蔡某訴A公司、B公司建筑施工合同糾紛案

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredize=3蔡某訴A公司、B公司建筑施工合同糾紛案房屋聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，聯(lián)合進(jìn)行房屋建設(shè)，這種建房模式在我國房地產(chǎn)實務(wù)中普遍存在。但由于合作方式的不同，管理模式的不同，聯(lián)建活動參與者之間的法律關(guān)系存在重大差別，控制風(fēng)險的手段及方法也應(yīng)有所不同。本文結(jié)合匯韜律師代理的具體案例，根據(jù)合同相對性原則和聯(lián)營行為法律要義，就房屋聯(lián)建法律關(guān)系與風(fēng)險控制進(jìn)行分析和闡釋?！景盖楹喗椤吭妫翰棠潮桓嬉唬?A公司被告二: B公司1995年7月25日，A公司與B公

7、司簽訂了一份房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。協(xié)議約定：B公司用土地出資，A公司以承擔(dān)本項目建設(shè)資金及費稅作為投資，雙方聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；雙方按實際建成面積對半分成。1997年1月23日，A公司為甲方，C公司為乙方，雙方簽訂了關(guān)于修建某商住樓的建筑施工合同。雙方將該合同稱為“包干合同”，該包干合同約定：工程建筑面積約為8880平方米，單價510元每平方米，全部工程款為452.88萬元，扣除合同簽訂前已完成部分的工程款146.18萬元，剩余306.7萬元，雙方商定乙方完成全部剩余工作后甲方另外增加工程款15萬元，總計工程款為321.7萬元；若過期未付工程結(jié)算款，按銀行最高貸款利息支付乙方；施工期限為1997

8、年2月15日至1997年7月15日。合同簽訂后，在未辦理開工許可證的情況下，C公司即入場施工。1997年4月2日，A公司和B公司為甲方，C公司為乙方，又簽訂了建設(shè)工程施工合同，雙方將該合同稱“鑒證合同”。該鑒證合同的標(biāo)的仍舊是某商住樓的建設(shè)，但事實上該合同簽訂之時，合同約定的主體工程已基本完成，雙方簽訂該鑒證合同的目的是為了辦理開工許可證。該鑒證合同約定：工程價款為388.5萬元（原預(yù)算總價532.5萬元，現(xiàn)為所余工程預(yù)算價），以市招標(biāo)辦和甲乙雙方審定的施工圖預(yù)算造價為合同價款、調(diào)整的基礎(chǔ)，并執(zhí)行95定額及相關(guān)的定額文件；甲方不按時付款，按合同條件第20條執(zhí)行并按建行同期固定資產(chǎn)貸款利息支付給

9、乙方；雙方發(fā)生爭議協(xié)商不成時，請仲裁機關(guān)仲裁；該合同約定的施工期限為1997年4月10日至1997年11月10日。盡管該合同有B公司的蓋章，但B公司未參加該合同簽訂談判過程。此后，A公司以第二份合同為依據(jù)辦理了該工程的開工許可證。1997年10月28日工程竣工，同月30日，成都市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對該工程進(jìn)行了驗收。1997年12月17日，C公司向A公司遞交了工程造價決算書，工程的商住樓、商場造價共5，791，248.48元，A公司于同月22日簽章認(rèn)可。1999年1月11日，C公司向A公司遞交了附屬工程決算表，附屬工程造價為637，290元，A公司蓋章確認(rèn)。其后，C公司與A公司就給付工程款發(fā)生

10、糾紛。1999年4月27日，C公司與A公司就工程款結(jié)算糾紛達(dá)成共識，形成會議紀(jì)要，其主要內(nèi)容是：A公司仍欠C公司工程款30萬元，另外A公司一次性補貼30萬元給C公司三分公司，以上兩項合計A公司欠C公司60萬元；會議紀(jì)要簽章后，A公司立即給C公司三分公司10萬元，在雙方工程決算和財務(wù)結(jié)算辦理完10日內(nèi)，A公司給付C公司三分公司20萬元，剩余30萬元A公司在6月30日前給付C公司；如A公司未能履行付款義務(wù)，C公司的第三分公司四項目部經(jīng)理蔡某有權(quán)將該工程糾紛提交成都市仲裁委仲裁。會議紀(jì)要簽訂后，A公司已付款10萬元，1999年7月13日，蔡某與C公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定C公司將關(guān)于某商住樓建設(shè)工程

11、施工合同中所享有的債權(quán)轉(zhuǎn)由蔡某享有。1999年9月1日，蔡某以A公司、B公司未支付拖欠工程款、違約金和提前竣工獎金為由，向成都市仲裁委提出仲裁申請。仲裁過程中，B公司未派員參加。成都市仲裁委經(jīng)審理認(rèn)為：A公司與C公司簽訂了兩個合同，又辦理了兩個決算造價，兩個造價相差百萬，導(dǎo)致實際給付工程款時，雙方各執(zhí)一詞，釀成糾紛，雙方都有責(zé)任；會議紀(jì)要是雙方對工程造價的最后確認(rèn)；但由于會議紀(jì)要表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)清楚，因此A公司未準(zhǔn)時付清工程款，責(zé)任也不完全在A公司，從公平原則出發(fā)，A公司主要應(yīng)承擔(dān)逾期付款的責(zé)任，給付違約金為宜；B公司盡管在鑒證合同上蓋有章，但其不是會議紀(jì)要的當(dāng)事人，故B公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，成

12、都市仲裁委裁決A公司支付尚欠的工程款45萬元，駁回了蔡某的其他仲裁請求。該案經(jīng)過仲裁后，蔡某以仲裁程序不合法為由，向成都市中級人民法院提起訴訟。成都市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：A公司與B公司聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)屬合伙型聯(lián)營法律關(guān)系，B公司將建房行為授予A公司合法有效，B公司在1997年4月2日的施工合同蓋有印章，因此A公司因建房產(chǎn)生的法律后果，應(yīng)由A公司、B公司連帶承擔(dān)。A公司與C公司關(guān)于合同糾紛形成的會議紀(jì)要是雙方就爭議問題達(dá)成的共識，是當(dāng)事人雙方真實意思的表示，亦是合法有效的。因此，A公司未能按照會議紀(jì)要履行義務(wù)，已構(gòu)成違約。蔡某關(guān)于工程款、提前竣工獎和支付違約金的主張是合法有效的，法院據(jù)此判

13、決支持了原告的訴訟請求。成都市中級人民法院一審判決后，B公司對判決結(jié)果不服，委托匯韜律師作為其代理人，代理本案的二審訴訟活動。【爭議焦點】1、鑒證合同是否是包干合同的變更和補充，能否作為工程決算的依據(jù)，能否作為判斷工程是否按時完工的依據(jù)；2、B公司與A公司聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的合法性與法律定性，B公司是否應(yīng)與A公司承擔(dān)連帶責(zé)任；3、會議紀(jì)要所約定的付款條件與時間存在爭議，在雙方未就結(jié)算條件達(dá)成一致的情況下，A公司是否還應(yīng)當(dāng)按照會議紀(jì)要約定的時間支付相應(yīng)款項?！緟R韜律師觀點】B公司不服成都市中級人民法院一審判決，向四川省高級人民法院提起上訴。B公司的上訴理由為：一審判決認(rèn)定A公司拖欠工程款的數(shù)據(jù)，

14、缺乏事實依據(jù)；一審法院對聯(lián)建法律關(guān)系、建設(shè)施工合同及會議紀(jì)要的法律關(guān)系認(rèn)定是錯誤的；一審法院認(rèn)定上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實和法律依據(jù)。匯韜律師二審代理中提出的主要觀點：1、B公司不是兩份建筑工程施工合同中的一方當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原則，B公司不應(yīng)對兩份建筑工程施工合同的履行承擔(dān)任何后果，一審法院判決B公司承擔(dān)連帶責(zé)任沒有事實依據(jù)。B公司未在第一份建筑工程合同上簽字，雖然B公司在第二份建設(shè)工程施工合同上簽字，但B公司未參加該合同的協(xié)商談判，且無任何實際履行合同的行為，該合同的所有權(quán)利義務(wù)都指向A公司與C公司，故該合同只對A公司與C公司具有約束力。2、A公司與B公司在某商住樓的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為

15、不是所謂的“合伙型聯(lián)營關(guān)系”，一審法院以此為依據(jù)判決B公司承擔(dān)責(zé)任沒有法律依據(jù)。按照我國法律規(guī)定，構(gòu)成聯(lián)營法律關(guān)系的必備要件為：共同出資、共同經(jīng)營管理、共負(fù)盈虧。在本案中，A公司與B公司之間不完全滿足上述條件，即A公司與B公司只存在著共同投資關(guān)系，不存在共同管理、共負(fù)盈虧關(guān)系。此外，依照我國法律規(guī)定，聯(lián)營的形式分為法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營以及協(xié)作型聯(lián)營，而本案中，B公司與A公司的聯(lián)建行為不屬于上述任何一種形式。因此，一審法院認(rèn)定B公司與A公司屬于所謂合伙型聯(lián)營是沒有法律依據(jù)的。3、一審法院認(rèn)為B公司將某商住樓的建房行為“授予”A公司沒有事實依據(jù)?！笆谟琛迸c“委托”是一相互對應(yīng)的概念，也就是說，如

16、果一審法院認(rèn)定的所謂“授予”關(guān)系成立，那么，受托人A公司就應(yīng)當(dāng)以委托人B公司的名義進(jìn)行民事活動，但本案事實表明所有的法律關(guān)系都是A公司以自己的名義與C公司進(jìn)行的。4、C公司與A公司達(dá)成的會議紀(jì)要是對雙方工程款的支付和權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者進(jìn)行補充和變更，B公司不是會議紀(jì)要的當(dāng)事人，在本案中不承擔(dān)任何責(zé)任。5、按照會議紀(jì)要，A公司應(yīng)在A公司與C公司雙方辦理工程和財務(wù)決算后，再繼續(xù)履行會議紀(jì)要所確認(rèn)的支付60萬元工程款的約定義務(wù)，在雙方未辦理工程結(jié)算的情況下，A公司有權(quán)不支付相應(yīng)款項?！径彶门幸肌克拇ㄊ「呒壢嗣穹ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為：A公司與C公司簽訂的建筑工程施工合同、建設(shè)工程施工合同以及會議紀(jì)要皆合法有

17、效；雙方應(yīng)按會議紀(jì)要約定享有權(quán)利、履行義務(wù)；A公司按照會議紀(jì)要按時支付了第一期款10萬元；因雙方未能按照約定進(jìn)行工程結(jié)算，導(dǎo)致第二期款項支付條件一直未能成就，在此情況下A公司可不支付第二期款項的上訴理由成立；因第三期付款應(yīng)在第二期支付過后再行支付，故在第二期支付條件未能成就的條件下，A公司也不應(yīng)支付第三期款項；B公司雖然與A公司簽訂有房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，也在建設(shè)工程施工合同蓋有該公司印章，但B公司未參與建設(shè)工程施工合同的協(xié)商過程，也未在會議紀(jì)要上簽字，根據(jù)合同相對性原則，B公司不應(yīng)是會議紀(jì)要的相對方，會議紀(jì)要對B公司不具有約束力。據(jù)此，法院判決撤銷成都市中級人民法院對此案的判決，駁回了蔡某的訴

18、訟請求?！緟R韜評析】匯韜律師從合同相對性、民事代理與授權(quán)、民事聯(lián)營等多方面闡釋了B公司與A公司不是聯(lián)營關(guān)系，B公司也不是兩份合同的相對方，更不是會議紀(jì)要的當(dāng)事人，不應(yīng)與A公司承擔(dān)工程款支付的連帶責(zé)任。（一）合同的相對性合同的相對性是匯韜律師成功代理本案的切入點之一。合同發(fā)生在特定兩個或兩個以上的主體之間，合同關(guān)系一般只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生效力，這一特點在學(xué)理上稱為合同的相對性。所謂合同關(guān)系的相對性，在大陸法中通常被稱為債的相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，只有一方合同當(dāng)事人能夠基于合同向另一方當(dāng)事人提出請求或提起訴訟；與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不

19、能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)履行和違約責(zé)任；非依法律或合同規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。合同作為一種民事法律關(guān)系，其不同于其他民事法律關(guān)系（如物權(quán)法律關(guān)系）的重要特點，也正在于合同關(guān)系的相對性。在本案中，B公司未參與A公司與C公司的關(guān)于某商住樓項目的協(xié)商談判過程，也未在第一份關(guān)于某商住樓的建筑工程施工合同簽字，更未在會議紀(jì)要上簽字。在此種情況下，建筑工程施工合同、建設(shè)工程施工合同以及會議紀(jì)要都未涉及B公司行使任何合同權(quán)利，也未約定B公司應(yīng)履行何義務(wù)，因此公司在上述三份合同性文件中沒有與任何一方建立合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性原理，B公司不應(yīng)承擔(dān)工程款支付連帶責(zé)

20、任。（二）關(guān)于房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)法律思考房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有狹義與廣義之分，狹義的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指合作雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)方式，此時雙方都是以各自的名義對外活動。廣義的聯(lián)合開發(fā)是指，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項目都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。本文所討論的房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)主要討論的是房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)雙方未因房地產(chǎn)開發(fā)而專門設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而以雙方獨立的名義聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由兩方合作或者多方合作聯(lián)合開發(fā)修建房屋的實例不斷增多，

21、因房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)而產(chǎn)生的糾紛也層出不窮，合作雙方或多方應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)因房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)而產(chǎn)生的責(zé)任是眾多糾紛中比較復(fù)雜的問題。我國1995年頒布實施的城市房地產(chǎn)管理法第二十九條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴(yán)格的資質(zhì)管理制度。同時該法第六十四條規(guī)定， “違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”有人據(jù)此認(rèn)為，在聯(lián)合開發(fā)建房的過程中，聯(lián)建雙方或多方都應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)否則該房地產(chǎn)開發(fā)合同即屬無效。但事實上，實踐中大部分房屋聯(lián)建關(guān)系中，僅僅有一方擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，其他主體利用該資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

22、，如果將這部分房地產(chǎn)開發(fā)合同都認(rèn)定為無效合同，將不利于資源在相關(guān)主體之間的合理流動配置，更是造成資源的嚴(yán)重浪費，因此司法實踐中房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)建房合作中只要有一方擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般都被認(rèn)為是合法有效的。2005年最高人民法院頒布的最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議；合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。上述司法解釋的規(guī)定，一方面較為明確地認(rèn)為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)關(guān)

23、系中，只要有一方擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，則房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建關(guān)系合法有效；另一方面聯(lián)合開發(fā)建房性質(zhì)取決于聯(lián)合開發(fā)是否共擔(dān)風(fēng)險，如只收取固定收益，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，則為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本案中A公司與B公司之間的聯(lián)合建房協(xié)議約定B公司以土地使用權(quán)作為出資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，僅僅收取房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)固定收益，符合前述司法解釋的精神，只不過此案一審、二審都發(fā)生于該司法解釋出臺之前，無直接適用的可能，但司法解釋是對法律適用的明確，法律規(guī)定的精神是存在的，匯韜律師在代理該案中仍舊從現(xiàn)時有效的法律與法理出發(fā)，對B公司不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的主張進(jìn)行了證明和闡釋，并最終得到法院的支持。盡管該案審理時，相關(guān)司法解釋并未出臺，但

24、當(dāng)事人之間承擔(dān)連帶責(zé)任必須基于明確的法律規(guī)定或者合同約定。在本案中，B公司與A公司在聯(lián)合開發(fā)過程中是否屬于我國民法通則第五十二條所規(guī)定的合伙型聯(lián)營，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，除考慮當(dāng)事人雙方是否有明確的連帶責(zé)任規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人是否屬于共同投資、共同收益、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險關(guān)系且主要從當(dāng)事人是否屬于共同收益、共同經(jīng)營全面考慮來判定當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任，如果當(dāng)事人雙方屬于共同投資、共同收益、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險，則當(dāng)事人之間應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，盡管A公司與B公司在某項目上存在著共同投資關(guān)系，但該項目建設(shè)在對外關(guān)系上全部以A公司名義進(jìn)行，特別是A公司與C公司簽訂的會議紀(jì)要更是說明，該項目所有

25、風(fēng)險均由A公司單獨承擔(dān)。C公司明顯不是與A公司共同投資、共同經(jīng)營以及共擔(dān)風(fēng)險的連帶責(zé)任關(guān)系人，因此B公司不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。從司法實踐中看，發(fā)生的聯(lián)合開發(fā)糾紛大部分是由于聯(lián)合開發(fā)合同簽訂的不細(xì)致導(dǎo)致合作雙方理解的差異造成的，一旦產(chǎn)生糾紛，往往訴訟周期很長，后果難以預(yù)測。因此，簽訂完善的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛發(fā)生的關(guān)鍵。我們認(rèn)為以下幾點尤其應(yīng)當(dāng)重視： 1、明確合作雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)而明確聯(lián)合開發(fā)建房性質(zhì)聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議應(yīng)對合作雙方合作條件、合作雙方每一項義務(wù)的履行時間、方式、標(biāo)準(zhǔn)均做出詳盡具體的約定；注意保證聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議的性質(zhì)和效力雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實表達(dá)合作的意圖，對房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的責(zé)任

26、分擔(dān)應(yīng)有明確約定，同時避免混淆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、購房合同與聯(lián)合開發(fā)建房合同性質(zhì)，減少糾紛的產(chǎn)生。 2、保護(hù)聯(lián)合開發(fā)建房各方權(quán)利義務(wù)的方法與建議 對于以資金提供方名義進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)，土地提供方的利益保護(hù)十分必要。實踐中，由于房地產(chǎn)開發(fā)的程序要求，在項目預(yù)售前必須將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到聯(lián)合開發(fā)建房名義開發(fā)方名下。因為項目名義開發(fā)方主要控制項目的建設(shè)和項目的銷售，土地提供方在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至項目名義開發(fā)方后，就很難對合作方進(jìn)行有效制約，因而利益經(jīng)常受到損害。因此，在簽訂房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)建房過程中，土地提供方應(yīng)科學(xué)約定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與自身利益保護(hù)的關(guān)系；應(yīng)詳細(xì)約定對項目建設(shè)資金使用的有效監(jiān)督方法；應(yīng)詳細(xì)約定對項目銷售的監(jiān)督方式等。同時，合建房屋