“轉(zhuǎn)改升”下的寫字樓供應(yīng)內(nèi)循環(huán)

1、“轉(zhuǎn)改升”下的寫字樓供應(yīng)內(nèi)循環(huán)成都樓宇更新專題寫字樓|研究部|成都|2020年9月高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月引言改革開放40年，中國(guó)城市化進(jìn)程發(fā) 展迅速，城市范圍、能級(jí)快速擴(kuò)大。 聚焦新區(qū)，打造新城成為過去數(shù)十 年大城市的發(fā)展重心，在面貌一新 的新區(qū)襯托下，老城區(qū)道路擁擠逼 仄、管網(wǎng)雜亂、建筑老舊、基礎(chǔ)設(shè) 施難以升級(jí)擴(kuò)容等老態(tài)初顯。2017 年，在成都市第十三次黨代會(huì)上， 明確提出“東進(jìn)、南拓、西控、北 改、中優(yōu)”的“十字規(guī)劃方針”， 并在此基礎(chǔ)上重構(gòu)產(chǎn)業(yè)格局。其中 “中優(yōu)” 政策則代表了以城市修補(bǔ) 為核心的全方位城市更新理念。與此同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)作為城市發(fā)展 的重要組成部分，

2、兩者有著相似的 發(fā)展經(jīng)歷。自90年代首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)寫字 樓投入使用以來，成都寫字樓市場(chǎng) 歷經(jīng)20余年變遷。截至2020年第二 季度末，全市標(biāo)準(zhǔn)寫字樓總存量已 接近1,000萬平方米，樓宇數(shù)量超過 160棟，成為可與一線城市比肩的中 國(guó)核心辦公樓市場(chǎng)。而在數(shù)十年發(fā) 展后，成都辦公物業(yè)已接近形成一 輪完整生命周期。2010年后，一批 老項(xiàng)目逐漸步入后“成熟運(yùn)營(yíng)期”， 由于物業(yè)硬件老化，租金和租戶競(jìng) 爭(zhēng)力下滑，亟需通過局部更新升級(jí)， 甚至全面改造，為項(xiàng)目注入新鮮血 液，重塑筋骨，以開啟新一輪生命 周期。圖表1：樓宇生命周期示意圖數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部在此，高力國(guó)際研究部通過實(shí)地調(diào)研，大數(shù)據(jù)分析，以及過往

3、寫字樓項(xiàng)目改造經(jīng)驗(yàn)， 幫助讀者更好地理解成都新興和成熟寫字樓經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，以及在城市更新大背景下，如 何看待寫字樓“轉(zhuǎn)改升”所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。希望借由我們一己之見，助力成都辦 公樓市場(chǎng)推陳出新，破局2020。本篇報(bào)告數(shù)據(jù)樣本范圍：成都市標(biāo)準(zhǔn)租賃型寫字樓項(xiàng)目（甲級(jí)和乙級(jí)），不包含企業(yè)自用樓宇、產(chǎn)業(yè)辦公和商住項(xiàng) 目：市場(chǎng)總存量：996萬平方米；寫字樓項(xiàng)目數(shù)量：163棟；本報(bào)告以樓齡8年來劃分成熟項(xiàng)目與新項(xiàng)目。成熟項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)：樓齡大于等于8年；新項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn)：樓齡小于8年；本報(bào)告數(shù)據(jù)如無特殊標(biāo)注，均為2020年第二季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。張瀟嘉部門總監(jiān)研究部 | 成都成熟運(yùn)營(yíng)期建造交付新興成長(zhǎng)期衰退期2新一輪成熟運(yùn)

4、營(yíng)期樓宇整體更新大范圍軟硬件改造重新進(jìn)入市場(chǎng)小范圍、多頻 次局部更新設(shè)施設(shè)備升級(jí)建造&交 設(shè)施設(shè)備維護(hù) 付保養(yǎng)高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月圖表2：樓宇更新核心內(nèi)外部動(dòng)因圖表4：成都寫字樓成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（樓齡8年）分布概況61.9 萬比例區(qū)域總存量（平方米）成都成熟與新興寫字樓項(xiàng)目租賃 表現(xiàn)速覽自2012年成都寫字樓進(jìn)入“增量市場(chǎng)”以來，每年新增供應(yīng)充 沛，層出不窮的新項(xiàng)目不斷吸引租戶企業(yè)目光的同時(shí)，也持續(xù)沖 擊存量辦公項(xiàng)目，而這一情況一直持續(xù)至2018年。由于長(zhǎng)期處 于 “增量市場(chǎng)”，因而成都市場(chǎng)成熟寫字樓項(xiàng)目租賃表現(xiàn)較新 項(xiàng)目存在一定差距。其中差異主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：甲 1

5、14萬平方米占全市甲寫總面積比 例35%。乙 184萬平方米298 萬平方米截至2020年上半年，成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)總存量及占比：30%占全市乙寫總面積比 例27%。圖表3：成都寫字樓成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（樓齡8年）總體量數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部東大街42.4 萬14%天府廣場(chǎng)16%48.7 萬人民南路20%58.5 萬金融城21%大源42.5 萬14%成華12.1 萬4%2提升租金收益3降低維護(hù)成本4安全隱患6提高入駐率1提升租戶品質(zhì)5資產(chǎn)增值外部動(dòng)因則主要來自“城市更新”內(nèi)部動(dòng)因主要包括：3高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月東大街天府 廣場(chǎng)人

6、民 南路金融城大源成華圖表5：各商圈成熟和新興項(xiàng)目租金差異16.0-7.627.41.31.39.34.018.24.0甲級(jí)租乙級(jí)租金差金差數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部租金為：平均賬面租金（元每平方米每月） 租金差：新項(xiàng)目平均賬面租金-成熟項(xiàng)目平均賬面租金圖表6：成熟和新興寫字樓平均賬面租金對(duì)比84.9102.676.5成熟：75.3新興：成熟：81.8新興：新興：成熟：98.8全市乙級(jí)甲級(jí)1.2 成熟與新興項(xiàng)目平均租金差異：3.13.8圖表7：成熟和新興寫字樓平均可租賃面積凈吸納量6,750-30312,1542,836-200002000400060008000100001200014000-

7、43012,090111-2000020004000600080006,889100002019全年2020年上半年成熟項(xiàng)目平均空置面積 成熟項(xiàng)目平均凈吸納量4新項(xiàng)目平均空置面積 新項(xiàng)目平均凈吸納量平方米14000平方米12000截至2020年第二季度，成都樓齡8年的成熟寫字樓項(xiàng)目總 存量約300萬平方米，占比高達(dá)30%。同時(shí)由于商務(wù)區(qū)的分 布與城市發(fā)展規(guī)劃高度吻合，因此樓齡較長(zhǎng)的成熟寫字樓項(xiàng) 目多聚集于老城區(qū)，以及早期開發(fā)的高新區(qū)。其次，從租金表現(xiàn)來看（圖表6） ，甲級(jí)寫字樓新興與成熟 項(xiàng)目租金差大于乙級(jí)，顯示出成都甲級(jí)寫字樓較弱的抗老性， 樓齡較長(zhǎng)的甲級(jí)寫字樓在租金收益與資產(chǎn)保值上面臨壓力

8、。數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部 注：平均賬面租金（元每平方米每月）數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部高力雷達(dá)5寫字樓|研究部|成都|2020年9月III.此外，剔除寫字樓項(xiàng)目等級(jí)差異（圖表5），位于的老城區(qū) 的東大街和人民南路商圈新老項(xiàng)目租金差異最大，其中業(yè)權(quán) 對(duì)于新老項(xiàng)目租金的影響不容小覷。由于上述兩地區(qū)的擁有 大量散售型成熟項(xiàng)目，設(shè)施設(shè)備缺乏完善的保養(yǎng)維護(hù)，老化 速度較快；另一方面，新項(xiàng)目多為單一業(yè)權(quán)物業(yè)，設(shè)施管理 和物業(yè)服務(wù)由業(yè)主統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌，從而形成穩(wěn)定且高質(zhì)量的 樓宇品質(zhì)，帶動(dòng)租金溢價(jià)。IV. 從租賃需求表現(xiàn)來看（圖表7），雖然新項(xiàng)目平均剩余可租 賃面積高于成熟項(xiàng)目，但依然不足以解釋雙方在凈吸納量

9、上 的差距。高力國(guó)際研究部選取了2019年全年以及2020上半年兩個(gè)時(shí)間段進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)成熟項(xiàng)目的凈吸納量均為負(fù)值， 明顯低于新項(xiàng)目水平。這一情況也印證了高力國(guó)際此前的猜 想，即成熟項(xiàng)目的租戶波動(dòng)性較高。在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和需求放緩 時(shí)期，成熟項(xiàng)目在穩(wěn)定現(xiàn)有租戶和吸引新租戶上面臨雙重壓 力。成熟老項(xiàng)目“轉(zhuǎn)改升”機(jī)遇與挑 戰(zhàn)并存，如何借勢(shì)破局？機(jī)遇1：寫字樓進(jìn)入初步存量市場(chǎng)，樓宇更新支撐供應(yīng)端內(nèi)循環(huán)早在2020年初，高力國(guó)際研究部就曾在成都寫字樓年終報(bào)告致 2019：不期而至的成都“寫字樓存量市場(chǎng)”中提出成都寫字樓 市場(chǎng)已初具”存量市場(chǎng)”雛形。未來5年，成都標(biāo)準(zhǔn)寫字樓年均供應(yīng)量約50萬平方米，新增供應(yīng)步

10、伐放緩。相較于“增量市場(chǎng)”， “存量市場(chǎng)”時(shí)期，新項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)沖擊有限，成熟項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力被 延長(zhǎng)，然而另一方面，伴隨”存量市場(chǎng)”而生的寫字樓供應(yīng)內(nèi)循 環(huán)也對(duì)各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求，硬件上不斷提質(zhì)升級(jí)，軟 件上精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，將成為老項(xiàng)目保持活力，不斷融入新租賃周期 的關(guān)鍵。機(jī)遇2：成熟項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)短期難以替代從成都市場(chǎng)樓齡大于等于8年的寫字樓項(xiàng)目地域分布來看，近6 成數(shù)量的項(xiàng)目位于天府廣場(chǎng)、東大街以及人民南路三個(gè)中心城區(qū) 核心商圈內(nèi)，坐擁四通八達(dá)的優(yōu)越區(qū)位。周邊商務(wù)配套成熟，公共交通線路眾多，75%的項(xiàng)目距地鐵站點(diǎn) 直線距離小于300米。許多項(xiàng)目更是處于城市絕版地段，交通區(qū) 位優(yōu)勢(shì)短期難以替代

11、。在2020年4月高力國(guó)際“成都優(yōu)質(zhì)寫字樓 業(yè)主&租戶雙視角調(diào)查報(bào)告”中，80%的被調(diào)查企業(yè)在辦公樓選 址考量因素中，將地段和公共交通條件作為首要選址標(biāo)準(zhǔn)，租金 成本和樓宇品質(zhì)緊隨其后，分別位列第二三位。因此我們認(rèn)為成 都辦公樓市場(chǎng)成熟項(xiàng)目擁有優(yōu)越的外部條件，而項(xiàng)目?jī)?nèi)部軟硬件 配置將成為左右未來租賃表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。挑戰(zhàn)1：許多成熟項(xiàng)目業(yè)權(quán)分散，如何整合，統(tǒng)一 管理？產(chǎn)權(quán)分散一直是樓宇改造的關(guān)鍵障礙之一，分散的業(yè)權(quán)涉及多個(gè) 業(yè)主，多種訴求以及復(fù)雜的利益關(guān)系，難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而導(dǎo)致 樓宇改造升級(jí)舉步維艱。對(duì)此，高力國(guó)際建議業(yè)主可參考以下解決方案：方案一：通過回購(gòu)或長(zhǎng)周期租賃的方式重新整合業(yè)權(quán)，以達(dá)

12、 到統(tǒng)一規(guī)劃管理、統(tǒng)一調(diào)配資源改造升級(jí)的目的。根據(jù)前文 的分析，由于成熟項(xiàng)目的市場(chǎng)租金相對(duì)較低，市場(chǎng)估值受限， 且長(zhǎng)期租賃擁有更大溢價(jià)空間，因此業(yè)主能以更低的成本獲 取物業(yè)整體運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，大幅降低后期整體改造難度。方案二：對(duì)于擁有項(xiàng)目過半體量業(yè)權(quán)的業(yè)主，且分散業(yè)權(quán)難 以回收項(xiàng)目，高力國(guó)際建議業(yè)主可選擇中低難度的分區(qū)局部 改造方案。主要包括：以大堂為主的公共區(qū)域翻新、自持面 積進(jìn)行獨(dú)立改造升級(jí)。高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月挑戰(zhàn)2：改造內(nèi)容復(fù)雜多樣，如何選擇適合自己項(xiàng) 目的改造方案我們建議業(yè)主因地制宜循序漸進(jìn)，量身定制更新改造方案，這里 高力國(guó)際根據(jù)是否需要再次報(bào)規(guī)報(bào)建，來劃分樓宇

13、更新的難易程 度，其排序如下（由易到難）：內(nèi)部裝修翻新，主要包括大堂和公區(qū)，逐層改造，最大程度 降低租賃損失；外立面翻新，主要包括：更換幕墻材料、增加窗地面積比；大型機(jī)電設(shè)施設(shè)備更換升級(jí)，主要包括：電氣設(shè)備（電梯梯 控系統(tǒng)升級(jí)、電梯/中央空調(diào)/新風(fēng)/高低壓柜及變壓器更換）； 暖通系統(tǒng)（中央空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管更換）；消 防和安防系統(tǒng)；內(nèi)裝+外立面翻新+機(jī)電設(shè)備更換；增加或減少項(xiàng)目總建筑面積，增加或減少樓宇高度和寬度、 增加層高等改造。圖表8：內(nèi)部裝修升改造區(qū)域級(jí)的主要方向： 裝飾參考天花板地面墻面大堂/天然石材天然石材電梯廳板材/石膏吊頂石材石材/板材公共走廊石膏吊頂?shù)卮u/地磚+地毯墻

14、紙墻面衛(wèi)生間石膏吊頂瓷磚石材/板材單元內(nèi)石膏/鋁板吊頂?shù)嘏_(tái)+地毯乳膠漆墻面車庫(kù)/水泥地面+環(huán)氧樹 脂地坪乳膠漆墻面圖表9：樓宇增值設(shè)設(shè)備名稱施設(shè)備概覽主要功能主要需求客戶空氣PM2.5過濾以及 消毒殺菌凈化系統(tǒng)通過空氣過濾器的凈化、消毒系統(tǒng)，提 高辦公室空氣質(zhì)量，最大程度防范疫情傳播。所有租戶24小時(shí)冷卻水由于計(jì)算機(jī)房24小時(shí)工作，需要不間斷獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)傳統(tǒng)金融、科技租戶備用發(fā)電設(shè)備提供不間斷電源傳統(tǒng)金融、科技租戶新能源汽車充電樁滿足日益增長(zhǎng)的電動(dòng)汽車使用需求所有租戶商務(wù)中心為租戶提供可租賃會(huì)議，活動(dòng)及商務(wù)洽談空間所有租戶母嬰室為滿足哺乳期員工需求所有租戶數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部6數(shù)據(jù)來源：高

15、力國(guó)際研究部由于重新報(bào)建需要完整的建筑方案設(shè)計(jì)，涉及建筑結(jié)構(gòu)加固、消 防審查、需花費(fèi)較多時(shí)間和成本。因此我們將不涉及報(bào)規(guī)報(bào)建的 公共區(qū)域內(nèi)裝及外立面翻新，機(jī)電設(shè)備更新升級(jí)等樓宇局部改造， 劃分為中低難度。對(duì)于有樓宇更新意愿，但更想要節(jié)省成本，降 低長(zhǎng)周期工程帶來的租金損失的業(yè)主，可參考以上內(nèi)容，根據(jù)項(xiàng) 目現(xiàn)狀條件，從難度較低的板塊著手升級(jí)改造。另一方面，近年來，樓宇智能化發(fā)展，以及完善增值服務(wù)設(shè)施成 為眾多業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，4月發(fā)布的成都優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主&租 戶雙視角調(diào)查報(bào)告顯示，45%的單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主表示 將在近期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行智能化升級(jí)改造，以提升樓宇運(yùn)行效率和租 戶使用感受。升級(jí)內(nèi)容主要

16、涉及：暖通系統(tǒng)中增加PM2.5過濾和 消毒殺菌凈化系統(tǒng)、人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)等。在此，我們建議業(yè)主 從租戶需求出發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目定位的重點(diǎn)招商引資企業(yè)，充分了解 其行業(yè)辦公屬性，有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)設(shè)施設(shè)備配置。高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月圖表10：樓宇智設(shè)備名稱能化設(shè)施簡(jiǎn)介主要功能人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)系統(tǒng)基于先進(jìn)的人臉識(shí)別技術(shù)；識(shí)別率/誤識(shí)率/ 識(shí)別速度：99%/0.1%/1s。入侵報(bào)警系統(tǒng)利用傳感器技術(shù)和電子信息技術(shù)探測(cè)并指示非法 進(jìn)入或試圖非法進(jìn)入設(shè)防區(qū)域的行為、處理報(bào)警 信息、發(fā)出報(bào)警信息的電子系統(tǒng)或網(wǎng)絡(luò)。智能照明控制系統(tǒng)利用先進(jìn)電磁調(diào)壓及電子感應(yīng)技術(shù)，對(duì)供電進(jìn)行 實(shí)時(shí)監(jiān)控與跟蹤，自

17、動(dòng)平滑地調(diào)節(jié)電路的電壓和 電流幅度，改善照明電路中不平衡負(fù)荷所帶來的 額外功耗。車位引導(dǎo)系統(tǒng)在車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，車主根據(jù)系統(tǒng)所提供的實(shí) 時(shí)車位狀態(tài)信息，通過引導(dǎo)指示，將車輛快速便 捷的停至空閑車位。減少了因缺乏停車信息導(dǎo)致 的車位難找情況，提升了道路通過率，提高了停 車場(chǎng)的車位使用率。智能視頻監(jiān)控系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)視覺技術(shù)對(duì)視頻信號(hào)進(jìn)行處理、分析 和理解，在不需要人為干預(yù)的情況下，通過對(duì)序 列圖像自動(dòng)分析對(duì)監(jiān)控場(chǎng)景中的變化進(jìn)行定位、 識(shí)別和跟蹤，并在此基礎(chǔ)上分析和判斷目標(biāo)的行 為，能在異常情況發(fā)生時(shí)及時(shí)發(fā)出警報(bào)或提供有 用信息。問題1：建筑層高較低，難以滿足現(xiàn)代辦公空間需求，以及設(shè)施設(shè)備安裝條件（

18、如在安裝中央空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管后增加吊頂和架高地臺(tái)）。問題2：外立面采光面積較小，內(nèi)部視野及采光受限。對(duì)此，我們建議建筑層高低于3.6米且配有中央空調(diào)的寫字樓項(xiàng)目在改 造設(shè)計(jì)中，盡可能減少吊頂，以原建筑天花板搭配空調(diào)管道的個(gè)性化 設(shè)計(jì)風(fēng)格呈現(xiàn)，以增加辦公空間使用時(shí)的視覺高度。此外，外立面改造是最容易產(chǎn)生直觀改變，立竿見影的提升項(xiàng)目視覺 效果的板塊。對(duì)于框架結(jié)構(gòu)的寫字樓項(xiàng)目，我們建議樓宇外立面整體 更多采用玻璃幕墻，在提升項(xiàng)目外觀的同時(shí)也大幅增加樓內(nèi)采光，拓 展辦公視野。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，無法在外墻上進(jìn)行改動(dòng)的老項(xiàng)目，也可 在不影響承重結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上適當(dāng)拓寬窗地面積比。圖表11：成都成熟和新興寫字樓平均層高

19、新興項(xiàng)目成熟項(xiàng)目平均建筑層高(米):鯁在喉。主要表現(xiàn)為：74.0估算凈層高(米):2.8平均建筑層高(米):3.6估算凈層高(米):2.4數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部; 注：預(yù)估凈層高：按照現(xiàn)代中央空調(diào)吊頂和架高地臺(tái)估算。挑戰(zhàn)3：建筑結(jié)構(gòu)難以改變，層高受限作為樓宇更新改造的另一大門檻，建筑結(jié)構(gòu)問題在老項(xiàng) 目中普遍存在，由于改動(dòng)難度和成本極高，對(duì)于業(yè)主如挑戰(zhàn)4：老舊設(shè)施的主要隱患來自？設(shè)施設(shè)備的更新?lián)Q代也是老項(xiàng)目不可避免的問題之一，目前成都市場(chǎng) 樓齡較長(zhǎng)的項(xiàng)目主要面臨問題如下：數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部高力雷達(dá)寫字樓|研究部|成都|2020年9月問題1：以電梯、配供電設(shè)備、消防系統(tǒng)為代表的大型機(jī)電 設(shè)

20、備由于生產(chǎn)購(gòu)置時(shí)間早，投入使用時(shí)間長(zhǎng)，部分設(shè)備元 器件已停產(chǎn)，在維修維護(hù)時(shí)難以購(gòu)買替換件。問題2：暖通系統(tǒng)：許多老項(xiàng)目的中央空調(diào)主機(jī)仍采用R12、R22制冷劑，COP能效高于三級(jí)，（甲級(jí)寫字樓能效標(biāo)準(zhǔn) 通常2）。已不符合現(xiàn)代環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，能耗和維護(hù)成本均高 于國(guó)內(nèi)平均水平，正逐步被市場(chǎng)淘汰。對(duì)于存在以上問題的寫字樓項(xiàng)目，我們建議業(yè)主更換設(shè)備主機(jī) 組，在確保使用安全的同時(shí)，也可以滿足現(xiàn)行節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)， 降低運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。另一方面，對(duì)于仍在質(zhì)保期內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，建議業(yè)主多排查， 多保養(yǎng)。及時(shí)更換或升級(jí)存在潛在安全隱患的設(shè)施部件，避免 積羽沉舟，造成后期更大的維修成本。挑戰(zhàn)5：理性評(píng)估“轉(zhuǎn)改升”項(xiàng)目未來收

21、益，需 合理制定投資預(yù)算經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中，一個(gè)以資源作為投入的企業(yè)，在一定時(shí)間內(nèi)， 其他條件不變的情況下，單位資源投入對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)出的效用是不 斷遞減的，這就是邊際效益遞減規(guī)律。而這一規(guī)律也同樣適用 于我們的樓宇改造課題，在市場(chǎng)整體供求關(guān)系沒有發(fā)生根本改 變的情況下，一個(gè)項(xiàng)目的單位改造投入所能產(chǎn)生的租金收益也 是邊際效益遞減的。一些老項(xiàng)目即使徹底推陳翻新、改頭換面， 理論上也難以達(dá)到或超過新興優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)。一些 硬性條件的制約，例如層高無法增加，建筑高度限制電梯運(yùn)行 速度等，導(dǎo)致投入與產(chǎn)出無法以相同比例增長(zhǎng)。這里高力國(guó)際 以各區(qū)域的樓齡小于5年的新興優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓平均租金作為參考，希望各市場(chǎng)

22、參與方對(duì)樓宇改造升級(jí)后的租金收益理性預(yù) 期，繼而制定適當(dāng)?shù)耐顿Y預(yù)算。東大街天府 廣場(chǎng)人民南路金融城大源成華圖表12：各商圈租金成熟老項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目租金差異74.8109.277.5117.572.5112.0112.373注：租金為平均賬面租金（元每平方米每月）成熟乙級(jí)項(xiàng)新入市甲級(jí)項(xiàng)目（樓齡目平均租金5年）平均租金102.5708090吸納優(yōu)質(zhì)樓宇租戶，實(shí)現(xiàn)樓宇產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。8“轉(zhuǎn)改升”項(xiàng)目，多種合作模 式拓展業(yè)主資金渠道，降低投 資風(fēng)險(xiǎn)I.自主更新模式：業(yè)主方作為改造主體和出資方，負(fù)擔(dān)所有的改造費(fèi)用，確認(rèn)改 造方案，全程參與改造實(shí)施過程。改造完成后，通過調(diào)配資源數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際研究部高

23、力雷達(dá)與后期運(yùn)營(yíng)，并且可獲得部分租金與資產(chǎn)增值收益。9寫字樓|研究部|成都|2020年9月優(yōu)勢(shì)：由業(yè)主全權(quán)統(tǒng)籌，減少中間流程，改造效率高。一旦業(yè) 主確定實(shí)施，可以在短期內(nèi)見成效。改造后，業(yè)主享有全部的 租金收益。挑戰(zhàn)：更新改造資金主要來自業(yè)主自有資金，資金籌集渠道將 更多依賴國(guó)內(nèi)貸款，對(duì)業(yè)主方資金要求及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求極 高。多數(shù)業(yè)主仍停留在內(nèi)裝、外立面等低難度的基本改造，更 新成效不高。II.投資更新模式：以機(jī)構(gòu)投資人為代表的社會(huì)資本對(duì)已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓 宇進(jìn)行評(píng)估后，與業(yè)主簽訂收購(gòu)協(xié)議。對(duì)樓宇進(jìn)行重新定位，內(nèi) 外整體改造，提升樓宇品質(zhì)并打造優(yōu)質(zhì)的辦公空間，吸引更優(yōu)質(zhì) 的租客，最終達(dá)

24、到租金以及估值提升的目的。在此基礎(chǔ)上整體銷 售，獲取增值收益。優(yōu)勢(shì)：有效調(diào)動(dòng)外部專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)資源，能為樓宇提供全產(chǎn)業(yè) 鏈服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；通過資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)的分?jǐn)偂Ｌ魬?zhàn)：從投資人角度，需要進(jìn)行評(píng)估、談判、定位、改造、出 租、資金回收等多個(gè)復(fù)雜環(huán)節(jié)，對(duì)于資產(chǎn)管理能力和融資能力 要求高，且有較高的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。從業(yè)主角度，失去項(xiàng)目所有權(quán)， 無法享受樓宇改造后任何增值收益。III.運(yùn)營(yíng)更新模式：托管式：業(yè)主方引入第三方公司與其簽訂長(zhǎng)期物業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)協(xié)議， 承租方按照自己的需求，對(duì)樓宇進(jìn)行改造升級(jí)。改造完成后，承 租方承擔(dān)樓宇的運(yùn)營(yíng)，并全權(quán)獲得運(yùn)營(yíng)收益；聯(lián)營(yíng)式：業(yè)主與外部資本聯(lián)營(yíng)，共同出資或雙方參股設(shè)立項(xiàng)目公 司參與樓宇更新改造，風(fēng)險(xiǎn)共