積 3671 畝 ， 人 口 753 人 ， 目 前 已 形 成 集 農(nóng) 、 工 、 副 、 商 、 游 于 一 體 的 生 態(tài) 村

16、 。該村推出的 “農(nóng)家游” 項(xiàng)目， 讓游客 “吃農(nóng)家飯 、 住農(nóng)家屋、 學(xué)農(nóng)家活、 享農(nóng) 家樂(lè)”。目前，前衛(wèi)村共有2 8家接待農(nóng)戶(hù)，其中4家為AAA級(jí)，1 5家為AA 級(jí)。該村為游客提供觀賞斗雞、魚(yú)鷹表演，到古村踩水車(chē)、學(xué)推磨、坐花轎等游樂(lè) 項(xiàng)目。主要景點(diǎn)有：東海瀛洲（古村）該項(xiàng) 目 座 落于 村 的 西部 ，是 清末 農(nóng)家 生產(chǎn) 生活 的 一個(gè) 縮影 ，茅 草院 內(nèi) 擺設(shè)著紡紗 機(jī)、織布機(jī)、磨盤(pán)、獨(dú)輪車(chē)、轎子、水車(chē)，游客可以親自嘗試。該村還提供現(xiàn)場(chǎng)宰 殺本地豬、羊、雞表演，游客還可以喝茶聆聽(tīng)崇明山歌、崇明民間故事，現(xiàn)購(gòu)品嘗 時(shí)令板糕、粽子、圓子、湯團(tuán)等小吃，還有助興踏高蹺、推鐵環(huán)、甩火球等民

17、間活 動(dòng) 項(xiàng) 目 。游 客 還 可 領(lǐng) 略 反 映 傳 統(tǒng) 婚 俗 禮 儀 的 拋 球 擇 婿 節(jié) 目 ，親 歷 農(nóng) 家 古 老 舊 式 結(jié) 婚 禮儀。西川流金（珍禽場(chǎng)）游客在此可以觀賞棚圈飼養(yǎng)的飛禽走獸。北幽聚星（鴛鴦樓）鴛鴦樓是由鴛鴦兩樓組合而成，進(jìn)入樓內(nèi)可了解前衛(wèi)村史，觀賞前衛(wèi)發(fā)展模型 圖。東郊迎輝（垂釣中心）該中心供應(yīng)漁具配套，魚(yú)餌，遮陽(yáng)傘等垂釣用具，游客可在此釣魚(yú)釣蟹。健康花苑該村在農(nóng)家樂(lè)示范點(diǎn) 內(nèi) 建設(shè)了 占地 9000 平方米的健 身苑 ， 其中有 45 件健 身器 材，苑中央設(shè)有文化廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)，另具備舞臺(tái)、燈光、音響、舞池等娛樂(lè)設(shè)施。瀛 東 村 “ 農(nóng) 家 游 ”瀛東 村位于

18、崇 明 島 的東 部 ，鄰 近長(zhǎng)江 與東海交 匯處 。全 村有 52 戶(hù) 農(nóng) 民別墅 ，該 村具有大規(guī)模的魚(yú)塘，可以進(jìn)行垂釣捕蟹等活動(dòng)項(xiàng)目。瀛東村保留有五六十年代農(nóng)戶(hù)所住的古式房屋以及當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)生活用具，如舂 米石臼、織布機(jī)以及保存完好的腳踏水車(chē)、牛車(chē)等。該村的梨園柑桔園、葡萄園、 崇明山羊基地、綠化苗木基地可以提供各種綠色環(huán)保農(nóng)副產(chǎn)品。瀛東村的優(yōu)勢(shì)在于原汁原味的農(nóng)家風(fēng)貌與生活方式，游客在此可以體會(huì)到真正 的“ 農(nóng) 家 游 ”。但 是 該 地 的 旅 游 項(xiàng) 目 還 未 形 成 規(guī) 模 ，硬 件設(shè)施不完善，住宿、洗浴、餐飲 的衛(wèi)生狀況均不盡如人意。此外，該村的旅游項(xiàng)目過(guò)于單一，對(duì)游客的吸引力不

19、足。綠 華 西 沙 風(fēng) 情 游綠 華鎮(zhèn)綠 園村于崇 明島最西端 ，緊靠長(zhǎng)江邊 ，總耕 地面積 7255 畝，種植柑橘 3000 畝 ， 年 產(chǎn) 柑 橘 1500 萬(wàn) 斤 。 該 村 為 游 客 提 供 以 下 游 覽 項(xiàng) 目 ：桔園游覽。游客可以在此參觀桔園并參與收獲。觀 賞蟋蟀表演 。中 國(guó) 蟋蟀 網(wǎng) 、上 海市蟋蟀協(xié)會(huì) 在綠華 農(nóng)家 游活 動(dòng) 中 共 同 開(kāi)展綠華蟋蟀邀請(qǐng)賽，游客可以前往觀看。游西沙風(fēng)景。游客可以游覽崇明島西部長(zhǎng)江大堤、在建中的崇西景觀水閘、 長(zhǎng)江分水嶺。 游客還可以觀落日、 游明珠湖、 垂釣、 干農(nóng)家活、 品農(nóng)家菜等。 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)群體分析市 場(chǎng) 購(gòu) 買(mǎi) 力 分 析人

20、 均 GDP 是 衡 量 一 個(gè) 國(guó) 家 和 地 區(qū) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水 平 和 綜 合 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 的 重 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 。 2001 年 ，上 海 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 繼 續(xù) 保 持 較 快 的 增 長(zhǎng) 態(tài) 勢(shì) ， 人 均 GDP4500 美 元 。 2002 年 ，上 海人 均 GDP 達(dá) 到 4909 美 元 ，比 2001 年增 長(zhǎng)% 。 2003 年 ，上 海 市人 均 GDP 為 5642 美 元 ，比 上 年 增 加 730 美 元 。人 均 GDP 的 增 長(zhǎng) 對(duì) 旅 游 市 場(chǎng) 具 有 顯 著 的 拉 動(dòng) 作用，由此可以得出本項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)十分廣闊。近年來(lái)， 上海市居

21、 民的可支配收入也有了顯著的增長(zhǎng) 。 2009 年 ， 上海市城市居 民家庭人均可支配收入為萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)。旅游消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)：國(guó)內(nèi) 旅 游 景 點(diǎn) 增 多 在 一 定 程 序 上 促 進(jìn) 了 旅 游 消 費(fèi) 。 2009 年 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 旅 游 支 出 比 上 年 增 長(zhǎng) 。 2002 年 ， 上 海 市 人 均 可 支 配 收 入 達(dá) 43250 元 ； 2009 年 ， 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 達(dá) 到 44867 元 。 雖 然 非 典 疫 情 一 度 影 響 了 人 們 外 出 旅 游 和 其 他 文 娛 活 動(dòng)

22、， 但 居 民 休 閑 娛 樂(lè) 消 費(fèi) 額 仍 有 所 增 長(zhǎng) ， 全 年 人 均 休 閑 娛 樂(lè) 支 出 為 818 元 ， 同 比增長(zhǎng)% ； 人均旅游支 出為 899 元 ， 增長(zhǎng) 12% 。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)旅游呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：工業(yè)旅游、 農(nóng)業(yè)旅游、 科技旅 游、 都市旅游、 “紅色” 旅 游等新產(chǎn) 品不斷出 現(xiàn)。旅游基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到了進(jìn)一步改善，旅游景區(qū)應(yīng)對(duì)旅游高峰的能力 進(jìn)一步提高。假 日旅游的指揮體 系、 統(tǒng)計(jì)體 系更加健 全， 我國(guó)旅游業(yè)走上 “安全 、 秩序、 質(zhì)量、 效益” 四統(tǒng)一的軌道 ， 取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。公民休閑消費(fèi)方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。近年來(lái)，

23、外出旅游的方式 在發(fā)生著變化，越來(lái)越多的人不是趕著去看景點(diǎn)，而是到郊區(qū)躲清凈，到農(nóng)家換口 味。可持續(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注。旅游作為日益擴(kuò)大的新興產(chǎn)業(yè)，大力推行 “綠 色消費(fèi)” 和 “綠色經(jīng)營(yíng)” 的觀念成為大勢(shì)所趨。 目前各個(gè)地方制定的旅游發(fā)展 規(guī)劃中都有實(shí)施可持續(xù)旅游發(fā)展的內(nèi)容，將這一原則貫徹到旅游經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在穩(wěn)步增長(zhǎng)的市場(chǎng)當(dāng)中，團(tuán)體旅游明顯降溫，而家庭自助游唱起了主角。在 不少家庭看來(lái)，跟團(tuán)旅游雖有價(jià)格便宜、省心省力等優(yōu)勢(shì)，但約束太多。而自助旅 游相對(duì)來(lái)講就靈活方便的多。以 下 是 從 2001 年 到 2003 年 國(guó) 內(nèi) 旅 游 情 況 的 統(tǒng) 計(jì) 數(shù) 字 ：2001 年 超 額

24、 完 成 了 年 初 制 定 的 目 標(biāo) 全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 人 數(shù)達(dá) 億 人 次，比2000年 增 長(zhǎng) % 。其 中 ：城 鎮(zhèn) 居 民 億 人 次 ，農(nóng) 民 億 人 次 。全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 億 元 人 民 幣 ，比 2000 年 增長(zhǎng) %。 其 中 ： 城鎮(zhèn) 居 民旅 游消 費(fèi)億 元 ， 農(nóng) 民 旅游 消 費(fèi) 億元 。 全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅游 出 游 人 均 花 費(fèi) 元 ，比 2000 年 增 長(zhǎng) % 。其 中 ：城 鎮(zhèn) 居 民 國(guó) 內(nèi) 旅 游 人 均 花 費(fèi) 元 ，農(nóng) 村 農(nóng) 民國(guó)內(nèi)旅 游人均花費(fèi)元。 在 春節(jié)、 “五一” 、 “十一” 三個(gè) “黃金周” 中， 全國(guó)共 接

25、待 國(guó) 內(nèi) 旅 游 者 億 人 次 ， 實(shí) 現(xiàn) 旅 游 收 入 736 億 元 。2009 年 ， 全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 人 數(shù) 達(dá) 億 人 次 ，比 上 年 增 長(zhǎng) % 。其中：城 鎮(zhèn)居民 億人 次 ，農(nóng) 村 居 民 億 人 次 。全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 為 3878 億 元 ，比 上 年 增 長(zhǎng) % 。其 中 ：城 鎮(zhèn) 居 民 旅 游 支 出 2848 億 元 ， 農(nóng) 村 居 民 旅 游 支 出 1030 億 元 。 全 國(guó) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 出 游 人 均 花 費(fèi) 元 ，比 上 年 下 降 % 。其 中 ：城 鎮(zhèn) 旅 游 者 人 均 花 費(fèi) 元 ，農(nóng) 村 旅 游 者 人 均 花

26、費(fèi) 元 。在 2002 年 春節(jié) 、 五 一 、 十 一三個(gè)黃金周 中 ，國(guó) 內(nèi) 旅 游者接待 總?cè)藬?shù)為 億人次 ，旅游 收入合 計(jì)為 865 億 元 ， 占全 年 國(guó) 內(nèi) 旅 游業(yè) 總收 入 的 %。2009 年 ，由 于 非 典 的 發(fā) 生 ，中 國(guó) 的 旅 游 市 場(chǎng) 受 到 了 巨 大 的 影 響 。 2003 年 4 月 至 6 月 ， 全 國(guó)入境旅游收入 同比下降%， 國(guó)內(nèi)旅游收入 下降%， 出境旅游收入 下降%； 入境旅游外聯(lián)人次下降%， 國(guó)內(nèi)旅游收入 下降%， 出境旅游組織人次下降%。 7月至 12 月 全 國(guó) 入 境 旅 游 收 入 恢 復(fù) 到 2002 年 同 期 水 平

27、的 % ， 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 恢 復(fù) 到 同 期 的 % ， 出 境 旅 游 收 入 恢 復(fù) 到 同 期 的 % ； 入 境 旅 游 外 聯(lián) 人 次 恢 復(fù) 到 2002 年 同 期 水 平 的%， 國(guó)內(nèi)旅游恢復(fù)到同期的%， 出境旅游組織人次恢復(fù)到同期的%。根 據(jù) 以 上 分 析 ，我 們 可 以 看 到 ，國(guó) 內(nèi) 的 旅 游 市 場(chǎng) 正 處 于 蓬 勃 發(fā) 展 的 新 階 段 ，而 上 海 作 為 一 個(gè) 國(guó) 際 化 大 都 市 ， 人 均 GDP ， 居 民 收 入 水 平 均 高 于 全 國(guó) 平 均 水 平 。 人 們 的消費(fèi)觀念，生活方式也更加超前。因此，旅游在上海尤其得到居民的

28、重視。人們 有財(cái)力，有能力，有心情為自己的休閑生活投資。消 費(fèi) 群 體 分 析消費(fèi)群體的劃分，可以根據(jù)年齡、收入、居住地點(diǎn)以及家庭的大小來(lái)劃分。根據(jù)年齡來(lái)劃分消費(fèi)者按照年齡的不同，我們可以把消費(fèi)者劃分為以下幾種類(lèi)型21-25 歲 ，此 年 齡 階 段 的 消 費(fèi) 者 大 多 剛 開(kāi) 始 工 作 ，收 入 不 是 很 高 ，愛(ài) 交 朋友，喜歡結(jié)伴出外游玩，容易接受新鮮事物。26-30歲 ，此 年 齡 階 段 的 消 費(fèi) 者 普 遍 已 經(jīng) 具 有 幾 年 的 工 作 經(jīng) 驗(yàn) ，有 一 定的積蓄，有較高的消費(fèi)水平，開(kāi)始考慮成家。31-35 歲 ，此 年 齡 階 段 的 消 費(fèi) 者 大 多 已 經(jīng)

29、有 了 自 己 的 家 庭 ，有 的 已 經(jīng) 有 了 后 代 ， 孩 子 的 年 齡 普 遍 偏 小 ， 大 約 集 中 在 1-10 歲 ， 注 重 對(duì) 孩 子 的 教 育 。36-50歲 ， 此 年 齡 階 段 的 消 費(fèi) 者 的 后 代 大 多 已 經(jīng) 上 學(xué) ， 家 庭 負(fù) 擔(dān) 比 較 重 ，而且處于事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，受自己支配的時(shí)間較為不充足。51-60 歲 ， 孩 子 一 般 都 長(zhǎng) 大 離 家 ， 有 一 定 的 積 蓄 ， 有 大 量 的 空 閑 時(shí) 間 。根據(jù)月收入來(lái)劃分消費(fèi)者1500 元 以 下 ， 只 能 維 持 基 本 生 活 。，可以有一小部分收入用于娛樂(lè)。2000

30、-3000，有 一 部 分 收 入 可 以 用 于 娛 樂(lè) ，但 是 真 正 用 于 娛 樂(lè) 的 開(kāi) 銷(xiāo) 隨年齡的不同而各異。3000-5000， 此 收 入 階 層 中 有 一 部 分 人 是 休 閑 娛 樂(lè) 消 費(fèi) 的 主 力 軍 。5000 以 上 ， 此 階 層 中 的 一 部 分 人 每 年 都 會(huì) 有 固 定 的 旅 游 預(yù) 算 。根據(jù)家庭人口狀況來(lái)劃分消費(fèi)者兩口之家：多為年輕夫婦或后代已成人離家的老年夫婦。三口之家：在分類(lèi)中所占比重最大，孩子的年齡差異以及家庭的收入差 別是這類(lèi)家庭的主要不同點(diǎn)。四口之家：在這里主要指有兩個(gè)孩子的家庭，現(xiàn)在這種家庭結(jié)構(gòu)正在逐 漸減少。數(shù)代同堂：這種

31、家庭大多是由于住房的原因不得不幾代人居住在一起。按居住地點(diǎn)來(lái)分上海市中心上海郊區(qū)上海周邊地區(qū)第二篇 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況此 項(xiàng) 目 位 于 上 海 市 崇 明 島 東 灘 團(tuán) 結(jié) 沙 ， 上 實(shí) 園 區(qū) 33 號(hào) 區(qū) 路 南 1.2.3 號(hào) 土 地 ， 北 臨 上 實(shí) 東 灘 崇 明 物 業(yè) 管 理 公 司 ， 面 積 為 200 畝 。 鄰 近 長(zhǎng) 江 口 ， 周 圍 有 東 灘 濕 地 ， 候 鳥(niǎo) 保 護(hù) 區(qū) ，濕 地 公 園 ，中 華 鱘 保 護(hù) 中 心 等 。有 公 路 通 達(dá) 陳 家 鎮(zhèn) ，車(chē) 程 約 20 分 鐘 。地 塊利用現(xiàn)狀為農(nóng)田，未做任何投資開(kāi)發(fā)。其北面緊鄰的上實(shí)東灘崇明物業(yè)管

32、理公司 設(shè)有商務(wù)中心，辦公樓，人工草坪，人工水渠以及人工湖。周?chē)恋卮蟛糠譃檗r(nóng)田 和魚(yú)塘，有少量果園和農(nóng)戶(hù)居住區(qū)。項(xiàng)目地盤(pán)解剖此項(xiàng)目配套，如水、電、氣等都不完善，且地塊周?chē)赞r(nóng)田為主，但是，項(xiàng)目 所處地域內(nèi)有美麗的田園風(fēng)光，壯麗的江潮，清新的空氣，還有美麗的候鳥(niǎo)，充滿(mǎn) 了自然的誘人風(fēng)情，具有開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目的得天獨(dú)厚的條件。項(xiàng) 目 發(fā) 展 之 SWOT 分 析優(yōu) 勢(shì)自然環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂?，溫和濕?rùn)，四季分明。周邊都是大面積的 農(nóng)田，未經(jīng)開(kāi)發(fā)，空氣清新，是一個(gè)巨大的天然氧吧，而且水質(zhì)良好， 土壤中的有 害物質(zhì)含 量極低， 是一塊 難 得的 “三凈” 之地。周?chē)哂胸S富的旅游資源項(xiàng)

33、 目 所處 區(qū)域面江 臨海 ，地 勢(shì)平坦 ，是 一個(gè)具 有島 嶼型 生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值的 資源 地。鄰近東灘鳥(niǎo)類(lèi)自然保護(hù)區(qū)，其鳥(niǎo)類(lèi)資源豐富。還有東灘濕地，旅游資源十分豐 富。另外值得一提的是，在項(xiàng)目地塊的東北部有一個(gè)水面面積達(dá)四千多畝的天然湖 泊 東 旺 湖 ， 在 湖 的 中 心 有 面 積 兩 千 多 畝 的 島 嶼 ， 東 旺 湖 的 開(kāi) 發(fā) 將 給 本 項(xiàng) 目 帶 來(lái) 巨大的商機(jī)。與眾不同的經(jīng)營(yíng)方式一般 的旅游項(xiàng) 目 只 是 以 游覽為 主 ，而 本項(xiàng) 目 是將土地分割 成小塊 ，將 其半年或一 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給旅游者，旅游者可以根據(jù)自己的需要在土地上種植任何作物，這 種經(jīng)營(yíng)方式在上海還

34、是獨(dú)一無(wú)二的。個(gè)性化的展示空間旅游者可以根據(jù)自己的喜好來(lái)裝飾租種的土地，這給那些喜歡創(chuàng)作，標(biāo)榜個(gè)性 的顧客創(chuàng)造了展示才華的空間。優(yōu)美的居住環(huán)境旅游者可以下榻項(xiàng)目地塊對(duì)面的商務(wù)中心，這里環(huán)境幽靜，而且可以進(jìn)垂釣， 野餐，日光浴等活動(dòng)。專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍在這里我們將提供專(zhuān)業(yè)的關(guān)于農(nóng)作物種植方面的咨詢(xún)服務(wù)，此外，我們的生活 服務(wù)也盡量做到盡善盡美。獨(dú)一無(wú)二的售后服務(wù)我們?yōu)槁糜握咛峁┦斋@物包裝服務(wù)，使游客的收獲不僅是實(shí)用品，同時(shí)還是饋 贈(zèng)親友的藝術(shù)品。劣 勢(shì)交通不夠便利上?；蚱渌胤降巾?xiàng)目所在地沒(méi)有直達(dá)車(chē)輛。如果沒(méi)有自備車(chē)輛，交通十分不 便。前期開(kāi)發(fā)不足若游客對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察，目前沒(méi)有示范園地，對(duì)顧客的吸

35、引力不足。知名度小由于是新建項(xiàng)目，其知名度必然比較小，需要大量的投資做宣傳。機(jī)會(huì)旅游市場(chǎng)的興旺。隨著人們收入水平的提高，對(duì)休閑的要求日趨提高，帶動(dòng)了旅游的消費(fèi)也日漸 增加。生態(tài)游的興起現(xiàn)代都市人，越來(lái)越重視生活質(zhì)量，要求呼吸新鮮空氣，食用綠色食品，本項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)正好迎合了這一趨勢(shì)。滬崇蘇越江通道項(xiàng)目的審批通過(guò)滬崇蘇越江大通道分南支和北支兩大部分。南支，即崇明越江通道，該工程總 投 資 122 億 元 ， 工 程 起 自 浦 東 五 號(hào) 溝 ， 過(guò) 長(zhǎng) 江 南 港 水 域 ， 經(jīng) 長(zhǎng) 興 島 ， 再 跨 長(zhǎng) 江 北 港 水 域 ，止 于 崇 明 陳 家 鎮(zhèn) ，暫 接 陳 海 公 路 ，全 長(zhǎng) 約

36、 25 公 里 。工 程 采 取 “ 南 隧 北 橋 ” 方 案 ， 以 隧 道 形 式 穿 越 南 港 水 域 ，長(zhǎng) 約 8.5 公 里 ； 以 橋 梁 形 式 跨 越 北 港 水 域 ， 長(zhǎng) 約 9.5 公里。此通道的修建，將大大方便上海市區(qū)居民的出行，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了挈 機(jī)。越江通道修建完成后，還將為本項(xiàng)目帶來(lái)一部分江蘇的游客。威脅周邊項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊地區(qū)，存在一定數(shù)量的農(nóng)家樂(lè)，漁家樂(lè)旅游項(xiàng)目，這在一定程度上 對(duì)本項(xiàng)目造成了威脅。消費(fèi)者對(duì)這種旅游休閑方式不熟悉由 于 上 海 市 還 沒(méi) 有 類(lèi) 似 的 項(xiàng) 目 ，消 費(fèi) 者 接 受 這 種 休 閑 方 式 可 能 需 要 時(shí) 間 和 引

37、 導(dǎo) 。 本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析根據(jù) 以上分析 ，可 知本項(xiàng) 目 具有得天 獨(dú)厚 的 自 然條件 ，再 加 上獨(dú) 一無(wú)二的 創(chuàng) 意 ， 使得本項(xiàng)目的發(fā)展空間巨大。針對(duì)上面提出的各種問(wèn)題，制定以下的發(fā)展戰(zhàn)略：公司派專(zhuān)門(mén)車(chē)輛負(fù)責(zé)游客的接送工作。由于南門(mén)碼頭和堡鎮(zhèn)碼頭都有直達(dá)陳家鎮(zhèn)的公交車(chē)，因此接送游客的車(chē)輛只需在陳家鎮(zhèn)等候即可。第二種解決交通問(wèn)題 的方案是與崇明交通部門(mén)協(xié)商，將南門(mén)開(kāi)往陳家鎮(zhèn)的公共汽車(chē)線(xiàn)路延長(zhǎng)至團(tuán)結(jié)沙。兩種方法比較，第一種方法比較快捷，可以節(jié)約顧客的時(shí)間；第二種方法比較便禾I， 將交通問(wèn)題交由公交部門(mén)解決，但可能要向公交部門(mén)交納一筆資金用于公交線(xiàn)路的 延長(zhǎng)。第一種方法用于游客

38、數(shù)量還未形成規(guī)模時(shí)可以節(jié)省成本；第二種方法用于游 客數(shù)量規(guī)模較大時(shí)成本較低。因此在項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)時(shí)，推薦使用第一種方法。投入資金進(jìn)行示范園地的建設(shè)。根據(jù)策劃方案，設(shè)計(jì)不同地塊中的示范園地, 可以起到住宅銷(xiāo)售中樣板房的作用，使顧客對(duì)土地經(jīng)營(yíng)后的狀況有直觀的了解。投入資金進(jìn)行宣傳。由于是新興的旅游休閑項(xiàng)目，消費(fèi)者需要引導(dǎo)，也需要 時(shí)間來(lái)接受這種新的休閑方式。宣傳手段建議用軟廣告和硬廣告相結(jié)合的方式。在 軟廣告中要著重宣傳這種回歸自然且可以親身體驗(yàn)、發(fā)揮創(chuàng)造性的休閑方式。所有 的廣告均應(yīng)嚴(yán)格對(duì)目標(biāo)人群發(fā)放。要讓顧客充分了解本項(xiàng)目與周?chē)r(nóng)家樂(lè)，漁家樂(lè)的區(qū)別，凸顯項(xiàng)目的個(gè)性與 優(yōu)點(diǎn)。周?chē)涮自O(shè)施建設(shè)。由于

39、土地未經(jīng)開(kāi)發(fā)，周?chē)涮自O(shè)施不足。建議在項(xiàng)目周 邊區(qū)域設(shè)置超市、醫(yī)療診所，鑒于項(xiàng)目尚處于開(kāi)發(fā)階段，出于節(jié)約成本的考慮配套 設(shè)施的規(guī)模宜小不宜大，并留有后期擴(kuò)展的余地。人工湖內(nèi)建議在項(xiàng)目啟動(dòng)之前具 有相當(dāng)數(shù)量的觀賞魚(yú)。人工湖周?chē)萜荷显O(shè)置遮陽(yáng)傘、休閑桌椅等設(shè)施。在項(xiàng)目命名上宜突出本項(xiàng)目的特色，且應(yīng)具有吸引力。提供以下名稱(chēng)作為參 考：荷香園、躬耕莊園、春華秋實(shí)、清風(fēng)碧漪、快樂(lè)老家、沁園為了避免旅游休閑項(xiàng)目的單一化，建議與其他休閑項(xiàng)目同期推出，比如垂釣， 野餐，燒烤，露營(yíng)，放風(fēng)箏等。垂釣地點(diǎn)建議設(shè)置在距離項(xiàng)目地塊較近的魚(yú)塘，并 在魚(yú)塘四周種植樹(shù)木遮蔭，設(shè)置太陽(yáng)傘，飲料屋。野餐，燒烤，露營(yíng)，放風(fēng)箏的地

40、點(diǎn)建議在本公司商務(wù)中心前的草地上，同樣應(yīng)配備遮陽(yáng)傘，休閑桌椅等。 增 加 一 些 助 興 活 動(dòng) 。比 如 以 各 種 農(nóng) 作 物 的 收 獲 為 挈 機(jī) ，舉 辦 聯(lián) 歡 節(jié) 目 ，以 達(dá) 到 活躍氣氛 ， 增進(jìn) 游客之間感情 的 目 的 。 另 外 ， 建議將商務(wù)中 心的 KTV 包房和健身室 對(duì)外開(kāi)放。第三篇 物業(yè)定位項(xiàng)目類(lèi)型及形象定位基于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式比較特別，本項(xiàng)目定位為完全回歸自然，需要自己親自耕 種 、親 自 設(shè) 計(jì) 土 地 的 經(jīng) 營(yíng) 方 式 以 及 裝 飾 風(fēng) 格 的 帶 有 懷 舊 與 浪 漫 氣 息 的 旅 游 休 閑 項(xiàng) 目 。具體 的說(shuō) ，項(xiàng) 目 將 向 顧客提供面

41、積適 中 的 一塊 土 地 ，顧 客可 以 自 己 選擇在這塊土 地上種植何種作物，并根據(jù)自己的喜好來(lái)決定土地的附屬物品的風(fēng)格，比如地塊的 名稱(chēng)，地塊上的裝飾物，如棚屋，地塊名稱(chēng)牌等。本項(xiàng)目提倡的是一種完全有別于以往的休閑方式，拋棄在城市里水泥森林中的生 活，全身心的投入大自然，用耕種來(lái)蕩滌身心，用收獲來(lái)喚起柔情。使年輕人在共 同的勞動(dòng)中升華愛(ài)情，使老年人在相濡以沫中追憶往昔。本項(xiàng)目致力于改變現(xiàn)代都 市人與人之間冷漠的人際關(guān)系，提倡游客之間的相互關(guān)懷與協(xié)作，向大家提供一個(gè) 放松身心，結(jié)交朋友的場(chǎng)所。本項(xiàng)目客戶(hù)定位及目標(biāo)客戶(hù)心態(tài)分析根據(jù)前面的消費(fèi)群體分析，我們把本項(xiàng)目的客戶(hù)群體分成三種類(lèi)型。一是

42、月 收入 在 3000 元 以上 ， 已經(jīng)有了幾年工作經(jīng)驗(yàn) ， 有一定 的積蓄 ， 年齡在25-29 歲 的 單 身 青 年 ，他 們 比 較 容 易 接 受 新 事 物 ，喜 歡 結(jié) 交 朋 友 ，有 興 趣 體 驗(yàn) 新 的 生活方式，追求浪漫和品位。二是孩子的年齡在 5-12 歲 的收入較高 的三 口之家 ， 這類(lèi)家庭較重視孩子的早 期教育，重視培養(yǎng)孩子的動(dòng)手動(dòng)腦能力，愿意帶領(lǐng)孩子親近大自然三是年齡在55歲以上，孩子已經(jīng)成家單獨(dú)生活的中老年夫婦。這類(lèi)消費(fèi)者有的 年輕時(shí)本來(lái)就是農(nóng)民，有的經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，農(nóng)村生活是他們的年輕生活中不可或 缺的部分。有一塊土地讓他們種植各種作物是追憶他們年輕生活

43、的一種最好方式。 收費(fèi)方式建議費(fèi)用的收取有兩種方式：一是土地，車(chē)費(fèi)，住宿，服務(wù)等費(fèi)用分開(kāi)收?。欢遣?取收取會(huì)員費(fèi)的方式，將所有的費(fèi)用都折算在一起，作為半年或一年的會(huì)員費(fèi)用。 推薦使用第二種方式，多次頻繁的收費(fèi)會(huì)給顧客上當(dāng)受騙的感覺(jué)，而使用會(huì)員制可 以提升整個(gè)項(xiàng)目的層次。會(huì)員卡有金卡和銀卡之分，不同等級(jí)的卡可以享受不同內(nèi) 容的附加服務(wù)。在會(huì)員無(wú)法親自管理土地的情況下，提供代管服務(wù)，并與一些學(xué)校 團(tuán)體聯(lián)系，給孩子們提供一個(gè)鍛煉身心的機(jī)會(huì)。第四篇物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及參數(shù)確定4.1.1 總平面設(shè)計(jì)該項(xiàng)目在平面設(shè)計(jì)上采取開(kāi)放式，使得游客方便的到達(dá)自己租種的地塊。該地 塊將劃分為糧食種植區(qū)、蔬菜種

44、植區(qū)、水果種植區(qū)及鮮花種植區(qū)四個(gè)種植區(qū)以及一 個(gè)畜禽飼養(yǎng)區(qū)來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的不同種植及養(yǎng)殖需要。在粗略的劃分五大分區(qū)以后，還 將在連接五個(gè)區(qū)域的中心地帶建設(shè)小型荷花塘，種植荷花及其他水生植物，放養(yǎng)魚(yú)、 蟹等水生動(dòng)物。在地塊的南面緊鄰一條小河，在小河上修木制拱橋，建立碼頭，提 供漁船供游客乘坐?？偲矫鎴D如下：水糧食種植區(qū)果種植入口。在鮮花種植區(qū)和蔬菜種植區(qū)之間的小路上也要設(shè)置出入口。并且，整個(gè)地快 的道路設(shè)計(jì)還要兼顧觀光要求，具有一定的審美價(jià)值。4.1.3人流、車(chē)流組織及車(chē)位設(shè)置由于種植作物必須保持田地土質(zhì)肥沃純凈，因此應(yīng)明文禁止汽車(chē)及其他機(jī)動(dòng)車(chē) 輛進(jìn)入地塊。游客的車(chē)輛應(yīng)?？吭诠局付ǖ耐＼?chē)場(chǎng)，并徒步

45、至承包的田塊或飼養(yǎng) 區(qū)。在設(shè)計(jì)上，每個(gè)出入口不宜太窄，應(yīng)至少允許六人并排通過(guò)，即使是在旅游旺 季也可以達(dá)到暢行要求。該地塊北面為本公司辦公及住宿園區(qū)，可以為客戶(hù)提供50 個(gè)車(chē)位，客戶(hù)停車(chē)后步行10分鐘即可到達(dá)種植田塊或飼養(yǎng)區(qū)。建議在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)走 入正軌，游客人數(shù)初具規(guī)模之后，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大。設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議主要建議有以下幾點(diǎn)：整體地塊設(shè)計(jì)應(yīng)具有田園特色。其中建議有小河貫穿，小河的具體方位應(yīng)兼 顧便捷與美觀，既能達(dá)到灌溉要求，又能在景觀上突出田園特色地塊內(nèi)部各分區(qū)應(yīng)風(fēng)格各異，突出本分區(qū)的特點(diǎn)。各分區(qū)的入口設(shè)計(jì)應(yīng)能夠 體現(xiàn)本分區(qū)特色。分區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)設(shè)施也應(yīng)與該分區(qū)所種植的作物相匹配。田境、

46、灌溉溝渠以及其他種植輔助設(shè)施均應(yīng)與各分區(qū)相協(xié)調(diào)。糧食種植分區(qū)應(yīng)采取能夠體現(xiàn)糧食如水稻、養(yǎng)麥、玉米的特點(diǎn)，地塊周?chē)?風(fēng)格粗獷的木質(zhì)籬笆裝飾。在分區(qū)入口處的籬笆上點(diǎn)綴麥穗、稻穗、玉米棒等實(shí)物， 并懸掛秸稈編織標(biāo)牌，上書(shū)“鋤禾”（參考）。鮮花種植區(qū)的設(shè)計(jì)風(fēng)格宜清新浪漫，以原木低矮籬笆隔斷。分區(qū)入口設(shè)置歐 式鐵藝門(mén)，兩側(cè)設(shè)置兩部藤編秋千，均飾以薔薇花。門(mén)上懸掛木牌上書(shū)“憩蝶”（參 考）。蔬菜種植區(qū)應(yīng)突出綠色天然并兼顧美觀的特點(diǎn)。在該分區(qū)的入口處以樹(shù)干搭 成“門(mén)”字形作為分區(qū)的大門(mén)，以南瓜藤作為裝飾，并以藝術(shù)字在南瓜上雕刻“四 季鮮蔬”（參考）。水果種植區(qū)以活潑鮮艷為特色。分區(qū)入口處種植兩棵橘樹(shù)，以果

47、實(shí)較小的水 果拼出“春華秋實(shí)”（參考）四字并懸掛在樹(shù)枝上。飼養(yǎng)區(qū)以生機(jī)活力為特色。首先應(yīng)注意與其他分區(qū)相協(xié)調(diào)，保護(hù)周?chē)h(huán)境衛(wèi) 生與空氣清新。要尊重動(dòng)物的自然生長(zhǎng)規(guī)律，禁止使用激素類(lèi)飼料。該分區(qū)以土坯 作為圍墻，入口處飾以翠綠竹門(mén)，在竹門(mén)上書(shū)寫(xiě)“攜趣”（參考）。荷花塘以石子圍邊，塘內(nèi)種植荷花、睡蓮等水生植物。在每個(gè)不同分區(qū)內(nèi)設(shè)置風(fēng)格各異的休閑場(chǎng)所。在鮮花種植區(qū)設(shè)置木制休閑屋， 外墻以薔薇花覆蓋，體現(xiàn)浪漫風(fēng)格，為游客提供情侶套餐，巧克力等物品。在水果 種植區(qū)設(shè)置歐式風(fēng)格建筑，提供皮薩，通心粉等歐式食物。在飼養(yǎng)區(qū)建設(shè)童話(huà)風(fēng)格 建筑，主要提供兒童食品。在蔬菜種植區(qū)設(shè)置中國(guó)古典建筑，提供中國(guó)傳統(tǒng)食品。

48、在糧食種植區(qū)設(shè)置以茅草作為外立面的建筑，提供各種茶飲料。田塊形狀設(shè)計(jì)應(yīng)采用不規(guī)則形狀，在視覺(jué)上給人以起伏變幻的景象，避免統(tǒng)一呆板的設(shè)計(jì)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)由于本項(xiàng)目屬于旅游項(xiàng)目，故此該地塊除能滿(mǎn)足人們耕種及養(yǎng)殖的活動(dòng)需求之 外，還應(yīng)該考慮到地塊的觀賞功能。各分區(qū)除在配套設(shè)施設(shè)計(jì)上注意與田園景色相 協(xié)調(diào)以外，在作物種植地塊規(guī)劃，各分區(qū)田塊內(nèi)部種植規(guī)劃，田塊四周景觀規(guī)劃， 護(hù)田林設(shè)計(jì)，以及各分區(qū)的隔斷設(shè)計(jì)上均應(yīng)做到各具特色又和諧統(tǒng)一。使客戶(hù)在體 驗(yàn)耕作養(yǎng)殖樂(lè)趣的同時(shí)觀賞優(yōu)美的田園景色。配套設(shè)施建議由 于本 項(xiàng) 目 以 DIY 式 的 種植 、 養(yǎng) 殖旅 游為 主 ， 在配 套 設(shè)施上 就 應(yīng)該 為客 戶(hù) 提 供 充足的農(nóng)業(yè)用具如蔬菜大棚、畜禽舍、飼料、各種農(nóng)具、種子、花架、果樹(shù)苗等。 另外，還應(yīng)注意田園風(fēng)光與現(xiàn)代生活方式的結(jié)合，提供休憩小屋、空調(diào)、飲料吧臺(tái)、 冰柜、刨冰機(jī)、甜點(diǎn)屋、水果棚等配套設(shè)施，滿(mǎn)足游客休閑賞景的需要。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)在客戶(hù)進(jìn)行種植的整個(gè)承包期內(nèi)，本公司為客戶(hù)免費(fèi)提供以下服務(wù)：對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有關(guān)種植及養(yǎng)殖知識(shí)的培訓(xùn)，并在承包期內(nèi)全程提供種植及養(yǎng)殖 技術(shù)支持。提供種子、灌溉用水等生產(chǎn)資料和農(nóng)具等生產(chǎn)工具。并為客戶(hù)飼養(yǎng)的禽 類(lèi)等小動(dòng)物提供飼料、疫苗等必需品。飼養(yǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)配備供水設(shè)施以滿(mǎn)足動(dòng)物飲水