挑選小戶(hù)型謹(jǐn)防四大陷阱及房產(chǎn)類(lèi)知識(shí)

1、挑選小戶(hù)型謹(jǐn)防四大陷阱 (2008-11-04 11:06:17) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1549034442_2_1.html 置業(yè)理財(cái)“90/70”政策執(zhí)行近兩年，按照正常的建設(shè)進(jìn)度，部分2006年6月1日之后審批的住宅項(xiàng)目，從去年初達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后逐步上市，今年更是90平方米以下中小戶(hù)型房源的集中供應(yīng)年。 可選擇的樓盤(pán)這么多，買(mǎi)到合適的小戶(hù)型該容易了吧？不一定，有人形容小戶(hù)型是：看起來(lái)很美，買(mǎi)起來(lái)很貴，住起來(lái)

2、很郁悶。因?yàn)橛械男?hù)型，為了符合面積標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)時(shí)犧牲了一部分功能空間，有的則因?yàn)槊娣e配比不當(dāng)影響了正常使用，使得產(chǎn)品舒適度降低。所以挑選小戶(hù)型也很有講究。如何挑選一套性?xún)r(jià)比高的小戶(hù)型？至少有四大陷阱是購(gòu)房者需要提高警惕的。陷阱1：小戶(hù)型=小面積打算購(gòu)買(mǎi)90平方米以下小戶(hù)型的購(gòu)房者首先要區(qū)別兩個(gè)概念，“小戶(hù)型”和“小面積”，這兩個(gè)可不是一回事。一般來(lái)說(shuō)，“小面積”主要是以產(chǎn)品面積為賣(mài)點(diǎn)對(duì)它的使用功能沒(méi)有嚴(yán)格限制，比如酒店式公寓，而“小戶(hù)型”則仍要求保持住宅使用功能的完整性，對(duì)不同的功能空間還是有一定的面積范圍要求的，并不是一味求小。由于受到總面積的限制，因此小戶(hù)型不是舒適性住宅，而是實(shí)用性住宅

3、，所以每個(gè)房間的面積還是要控制在一定的范圍內(nèi)。同時(shí)為了保證日常生活的質(zhì)量，購(gòu)房者在選擇小戶(hù)型住宅時(shí)，需要對(duì)房型的開(kāi)間特別注意，通常臥室的面積應(yīng)控制在16平方米左右，衛(wèi)生間在46平方米，廚房在56平方米，客廳在1240平方米左右。按照這樣的面積來(lái)?yè)Q算，比較實(shí)用的小戶(hù)型，臥室的開(kāi)間要在34米，衛(wèi)生間開(kāi)間要2米以上，廚房開(kāi)間23米，客廳開(kāi)間45米。所以看戶(hù)型圖的時(shí)候一定要注意旁邊標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)間數(shù)據(jù)，圖形是可以有欺騙性的，3米的開(kāi)間按比例縮小后可能跟5米的開(kāi)間看起來(lái)差不多，一不注意就掉進(jìn)陷阱了。如果戶(hù)型圖上沒(méi)有標(biāo)注相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)，一定要請(qǐng)售樓員介紹清楚，并寫(xiě)下來(lái)，以免萬(wàn)一日后追究責(zé)任有理說(shuō)不清。陷阱2：東西

4、朝向、南北不通風(fēng)如果單看戶(hù)型設(shè)計(jì)圖，有的小戶(hù)型房型方正、全明設(shè)計(jì)、采光充足，看起來(lái)幾乎十全十美，別急，下單前先把小區(qū)總平圖拿來(lái)看看。因?yàn)榈乩砭暥?、氣候的關(guān)系，杭州住宅朝南是比較理想的朝向，日照充足、南北通風(fēng)，但為了小區(qū)整體規(guī)劃，建筑的布置不可能都實(shí)現(xiàn)每幢都朝南，所以盡管戶(hù)型一樣，但朝向不同居住感受完全不同。有的盡管朝南，但北向卻沒(méi)有窗，或前排住宅比較高，前后排住宅之間的距離過(guò)近，這些都會(huì)影響到房子的采光和通風(fēng)，而這些問(wèn)題單從戶(hù)型設(shè)計(jì)圖上是看不出來(lái)的。要選擇一套好的小戶(hù)型，單看一張戶(hù)型設(shè)計(jì)圖是不夠的，最好請(qǐng)售樓人員提供小區(qū)總平圖，了解小區(qū)整體規(guī)劃，每幢單元樓的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度

5、，前后排住宅之間的距離，一般這樣就可以大致了解住宅的日照時(shí)間和通風(fēng)情況。為了解決南北不通風(fēng)的問(wèn)題，萬(wàn)家花城在戶(hù)型設(shè)計(jì)中加入了空中連廊，改善了中間套的通風(fēng)問(wèn)題，倒是可以借鑒一下。陷阱3：戶(hù)型不方正，使用率低小戶(hù)型的得房率或許并不比90平方米以上的戶(hù)型低，但有時(shí)候它的使用率確實(shí)比大戶(hù)型低，為什么這么說(shuō)？因?yàn)橛械男?hù)型住宅在做建筑立面設(shè)計(jì)的時(shí)候單單考慮到美觀，使用一些大弧線、斜邊形的設(shè)計(jì)，外立面非常大氣漂亮，但實(shí)際上在做戶(hù)型設(shè)計(jì)的時(shí)候，這些弧線、斜邊很難利用。買(mǎi)了這樣的房子，實(shí)際上就增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，可能總價(jià)里有5%甚至10%就打了水漂。對(duì)戶(hù)型圖不熟悉的人，常常是看不出什么問(wèn)題，也看不出

6、什么優(yōu)缺點(diǎn)，所以在判斷一個(gè)戶(hù)型是不是實(shí)用，除了一些常規(guī)數(shù)據(jù)外，也可以把自己的生活帶入戶(hù)型中進(jìn)行模擬?？磻?hù)型圖的時(shí)候想想自己生活的過(guò)程和細(xì)節(jié)，再把這些細(xì)節(jié)放到這套房子里去，很多缺點(diǎn)或優(yōu)點(diǎn)就能顯現(xiàn)出來(lái)了。比如有的戶(hù)型，走道設(shè)計(jì)在客廳中間，有人稱(chēng)為“走破式”，客廳的前半部分實(shí)際上也成為了過(guò)道，使得客廳的完整感完全喪失，試想：看電視的時(shí)候，經(jīng)常有人在電視機(jī)前來(lái)回走動(dòng)，這會(huì)帶來(lái)什么樣的感覺(jué)？陷阱4：露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園面積過(guò)大一般看來(lái)送露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園是再好不過(guò)的事情，這些贈(zèng)送面積甚至常常成為購(gòu)房者選擇某一個(gè)戶(hù)型的主要原因。但業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，從今年開(kāi)始杭州市規(guī)劃局公布了關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的規(guī)定，對(duì)

7、陽(yáng)臺(tái)的定義及其在建筑面積上的計(jì)算方法作了嚴(yán)格限定，根據(jù)這樣規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園的面積如果超過(guò)8平方米，就要按全面積計(jì)算。挑贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶(hù)花園等建筑空間也有講究，面積不可過(guò)大、進(jìn)深不可過(guò)長(zhǎng)，否則將視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，全部計(jì)算建筑面積。個(gè)人消費(fèi)（房產(chǎn)抵押）貸款流程 (2008-10-30 15:16:41) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1549034442_1_1.html 房產(chǎn)博文1、貸款申請(qǐng)：借款人提

8、出貸款用途，金額及年限時(shí)間2、申貸資料準(zhǔn)備：借款人及抵押人將貸款申請(qǐng)貸款所需文件、證件按要求準(zhǔn)備齊全3、看房評(píng)估（或勘估）：由相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房進(jìn)行實(shí)地勘查、評(píng)（勘）估4、報(bào)批貸款：將所有申貸資料連同評(píng)估報(bào)告或勘估意見(jiàn)書(shū)報(bào)送銀行審批5、借款合同公證：借款人及抵押人填寫(xiě)（借款合同）及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印后，由公證人員對(duì)其進(jìn)行公證6、抵押登記手續(xù)：銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書(shū)到產(chǎn)權(quán)處辦理抵押登記手7、開(kāi)戶(hù)、放款：借款人開(kāi)立還款帳戶(hù)、銀行放款至該帳戶(hù)（注：原則上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）借款人應(yīng)提供：本人配偶身份證、戶(hù)口冊(cè)、收入證明、個(gè)人消費(fèi)用途的相應(yīng)合同、婚姻壯況證明。抵押

9、人應(yīng)提供：房屋所有權(quán)證，權(quán)屬人及配偶身份證、戶(hù)口冊(cè)、婚姻狀況證明。轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)流程 (2008-10-29 22:59:41) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1549034442_1_1.html 房產(chǎn)博文 轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶(hù)之后才放貸給業(yè)主，以支付買(mǎi)方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，

10、因此需要先發(fā)放第二筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介，才能完成，因?yàn)檫@樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶(hù)及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。 轉(zhuǎn)按揭具體操作流程： 1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并事先確認(rèn)買(mǎi)方有無(wú)還貸能力。 2、在銀行同意買(mǎi)方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣(mài)方還貸不滿(mǎn)一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿(mǎn)一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。3、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過(guò)戶(hù)

11、后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買(mǎi)方放完貸款后，如果發(fā)生賣(mài)方違約或者買(mǎi)方違約，導(dǎo)致該房屋無(wú)法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣(mài)方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書(shū)，而買(mǎi)方需向銀行出具擔(dān)保委托書(shū)。4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后(審核通常需要五個(gè)工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。 5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣(mài)方辦理注銷(xiāo)抵押登記事項(xiàng)

12、。 6、辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門(mén)過(guò)戶(hù)。 7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后交給買(mǎi)方。各地救市政策 (2008-10-29 22:21:30) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1549034442_1_1.html 房產(chǎn)博文各地新近推出的相關(guān)優(yōu)惠政策備注杭州老城區(qū)可購(gòu)房入戶(hù)，政府給予個(gè)人買(mǎi)房一定的稅繳補(bǔ)貼，放寬房企受讓及開(kāi)發(fā)期限杭州市政府又出臺(tái)了針

13、對(duì)樓市的24條救市措施蘇州1.恢復(fù)第二套房公積金貸款2.一、二手房首付下調(diào)至20%、30%救市措施主要針對(duì)購(gòu)房者。上海上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款額度，雙職工家庭最多可貸到60萬(wàn)元上海市公積金管理中心發(fā)布關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知南京南京購(gòu)房補(bǔ)貼:90平以下補(bǔ)貼1% 90平以上0.5%在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購(gòu)買(mǎi)該市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房補(bǔ)貼。宿遷凡在2008年11月1日至2010年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)住房的，可獲得0.5到7的財(cái)政補(bǔ)貼。購(gòu)買(mǎi)單套面積90平方米以下的由地方財(cái)政給予房款總額5的補(bǔ)貼。石家莊1.“普通住宅”1.5%契稅稅率。2.

14、住房公積金貸款上限40萬(wàn)元以100平米、單價(jià)4000元/平米的住宅計(jì)算，可減少契稅負(fù)擔(dān)1萬(wàn)余元。沈陽(yáng)1.開(kāi)通公積金“異地貸款綠色通道”。2.公積金貸款年限30年二手房20年，商品房?jī)沙墒赘叮O(shè)立50萬(wàn)元購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。3.“普通住宅”1.5%契稅稅率。以一套100平米、單價(jià)6000元/平米的住宅計(jì)算，實(shí)行優(yōu)惠稅率后，可減少契稅負(fù)擔(dān)15000元。西安1.對(duì)購(gòu)房客戶(hù)按購(gòu)房款總額給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)。2.房產(chǎn)企業(yè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免35元/平米。面積小于等于90平米；補(bǔ)貼5859元。大于90平米，小于等于144平米；河南1.公積金貸款兩成首付，貸款最長(zhǎng)期限30年。2

15、.首套商品房購(gòu)買(mǎi)者房貸利率優(yōu)惠。3.省內(nèi)購(gòu)房，可異地申請(qǐng)住房公積金貸款。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的免除房地產(chǎn)交易契稅。購(gòu)買(mǎi)普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。長(zhǎng)沙1.經(jīng)適房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式2.二手房交易稅1.1%。3.多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取。4.公積金貸款兩成首付，貸款最長(zhǎng)期限30年。明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交營(yíng)業(yè)稅由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。常州1.取消對(duì)二次及以上住房公積金貸款最高額度限制。2.開(kāi)放住房公積金異地貸款。3.實(shí)行商業(yè)興貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策。兩次及以上公積金貸款首付三成，購(gòu)買(mǎi)保障性住房及小于等于90平米戶(hù)型首付二成。淮安實(shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款政策。以5年

16、以上房貸為例，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率7.83%，有些銀行第二套房達(dá)8.61%，而公積金貸款利率僅5.22%。廈門(mén)1.放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)。2.90平米以下保障性住房，貸款利率下調(diào)，兩成首付，最長(zhǎng)貸款期限20年。新增“購(gòu)買(mǎi)7080平米商品住房可辦理不超過(guò)2人的常住戶(hù)口”的政策。福州1.契稅減半。2.放寬預(yù)收許可證門(mén)檻。3.調(diào)整公積金貸款規(guī)定。單套建筑面積小于等于140平米、單套成交價(jià)格小于等于7000元/平米，契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。成都1.契稅減免以及財(cái)政補(bǔ)貼。2.公積金減免。公積金貸款兩成首付，貸款最高額度30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期30年。3.可異地申請(qǐng)住房公積金按揭貸款。大于144平米小于等于

17、180平米，兩項(xiàng)合計(jì)13275元。180平米以上契稅減免9750元。重慶1.小于等于90平米普通商品房免征契稅。2.二手房交易綜合稅1.1%。購(gòu)二手普通商品房，符合條件，相關(guān)稅收給予財(cái)政全額補(bǔ)貼。以在主城11區(qū)購(gòu)置一套建筑面積90平米的房子為例，房?jī)r(jià)為3500元/平米。其總房款是31.5萬(wàn)元，可節(jié)約4725元。河南1.降低公積金貸款首付比例2.減免房地產(chǎn)交易契稅救市措施主要針對(duì)購(gòu)房者。即將進(jìn)入最佳買(mǎi)房期 (2008-11-03 18:44:21) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C2%F2%B7%BF&ts=bpost&stype=tag t _blank 買(mǎi)房

18、HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D5%FD%B5%B1%CA%B1&ts=bpost&stype=tag t _blank 正當(dāng)時(shí) HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) 很多朋友最近都在問(wèn)我，什么時(shí)候可以出手了，我總是在說(shuō)：“再等等，再等等。”按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)的調(diào)控速度，銀行的利率降低狀況，以及開(kāi)發(fā)商的資金狀況，我認(rèn)為對(duì)于消費(fèi)者如果資金狀況允許，建議在2009年3-6月入市。我深信這個(gè)時(shí)候，你必然可以淘到物美價(jià)廉的產(chǎn)品，并且這種產(chǎn)品在未來(lái)3年后，必然回報(bào)豐厚。下面我從兩個(gè)

19、方面展開(kāi)我的建議：第一：為什么是明年3-6月份？說(shuō)實(shí)話 10月20日的政府救市簡(jiǎn)直還不如不救，所有的售樓處的到訪客戶(hù)和銷(xiāo)售量全部下降，由于今年上半年開(kāi)發(fā)商還是通過(guò)降價(jià)或者促銷(xiāo)解決了一部分現(xiàn)金流，因此開(kāi)發(fā)商的資金雖然緊張，但是絕對(duì)沒(méi)有到達(dá)崩潰的邊緣，但是由于政府不斷救市政策的出臺(tái)，造成客戶(hù)大幅度觀望，等待更優(yōu)惠政策，而從現(xiàn)在到明年2月是房地產(chǎn)100%的淡季，可是年前又是民工工資必需結(jié)算的日子，開(kāi)發(fā)商在明年春天的資金將出奇的緊張，在銀行新貸款無(wú)法批復(fù)，老貸款又需還的情況下，開(kāi)發(fā)商必需加大銷(xiāo)售力度，然而在2007年開(kāi)發(fā)商不斷使用價(jià)格武器的情況下，小規(guī)模的降價(jià)已經(jīng)無(wú)法撼動(dòng)消費(fèi)者那顆堅(jiān)強(qiáng)的心，因此為了保

20、命，開(kāi)發(fā)商必需斷壁求生，這次不是放血，而是自殘，降價(jià)幅度將是驚人的，而對(duì)于二手房市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一年的堅(jiān)持，在一手價(jià)格不斷沖擊的情況，很多投資者我相信很難再堅(jiān)持下去，拋盤(pán)的可能性非常大。因此，我深信明年的3-6月是開(kāi)發(fā)商的受難日，是投資者的幸福日。第二：什么樣的房子可以買(mǎi)？抄底價(jià)格當(dāng)然很關(guān)鍵，但是更關(guān)鍵的是房子能夠建的起來(lái)，因此現(xiàn)房是最安全的，也就是說(shuō)抄底最好在成熟的社區(qū)二手房市場(chǎng)上尋找，尤其是地段、物業(yè)和產(chǎn)品品質(zhì)比較好的項(xiàng)目，只要價(jià)格合適，那就一定要出手，至于價(jià)格怎么算合適，您只能自己把握了。其次是即將交房的新房，這樣的房子，如果開(kāi)發(fā)商的品牌還過(guò)硬，那風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該還過(guò)的去，還不至于成為爛尾樓。永遠(yuǎn)記住

21、安全是現(xiàn)在買(mǎi)房的最關(guān)鍵要素，不是價(jià)格，每次投資之前問(wèn)自己六個(gè)問(wèn)題：1、 這個(gè)樓盤(pán)有沒(méi)有建不起來(lái)的可能，開(kāi)發(fā)商是不是圈錢(qián)？2、 這個(gè)樓盤(pán)的地段是不是具備優(yōu)勢(shì)？3、 這個(gè)樓盤(pán)的物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)管理如何？4、 這個(gè)房子的價(jià)格比周?chē)瑱n次的房子，價(jià)格具備優(yōu)勢(shì)嗎？5、 這是一個(gè)你喜歡的產(chǎn)品嗎？6、 你會(huì)因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品而引起資金捉襟見(jiàn)肘嗎？如果你的答案是正面的，OK！你絕對(duì)應(yīng)該出手，我相信危機(jī)帶給你的恰恰是財(cái)富增值的最好機(jī)會(huì)。正應(yīng)了劉歡的歌：該出手時(shí)就出手吧1生命的意義 (2008-11-03 09:45:14) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C9%F

22、A%C3%FC&ts=bpost&stype=tag t _blank 生命 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank 雜談 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1213338991_8_1.html 生活禪佛曰不可說(shuō)連著幾天沒(méi)有寫(xiě)博客，主要是因?yàn)槟棠倘ナ懒?，我回沈?yáng)去盡一個(gè)孫子應(yīng)該盡的責(zé)任，奶奶94歲了，歷經(jīng)了快一個(gè)世紀(jì)的時(shí)光終于走了，我不知道天堂是不是能夠真的做到好人有好報(bào)。 在沈陽(yáng)的幾天，基本沒(méi)有睡覺(jué)，按照農(nóng)村的習(xí)俗父親應(yīng)該守靈，可是父親和伯父的身體根本受不了東北那刺骨的寒風(fēng)

23、，何況晚上還要跪在室外，沈陽(yáng)溫度已經(jīng)在零度以下，因此我和堂兄就代替了他們晚上守靈，這使我有機(jī)會(huì)在一個(gè)深夜，在冷冷的寒風(fēng)中，伴隨著奶奶去想想生命的意義。什么樣的生命能夠讓我們覺(jué)得自己活的有價(jià)值？我認(rèn)為每個(gè)人對(duì)價(jià)值的理解不一樣，但是有一點(diǎn)是可以確定的，就是大多數(shù)認(rèn)可的價(jià)值是對(duì)自己欲望滿(mǎn)足的程度，有人覺(jué)得是兒女眾多，有的覺(jué)得是財(cái)富滿(mǎn)屋；而我卻認(rèn)為最基本的是讓父母安詳?shù)男腋５碾x開(kāi)這個(gè)世界，不要讓他們?cè)谕诵葜H還要為你擔(dān)驚受怕。至于更高層次的價(jià)值就是讓自己感到自己生命的幾十年是一個(gè)不斷超越自己的過(guò)程。什么事情是值得我們堅(jiān)持的？我爺爺?shù)母改?，也就是我的太爺太奶活?0多歲，在他們?nèi)ナ乐埃簿褪悄棠?0多

24、歲的時(shí)候，奶奶從來(lái)吃飯沒(méi)有上過(guò)炕（在東北，老人在炕上吃飯，兒媳婦站在地下，隨時(shí)伺候老人）。從16歲到60多歲，44年堅(jiān)守一個(gè)“孝”字，現(xiàn)在的人們還有多少能做到呢？這個(gè)世界很多事情我們認(rèn)為沒(méi)有價(jià)值，很多事情認(rèn)為沒(méi)有結(jié)果，實(shí)際上很多我們看來(lái)沒(méi)有意義的事情在堅(jiān)持了許久之后，都會(huì)誕生一個(gè)奇跡。這個(gè)世界從來(lái)就不缺少奇跡，只是缺少堅(jiān)持的心。我們?cè)谶@個(gè)社會(huì)意識(shí)形態(tài)變化莫測(cè)的歲月，我認(rèn)為每個(gè)人最好堅(jiān)守一點(diǎn)人生的信仰，否則我們就會(huì)活的如同行尸走肉，而信仰往往都是超越物質(zhì)的，盡管空洞，但是我們卻能在死亡的時(shí)候，感到幸福。什么是我們必需去做的？實(shí)際上我很忙，父親也說(shuō)讓我不用去了，可是我堅(jiān)持要去。盡管我也知道回去就是

25、受罪，那復(fù)雜的儀式會(huì)讓活人痛不欲生，但是我堅(jiān)持。原因是我不想讓自己留下遺憾，上次爺爺去世，我在上海，我后來(lái)一年都沒(méi)安生。這個(gè)世界有很多事情實(shí)際上過(guò)程不美好，可能也沒(méi)什么錢(qián)財(cái)收益，還可能有很多痛苦，但是你必需做，這是責(zé)任。這個(gè)世界“孝”是你首先必需堅(jiān)守的，無(wú)論怎樣你都必需做，這不需要理由。我多年堅(jiān)守一個(gè)原則，不與不孝順的人交朋友，做生意。其次，在這個(gè)世界上你還必需堅(jiān)守一個(gè)“信”字，你可以是個(gè)壞人，也可以是個(gè)好人，但是你必需要對(duì)自己承諾負(fù)責(zé)，沒(méi)把握可以不說(shuō)，說(shuō)了就必需傾盡全力。最后我認(rèn)為在這個(gè)世界上你還需要堅(jiān)守一個(gè)“義”字，大家可以說(shuō)我是封建殘余，但是我確實(shí)認(rèn)為對(duì)朋友有義，對(duì)信任你的人有義，是一個(gè)

26、人活的幸福的基礎(chǔ)，也許會(huì)付出一些代價(jià)，但是我相信隨著時(shí)間的積累，你會(huì)感到內(nèi)心的快樂(lè)。 以上是自己的一些感受，也許有人會(huì)認(rèn)為我寫(xiě)的很虛，這并不重要，我三省我身，還需要繼續(xù)努力，我知道在現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)談以上三點(diǎn)有點(diǎn)迂腐，但是我依舊堅(jiān)守，生命的價(jià)值不在于別人的目光，而在于內(nèi)心的自我的認(rèn)可，你可以欺騙整個(gè)世界，但是你無(wú)法欺騙自己的內(nèi)心。住房按揭貸款流程 (2008-10-28 15:05:29) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank 雜談 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_15

27、61690293_7_1.html 住房按揭農(nóng)行住房按揭貸款流程售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。貸款行對(duì)售房商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。借款人與售房商簽訂購(gòu)房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營(yíng)業(yè)房40%)。借款人持購(gòu)房協(xié)議、30%購(gòu)房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)按揭貸款，并在貸款行開(kāi)立存款賬戶(hù)或銀行卡。經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶(hù)(保險(xiǎn)采取客戶(hù)自愿原則)，并通知客戶(hù)取合同和到售房商處辦理購(gòu)房手續(xù)。借款人以后只要每

28、月(每季)20日前在存款賬戶(hù)或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶(hù)中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷(xiāo)抵押物，并退還給客戶(hù)。中國(guó)銀行住房按揭貸款流程借款人提供申請(qǐng)資料中國(guó)銀行銀行審核正式簽約購(gòu)房合同、個(gè)人住房抵押貸款合同辦理合同的公證辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記銀行發(fā)放貸款借款人還款貸款還清后，辦理抵押房產(chǎn)注銷(xiāo)登記手續(xù)建設(shè)銀行住房按揭貸款流程建行按揭住房貸款流程(一) 咨詢(xún)：借款申請(qǐng)人除可以到建行濟(jì)南市

29、分行任何“個(gè)貸”經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)，還可到開(kāi)發(fā)商銀企聯(lián)絡(luò)員處，對(duì)該種貸款的具體種類(lèi)、期限、額度、利率水平、還款方式等進(jìn)行咨詢(xún)，并索取有關(guān)資料。(二）受理：借款申請(qǐng)人可以在與房屋出售方簽訂購(gòu)房意向書(shū)，繳足定金后，到貸款建行或銀企聯(lián)絡(luò)員處領(lǐng)取貸款申請(qǐng)表，申請(qǐng)表填妥并由保證人簽章后，連同要求備齊的各種資料一起報(bào)送銀行，也可由銀企聯(lián)絡(luò)員統(tǒng)一報(bào)送。(三) 審查審批：信貸人員在對(duì)客戶(hù)書(shū)面資料進(jìn)行初審后，對(duì)借款宴請(qǐng)人的資信進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察并出具第一責(zé)任人調(diào)查意見(jiàn)，然后逐級(jí)上報(bào)審批。審批通過(guò)后出具銀行貸款承諾書(shū)，承諾書(shū)有效期為壹個(gè)月。(四) 簽訂合同發(fā)放貸款：借款申請(qǐng)人憑銀行貸款承諾書(shū)到出售方簽訂正式購(gòu)房合同、并繳付30%

30、以上的預(yù)付款，然后憑購(gòu)房合南正本、繳款收據(jù)、承諾書(shū)和個(gè)人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等，同時(shí)繳付有關(guān)費(fèi)用。借款合同經(jīng)借貸雙方當(dāng)事人簽章后生效，貸款資金劃轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)同時(shí)，借款人領(lǐng)取有關(guān)合同文本，并按還款計(jì)劃要求，從貸款當(dāng)月開(kāi)始還本付息。購(gòu)房貸款步驟當(dāng)建行審查同意貸款后，將委托按揭事務(wù)中心為您代辦貸款所有手續(xù)，當(dāng)您接到會(huì)簽通知后，請(qǐng)您按以下步驟辦理有關(guān)手續(xù)：第一步 借款人（購(gòu)房人）持有關(guān)資料（身份證原件、半寸方章及建行活期存折）進(jìn)入簽合同地點(diǎn)按揭事務(wù)中心。第二步 借款人（購(gòu)房人）請(qǐng)按指示路線到合同會(huì)簽就座，聽(tīng)取律師講解借款等合同文本。第三步 借款人（購(gòu)房人）在按揭事務(wù)中心大廳保險(xiǎn)柜臺(tái)及

31、收費(fèi)柜臺(tái)遞交建行活期存折，繳納個(gè)人住房貸款相關(guān)費(fèi)用。第四步 借款人（購(gòu)房人）繳納有關(guān)費(fèi)用后憑收費(fèi)單據(jù)到會(huì)簽室領(lǐng)取本人的借款等合同文本，并請(qǐng)留心核對(duì)合同文本內(nèi)容。第五步借款人（購(gòu)房人）若錯(cuò)過(guò)借款合同講解專(zhuān)場(chǎng)，請(qǐng)自己閱讀合同文本。在閱讀過(guò)程中如有疑問(wèn)請(qǐng)到咨詢(xún)柜臺(tái)提問(wèn)，您將會(huì)得到妥善的解釋。第六步 借款人（購(gòu)房人）如認(rèn)為合同沒(méi)有什么問(wèn)題，請(qǐng)您在所有合同文本上簽名蓋章并填寫(xiě)簽訂日期。第七步 借款人（購(gòu)房人）辦妥以上事項(xiàng)，請(qǐng)將您的所有合文本，送交律師審閱。第八步借款人（購(gòu)房人）有關(guān)借款簽約手續(xù)已辦妥，按揭事務(wù)中心將盡快為您辦理有關(guān)抵押簽名手續(xù)，并通知銀行為您放款，請(qǐng)您放心回家。個(gè)人住房貸款需提供的資料：

32、借款人夫妻雙方身份證、戶(hù)口本原件及復(fù)印件；雙方不在同一戶(hù)口中的還須提供結(jié)婚證明原件及復(fù)印件；借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件；合法的購(gòu)房合同；借款人預(yù)付30%以上的預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件；貸款銀行規(guī)定的其他資料（如家庭財(cái)產(chǎn)證明等）。個(gè)人住房貸款相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中信實(shí)業(yè)銀行住房加按揭貸款流程申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料借款人需提交的文件或材料1.借款人有效身份證件（居民身份證或軍官證、警官證、護(hù)照等）、戶(hù)口簿或當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住證明的原件和復(fù)印件；2.借款人收入證明材料，包括工資單、納稅憑證等；以家庭收入償還貸款的，還應(yīng)當(dāng)提供家庭其他成員的身份及收入證明材料；3.有關(guān)購(gòu)房合同、協(xié)議。4.抵押物的權(quán)屬證明文

33、件，以及有處分權(quán)人出具的同意抵押的證明；中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的二手房（或抵押物）估價(jià)證明；5.購(gòu)買(mǎi)房改房的，須按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房改房上市的有關(guān)規(guī)定，有房改部門(mén)提供的批準(zhǔn)文件，保證購(gòu)房人可以獲得完全產(chǎn)權(quán)；6.提供購(gòu)房首付款證明；7.銀行要求的其它文件或資料。客戶(hù)貸款流程1.您需要在中信實(shí)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)立活期存款帳戶(hù)；2.請(qǐng)您按要求填寫(xiě)借款申請(qǐng)表，根據(jù)銀行的指示提交申請(qǐng)表與規(guī)定的材料；3.由銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員或指定的律師對(duì)您進(jìn)行家訪，調(diào)查您所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性；4.銀行審批通過(guò)后，通知您審批結(jié)果，并與您簽訂借款合同；5.視情況辦理保險(xiǎn)、抵押登記、公證等手續(xù)；6.中信實(shí)業(yè)

34、銀行將貸款直接劃撥到您在中信實(shí)業(yè)銀行開(kāi)立的專(zhuān)用帳戶(hù)或者由您指定并經(jīng)中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的帳戶(hù)中；7.請(qǐng)您按借款合同的規(guī)定還本付息。如果你有選擇好的 銀行去其官方網(wǎng)站查詢(xún)，或者撥打客服都可以知道工商銀行 服務(wù)電話 95588中信銀行 服務(wù)電話 95558中國(guó)銀行 服務(wù)電話 95566興業(yè)銀行 服務(wù)電話 95561農(nóng)業(yè)銀行 服務(wù)電話 95599招商銀行 服務(wù)電話 95555光大銀行 服務(wù)電話 95595民生銀行 服務(wù)電話 95568交通銀行 服務(wù)電話 95559 房地產(chǎn)企業(yè)避稅方法 (2008-10-28 15:02:42) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%C

35、C%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank 雜談 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1561690293_3_1.html 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)土地增值稅的巨大影響。但這個(gè)前提是土地增值稅據(jù)實(shí)征收，如果執(zhí)行走樣，結(jié)果必然不同。同時(shí)，政府要征收如此重稅，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)坐以待斃嗎？可能拉動(dòng)房?jī)r(jià)的土地增值稅以土地增值為稅基，而正常情況下，土地增值都較為漫長(zhǎng)。求大于供的條件下，稅都會(huì)一定程度轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者，土地增值稅使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)大幅度減少，開(kāi)發(fā)投資就將受到影響，投資少供給就少，長(zhǎng)期看可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)其實(shí)，即使在法制嚴(yán)明的美國(guó)，在征收過(guò)程中也都會(huì)發(fā)生均納稅者用各種手段分

36、散和轉(zhuǎn)移土地增值的行為。而就目前了解的情況來(lái)看，中國(guó)的土地增值稅是對(duì)開(kāi)發(fā)階段的增值征稅，但是開(kāi)發(fā)階段對(duì)小盤(pán)來(lái)說(shuō)大約23年，而對(duì)大盤(pán)來(lái)說(shuō)就在510年了。正常地說(shuō)在經(jīng)濟(jì)起飛階段，時(shí)間越短，增值越少，可見(jiàn)大盤(pán)受到的影響會(huì)大一些。避稅渠道1：拖延工期不過(guò)無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過(guò)1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒(méi)有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。設(shè)想一個(gè)小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。相信如果國(guó)家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。避稅渠

37、道2：提高人工對(duì)于股份公司來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)過(guò)平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類(lèi)似內(nèi)部人控制的萬(wàn)科。當(dāng)然還有類(lèi)似購(gòu)買(mǎi)巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類(lèi)似萬(wàn)科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。避稅渠道3：搞精裝修 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開(kāi)征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。 也就是說(shuō)，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤(pán)、同意裝修將增加。 避稅渠道4：項(xiàng)目公司 那些通過(guò)項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳

38、征收時(shí)期，由于可以開(kāi)發(fā)完畢就注銷(xiāo)，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會(huì)越來(lái)越多。同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷(xiāo)的應(yīng)該也會(huì)逐漸增多。 由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無(wú)須繳納土地增值稅的條件。 避稅渠道5：轉(zhuǎn)售為租 土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對(duì)較小。而由于既有銷(xiāo)售類(lèi)房產(chǎn)、也有租賃類(lèi)房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷(xiāo)售類(lèi)

39、房產(chǎn)的成本，這類(lèi)房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。 而這個(gè)約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。 避稅渠道6： 加快周轉(zhuǎn) 很多以前銷(xiāo)售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒(méi)有預(yù)提本稅、又把原來(lái)的錢(qián)投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。 根據(jù)測(cè)算基本可以得知，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿(mǎn)足“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。 同時(shí)，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤(rùn)回報(bào)

40、，因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來(lái)越重要，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。土地增值稅的合理避稅方法,稅收籌劃 (2008-10-28 15:01:44) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank 雜談 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1561690293_3_1.html 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)土地增值稅的稅收籌劃合理進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃，可以減輕納稅負(fù)擔(dān)，相應(yīng)增加企業(yè)的盈利。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃：一、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法作為扣除項(xiàng)目金額重要組成部分的 HYPERLI

41、NK file:/:void(0); t _self房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的大小會(huì)嚴(yán)重影響納稅人應(yīng)納稅額的多少，開(kāi)發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，反之，應(yīng)納稅額越大。納稅人最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，肯定會(huì)節(jié)約稅款。但這種擴(kuò)大并不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)減少費(fèi)用開(kāi)支可能效果更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)可能同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其它原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致有的房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷(xiāo)售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因

42、此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。二、費(fèi)用轉(zhuǎn)移合理避稅法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土

43、地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢(qián)的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。三、收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額

44、。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要，如何使收入合理分散化是這一方法的關(guān)鍵。一般常見(jiàn)的方法就是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。四、“臨界點(diǎn)”

45、籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大稅繳的越多，房?jī)r(jià)就越高。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。實(shí)際工作中，首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率)，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率

46、檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括很多可以扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過(guò)改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，另一方面還會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎。開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)合理的定價(jià)和加大投入，才能以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。五、利息支出籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息

47、支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目直接成本的5扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目直接成本的10扣除。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅負(fù)；反之，開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶?/p>

48、供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化有利。六、建房方式籌劃法稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。一種是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是3060的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶(hù)名義取得土地使用權(quán)

49、和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶(hù)自己購(gòu)買(mǎi)和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶(hù)的配合。由于公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶(hù)也是可能的；而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶(hù)要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一種是合作建房方式。稅法規(guī)，定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件

50、。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少，大部分由出資金的用戶(hù)分得自用。這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納增值稅。 大慶辦理公積金貸款 (2008-10-21 17:47:12) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B4%F3%C7%EC&ts=bpost&stype=tag t _blank 大慶 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%D4%D3%CC%B8&ts=bpost&stype=tag t _blank

51、 雜談 分類(lèi)： HYPERLINK /s/articlelist_1504132417_9_1.html 時(shí)尚聊吧隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)交易逐年增多。人們逐漸感受到，在購(gòu)房時(shí)使用住房公積金的好處。辦理公積金貸款需要擔(dān)保，擔(dān)保環(huán)節(jié)又需要諸多程序，許多購(gòu)房人因?yàn)椴涣私膺@些程序而走了許多彎路，花費(fèi)了許多冤枉錢(qián)。為了避免此類(lèi)情況發(fā)生，服務(wù)于讀者，記者采訪了大慶房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，對(duì)有關(guān)程序進(jìn)行解答。一、二手房公積金住房貸款擔(dān)保流程:1.到住房公積金管理中心咨詢(xún)、申請(qǐng)；2.交納評(píng)估費(fèi)，擔(dān)保公司出具評(píng)估報(bào)告，提供所需要件明細(xì)、辦事流程；3.借款人到公積金管理中心遞交評(píng)估報(bào)告，確定貸款金額、年限

52、；4.借款人備齊要件后，夫妻雙方同時(shí)到擔(dān)保中心簽訂合同、簽字、按手??；5.電話通知借款人到公積金管理中心簽訂借款合同后，夫妻雙方持房屋所有權(quán)證原件、國(guó)有土地使用證、雙方身份證、戶(hù)口本（戶(hù)口不在一起的需提供結(jié)婚證）原件及復(fù)印件（A4紙）到建設(shè)大廈一樓大廳辦理抵押；6.按日期領(lǐng)證并將他項(xiàng)權(quán)利證復(fù)印一份，到擔(dān)保中心蓋章，并將蓋章的復(fù)印件送交公積金管理中心。所需要件（復(fù)印件一律A4紙）：1.房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件各一份；2.國(guó)有土地使用證原件及復(fù)印件各一份；3.擔(dān)保公司出具的評(píng)估報(bào)告原件一份；4.借款人及配偶（或共同還款人）戶(hù)口及身份證原件及復(fù)印件各一份；5.結(jié)婚證原件及復(fù)印件各一份；6.未婚須作單

53、身公證；7.離婚須提供離婚調(diào)解書(shū)及生效書(shū)或離婚證及離婚協(xié)議，并和擔(dān)保公司工作人員到法院或民政部門(mén)核實(shí)；8.離婚到東風(fēng)新村開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)大廈一樓檔案館調(diào)檔，復(fù)印件要求如下：1）房改房：房屋出售結(jié)算單；2）二手房：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，交易票據(jù)，契稅完稅證。二、新房辦理個(gè)人公積金貸款擔(dān)保流程：1.到住房公積金管理中心咨詢(xún)、申請(qǐng)；2.借款人持估價(jià)委托書(shū)到建設(shè)大廈擔(dān)保中心進(jìn)行評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi)，擔(dān)保公司出具評(píng)估報(bào)告，提供所需要件明細(xì)、辦事流程、售房保證合同3份；3.借款人到公積金管理中心遞交評(píng)估報(bào)告，確定貸款金額、年限；4.借款人備齊要件后，夫妻雙方同時(shí)到擔(dān)保中心訂合同、簽字、按手印，交回售房保證合同（3份）；5

54、.電話通知借款人到公積金管理中心簽訂借款合同，到擔(dān)保中心交納擔(dān)保費(fèi)，領(lǐng)取抵押合同；6.等公積金管理中心電話通知放款；7.取得房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證后，夫妻雙方持房屋所有權(quán)證原件，國(guó)有土地使用證、雙方身份證、戶(hù)口（戶(hù)口不在一起的需要提供結(jié)婚證）原件及復(fù)印件（A4紙）到建設(shè)大廈一樓大廳辦理抵押；8.按日期領(lǐng)證并將他項(xiàng)權(quán)利證復(fù)印2份，到擔(dān)保中心蓋章，將蓋章的復(fù)印件一份交給擔(dān)保中心財(cái)務(wù)部，一份送交公積金管理中心。所需要件（復(fù)印件一律A4紙）：1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件及復(fù)印件各一份；2.售房保證合同3份；3.擔(dān)保公司出具的評(píng)估報(bào)告原件一份；4.借款人及配偶（或共同還款人）戶(hù)口及身份證原件及復(fù)印件各一

55、份；5.結(jié)婚證原件及復(fù)印件各一份；6.未婚須作單身公證；7.離婚須提供離婚調(diào)解書(shū)及生效書(shū)或離婚證及離婚協(xié)議，并和擔(dān)保公司工作人員到法院或民政部門(mén)核實(shí)。買(mǎi)二手房的七大技巧 (2008-10-19 15:07:09) 標(biāo)簽： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房產(chǎn) HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%BF%D5%B7%BF%D7%D3&ts=bpost&stype=tag t _blank 空房子 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C7%BD%BD%C7&ts=

56、bpost&stype=tag t _blank 墻角 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%D6%F7&ts=bpost&stype=tag t _blank 房主 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C6%DF%B4%F3&ts=bpost&stype=tag t _blank 七大 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%CD%A8%B5%C0&ts=bpost&stype=tag t _blank 通道 如今，購(gòu)買(mǎi) HYPERLINK http:/ 二手房不僅是一些中老年市民購(gòu)房置業(yè)的首選，連一些急于結(jié)婚的年輕人也把二手房當(dāng)成

57、婚房的考慮對(duì)象。但對(duì)首次置業(yè)的市民來(lái)說(shuō)，二手房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題相比 HYPERLINK http:/ 新房要復(fù)雜一些，實(shí)地去看房的時(shí)候也需要掌握很多竅門(mén)。七大產(chǎn)權(quán)問(wèn)題要注意弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的“必修課”，只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易，否則可能會(huì)遇到意想不到的麻煩。買(mǎi)二手房要注意房屋是否存在以下問(wèn)題：產(chǎn)權(quán)交易是否有限制有沒(méi)有被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買(mǎi)房屋的書(shū)

58、面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房屋。注意房屋用途限定買(mǎi)房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買(mǎi)房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。房改房成本價(jià)未補(bǔ)足以前許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以?xún)?yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以，如果購(gòu)買(mǎi)的是當(dāng)初以?xún)?yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。不能買(mǎi)集體土地房屋根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣(mài)給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。有些

59、城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購(gòu)買(mǎi)，聲稱(chēng)可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上，此類(lèi)房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的，不具備上市交易的條件。這類(lèi)房屋一旦遇到糾紛或拆遷問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)者權(quán)益很難得到保障。長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子如果購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類(lèi)房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方要仔細(xì)查詢(xún)，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。此外，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成的同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，以防賣(mài)方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給買(mǎi)方帶來(lái)不必要的麻煩。實(shí)地看房七個(gè)竅門(mén)晚上看房好過(guò)白天晚上看

60、房能考察小區(qū) HYPERLINK http:/ 物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。雨天看房很關(guān)鍵大雨過(guò)后，無(wú)論房主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“ HYPERLINK http:/ 裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無(wú)遺。雨天看房時(shí)尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒(méi)有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。多看空房子的格局購(gòu)買(mǎi)房屋最好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。理想的格局是打開(kāi)大門(mén)進(jìn)入客廳，然