2022上半年廣州市市場背景分析

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2、discipline of leading cadres honesty in politics and education work, enhance leaders ability to resistof accountability, redress of orders and prohibitions. Strengthening the honesty and self-discipline of leading cadres honesty in politics and education work, enhance leaders ability to resist1、2022

3、上半年全國宏觀經(jīng)濟政策因素分析 初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值248009億元，按可比價格計算，同比增長7.6%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值18622億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值117037億元，增長7.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值112350億元，增長8.3%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.7%。CPI保持平穩(wěn)，PPI同比環(huán)比均現(xiàn)下降：我國上半年CPI增速持平，而PPI持續(xù)下滑。國家統(tǒng)計局發(fā)布的居民消費價格變動數(shù)據(jù)顯示，今年CPI都維持在一個穩(wěn)定的水平，只因在春節(jié)期間出現(xiàn)物價上漲而CPI增速到達(dá)3.2%的水平，但總體穩(wěn)定增速不改。而PPI作為CP

4、I的先行指標(biāo)，從2022年3月份開始一直維持在一個負(fù)增長的狀態(tài)，2022年5月份更是2022年上半年以來的最低點。這凸顯了當(dāng)前經(jīng)濟增長仍顯乏力，總需求擴張缺乏。貨幣供給增長較快，新增貸款同比多增：6月末，廣義貨幣M2余額105.45萬億元，同比增長14.0%，增速比上月末回落1.8個百分點，比上年末加快0.2個百分點；狹義貨幣M1余額31.36萬億元，增長9.1%，比上月末回落2.2個百分點，比上年末加快2.6個百分點；流通中貨幣M0余額5.42萬億元，增長9.9%，比上月末回落0.9個百分點，比上年末加快2.2個百分點。6月末，人民幣貸款余額68.08萬億元，人民幣存款余額100.91萬億元

5、。上半年新增人民幣貸款5.08萬億元，同比多增2217億元；新增人民幣存款9.09萬億元，多增1.71萬億元。房地產(chǎn)投資方面：上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%扣除價格因素實際增長20.3%，增速比一季度加快0.1個百分點，比上年同期加快3.7個百分點；其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個百分點，比上年同期加快8.8個百分點。房屋新開工面積95901萬平方米，同比增長3.8%；其中住宅新開工面積增長2.9%。全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%，增速比一季度回落8.4個百分點，上年同期為下降10.0%；其中住宅銷售面積增長30.

6、4%。全國商品房銷售額33376億元，同比增長43.2%，增速比一季度回落18.1個百分點，上年同期為下降5.2%；其中住宅銷售額增長46.0%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15721萬平方米，同比下降10.4%，降幅分別比一季度和上年同期縮小11.6和9.5個百分點。6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，同比增長39.2%，增速比3月末回落1.7個百分點，比上年同期加快6.1個百分點。上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長32.1%，增速比一季度加快2.8個百分點，比上年同期加快26.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款增長30.4%，自籌資金增長16.3%，利用外資增長1

7、5.9%?？傮w來看，上半年國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，主要指標(biāo)仍處在年度預(yù)期的合理區(qū)間，但經(jīng)濟環(huán)境仍然錯綜復(fù)雜。2、2022上半年廣州市宏觀經(jīng)濟政策因素分析上半年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值GDP7052.42億元，比上年同期增長12.4%，增速比去年同期提升4.1個百分點。其中第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值98.66億元、2451.06億元和4502.70億元，分別增長2.2%、9.9%和14.0%。投資較快增長：廣州市以“三個重大突破為抓手，引導(dǎo)民間投資加快開展，重點加快“2+3+9重大開展平臺建設(shè)，帶動投資保持較快增長。上半年，全市完成固定資產(chǎn)投資1622.97億元，同比增長23.8%，增速比一

8、季度回落1.6個百分點。民間投資、工業(yè)投資較快增長。全市完成民間固定資產(chǎn)投資535.45億元，增長36.3%；受樂金顯示8.5代液晶面板和汽車擴建等大工程投資帶動，全市完成工業(yè)投資255.92億元，增長28.2%。中央省屬投資加快，市屬投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。全市完成中央省屬投資284.20億元，增長30.7%，增速比一季度加快13.9個百分點；全市完成市屬投資1338.77億元，增長22.4%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資641.61億元，增長23.4%，增速分別比一季度回落5.0個和14.4個百分點。信貸規(guī)模不斷擴大、信貸投放有所放緩：6月末，廣州市金融機構(gòu)本外幣存款余額31850.46億元，

9、比年初增長1559.11億元，同比少增579.15億元；存款余額同比增長11.4%，增速比一季度回落4.5個百分點。各項貸款繼續(xù)增加，貸款投放節(jié)奏進一步放緩。6月末，本外幣貸款余額21232.89億元，比年初增長1046.79億元，同比少增348.48億元；貸款余額同比增長11.0%，增速比一季度回落2.0個百分點。中長期貸款增速加快。中長期貸款余額14103.99億元，同比增長7.2%，增速比一季度加快0.5個百分點；短期貸款余額6308.30億元，同比增長25.6%。消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格持續(xù)下降：上半年，廣州市城市居民消費價格CPI同比上漲2.9%，漲幅較一季度回落0.1個百分點；消

10、費品和效勞工程價格分別上漲2.2%和4.8%。八大類商品價格呈“六升二降格局，交通和通訊類、醫(yī)療保健和個人用品類同比分別下降0.9%和0.4%，同比上漲的六大類商品中漲幅居前三位的依次為居住類8.3%、食品類3.5%、家庭設(shè)備用品及維修效勞類1.5%。上半年，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格PPI同比下降1.3%，購進價格IPI下降2.0%，降幅分別比一季度擴大0.5個和0.6百分點。3、2022上半廣州市房地產(chǎn)市場分析一、土地市場： 1土地出讓總量分析：成交面積大幅增加，開展商拿地積極地王頻出2022年上半年廣州土地一級市場不含工業(yè)成功出讓24宗土地，同比2022年上半年增加了4宗。出讓宗地的用地面積為1

11、01.2萬平方米，與去年同期相比增加63%，增幅較為明顯，出讓土地的規(guī)劃總建筑面積為303.47萬平方米，總成交金額286億元。除十區(qū)以外，增城市2022年上半年土地一級市場不含工業(yè)成交地塊共計15宗，其中包括11宗商住用地、3宗商服用地以及1宗配套用地詳見表1。今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖使得不少開展商資金寬裕，拿地欲望增長明顯，而政府在推地方面也積極不少，在4月和6月分別舉辦了半年度的經(jīng)營性用地推介會，一方面是應(yīng)中央調(diào)控的要求增加推地量，另一方面市場好的時候流拍的地塊少，也有利于保證地方政府的土地財政收入。從今年全年的供地方案來看，十區(qū)預(yù)計供給住宅面積達(dá)2.97平方公里，高于去年的2.5

12、4平方公里，同比上漲16.77%；中心六區(qū)預(yù)計將供給1.55平方公里的宅地，同比大漲近五成。從4月開始優(yōu)質(zhì)宅地的明顯放量也吸引不少開展商的爭奪，劇烈的競爭局面也導(dǎo)致了好幾塊“地王的產(chǎn)生，除了地區(qū)“地王外，也出現(xiàn)廣州“地王記錄不斷被刷新的局面。另，值得一提的是，今年拍的所謂的“地王，單純從拍出的地價來看，并非名義上的“地王，但除了地價本錢外，還需要再額外計入開展商將免費提供的保障房面積，這局部本錢計入之后就是真正意義上的“地王。這種情況的出現(xiàn)主要是為了防止拍出地價過高遭中央政府監(jiān)管，同時直觀的給購房者造成房價預(yù)期壓力，廣州政府在今年的宅地中清一色采取“限地價，競配建的土地出讓方式。此外，為了落實

13、“粵五條廣州細(xì)那么關(guān)于確保各類保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供給比例不低于住房供給總量的70%這項承諾，廣州政府在個別地塊也進行中小套型比例的限制，以保證后續(xù)剛需產(chǎn)品的供給?？傮w來說，上半年土地市場明顯回暖，成交情況非常理想，開發(fā)商特別是大品牌開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。表1：廣州十區(qū)二市上半年土地一級市場不含工業(yè)匯總數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)2. 土地出讓地價分析：中心區(qū)域商住地塊成交為主，全市地價大幅攀升今年上半年廣州十區(qū)一級土地市場不含工業(yè)共成功出讓宗地總建筑面積303.47萬平方米，成交金額286.07億元，折合樓面地價9426元/平方米，同比大幅上漲212.

14、11%。其中，商住用地7宗，總規(guī)劃建筑面積146.9萬平方米，成交金額130.96億元，折合樓面地價8915元/平方米，同比2022年的1840元/平方米上漲384.38%。今年上半年地價同比出現(xiàn)大幅攀升的情況，一方面是由于前兩年的上半年市場低迷，地塊多以低價成交，另居住用地多以外圍為主，因此基數(shù)相對較低；另一方面，今年來看，上半年推售用地中心區(qū)地塊的占比增加明顯，無論是商住用地和商服用地，而中心區(qū)域地塊的稀缺使得土地價格高企，品牌房企拿地?zé)崆楦邼q，多看好中心區(qū)開展前景，對地價承受能力也明顯增加不少，導(dǎo)致多個“地王的拍出，進而對全市的地價起到了明顯的拉升作用。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理廣州市

15、房管局?jǐn)?shù)據(jù)從分用途的地價來看， 2022年上半年商住用地的平均地價同比增幅384.38%，大幅上漲，原因就是優(yōu)質(zhì)地塊受到多家開發(fā)商競爭，同寶路地塊、海珠南洲地塊等地王使得平均地價漲幅大增；商服和配套平均地價較2022年上半年也有所上漲。表3：2022年上半年出讓土地分用途列表土地性質(zhì)2022年上半年地價元/2022年上半年地價元/同比商住用地89151840384.38%商服用地10082850118.60%配套用地15731071-2.42%合計94263010212.11%3土地出讓用途分析：品牌房企拿地?zé)崆楦邼q，半數(shù)土地高溢價成交1商住用地2022年上半年廣州十區(qū)土地一級市場不含工業(yè)共成

16、功出讓7塊商住用地，總用地面積63.55萬平方米，比去年同期增加21.48%，總成交金額為130.96億元。大局部到達(dá)最高限價，溢價45%，只有南沙2022NJY-9號地塊以底價成交。上半年土地市場持續(xù)升溫，特別是中心區(qū)域，接連出現(xiàn)新“地王。其中，廣州白云區(qū)同寶路一居住用地以18.677億元成交，折合樓面地價13050元/，并須配建66800保障房，假設(shè)將保障房的建設(shè)本錢折算進去，那么地價將超過25000元/，遠(yuǎn)高于廣州宅地地王白云新城地塊的樓面地價20625元/。海珠區(qū)南洲路地塊以總價24.61億元成功出讓，并須配建42000保障房，假設(shè)將保障房的建設(shè)本錢按3000元/計折算進去，那么樓面地

17、價超過36000元/，遠(yuǎn)高于海珠區(qū)歷史上居住用地最高樓面地價5910/，成為廣州新晉“地王。另外，黃埔區(qū)南玻地塊居住用地以45.57億元成交，折合樓面地價7807元/，并須配件15.78萬平方米保障房，假設(shè)將保障房的建設(shè)本錢折算進去，那么地價將超過10000元/，成為黃埔的“地王。而從受讓方來看，清一色是品牌開展商，其中佳兆業(yè)更是踴躍，連拿三塊土地，可見在市場持續(xù)回暖的背景下，優(yōu)于非品牌房企的銷售優(yōu)勢以及較寬的融資渠道使得品牌房企手上握有大筆資金，急于在廣州進行土地儲藏和戰(zhàn)略擴張。4土地出讓區(qū)域分析：成交宗地多位于中心六區(qū)，白云成交居榜首2022年上半年各區(qū)土地出讓宗數(shù)來分析，全市十區(qū)總出讓宗

18、數(shù)為24宗，其中白云出讓的總數(shù)最多，共8宗，占總量的33.33%；蘿崗成交5宗、天河成交4宗，分別位列二、三。出讓的土地大局部位于中心六區(qū)，宗數(shù)占比到達(dá)62.5%，而外圍區(qū)域的成交主要集中在蘿崗區(qū)。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)從各區(qū)公開出讓宗地的用地面積來看，出讓面積較大的幾個行政區(qū)分別為白云、蘿崗、黃埔。其中出讓面積最大的區(qū)域為白云，總出讓面積為27.45萬平方米，占上半年十區(qū)總出讓面積的27.13%，出讓地塊的面積從幾千平方米到幾萬平方米不等，其中最大面積的是同寶路地塊，占地面積為7.54萬平方米，由佳兆業(yè)競得。其次，黃埔區(qū)以20.72萬平方米出讓面積位居第二，占十區(qū)總出讓

19、面積20.48%，主要是南玻地塊的出讓。位于第三的是天河區(qū)，總出讓面積15.82萬平方米，占十區(qū)總出讓面積的15.64%，且清一色為商服用地。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯行研究中心整理廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)二、新建住宅市場 1總體成交概述：多因素制約全市成交下滑，結(jié)構(gòu)性網(wǎng)簽致價格漲幅減緩廣州國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，廣州十區(qū)網(wǎng)簽面積388.68萬，環(huán)比下跌18.10%，同比上升32.60%，十區(qū)成交均價16071元/，環(huán)比上漲12.32%，同比上漲18.04%。廣州國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，中心六區(qū)成交均價24659元/，同比上升25.72%，環(huán)比上升8.90%，攀升至24000元/以上；外圍四區(qū)成交均價12251元/，同比上漲16.32%，環(huán)比上漲12.38%。從區(qū)域價格結(jié)構(gòu)來看，今年上半年中心六區(qū)和外圍四區(qū)的價格環(huán)比、同比均呈上升趨勢，創(chuàng)歷年新高，可見隨著今年三月國五條調(diào)控政策的出臺，仍未能有效抑制住房價持續(xù)上漲的勢頭。而實際上中心六區(qū)的價格環(huán)比漲幅或高于外圍四區(qū)，只是因為“限簽影響出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落，并導(dǎo)致增幅縮。今年年初市場延續(xù)了去年下半年回暖的態(tài)勢，但由于三月份國五條政策的出臺，政府在房價調(diào)控重壓下采取“限簽、“限價、“限售的行政