南京某某股份有限公司項(xiàng)目管理手冊(cè)

1、南京某某股份 項(xiàng)目管理手冊(cè)GMS管理體系文件之五 南京某某項(xiàng)目管理手冊(cè) 南京某某（集團(tuán)）股份 項(xiàng)目管理手冊(cè)（初 稿）受控狀態(tài)：受 控 號(hào)：持 有 人：文件編號(hào)： LJLY GMS05發(fā)布日期： 2006 年 月 日實(shí)施日期： 2006 年 月 日 編制人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 目 錄1 手冊(cè)說(shuō)明2 項(xiàng)目組織管理2.1 項(xiàng)目公司總經(jīng)理工作條例2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）3 項(xiàng)目目標(biāo)管理3.1 項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表3.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法4 項(xiàng)目流程管理4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖4.2 土地投標(biāo)管理辦法4.3 項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策

2、流程圖“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”評(píng)審意見(jiàn)書(shū)4.4 項(xiàng)目證照手續(xù)管理辦法4.5 設(shè)計(jì)策劃管理辦法4.6 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)4.7 施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法圖紙交接記錄施工圖審核要點(diǎn)4.8 工程開(kāi)工準(zhǔn)備管理辦法4.9 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度4.10 項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法4.11 工程質(zhì)量控制管理辦法附件：工程監(jiān)理單位管理辦法4.12 工程造價(jià)控制管理辦法4.13 設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程設(shè)計(jì)變更評(píng)審單4.14 工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法工程核價(jià)及簽證控制流程圖工程簽證單（工程簽證內(nèi)部評(píng)審表）工程簽證測(cè)量記錄4.15 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程工程結(jié)算資料交接清單4.16 配套工程管理辦法4.

3、17 安全生產(chǎn)文明施工管理辦法4.18 工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程4.19 物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程4.20 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法 1 手冊(cè)說(shuō)明1、手冊(cè)內(nèi)容本手冊(cè)是集團(tuán)公司為導(dǎo)入、實(shí)施全面管理體系（GMS管理模式）而編制，是全面管理體系的子體系，包括： 集團(tuán)公司項(xiàng)目管理體系的范圍；2、適用范圍本手冊(cè)適用于集團(tuán)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程管理，包括土地投標(biāo)、項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收交付等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理。3、項(xiàng)目管理指導(dǎo)思想根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及集團(tuán)公司的實(shí)際情況，本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1） 關(guān)鍵控制點(diǎn)為了提高集團(tuán)公司資金效益和項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目管理的各項(xiàng)工作必須以計(jì)

4、劃（目標(biāo)）管理為前提，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵過(guò)程（工作）的控制。（2） 監(jiān)督與約束在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購(gòu)、預(yù)結(jié)算審核等工作中充分發(fā)揮監(jiān)督與約束機(jī)制，預(yù)防工作失誤和有悖于職業(yè)操守行為的發(fā)生。4、用語(yǔ)解釋?zhuān)ū臼謨?cè)出現(xiàn)的術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱(chēng)）“集團(tuán)公司”、“本公司”、“公司”是指南京某某（集團(tuán)）股份 ；“集團(tuán)公司本部”是集團(tuán)公司所在辦公場(chǎng)所和所有部門(mén)、人員，不含下屬子公司；“子公司”是指集團(tuán)公司獨(dú)資或控股的下屬子公司?！绊?xiàng)目子公司”、“項(xiàng)目公司”是指集團(tuán)公司獨(dú)資或控股的下屬子公司中從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的子公司。“各部門(mén)”、“各職能部門(mén)”是指集團(tuán)公司本部所屬管理中心和管理

5、中心下屬職能部門(mén)等管理體系所覆蓋的各職能管理機(jī)構(gòu)。“決策層”是指集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、總裁和副總裁； “高層管理人員”、“高管層”、“高層領(lǐng)導(dǎo)”、“高管人員”是指集團(tuán)公司決策層人員和各中心總經(jīng)理；“分管領(lǐng)導(dǎo)”、“分管副總裁”是指集團(tuán)公司分管或主管某項(xiàng)工作、某管理中心的副總裁；“中心領(lǐng)導(dǎo)”是指集團(tuán)公司管理中心總經(jīng)理；“部門(mén)負(fù)責(zé)人”除了另有說(shuō)明外僅指各管理中心下屬各部門(mén)經(jīng)理；“項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人”指項(xiàng)目子公司第一經(jīng)營(yíng)責(zé)任人，即項(xiàng)目子公司總經(jīng)理?！盃I(yíng)銷(xiāo)代理公司”是營(yíng)銷(xiāo)策劃代理和銷(xiāo)售代理公司的統(tǒng)稱(chēng)，是指本集團(tuán)公司下屬的“南京財(cái)源房地產(chǎn)中介服務(wù) ”或其他外部專(zhuān)業(yè)策劃或銷(xiāo)售代理公司。5、手冊(cè)管理本手冊(cè)為集

6、團(tuán)公司受控文件，由總裁批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理的所有相關(guān)事宜由集團(tuán)公司企業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還企業(yè)管理部，辦理核收登記。本手冊(cè)除持有人外，相關(guān)文件、規(guī)定應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，企業(yè)管理部做好復(fù)印和發(fā)放登記。手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴(yán)禁私自復(fù)印或轉(zhuǎn)借給其他公司或人員。在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反饋到企業(yè)管理部。企業(yè)管理部每半年一次對(duì)手冊(cè)的適應(yīng)性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)手冊(cè)予以修改，執(zhí)行GMS體系文件管理規(guī)程的有關(guān)規(guī)定。 體系文件適用范圍管理過(guò)程集團(tuán)

7、公司本部子公司項(xiàng)目子公司其他子公司2.1 項(xiàng)目公司總經(jīng)理工作條例 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）3.1 項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法3.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖4.2 土地投標(biāo)管理辦法4.3 項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程4.4 項(xiàng)目證照手續(xù)管理辦法4.5 設(shè)計(jì)策劃管理辦法4.6 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法4.7 施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法4.8 工程開(kāi)工準(zhǔn)備管理辦法4.9 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度4.10 項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法4.11 工程質(zhì)量控制管理辦法4.12 工程造價(jià)控制管理辦法4.13 設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程4.14 工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法4.15 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程4.16 配套

8、工程管理辦法4.17 安全生產(chǎn)文明施工管理辦法4.18 工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程4.19 物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程4.20 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法：遵照?qǐng)?zhí)行； ：參照?qǐng)?zhí)行 2 項(xiàng)目組織管理2.1 項(xiàng)目公司總經(jīng)理工作條例第一章 總則第一條 為了明確項(xiàng)目公司總經(jīng)理的任職條件、職責(zé)、權(quán)限，規(guī)范項(xiàng)目公司總經(jīng)理的選聘、解職、解聘程序，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司總經(jīng)理的薪酬和考核管理，建立對(duì)項(xiàng)目公司總經(jīng)理的約束和監(jiān)督機(jī)制，特制訂本辦法。第二條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理是集團(tuán)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的指定代理人，是負(fù)責(zé)履行合同義務(wù)、執(zhí)行合同條款、承擔(dān)合同責(zé)任的合法當(dāng)事人。項(xiàng)目公司總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)有與職權(quán)對(duì)等的有限責(zé)任，是項(xiàng)目日常開(kāi)發(fā)經(jīng)

9、營(yíng)工作的核心。第三條 本辦法適用于集團(tuán)公司投資的、對(duì)項(xiàng)目具有實(shí)際控制權(quán)的項(xiàng)目公司總經(jīng)理的選聘、解聘、薪酬、考核等。第二章 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的聘任第四條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)具備以下基本條件：（一） 身體健康，具有大學(xué)以上學(xué)歷，具有與所承擔(dān)項(xiàng)目相適應(yīng)的中級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)、五年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作經(jīng)歷和管理崗位的工作經(jīng)驗(yàn)；（二） 掌握一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程技術(shù)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和投資管理知識(shí)，熟悉有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（三） 有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（四） 具有良好的個(gè)人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、勤勉工作，自覺(jué)維護(hù)社

10、會(huì)公共利益和企業(yè)利益；（五） 認(rèn)同集團(tuán)公司文化，認(rèn)可項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念；（六） 在集團(tuán)公司工作時(shí)間超過(guò)兩年，期間擔(dān)任部門(mén)負(fù)責(zé)人以上職務(wù)時(shí)間滿(mǎn)一年，且連續(xù)兩年考核業(yè)績(jī)?yōu)榱迹ê┮陨稀Ｗⅲ?、特殊情形，經(jīng)集團(tuán)公司總裁同意，可適當(dāng)放寬任職條件。2、特殊項(xiàng)目，集團(tuán)公司可在外部定向招聘項(xiàng)目公司總經(jīng)理，而不受本條第六款的限制。定向招聘的項(xiàng)目公司總經(jīng)理除了滿(mǎn)足（一）（五）條要求外，還應(yīng)具有（1）“全程擔(dān)任過(guò)與本項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模類(lèi)似的項(xiàng)目公司總經(jīng)理，且經(jīng)調(diào)查驗(yàn)證已完成項(xiàng)目目標(biāo)”；（2）“在資質(zhì)一級(jí)房企、知名房企、明星樓盤(pán)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目公司總經(jīng)理的優(yōu)先”。人力資源部負(fù)責(zé)調(diào)查驗(yàn)證工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。第五條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的任

11、職條件需要調(diào)整時(shí)，由人力資源部或總裁提出，集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)通過(guò)。第六條 有下列情形之一者，不能擔(dān)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理：（1） 無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力；（2） 曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)罪或者破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年；（3） 擔(dān)任因經(jīng)營(yíng)管理不善、未能完成項(xiàng)目目標(biāo)的項(xiàng)目公司總經(jīng)理，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自離職審計(jì)完結(jié)之日起未逾二年；（4） 個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；（5） 個(gè)人擔(dān)任與集團(tuán)公司業(yè)務(wù)有關(guān)的集團(tuán)公司或企業(yè)的負(fù)責(zé)人，或有兼職工作；（6） 連續(xù)兩年考核低于同級(jí)別人員平

12、均考核成績(jī)。第七條 聘任的方式聘任方式有兩種：競(jìng)聘和總裁辦公會(huì)研究決定。（一） 競(jìng)聘聘任程序（1） 集團(tuán)公司人力資源部確定崗位聘任條件并提供項(xiàng)目相關(guān)資料，在集團(tuán)公司范圍內(nèi)公布；（2） 集團(tuán)公司人力資源部對(duì)競(jìng)聘參加者進(jìn)行資格審查，并組織進(jìn)行綜合測(cè)試；（3） 根據(jù)綜合測(cè)試結(jié)果確定初選合格者；（4） 初選合格者進(jìn)行競(jìng)聘（以項(xiàng)目方案競(jìng)聘為主）；（5） 綜合得分前三名為候選人；（6） 由總裁從候選人中通過(guò)談判的形式確定入選人；（7） 由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)研究通過(guò)；（8） 集團(tuán)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)；（9） 由總裁聘任；（10） 總裁與項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。如集團(tuán)公司內(nèi)部無(wú)合適人選，可通過(guò)社會(huì)招聘

13、方式進(jìn)行。社會(huì)招聘程序遵照集團(tuán)公司招聘制度的有關(guān)規(guī)定。（二） 總裁辦公會(huì)聘任程序（1） 有意擔(dān)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理的，與總裁進(jìn)行溝通；或者總裁主動(dòng)與擬提名的人員進(jìn)行溝通，雙方就項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成一致；（2） 總裁提名；（3） 由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)研究通過(guò)；（4） 集團(tuán)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)；（5） 由總裁聘任；（6） 總裁與項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。第八條聘任期限不少于一年，不超過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。第九條 集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)未通過(guò)項(xiàng)目公司總經(jīng)理人選時(shí)，總裁可再次提名，直到通過(guò)為止。第十條 現(xiàn)任項(xiàng)目代表或負(fù)責(zé)人接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)條款者，經(jīng)過(guò)規(guī)定批準(zhǔn)程序即聘任為項(xiàng)目公司總經(jīng)理。第十一條 為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

14、管理工作的連續(xù)性、完整性，項(xiàng)目公司總經(jīng)理一經(jīng)聘任，在項(xiàng)目建設(shè)期間，除特殊情況（按照考核管理規(guī)定對(duì)預(yù)定目標(biāo)有重大偏離、嚴(yán)重違反規(guī)章制度、違法行為、健康原因、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。第十二條 集團(tuán)公司審批通過(guò)項(xiàng)目公司總經(jīng)理人選后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理到人力資源部辦理內(nèi)部調(diào)動(dòng)的備案手續(xù)，以便人力資源部及時(shí)調(diào)整其薪酬待遇。第三章 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限第十三條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的職責(zé)是領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在既定的資源和成本約束下按時(shí)、按質(zhì)地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。第十四條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的職責(zé)（具體職責(zé)以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)為準(zhǔn)）（一） 項(xiàng)目公司總經(jīng)理在集團(tuán)公司總裁或分管工程副總裁的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理

15、工作，具體包括：（1） 組織實(shí)施公司的決議，全面主持項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理工作；（2） 擬訂項(xiàng)目公司的年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；（3） 根據(jù)公司制定的項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算，擬訂項(xiàng)目公司年度財(cái)務(wù)預(yù)決算方案；（4） 擬訂項(xiàng)目公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案；（5） 制定項(xiàng)目公司的具體規(guī)章；（6） 提請(qǐng)公司聘任或撤換副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；（7） 決定項(xiàng)目公司各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免；（8） 決定項(xiàng)目公司員工的聘用、升級(jí)、加薪、獎(jiǎng)懲和辭職；（9）、根據(jù)公司確定的年度投資計(jì)劃，負(fù)責(zé)新投資項(xiàng)目的考察、洽談；（10） 根據(jù)公司審定的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投資計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算方案，在集團(tuán)公司授權(quán)下，決定項(xiàng)目公司的貸款事項(xiàng)；（11

16、） 在集團(tuán)公司授權(quán)下，決定項(xiàng)目公司固定資產(chǎn)的購(gòu)置和法人財(cái)產(chǎn)的處置；（12） 在集團(tuán)公司授權(quán)額度內(nèi)，根據(jù)資金預(yù)算審批項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)支出款項(xiàng)；（13） 根據(jù)集團(tuán)公司授權(quán)，代表項(xiàng)目公司簽署各類(lèi)合同、協(xié)議，簽發(fā)日常行政、業(yè)務(wù)控制文件；（14） 法律、法規(guī)、公司總裁授予的其他職責(zé)。（二） 項(xiàng)目公司總經(jīng)理對(duì)以下重要業(yè)務(wù)工作必須高度重視，投入足夠資源，保證完成：（1） 組織編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并組織實(shí)施；（2） 組織編制項(xiàng)目的資金計(jì)劃，并組織實(shí)施； （3） 組織審核項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙，審批審圖意見(jiàn)書(shū)，如需更改，與設(shè)計(jì)單位辦理相關(guān)設(shè)計(jì)變更手續(xù)；（4） 組織審查工程承包方的施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃，凡不符合總體要

17、求的應(yīng)責(zé)成其改正，經(jīng)再次審查批準(zhǔn)后執(zhí)行；（5） 參與制定工程進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工等工作目標(biāo)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度控制，并確保目標(biāo)的完成；（6） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和項(xiàng)目供電、供水、人防、消防、供氣、電信配套手續(xù)的辦理；（7） 建立健全各項(xiàng)原始記錄、臺(tái)帳，及時(shí)整理各類(lèi)管理信息資料；（8） 負(fù)責(zé)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，處理好與政府管理部門(mén)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、拆遷、工程施工單位及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的各方面關(guān)系；（9） 接受集團(tuán)公司職能部門(mén)的業(yè)務(wù)支持、協(xié)助和監(jiān)督、指導(dǎo)，按時(shí)報(bào)送會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、真實(shí)、可靠；（10） 及時(shí)和集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門(mén)溝通信息

18、，妥善解決項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題。第十五條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的權(quán)限（具體權(quán)限以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)為準(zhǔn)）（一） 人事權(quán)（1） 經(jīng)總裁審批后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理有權(quán)決定項(xiàng)目公司內(nèi)部崗位設(shè)置和人員調(diào)整；（2） 可以提名項(xiàng)目公司高層管理人員（副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理）；（3） 決定項(xiàng)目公司各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人的任免；（4） 決定項(xiàng)目公司員工的聘用、升級(jí)、加薪、獎(jiǎng)懲和辭職；（5） 決定項(xiàng)目人員的日?？己恕ⅹ?jiǎng)懲、處分和辭退； （6） 在集團(tuán)公司制度約束下，有權(quán)提出年度績(jī)效薪金、項(xiàng)目獎(jiǎng)金的分配方案；（7） 組織管理制度中屬于異地項(xiàng)目公司職責(zé)的事項(xiàng)的決定權(quán)。（二） 財(cái)務(wù)權(quán)（1） 依據(jù)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)制度相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目公司

19、總經(jīng)理有權(quán)根據(jù)集團(tuán)公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目資金預(yù)算及用途，決定預(yù)算資金的支付方式和支付時(shí)間（預(yù)算外的資金須重新辦理審批手續(xù)）；（2） 在財(cái)務(wù)制度允許和預(yù)算范圍內(nèi)，擁有日常管理費(fèi)用的支配權(quán)力（具有單筆額度為10萬(wàn)元以下的財(cái)務(wù)審批權(quán)）；（3） 對(duì)承包方、加工承攬方、代理方的價(jià)款支付有確認(rèn)權(quán)；（4） 總裁辦公會(huì)授予的其他財(cái)務(wù)支配權(quán)。（三） 項(xiàng)目實(shí)施與控制權(quán) （1） 以受托代理人的身份，在授權(quán)的范圍內(nèi)負(fù)責(zé)組織工程招標(biāo)，并負(fù)責(zé)分包業(yè)務(wù)的洽談，授權(quán)委托簽署合同等法律文件；（2） 根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，在確保不影響完成年度計(jì)劃目標(biāo)的前提下，根據(jù)與集團(tuán)公司約定的項(xiàng)目目標(biāo)，有權(quán)對(duì)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃預(yù)期、階段性目標(biāo)與資源以及外部

20、環(huán)境的關(guān)系進(jìn)行平衡協(xié)調(diào)，并在發(fā)生變化或沖突時(shí)做出相應(yīng)的決策，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后實(shí)施。（四） 事務(wù)決策權(quán)（1） 在日常的經(jīng)營(yíng)管理中，有權(quán)對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部的、職權(quán)范圍內(nèi)的日常事務(wù)進(jìn)行決策；（2） 對(duì)職權(quán)范圍內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件有自行處置權(quán)：處理突發(fā)事件，必須本著有利企業(yè)和社會(huì)利益原則，并立即向主管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門(mén)報(bào)告；（3） 根據(jù)集團(tuán)公司授權(quán)，代表項(xiàng)目簽署各類(lèi)合同、協(xié)議，簽發(fā)日常行政、業(yè)務(wù)控制文件。（五） 評(píng)價(jià)申訴權(quán)有權(quán)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行情況及項(xiàng)目完成后的各方面績(jī)效做出自我評(píng)價(jià)，并對(duì)集團(tuán)公司后評(píng)價(jià)的結(jié)果進(jìn)行溝通和申訴。第四章 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的薪酬及考核第十六條 執(zhí)行集團(tuán)公司薪酬管理制度和集團(tuán)公司績(jī)效考核制度。第五章

21、 項(xiàng)目公司總經(jīng)理的解聘第十七條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總裁可解除對(duì)項(xiàng)目公司總經(jīng)理的聘任：（一） 無(wú)法按計(jì)劃完成項(xiàng)目的；（二） 違反國(guó)家法律、法規(guī)及集團(tuán)公司規(guī)章制度，情節(jié)嚴(yán)重的；（三） 特大工程事故；（四） 特大經(jīng)濟(jì)案件；（五） 重大火災(zāi)事故；（六） 因工作嚴(yán)重失誤給集團(tuán)公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；（七） 集團(tuán)公司規(guī)定的其它情形。項(xiàng)目公司總經(jīng)理解聘后，新的項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)按照競(jìng)聘或總裁提名的方式重新產(chǎn)生。第十八條 無(wú)論是被解職、主動(dòng)辭職，還是自動(dòng)解聘，項(xiàng)目公司總經(jīng)理離職前，必須進(jìn)行離職審計(jì)。離職審計(jì)并報(bào)總裁批準(zhǔn)通過(guò)后，方可正式離職。未通過(guò)離職審計(jì)擅自離職造成集團(tuán)公司損失的，應(yīng)承擔(dān)

22、賠償責(zé)任。第十九條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理解聘后，在未被任命新的職務(wù)前，暫歸集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)管理中心管理。未被任命新的職務(wù)前，從事開(kāi)發(fā)管理中心所分配的工作，其薪酬待遇由集團(tuán)公司研究決定。被任命新的職務(wù)的，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。第七章 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)第二十條 為了提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，項(xiàng)目公司總經(jīng)理產(chǎn)生后，集團(tuán)公司總裁代表集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。第二十一條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽訂的程序?yàn)椋杭瘓F(tuán)公司研究確定項(xiàng)目的控制目標(biāo)企業(yè)管理部起草企業(yè)管理部與項(xiàng)目公司總經(jīng)理商談責(zé)任書(shū)條款總裁與項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)。特殊情況由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)決定。第二十二條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)

23、營(yíng)責(zé)任書(shū)是具有委托承包合同性質(zhì)的有效法律文件，是明確項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)權(quán)限、考核、獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是出現(xiàn)勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)一般包括：（一） 項(xiàng)目概況；（二） 經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任范圍，經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任目標(biāo)；（三） 項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)、權(quán)限；（四） 包干費(fèi)用范圍及標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理的薪酬與考核、獎(jiǎng)懲；（五） 責(zé)任追溯（包括不可抗力）；（六） 其他事項(xiàng)。附件：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)范本第二十三條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)中的計(jì)劃成本指標(biāo)由征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)、稅金、其它行政事業(yè)性收費(fèi)構(gòu)成。第二十四條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)中的預(yù)期利潤(rùn)總額為：全部銷(xiāo)

24、售收入減去全部開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金、按各年度收支凈值計(jì)算的資金占用費(fèi)、剩余空置房屋供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和其它行政性事業(yè)性收費(fèi)的余額。第二十五條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，應(yīng)嚴(yán)格遵守，特殊情況須進(jìn)行指標(biāo)調(diào)整的，可用補(bǔ)充協(xié)議或集團(tuán)公司文件的形式予以確認(rèn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)簽署、生效后，總裁、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、企業(yè)管理部各保存一份責(zé)任書(shū)原件，財(cái)務(wù)部等職能部門(mén)可保留責(zé)任書(shū)復(fù)印件。第八章 項(xiàng)目其他高管成員第二十六條 項(xiàng)目公司總經(jīng)理根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要和總裁的意見(jiàn)，提出項(xiàng)目公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理的設(shè)置意見(jiàn)并進(jìn)行提名。第二十七條 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理一般12人，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理提名，按規(guī)

25、定程序聘任，聘任后由人力資源部備案。第二十八條 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的聘期由項(xiàng)目公司總經(jīng)理確定。聘任期間遇項(xiàng)目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。第二十九條 項(xiàng)目公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理的職權(quán)由項(xiàng)目公司總經(jīng)理根據(jù)其特長(zhǎng)、項(xiàng)目需要進(jìn)行分配，對(duì)項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受項(xiàng)目公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目公司總經(jīng)理有權(quán)提請(qǐng)集團(tuán)公司調(diào)離、解聘項(xiàng)目公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理；項(xiàng)目公司解散后，可提出任職推薦意見(jiàn)。第三十條 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)班子其他成員的解聘程序項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子其他成員由項(xiàng)目公司總經(jīng)理提出書(shū)面報(bào)告，集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)審核，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理解聘，集團(tuán)公司人力資源部備案。第三十一條 項(xiàng)目財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人派出制項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人

26、實(shí)行集團(tuán)公司派出制，由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模派出會(huì)計(jì)或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。第九章 其他第三十二條 本辦法由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第三十三條 本辦法自頒布之日起施行。 2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)（范本）集團(tuán)公司：南京某某（集團(tuán)）股份 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）項(xiàng)目公司： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目公司）為了調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員及項(xiàng)目公司總經(jīng)理的積極性，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目公司權(quán)益、項(xiàng)目公司總經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限、薪酬、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平和效率，保障項(xiàng)目投資目標(biāo)的完成和項(xiàng)目人員的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司總經(jīng)理充分協(xié)商，特簽署本責(zé)任書(shū)。一、項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目暫定名：

27、，最終名稱(chēng)以政府主管部門(mén)的核定名稱(chēng)為準(zhǔn)。二、項(xiàng)目公司總經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和集團(tuán)公司研究，集團(tuán)公司聘用 同志擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目公司總經(jīng)理。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（一） 財(cái)務(wù)目標(biāo)（二） 成本控制目標(biāo)（三） 質(zhì)量目標(biāo)（四） 進(jìn)度目標(biāo)（五） 銷(xiāo)售目標(biāo)（六） 客戶(hù)滿(mǎn)意度目標(biāo)（七） 安全目標(biāo)（八） 品牌建設(shè)（九） 其他參見(jiàn)項(xiàng)目目標(biāo)控制辦法，具體目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司總經(jīng)理協(xié)商確定。四、項(xiàng)目公司工作范圍（一） 前期報(bào)批手續(xù)辦理（二） 設(shè)計(jì)方案評(píng)審（三） 施工圖設(shè)計(jì)與圖紙會(huì)審（三） 開(kāi)工準(zhǔn)備（四） 工程管理（五） 工程驗(yàn)收與項(xiàng)目綜合驗(yàn)收（六） 房屋交付與保修（七） 管理體系實(shí)施、保持與制度建設(shè)（八

28、） 其他參見(jiàn)集團(tuán)公司職責(zé)范圍和項(xiàng)目流程管理中的有關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，由集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司總經(jīng)理協(xié)商確定。五、項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)與權(quán)限項(xiàng)目公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)工作，完成本責(zé)任書(shū)及集團(tuán)公司要求的各項(xiàng)工作任務(wù)，在項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作期間，行使以下職責(zé)與權(quán)限：（一） 項(xiàng)目公司總經(jīng)理職責(zé)（二） 項(xiàng)目公司總經(jīng)理權(quán)限依據(jù)項(xiàng)目公司總經(jīng)理工作條例的有關(guān)內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、總裁授權(quán)，由集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司總經(jīng)理協(xié)商確定。六、項(xiàng)目薪酬、考核與獎(jiǎng)懲依據(jù)集團(tuán)公司薪酬管理制度、績(jī)效考核制度、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法的有關(guān)內(nèi)容。七、責(zé)任追溯（一） 集團(tuán)公司保證項(xiàng)目資本金的足額、及時(shí)投入，項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)確

29、保項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)和工作任務(wù)的完成。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，項(xiàng)目公司總經(jīng)理不能因集團(tuán)公司決策原因而追溯集團(tuán)公司的責(zé)任，但可依據(jù)資本金的投入比例和時(shí)效而追溯集團(tuán)公司的責(zé)任；項(xiàng)目公司總經(jīng)理未完成目標(biāo)和工作任務(wù)時(shí)，集團(tuán)公司有權(quán)依據(jù)第六條內(nèi)容追溯項(xiàng)目公司總經(jīng)理的責(zé)任。（二） 不可抗力1、不可抗力的界定：參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行界定。2、若因不可抗力原因，導(dǎo)致項(xiàng)目公司無(wú)法完成考核指標(biāo)，項(xiàng)目公司不承擔(dān)任何責(zé)任，不提取任何獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目公司人員的工資、福利待遇等，按集團(tuán)公司現(xiàn)行文件執(zhí)行。八、其他1、本責(zé)任書(shū)一式三份，總裁、項(xiàng)目公司總經(jīng)理各存一份，集團(tuán)公司其他部門(mén)可根據(jù)工作需要留存復(fù)印件。2、本責(zé)任書(shū)可根據(jù)各年度集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

30、、項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。相應(yīng)條款以調(diào)整后的內(nèi)容為準(zhǔn)。3、本責(zé)任書(shū)的調(diào)整內(nèi)容、本責(zé)任書(shū)的附件以及與本責(zé)任書(shū)內(nèi)容有關(guān)的集團(tuán)公司決議、規(guī)定等均與本責(zé)任書(shū)有同等法律效力。4、本責(zé)任書(shū)一經(jīng)簽定，即具法律效力，是集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目人員包括項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行考核、薪酬發(fā)放和獎(jiǎng)懲的依據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進(jìn)行仲裁或訴訟的依據(jù)。5、本責(zé)任書(shū)自總裁、項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽字后生效。本責(zé)任書(shū)附件：附件1： 附件2：附件3：南京某某（集團(tuán)）股份 ： 項(xiàng)目公司總經(jīng)理：（總裁簽字） （簽字） 3 項(xiàng)目目標(biāo)管理3.1 項(xiàng)目目標(biāo)管理辦法第一章 總則第一條 為了明確項(xiàng)目目標(biāo)的確定過(guò)程和目標(biāo)的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，確保項(xiàng)目按事先制定的計(jì)

31、劃、實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)，特制定本辦法。第二條 目標(biāo)控制是指項(xiàng)目管理者根據(jù)項(xiàng)目跟蹤提供的信息，對(duì)比原計(jì)劃（或計(jì)劃目標(biāo)），找出偏差，分析原因，研究糾偏對(duì)策，實(shí)施糾偏措施的全過(guò)程。第三條 集團(tuán)公司采用PDCA過(guò)程方法制定目標(biāo)并進(jìn)行目標(biāo)控制。職責(zé)分配如下：集團(tuán)公司總裁提出提出項(xiàng)目目標(biāo)，集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論、批準(zhǔn)目標(biāo)，集團(tuán)公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法測(cè)量偏差，集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)提出糾偏與改進(jìn)措施，分管工程副總裁協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進(jìn)措施的實(shí)施，項(xiàng)目公司總經(jīng)理具體執(zhí)行實(shí)施糾偏與改進(jìn)措施，并及時(shí)溝通實(shí)施效果，集團(tuán)公司考核委員會(huì)按照績(jī)效考核的方法進(jìn)行再測(cè)量偏差。第四條 項(xiàng)目目標(biāo)控制的程序：第二章 項(xiàng)目目標(biāo)

32、的制定第五條 在取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，集團(tuán)公司組織企業(yè)管理部、成本物資部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。測(cè)算后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)經(jīng)總裁審定后，提交集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論批準(zhǔn)。第六條 集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論、批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目公司總經(jīng)理績(jī)效、發(fā)放績(jī)效工資、超額利潤(rùn)分享獎(jiǎng)金、進(jìn)行目標(biāo)控制和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)。第七條 每年的項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃發(fā)布后，各項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定本項(xiàng)目的年度計(jì)劃，并報(bào)集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論批準(zhǔn)。第八條 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目年度計(jì)劃是評(píng)選項(xiàng)目及項(xiàng)目公司總經(jīng)理年度績(jī)效、發(fā)放年度績(jī)效工資、進(jìn)行目標(biāo)控制的依據(jù)。第九條 季

33、度生產(chǎn)計(jì)劃由項(xiàng)目公司報(bào)集團(tuán)公司企業(yè)管理部核定。企業(yè)管理部根據(jù)核定的季度生產(chǎn)計(jì)劃組織考核。季度目標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司總經(jīng)理季度績(jī)效、發(fā)放季度績(jī)效工資的依據(jù)。第三章 項(xiàng)目目標(biāo)控制措施第十條 項(xiàng)目目標(biāo)控制方法是以各種文件、報(bào)表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開(kāi)各類(lèi)有關(guān)人員參加的會(huì)議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。第十一條 為了強(qiáng)化目標(biāo)控制，集團(tuán)公司對(duì)各項(xiàng)目采取的目標(biāo)控制方法包括：（一） 項(xiàng)目控制文件項(xiàng)目控制文件是項(xiàng)目控制的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目實(shí)施中，對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)間、成本、效益的控制標(biāo)準(zhǔn)均來(lái)源于這些控制文件，以控制文件為依據(jù)。集團(tuán)公司通過(guò)以下控制文件來(lái)進(jìn)行目標(biāo)控制：（1） 合同執(zhí)行

34、經(jīng)濟(jì)合同管理辦法；（2） 管理制度集團(tuán)公司各級(jí)人員要嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司的各項(xiàng)管理制度；（3） 工作規(guī)程執(zhí)行本手冊(cè)及集團(tuán)公司其他管理體系文件的各項(xiàng)工作規(guī)程；（4） 職責(zé)劃分集團(tuán)公司通過(guò)明確部門(mén)職責(zé)、部門(mén)間工作接口關(guān)系，在各工作規(guī)程中進(jìn)行職責(zé)分配等進(jìn)行職責(zé)劃分。各項(xiàng)目公司、各部門(mén)必須嚴(yán)格按照職責(zé)劃分各司其職、各負(fù)其責(zé)，工作中要發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，并及時(shí)向上級(jí)提出職責(zé)劃分的改進(jìn)意見(jiàn)。嚴(yán)禁推諉扯皮、推卸責(zé)任；（5） 計(jì)劃文件計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。集團(tuán)公司各級(jí)人員要樹(shù)立“以計(jì)劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測(cè)能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力，確保完成既定計(jì)劃。未經(jīng)正式批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自調(diào)整計(jì)劃。為了在

35、項(xiàng)目控制中及時(shí)獲得準(zhǔn)確、有效、全方面的信息，保障項(xiàng)目控制活動(dòng)的順利進(jìn)行，各部門(mén)、各項(xiàng)目公司要及時(shí)提出各類(lèi)控制文件的改進(jìn)意見(jiàn)，企業(yè)管理部要真實(shí)地記錄、及時(shí)地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見(jiàn)或建議，不斷完善控制文件，確保與各項(xiàng)目公司建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。（二） 項(xiàng)目控制會(huì)議集團(tuán)公司通過(guò)總裁辦公會(huì)及其它與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)專(zhuān)題或協(xié)調(diào)會(huì)議來(lái)檢查、評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)的完成情況，分析問(wèn)題、找出對(duì)策，并安排下一階段的主要任務(wù)和目標(biāo)。具體包括：（1） 計(jì)劃完成情況；（2） 計(jì)劃未實(shí)現(xiàn)的影響原因；（3） 工作何時(shí)能完成；（4） 資源需求，是否采取糾偏措施；（5） 何時(shí)才能回到計(jì)劃軌道；（6） 下一步工作安排。項(xiàng)目控制

36、會(huì)議執(zhí)行會(huì)議管理制度等有關(guān)規(guī)定。第十二條 項(xiàng)目目標(biāo)控制的原則（1） 針對(duì)未來(lái)的控制原則；（2） 主管人控制原則；（3） 控制關(guān)鍵點(diǎn)的原則；（4） 例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；（5） 靈活控制（動(dòng)態(tài)）的原則；（6） 提高效率的原則。第十三條 項(xiàng)目進(jìn)度控制執(zhí)行項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法。第十四條 項(xiàng)目質(zhì)量控制執(zhí)行工程質(zhì)量控制管理辦法。第十五條 項(xiàng)目資金控制執(zhí)行工程造價(jià)控制管理辦法第十七條 項(xiàng)目銷(xiāo)售控制執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)與客戶(hù)關(guān)系管理手冊(cè)。第十八條 項(xiàng)目客戶(hù)關(guān)系管理控制執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)與客戶(hù)關(guān)系管理手冊(cè)。第十九條 項(xiàng)目安全、文明管理執(zhí)行建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。第二十條 為了進(jìn)一步強(qiáng)化目標(biāo)控制措施，集團(tuán)公司在各項(xiàng)目公司嚴(yán)格推行績(jī)

37、效考核制度，通過(guò)績(jī)效考核、且考核結(jié)果與績(jī)效工資直接掛鉤的方式來(lái)跟蹤目標(biāo)實(shí)施情況，掌握實(shí)施信息。第四章 偏差分析與糾偏第二十一條 集團(tuán)公司企業(yè)管理部通過(guò)日常對(duì)比分析、績(jī)效考核等方式測(cè)量項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)或完成情況，找出實(shí)際完成情況與計(jì)劃目標(biāo)之間的偏差，進(jìn)而對(duì)偏差產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。第二十二條 偏差產(chǎn)生的原因一般有：（1） 資金供應(yīng)不及時(shí)到位；（2） 項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確；（3） 決策中有疏漏；（4） 計(jì)劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的原因有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，原因分析時(shí)要找出“直接原因”和“間接原因”。第二十三條 分析出偏差產(chǎn)生的原因后，集團(tuán)公司采取糾正和預(yù)防措施進(jìn)行糾偏。附：目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)

38、防措施表。第五章 附則第二十四條 本規(guī)程由集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第二十五條 本規(guī)程自頒布之日起施行。 目標(biāo)偏差原因分析與糾正、預(yù)防措施表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分析日期 年 月 日計(jì)劃目標(biāo)偏差完成結(jié)果偏差原因直接原因間接原因分析部門(mén)分析人 （簽名）糾正措施預(yù)防措施跟蹤驗(yàn)證情況主管人項(xiàng)目公司總經(jīng)理工程副總裁總裁 3.2 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法第一條 目的為了明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍和過(guò)程，以總結(jié)和分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)和不足，不斷提高項(xiàng)目決策和管理水平，特制定本辦法。第二條 適用范圍本辦法適用于本集團(tuán)公司投資開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的評(píng)價(jià)控制管理。第三條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的定義（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)

39、已經(jīng)完成的項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程、效益和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的、客觀的分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋為未來(lái)新項(xiàng)目的決策和提高投資決策、管理水平提出建議，同時(shí)為后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)建議，從而不斷提高投資效率和效益。（二） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃與定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃和成本控制管理等。第四條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方式（一） 集團(tuán)公司考核委員會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作；集團(tuán)公司相關(guān)各部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)所需的各種資料、各項(xiàng)指標(biāo)的提供和支持；集團(tuán)公司企業(yè)管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的具體組織和落實(shí)工作。（二） 集團(tuán)公司可委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或?qū)＜覍?shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。專(zhuān)業(yè)的評(píng)價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或特

40、聘的專(zhuān)家由集團(tuán)公司考核委員會(huì)確定，并負(fù)責(zé)對(duì)其工作進(jìn)行管理和監(jiān)督，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)配合和協(xié)調(diào)。第五條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的時(shí)機(jī)（一） 在項(xiàng)目公司成立后，集團(tuán)公司考核委員會(huì)應(yīng)明確項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法、范圍、過(guò)程和評(píng)價(jià)的時(shí)機(jī)。（二） 集團(tuán)公司企業(yè)管理部在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)階段應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，并隨時(shí)收集有價(jià)值的信息和資料，為實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)積累依據(jù)。（三） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)一般應(yīng)在項(xiàng)目竣工并交付使用后一段時(shí)間內(nèi)完成，一般應(yīng)在項(xiàng)目交付后三個(gè)月至半年內(nèi)實(shí)施完成。第六條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)包括：（1） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告規(guī)劃技術(shù)部提供；（2） 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案規(guī)劃技術(shù)部提供；（3） 項(xiàng)目建設(shè)總體方案規(guī)劃技術(shù)

41、部提供；（4） 項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告項(xiàng)目公司提供；（5） 項(xiàng)目前期促銷(xiāo)策劃方案與總體銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目公司提供；（6） 項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)表項(xiàng)目公司提供；（7） 項(xiàng)目成本分析報(bào)表財(cái)務(wù)部提供；（8） 客戶(hù)滿(mǎn)意度分析報(bào)告企業(yè)管理部提供；（9） 其他項(xiàng)目評(píng)價(jià)所需的文件、資料相關(guān)部門(mén)提供。（二） 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證后，由各部門(mén)根據(jù)考核委員會(huì)規(guī)定的時(shí)間和要求提供或編制項(xiàng)目評(píng)價(jià)所需的資料、文件，由企業(yè)管理部進(jìn)行收集、匯總和分析。第七條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的實(shí)施（一） 集團(tuán)公司考核委員會(huì)評(píng)價(jià)（內(nèi)部評(píng)價(jià)）程序（1） 企業(yè)管理部審核、查閱各部門(mén)所提交的文件、資料，對(duì)文件的真實(shí)性和詳實(shí)程度，對(duì)于不符合要求或不能真實(shí)、全面

42、反應(yīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的資料、文件返回部門(mén)，限期要求重新編制提供。（2） 企業(yè)管理部根據(jù)所獲取的信息進(jìn)行對(duì)比分析，必要時(shí)可直接與責(zé)任部門(mén)、責(zé)任人進(jìn)行溝通進(jìn)一步掌握了解相關(guān)的真實(shí)數(shù)據(jù)和實(shí)際情況。（3） 考核委員會(huì)向各委員發(fā)放或傳閱項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告及其他相關(guān)依據(jù)資料。（4） 各委員對(duì)與分管或相關(guān)部門(mén)主控和有關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查、咨詢(xún)、溝通。（5） 各委員將各類(lèi)輸入依據(jù)與項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)形成項(xiàng)目評(píng)價(jià)各具體評(píng)價(jià)方面和項(xiàng)目總體的評(píng)價(jià)結(jié)論。（6） 主任委員組織召開(kāi)“項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)議”，聽(tīng)取項(xiàng)目公司總經(jīng)理述職報(bào)告，進(jìn)行質(zhì)詢(xún)，最后各自進(jìn)行“交流、討論”的評(píng)價(jià)。（7） 副主任委員收集、計(jì)算或委托他人收集、計(jì)算評(píng)分

43、。（8） 副主任委員與項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)價(jià)后的溝通。（9） 副主任委員按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，編寫(xiě)或委托他人編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。（10） 主任委員（總裁）審定項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，交項(xiàng)目公司總經(jīng)理留存和集團(tuán)公司行政管理部存檔。（二） 委托評(píng)價(jià)程序（1） 集團(tuán)公司考核委員會(huì)邀請(qǐng)管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家進(jìn)行獨(dú)立項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。（2） 企業(yè)管理部提供項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告及所需的有關(guān)資料。（3） 管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家通過(guò)閱讀所有的文件資料，找出項(xiàng)目主要調(diào)查的內(nèi)容并根據(jù)委托任務(wù)的要求和編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的需要，認(rèn)真準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱。（4） 管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家根據(jù)工作計(jì)劃進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查和收集其它資料。（5） 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查提綱，管

44、理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家赴項(xiàng)目實(shí)地了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因，有關(guān)部門(mén)等應(yīng)配合協(xié)調(diào)調(diào)查。（6） 集團(tuán)公司考核委員會(huì)根據(jù)調(diào)查結(jié)果，會(huì)同專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家分析調(diào)查內(nèi)容，總結(jié)和歸納出基本意見(jiàn)。（7） 按照項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告的格式，專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家編寫(xiě)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，經(jīng)集團(tuán)公司審核后，形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告。第八條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告（一） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告由集團(tuán)公司企業(yè)管理部整理，或委托的管理咨詢(xún)公司和專(zhuān)家整理，總裁評(píng)審定稿。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)在實(shí)施項(xiàng)目后評(píng)價(jià)后一個(gè)月內(nèi)完成。（二） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分析；主要是指項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)指標(biāo)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一致性；（2

45、） 項(xiàng)目策劃定位分析將前期可行性研究?jī)?nèi)容和概念設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并交付后內(nèi)部和外部（包括客戶(hù)）對(duì)項(xiàng)目方案的認(rèn)可和認(rèn)知程度；（3） 項(xiàng)目施工管理分析包括項(xiàng)目進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、安全控制與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期所定立的目標(biāo)的對(duì)比結(jié)果；（4） 成本造價(jià)分析包括項(xiàng)目可研投資估算與項(xiàng)目預(yù)算和與項(xiàng)目最終決算的偏差分析；（5） 項(xiàng)目管理分析分析集團(tuán)公司目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理模式的適宜性和有效性，包括對(duì)集團(tuán)公司（各職能部門(mén)）與項(xiàng)目公司之間職責(zé)分配與接口關(guān)系的評(píng)估；（6） 綜合評(píng)價(jià)和結(jié)論報(bào)告應(yīng)給出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總結(jié)性結(jié)論，其結(jié)論分為極其成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功；（7） 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)包括項(xiàng)目決策和目

46、標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目外來(lái)因素的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等；（8） 建議和措施項(xiàng)目的補(bǔ)救和延續(xù)措施，項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展措施，項(xiàng)目可改進(jìn)措施，項(xiàng)目的不可控因素處理措施等。另包括組織機(jī)構(gòu)、資源配置的調(diào)整建議，和集團(tuán)公司管理體系文件（包括本工作規(guī)程）的修改意見(jiàn)。（三） 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)表的格式報(bào)告封面（包括編號(hào)、密級(jí)、后評(píng)價(jià)者名稱(chēng)、日期等）封面內(nèi)頁(yè)（項(xiàng)目后評(píng)價(jià)權(quán)重指標(biāo)及其他說(shuō)明）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后報(bào)告摘要報(bào)告正文（1）項(xiàng)目背景（2）項(xiàng)目實(shí)施評(píng)價(jià)（3）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)和結(jié)論（4）經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)（5）建議和措施附件。第九條 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的利用與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理改進(jìn)（一） 總裁簽署公布項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告，由企業(yè)管理部下發(fā)集

47、團(tuán)公司所有管理人員和部門(mén)。（二） 企業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)改進(jìn)措施的跟蹤驗(yàn)證，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向分管工程副總裁、總裁報(bào)告跟蹤驗(yàn)證的結(jié)果。第十條 本辦法由總裁辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋?zhuān)薷臅r(shí)亦同。第十一條 本辦法自頒布之日起施行。 4 項(xiàng)目流程管理4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖 4.2 土地投標(biāo)管理辦法第一條 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地”行為，提高項(xiàng)目可行性的“辨識(shí)能力”，降低土地投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲(chǔ)備，促進(jìn)集團(tuán)公司的可持續(xù)發(fā)展，制定本辦法。第二條 集團(tuán)公司規(guī)劃技術(shù)部是本辦法的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作，并辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)，保證集團(tuán)公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。第

48、三條 “找地”原則（1） 與集團(tuán)公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合；（2） 與集團(tuán)公司的產(chǎn)品模式相符合；（3） 與集團(tuán)公司的開(kāi)發(fā)能力相符合；（4） 與集團(tuán)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相符合。第四條 土地供應(yīng)信息的搜集規(guī)劃技術(shù)部通過(guò)以下途徑獲取土地供應(yīng)信息：（1） 從土地儲(chǔ)備管理部門(mén)獲取信息：規(guī)劃技術(shù)部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃（包括不同用途的土地供應(yīng)計(jì)劃），隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，及時(shí)向總裁報(bào)送土地市場(chǎng)信息。（2） 通過(guò)與土地使用單位接觸、洽談獲取項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓信息。（3） 通過(guò)公共關(guān)系單位或個(gè)人獲取土地供應(yīng)信息。第五條 規(guī)劃技術(shù)部應(yīng)密切關(guān)注土

49、地市場(chǎng)的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。 第六條 如果土地滿(mǎn)足集團(tuán)公司的“拿地”原則，規(guī)劃技術(shù)部應(yīng)首先征詢(xún)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、總裁的意見(jiàn)。必要時(shí)，與集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、總裁、副總裁、財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。董事長(zhǎng)初步同意后，規(guī)劃技術(shù)部應(yīng)進(jìn)行土地的資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：（1） 城市總體規(guī)劃；（2） 土地利用總體規(guī)劃；（3） 宗地規(guī)劃要點(diǎn)；（4） 區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；（5） 項(xiàng)目成本概算；（6） 區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況（項(xiàng)目公司、營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)具體工作）；（7） 社區(qū)環(huán)境因素；（8） 周邊配套情況；（9） 其它。通過(guò)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)

50、為初步可行后，規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)初步估算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,并編制項(xiàng)目初步可行性報(bào)告報(bào)送集團(tuán)公司總裁和董事長(zhǎng)，由董事長(zhǎng)決定是否參加投標(biāo)（或進(jìn)一步洽談）。編制項(xiàng)目初步可行性報(bào)告時(shí)規(guī)劃技術(shù)部要進(jìn)行“不可行性分析”，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等分析。第七條 董事長(zhǎng)決定參加土地投標(biāo)后，財(cái)務(wù)管理中心要提前安排投標(biāo)所需的保證金和土地出讓金；要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣(mài)的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和集團(tuán)公司“拿地”的決心，集團(tuán)公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或與其他單位

51、聯(lián)合投標(biāo)。投標(biāo)前，財(cái)務(wù)管理中心應(yīng)通過(guò)各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目初步策劃方案確定本集團(tuán)公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。如果屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)偛脩?yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過(guò)程。第八條 集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、總裁應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。第九條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，集團(tuán)公司總裁或總裁授權(quán)競(jìng)拍代表在拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)上簽字、蓋章。第十條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，規(guī)劃技術(shù)部按照有關(guān)規(guī)定辦理以下手續(xù)：（1） 與政府土地管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并繳付土地出讓金；（2） 到城市規(guī)劃行政主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)；（3） 到政府基建計(jì)劃主管部門(mén)辦理項(xiàng)目投資立項(xiàng)手續(xù)。第十一條 通過(guò)資

52、本合作方式獲取土地的，集團(tuán)公司規(guī)劃技術(shù)部應(yīng)詳細(xì)調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債和資信情況。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目公司董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或公證。第十二條 聯(lián)建和代建項(xiàng)目根據(jù)聯(lián)建和代建項(xiàng)目的實(shí)際情況，集團(tuán)公司規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時(shí)總裁進(jìn)行主談。第十三條 根據(jù)集團(tuán)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，當(dāng)土地儲(chǔ)備工作屬于集團(tuán)公司的年度工作重點(diǎn)之一時(shí)，集團(tuán)公司可以成立以總裁為組長(zhǎng)的“集團(tuán)公司土地儲(chǔ)備工作小組”?！凹瘓F(tuán)公司土地儲(chǔ)備工作小組”成員包括董事長(zhǎng)、總裁、分管工程副總裁、開(kāi)發(fā)管理中心總經(jīng)理、財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理及規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理。第十四條 工作

53、規(guī)范及違規(guī)責(zé)任（1） 規(guī)劃技術(shù)部每季度向總裁報(bào)送一次“土地市場(chǎng)信息”?！巴恋厥袌?chǎng)信息”報(bào)告內(nèi)容要全面，實(shí)效性要強(qiáng)；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。（2） 無(wú)論投標(biāo)與否，規(guī)劃技術(shù)部每年至少參加一次土地拍賣(mài)活動(dòng)。（3） 在對(duì)外談判過(guò)程中，談判人員應(yīng)積極維護(hù)集團(tuán)公司的品牌形象和利益，嚴(yán)禁泄露集團(tuán)公司秘密，嚴(yán)禁行賄或收賄，否則集團(tuán)公司將給予嚴(yán)重警告處分或辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。 4.3 項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程第一條 為了明確項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項(xiàng)目可行性研究的程序，使項(xiàng)目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實(shí)際，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)

54、，特制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于集團(tuán)公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。第三條 職責(zé)分配（一） 集團(tuán)公司規(guī)劃技術(shù)部是本規(guī)程的主要組織及負(fù)責(zé)部門(mén)，負(fù)責(zé)：（1） 尋找建設(shè)項(xiàng)目；（1） 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目成本的估算和概算；（2） 組織項(xiàng)目的可行性論證不可行性論證；（3） 編制項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告（用于土地投標(biāo)或合作洽談）；（4） 按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制、報(bào)審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（報(bào)政府部門(mén)）；（5） 項(xiàng)目立項(xiàng)后，組織編制詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的精細(xì)化版本）。（二） 項(xiàng)目公司在項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究階段，如果項(xiàng)目公司已經(jīng)成立或項(xiàng)目公司總經(jīng)理人選已產(chǎn)生，項(xiàng)目公司總經(jīng)理應(yīng)參

55、與項(xiàng)目的可行性研究，按要求完成總裁安排的具體工作。（三） 財(cái)務(wù)部、成本物資部、營(yíng)銷(xiāo)代理公司參與項(xiàng)目的可行性研究，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的具體工作，負(fù)責(zé)利潤(rùn)（收益）、成本、銷(xiāo)售（租賃）收入的測(cè)算。（四） 總裁（1） 提出可行性研究的指導(dǎo)意見(jiàn)和改進(jìn)意見(jiàn)；（2） 提請(qǐng)集團(tuán)公司總裁辦公會(huì)討論審批項(xiàng)目投資事宜。（五） 總裁辦公會(huì)討論投資項(xiàng)目的可行性，形成決議報(bào)董事長(zhǎng)進(jìn)行最終決策。第四條 調(diào)查研究主要從資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查兩方面進(jìn)行。（一） 資源調(diào)查由規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)，主要包括：（1） 地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；（2） 地上及空中電力設(shè)施；（3） 水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大??；（4） 土

56、地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施；（5） 其它。（二） 市場(chǎng)調(diào)研由營(yíng)銷(xiāo)代理公司負(fù)責(zé)，也可委托其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行。委托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司的，執(zhí)行供方管理手冊(cè)的有關(guān)內(nèi)容。調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查。第五條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定（一） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期由分管工程副總裁組織財(cái)務(wù)管理中心、開(kāi)發(fā)管理中心、項(xiàng)目公司、營(yíng)銷(xiāo)代理公司以及曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目公司總經(jīng)理的人員共同研究確定。（二） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定應(yīng)考慮市場(chǎng)需求、合理施工周期、集團(tuán)公司發(fā)展規(guī)劃、集團(tuán)公司資金狀況及融資能力、項(xiàng)目復(fù)雜程度、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)度、同質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際平均周期、本項(xiàng)目的不確定因素對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的可能影響等。（三） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期應(yīng)包括土

57、地整理時(shí)間，前期準(zhǔn)備時(shí)間，施工時(shí)間，銷(xiāo)售時(shí)間，小區(qū)內(nèi)道路、景觀、管線施工時(shí)間，工程質(zhì)量整改時(shí)間等。第六條 項(xiàng)目成本預(yù)算（一） 規(guī)劃技術(shù)部根據(jù)調(diào)查研究的結(jié)果，提出項(xiàng)目策劃方案。項(xiàng)目策劃方案應(yīng)充分考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。（二） 項(xiàng)目成本及責(zé)任分工如下：項(xiàng)目成本包括的內(nèi)容責(zé)任部門(mén)土地費(fèi)用土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。規(guī)劃技術(shù)部前期工程費(fèi)項(xiàng)目可行性研究費(fèi)規(guī)劃技術(shù)部勘察設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃技術(shù)部“三通一平”費(fèi)規(guī)劃技術(shù)部建安工程費(fèi)建筑、安裝工程費(fèi)成本物資部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路工程費(fèi)用、水增容費(fèi)及工程費(fèi)用、排水工程費(fèi)、電增容費(fèi)及供電工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供熱工程費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。成本物

58、資部公共配套設(shè)施費(fèi)人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、消防等。成本物資部間接費(fèi)用工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。財(cái)務(wù)部（三） 項(xiàng)目銷(xiāo)售（租賃）收入測(cè)算（1） 由營(yíng)銷(xiāo)代理公司對(duì)不同方案進(jìn)行銷(xiāo)售、租賃價(jià)格，銷(xiāo)售、租賃面積預(yù)測(cè)，進(jìn)而測(cè)算出項(xiàng)目的銷(xiāo)售（租賃）收入。（2） 價(jià)格預(yù)測(cè)（定價(jià)）原則：項(xiàng)目定價(jià)要堅(jiān)持成本定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則。（3） 銷(xiāo)售（租賃）收入測(cè)算程序1） 根據(jù)測(cè)算的成本費(fèi)用，加上預(yù)期利潤(rùn)或政府限定的利潤(rùn)（經(jīng)濟(jì)適用房），提出產(chǎn)品理論價(jià)格。2） 根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)、集團(tuán)公司投資心態(tài)（如短期或長(zhǎng)線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤(rùn)

59、最大化）等進(jìn)行預(yù)，提出項(xiàng)目的最高和最低的市場(chǎng)價(jià)格。3） 由總裁組織有關(guān)人員進(jìn)行兩種價(jià)格的比較分析，確定最終價(jià)格（均價(jià)）及價(jià)格的上限和下限。4） 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案中的可銷(xiāo)售（租賃）測(cè)算各項(xiàng)目的銷(xiāo)售（租賃）收入。第七條 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)組織依據(jù)銷(xiāo)售（租賃）收入和成本測(cè)算結(jié)果估算出不同開(kāi)發(fā)方案下的項(xiàng)目利潤(rùn)，包括最低利潤(rùn)、最高利潤(rùn)和平均利潤(rùn)。注：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目利潤(rùn)不應(yīng)低于城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)。第八條 評(píng)估分析（一） 在進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，財(cái)務(wù)部根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類(lèi)型、資料的多少以及集團(tuán)公司的投資心態(tài)等選定以下一種或幾種方法評(píng)估：（1） 市場(chǎng)比較法；（2） 成本法；（3） 收益

60、還原法；（4） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法；（5） 其它方法（如專(zhuān)家調(diào)查法、德?tīng)柗品ǖ龋?。（二?評(píng)估分析包括市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析、風(fēng)險(xiǎn)和敏感性分析等。第九條 編制可行性研究報(bào)告（一） 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)組織起草、編制各個(gè)階段的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（二） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)完成后，發(fā)放的范圍至少包括參加項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議的成員。第十條 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的初步評(píng)審（一） 項(xiàng)目評(píng)審成員在接到項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后應(yīng)提出建設(shè)性、合理化的書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)。（二） 總裁根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)組織召開(kāi)集團(tuán)公司高管人員聯(lián)席會(huì)或有關(guān)部門(mén)和人員參加“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)議”。對(duì)于投資額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，集團(tuán)公司可邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)?/p>