CFC下半年宣傳推廣方案

1、.PAGE ：.；PAGE 23CFC下半年宣傳推行方案一、最近市況分析一國(guó)家九部委出臺(tái)新政1、真實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造1制定和實(shí)施住房建立規(guī)劃。要重點(diǎn)開展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市包括縣城，下同人民政府要編制住房建立規(guī)劃，明確“十一五期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建立目的，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃彘_展規(guī)劃和近期建立規(guī)劃。 2明確新建住房構(gòu)造比例?！笆晃鍟r(shí)期，要重點(diǎn)開展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建立，套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用住房面積所占比重，必需到達(dá)開發(fā)建立總面積的70%以上。這一規(guī)定

2、為了真實(shí)處理普通購(gòu)房者的自住需求，會(huì)導(dǎo)致商品房供應(yīng)構(gòu)造性變化，中小戶型占主導(dǎo)，也會(huì)使得大面積套型奇貨可居。2、進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)稅收、信貸、土地政策的調(diào)理作用1調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房缺乏5年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超越5年含5年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超越5年含5年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。2嚴(yán)厲房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)工程資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不

3、得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照謹(jǐn)慎運(yùn)營(yíng)原那么，從嚴(yán)控制長(zhǎng)期貸款或任何方式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。3有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。思索到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。4保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地方案，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房含經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供

4、應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的根底上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建立單位。繼續(xù)停頓別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供應(yīng)，嚴(yán)厲限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。5加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同商定開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、開工；滿2年未開工開發(fā)的，無(wú)償收回土地運(yùn)用權(quán)。對(duì)雖按照合同商定日期開工建立，但開發(fā)建立面積缺乏1/3或已投資額缺乏1/4，且未經(jīng)同意中止開發(fā)建立延續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。 該項(xiàng)規(guī)定一方面針對(duì)炒房者，限制、抑制投資性買房，限制炒期

5、房行為，對(duì)于以自住為目的，購(gòu)買普通套型的買房者給予了政策性維護(hù)，使得房產(chǎn)市場(chǎng)有效需求得到滿足，維護(hù)樓市的安康開展；另一方面，限制了資金有限的小開發(fā)商依托銀行信貸進(jìn)展開發(fā)，對(duì)于開發(fā)市場(chǎng)洗牌，將起到一定催化作用。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 嚴(yán)厲控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照的要求，加強(qiáng)拆遷方案管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原那么上控制在2005年的程度以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒(méi)有落實(shí)拆遷安頓房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。防止由于拆遷過(guò)大引起購(gòu)房剛性需求短期增大從而導(dǎo)致樓價(jià)快速增長(zhǎng)的

6、情況，減少樓市泡沫，引導(dǎo)樓市安康開展。4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)次序 1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建立全過(guò)程監(jiān)管。對(duì)曾經(jīng)規(guī)劃答應(yīng)仍未開工的工程，要重新進(jìn)展規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型構(gòu)造超越規(guī)定的工程，不得核發(fā)規(guī)劃答應(yīng)證、施工答應(yīng)證和商品房預(yù)售答應(yīng)證。對(duì)擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)、變卦工程、超出規(guī)定建立的住房要依法予以處置直至沒(méi)收。 2真實(shí)整治房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)買賣行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停頓并依法予以處分；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處分

7、，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并清查有關(guān)擔(dān)任人的責(zé)任。 防止開發(fā)商炒樓花套現(xiàn)，提高開發(fā)門檻，躲避不良開發(fā)行為，從而維護(hù)樓市良性開展。5、有步驟地處理低收入家庭的住房困難1加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立。廉租住房是處理低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)展廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必需在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建立規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建立，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建立。 2規(guī)范開展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建立，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)

8、適用住房制度，處理建立和銷售中存在的問(wèn)題，真正處理低收入家庭的住房需求。嚴(yán)厲執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)厲規(guī)范集資協(xié)作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資協(xié)作建房名義，變相進(jìn)展住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。 3積極開展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民經(jīng)過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道添加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。 政府希望經(jīng)過(guò)一系列政策處理目前住房難的社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題，從去年的新政效果來(lái)看，新政之后樓市出現(xiàn)了短暫的冷清，價(jià)錢回落，很多人看到了希望的曙光，可是這些僅是曇花一現(xiàn)，樓市閱歷短暫的沉寂之后又逐漸回暖，買賣量上漲，價(jià)錢上升，

9、一切重歸周始。該條規(guī)定期望經(jīng)過(guò)改動(dòng)供應(yīng)構(gòu)造，加大中、低價(jià)房供應(yīng)有效緩和買房難的矛盾，但地方政府舍得花多大氣力建立有待商榷。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 1建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房情況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、?gòu)造、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析任務(wù)機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。 2堅(jiān)持正確的言論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)寬廣群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提

10、供虛偽信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處置。該條規(guī)定是躲避買賣過(guò)程中信息不對(duì)稱呵斥的暗箱操作，人為炒作、哄抬價(jià)錢的行為。同時(shí)也對(duì)媒體對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾上了一道緊箍咒。二央行貸款加息中國(guó)人民銀行對(duì)貸款利率進(jìn)展了上調(diào)，包括短期貸款和中長(zhǎng)期貸款。貸款利率升高將直接遏止消費(fèi)者的購(gòu)房需求。此次央行只針對(duì)貸款做了調(diào)整，這對(duì)部分利用貸款融資購(gòu)買房地產(chǎn)的消費(fèi)者而言，利率上升導(dǎo)致融資本錢添加，在同等價(jià)錢程度下需求就會(huì)下降。 此舉將提高行業(yè)進(jìn)入門檻。從商品房供應(yīng)方面看，加息呵斥的資金本錢提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關(guān)鍵。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)本錢增大，對(duì)企業(yè)資金本錢和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)本錢添加，還能夠

11、添加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場(chǎng)化出讓運(yùn)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步添加。此外，還有能夠迫使開發(fā)企業(yè)加快工程開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有能夠會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)錢，以躲避工程建立、添加土地貯藏的風(fēng)險(xiǎn)。因此可以預(yù)測(cè)，貸款利率提高的另一結(jié)果，將會(huì)使那些以投機(jī)為目的，運(yùn)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)感遭到更大的運(yùn)營(yíng)壓力，促成行業(yè)新一輪的構(gòu)造優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。由于本次升息的幅度并不大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐影響要遠(yuǎn)小于心思影響，詳細(xì)影響有以下三個(gè)方面：一是添加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)；二是添加購(gòu)房支出從而抑制需求；三是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，從而間接影響房地產(chǎn)行業(yè)。三新政對(duì)本工程的影響

12、1、調(diào)整新建住房構(gòu)造比例，90平米以下套型占70%，將會(huì)使得未來(lái)中小戶型銷售量大增，對(duì)本相目住宅部分產(chǎn)生一定的影響。2、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步抑制炒房行為，對(duì)于本工程吸引江浙一帶游資將會(huì)產(chǎn)生不利影響。本工程以后應(yīng)更多的強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)線投資潛力和報(bào)答。3、提高首付比例，對(duì)投資性買房者將產(chǎn)生一定影響?？刹扇∮砷_發(fā)商在交房前墊付一部分首付款的戰(zhàn)略。4、提高貸款利率，將添加購(gòu)房本錢，對(duì)于自住和投資購(gòu)房行為均會(huì)產(chǎn)生不利影響。在推行過(guò)程中，對(duì)于自住者要強(qiáng)調(diào)租房本錢和不買房損失的時(shí)機(jī)本錢，對(duì)于投資者要加強(qiáng)投資報(bào)答的訴求。5、減少拆遷、添加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建立將減少樓市剛性需求，樓市回?zé)帷r(jià)錢上揚(yáng)將會(huì)遭到抑制。樓市增長(zhǎng)

13、放緩、銷售也會(huì)變緩，必然也會(huì)影響個(gè)盤的銷售。二、2006年上半年南京商業(yè)和辦公用房銷售分析一2006年上半年南京商業(yè)用房累計(jì)成交量及成交價(jià)分析截止2006.7.7商業(yè)用房類可售面積(m2)認(rèn)購(gòu)面積(m2)成交面積(m2)均價(jià)/元全 市1526600.8435695.38346407.835638玄武79213.09675.14545.3413342白下72916.3199.68744.8112880秦淮37866.391641.221303.1313372建鄴231930.173735.0435.8111874鼓樓191336.879517.1330538.8711900下關(guān)14733.491

14、79.594846.979024棲霞39602.971869.812218.1610249雨花臺(tái)52361.943378.3814727.1612703江寧489114.993350.8871646.685697六合146101.5510102.08172526.642232浦口171423.071146.445924.265650溧水29866.801941.497028高淳9890.31.031159.0638971、由上表可知，江寧區(qū)的可售商業(yè)面積最多為231930.17 m2。江寧區(qū)開發(fā)較早，先期開發(fā)了大量住宅工程，隨著住宅相繼交付入住，對(duì)配套商業(yè)的需求逐漸加強(qiáng)；江寧的進(jìn)一步開展，火車

15、南站建立、地鐵南延、政府規(guī)劃江寧將建立城市副中心等等政策利好，使得江寧商業(yè)投資潛力加強(qiáng)，商業(yè)用房大量開發(fā)，可售面積居于全市前列。2、認(rèn)購(gòu)面積最大的是六合區(qū)，為10102.08 m2，鼓樓區(qū)緊次為9517.13 m2。與近一兩年江北樓市熱，成交量大相呼應(yīng)的是江北投資熱，六合商業(yè)用房認(rèn)購(gòu)居全市首位正是江北投資熱的反映。江北間隔 主城僅一江之隔，由于交通條件的限制，江北不斷是被人遺忘的角落。隨著主城區(qū)及江寧、河西開發(fā)空間的逐漸萎縮，江北成了最后一塊開發(fā)熱土，加之江北交通條件的大力改善，使江北具有很大的潛力空間，漸漸被投資者所看好。鼓樓區(qū)由于地段優(yōu)勢(shì)不斷是商業(yè)地產(chǎn)投資首選，認(rèn)購(gòu)量自在情理之中。3、成交

16、面積最大的依然是六合區(qū)172526.64 m2，緊隨其后的是江寧區(qū)71646.68 m2。六合和江寧商業(yè)用房成交量領(lǐng)先反映了這兩個(gè)地域商業(yè)用房的投資熱，這兩個(gè)地域都為新區(qū)，價(jià)錢相對(duì)低廉、交通條件都在逐漸完善、隨著住宅的大量開發(fā)對(duì)配套商業(yè)的需求也逐漸添加，也使得兩地的商業(yè)潛力宏大，這些共同要素是投資者看好兩地的緣由。從兩地商業(yè)用房成交量領(lǐng)先也可以看出南京樓市投資已沖破了以往“唯地段的藩籬，正變得逐漸多元化。4、均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)榍鼗磪^(qū)￥13372元/平米。本工程所屬的白下區(qū)上半年平均房?jī)r(jià)為￥12880元/平米。比較認(rèn)購(gòu)和成交面積，工程所在區(qū)域也落后于其他區(qū)，這能夠與工程所在區(qū)域相對(duì)位于主城中心區(qū)，

17、門面房少，群樓商業(yè)和賣場(chǎng)商業(yè)占主導(dǎo)有關(guān)。目前情勢(shì)下，門面房仍是商業(yè)投資主流。5、由以上分析可知，雖然高投資高產(chǎn)出，但價(jià)錢依然成了影響投資走向的一大要素。與傳統(tǒng)市中心黃金商鋪相比，郊區(qū)商業(yè)正遭到投資者更多的關(guān)注。二2006年上半年南京辦公用房累計(jì)成交量及成交價(jià)分析截止2006.7.7辦公用房類可售面積(m2)認(rèn)購(gòu)面積(m2)成交面積(m2)均價(jià)/元全市579099.049596.49115027.337888玄武117926.44609.447772.9310680白下55718.131150.0121643.9910245秦淮9864.90611.347080建鄴141013.522976.0

18、736104.095547鼓樓184075.953233.4828183.439863下關(guān)9120.59000棲霞10726.74720.286905.586361雨花臺(tái)26540.24907.2110480.065036江寧23183.7303325.917009六合544.58000浦口384.22000溧水4636.53000高淳00001、由上表可知，鼓樓區(qū)的辦公用房可售面積最大為184075 m2。與商業(yè)用房相比，辦公用房的價(jià)值決議要素中，地段依然是決議性的、權(quán)重最大的因子，從鼓樓、建鄴、玄武可售辦公用房面積居于前列闡明開發(fā)商和買房者在對(duì)寫字樓的地段選擇上都傾向于城市中心或副中心區(qū)域

19、。2、認(rèn)購(gòu)面積最大的依然是鼓樓區(qū)為3233.48 m2，僅次之的是建鄴區(qū)和白下區(qū)分別為2976.07 m2和1150.01 m2。3、成交量最大的是建鄴區(qū)36104.09 m2，緊隨其后的是鼓樓區(qū)28183.43 m2和白下區(qū)21643.99 m2。建鄴區(qū)版塊內(nèi)有奧體中心版塊，城市的副中心，相對(duì)主城中心寫字樓，奧體版塊辦公用房售價(jià)要低很多，這也是吸引眾多買房者使其成交量較大的緣由之一。4、均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)樾鋮^(qū)￥10680元/平米，次之是白下10245元/平米，鼓樓區(qū)為9863元/平米，建鄴區(qū)為5547元/平米。建鄴區(qū)奧體版塊占很大比重，奧體是新區(qū)，價(jià)錢自然較低，這也整體拉低了建鄴區(qū)的平均售價(jià)

20、。玄武、白下均價(jià)較鼓樓高，與這兩個(gè)地域集中了眾多高質(zhì)量寫字樓有關(guān)，如玄武區(qū)的置地廣場(chǎng)、白下區(qū)的CFC。5、由以上分析可知，與商業(yè)用房相比，寫字樓的買房者和開發(fā)商依然看好傳統(tǒng)的“城市中心區(qū)域。而郊區(qū)依然不適宜辦公用房，城區(qū)上班的主流方式短期內(nèi)不會(huì)改動(dòng)。從江寧、浦口、六合認(rèn)購(gòu)和成交面積極少，甚至為零也可略見端倪。三、CFC成交客戶分析共涉及成交客戶資料398位，其中辦公工程位，住宅工程259位一辦公工程1、年齡段年齡范圍30以下31-40歲41-50歲51歲以上無(wú)登記總計(jì)數(shù)量236728813所占百分比16.5%48.2%20.1%5.8%9.4100%寫字樓購(gòu)買客戶中，31-50歲之間的中青年人

21、士占絕對(duì)多數(shù)，他們對(duì)于本工程塑造的藝術(shù)、時(shí)髦的樓盤籠統(tǒng)更容易接受。2、教育程度教育程度中學(xué)大專本科留學(xué)歸來(lái)碩士或以上無(wú)登記總計(jì)數(shù)量724854145所占百分比517.3%61.2%2.9%10.1%3.6100%客戶文化層次較高普遍具有大專以上學(xué)歷，因此在推行方面可繼續(xù)加強(qiáng)文化和概念的包裝。3、職位職位普通職員中層管理人員高層管理人員私營(yíng)企業(yè)老板其他總計(jì)數(shù)量82136659所占百分比5.815.125.946.86.5100%從職業(yè)構(gòu)成來(lái)看，私企老板的數(shù)量占優(yōu)，達(dá)46.8%。同時(shí)中、高層管理人員也占到了41，這主要是由于這部分人群的事業(yè)角色大都比較重要，事業(yè)比較勝利，因此收入也較高，具有一定的

22、經(jīng)濟(jì)投資實(shí)力。4、家庭年均收入年均收入6萬(wàn)以下6-10萬(wàn)10-20萬(wàn)20-30萬(wàn)30-50萬(wàn)50萬(wàn)以上無(wú)登記總計(jì)數(shù)量0828479425所占百分比05.820.133.86.530.23.6100%5、興趣喜好注：由于很多客戶有兩種以上的興趣喜好，因此計(jì)算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所添加興趣喜好旅游閱讀上網(wǎng)體育運(yùn)動(dòng)音樂(lè)舞蹈總計(jì)數(shù)量87443122184所占百分比47.28%23.91%16.85%11.96%100%注重客戶的興趣喜好，可以針對(duì)性地組織SP活動(dòng)。6、信息獲知途徑獲知途徑親友引見路過(guò)戶外廣告報(bào)紙電視無(wú)登記總計(jì)數(shù)量7038101074所占百分比50.427.37.27.252.9100%附

23、：“報(bào)紙類中各種報(bào)紙所占比例分布情況報(bào)紙類別金陵晚報(bào)現(xiàn)代快報(bào)南京晨報(bào)揚(yáng)子晚報(bào)南京日?qǐng)?bào)所占比例3060550從認(rèn)知途徑來(lái)看，親友引見所占比重最大，報(bào)紙和戶外效果差強(qiáng)者意，但戶外作為籠統(tǒng)展現(xiàn)的有效窗口，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，而報(bào)紙廣告投放那么應(yīng)相對(duì)減弱。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易5841.7%金融139.4%IT139.4%廣告139.4政府機(jī)關(guān)42.9印務(wù)21.4%藝術(shù)10.7%文化教育10.7%電力10.7%房地產(chǎn)96.5%其它2417.3合計(jì)100%客戶所從事的行業(yè)以貿(mào)易為主，占到了41.7，本工程地處大行宮CBD地帶，周邊商業(yè)配套建立比較興隆，地段優(yōu)勢(shì)明顯，正好符合了該行業(yè)的辦公選

24、址要求。在今后的營(yíng)銷任務(wù)中可加強(qiáng)相關(guān)行業(yè)大企業(yè)、大客戶的推行任務(wù)，以更好的促進(jìn)工程的銷售進(jìn)程。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資總計(jì)數(shù)量92425所占百分比66%30%4%100%自用客戶比例較高，達(dá)66%，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)掘投資客戶。9、付款方式付款方式一次性貸款總計(jì)數(shù)量4495所占百分比32%68%100%一次性付款客戶較多，購(gòu)買寫字樓的客戶大多擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。按揭客戶仍占多數(shù)，應(yīng)留意躲避新鄭對(duì)按揭買方客戶的影響。二住宅工程1、年齡段年齡范圍30以下31-40歲41-50歲51歲以上未登記總計(jì)數(shù)量60107581915259所占總數(shù)百分比23.17%41.31%22.39%7.34%5.

25、79%100.00%和寫字樓一樣，住宅客戶年齡依然以中、青年為主。2、教育程度教育程度中學(xué)/中專大專本科碩士或以上留學(xué)歸來(lái)無(wú)登記總計(jì)數(shù)量11601473065259所占總數(shù)百分比4.25%23.17%56.76%11.58%2.32%1.93%100%住宅客戶的受教育程度同樣較高。在推行上可以更有針對(duì)性。3、職位職位私營(yíng)企業(yè)老板中層管理人員高層管理人員普通職員學(xué)生其它未登記總計(jì)數(shù)量7172494021510259所占總數(shù)百分比27.41%27.80%18.92%15.44%0.77%5.79%3.86%100%住宅客戶所從事行業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位中高層管理者為主。4、家庭平均收入年均收入6

26、萬(wàn)元以下6-10萬(wàn)10-20萬(wàn)20-30萬(wàn)30-50萬(wàn)50萬(wàn)以上無(wú)登記總計(jì)數(shù)量439618421428259所占總數(shù)百分比1.54%15.06%23.55%32.43%8.11%16.22%3.09%100%5、興趣喜好注：由于很多客戶有兩種以上的興趣喜好，因此計(jì)算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所添加興趣喜好旅游閱讀上網(wǎng)體育運(yùn)動(dòng)音樂(lè)舞蹈其他無(wú)登記總計(jì)數(shù)量12981644728331所占總數(shù)百分比38.97%24.47%19.34%14.20%0.60%2.42%100%本工程的客戶由于文化層次要素，大多喜歡休閑類活動(dòng)。6、信息獲知途徑獲知途徑親友引見路過(guò)報(bào)紙媒體廣告戶外大牌網(wǎng)絡(luò)未登記總計(jì)數(shù)量7816610

27、47259所占總數(shù)百分比53.28%30.12%6.18%2.32%3.86%1.54%2.70%100%附：“報(bào)紙類中各種報(bào)紙所占比例分布情況報(bào)紙類別金陵晚報(bào)現(xiàn)代快報(bào)南京晨報(bào)揚(yáng)子晚報(bào)南京日?qǐng)?bào)所占比例3060550對(duì)于住宅類客戶，親友引見和路過(guò)同樣是主要的認(rèn)知途徑。對(duì)于住宅客戶，報(bào)紙的廣告效果要好于戶外媒體。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易10640.93%金融155.79%IT114.25%廣告設(shè)計(jì)124.63%房地產(chǎn)建筑145.41%醫(yī)療衛(wèi)生135.02%文化教育186.95%法律20.77%政府機(jī)關(guān)186.95%通訊62.32%國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位51.93%工程、設(shè)備20.77%其

28、它3111.97%未登記62.32%總計(jì)259100%長(zhǎng)發(fā)中心住宅工程的客戶行業(yè)類別與辦公工程相比范圍要更加的廣泛，除了貿(mào)易行業(yè)依然占據(jù)著主導(dǎo)位置，占40.93外，其他各種行業(yè)都占據(jù)了一定的比例。這主要是由于購(gòu)買住宅的客戶不同于辦公客戶，類別比較多樣，社會(huì)位置比較繁雜。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資無(wú)登記總計(jì)數(shù)量19055122259所占百分比73.36%21.24%4.63%0.77%100%自住的客戶占了相當(dāng)多數(shù)，本工程地理位置極佳，但戶型以中小面積為主，居住溫馨度未必較高，可以預(yù)見未來(lái)入住后房屋出租所帶來(lái)的豐厚報(bào)答能夠會(huì)使眾多客戶選擇出租而非自住。9、付款方式付款方式一次性貸款總

29、計(jì)數(shù)量49210259所占百分比18.9%81.1%100%住宅客戶一次性付款比例明顯比寫字樓客戶少，按揭客戶可思索采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠促銷。四、行銷推行戰(zhàn)略從前期推行看，由于本工程屬高端物業(yè)，群眾媒體的直接促銷效果較弱，只能作為建立籠統(tǒng)、堅(jiān)持媒體暴光度的一個(gè)窗口。下一階段行銷以分眾傳媒、行業(yè)雜志為主，群眾傳媒為輔，在堅(jiān)持公眾關(guān)注度的情況下，經(jīng)過(guò)對(duì)老客戶的深度發(fā)掘來(lái)帶動(dòng)銷售。一減少在公共媒體上的廣告投放量二加大戶外媒體點(diǎn)的謀局三開展客戶連誼活動(dòng)四選擇優(yōu)質(zhì)地域如龍江人流集中處展開雙休公關(guān)活動(dòng)五、媒體組合戰(zhàn)略一報(bào)紙1、減少報(bào)廣投放量2、報(bào)廣集中節(jié)假日投放報(bào)廣投放根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，下半年選擇中秋、國(guó)慶、元旦等

30、節(jié)假日集中投放。二戶外1、在北京西路或草場(chǎng)門大街進(jìn)出龍江路口布置道旗或大牌2、在北京東路市政府附近設(shè)置大牌3、中山路大牌繼續(xù)投放(該處重點(diǎn)投放)三公交廣告選擇5路、35路橫貫?zāi)暇〇|西、南北的線路投放公交廣告。公交廣告作為流動(dòng)的大牌，有利于本工程擴(kuò)展知名度和關(guān)注率。四樓體本工程位置很好，位于南京東西交通主軸線上，樓體本身就是一個(gè)很好的廣告載體。建議設(shè)置樓體廣告，方式如下：1、布幔：本錢較低，信息量大，可常換常新，質(zhì)量感稍缺。2、霓虹燈：質(zhì)量感好，夜晚效果更明顯，但本錢較高，信息量少。五銀行信譽(yù)卡對(duì)帳單7、8月份作為主要的分眾渠道推行，在原有“中國(guó)銀行的根底上適度擴(kuò)展與其他銀行協(xié)作。六行業(yè)雜志1、

31、航空雜志，8月份開場(chǎng)，9、10月份商務(wù)、旅游頂峰期集中投放2、，繼續(xù)投放3、，繼續(xù)投放七業(yè)主通訊作為與業(yè)主聯(lián)絡(luò)的紐帶，依然階段性郵寄。八論壇管理派專人管理“華僑路茶坊CFC業(yè)主論壇，解答業(yè)主疑問(wèn)，引導(dǎo)業(yè)主言論導(dǎo)向，維持與業(yè)主的“魚水關(guān)系。六、推行主題建議經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的推行，CFC高端物業(yè)的籠統(tǒng)曾經(jīng)建立，與藝術(shù)的關(guān)聯(lián)度也已傳遍業(yè)內(nèi)。結(jié)合今年新政和下半年樓市預(yù)測(cè)，建議下半年CFC推行主題如下：一關(guān)鍵詞“南京稀缺的獨(dú)一無(wú)二的標(biāo)桿性至尊物業(yè)二主題1、南京城市名片每個(gè)城市都有標(biāo)志性建筑，好像這個(gè)城市的名片一樣為群眾所熟知，如：上海的金茂大廈，深圳的地王大廈，香港的中銀大廈，臺(tái)北的101大樓。提到這些城

32、市人們馬上會(huì)聯(lián)想到這些地方，這些建筑也成為當(dāng)?shù)刂髽I(yè)進(jìn)駐的理想場(chǎng)地，租金自然在當(dāng)?shù)孛星懊?，具有極高的投資、籠統(tǒng)和身份價(jià)值。那么南京的城市名片呢？有人會(huì)說(shuō)“金陵飯店、有人會(huì)說(shuō)“金鷹、有人會(huì)說(shuō)“商茂，這些都不能令人服氣，幾年之后，CFC完工交付，作為南京的標(biāo)志性建筑也許就會(huì)有一個(gè)令人稱心的答案。2、南京樓市“和氏壁稀缺性的地理位置，獨(dú)有的建筑立面，挑高的建筑空間這些使得CFC成為稀有臻品，具有極高的保值、增值潛力，好像“和氏壁一樣，人人都以擁有為榮。3、辦公“奔騰、生活“迅馳優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的樓體籠統(tǒng)，優(yōu)良的商業(yè)配套，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)理念，優(yōu)質(zhì)的建筑工藝，優(yōu)美的辦公環(huán)境，這一切使得CFC的兩棟寫

33、字樓好像安裝了兩塊“奔騰一樣，為客戶的辦公、經(jīng)商和勝利提速，使客戶處處快人一籌，領(lǐng)先一步。同樣優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的建筑籠統(tǒng)，優(yōu)良的商業(yè)配套，優(yōu)等的建筑挑高，優(yōu)質(zhì)的建筑工藝，優(yōu)美的居家環(huán)境，使得CFC的兩棟住宅好像按上了兩塊“迅弛，使客戶的生活一直處于時(shí)髦、潮流的前沿，感受著溫馨、閑暇的愜意。七、階段推行方案下半年推行階段可分為三個(gè)階段淡季維持期7-8月份、旺季旺銷期9-10月份、銷售繼續(xù)期11-12月份淡季維持期7-8月份主題階段目的營(yíng)銷手段推行主題、時(shí)間備注主題城市名片以分眾傳媒為主，減少群眾傳媒投放，添加戶外媒體投放，進(jìn)一步擴(kuò)展本工程的關(guān)注度，建立本工程“南京城市名片的高端籠統(tǒng)。自動(dòng)引導(dǎo)目的客戶的置業(yè)心思，獲得目的客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化工程品牌籠統(tǒng)，發(fā)掘潛在客戶。大牌8月初信譽(yù)卡帳單8月開場(chǎng)投放樓體布幔7月份開場(chǎng)設(shè)計(jì)制造航空雜志8月份開場(chǎng)投放業(yè)主通訊7月份開場(chǎng)設(shè)計(jì)制造二旺季旺銷期9-10月份主題階段目的營(yíng)銷手段推行主題、時(shí)間備注主題樓市“和氏壁集中宣傳，利用多種途徑和渠道，將工程的“稀缺性優(yōu)勢(shì)向買房者強(qiáng)勢(shì)推行。引導(dǎo)客戶潛在需求，經(jīng)過(guò)銷售說(shuō)辭，變潛在需求為有效需求。報(bào)廣樓市“和氏壁9月中旬開場(chǎng)投放，結(jié)合中秋、國(guó)慶聯(lián)誼會(huì)的相關(guān)組織任務(wù)。公交“南