濟(jì)寧市北湖房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的課件

1、濟(jì)寧北湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ShanDong.05.2011匯報(bào)說明本報(bào)告在深入研究濟(jì)寧房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目定位提出針對(duì)性建議，幫助開發(fā)商降低開發(fā)及營銷風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤與銷售速度的平衡。報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目本體理解案例分析住宅市場分析經(jīng)濟(jì)測算3城市概況房地產(chǎn)政策分析宏觀環(huán)境分析城市概況孔孟之鄉(xiāng)，運(yùn)河之都，水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居的城市定位。城市歷史悠久，文化底蘊(yùn)濃厚 濟(jì)寧，孔孟之鄉(xiāng)，運(yùn)河之都，位于山東省的西南部，是中國優(yōu)秀旅游城市、山東省魯南城市帶中心城市。 濟(jì)寧，具有7000年的文明史，歷史文化悠久，是東方文明的重要發(fā)祥地之一。遠(yuǎn)古時(shí)期的“三皇五帝”在此留下活動(dòng)蹤跡，人類始

2、祖伏羲、女媧、黃帝、少昊帝均出生于濟(jì)寧；春秋戰(zhàn)國時(shí)期，被后世尊稱為中國歷史上五大圣人的“至圣孔子、亞圣孟子、復(fù)圣顏?zhàn)?、宗圣曾子、述圣子思子”都誕生在這里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在濟(jì)寧留有足跡。元明清三朝在濟(jì)寧設(shè)立河漕衙門，乾隆等帝王到這里駐足探訪。城市濟(jì)寧市臨沂市泰安市日照市棗莊市徐州連云港2010年GDP(億元)2542.8024002051.71025.081362.042866.931150.81濟(jì)寧為淮海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)達(dá)城市，但市區(qū)對(duì)周邊縣市吸引作用有限市區(qū)經(jīng)濟(jì)核心作用不突出淮海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)達(dá)工業(yè)城市，但城區(qū)輻射能力有限，城區(qū)房產(chǎn)購房客群呈現(xiàn)明顯的地緣性特征城市發(fā)展地位濟(jì)寧從左圖可以看出，

3、濟(jì)寧近幾年GDP一直保持強(qiáng)勁的增長勢頭，增長速度較為明顯。居民人居GDP的快速增加，人民生活水平迅速提高，經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，也給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很好的促進(jìn)作用。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)借勢攀升購買力：收入拉升有效需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平由2009年濟(jì)寧各縣區(qū)GDP情況排名可知，排名前五位的的縣區(qū)為鄒城市、兗州市、曲阜市、微山縣和任城區(qū)。其余縣市區(qū)的GDP均在150億元以下濟(jì)寧目前重點(diǎn)培育的四個(gè)千億級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)食品工業(yè)煤化工產(chǎn)業(yè)能源工業(yè)裝備制造業(yè)重點(diǎn)構(gòu)筑“1+5”產(chǎn)業(yè)集群，以濟(jì)寧城區(qū)(濟(jì)寧高新區(qū)、市中區(qū)、任城區(qū))為軸心，輻射帶動(dòng)兗州、曲阜、微山、梁山、汶上5

4、個(gè)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，著力打造工程機(jī)械、汽車、農(nóng)業(yè)機(jī)械、內(nèi)河船舶、煤礦機(jī)械、輸變電設(shè)備六個(gè)終端產(chǎn)品工業(yè)園。食品工業(yè)重點(diǎn)培育“四區(qū)八園”，即集中推進(jìn)濟(jì)寧城區(qū)、兗州、微山、金鄉(xiāng)四個(gè)生產(chǎn)集聚區(qū)，著力建設(shè)濟(jì)寧高新區(qū)生物制品，兗州、嘉祥糧油制品，兗州、梁山肉禽制品，微山漁湖制品，金鄉(xiāng)、泗水果蔬制品八個(gè)綠色食品工業(yè)園。重點(diǎn)打造“一區(qū)五園”，即高水平建設(shè)鄒城產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公用輔助、物流傳輸、環(huán)境保護(hù)、管理服務(wù)“五個(gè)一體化”的煤化工綜合園區(qū)；改造提升兗礦國際焦化、魚臺(tái)金威煤電、任城碳素和規(guī)劃建設(shè)金鄉(xiāng)、汶上五個(gè)專業(yè)工業(yè)園。在煤炭工業(yè)方面，提高產(chǎn)品附加值，推進(jìn)煤炭企業(yè)整合，提高產(chǎn)業(yè)集中度；加快建設(shè)肖云、龍祥、楊營、泰西、義能

5、、軍城、永勝等礦井項(xiàng)目。在電力工業(yè)方面，大力發(fā)展可再生能源和余熱余壓綜合利用發(fā)電。經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在工業(yè)化起飛階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位濟(jì)寧產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所處階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 通過分析可以看出濟(jì)寧三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例相對(duì)穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，給房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。(數(shù)據(jù)來源2007-2010年濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)公報(bào))城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)濟(jì)寧產(chǎn)業(yè)資源濟(jì)寧是全國重要的糧棉油基地和特色農(nóng)產(chǎn)品基地；煤炭儲(chǔ)量達(dá)250億噸，占山東省的一半以上；稀土礦儲(chǔ)量1275萬噸，位居全國第二；全國著名的煤炭企業(yè)兗礦集團(tuán)和全國最大的火力發(fā)電企業(yè)鄒城電廠都坐落在濟(jì)寧境內(nèi)。城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化城市

6、中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢 城市要素向中心聚集 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美元6000，城市化率70%追求生活質(zhì)量階段，對(duì)物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等。大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副都心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展城市發(fā)展趨勢濟(jì)寧現(xiàn)處于被動(dòng)郊區(qū)化階段，城市中心區(qū)發(fā)展進(jìn)一步完善，周邊郊區(qū)成為未來發(fā)展的主流方向，城市高收入階層開始向資源優(yōu)良的郊區(qū)外溢追求生活質(zhì)

7、量階段，對(duì)物業(yè)的要求更注重品質(zhì)感與舒適度。城市化進(jìn)程處于初級(jí)階段：城市化率在30%以下，城市化發(fā)展速度比較緩慢，工業(yè)化是城市化的基本動(dòng)力；2010年濟(jì)寧市總?cè)丝跒?43萬人（濟(jì)寧市中心區(qū)人口80萬），城市化率22.6%。城市化進(jìn)程形成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的推動(dòng)力：預(yù)計(jì)到2012年濟(jì)寧城鎮(zhèn)化率將達(dá)到48%，拉動(dòng)城區(qū)商品房消費(fèi)。高端客戶追求生活環(huán)境改善、追求稀缺資源、追求低密度、追求創(chuàng)新產(chǎn)品成為其遷移的重要?jiǎng)右颉３鞘谢綕?jì)寧市現(xiàn)處于城市化的初級(jí)階段，城市化的巨大發(fā)展空間為城市房地產(chǎn)帶來巨大剛性需求量紅星8號(hào)龍城美墅中心區(qū)仁和雅居魯商南池公館國翠城森泰御城高端客戶遷移示意圖在售及潛在高端項(xiàng)目已經(jīng)遷入部分

8、富人的項(xiàng)目城市規(guī)劃濟(jì)寧制定“東拓、西跨、南聯(lián)、北延”的發(fā)展戰(zhàn)略，南部以“生態(tài)旅游”為核心驅(qū)動(dòng)力北延任城區(qū)政府北遷驅(qū)動(dòng)：由任城區(qū)人民政府實(shí)施的集行政辦公、商務(wù)、生活居住、旅游、文化、商業(yè)于一體的現(xiàn)代、生態(tài)、園林型新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃范圍東至光府河，西到濟(jì)陽公路，南至新327國道，北到岱莊煤礦運(yùn)煤鐵路專用線，規(guī)劃面積8.69平方公里。其中近期規(guī)劃面積3.57平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積1.67平方公里。 總規(guī)劃居住人口20萬人。濟(jì)北新區(qū)與濟(jì)寧高科技經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及兗礦、鄒城緊密相連，發(fā)展?jié)摿Υ?。南?lián)生態(tài)旅游驅(qū)動(dòng)：濟(jì)寧北湖新區(qū)規(guī)劃圖指出規(guī)劃區(qū)位于濟(jì)寧城南，西起京杭大運(yùn)河，東至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏鐵路

9、與主城區(qū)相連。北湖生態(tài)新城建設(shè)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先原則，以人、自然、環(huán)境互惠共生為追求，以河湖濕地、城市森林、綠色景觀為特色，在對(duì)自然生態(tài)保護(hù)修復(fù)的基礎(chǔ)上，通過從產(chǎn)業(yè)到生活、從設(shè)施到景觀、從空間到意境的全方位生態(tài)再造，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的城市模式、環(huán)保健康的人居方式、生態(tài)宜人的生活空間。西跨商貿(mào)物流區(qū)：政府將在未來5-10年傾力打造西部商貿(mào)物流區(qū)，全市商貿(mào)物流資源正向西部聚集，一個(gè)城市新的商貿(mào)物流中心即將崛起。東拓高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)：2010年，濟(jì)寧高新區(qū)全力打造高端產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，實(shí)現(xiàn)總投資近300億元的21大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、9大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、11大城建民生項(xiàng)目。老城區(qū)城市副中心高新區(qū)城市副中心北湖城市主中心城市概況房地

10、產(chǎn)政策分析宏觀環(huán)境分析信貸（抑需求）稅收（抑需求） 個(gè)人住房不足 5 年轉(zhuǎn)手 交易的全額征收營業(yè)稅限販（抑需求） 要求：戶籍限購2套，非戶籍最多1套 范圍：35個(gè)大中城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市 時(shí)間：2月中旬前出臺(tái)細(xì)則 家庭販二套房首付6 成，利率1.1 倍政府責(zé)任 一季度公布住房價(jià)格控制目標(biāo) 執(zhí)行不到位將問責(zé)約談國八條保障房（促供給） 11 年保障房建設(shè) 1000 萬套 增加公共租賃住房供應(yīng)調(diào)控政策空前嚴(yán)厲的現(xiàn)行調(diào)控政策通過“促供給、抑需求”改善當(dāng)前供不應(yīng)求的供求格局，以抑制房價(jià)過快上漲濟(jì)寧當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策濟(jì)寧執(zhí)行山東省系列調(diào)控政策，并即將出臺(tái)地區(qū)性政策進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。加強(qiáng)

11、保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。合理引導(dǎo)居民住房需求。認(rèn)真執(zhí)行國家新的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購政策，著力抑制投資性、投機(jī)性購房，繼續(xù)支持自住性住房需求。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。主要政策名稱主要內(nèi)容保障房擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè)規(guī)模 ；多渠道籌集保障性住房房源；突出增加公共租賃住房供應(yīng)等預(yù)售制度繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點(diǎn)查處未辦理規(guī)劃、施工、預(yù)售許可手續(xù)進(jìn)行建設(shè)和預(yù)售的違法違規(guī)行為開發(fā)商資金加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相應(yīng)證明信貸政策對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60

12、%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 ;公積金貸款認(rèn)貸不認(rèn)房濟(jì)寧執(zhí)行條件住宅商業(yè)預(yù)售條件據(jù)山東省商品房預(yù)售條例：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。同住宅限購條件無限購無限購貸款條件首套房首付款30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；二套房首付款60%，執(zhí)行1.1倍利率，三套房不貸款無論幾套房，首付50%，執(zhí)行1.1倍利率主要影響因素影響效果保障房短期難以批量投放限購及

13、預(yù)售資金監(jiān)管范圍近期有可能擴(kuò)大，抑制需求，造成近期成交量下降開發(fā)商資金面臨緊縮，開發(fā)商汰弱留強(qiáng)房產(chǎn)稅上海重慶已進(jìn)行試點(diǎn)，如果試點(diǎn)成功可能在更多城市推行信貸資金限制發(fā)放，抑制需求2011年兩會(huì)政策的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)新政出臺(tái)力度強(qiáng)硬，但主要針對(duì)一二線城市，其樓市相應(yīng)受沖擊較大。政策提升置業(yè)門檻和置業(yè)成本，首置、改善需求受到誤傷，受大中城市的連帶影響，三線城市如濟(jì)寧的部分購房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但濟(jì)寧市區(qū)房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場以受政策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調(diào)控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。政策影響房產(chǎn)新政空前嚴(yán)厲，但對(duì)濟(jì)寧等以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱未來

14、調(diào)控的幾個(gè)方向問責(zé)限購信貸稅收供給監(jiān)管保障房房價(jià)上漲過快城市限購是否出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)限購城市的擴(kuò)大化限購力度的加強(qiáng)首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào)銀行信貸總量和流向的控制土地增值稅的嚴(yán)格清算營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消違法違規(guī)用地處罰和收回土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的保質(zhì)保量打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點(diǎn)17未來政策調(diào)控方向宏觀環(huán)境1234濟(jì)寧在國民經(jīng)濟(jì)、投資、居民收入、消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)所有制結(jié)構(gòu)等方面都具備房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件，濟(jì)寧城區(qū)礦業(yè)資源發(fā)達(dá)，市民購買力強(qiáng)負(fù)利率形勢短期不會(huì)扭轉(zhuǎn)，房產(chǎn)的資產(chǎn)保值性依舊看好。經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市發(fā)展?jié)鷮幊鞘幸?guī)模和城市化進(jìn)程給房地

15、產(chǎn)發(fā)展提供了重要基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目雖距老城區(qū)有一定距離，但擁有稀缺的水景資源優(yōu)勢。項(xiàng)目有望通過全運(yùn)會(huì)、政府南遷、大學(xué)城、片區(qū)改造等規(guī)劃與城市演進(jìn)產(chǎn)生互動(dòng)。貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，資本收縮、利率上升等因素或能產(chǎn)生房地產(chǎn)的短期波動(dòng)。十二五規(guī)劃雖短期無法掀起巨浪，但對(duì)房地產(chǎn)影響長遠(yuǎn)，調(diào)控或成為常態(tài)。長期政策導(dǎo)向房產(chǎn)新政如海嘯般而來，但經(jīng)過一二線城市的緩沖之后，到三線城市在時(shí)間上相對(duì)緩慢且力度減弱。新政推出后，濟(jì)寧市住宅成交量并無明顯變化。濟(jì)寧市住宅成交量的變化主要受供應(yīng)量變化影響，受政策影響較小。樓市政策調(diào)控宏觀環(huán)境小結(jié)19報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目本體理解案例分析住宅市場分析經(jīng)濟(jì)測算解讀營銷目

16、標(biāo)：塑造天地控股開發(fā)高端低密度產(chǎn)品的企業(yè)品牌形象，持續(xù)提升品牌影響力。獲取最大化利潤，并與銷售速度取得合理平衡。項(xiàng)目處于規(guī)劃中的北湖新城，市民對(duì)片區(qū)優(yōu)美景觀資源認(rèn)可度高；項(xiàng)目交通、教育配套尚在規(guī)劃中，片區(qū)尚處于起步階段，居住氛圍差、規(guī)劃實(shí)施執(zhí)行存在較多的不確定性影響本地開發(fā)商在該片區(qū)的拿地?zé)崆楹褪忻裨诖藚^(qū)域購房的信心，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模高端綜合低密度住宅項(xiàng)目存在較大的營銷風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目不僅僅要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營銷價(jià)值，同時(shí)擔(dān)負(fù)著天地控股開發(fā)商品牌在濟(jì)寧的完美落地，拉動(dòng)片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)營銷水平的重要戰(zhàn)略責(zé)任。對(duì)項(xiàng)目的理解項(xiàng)目區(qū)位屬性項(xiàng)目所在的北湖新區(qū)將圍繞北湖灣，全力打造濟(jì)寧休閑度假居住區(qū)，成為濟(jì)

17、寧城主中心，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮蟊卷?xiàng)目位于濟(jì)寧北湖新區(qū)，北湖新區(qū)為濟(jì)寧政府重點(diǎn)打造的休閑度假居住區(qū)；距離濟(jì)寧老城區(qū)9公里；項(xiàng)目總占地60.5公頃，容積率1B地塊區(qū)位：位于濟(jì)寧市正在規(guī)劃中的北湖新城，本項(xiàng)目緊鄰正在修建中的北湖公園。屬于濟(jì)寧市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，片區(qū)升值潛力巨大周邊暫無在售項(xiàng)目，生活氛圍差交通：道路現(xiàn)狀項(xiàng)目東側(cè)緊鄰火炬路，北側(cè)緊鄰規(guī)劃路，項(xiàng)目通過火炬路加速了北湖片區(qū)與老城區(qū)的對(duì)接與融合，車行15分鐘即可由市區(qū)進(jìn)行本項(xiàng)目；道路規(guī)劃片區(qū)內(nèi)其他道路如濟(jì)安橋南延長線、北湖中路、荷花路、車站南路等正在升級(jí)改造中。配套：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有山東理工職業(yè)學(xué)院、濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院等教育配套，商業(yè)、金融等配套稀缺，公共交

18、通不便。區(qū)域陌生，發(fā)展?jié)摿薮螅幸欢ǖ慕煌敖逃涮變?yōu)勢，目前生活氛圍差項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目直面北湖公園，緊鄰運(yùn)河和北湖灣，擁有一線湖景和河景，景觀資源優(yōu)勢明顯項(xiàng)目直面北湖公園，緊鄰運(yùn)河和北湖灣，擁有得天獨(dú)厚的稀缺湖景資源23北湖公園北湖灣項(xiàng)目自然資源項(xiàng)目交通規(guī)劃交通規(guī)劃：交通規(guī)劃重點(diǎn)是加強(qiáng)南北向與老城區(qū)的聯(lián)系，規(guī)劃主干道體系匯總為 “七縱七橫”的格局。七縱分別為火炬路、車站南路、北湖中路、軒文路、荷花路及濟(jì)安橋南路、濱河大道。七橫分別為求賢路、思賢路、禮賢路、南外環(huán)路、圣賢路、望湖路及濱湖路。水系整治采取 “引湖入城”策略，將北湖的水面往北延伸，形成“北湖灣”，嵌入城市中心。 文體中心山東理工職業(yè)

19、學(xué)院23屆省運(yùn)會(huì)綜合服務(wù)中心規(guī)劃展示館濟(jì)寧一中濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院新世紀(jì)100附屬醫(yī)院分院文體中心周邊配套規(guī)劃項(xiàng)目人文資源 由于在京杭運(yùn)河所處的關(guān)鍵位置、元明清三代最高治運(yùn)司運(yùn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，以及運(yùn)河全線科技含量最高的水利工程的建造等幾個(gè)方面的原因，濟(jì)寧被譽(yù)為“中國運(yùn)河之都”。對(duì)這一城市品牌，濟(jì)寧通過城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市建筑符號(hào)充分體現(xiàn)出來，尤其突顯“河網(wǎng)暢通、小橋流水”的水鄉(xiāng)特征。這既是塑造“運(yùn)河之都”水城風(fēng)貌的核心內(nèi)容，也是建設(shè)魯南經(jīng)濟(jì)帶“龍頭”城市的必然要求。 本項(xiàng)目所處位置正在古運(yùn)河沿線，可充分利用運(yùn)河的文化底蘊(yùn)，塑造項(xiàng)目品質(zhì)感和高端形象。優(yōu)勢（S）：1、占有稀缺自然資源2、優(yōu)質(zhì)運(yùn)河景觀3、低密

20、度產(chǎn)品高附加值4、高性價(jià)比劣勢（W）：1、品牌高端認(rèn)可度低2、區(qū)域尚未完全成熟3、交通和配套不完善威脅（T）：政策引導(dǎo)下房地產(chǎn)走勢不明朗未來潛在供應(yīng)豐富，區(qū)域競爭激烈機(jī)會(huì)（O）：濟(jì)寧快速發(fā)展，利好房地產(chǎn)發(fā)展?jié)鷮幨袇^(qū)域規(guī)劃利好使地段價(jià)值產(chǎn)生質(zhì)變升級(jí)中心區(qū)域高端客群有外流傾向發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅本體優(yōu)勢的極致化放大，樹立和競爭對(duì)手的絕對(duì)差異化。樹立項(xiàng)目價(jià)值的同時(shí)以合理的價(jià)格贏得競爭。建立全面超越競爭對(duì)手的比較體系;提升價(jià)值預(yù)期，制造銷售勢能注重項(xiàng)目真實(shí)價(jià)值的傳遞利用與客群內(nèi)心需求高度契合的展示特殊時(shí)期的特殊推廣手段充分利用線下渠道推廣27項(xiàng)目SW

21、OT分析開發(fā)商不在北湖新區(qū)拿地的原因北湖片區(qū)交通、教育配套尚在規(guī)劃中，片區(qū)尚處于起步階段，居住氛圍差、規(guī)劃實(shí)施執(zhí)行存在較多的不確定性，影響本地及外地開發(fā)商在該片區(qū)的拿地?zé)崆椤１焙瑓^(qū)目前土地性質(zhì)不明確，沒有清晰的地塊指標(biāo)，也是開發(fā)商不敢斷然拿地的又一原因。項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模、高端、綜合、低密度住宅項(xiàng)目存在較大的營銷風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目規(guī)模較大，主要以花園洋房、別墅產(chǎn)品為主，而洋房和別墅在濟(jì)寧市場上去化速度較慢，項(xiàng)目面臨一定的去化風(fēng)險(xiǎn)和回款壓力；區(qū)域配套尚未完全成熟，交通和教育配套不健全，生活氛圍差，購房者會(huì)對(duì)此產(chǎn)生一定的考量，影響購房決定；政策引導(dǎo)下房地產(chǎn)走勢不明朗是本項(xiàng)目面臨的政

22、策風(fēng)險(xiǎn)；南部區(qū)域未來潛在供應(yīng)量豐富，未來區(qū)域競爭激烈是項(xiàng)目面臨的競爭風(fēng)險(xiǎn)。30報(bào)告結(jié)構(gòu)宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目本體理解案例分析住宅市場分析經(jīng)濟(jì)測算住宅整體市場分析住宅市場片區(qū)分析住宅市場分析從左圖可以看出，濟(jì)寧市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高速上漲勢頭，特別是2010年出現(xiàn)井噴式增長，年度增長速度高達(dá)63.4%,預(yù)示著濟(jì)寧房地產(chǎn)市場的火爆，同時(shí)也代表未來濟(jì)寧房地產(chǎn)市場將進(jìn)入競爭十分激烈的局面。房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)投資快速上漲，市場供應(yīng)量持續(xù)增長從左圖可以看出，濟(jì)寧市2006-2010年房地產(chǎn)開發(fā)總體量迅速增長，代表著越來越多的項(xiàng)目進(jìn)入市場層面，房地產(chǎn)市場不斷成熟，整個(gè)濟(jì)寧的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入

23、了快速發(fā)展的階段，未來隨著整個(gè)城市大規(guī)模改造的深入進(jìn)行，未來整個(gè)濟(jì)寧房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。從右圖可以看出，2006-2010年濟(jì)寧市商品房銷售面積持續(xù)上漲，住宅市場的持續(xù)熱銷原因：一、濟(jì)寧市場以剛性需求為主，國家新政調(diào)控影響較弱；二、在售房源的加推、新項(xiàng)目的入市，保證了充足房源的供應(yīng)，一定程度上刺激了成交房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)從右圖可以看出，2006-2010年濟(jì)寧市房屋竣工面積保持持續(xù)增長的態(tài)勢，越來越多的房源投入市場，結(jié)合上述2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資的暴漲，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)整個(gè)市場的供應(yīng)量將有一個(gè)井噴式增長，市場競爭將日趨激烈。濟(jì)寧商品住宅市場是受供應(yīng)撬動(dòng)的量升市場，呈現(xiàn)供需兩旺的市場格局

24、市場供給市場需求市場空間 物業(yè)類型小高層、高層為主，僅有少量花園洋房和別墅小高層、高層已被市場廣泛認(rèn)可，低密度產(chǎn)品如花園洋房、別墅稀缺，成為中高端客戶的專屬產(chǎn)品。小高層、高層等普通高密度產(chǎn)品市場需求量大；西部、南部分布少量低密度住宅，銷售速度較快建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯對(duì)建筑風(fēng)格關(guān)注度低，但高端購房者更喜歡設(shè)計(jì)感強(qiáng)、更顯品質(zhì)感的新古典主義風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格特別是新古典主義風(fēng)格將成為中高端樓盤建筑風(fēng)格的首選戶型選擇小高層、高層等普通住宅：兩房、三房為主花園洋房：130-160平米三室別墅項(xiàng)目：五房、六房為主小高層、高層：兩房占需求總量的30%，三房占到需求總量的40%花園洋房：1

25、30-160平米三室別墅項(xiàng)目：260-370平米五房、六房占90%以上小高層、高層：兩房、三房面積控制在80-120平米之間；花園洋房面積控制在130-160平米之間；別墅項(xiàng)目面積控制在220-400平米之間總價(jià)普通住宅：45-60萬元/套花園洋房：80-100萬元/套別墅項(xiàng)目：250-350萬元/套客群分化，總價(jià)承受力差距大100萬元以下花園洋房、200萬元左右別墅為市場空白點(diǎn)園林景觀以樓宇間簡單綠化為主，園林景觀缺乏設(shè)計(jì)感市場選擇傾向于其次是植被綠化和水景植被綠化結(jié)合山景的布局更易被接受市場空白點(diǎn)在于控制總價(jià)、高形象，搶占中高端客戶市場供應(yīng)低密度產(chǎn)品缺乏，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在

26、較大差距。供應(yīng)多元化、精細(xì)化是市場發(fā)展的必然趨勢，項(xiàng)目銷售須從產(chǎn)品、營銷上尋找突破口市場供求結(jié)構(gòu)與空間據(jù)各面積段房源成交比例分析，80-120平米之間戶型成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他套型，其中110-140平米之間的戶型占整體的48.6%。受房價(jià)快速上漲、家庭規(guī)模趨向小型化等因素的影響，濟(jì)寧市區(qū)熱銷戶型有向緊湊型方向發(fā)展的趨勢。戶型特征80-120平米之間的兩室、三室是濟(jì)寧市場的主流熱銷戶型濟(jì)寧的房價(jià)在2007年之前一直處于較低的水平，2007至2008年房價(jià)開始快速上漲，2009年受金融危機(jī)影響在年初稍有回落隨即強(qiáng)勢上漲，2011年價(jià)格漲至6020元/平方米，自2007年以來價(jià)格年平均漲幅達(dá)30%。價(jià)

27、格走勢自2007年城區(qū)住宅售價(jià)快速上漲，2011年售價(jià)達(dá)6020元/平方米潛在供應(yīng)分析土地整體及區(qū)域供應(yīng)分析潛在供應(yīng)量及熱點(diǎn)區(qū)域判斷從右圖可以看出，2010年土地市場供應(yīng)總量為214萬平方米，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)整個(gè)市場的供應(yīng)量將有較大增長，市場競爭將日趨激烈。從區(qū)域市場來看，南部區(qū)域的土地潛在供應(yīng)量最大，為120萬平方米，將成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域；其次為東部區(qū)域，土地潛在供應(yīng)量為45.7萬平方米。西部和中心區(qū)域由于供應(yīng)量有限，未來發(fā)展受到一定局限。供不應(yīng)求格局、市場剛性需求強(qiáng)勁造就濟(jì)寧住宅市場量價(jià)齊升，同時(shí)市場存在較大提升空間，未來市場供應(yīng)量大，市場競爭加劇供不應(yīng)求，嚴(yán)厲政策調(diào)控成交火爆

28、，價(jià)格快速上漲。而這幾年累積的剛性需求和投資需求在政策調(diào)控嚴(yán)厲、價(jià)格上漲的環(huán)境下集中釋放，樓市成交量依然有較大增長。剛性需求是市場主流，改善型需求規(guī)模擴(kuò)大，市場細(xì)分現(xiàn)象逐漸明顯。70-110平米之間中端緊湊型住宅熱銷帶動(dòng)成交上漲。同時(shí)，低密度高端住宅成交速度較快，標(biāo)志著濟(jì)寧市場細(xì)分現(xiàn)象逐漸明顯，房地產(chǎn)開始走向成熟。隨著城區(qū)空間拓展，未來市場供應(yīng)量大，市場競爭加劇。市場供應(yīng)同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在較大差距，產(chǎn)品及營銷水平普遍較低，本項(xiàng)目在產(chǎn)品及營銷方面還存有較大發(fā)揮空間。濟(jì)寧住宅整體市場小結(jié)住宅整體市場分析住宅市場片區(qū)分析住宅市場分析市場格局板塊分析：濟(jì)寧各住宅板塊差異

29、明顯，以金宇路、太白樓路、濟(jì)安橋路和洸泭河為界濟(jì)寧整體市場可分為東、西、南、北、中五個(gè)區(qū)域北部區(qū)域南部區(qū)域西部區(qū)域中部區(qū)域東部區(qū)域濟(jì)寧房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分發(fā)展較為滯后，在售項(xiàng)目有限，售價(jià)較低，以中端項(xiàng)目為主在售供應(yīng)項(xiàng)目有限，售價(jià)較低，以中低端項(xiàng)目為主項(xiàng)目所在區(qū)域，自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，房地產(chǎn)起步較晚，在售項(xiàng)目較少，供應(yīng)量有限，廠礦較多，以中端住宅項(xiàng)目為主濟(jì)寧高新區(qū)位于本區(qū)域，環(huán)境較之前有較大改善，交通和生活配套逐漸完善，目前在售供應(yīng)較少，以中低端項(xiàng)目為主房地產(chǎn)開發(fā)起步最早，是濟(jì)寧的老城區(qū)，配套完善，項(xiàng)目較為集中，供應(yīng)豐富，售價(jià)較高，目前以中高端項(xiàng)目為主【在售樣本數(shù)量】共 17個(gè)在售樣本選取標(biāo)準(zhǔn)

30、：濟(jì)寧市區(qū)在售，銷售相對(duì)較好，并且是具有一定規(guī)模和影響力的樓盤。【潛在樣本數(shù)量】共 10個(gè)樣本選取選取了在濟(jì)寧市場上有影響力的，具有參考價(jià)值的樓盤進(jìn)行調(diào)查研究，共計(jì) 27個(gè)樓盤凌云金都東方名郡鳳凰城東方名苑世易上城冠亞星城國翠城置城8號(hào)公館紅星八號(hào)盛泰廣場仁城雅居羅馬假日晨陽莊園御景園魯商南池公館博雅佳苑運(yùn)河新城龍城美墅陽光花園陽光城市花園森泰御城II期翠都國際7090新世紀(jì)花園都市豪庭豪庭御都楊柳國際新城 中心區(qū)域Part 1中心區(qū)域板塊內(nèi)代表項(xiàng)目分布：主要分布在紅星路與吳泰閘路上陽光花園陽光城市花園紅星八號(hào)國翠城盛泰廣場龍城美墅界定：西至濟(jì)安橋路，東至洸泭河，北至金宇路，南到太白路之間圍合

31、的區(qū)域此板塊為濟(jì)寧市老城區(qū)，是房地產(chǎn)開發(fā)起步最早的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)配套完善，交通便利，在售項(xiàng)目較多，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一般售價(jià)較高，濟(jì)寧市場的高端項(xiàng)目均匯集于此，也有部分中端項(xiàng)目。由于土地資源供應(yīng)有限，區(qū)域未來的發(fā)展方向?qū)⑾蛲鈬鷶U(kuò)張。中心區(qū)域代表項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積(萬)總建面(萬)入市時(shí)間建筑形態(tài)戶數(shù)戶型區(qū)間熱銷戶型銷售均價(jià)(元/)總銷售率客群分析備注陽光城市花園19392009小高層、高層1428110-160110平米三室590098.6%事業(yè)單位職員、公務(wù)員現(xiàn)代建筑風(fēng)格盛泰廣場7.3222011.3高層798114-128114平米三室58008.6%濟(jì)寧個(gè)體戶、周邊居民，多為改善性購房現(xiàn)代簡

32、約建筑風(fēng)格國翠城5.2122008.6多層、高層102690-18090平米兩室、130平米三室1200083%國企、政府、銀行高層及私營企業(yè)主、律師高端客群現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格紅星八號(hào)2.385.32008.8小高層、高層500103-150140平米三室820096%事業(yè)單位工作人員、企業(yè)高管等中高端客群歐式地中海風(fēng)格陽光花園9.4418.472008.3多層、高層141861-14690-120平米三室500098.6%中等以上收入人群現(xiàn)代建筑風(fēng)格龍城美墅6.19.22007小高層、高層、花園洋房900120-168120平米三室多層7000-1100080%私企老板現(xiàn)代建筑風(fēng)格中心區(qū)域板塊

33、特征：項(xiàng)目分布密集，以中等規(guī)模小高層、高層為主，區(qū)域潛在供應(yīng)量較大區(qū)域內(nèi)在售、待售項(xiàng)目數(shù)量眾多，其中在售項(xiàng)目6個(gè)，待售項(xiàng)目4個(gè)，區(qū)域項(xiàng)目多為10-40萬平米左右的中等規(guī)模樓盤中心區(qū)域在售項(xiàng)目大部分在07-09年入市，多進(jìn)入銷售尾期；僅有盛泰廣場為11年全新項(xiàng)目。在售項(xiàng)目總規(guī)模為106萬，在售面積為5.72萬，部分新項(xiàng)目將在2011年入市，供應(yīng)量大約在64.5萬平方米，潛在項(xiàng)目為森泰御城II期，新世紀(jì)花園、冠亞星城V期、都市豪庭；在售項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量為25萬；區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)總量為 89萬。中心區(qū)域代表項(xiàng)目規(guī)模供應(yīng)量中心區(qū)域潛在項(xiàng)目規(guī)模中心區(qū)域板塊特征：建筑類型單一，戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)性強(qiáng)，中小戶型

34、供需兩旺產(chǎn)品：建筑類型及容積率：高層產(chǎn)品為主，容積率集中在3.0以上主力戶型：90平米兩室，110-150平米三室熱銷戶型：100-130平方米三室滯銷戶型：150平米三室，160平米以上四室項(xiàng)目名稱建筑類型房型戶型面積比例國翠城多岑、高層兩室9060%三室130-15030%四室18010%紅星八號(hào)小高層、高層兩室10333%三室140-15067%龍城美墅小高層、高層、花園洋房三室12070%復(fù)式16830%陽光花園多層、高層一室6120%三室90-14680%陽光城市花園小高層、高層三室110-15080%四室16020%盛泰廣場高層三室114-128100%中心區(qū)域住宅項(xiàng)目容積率中心區(qū)

35、域板塊特征：在售項(xiàng)目定位中高端，主要吸引本地居民為主，是濟(jì)寧市場的高端樓盤匯集區(qū)需求狀況：銷售價(jià)格：各在售項(xiàng)目價(jià)格集中度高，在售住宅銷售均價(jià)9103元/平方米銷售速度：區(qū)域在售項(xiàng)目月平均銷售速度為 0.43萬平方米；去化最快的項(xiàng)目為盛泰廣場，主要由于本項(xiàng)目位置較好、戶型設(shè)計(jì)合理且價(jià)格較低，極大吸收了有效客群，取得很好的銷售業(yè)績；陽光城市花園也以公務(wù)員團(tuán)購而達(dá)到每月銷量過萬的業(yè)績；銷售最慢的是龍城美墅，項(xiàng)目價(jià)格偏高，戶型設(shè)計(jì)偏大影響了項(xiàng)目的去化速度?？腿籂顩r：以濟(jì)寧本地居民為主，多為公務(wù)員、企事業(yè)單位高管、私企老板、銀行職員、律師等中高端人群中心區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)加權(quán)均價(jià)9103中心區(qū)域在售項(xiàng)目銷售速

36、度排名 南部區(qū)域Part 2南部區(qū)域板塊內(nèi)代表項(xiàng)目分布：項(xiàng)目較為分散且數(shù)量較少，板塊內(nèi)僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目御景園鳳凰城界定：西至濟(jì)安橋路，東至洸泭河，北至太白路之間圍合而成的區(qū)域本區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域，是近幾年隨著城市外圍擴(kuò)張發(fā)展而逐漸形成的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，有南湖公園、古運(yùn)河等自然景觀，區(qū)域內(nèi)土地資源較為豐富，但由于起步較晚，目前在售項(xiàng)目較少，未來潛在供應(yīng)較為豐富，目前以中端項(xiàng)目為主。由于自然環(huán)境較為優(yōu)美，未來有望成為高端項(xiàng)目發(fā)展的方向。南部區(qū)域代表項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積(萬)總建面(萬)入市時(shí)間建筑形態(tài)戶數(shù)戶型區(qū)間熱銷戶型銷售均價(jià)(元/)總銷售率客群分析備注御景園2.163.862011.

37、3高層33674-10994平米兩室650040%周邊企業(yè)、礦工、私營企業(yè)主改善性購房和投資，投資約占成交總量的30%現(xiàn)代簡約風(fēng)格鳳凰城36.7702008.6多層、小高層161290-150100-110平米三室540090%電廠工人、煤礦工人、下轄縣市區(qū)、私營業(yè)主南部區(qū)域板塊特征：在售項(xiàng)目較少，主要以多層、小高層為主要產(chǎn)品，未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內(nèi)在售、待售項(xiàng)目數(shù)量較少，其中在售項(xiàng)目2個(gè)，待售項(xiàng)目3個(gè)區(qū)域在售項(xiàng)目鳳凰城于2008年入市，進(jìn)入銷售尾期；御景園今年入市，銷量達(dá)40%；在售項(xiàng)目總規(guī)模為74萬，在售面積為9.32萬，新項(xiàng)目將在2011年下半年入市，供應(yīng)量大約在74萬平方米，潛在項(xiàng)目為

38、7090、豪庭御都、魯商南池公館；在售項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量為9.32萬；區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)總量為 83.3萬。南部區(qū)域代表項(xiàng)目規(guī)模供應(yīng)量南部區(qū)域潛在項(xiàng)目規(guī)模南部區(qū)域板塊特征：環(huán)境優(yōu)美、供應(yīng)稀缺、土地資源豐富，未來發(fā)展?jié)摿薮螽a(chǎn)品：建筑類型及容積率：多層、小高層產(chǎn)品為主，少量高層，容積率集中在1.5-2之間主力戶型：74-90平米兩房、100-110平米的三室熱銷戶型：90平米兩室，100-110平米三室滯銷戶型：150平米四室項(xiàng)目名稱建筑類型房型戶型面積比例鳳凰城多層、小高層兩室9030%三室100-11060%四室15010%御景園高層兩室74-9090%三室105-10910%南部區(qū)域住宅項(xiàng)目

39、容積率南部區(qū)域板塊特征：在售項(xiàng)目多定位為中端，主要以周邊企業(yè)和下屬縣市區(qū)居民為主要客群需求狀況：銷售價(jià)格：各在售項(xiàng)目價(jià)格較為集中，在售住宅銷售均價(jià)5674元/平方米銷售速度：區(qū)域在售項(xiàng)目月平均銷售速度為 1.79萬平方米；本區(qū)域項(xiàng)目去化速度均較快，鳳凰城每月1.8萬平米，御景園每月達(dá)1.5萬平方米。主要由于本區(qū)域項(xiàng)目定位為中端，高性價(jià)比成為本區(qū)域的主要特色；戶型設(shè)計(jì)合理、價(jià)格低等對(duì)下屬縣市區(qū)渴望在市區(qū)購房的居民有極大地吸引力，成為本區(qū)域去化速度快的主要原因?？腿籂顩r：主要以項(xiàng)目周邊及下屬縣市區(qū)居民為主，電廠工人、礦工、私營業(yè)主及部分投資客都是項(xiàng)目的主力客群。南部區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)加權(quán)均價(jià)5674南部

40、區(qū)域在售項(xiàng)目銷售速度排名 東部區(qū)域Part 3東部區(qū)域板塊內(nèi)代表項(xiàng)目分布：項(xiàng)目主要集中在洸泭河沿線，僅有四個(gè)在售項(xiàng)目楊柳國際新城世易上城界定：洸泭河以東的區(qū)域本區(qū)域?yàn)闈?jì)寧高新區(qū)所在地，是近幾年逐步發(fā)展起來的房地產(chǎn)新興區(qū)域。交通和生活配套較之前有較大改善，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起。目前在售供應(yīng)有限，僅有四個(gè)在售項(xiàng)目，本區(qū)域主要以中低端項(xiàng)目為主。東方名苑凌云金都東部區(qū)域代表項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積(萬)總建面(萬)入市時(shí)間建筑形態(tài)戶數(shù)戶型區(qū)間熱銷戶型銷售均價(jià)(元/)總銷售率客群分析備注楊柳國際新城133.41502005小高層、高層、多層15000-2000040-16090-110平米兩室，120平米

41、三室3900-400074%周邊工廠工人，市區(qū)內(nèi)退休職工，下屬縣市區(qū)居民現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格世易上城1.562009高層42048-10660-70平方米一室530092%濟(jì)寧企事業(yè)單位職員，下屬縣市居民現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格凌云金都202007高層102683-13883平米兩室420098.8%附近企事業(yè)單位職工、周圍工廠工人、周邊中低端客群為主現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格東方名苑14.5242010.10小高層、多層2000100-140100平米兩室3500-360010%企業(yè)工人、個(gè)體戶、事業(yè)單位職員現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格東部區(qū)域板塊特征：項(xiàng)目主要分布在洸泭河沿線，在售供應(yīng)有限，以中低端項(xiàng)目為主區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有

42、四個(gè)，潛在項(xiàng)目有一個(gè)，區(qū)域項(xiàng)目多為20萬平米左右的中等規(guī)模樓盤，楊柳國際新城是項(xiàng)目內(nèi)的典型大盤，體量為150萬平米。東部區(qū)域在售項(xiàng)目大部分入市較早，楊柳國際新城為2005年入市，其余項(xiàng)目多為2007年以后入市，大部分進(jìn)入銷售尾期；僅有東方名苑一個(gè)去年年底入市的新項(xiàng)目。在售項(xiàng)目總規(guī)模為200萬，在售面積為3.5萬，潛在項(xiàng)目東方名郡將在今年6月入市，供應(yīng)量大約在30萬平方米；區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量為61萬平方米，區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)總量為 91萬。東部區(qū)域代表項(xiàng)目規(guī)模供應(yīng)量東部區(qū)域潛在項(xiàng)目規(guī)模目前已知僅有一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年6月入市，即東方名郡項(xiàng)目。本項(xiàng)目由22棟高層、24棟多層組成，項(xiàng)目總

43、體量約為30萬平方米。東部區(qū)域板塊特征：建筑類型多樣、戶型設(shè)計(jì)針對(duì)中低端客群產(chǎn)品：建筑類型及容積率：由于楊柳國際新城的體量最大，決定區(qū)域內(nèi)以多層產(chǎn)品為主，少量小高層、高層產(chǎn)品，容積率集中在1-3之間主力戶型：48-106平米一室、83-110平米兩室、110-140平米三室熱銷戶型：60-70平米一室、83-110平米兩室、120平米三室滯銷戶型：140-160平米三室項(xiàng)目名稱建筑類型房型戶型面積比例東方名苑多層、小高層兩室100-10550%三室125-14050%世易上城高層一室48-106100%凌云金都高層兩室83-9660%三室119-13840%楊柳國際新城多層、小高層、高層一室4

44、05%兩室70-11040%三室110-16050%四室150-1605%東部區(qū)域住宅項(xiàng)目容積率東部區(qū)域板塊特征：在售項(xiàng)目定位中低端，成為項(xiàng)目周邊及濟(jì)寧下屬縣市區(qū)居民購房的首選需求狀況：銷售價(jià)格：在售項(xiàng)目價(jià)格集中度高，在售住宅銷售均價(jià)4838元/平方米銷售速度：區(qū)域在售項(xiàng)目月平均銷售速度為 0.85萬平方米；去化最快的項(xiàng)目為楊柳國際新城，主要由于本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)首席大盤，價(jià)格低、戶型合理，成為項(xiàng)目周邊及下屬縣市區(qū)居民改善型住房的首要選擇；銷售最慢的是世易上城，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)不夠合理，采光不好及40年產(chǎn)權(quán)等原因均影響了項(xiàng)目的銷售。客群狀況：周邊工廠工人、企事業(yè)單位職工、退休人員、濟(jì)寧下屬縣市區(qū)居

45、民及個(gè)體戶等都成為本項(xiàng)目的主力客群。東部區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)加權(quán)均價(jià)4838東部區(qū)域在售項(xiàng)目銷售速度排名 北部區(qū)域Part 4北部區(qū)域板塊內(nèi)代表項(xiàng)目分布：項(xiàng)目較為分散，僅有三個(gè)在售項(xiàng)目仁城雅居晨陽莊園界定：西至濟(jì)安橋路延長線，東至洸泭河，南至金宇路之間圍合而成的區(qū)域本區(qū)域環(huán)境較差，房地產(chǎn)起步較晚，生活配套不完善、交通不便利成為本區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢。目前在售項(xiàng)目較少，僅有三個(gè)項(xiàng)目在售，分布較為分散。置城8號(hào)公館北部區(qū)域代表項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積(萬)總建面(萬)入市時(shí)間建筑形態(tài)戶數(shù)戶型區(qū)間熱銷戶型銷售均價(jià)(元/)總銷售率客群分析備注仁城雅居8.76182010.12小高層、高層、洋房、疊拼別墅1

46、58394-25794平米兩室高層部分5300元/平米，花園洋房預(yù)計(jì)7500元/平米11%周邊企事業(yè)單位職員現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格晨陽莊園2.0252011.1高層45090-160112-130平米三室490050%周邊山推等企業(yè)員工，年齡集中在30歲左右，多為首次置業(yè)或首次改善現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格置城8號(hào)公館5.42162011.1小高層、高層110056-18456-120平米一室、兩室、三室490030%周邊企業(yè)如山推、科技局等，以改善性居住需求為主現(xiàn)代建筑風(fēng)格北部區(qū)域板塊特征：項(xiàng)目分布較為分散，以中等規(guī)模高層、小高層樓盤為主，潛在供應(yīng)有限區(qū)域內(nèi)在售、待售項(xiàng)目數(shù)量較少，其中在售項(xiàng)目3個(gè)，待售項(xiàng)目

47、2個(gè)，區(qū)域項(xiàng)目多為15-20萬平米左右的中等規(guī)模樓盤北部區(qū)域在售項(xiàng)目大部分為去年年底到今年年初入市的新項(xiàng)目；在售項(xiàng)目總規(guī)模為39萬，在售面積為5.6萬，新項(xiàng)目將在2011年下半年入市，供應(yīng)量大約在34萬平方米，潛在項(xiàng)目為翠都國際和羅馬假日；在售項(xiàng)目的潛在供應(yīng)量為29.6萬，區(qū)域內(nèi)住宅潛在供應(yīng)總量為 64萬。北部區(qū)域代表項(xiàng)目規(guī)模供應(yīng)量北部區(qū)域潛在項(xiàng)目規(guī)模北部區(qū)域板塊特征：建筑類型多為小高層、高層，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為豐富產(chǎn)品：建筑類型及容積率：小高層、高層產(chǎn)品為主，容積率集中在2-3之間主力戶型：70-100平米兩室、110-140平米的三室、160-180平米四室熱銷戶型：56平米一室、90平米兩室、

48、110-130平米三室滯銷戶型：160-180平米四室項(xiàng)目名稱建筑類型房型戶型面積比例仁城雅居高層兩室9495%四室1645%洋房三室13580%四室19720%別墅五室217-257100%晨陽莊園高層兩室90-10630%三室112-13060%四室16010%置城8號(hào)公館小高層、高層一室5620%兩室72-9130%三室116-14830%四室18420%北部區(qū)域住宅項(xiàng)目容積率北部區(qū)域板塊特征：在售項(xiàng)目定位中端產(chǎn)品為主，項(xiàng)目周邊居民為區(qū)域內(nèi)主要客群需求狀況：銷售價(jià)格：北部區(qū)域各在售項(xiàng)目價(jià)格較為集中，在售住宅銷售均價(jià)4951元/平方米銷售速度：區(qū)域在售項(xiàng)目月平均銷售速度為 0.69萬平方米

49、；去化最快的項(xiàng)目為置城8號(hào)公館，主要由于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較小、總價(jià)款低，最大限度的吸引客群，取得很好的銷售業(yè)績；銷售最慢的是仁城雅居，由于本項(xiàng)目定位不夠明晰，既有小高層、高層，又有洋房、別墅，產(chǎn)品混雜，單價(jià)高導(dǎo)致總價(jià)款高也是去化慢的一大原因。客群狀況：周邊企業(yè)單位如山推職工、事業(yè)單位職員、科技局員工、年齡集中在30歲左右，多為首次置業(yè)或首次改善客群。北部區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)加權(quán)均價(jià)4951北部區(qū)域在售項(xiàng)目銷售速度排名 西部區(qū)域Part 5西部區(qū)域板塊內(nèi)代表項(xiàng)目分布：項(xiàng)目較少，僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目界定：金宇路以南，濟(jì)安橋路以西的區(qū)域本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為滯后，生活配套不夠完善、交通不夠便利等不利條件使本區(qū)域項(xiàng)目

50、開發(fā)受到一定局限。區(qū)域在售供應(yīng)量較少，僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目。目前所知無潛在項(xiàng)目供應(yīng)，成為各區(qū)域中住宅項(xiàng)目供應(yīng)量最少的區(qū)域。運(yùn)河新城博雅佳苑西部區(qū)域代表項(xiàng)目情況樓盤名稱占地面積(萬)總建面(萬)入市時(shí)間建筑形態(tài)戶數(shù)戶型區(qū)間熱銷戶型銷售均價(jià)(元/)總銷售率客群分析備注博雅佳苑2.735.632009.12多層、高層30047-14788-98平米兩室490095%煤礦工人、私營業(yè)主現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格運(yùn)河新城8.7162010.12多層、高層140092-13092-110平米兩室多層4600，高層預(yù)計(jì)450044%煤礦工人、紅星路拆遷改造居民新中式建筑風(fēng)格西部區(qū)域板塊特征：項(xiàng)目分布分散，以多層、高層的中

51、小規(guī)模樓盤為主區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，僅有兩個(gè)項(xiàng)目在售，體量為5-16萬不等，暫無潛在供應(yīng)項(xiàng)目西部區(qū)域在售項(xiàng)目大部分在2009-2010年入市；在售項(xiàng)目總規(guī)模為21.6萬，在售面積為1.2萬，區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目潛在供應(yīng)量為 9.24萬。西部區(qū)域代表項(xiàng)目規(guī)模供應(yīng)量西部區(qū)域板塊特征：建筑類型為多層、高層，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為單一產(chǎn)品：建筑類型及容積率：多層、高層產(chǎn)品為主，容積率集中在1.6主力戶型：90-135平米兩室、106-130平米三室熱銷戶型：88-110平米兩室滯銷戶型：126-131平米三室項(xiàng)目名稱建筑類型房型戶型面積比例博雅佳苑多層、高層兩室92-13565%三室13110%小復(fù)式90-1302

52、5%運(yùn)河新城多層、高層一室4710%兩室88-9850%三室106-12625%四室14715%西部區(qū)域住宅項(xiàng)目容積率西部區(qū)域板塊特征：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目定位為中低端，主要吸引拆遷改造居民及廠礦工人等客群需求狀況：銷售價(jià)格：西部區(qū)域各在售項(xiàng)目價(jià)格較為集中，在售住宅銷售均價(jià)4668元/平方米銷售速度：區(qū)域在售項(xiàng)目月平均銷售速度為 0.56萬平方米；去化最快的項(xiàng)目為運(yùn)河新城，主要由于本項(xiàng)目吸引了了大量紅星路拆遷改造居民，且戶型設(shè)計(jì)較小，總價(jià)款低，創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績；銷售最慢的是博雅佳苑，價(jià)格較高等原因使本項(xiàng)目銷售速度較慢?？腿籂顩r：紅星路拆遷改造居民、私營業(yè)主和煤礦工人等中低端客群是本區(qū)域的主力客群。西

53、部區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)加權(quán)均價(jià)4668西部區(qū)域在售項(xiàng)目銷售速度排名 各板塊綜合分析Part 6各板塊對(duì)比分析各板塊對(duì)比分析總表板塊樣本項(xiàng)目代表項(xiàng)目規(guī)?？偭抗?yīng)量項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品主力面積板塊均價(jià)銷售去化狀況(萬平）客群典型大盤項(xiàng)目中心區(qū)域6106一般中高端多層、小高層、高層、花園洋房90-15091030.43以濟(jì)寧本地居民為主，多為公務(wù)員、企事業(yè)單位高管、私企老板、銀行職員、律師等中高端人群陽光城市花園、陽光花園、盛泰廣場南部區(qū)域274較大中端多層、小高層、高層74-11056741.79主要以項(xiàng)目周邊及下屬縣市區(qū)居民為主，電廠工人、礦工、私營業(yè)主及部分投資客都是項(xiàng)目的主力客群。鳳凰城東部區(qū)域4200很大

54、中低端多層、小高層、高層83-14048380.85周邊工廠工人、企事業(yè)單位職工、退休人員、濟(jì)寧下屬縣市區(qū)居民及個(gè)體戶等都成為本項(xiàng)目的主力客群。楊柳國際新城北部區(qū)域339一般中端小高層、高層、洋房、別墅70-18049510.69周邊企業(yè)單位如山推職工、事業(yè)單位職員、科技局員工、年齡集中在30歲左右，多為首次置業(yè)或首次改善客群。仁城雅居、置城8號(hào)公館西部區(qū)域221.6較小中低端多層、高層90-13046680.56紅星路拆遷改造居民、私營業(yè)主和煤礦工人等中低端客群是本區(qū)域的主力客群。運(yùn)河新城各板塊供應(yīng)分析在售供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量豐富，未來市場競爭激烈整個(gè)濟(jì)寧市場在售與即將銷售項(xiàng)目有27個(gè)。目

55、前市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局，2011年潛在項(xiàng)目將集中放量，供應(yīng)量將得到有效改善。整個(gè)濟(jì)寧大盤項(xiàng)目較少，各個(gè)區(qū)域基本均以中小型樓盤為主。在售供應(yīng)量最為豐富的區(qū)域?yàn)槟喜繀^(qū)域，中心和北部區(qū)域在售供應(yīng)也較多。未來潛在供應(yīng)量較大，主要集中于中心、東部和南部區(qū)域，未來市場競爭激烈。中心區(qū)域南部區(qū)域東部區(qū)域北部區(qū)域西部區(qū)域以小高層、高層產(chǎn)品為主，有少量多層和花園洋房產(chǎn)品多層產(chǎn)品為主，有少量小高層和高層產(chǎn)品多層產(chǎn)品為主，并有一定供應(yīng)的小高層和高層產(chǎn)品以小高層、高層產(chǎn)品為主，并有少量的花園洋房和別墅產(chǎn)品多層和高層產(chǎn)品為主各板塊產(chǎn)品形式分析產(chǎn)品接受度：多層產(chǎn)品市場接受度最高，隨著市場的發(fā)展，小高層、高層產(chǎn)品也逐漸被購

56、房者所接受中心區(qū)域由于土地資源供應(yīng)有限，產(chǎn)品均已小高層、高層為主，產(chǎn)品品質(zhì)最高。南部和東部區(qū)域由于土地資源供應(yīng)較為豐富，產(chǎn)品類型以多層為主，并有一定供應(yīng)的小高層和高層產(chǎn)品。北部和西部區(qū)域以小高層、高層產(chǎn)品為主，有一定供應(yīng)的多層，并有少量花園洋房和別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品類型較為多樣。整個(gè)濟(jì)寧住宅市場在售項(xiàng)目中，三室戶型所占的比例最高，占48.6%。面積在100-160之間，其中主力面積為110-130。其次是兩室戶型，占38.4%，面積區(qū)間為70-115，主力面積為90-100 。一室的供應(yīng)比例占5.4%，主力面積為40-70。四室以上包括復(fù)式和別墅占供應(yīng)比例的7.5%。戶型供應(yīng)分析由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的原因，

57、目前濟(jì)寧市場兩室、三室比例相當(dāng)，兩者占整體的87%中心區(qū)域南部區(qū)域東部區(qū)域北部區(qū)域西部區(qū)域本區(qū)域戶型種類最為豐富，以三室為主力產(chǎn)品，占比達(dá)71.6%，其次為兩室，占比為12.9%，四室、一室、五室及以上戶型占比分別為6.4%、4.7%和4.4%本區(qū)域只有兩室、三室和四室三種戶型產(chǎn)品，兩室為本區(qū)域主力產(chǎn)品，占比為48.6%，其次為三室戶型，占比為43.1%，四室占比為8.3%本區(qū)域以三室產(chǎn)品為主力戶型，占比為48.7%，兩室以41%的比例位居第二位，一室和四室的比例分別為6.1%和4.3%本區(qū)域以兩室為主力產(chǎn)品，以49.4%的比例占據(jù)第一位 ，其次為三室，占比為26.8%，四室、一室和五室分別占

58、比為12.2%、7%和4.4%本區(qū)域以兩室為主力戶型，占比為62.4%，三室戶型占33.2%，四室和一室戶型分別為2.6%和1.8%各板塊產(chǎn)品戶型段占比分析首置和投資為80-120，改善性自住集中在130-160為主，別墅集中在210-260中心和東部區(qū)域以三室為主力戶型，南部、北部和西部區(qū)域以兩室為主力戶型高端項(xiàng)目多分布在中心區(qū)域南部和北部區(qū)域多為中端的住宅項(xiàng)目東部和西部多為中低端項(xiàng)目的住宅各區(qū)域住宅整體均價(jià)分析根據(jù)地段屬性，將市場由高至低分為三個(gè)價(jià)格梯度：中心區(qū)域；南部區(qū)域；北部區(qū)域、東部區(qū)域和西部區(qū)域；各板塊價(jià)格跨度較大濟(jì)寧市場在售供應(yīng)產(chǎn)品的加權(quán)平均銷售均價(jià)為6020元/。由于中心區(qū)域配

59、套及交通條件最為便利，且房地產(chǎn)市場比較成熟，其售價(jià)最高，為9103元/平米；南部區(qū)域近年來發(fā)展比較迅速，憑借優(yōu)質(zhì)的景觀資源，售價(jià)有上升勢頭，目前為5674元/平米；北部、東部和西部區(qū)域的售價(jià)分別為4951元/平米、4838元/平米和4668元/平米。各物業(yè)類型的價(jià)格也有所差異，由于目前市場上多層在售項(xiàng)目較少，且遠(yuǎn)離中心城區(qū)，均價(jià)較低，為4344元/平米，小高層、高層的銷售均價(jià)分別為5478元/平米和5970元/平米，花園洋房和別墅產(chǎn)品的在售供應(yīng)量也較少，目前銷售均價(jià)分別為9000和11982元/平方米。中心區(qū)域南部區(qū)域東部區(qū)域北部區(qū)域西部區(qū)域月均去化0.43萬平方米，主要由于本區(qū)域定位為中高端

60、產(chǎn)品，單價(jià)及總價(jià)較高，相對(duì)去化較慢月均去化1.79萬平方米，由于本區(qū)域定位為中端產(chǎn)品，單價(jià)及總價(jià)較低，且本區(qū)域自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，去化理想月均去化0.85萬平方米，區(qū)域發(fā)展逐步完善，配套及交通條件不斷改善，能有效輻射周邊及下屬縣市區(qū)居民月均去化0.69萬平方米，環(huán)境較差，由于售價(jià)及總價(jià)較低，也能吸引部分有效客群月均去化0.56萬平方米，由于環(huán)境較差，且區(qū)域內(nèi)供應(yīng)最少，雖然有一定價(jià)格優(yōu)勢，去化速度在各區(qū)域中最慢各板塊消化速度分析整體而言，濟(jì)寧住宅市場銷售速度較快，為0.726萬平米/月；供應(yīng)量豐富、定位于中端產(chǎn)品的南部區(qū)域明顯快于定位為中高端產(chǎn)品且供應(yīng)稀缺的中心區(qū)域。以80-120平米之間，