三亞房地產(chǎn)整體市場特點(diǎn)分析

1、第一章、三亞房地產(chǎn)整體市場特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象表現(xiàn)在越來越突出的“島外市場”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將隨著三亞房地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高。實(shí)際上，三亞的房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢可借鑒美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度里西亞的巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等世界最著名的熱帶度假勝地更加合適，三亞因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生

2、活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高?？梢灶A(yù)見隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，三亞旅游房地產(chǎn)的未來會有許多與上述度假目的地相似的地方，當(dāng)然它會有、也應(yīng)該有自己獨(dú)有的文化特色，比喻民族性，但在這個(gè)方面三亞做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（巴厘島是做得最成功的），無論是城市規(guī)劃的決策者還是具體項(xiàng)目的開發(fā)商一定要牢記，對與旅游度假產(chǎn)品而言“只有民族的才是世界的”！三亞的旅游房地產(chǎn)除了

3、借鑒國外度旅游假勝地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，挖掘本土文化資源是當(dāng)務(wù)之急，比喻黎族文化在旅游度假物業(yè)中的運(yùn)用，至于三亞目前比較流行的“南洋建筑風(fēng)格”屬于海外文化的傳播，不具備深厚的民族根基，因而也是沒有生命力的。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的滯后性經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為任何產(chǎn)業(yè)均存在經(jīng)濟(jì)周期說，經(jīng)濟(jì)周期分為增長期、繁榮期、衰退期、蕭條期四個(gè)必然階段，就房地產(chǎn)業(yè)而言經(jīng)濟(jì)周期同樣存在。由于三亞房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的外銷市場，從現(xiàn)階段來看，他依附于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的影響，但三亞房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于國內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平23年左右的時(shí)間（國內(nèi)其他城市房地產(chǎn)復(fù)蘇、高漲普遍在1998年，而三亞在

4、2000年才開始復(fù)蘇），這是由于三亞的房地產(chǎn)業(yè)最有市場潛力的是旅游度假產(chǎn)品，旅游度假物業(yè)不屬于生活必需品，而屬于生活奢侈品，人們只有在經(jīng)濟(jì)非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會購買此類產(chǎn)品，也就是只有當(dāng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)高漲帶來豐厚收益，而內(nèi)陸投資項(xiàng)目又出現(xiàn)競爭激烈、風(fēng)險(xiǎn)增加、回報(bào)偏低的情況，三亞房地產(chǎn)才開始出現(xiàn)復(fù)蘇、高漲的過程。但三亞房地產(chǎn)的衰退期和蕭條期卻基本與國內(nèi)其他城市保持一致（受國家宏觀調(diào)控政策的影響是一致的），使得三亞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中增長期、繁榮期相比國內(nèi)其他城市來得更短。為了規(guī)避國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期對三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大三亞房地產(chǎn)國際化市場步伐，努力使三亞的知名度以及在房

5、地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國際接軌，達(dá)到“東方不亮西方亮”，就一定能夠使三亞房地產(chǎn)業(yè)較少受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期所帶來的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。因?yàn)槿齺唭?yōu)越的旅游資源即便放到全世界這個(gè)范圍來看也是稀缺的，它具備贏得全世界購房者的條件，從這個(gè)角度來看，三亞是屬于全人類的。三、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U字型分布通過長時(shí)間的觀察發(fā)現(xiàn)，三亞的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與三亞的旅游存在淡季、旺季一樣，三亞的房地產(chǎn)銷售與三亞的旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)U字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。四、購房客戶來源“兩區(qū)一都”、“兩極分化”就國內(nèi)市場而言，通過購房客戶戶籍所在地統(tǒng)計(jì)資料分析，

6、發(fā)現(xiàn)客戶集中來源于“兩區(qū)一都”，即以長江三角洲（以上海為龍頭，向江、浙兩省輻射）為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和以東北高寒地區(qū)以及首都北京。說明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)人們對休閑度假產(chǎn)品的需求就越強(qiáng)烈，氣候差異越大人們對養(yǎng)老方面的需求就越強(qiáng)烈。同時(shí)，也注意到一些高度污染的省份如山西省，來海南購房的客戶也存在上升勢頭，說明環(huán)境差異越大人們對健康方面的需求就越強(qiáng)烈。三亞房地產(chǎn)市場“兩極分化”主要表現(xiàn)在，以“休閑度假”為目的的高端市場價(jià)格攀升較快，以“養(yǎng)老”為目的中低端市場價(jià)格上漲幅度趨穩(wěn)。高端客戶對房價(jià)的承受能力較大，而低端客戶對房價(jià)比較敏感。這就要求政府各職能部門根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房

7、產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。在土地出讓方面尤其有必要對土地級別根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整，拉大土地級差地租，充分發(fā)揮土地的利用價(jià)值。五、典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來三亞度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。而這些空置的商品房大部分占有稀缺的海景資源，不僅造成巨大的資源浪費(fèi)，而且因物業(yè)管理費(fèi)收繳困難，造成物業(yè)管理公司經(jīng)營難以為繼，因此，三亞市政府于2004年

8、明確規(guī)定海邊用地不再批準(zhǔn)新建商品房項(xiàng)目，其目的就是為了防止此類情況的繼續(xù)蔓延。從需求層面來看，由于大戶型總價(jià)高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價(jià)低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場上小戶型的房屋銷售受到市場的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應(yīng)三亞房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)商及時(shí)做出了調(diào)整，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項(xiàng)目因戶型小而保持較高的銷售率。三亞應(yīng)充分利用寶貴的海景資源開發(fā)使用率高的休閑度假產(chǎn)品，這不僅包括建設(shè)星級賓館、酒店，也包括建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓（帶有出租性質(zhì)）以及家

9、庭旅館，滿足各個(gè)層次尤其是自助游、自駕游游客對度假產(chǎn)品的需求，然后，在完善法律機(jī)制的情況下，適時(shí)引入國際上風(fēng)行的“分時(shí)度假”模式，使三亞的各種旅游資源得到充分的利用，并為物業(yè)擁有者帶來投資回報(bào)。六、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點(diǎn)就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。與國內(nèi)“第一居所”不同，“第二、第三居所”無需具備通常意義上的居家功能（比喻較大的儲藏空間、較大的封閉式廚房、書房、傭人房及客人房等），大部分購房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時(shí)，在空閑時(shí)誰來負(fù)責(zé)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來

10、投資回報(bào)。正是因?yàn)榇蟛糠仲彿靠蛻粢蚬ぷ鞣泵?，一年?dāng)中只能有較少的時(shí)間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。產(chǎn)權(quán)酒店實(shí)際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無異，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營比普通酒店相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。七、三亞房價(jià)、地價(jià)的高低與海的距離的相關(guān)性亞龍灣旅游度假區(qū)距離三

11、亞市區(qū)有26公里的距離，但它卻是目前三亞房地產(chǎn)房價(jià)、地價(jià)最高的地區(qū)，只因?yàn)閬嘄垶场安皇窍耐?，勝似夏威夷”?7.8公里長的三亞灣“椰夢長廊”號稱亞洲第一，它連接三亞市區(qū)呈“一”字形沿海分布其房價(jià)、地價(jià)水平和國內(nèi)大多數(shù)城市不同的是，與距離市區(qū)的遠(yuǎn)近關(guān)系不大，而與海的距離相關(guān)在三亞離市中心近的房價(jià)、地價(jià)反而更低。究其原因，其實(shí)這就是“第一居所”和“第二居所”、“第三居所”不同的用途需求所致，“第一居所”是人們?nèi)粘９ぷ?、生活的居所，要求上下班交通、購物、孩子上學(xué)、就醫(yī)等方面方便快捷，通常離城市中心越近越具備這些條件，因此，不難發(fā)現(xiàn)北京、上海這些大城市房價(jià)、地價(jià)的高低與距離市中心的遠(yuǎn)近成正比的，距離

12、市中心越近房價(jià)、地價(jià)越高。而對于“第二居所”、“第三居所”而言，人們看重的是其擁有的旅游度假資源的好壞，如海水、沙灘的質(zhì)量以及私密性程度等，所以就出現(xiàn)了三亞房價(jià)、地價(jià)與市中心距離遠(yuǎn)近無關(guān)，而與旅游度假資源（大海）的優(yōu)劣息息相關(guān)的現(xiàn)象。第二章三亞商品住宅市場的綜合分析一、三亞旅游增長帶動地產(chǎn)復(fù)蘇三亞市旅游業(yè)每年以24%的幅度增長，帶動房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇；旅游收入占全市GD陰勺70%左右；三亞市房地產(chǎn)的投資占到GDP的10%以上；近三年來三亞市房地產(chǎn)的需求量以每年30%勺速度增長；有80%勺購房者都來自島外。二、控制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，提高銷售速度盡管房地產(chǎn)業(yè)已成為三亞的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，但當(dāng)?shù)毓俜讲⒉幻つ孔非蟀l(fā)

13、展速度，提出了穩(wěn)健發(fā)展的思路。要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃，提高項(xiàng)目的審批門檻，適度控制非農(nóng)用地的供給，繼續(xù)實(shí)行適度發(fā)展；成片開發(fā)的政策，杜絕開發(fā)小而散的樓盤，著重發(fā)展休閑度假型的旅游房地產(chǎn)。同時(shí)，兼顧市民改善住房條件需要，努力提高居民的住房質(zhì)量。三、控制小型開發(fā)企業(yè)，主攻大型社區(qū)三亞市政府轉(zhuǎn)變了招商引資的理念,將“招商引資”變?yōu)椤罢猩踢x資”。也就是說,今后那些小型的房產(chǎn)公司進(jìn)入三亞的門檻將越來越高,難度將越來越大。三亞官方倡導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)的另一發(fā)展思路是:鼓勵(lì)大型社區(qū)發(fā)展。省委常委/三亞市委書記于迅表示,三亞房地產(chǎn)要著重放在成片開發(fā)上,爭取年內(nèi)出現(xiàn)一些大型的商住區(qū)。目前有主要:臨春山水國際度假村/

14、時(shí)代海岸/三亞灣新城/鳳凰國際水城/陽光海岸/月川新城區(qū)等,均具備這樣的條件。四、三亞房地產(chǎn)市場的七大特征物業(yè)以公寓為主三亞市在售的項(xiàng)目中,物業(yè)類型主要為公寓/別墅/產(chǎn)權(quán)式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,約占一半以上,一般分布在具有一定景觀的區(qū)域；別墅項(xiàng)目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一線海景/河景/山景中最好的位置；產(chǎn)權(quán)式酒店所占比例約為10%,主要分布在大東海/亞龍灣兩個(gè)片區(qū)和三亞灣沿線的部分項(xiàng)目中。地產(chǎn)開發(fā)趨于理性三亞作為中國的“休閑度假天堂”,進(jìn)入2005年以來,三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出穩(wěn)健/科學(xué)與理性的特點(diǎn)。由官方倡導(dǎo)和主張,首次提出控制房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,主張開發(fā)一些大型社

15、區(qū),以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)更加注重質(zhì)量和檔次。在售項(xiàng)目規(guī)模普遍不大以綿延近17公里的三亞灣的一線海景房為例,大小樓盤20個(gè)左右,其中用地面積最大的也不過200多畝,小的也就10多畝。項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)普遍不高三亞許多已售/在售樓盤是通過對遺留爛尾樓重新包裝后的產(chǎn)物。由于三亞房地產(chǎn)行業(yè)的政策較為寬松,房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,很多開發(fā)商利用變更規(guī)劃來獲取更大的利潤。三亞灣一線海景的規(guī)劃容積率為0.5以下,但幾乎所有項(xiàng)目的實(shí)際容積率都達(dá)到了1.2以上,個(gè)別項(xiàng)目甚至超過了1.5。產(chǎn)權(quán)復(fù)雜 TOC o 1-5 h z 使用功能同樣是住宅,但產(chǎn)權(quán)期限的多元化是三亞樓市的又一地方特征。這一特征有以下兩種表現(xiàn)形式:其一:土地性

16、質(zhì)沒變,變的是建筑的使用功能(如產(chǎn)權(quán)式酒店/旅游用地等)。其二:與內(nèi)地不同,三亞一線海景凈地的產(chǎn)權(quán)期限僅為60年,而非70年。這個(gè)減少了的10年產(chǎn)權(quán)期限,也在折損物業(yè)的價(jià)值。房地產(chǎn)呈現(xiàn)強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特征旅游地產(chǎn)特征:三亞房地產(chǎn)業(yè)和旅游的關(guān)系密切,房地產(chǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的旅游地產(chǎn)特點(diǎn),即靠近大海,充分利用海景資源；受旅游市場的影響強(qiáng)烈,旅游淡季,房產(chǎn)銷售就陷入低谷。單純利用海景資源:三亞地產(chǎn)開發(fā)大多依托于海景資源,如時(shí)代海岸/山水國際等,對海景資源的單一/原始利用方式使三亞地產(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢。五、總供給量分析經(jīng)統(tǒng)計(jì),截止至6月30日,三亞市2006年1-6月共批準(zhǔn)商品房預(yù)售37.31萬平方米,其中

17、商品住房33.76平方米(3664套),商業(yè)用房3.55萬平方米;登記銷售面積44.48萬平方米,其中商品住房42.04萬平方米(44814套),商業(yè)用房2.44萬平方米;其中6月登記銷售商品房4057萬平方米,其中商品住房4011萬平方米,共439套。三亞當(dāng)前的房產(chǎn)樓盤在建設(shè)過程中，加大了項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的投入，注重小區(qū)環(huán)境建設(shè)和建筑景觀效果。規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，充分考慮到三亞獨(dú)特的濱海自然景觀，并將如何利用熱帶風(fēng)光作為小區(qū)的外部景觀引入樓盤的設(shè)計(jì)之中，將度假休閑、旅游居家等各種功能需要，人性化的消費(fèi)理念引入了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想。功能檔次上符合了三亞國際旅游度假城市定位的要求。六、銷售狀況20

18、06年與2005年16月銷售面積同期對比，由于受政策影響銷售面積相對減少，銷售淡旺幅度相對較為平緩，也說明消費(fèi)心理趨于理性、成熟。七、三亞灣片區(qū)分析片區(qū)現(xiàn)狀:三亞灣片區(qū)位于三亞市區(qū)西部,海岸長度約17公里,是三亞具一定規(guī)模/自然條件良好的旅游度假區(qū)。同市區(qū)相比,該景區(qū)擁有更加良好的海景資源和沙灘。特色環(huán)境:該片區(qū)具有漫長的海岸線,是三亞重點(diǎn)開發(fā)的旅游度假區(qū),也是三亞政府重點(diǎn)的景觀保護(hù)區(qū),最具吸引力的當(dāng)屬海水和沙灘。周邊設(shè)施:目前該片區(qū)的配套設(shè)施不盡完善,沿濱海路目前分布了椰林灘大酒店/海航大酒店以及眾多酒店,但生活/商業(yè)/教育/醫(yī)療等配套基本是片區(qū)的空白。片區(qū)交通:目前該片區(qū)的交通主要依靠新建

19、的濱海路,在濱海路北側(cè)的二線區(qū)域目前正在建設(shè)一條與濱海路平行的道路,這也將是該片區(qū)未來的主要道路。主要樓盤:三亞灣片區(qū)目前在售的主要項(xiàng)目有過國光濱?；▓@、國航帕爾美納、陽光海岸、圣巴巴拉、嘉和國際、昌達(dá)四季花園、海岸藝墅、陽光棕櫚灣、玉海國際等十幾個(gè)。物業(yè)類型:在物業(yè)類型上主要以公寓和別墅為主,公寓所占項(xiàng)目的比例較高,一般都超過總戶數(shù)的90%以上,別墅所占項(xiàng)目的比例一般都低于10%。, 眾多板樓項(xiàng)目架空了首層 , 將會所 /建筑形式:海坡片區(qū)項(xiàng)目的建筑形式主要以半圍合式板樓和別墅為主配套等功能放置在架空層中。容積率:三亞灣區(qū)項(xiàng)目一般都在2002-2003年開始運(yùn)作,雖緊鄰海邊,但容積率卻相對較

20、高,一般都在1-1.5之間。景觀條件:從景觀條件看,小面積公寓(50-100平方米)分布在景觀稍差的位置,而100平方米以上公寓一般都占據(jù)了項(xiàng)目景觀條件較好的位置,別墅則占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目景觀條件最好的位置。項(xiàng)目售價(jià):公寓毛坯房售價(jià)一般在8000-10000元/平方米之間,精裝公寓售價(jià)在1200015000元/平方米左右；別墅售價(jià)一般在2-2.5萬元/平方米,個(gè)別別墅最高售價(jià)達(dá)到了3.8萬元/平方米。銷售情況:銷售率都比較高；6-8月份天氣炎熱,是三亞房地產(chǎn)銷售的淡季,屬于滯銷階段；部分樓盤對項(xiàng)目進(jìn)行了銷售控制,保留部分景觀良好的戶型。以上各類數(shù)據(jù)均來自三亞房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)協(xié)會。第三章目標(biāo)客戶

21、市場需求分析下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。一、以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購買與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購買消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動型青年公寓的主要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。購買力強(qiáng)，對耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對中小型住宅購買需求較

22、為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好

23、的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達(dá)到高峰期，住房購買

24、力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：單身老人獨(dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。1、經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。行為及性格特征對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對自助游情有獨(dú)鐘，因而長時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為

25、完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對貸款購物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。由于暫時(shí)沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。2、注重生活質(zhì)素的成熟家庭行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入

26、已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。3、財(cái)力雄厚人行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活?；?/p>

27、復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時(shí)間自住機(jī)會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會。二、以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對目標(biāo)客戶層的分析1、以上海為核心的長三角地區(qū)主觀影響因素長