購(gòu)物中心發(fā)展面臨的困難和解決之道

1、我國(guó)進(jìn)展摩爾面臨的困難和解決之道必須提醒一點(diǎn)，建設(shè)摩爾購(gòu)物中心容易，但經(jīng)營(yíng)治理好摩爾卻專門(mén)難。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)治理摩爾遠(yuǎn)不是單純的物業(yè)收租和物業(yè)治理那么簡(jiǎn)單，更不同于百貨商廈或大賣場(chǎng)的治理營(yíng)銷模式（大型購(gòu)物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這種特點(diǎn)也就決定了購(gòu)物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的專門(mén)性和復(fù)雜性。而購(gòu)物中心作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，治理要求相關(guān)于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其要緊目的在于追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益。所謂整合性需求，是指購(gòu)物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費(fèi)者進(jìn)入后得以滿足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購(gòu)買欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少?gòu)買行為，購(gòu)物中

2、心為實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)目的必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，因此這從治理角度也增添了無(wú)限的困難度，也確實(shí)是講購(gòu)物中心的治理者面對(duì)各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營(yíng)治理上均需認(rèn)真考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。購(gòu)物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，必須掌握一定的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)加以利用）。摩爾的經(jīng)營(yíng)治理是一門(mén)邊緣學(xué)科，目前以美國(guó)、新加坡、菲律賓等國(guó)的治理營(yíng)銷模式最為先進(jìn)（菲律賓獨(dú)特的連鎖購(gòu)物中心模式是專門(mén)成功的 ，歐洲、日本的購(gòu)物中心規(guī)模相對(duì)都較?。Ｋ^連鎖購(gòu)物中心模式即采納連鎖方式自營(yíng)多種業(yè)態(tài)，并將所有自營(yíng)商店作為摩爾內(nèi)的主力店，從而形成摩爾的主體形象，并用連鎖的模式開(kāi)設(shè)多家

3、摩爾。而臺(tái)灣多家購(gòu)物中心則聘請(qǐng)新加坡的專業(yè)購(gòu)物中心治理公司治理。 目前我國(guó)有許多純物業(yè)收租型的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)得專門(mén)不成功，入駐的店鋪不僅業(yè)態(tài)復(fù)合度低、行業(yè)業(yè)種少、品牌商家也少、特色商品少、娛樂(lè)休閑服務(wù)等功能更少，甚至空關(guān)的鋪位比入駐的店鋪更多； 因此這些購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)是可不能好的。而有的購(gòu)物中心則只是幾類零售業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單并合， 整體招商策劃錯(cuò)誤， 缺乏主題， 而致商場(chǎng)內(nèi)的商鋪布局混亂，令消費(fèi)者無(wú)所適從； 只能確實(shí)是房地產(chǎn)概念的商場(chǎng)，而非國(guó)際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)摩爾購(gòu)物中心（ Shopping Mall ）。 這講明這些購(gòu)物中心在最初的選址建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、開(kāi)業(yè)前的裝潢招商布局、開(kāi)業(yè)后的營(yíng)銷促銷治

4、理等等專門(mén)多方面都存在誤區(qū)；這些沒(méi)有經(jīng)營(yíng)治理購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)業(yè)主應(yīng)該聘請(qǐng)專業(yè)的購(gòu)物中心治理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。但國(guó)內(nèi)專業(yè)的購(gòu)物中心治理公司專門(mén)少，且經(jīng)驗(yàn)也不豐富（國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心剛剛興起沒(méi)幾年。而國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)，是專業(yè)人士在團(tuán)隊(duì)合作下完成研發(fā)、建設(shè)與營(yíng)運(yùn)，能做到全程掌控、獨(dú)立開(kāi)發(fā)的單一公司并不多見(jiàn)。在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)中，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的組成至少包含以下的專家：規(guī)劃師、經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)顧問(wèn)、抵押貸款銀行業(yè)者、估價(jià)師、工程師、律師、會(huì)計(jì)師、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師、環(huán)境規(guī)劃專家、公共關(guān)系經(jīng)理、租賃代理公司、廣告公司等）。這方面上海能夠?qū)W習(xí)大連培養(yǎng)購(gòu)物中心治理人才的經(jīng)驗(yàn)，大連已成立了大連市購(gòu)物中心進(jìn)展委員會(huì)，作為全國(guó)

5、首家地點(diǎn)購(gòu)物中心進(jìn)展委員會(huì)，大連連鎖企業(yè)協(xié)會(huì)已將把培養(yǎng)國(guó)內(nèi)急需的購(gòu)物中心高級(jí)治理人才做為工作的重點(diǎn)，國(guó)內(nèi)首屆ICSC遠(yuǎn)程教學(xué)畢業(yè)證書(shū)培訓(xùn)班開(kāi)班在即，由美國(guó)ICSC主考或授權(quán)第二方承辦的購(gòu)物中心經(jīng)理人（ASM）及市場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)人（AMD）的專業(yè)認(rèn)證考試培訓(xùn)也正在積極運(yùn)作中。大連18萬(wàn)平方米的和平廣場(chǎng)摩爾已加入了國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)ICSC。（整體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心進(jìn)展最好的是廣州天河城廣場(chǎng)，北京王府井的新東安市場(chǎng)也初具規(guī)模，大連的摩爾進(jìn)展地也專門(mén)好。國(guó)家內(nèi)貿(mào)局總經(jīng)濟(jì)師黃海先生指出，由于缺乏理論和經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)，這種先進(jìn)的零售形式，在國(guó)內(nèi)某些購(gòu)物中心走了型，一些購(gòu)物中心邊開(kāi)業(yè)、邊摸索、邊調(diào)整，盲目重復(fù)引

6、進(jìn)租戶，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，檔次不高，購(gòu)物中心幾乎成了集貿(mào)市場(chǎng)。）還有一點(diǎn)，香港和新加坡的純物業(yè)出租型購(gòu)物中心之因此能經(jīng)營(yíng)良好，是建立在兩地都擁有大量不同行業(yè)不同業(yè)態(tài)不同特色不同品牌的連鎖商家的基礎(chǔ)上的。 而內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市2類，其他行業(yè)的連鎖商家都專門(mén)少。以快餐行業(yè)為例，如上海的快餐炸雞品牌只有肯德基KFC，而國(guó)外的摩爾內(nèi)還有以音樂(lè)和燒烤為特色的KENNY ROASTER、以美國(guó)華夫、熱狗和冰露飲料為特色的A&W艾得熊、較辣的美國(guó)德州炸雞TEXAS、美味多品種的JOLLY BEE、以海鮮為特色的英國(guó)快餐等；上海的快餐漢堡包品牌只有麥當(dāng)勞， 而國(guó)外的摩爾內(nèi)還有WEDNEYS（以色拉臺(tái)

7、為特色）、漢堡王BURGER KING（以免費(fèi)續(xù)飲飲料為特色）、 OLIVE（以高檔新奇為色）等；上海還沒(méi)有三明治快餐品牌，而國(guó)外的摩爾內(nèi)有SUBWAY、BIG JACK等等；上海也沒(méi)有以蛋糕為要緊特色的餐廳，如GOLDLOCK、RED RIBBON； 上海沒(méi)有香港的中式連鎖快餐大王：大伙兒樂(lè)、大快活、美心；上海的快餐披薩品牌只有必勝客，國(guó)外的摩爾內(nèi)還有PIZZA INN、GRENWICH、SHAKERY等；上海的高檔冰淇淋品牌只有哈根達(dá)斯，國(guó)外的摩爾內(nèi)還有美國(guó)31種、DISERY、雙圣等。上海更沒(méi)有連鎖的大型影城、禮品店GIFTGATE、現(xiàn)代寵物店、TOYS R US玩具反斗城大賣場(chǎng)（400

8、0平方米左右）、莎莎化妝品專業(yè)店、五金家用品大賣場(chǎng)（3000平方米左右）、日式GMS超市型百貨（華堂和佳世客JUSCO在廣東和香港稱吉之島）、折扣店/超值品俱樂(lè)部SURPLUS CLUB 、工廠直銷店FACTORY OUTLET（5000平方米左右）、室內(nèi)游樂(lè)城、汽車用品超市、文具大賣場(chǎng)、健康店HEALTH CARE、現(xiàn)代化的超市型綜合藥店（如上海商城中的WASTONS）、旅游用品店等許多現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)業(yè)種。在此情況下，上海許多香港式購(gòu)物中心招商困難， 如上海廣場(chǎng)和香港廣場(chǎng)的商鋪入駐率都較低； 而國(guó)內(nèi)許多購(gòu)物中心更變成了服飾城，摩爾要求的休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、展覽、服務(wù)等功能都?xì)埲绷恕Ｒ鉀Q那

9、個(gè)難題，購(gòu)物中心的業(yè)主除了要向海外加強(qiáng)招商力度外（可借助于國(guó)外商鋪房產(chǎn)中介公司和專業(yè)購(gòu)物中心治理公司），包括將場(chǎng)地出租給國(guó)外商家，也可自己作國(guó)外商家的內(nèi)地代理商；還可積極尋求國(guó)內(nèi)的名特優(yōu)商家，并關(guān)心他們進(jìn)軍現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)，如上海的購(gòu)物中心就能夠引入沈陽(yáng)的老邊水餃、成都的唐肥腸、廣州的雙皮奶等等，可將他們進(jìn)展成為特色連鎖快餐店或引入美食街內(nèi)；主題專業(yè)店能夠引入北京東方廣場(chǎng)內(nèi)的玩具反斗城大賣場(chǎng)和文具大賣場(chǎng)OMART等?？傊?gòu)物中心的業(yè)主經(jīng)營(yíng)者要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，就要合理配置不同業(yè)態(tài)和不同行業(yè)以增加顧客的可選擇幅度，同時(shí)要使商鋪功能布局合理，不能單純是價(jià)高者得、先來(lái)者得，更不能將商鋪分割出售。 此外還要

10、強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)與治理和服務(wù)的品質(zhì)，還要考慮如何為租戶提高營(yíng)業(yè)收入，以實(shí)現(xiàn)與租戶雙贏；不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)租金，使得有進(jìn)展?jié)摿Φ淖鈶魺o(wú)力經(jīng)營(yíng)。招商時(shí)不但要考慮各廠商的情愿承擔(dān)的租金高低，還要考慮其與購(gòu)物中心的規(guī)劃與形象是否吻合，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否能持續(xù)進(jìn)展。（因?yàn)橘?gòu)物中內(nèi)心的每個(gè)廠商的經(jīng)營(yíng)績(jī)效關(guān)系到購(gòu)物中心整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的利益共同體） 此外摩爾可關(guān)心商家嘗試多種不同的經(jīng)營(yíng)模式，以馬尼拉的SM MEGAMALL內(nèi)的肯德基為例。SM MEGAMALL內(nèi)共有6家不同的經(jīng)營(yíng)模式和特點(diǎn)的肯德基，在B1樓美食街（類似于上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的大食代）內(nèi)是以鋪位形式經(jīng)營(yíng)，（在美食街內(nèi)，你能夠同時(shí)點(diǎn)肯德基的炸雞、

11、麥當(dāng)勞的漢堡、必勝客的批薩和星巴克的咖啡等等多重選擇。），在1樓超市大賣場(chǎng)出口則是以外賣攤檔形式 經(jīng)營(yíng)，在4樓展覽廳是以臨時(shí)小貨車的外賣形式經(jīng)營(yíng)，此外在3樓電影城旁、停車場(chǎng)門(mén)口、1樓快餐街上的三家肯德基餐廳特點(diǎn)也各有不同。由于市場(chǎng)細(xì)分和特點(diǎn)鮮亮，這6家肯德基家家生意興隆。購(gòu)物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，應(yīng)先確立主力商店（如百貨公司、大賣場(chǎng)、影城、特色主題商店），并優(yōu)先辦理招商，從而在建筑方面能滿足主力商店的專門(mén)建筑要求，因主力商店具有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。因此在購(gòu)物中心整體的促銷打算以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體

12、在購(gòu)物中心整體打算的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。 購(gòu)物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商打算（其依據(jù)在于商圈規(guī)劃），以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)幸免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。 購(gòu)物中心在招商之初，在選擇廠商時(shí)期，對(duì)有良好品牌形象的廠商要優(yōu)先引進(jìn)，甚至為達(dá)到這一目標(biāo)，能夠采取優(yōu)惠策略吸引該廠商進(jìn)駐。購(gòu)物中心在結(jié)合進(jìn)個(gè)不形象后，專門(mén)容易塑造一個(gè)強(qiáng)有力的銷售群體形象。 結(jié)合個(gè)不形象的目的在于結(jié)合重疊客戶，增進(jìn)整

13、體銷售能力，因此必須依靠有效的治理制度，整合個(gè)不廠商力量，建立具體的購(gòu)物中心的形象效果。而這種形象一旦建立起來(lái)，購(gòu)物中心的特色就能夠體現(xiàn)出來(lái)。比如申請(qǐng)進(jìn)入購(gòu)物中心的廠商增加，促銷效果突出，購(gòu)物中心業(yè)績(jī)持續(xù)成長(zhǎng)，賣場(chǎng)內(nèi)部營(yíng)業(yè)單元空置率低等。（深圳太陽(yáng)廣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)：1只租不售，并對(duì)租戶的實(shí)力與信譽(yù)進(jìn)行審查，保證商場(chǎng)的檔次與旺氣；2專業(yè)治理和經(jīng)營(yíng)。由香港公司治理，定期在中庭進(jìn)行促銷、展覽、拍賣、時(shí)裝SHOW等活動(dòng)，吸引人流。 3增大自營(yíng)面積,塑造統(tǒng)一形象。太陽(yáng)廣場(chǎng)出租與自營(yíng)的比例為1:1；自營(yíng)的有太陽(yáng)百貨、太陽(yáng)美食街、太陽(yáng)影城等。深圳銅鑼灣廣場(chǎng)CMALL也采納此模式，自營(yíng)銅鑼灣百貨、銅鑼灣量販、銅鑼灣

14、家電等。 上海正大廣場(chǎng)自營(yíng)易初蓮花大賣場(chǎng)、正大百貨等。） 摩爾要經(jīng)營(yíng)得好，還要求摩爾的經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能力。摩爾內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公享空間中庭用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng)，以吸引人氣增加銷量。 各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括：明星見(jiàn)面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂(lè)秀、群眾文體競(jìng)賽、體育競(jìng)賽、雜技表演、科技文化展覽、公益性的宣傳展覽等，專門(mén)促銷慶?；顒?dòng)：模特演出時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)ROAD SHOW、商業(yè)及消費(fèi)展示會(huì)、打折大拍賣。 此外上海的購(gòu)物中心還能夠?qū)W習(xí)國(guó)外摩爾的模式，自營(yíng)或合資開(kāi)設(shè)不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商店；或者引入外資購(gòu)物中心治理集團(tuán)來(lái)治理或直接與外國(guó)購(gòu)物中心集團(tuán)合資，以引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)治理技術(shù)

15、。如設(shè)法引入美國(guó)最大的購(gòu)物中心集團(tuán)之一雀兒喜公司和世界第三、亞洲第一的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)：菲律賓SM PRIME連鎖摩爾集團(tuán)。SM PRIME集團(tuán)旗下的20余家摩爾-SM SUPER MALL，沒(méi)有采納一般摩爾購(gòu)物中心的純租賃模式， 而是采納連鎖方式自營(yíng)多種業(yè)態(tài)多種行業(yè)（包括SM百貨、SM特大超市、SM影城、SM美食城、SM家電城等等），并將自營(yíng)的所有不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的SM商店作為摩爾內(nèi)的主力店，而對(duì)外出租的場(chǎng)地僅占摩爾總面積的40%左右（如此可加強(qiáng)對(duì)店家的選擇權(quán)），從而形成形象統(tǒng)一鮮亮、個(gè)性突出、促銷能力強(qiáng)大的連鎖SM摩爾購(gòu)物中心。SM（SUPERMALL）的單體商場(chǎng)在15至20萬(wàn)平方米，其中

16、自營(yíng)的面積超過(guò)60%， 如自營(yíng)的連鎖SM百貨公司（分SM HOMEMART家品、SM APPLIANCE家電、SM 服裝、SM文具等多個(gè)連鎖的專業(yè)分公司； 不是分部門(mén)！這種構(gòu)架的好處是： 各SM部門(mén)公司更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一、促銷力度更強(qiáng)大、商品成本更低。進(jìn)展到一定時(shí)期，各部門(mén)公司還能夠上市籌資。）、 SM SUPERMARKET特大超市、SM CINEAX多廳影城、 SM TOYKINGDOM玩具大賣場(chǎng)等專業(yè)子公司；而出租的面積僅40%左右，包括快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場(chǎng)等。值得注意的是：SM PRIME連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的亞洲最佳治理獎(jiǎng)，其業(yè)

17、績(jī)年年大幅度增長(zhǎng)，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。此外在我國(guó)已有26家分店的百盛在馬來(lái)西亞經(jīng)營(yíng)的也是連鎖購(gòu)物中心；只是百盛在我國(guó)的分店面積都較小故以百貨為主。 而臺(tái)灣的新光三越百貨的日本式的購(gòu)物中心治理模式也值得借鑒，新光三越百貨進(jìn)展正向獨(dú)特的超級(jí)百貨店轉(zhuǎn)型。其中，新光三越百貨臺(tái)南店面積高達(dá)24萬(wàn)平方米，仍采納三越百貨的日本式的百貨治理模式。國(guó)內(nèi)摩爾購(gòu)物中心的進(jìn)展之路盡管崎嶇，但前途一定是美好的；要緊看自己如何經(jīng)營(yíng)。上海、北京、廣州等地的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平已開(kāi)始接近甚至超過(guò)了部分東南亞國(guó)家，而菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞的摩爾購(gòu)物中心也已紅火了十多年了且新的摩爾仍在不斷興建中。東南亞各國(guó)

18、的摩爾數(shù)量差不多專門(mén)多，同時(shí)預(yù)期其數(shù)量及營(yíng)業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的阻礙會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心進(jìn)展的直接緣故除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)進(jìn)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義?，F(xiàn)在是時(shí)候進(jìn)展我們自己的摩爾購(gòu)物中心了，大型的摩爾也是都市的標(biāo)志性建筑。 既然只有300萬(wàn)人口新加坡有10多家10萬(wàn)平方米以上的大摩爾（義安城Ngeean City購(gòu)物中心、濱海廣場(chǎng)Marina Square和新達(dá)城Suntec City Mall均是亞洲最大的購(gòu)物中心之一）、曼谷有20多家摩爾（50萬(wàn)平方米的西康廣場(chǎng)/施康廣場(chǎng)（Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購(gòu)物中心）、吉隆坡

19、有20多家摩爾（有亞洲最大的Midvally Megamall和KLCC陽(yáng)光廣場(chǎng)），甚至經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的馬尼拉也有30多家大摩爾（33萬(wàn)平方米的SM MEGAMALL是亞洲第3大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)：SM PRIME，且家家摩爾都生意興隆。）、印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá)20多家，同時(shí)生意火爆。那么上海、北京什么緣故不能擁有一批真正的大摩爾呢？怎么講我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)運(yùn)氣味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心的產(chǎn)生。（居民除了維持差不多生活之外，更加注重其它開(kāi)支；從馬斯

20、洛層次需要理論分析，差不多開(kāi)始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時(shí)刻觀念增強(qiáng)；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡(jiǎn)言之，也確實(shí)是力求將時(shí)刻作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購(gòu)足和一站式娛樂(lè)休閑的消費(fèi)適應(yīng)因此應(yīng)運(yùn)而生。）我國(guó)缺少大量不同行業(yè)不同業(yè)態(tài)不同特色連鎖商家的難題也必將象東南亞各國(guó)一樣隨著摩爾的大量出現(xiàn)而解決。實(shí)際上在外資百貨進(jìn)入上海之前，上海的服飾品牌也又少又差；在太平洋、百盛、伊勢(shì)丹、美美等外資百貨開(kāi)進(jìn)上海后，外地和外國(guó)的名特優(yōu)品牌才不斷地被引入了上海。由于上海市民的偏好城區(qū)居住的適應(yīng)和私車較少等緣故，上海的大型摩爾不必全建在郊外

21、，而能夠在市中心、內(nèi)環(huán)線、外環(huán)線三地近地鐵站的地點(diǎn)分不建設(shè)摩爾。實(shí)際上，香港、臺(tái)灣、新加坡、馬尼拉、吉隆坡的大型摩爾都集中在市中心（如新加坡的烏節(jié)路、馬尼拉的MAKATI和ORTIGAS差不多上摩爾的集中地），生意最好的摩爾也在市區(qū)。而美國(guó)的摩爾也有專門(mén)多位于市區(qū)，只有歐洲的摩爾全部在郊外。 購(gòu)物中心的興起是隨著都市化進(jìn)程的加快而產(chǎn)生的，其興起之初要緊以服務(wù)郊區(qū)新人口以及城鄉(xiāng)均衡進(jìn)展為目標(biāo)。六、七十年代，大型購(gòu)物中心在美國(guó)的興起，具有經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其要緊經(jīng)營(yíng)思想也就被專門(mén)自然地被移植到都市中心地區(qū)的購(gòu)物中心上.事實(shí)上，國(guó)外郊區(qū)型摩爾從70年代中期就開(kāi)始走下坡路了，轉(zhuǎn)而重點(diǎn)進(jìn)展位于都市的摩爾。清華大學(xué)劉念雄博士指出，在歐美的商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，最有生命力的依舊市區(qū)型購(gòu)物中心。 在市中心建設(shè)摩爾還能夠提升老化商圈等級(jí)，加快舊城區(qū)改造，改善都市面貌，增加標(biāo)志建筑，