XX百項目策劃報告DOC47

1、.PAGE ：.； 總 NUMPAGES 47頁 第 PAGE 47頁 前 言：房地產(chǎn)業(yè)是進展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、管理、效力的行業(yè)，是具有根底性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)工程的運營涉及到宏觀經(jīng)濟、城市規(guī)劃、建筑工程、市場營銷、物業(yè)管理、金融保險、統(tǒng)計、會計、心思等各方面的綜合知識。金沙百工程地塊位于沙坪壩區(qū)中心商圈，地理位置非常優(yōu)越。在前期對工程規(guī)劃進展了有效的論證，但產(chǎn)品的功能定位卻仍處于研討階段，對于定位住宅或者商務(wù)仍有各自不同的看法。假設(shè)定位方向為純住宅產(chǎn)品，那么有價錢瓶頸，運作中不利于充分發(fā)揚地塊的口岸優(yōu)勢；假設(shè)定位方向為商務(wù)產(chǎn)品，那么市場消化才干是評價的重點這兩者的詳細

2、論述詳見市場分析部分的內(nèi)容。因此，在本營銷謀劃報告中，產(chǎn)品功能定位將是首先需求論述及勘酌的中心問題。根據(jù)工程功能定位，報告對工程進展了全面、系統(tǒng)的市場定位，包括目的客戶、籠統(tǒng)檔次以及價錢體系等層面的內(nèi)容，并就工程在產(chǎn)品設(shè)計方面做出了一定的調(diào)整，使之匹配于工程的整體定位構(gòu)思。在本報告的最后部分，將對工程的營銷推行做出戰(zhàn)略性綱要。此環(huán)節(jié)內(nèi)容也將隨著任務(wù)的進一步深化開展，逐漸落實到紛繁而詳細的推行任務(wù)中，并最終推開工程的營銷步入正常和預(yù)期的軌道；詳細的營銷階段細分及銷售執(zhí)行方案方案在雙方對工程定位及營銷戰(zhàn)略達成共識后另行整理提交。凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢，市場雖千變?nèi)f化，善謀者終將勝之。經(jīng)過雙方的精

3、誠協(xié)作，必將使各項任務(wù)得以統(tǒng)籌、高效的實施。我們有自信心并等待著協(xié)助開展商實現(xiàn)利潤和籠統(tǒng)的雙贏局面。第一部分 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場情況綜述1區(qū)域宏觀背景簡述沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市西郊，全區(qū)幅員396平方公里，2001年年末各項統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)如下：總?cè)丝?7.60萬，家庭總戶數(shù)21.27萬戶；當年GDP總值為919510萬元，在主城區(qū)中排名渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后；人均產(chǎn)值18元，排名渝中區(qū)、大渡口區(qū)和九龍坡區(qū)之后；國內(nèi)消費總值指數(shù)中的第一、第二產(chǎn)業(yè)均比較靠后，而第三產(chǎn)業(yè)指數(shù)為114.3，位列市區(qū)經(jīng)濟圈之首，闡明沙區(qū)商業(yè)效力繁華度較高；房屋建筑施工面積達232.27萬平

4、方米，開工面積為97.60萬平方米，建筑業(yè)總產(chǎn)值166575萬元；金融機構(gòu)存款余額為1412934萬元，位列渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后；城鎮(zhèn)居民人均住宅運用面積為19.91平方米，位列市區(qū)經(jīng)濟圈第四位。沙坪壩是重慶的科技文化區(qū)，區(qū)內(nèi)有大專院校9所，中專、中小學300余所，學生12萬余人；全市三分之一的科研機構(gòu)集中于沙坪壩區(qū)，科技任務(wù)者達5萬余人，智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)1/3。另外，沙坪壩區(qū)旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀眾多，有數(shù)萬畝森林資源和極具開發(fā)價值的大型溶洞和溫泉等，陪都時期遺址保管完好，渣滓洞、白公館遠近知名，與沙坪壩區(qū)濃重的文化氣氛相得益彰。2區(qū)域房地產(chǎn)市場開展回想沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場

5、經(jīng)過近幾年高速的開展，開發(fā)規(guī)模和程度曾經(jīng)到達了相當高度，部分樓盤個案在整個重慶房市都有較大的影響力。尤其是近兩年，沙區(qū)房地產(chǎn)市場成為業(yè)內(nèi)人士和消費者關(guān)注的熱點，除有效把握本區(qū)域的購買客戶以外，憑仗教育等特征資源，吸引了相當?shù)耐鈪^(qū)客戶。回想整個沙坪壩房地產(chǎn)市場，主要有以下幾個開展階段：第一階段、市場啟動階段1999年以前這一階段的開發(fā)工程主要集中于三角碑周邊及小龍坎附近，工程規(guī)模普遍較小，規(guī)劃設(shè)計較為落伍，配套和管理也比較差，但是由于市場上供應(yīng)量少，銷售業(yè)績普遍較好。附：代表工程鑫源大廈地理位置：沙坪壩沙南街43號開 發(fā) 商：重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司總 建 面：約45000平方米開盤時間：2

6、000年4月但其推行早在1999年曾經(jīng)著手進展樓盤定位：商住樓銷售價錢：起 價建筑面積：1500元/平方米均 價建筑面積：1750元/平方米最高價建筑面積：1850元/平方米第二階段、市場發(fā)育階段1999-2001年在一片質(zhì)疑聲中，芳草地在鳳天路一枝獨秀，逆市飄紅，打出了南部新城的大旗，獵獵旗風下，短短兩三年內(nèi)數(shù)十工程相繼登場亮相。猛烈的競爭提高了行業(yè)程度，促使開發(fā)企業(yè)開場注重產(chǎn)品質(zhì)量和效力，南部新城成為了重慶房市一片開發(fā)熱土。在這一發(fā)育過程中，區(qū)域房地產(chǎn)市場構(gòu)成了多點開花的昌盛態(tài)勢，但與此相對應(yīng)的是，市場和開發(fā)企業(yè)本身都還不太成熟，而且某些企業(yè)對市場評價過于樂觀，導致了部分工程墮入被動。附：

7、代表工程芳草地地理位置：沙坪壩鳳天路開 發(fā) 商：重慶武城房地產(chǎn)開發(fā)公司總 建 面：56612平方米開盤時間：約1999年6月樓盤定位：高檔小區(qū)房銷售價錢：起 價建筑面積：1800元/平方米均 價建筑面積：2100元/平方米最高價建筑面積：2400元/平方米第三階段、市場成熟階段2001年至今在相對成熟的市場中，開發(fā)企業(yè)相應(yīng)不同的區(qū)域板塊會逐漸構(gòu)成不同的個性特征，需求結(jié)合市場環(huán)境和特定地塊優(yōu)優(yōu)勢進展市場細分及定位。華宇、同創(chuàng)等一線企業(yè)脫穎而出，區(qū)域市場無論是在決策或運作程度上，都開場走向成熟。附：個體工程華宇廣場地理位置：沙坪壩名人雕塑廣場開 發(fā) 商：重慶華宇物業(yè)集團總 建 面：381507平方

8、米開盤時間：一期2000年9月30日開盤，二期2001年9月15日開盤樓盤定位：中央商務(wù)生活大社區(qū)銷售價錢：起 價建筑面積：2910元/平方米均 價建筑面積：3000元/平方米最高價建筑面積：4300元/平方米3沙區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及與其它主城區(qū)對比12000年、2001年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場與其他區(qū)域房地產(chǎn)市場情況統(tǒng)計表投資額數(shù)據(jù)萬元區(qū)域2000年2001年2002上半年渝中區(qū)286428272182109263江北區(qū)13229318726373423渝北區(qū)13406123400994330沙坪壩區(qū)09920473792261北碚區(qū)361624474715186九龍坡區(qū)152186244

9、38481023大渡口區(qū)191194166426038南岸區(qū)14028720635196365巴南區(qū)378034874721923永川市304646011821739施工面積平方米區(qū)域合計住宅2000200120002001渝中區(qū)4918377570416324108302687740江北區(qū)1994181299290811148442022401渝北區(qū)2304673410161016938052873729沙坪壩區(qū)2581633320222218056502295946北碚區(qū)12594388610521025756678497九龍坡區(qū)2642004359759517460502493453大渡

10、口區(qū)568816557834479875485244南岸區(qū)2556687365764117441432757巴南區(qū)720453747984573048580529永川市8543901028145651570726626開工面積平方米區(qū)域合計住宅2000200120002001渝中區(qū)833344571462479901262265江北區(qū)392705571546317289405992渝北區(qū)653090986003544040740878沙坪壩區(qū)590102640698402099487769北碚區(qū)619775556020480393439733九龍坡區(qū)7937831117259471343773

11、436大渡口區(qū)363853117693309966101960南岸區(qū)713436825302522422541248巴南區(qū)147270357302115894283037永川市332120505280265502347225銷售面積平方米區(qū)域合計住宅2000200120002001渝中區(qū)360659400646301751287504江北區(qū)359985360321312241323935渝北區(qū)507210760725462065709994沙坪壩區(qū)396972502728324329438717北碚區(qū)352728365990301094317416九龍坡區(qū)4200057711293184136

12、39989大渡口區(qū)217512125039207867115580南岸區(qū)520218630925462507536565巴南區(qū)143058235811123395206392永川市276520349184240204276529空置房平方米區(qū)域空置面積其中：空置一年以上合計住宅合計住宅20002001200020012000200120002001渝中區(qū)1155140962977553014403036623795708169257756275947江北區(qū)3015794276562067512404211560851468699891569599渝北區(qū)303677410852200230182

13、7191050451674966390459834沙坪壩區(qū)313018274602148021841201303361059645059017043北碚區(qū)145885206096733599142242189999231275233461九龍坡區(qū)3417194264471237101536751746332497326374269811大渡口區(qū)687896199345566490882088017899110345824南岸區(qū)3172873539071718662072941263771285616260067366巴南區(qū)132981202148352469088638863382234725

14、373永川市1246211514857382462333974208032112383上述表格數(shù)據(jù)可以在一定程度上反映區(qū)域市場的供應(yīng)情況。數(shù)聽闡明，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的供需較為平衡，空置量不斷得到比較有效的控制，現(xiàn)有的市場運作較為良性。2區(qū)域地產(chǎn)個案數(shù)據(jù)統(tǒng)計工程個數(shù)：目前沙區(qū)在售和規(guī)劃工程42個，其中單位住宅19個，小區(qū)23個物業(yè)類別：純住宅工程25個，商住兩用工程17個建筑形狀：多層住宅9個、小高層10個、高層住宅23個建筑規(guī)模：5萬平方米以下工程20個，5-10萬平方米13個，10萬平方米以上9個。4沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場特征概述沙區(qū)房地產(chǎn)市場相對較為封鎖由于交通的緣由，沙坪壩區(qū)和重慶市其它主

15、城區(qū)分隔景象較為突出，偏安西北一隅；其地域特性反映在房地產(chǎn)市場上，一是沙坪壩區(qū)居民的住房消費被外區(qū)分流的景象比較少，同時沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的外向輻射力也不強，二是由于外面聯(lián)絡(luò)的不便，一定程度上影響了商務(wù)單位的業(yè)務(wù)績效，沙坪壩區(qū)的寫字樓市場較為低迷。沙坪壩區(qū)住房消化才干較強沙坪壩區(qū)居民中智力型勞動者占據(jù)了1/3的比例，這部分消費群和公務(wù)員、行政事業(yè)機關(guān)職工、個體私營業(yè)主一同，構(gòu)成了沙坪壩區(qū)面廣量大的中收入階層，從而成為住宅市場穩(wěn)定而旺盛的消費力。政府的支持力度較大在政策規(guī)劃和稅收上，沙坪壩區(qū)政府都給予了房地產(chǎn)市場有力的本質(zhì)性支持，最明顯的是以政府的南遷帶動南部新城的開發(fā)，在戶口遷移、子女入學等問

16、題上也大開綠燈。文化區(qū)的招牌有較強吸引力文化牌的吸引力大致來源于兩個層面：一是由于文化氣氛，一定程度上改善了沙坪壩區(qū)的居住環(huán)境；二是對居民子女的教育提供了更好的條件。沙坪壩區(qū)的板塊特征比較突出由于周邊環(huán)境不同、居住人群各異，沙坪壩區(qū)各部分板塊的差別也相當突出?？萍紙@區(qū)位于北部城區(qū)，工業(yè)企業(yè)集中于東部城區(qū)，相應(yīng)其住宅的價位、檔次及產(chǎn)品特征都有較大的差別。二、沙坪壩區(qū)熱點區(qū)域開發(fā)特征分析 1北部城區(qū)地域范圍處于規(guī)劃中的重慶大學科技園區(qū)沿線，包括重慶一中、南開中學、重慶七中、重慶大學含原重慶建筑大學等名校都集中分布于該板塊。開發(fā)背景北部城區(qū)處于艱苦科技園區(qū)沿線，區(qū)域內(nèi)學校林立，文化氣氛濃重，消費力支

17、撐旺盛。北部板塊本來由于可用作房地產(chǎn)開發(fā)的土地不多且開展的重點是教育和科技，故長期以來房地產(chǎn)開發(fā)工程并不多。但隨著欣陽廣場、學林雅園的開發(fā)，尤其是學林雅園“文化牌的一炮走紅，北部板塊引起了更多購房者的關(guān)注。供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)品以一室一廳和溫馨型三室、四室為主，分別針對沙坪壩區(qū)年輕一族、陪讀一族、投資客戶和周邊居民、高校教師。以文化為主題進展產(chǎn)品規(guī)劃及營銷推行是該區(qū)域的明顯特性。價位程度區(qū)域內(nèi)市場目前價位程度較高，且表現(xiàn)穩(wěn)定，以學林雅園、欣陽廣場為代表的中高檔樓盤均價在2500元/平方米以上，總體均價約為2300-2700元/平方米建筑面積價錢。局限性區(qū)域內(nèi)居民密度大，拆遷本錢高，成規(guī)模的地

18、塊較少。代表工程學林雅園E墅地理位置：沙坪壩學府路1號開 發(fā) 商：重慶同創(chuàng)置業(yè)開展總 建 面：整個學林雅園為209799平方米總 套 數(shù)：330套樓盤定位：精裝修小戶型公寓工程構(gòu)成：學林雅園小區(qū)內(nèi)的一棟獨立單體樓，住宅總高27層，分小戶型平層和夾層兩種戶型產(chǎn)品形狀付款方式：8成30年按揭銷售價錢：起 價套內(nèi)面積：3050元/平方米均 價套內(nèi)面積：3400元/平方米最高價套內(nèi)面積：3860元/平方米備注：夾層戶型現(xiàn)已銷售終了；套內(nèi)精裝修的價錢自稱為400元/平方米規(guī)范，假設(shè)以清水房交房那么每平方米少200元。部分戶型：一室一廳單衛(wèi)平層，3M層高套內(nèi)面積：27.38平方米二室二廳單衛(wèi)平層，3M層高

19、套內(nèi)面積：48.01平方米一室一廳單衛(wèi)夾層，4.5M層高套內(nèi)面積：27.38平方米二室二廳單衛(wèi)夾層，4.5M層高套內(nèi)面積：48.01平方米2.東部城區(qū)地域范圍地處沙坪壩區(qū)老工業(yè)區(qū)，包括重棉二廠、紅巖汽車彈簧廠、重慶微電機廠等眾多國有企業(yè)均集中于此。開發(fā)背景長期以來是沙坪壩區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，受購買力和整體陳舊籠統(tǒng)的局限，房價亦較低。東部板塊最大的優(yōu)勢是相對與渝中區(qū)的間隔 較近，且是沙坪壩區(qū)獨一沿江的區(qū)塊。隨著濱江路開發(fā)建立的推進，東部板塊的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀有望得到艱苦改觀。供應(yīng)特征目前以經(jīng)濟型兩室、三室為主，主要購買力來源為周邊居民和沙坪壩其它區(qū)域經(jīng)濟接受才干有限的供

20、房者，各工程都注重產(chǎn)品的經(jīng)濟適用性。價位程度目前價錢程度為沙坪壩各區(qū)域中最低的板塊，總體均價約為1500-1700元/平方米建筑面積價錢。代表工程千竹景苑地理位置：沙坪壩上土灣開 發(fā) 商：重慶順鴻物業(yè)開展總 建 面：70000平方米總 套 數(shù)：400多套樓盤定位：自然花園小區(qū)付款方式：7成20年按揭銷售價錢：起 價建筑面積：1500元/平方米均 價建筑面積：1650元/平方米最高價建筑面積：1900元/平方米部分戶型：二室二廳單衛(wèi)建筑面積：111.80平方米三室二廳雙衛(wèi)建筑面積：154.57平方米二室二廳單衛(wèi)建筑面積：96.93平方米3.南部城區(qū)地域范圍沙坪壩區(qū)政府所在地，是未來沙坪壩區(qū)的政治

21、、文化中心，以鳳天路為代表的南部板塊逐漸成為沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的板塊之一。是目前沙坪壩區(qū)開發(fā)量最大最集中的房地產(chǎn)板塊，中高檔物業(yè)為各板塊最多，且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻。開發(fā)背景隨著沙坪壩區(qū)政府南遷鳳天路，本區(qū)域知名小區(qū)紛紛出現(xiàn)，芳草地是該區(qū)塊啟動前期的個案代表，該物業(yè)帶動了整個南部板塊的啟動和開展，而天驕年華是該區(qū)塊中高檔物業(yè)的代表。供應(yīng)特征本區(qū)域以三室、四室戶型為主，主要以小區(qū)環(huán)境為賣點吸引購房者。價位程度本區(qū)域樓盤價錢呈現(xiàn)緩慢、穩(wěn)步上升的趨勢，總體均價1800-2200元/平方米建筑面積價錢。代表工程天驕年華地理位置：沙坪壩鳳天大道開 發(fā) 商：重慶協(xié)信控股集團總 建 面：2700

22、00余平方米樓盤定位：都市中的依山美宅，文化社區(qū)付款方式：8成30年按揭銷售價錢：起 價套內(nèi)面積：2600元/平方米均 價套內(nèi)面積：2850元/平方米最高價套內(nèi)面積：3150元/平方米部分戶型：三室二廳二衛(wèi)建筑面積錯層：120.31平方米四室三廳二衛(wèi)建筑面積錯層：163.48平方米二室二廳單衛(wèi)建筑面積平層：90.27平方米四室三廳雙衛(wèi)建筑面積錯層：157.89平方米三室二廳雙衛(wèi)建筑面積平層：126.18平方米4.西部城區(qū)由于銜接成渝、渝長高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運站，成為沙坪壩區(qū)的物流組織中心。目前梨樹灣工業(yè)區(qū)內(nèi)已構(gòu)成以木材、鋼材和機電產(chǎn)品為主的集散地。西部板塊的房地產(chǎn)

23、市場起步較晚，但榕湖國際花園和華宇福源山莊的出現(xiàn)，使西部板塊的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀有所改觀。板塊市場特征：該區(qū)塊的代表物業(yè)是華宇福源山莊，該盤體量較大，依山勢規(guī)劃，樓盤開發(fā)比較注重生態(tài)維護，且以較低價錢入市，銷售走勢非常好；該區(qū)塊的另一重點物業(yè)是榕湖國際花園，其產(chǎn)品類型目前在沙坪壩區(qū)比較少公園洋房，類似TOWN HOUSE，且其位處沙坪公園，走勢值得關(guān)注。目前該區(qū)塊物業(yè)較少，價錢帶尚未構(gòu)成。除榕湖國際花園的小洋房之外，普通住宅普遍均價在1800元/平方米左右。5.中部城區(qū)中部城區(qū)為本工程所在區(qū)域，將在工程功能定位部分進展重點論述。第二部分 工程功能定位 一、工程功能定位決策根據(jù)及目的 1.工程功能定

24、位決策根據(jù)工程功能定位決策根據(jù)大致來源于以下幾個層面：工程的區(qū)位環(huán)境工程的區(qū)位環(huán)境一定程度上決議了地價程度，同時不同的區(qū)位，面臨的消費力程度也不同，因此區(qū)位環(huán)境是工程功能定位的前提和根底。工程的地塊條件工程在特定區(qū)位內(nèi)的口岸條件對工程的功能定位也有較大的影響，如地塊四至、交通組織、以及消費者對地段口岸的認可度等環(huán)節(jié)。工程的產(chǎn)品特征包括工程的戶型，軟、硬件配置，以及外立面顏色和建筑籠統(tǒng)等。開發(fā)企業(yè)的詳細情況不同的物業(yè)類型對開發(fā)企業(yè)也有不同的要求。同一地塊，開發(fā)酒店投資大、籠統(tǒng)好、報答穩(wěn)定，但資金回籠周期較長；而開發(fā)普通公寓那么利潤空間有限，籠統(tǒng)附加值不高，但資金回籠速度快等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本身特

25、性選擇物業(yè)功能類型。2工程功能定位的目的根據(jù)工程實踐情況和貴司的需求，我方以為工程功能定位應(yīng)該有三點原那么性目的，其中第一、第二點是前提根底，第三點是工程運作的方向。有效躲避風險快速回籠資金盡能夠發(fā)掘工程潛力和利潤空間二、工程區(qū)位環(huán)境概述 以沙南步行街為中心，步行間隔 輻射范圍構(gòu)成了沙坪壩的中心區(qū)。區(qū)域內(nèi)大型的噴泉組群、特征鮮明的雕塑、眾多的景觀小品共同打造出令沙坪壩區(qū)人驕傲的城市籠統(tǒng)和溫馨的休閑廣場。區(qū)域內(nèi)的步行街是重慶市最具景觀價值和文化氣味的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)相當繁華，商業(yè)環(huán)境僅次于解放碑商圈，沙重百、金誠廣場、明日百貨、賽博數(shù)碼廣場、新世紀凱瑞商都、華宇商業(yè)街、三峽廣場等商業(yè)物業(yè)林立其間。

26、在沙坪壩區(qū)內(nèi)，中心區(qū)是交通銀行、酒店、餐飲文娛、證券、學校醫(yī)院等城市繁華元素最集中的區(qū)位，因此也是沙區(qū)商務(wù)活動最集中的口岸，尤其以廣告、裝飾、文化、各類事務(wù)所、中介代理機構(gòu)等效力性企業(yè)居多。對中心區(qū)房地產(chǎn)工程的開發(fā)來說，具備多種可選擇功能方向：住宅、商務(wù)公寓、寫字樓、商場，乃至酒店，詳細的功能選擇應(yīng)根據(jù)地塊的特定條件和開發(fā)企業(yè)運作目的進展決策。三、沙坪壩中心區(qū)住宅市場分析 1.特征描畫地處沙坪壩中心地段，地價本錢高、房價也相對略高；地塊規(guī)模普遍較小，難以構(gòu)成大型的環(huán)境景觀；住宅工程營銷推行的支撐點普遍于三個層面：地段的便利性、功能的復(fù)合性宜住宜商及較高的產(chǎn)品質(zhì)量三個層面；地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績較為穩(wěn)

27、定，但市場反響火爆的工程較少。2.主要的競爭對手沙坪壩房地產(chǎn)市場上，有兩個層面的供應(yīng)對中心區(qū)的住宅工程構(gòu)成了較強的競爭沖擊。一是新建的小區(qū)住宅工程，憑仗小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境作為中心競爭力，這類工程以南部新城為代表，隨著新區(qū)配套的逐漸完善，其競爭力還將進一步加強；二是在地段條件上和中心區(qū)有替代效應(yīng)的區(qū)位，這一區(qū)域以北部城區(qū)為代表，相對中心區(qū)距沙坪壩步行街并不遠，雖口岸略次，在地段功能上有一定的替代性，開發(fā)本錢相對較低，以價錢作為對抗中心區(qū)物業(yè)的中心競爭力。3.小結(jié)從居家功能的層面看，收入較高的購房者對小區(qū)環(huán)境有較高的要求，而收入較低的購房者對房價極為敏感，從而沙坪壩中心區(qū)的住宅工程普遍面臨高不成、低不

28、就的為難局面，操作存在一定的難度。詳細的說，假設(shè)定位于普通住宅，價位局限性較強，中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢并不能得以真正發(fā)揚，假設(shè)在功能定位上作一定的突破，開發(fā)本錢往往較高，且市場能否接受也有一定的不確性。四、沙坪壩中心區(qū)寫字樓市場分析 1.概述從相關(guān)政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和我司市場研討中心的資料可以顯示，沙坪壩中心區(qū)的寫字樓市場表現(xiàn)出以下兩個方面的特點：租金程度不高商務(wù)樓租金在20元/平方米上下浮動，純寫字樓租金也少有突破40元/平方米。出租率不高區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓的出租情況都不太理想，商務(wù)物業(yè)出租率普遍不超越60%。附表：沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)調(diào)研表工程租金面積備注慶泰大廈36元/平方米含本層公攤35-200平方

29、米1、大堂為酒店運用；2、不帶廚衛(wèi)，規(guī)范寫字間。時代星空1、約20-25元/平方米2、銷售均價3000元/平方米28-60平方米1、大堂較小，無休憩區(qū)；2、有觸摸屏查詢系統(tǒng)，4部電梯；3、納米集團已購兩層；4、10月份交房，目前有100約家客戶進駐，其中居家客戶占了相當比例。麗苑大酒店8500元/月含雙人早餐標間，長包房南海酒店500元/月12平方米1、裝修較差，籠統(tǒng)檔次較差；2、四、五層出租，出租率約60%。欣陽廣場住宅部分租金約20-25元/平方米，寫字樓售價3800元/平方米住宅部分80-160平方米，寫字樓從40余平方米起1、寫字樓部分大理石地面，裝修規(guī)范較高；2、有一個多功能會所運動

30、休閑、與住戶共用；3、寫字樓兩部公用電梯。融信大廈約20元/平方米110-160平方米1、按普通住宅規(guī)范裝修；2、無商務(wù)配套；3、交房半年，出租單位出租率約60%；4、售價2500-2800元/平方米。嘉多利廣場寫字樓約25元/平方米50-200平方米，共三層共三層純寫字樓，現(xiàn)已租完2.成因分析沙坪壩區(qū)本身短少獨具特征的龍頭產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)往往依賴于特征產(chǎn)業(yè)的拉動，如高科技產(chǎn)業(yè)之于高新區(qū)，金融之于上清寺，而這是沙坪壩區(qū)所不具備的。企業(yè)數(shù)量不多，對商務(wù)物業(yè)需求量有限，這是制約沙坪壩區(qū)商務(wù)工程的根本瓶頸。沙坪壩區(qū)位置相對較偏重慶一些效力性行業(yè)根本上都以全市作為業(yè)務(wù)輻射目的如商貿(mào)、裝飾、廣告、各類事務(wù)所，

31、各類中介公司等，沙坪壩區(qū)的地理位置相對于全市范圍來講，位置較偏，難以滿足其需求，而這類行業(yè)正是寫字樓的主力客戶群。 寫字樓及商務(wù)公寓產(chǎn)品質(zhì)量不高沙坪壩區(qū)的商務(wù)公寓普遍沒有專屬的商務(wù)大堂，電梯數(shù)量缺乏，無中央空調(diào)系統(tǒng)，建筑籠統(tǒng)較差，專業(yè)寫字樓也缺乏商務(wù)配套支撐，在產(chǎn)品環(huán)節(jié)較為落伍，各工程本身都存在一些先天缺乏。附表：沙坪壩區(qū)商務(wù)公寓、寫字樓配套設(shè)備表工程功能屬性配套華宇時代星空商務(wù)公寓4部電梯，大堂面積僅80平方米左右，無休憩區(qū)；物業(yè)信息查詢系統(tǒng)，無商務(wù)中心；會所功能模糊，物管籠統(tǒng)較好融信大廈商住樓2部電梯，無大堂；無商務(wù)配套，公共部分貼普通地磚，墻面刷白，裝修檔次較低慶泰大廈專業(yè)寫字樓4部電梯

32、，帶中央空調(diào)系統(tǒng)；過道地面大理石，墻面乳膠漆，裝修檔次較高；無大堂，無商務(wù)配套，過道內(nèi)光線較差且照明缺乏欣陽廣場寫字樓專業(yè)寫字樓2部電梯，帶中央空調(diào)；過道地面大理石，墻面乳膠漆，會所以餐飲文娛為主，商務(wù)性不強，電梯數(shù)量缺乏3沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)市場與其它主城區(qū)類比分析在商務(wù)物業(yè)市場上，除渝中區(qū)外，沙坪壩還落后于南岸和江北區(qū)，導致這種景象的主要緣由是地域要素。詳細的說，一些無力進駐渝中區(qū)的中小企業(yè)，在辦公場地選址時往往落戶于南岸和江北。由于首先相對于沙坪壩而言，地段的商務(wù)便利性更強，其次距機場、車站間隔 也更近。因此我們看到在商務(wù)樓市場上，南岸的科爾國際、浪高凱悅風光無限，而沙坪壩先于他們啟動的立海

33、大廈都是折戟沙場；當北岸星座還是一個坑的時候，一天就銷售告罄，而沙坪壩區(qū)的時代星空都經(jīng)過了2年漫長的銷售，到交房時還剩余約20%?，F(xiàn)就重慶現(xiàn)有市場上的幾個典型商務(wù)工程做個案分析如下：龍湖北岸星座地理位置：江北區(qū)建新北路60號開 發(fā) 商：重慶佳辰經(jīng)濟開展總 建 面：約40000平方米樓盤定位：酒店式商務(wù)公寓付款方式：8成30年按揭配套設(shè)備：酒店式大堂運動健身中心保健調(diào)理室寬帶入戶，IDD入戶清潔、鐘點工、自助洗衣商務(wù)配套：配備商務(wù)會議中心，多功能廳，商務(wù)餐廳，茶座銷售價錢：起 價建筑面積：約3000元/平方米均 價建筑面積：約3200元/平方米最高價建筑面積：約3400元/平方米部分戶型：A戶型

34、套內(nèi)面積：約37平方米B戶型套內(nèi)面積：約33平方米C戶型套內(nèi)面積：約32平方米D戶型套內(nèi)面積：約34平方米科爾國際地理位置：南岸區(qū)雙石街開 發(fā) 商：重慶科爾房地產(chǎn)開發(fā)總 建 面：36000余平方米樓盤定位：純專業(yè)、新生代商務(wù)平臺付款方式：7成20年按揭配套設(shè)備：外墻：面磚結(jié)合鋁塑板入戶：玻璃門，木質(zhì)門套窗戶：塑鋼窗通訊：IDD2路入戶，寬帶入戶閉路電視：CNT入戶電梯：3部高速電梯大堂：花崗石地面，花崗石配鋁塑板墻面，頂部吊頂公共過道：地面?；卮u，乳膠漆墻面，輕鋼龍骨石膏板吊頂商務(wù)配套：300平方米員工餐廳，大、小多功能會議室，2400平方米景觀茶坊銷售價錢：起 價套內(nèi)面積：2750元/平方

35、米均 價套內(nèi)面積：2900元/平方米最高價套內(nèi)面積：3200元/平方米部分戶型：A戶型套內(nèi)面積：130.43平方米B戶型套內(nèi)面積：100.53平方米C戶型套內(nèi)面積：86.63平方米D戶型套內(nèi)面積：43.32平方米E戶型套內(nèi)面積：116.86平方米F戶型套內(nèi)面積：73.54平方米時代星空地理位置：沙坪壩名人雕塑廣場開 發(fā) 商：重慶華宇物業(yè)集團總 建 面：34000余平方米樓盤定位：中央商務(wù)大社區(qū)付款方式：8成30年按揭銷售價錢：起 價建筑面積：約2750元/平方米均 價建筑面積：約3000元/平方米最高價建筑面積：約3150元/平方米部分戶型：套內(nèi)面積從28.6154.61平方米4沙區(qū)商務(wù)物業(yè)市

36、場的時機點沙區(qū)商務(wù)氣氛不濃，商物物業(yè)的市場推行普遍比較疲軟，沙區(qū)商務(wù)地產(chǎn)市場是一塊不大的蛋糕，這是一個客觀的現(xiàn)實。但是從另一個角度看，沙區(qū)商務(wù)物業(yè)的時機點也比較明顯。在調(diào)研過程中我司走訪了約10家中小企業(yè)業(yè)主，其行業(yè)領(lǐng)域跨度較大，普遍反映他們在沙區(qū)樓市上找不到理想的商務(wù)樓。詳細的說就是口岸較好，面積在100平方米左右，每平方月租不超越30元或是售價不超越3000元，略高于住宅；有一定籠統(tǒng)檔次，配置和效力較好的商務(wù)樓。他們的需求在很大程度上代表了沙區(qū)中小企業(yè)的物業(yè)需求特性。而回想沙區(qū)的商務(wù)樓，確實很少有工程可以滿足他們的需求，假設(shè)一個工程可以在定位上抓住這一市場契機，在沙區(qū)一塊不大的商務(wù)市場蛋糕

37、內(nèi)獲得較大的市場份額應(yīng)該不難。五、沙坪壩區(qū)小戶型市場專項分析 由于本工程在戶型功能劃分和設(shè)計方面均為小戶型公寓，因此有必要對沙坪壩區(qū)的小戶型市場做專項分析。注：本部分內(nèi)容所指的小戶型特指一室一廳或單間配套戶型產(chǎn)品。1.市場綜述沙坪壩區(qū)的小戶型普遍分布于步行街周邊至重慶大學沿線，典型樓盤如星瀚大廈、學林E墅、陽光驛站等，都獲得了不俗的業(yè)績，這主要得益于沙坪壩區(qū)市場旺盛的購買力支持和區(qū)域內(nèi)年輕購買群體的置業(yè)需求。2.客戶細分畢業(yè)后留居沙坪壩區(qū)的大專院校學生沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，每年大專院校畢業(yè)學生上萬人。對于畢業(yè)后留渝學生來說，沙坪壩是他們的母城，出于一種生活慣性，相當部分選擇或租或購留居沙坪壩，小戶

38、型是他們現(xiàn)時所傾向的主要物業(yè)類型。沙區(qū)收入較高的年輕一族以年輕公務(wù)員、教師、金融機構(gòu)職員、文衛(wèi)單位職工、私企白領(lǐng)為代表，收入較高，購買一套小戶型作為過渡性居住，兼具投資性質(zhì)的置業(yè)景象比較普遍。陪讀一族這是沙坪壩區(qū)小戶型又一個獨具特征的消費群，子女在沙坪壩區(qū)讀書，父母在就近租一套小戶型照顧其飲食起居。這一類型的客戶群不在少數(shù)。老年客戶一些家庭構(gòu)造較大，住房條件較緊張的家庭，在子女長大成人后，往往選擇購一套小戶型安頓父母，處理數(shù)代同堂帶來的生活干擾。投資性客戶資本的本質(zhì)就是流向利潤最高的地方，投資性客戶分布在全市范圍而不僅局限在某個區(qū)域，在沙坪壩整個市場處于上升空間的時候，投資性客戶也成為市場重要

39、的客戶群體。3.個案分析學林E墅詳細內(nèi)容詳見前述第9頁之代表工程分析星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊路4號開 發(fā) 商：重慶星瀚物業(yè)開展總 建 面：24300余平方米樓盤定位：兼具投資價值的小戶型公寓付款方式：7成20年按揭銷售價錢：起 價建筑面積：2100元/平方米均 價建筑面積：2350元/平方米最高價建筑面積：2600元/平方米部分戶型：一室一廳單衛(wèi)建筑面積：43.94平方米二室二廳單衛(wèi)建筑面積：92.28平方米三室二廳雙衛(wèi)建筑面積：117.56平方米備 注：一房小戶型如今曾經(jīng)銷售終了，其中有相當客戶為投資型客戶4、沙坪壩區(qū)各類小戶型特征分析單體住宅單體住宅的規(guī)模都比較小，主要分布于沙坪壩區(qū)中

40、心周邊，產(chǎn)品硬件質(zhì)素普通，銷售周期均在半年左右，單價在2300元/平方米建筑面積左右，每套總價普遍略高于10萬元，主要以低總價為賣點，市場反映相當好，以陽光驛站、星瀚大廈等工程為典型代表。小區(qū)住宅內(nèi)的小戶型單位以學林E墅為代表，工程本身位于檔次較高的住宅小區(qū)內(nèi)，有完善的小區(qū)配套作為其質(zhì)量支撐。在戶型構(gòu)造上追求一定的創(chuàng)新，為目的客戶尤其是年輕一族營造一種充溢個性特征的居住空間。在運作中注重工程附加值的提升、賣場包裝和營銷推行，售價在2500元/平方米建筑面積左右。商務(wù)公寓以華宇時代星空為代表，地塊本身有著突出的口岸優(yōu)勢，有較高的目的價位，為了避開普通小戶型住宅的價錢競爭沖擊而定位為商務(wù)公寓，銷售

41、均價約為4700元/平方米套內(nèi)面積。但是其銷售速度較為緩慢，闡明工程本身并沒有完全得到市場的認可。經(jīng)過近兩年的銷售，目前還剩余20%左右。附表：華宇時代星空2000年10月-2001年6月銷售進度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額162884931897632423551172449519531699899599085313314660成交套數(shù)11221613145520成交面積551.51981.00814.95604.67635.74318.67284.551044.85均價元/平方米2953.503251.502974.002851.903072.50

42、3106.503192.903172.50六、工程地塊條件及定位方案評價 1工程地塊條件分析重慶如今曾經(jīng)規(guī)劃出包括沙坪壩在內(nèi)的五大商業(yè)圈，隨著三峽廣場和華宇廣場的逐漸成形，沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心曾經(jīng)開場向華宇廣場方向轉(zhuǎn)移交通線路也曾經(jīng)有所偏離。但由于本工程是在老沙百司的舊址上建立的，雄踞步行街口，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，沙坪壩區(qū)居民對該地塊依然有非常高的認可度，口岸優(yōu)勢較為突出。從地塊客觀位置上講，本工程周邊200米范圍構(gòu)成了沙坪壩區(qū)的中心商業(yè)圈，沙重百、金誠廣場、明日百貨、賽博數(shù)碼等云集此地，大型餐廳、酒店、銀行、學校、影院、醫(yī)院等配套非常完善，為工程提供了較多的功能定位能夠。工程周邊建筑物不高，工程

43、的立面籠統(tǒng)可以得到比較充分的展現(xiàn)。工程地塊面對步行街一面的展現(xiàn)面寬較窄，進深較長，且出口處為人行道，對于車輛出行有一定的不便，這是本工程地塊的優(yōu)勢所在。2工程建筑規(guī)劃方案分析從我司市場研討部的市場調(diào)查可知，目前沙坪壩區(qū)小戶型產(chǎn)品走勢比較好，工程戶型定位為單間帶廚衛(wèi)配套，較為切合現(xiàn)行市場對戶型產(chǎn)品的需求。工程整幢建筑規(guī)劃均為小戶型，戶型方式比較單一，客戶的選擇性不強。但另一方面也使得物業(yè)的配套設(shè)備可以有針對性的進展設(shè)置，從而構(gòu)成獨特的產(chǎn)品特點和營銷賣點。工程每戶均有獨立和足夠的采光面設(shè)計，采光效果比較好。經(jīng)過設(shè)計修正以后，塔樓有5部電梯直達，根本可以滿足豎向交通的需求，相對于當前市場程度較為超前

44、。每戶的套內(nèi)面積比較小，這對于高單價的物業(yè)來說可以降低其購置總價，從而吸引更多的客戶，特別是投資型客戶的購買。本工程公攤面積較大、公攤率較高也是一個優(yōu)勢，這需求進展一定的設(shè)計修正，并且在未來的推行過程中進展合理躲避。七、工程功能定位分析 工程地處沙坪壩商業(yè)黃金地段，口岸優(yōu)勢非常突出，而全小戶型的建筑設(shè)計方式構(gòu)成了工程獨特的產(chǎn)品特點，這些是我們進展功能定位的根底和前提條件。工程定位的目的在于，依托現(xiàn)有市場的供需關(guān)系，最大程度的發(fā)揚工程的資源優(yōu)勢，最大程度的躲避推行風險，以期獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。常規(guī)的功能定位方向主要有商務(wù)和住宅兩種。哪種更適宜本工程的特點？更有利于本工程的推行？我們做功

45、能定位的優(yōu)優(yōu)勢分析如下：1商務(wù)功能可行性分析本工程地處沙坪壩區(qū)中心區(qū)域黃金口岸，地理位置好，可以滿足區(qū)域范圍內(nèi)各類企業(yè)的地段要求。工程周邊配套非常成熟，有利于商務(wù)活動的開展。工程體量較大，整體定位于商務(wù)可以構(gòu)成較強的商務(wù)氣氛。工程硬件配置比較好，塔樓5部電梯，有大堂位，過道也較為寬闊。本工程按住宅工程立項，配套費等各項本錢相對寫字樓要低，在售價和運用費用上都和住宅工程并軌，對商務(wù)客戶來說較為實惠。工程車位較為充足，對商務(wù)客戶有比較強的適用性和吸引力。工程本身配套設(shè)備、裝修檔次尚未確定，而如前所述，沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)普遍在產(chǎn)品質(zhì)量環(huán)節(jié)和推行籠統(tǒng)方面有一定的硬傷，本工程假設(shè)在規(guī)劃初期即針對商務(wù)客戶需

46、求，做出適當?shù)纳虅?wù)規(guī)范配套，完全可以超越沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)現(xiàn)有的程度，而構(gòu)成較強的產(chǎn)品優(yōu)勢，在推行中占據(jù)較大的市場份額。定位于商務(wù)之優(yōu)勢價錢上升空間大相對于居家客戶而言，商務(wù)客戶對物業(yè)的租金接受才干要強得多，這意味著工程在銷售步入正常軌道后，價錢上漲的空間較大，且在運營中有較強的收益才干，因此定位于商務(wù)有利于實現(xiàn)工程開發(fā)的利潤最大化目的?；\統(tǒng)附加值高，有利于開發(fā)企業(yè)的品牌培育一幢優(yōu)秀的商務(wù)物業(yè)，其知名度及社會口碑的擴展，相對住宅物業(yè)要迅速很多，對于有未來開展規(guī)劃的開發(fā)企業(yè)而言，工程的運營也是企業(yè)品牌樹立和積累的重要過程。可以一定程度上躲避工程的規(guī)劃優(yōu)勢本工程設(shè)計上存在公攤較大的問題，相對于居家客

47、戶而言，商務(wù)客戶對于公攤系數(shù)的敏感度較低。定位于商務(wù)之優(yōu)勢市場整體消化才干偏弱如前所述，沙坪壩區(qū)目前的企業(yè)較少，且商務(wù)物業(yè)的租金及出租率均不高，市場消化力顯得不太旺盛。但假設(shè)憑仗獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢和系統(tǒng)的銷售推行，可以在有限的蛋糕里分到足夠的市場份額。推行中客戶層面較單一本工程于2004年交房，建立周期較長，而對于商務(wù)客戶來說，往往傾向于購置現(xiàn)房。因此在銷售推行的初期，投資型客戶將占到相當?shù)谋壤?，一旦投資戶對工程的租賃前景不看好，工程營銷風險就比較大。2居家功能可行性分析沙坪壩區(qū)住宅市場對小戶型需求相當旺盛，無論是以小戶型為主力戶型的單體樓如星瀚大廈，還是配套小戶型產(chǎn)品的住宅物業(yè)如奧林驕子，其小戶

48、型單位往往在推出初期即告售罄，顯示出劇烈的購買需求。但需求留意的是，這類物業(yè)的購置客戶中有相當?shù)耐顿Y客戶，闡明投資型物業(yè)在區(qū)域市場旺盛的投資才干。本工程口岸優(yōu)勢比較好，地段條件可以得到購房者的認可。定位于住宅之優(yōu)勢客戶基數(shù)大如前所述，沙坪壩區(qū)地產(chǎn)市場小戶型需求層面廣，客戶基數(shù)大，市場環(huán)境較為寬松。風險小，且易于實現(xiàn)較快的銷售進度由于客戶基數(shù)大，工程在推行中調(diào)整空間也比較。比如可以充分經(jīng)過價錢杠桿的運用調(diào)理工程的性能價錢比，經(jīng)過高性價比的產(chǎn)品獲得較快的銷售進度。定位于住宅之優(yōu)勢價錢瓶頸明顯沙坪壩區(qū)周邊一些普通住宅工程雖然口岸劣于本工程，但是在居家功能層面上，和本工程有一定的可替代性，將構(gòu)成一定的

49、競爭沖擊。同時在重慶房地產(chǎn)市場上，價錢也是一個極其敏感的要素，而區(qū)域內(nèi)此類工程的均價程度為2300元/平方米，且定位于住宅也無法利用“平開高走的戰(zhàn)略大幅的拉升物業(yè)價錢，這與本工程較高價位的目的有相當?shù)拈g隔 ，價錢瓶勁比較明顯。工程公攤較大工程公攤率初步估計將達30%左右，而重慶購房者在購房時相當強調(diào)適用性和得房率，換言之，本工程公攤較大的現(xiàn)實將對工程的營銷推行構(gòu)成較大的負面影響。工程現(xiàn)有的戶型設(shè)計不太適宜居住獨立的單間設(shè)計無法有效的對物業(yè)空間進展優(yōu)化調(diào)控，從而在一定程度上暴露了工程的優(yōu)勢，減弱了工程的優(yōu)勢。3小結(jié)經(jīng)過上述分析我們以為，本工程定位為商務(wù)和居家都有一定的優(yōu)勢和風險。簡單的說，定位為

50、商務(wù)，產(chǎn)品的籠統(tǒng)附加值高，能夠沖頂較高的價位程度，但是沙坪壩商務(wù)物業(yè)大環(huán)境比較疲軟，有一定的推行風險；而定位為住宅，價錢瓶勁明顯，產(chǎn)品本身設(shè)計上也存在有一定的缺乏，且較難修正，不利于充分發(fā)掘工程的地段潛力和到達利潤最大化的運營目的。由此我們以為，要到達工程功能定位的三個目的就要求在市場現(xiàn)行程度上有所突破。八、工程的功能定位國際風情商務(wù)酒店式公寓 1概念詮釋本概念主要涵蓋“商務(wù)和“酒店式公寓兩個層面的含義。酒店式公寓在重慶市并不是一個新概念，但是在產(chǎn)品硬件和配套環(huán)節(jié)，可以真正做到位的卻比較少。我們建議將工程功能定位為酒店式公寓，旨在充分發(fā)掘工程的地塊潛力，經(jīng)過適當?shù)挠布涮?，全面、?yōu)質(zhì)的酒店效力

51、方式，較高的物業(yè)籠統(tǒng)來吸引自用性客戶購置，并且由此吸引投資性客戶的購置。但由于“酒店式公寓更多的是從物管效力方面的角度對物業(yè)進展詮釋，短少本質(zhì)性的支撐，因此我們在酒店式效力的根底上將物業(yè)的功能定位方向偏重于“商務(wù)的概念，從而對工程的價錢進展有力的支撐，發(fā)揚工程獨特的優(yōu)勢特征。在偏重商務(wù)方面，參與“國際風情概念，目的在于賦予較新穎的籠統(tǒng)檔次和較強的現(xiàn)代氣味。以“國際、時髦、領(lǐng)先作為“國際風情的表現(xiàn)方式，弱化純商務(wù)辦公過于嚴肅、過于嚴肅的硬質(zhì)特性，以擴展目的客戶的選擇層面。2定位闡明沙坪壩區(qū)雖然企業(yè)不多，對商務(wù)物業(yè)的需求有限，但畢竟還是有一定的消化才干。同時沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)本身的規(guī)劃、配套和效力都

52、比較落伍，假設(shè)工程產(chǎn)品質(zhì)量具有一定的超前性，以較高的性能價錢比，在商務(wù)功能層面搶占足夠的市場份額，依然有相當?shù)臅r機。這一市場板塊客戶有較強的價錢接受才干，是本工程重點的目的客戶群體。在沙坪壩區(qū)小戶型產(chǎn)品市場上，也不乏有相當部分高端購買客戶，如沙坪壩區(qū)酒店的長包房住客等。另外，年輕購房者包括自用型居住客戶和創(chuàng)業(yè)型商務(wù)客戶作為小戶型的主力客群，文化層次高，對物業(yè)的檔次及附加值有較高的要求，且日常任務(wù)或生活對物業(yè)管理有較強的依賴性，假設(shè)工程可以提供酒店式的配置和管理，完全能夠啟動這一個新的消費層面。本工程定位于商務(wù)公寓，但在推行中并不排斥居家客戶，同時工程配置及檔次為商務(wù)規(guī)范，領(lǐng)先于普通住宅樓，同樣

53、也能夠?qū)蛹耶a(chǎn)生較強的吸引力。可以使推行處于較有利的市場位置。工程定位為酒店式公寓，其上可與酒店住客接軌，下不脫于普通住宅市場，在營銷推行中可以以酒店式的配置和效力作為主賣點，躲避工程戶型格局單一和公攤較大的優(yōu)勢，同時防止口岸較差的普通小戶型產(chǎn)品的價錢競爭沖擊。相對于住宅而言，商務(wù)物業(yè)有較高的租金收入能夠，因此對投資戶應(yīng)具有更強的吸引力。除租金收益才干外，物業(yè)的堅持和增值才干也是投資戶相當關(guān)注的內(nèi)容，一些籠統(tǒng)較差、配置落伍、管理落后的物業(yè)，功能折舊速度極快，數(shù)年時間即為市場所遺棄。本工程地段稀缺性明顯，假設(shè)籠統(tǒng)檔次高，配置超前，其保值增值潛力必將為投資者所看好。附：置業(yè)核算案例我們做一個簡單的

54、置業(yè)核算。以23元/平方米月作為目前沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)的基準租金，本工程憑仗口岸優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)的配套、效力，租金高于市場平均程度20%應(yīng)該較為現(xiàn)實商務(wù)用戶比較注重商務(wù)籠統(tǒng)和商務(wù)環(huán)境。以一套40平方米建筑面積的公寓單元為例：設(shè)其均價為2600元/平方米，總房款為104000元，客戶購買前期投入為以七成二十年計：房款+稅費+按揭費用+五通費=約3.8萬，裝修款商務(wù)裝修較住宅裝修簡單、廉價，以250元/平方米的程度計算：2萬元，合計：5.8萬元，每月月供款約為460元，分攤每月那么為12元/平方米月，相對于23元/平方米月的市場出租程度，對于實踐商務(wù)客戶來說有很大的吸引力。按照高于現(xiàn)有租金程度20%的規(guī)范

55、計算，23元/平方米月1+20%=27.6元/平方米月，每平方米每月租金稅前收入約為：27.6-12=15.6元/平方米月物業(yè)管理費根據(jù)“誰運用誰交納的原那么，不計算入內(nèi)，那么其投資的年收益為15.64012=7488元，租金報答率=6840104000=7.2%。上述計算曾經(jīng)相當保守，平均到達約7%的報答率應(yīng)該比較現(xiàn)實，對于投資戶來說，也有較強的吸引力。3小結(jié)結(jié)合前述功能定位的三點目的，我們以為商務(wù)酒店式公寓的定位可以到達工程運營的要求。實現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使工程的產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢非常明顯，同時定位又不脫離于市場實踐，可以得到各個層面客戶的廣泛認同，為實現(xiàn)快速的資金回籠打下堅實的

56、根底。有效躲避風險由于功能定位的分散，使工程整體運作的風險大大降低，但好地段、小戶型、低總價、優(yōu)配套和精效力的質(zhì)量將樹立工程獨特的產(chǎn)品定位與籠統(tǒng)，在推行中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在商務(wù)功能層面有效的躲避操作風險，構(gòu)成相對的優(yōu)勢。盡能夠發(fā)掘工程的利潤空間本工程的目的客戶為商務(wù)客戶、投資客戶和小戶型購房者中的高端客戶，這三部分客戶都比較看重物業(yè)的檔次和籠統(tǒng)，單價不是其思索的重點，而總價成為購置思索的絕對要素。因此在價錢抗性方面的接受才干較強，為工程的價錢操作營造出了較大的潛在上升空間。第三部分 工程市場定位 一、工程的籠統(tǒng)檔次定位 工程籠統(tǒng)檔次定位應(yīng)為高檔而深具現(xiàn)代氣味的商務(wù)公寓，是高技術(shù)含

57、量中小企業(yè)、年輕精英的集中地，以此支撐工程的功能定位。詳細的說，工程在視覺籠統(tǒng)上要充分表達出較純粹的商務(wù)籠統(tǒng)，以及簡約明快的時代氣味，包括工程的立面設(shè)計、賣場包裝、銷售物料制造等。在另一方面，工程的配套也要在注重商務(wù)針對性的同時有較高的籠統(tǒng)規(guī)范。二、目的客戶定位 自用型商務(wù)客戶根據(jù)沙坪壩區(qū)的實踐情況，本工程之商務(wù)客戶主要是效力性和科技性行業(yè)，如IT、廣告、裝飾、設(shè)計、各類事務(wù)所、中介代理機構(gòu)等。這類客戶的特點是業(yè)務(wù)運作中腦力成份高，附加值高，對商務(wù)物業(yè)的籠統(tǒng)檔次較為看重。相對于這類客戶而方，專業(yè)寫字樓單價較高，且物業(yè)中小面積單位往往格局不合理，或是位于一些邊角地帶，通風采光差。此外，專業(yè)寫字樓

58、功能的單一和壓制感也是他們所回絕的，而普通住宅工程檔次低，難以滿足其籠統(tǒng)需求。本工程面積大小自在組合，采光充足，配套部分領(lǐng)先于沙坪壩區(qū)目前專業(yè)寫字樓，且對中小型企業(yè)有更強的針對性，有高規(guī)范酒店式效力體系，有杰出的智能化系統(tǒng)，有濃郁的人文氣味，這些都是對商務(wù)客戶尤其是新生代企業(yè)極具吸引力的產(chǎn)品要素。收入較高的年輕時髦一族主要包括高校年輕教師、科研機構(gòu)青年高技藝人員、私企高級白領(lǐng)、文化、設(shè)計行業(yè)自在職業(yè)者、青年醫(yī)生、律師、評價師、會計師、記者等為代表的高收年輕一族。這類客戶的特點是收入高，消費觀念超前，注重生活質(zhì)量，在消費中對價錢敏感度不高，熱愛各種質(zhì)量產(chǎn)品。對這類客戶而言，他們希望物業(yè)有較高的籠

59、統(tǒng)檔次，并且有完善的配套和效力來滿足其緊張和高強度的現(xiàn)代生活需求。本工程的小戶型設(shè)計可以滿足其運用功能的需求，另外還有工程的口岸優(yōu)勢，高規(guī)范軟、硬件配置，物管營造的劇烈文化氣氛，全酒店式效力內(nèi)容等要素，都會起到共同的促銷作用。酒店的長住客戶對于酒店的長住客戶而言，本工程的吸引力及價值點很直觀，質(zhì)量接近于酒店，費用遠遠低于酒店。在單價、公攤方面的抗性比以上兩個客戶層面都更低。投資型客戶投資型客戶的特點是：非常注重物業(yè)的保值和增值，注重投資收益，注重物業(yè)總價的控制而對單價模糊。本工程戶型小，投資總價低；物業(yè)地段優(yōu)勢使其保值和增值的需求得到滿足；較高的籠統(tǒng)和較好的質(zhì)量可以充分保證物業(yè)的出租價錢和出租

60、率，從而保證其投資收益報答。三、工程的價錢定位評價 工程銷售價錢預(yù)期為2500元/平方米建筑面積價錢，現(xiàn)運用市場比較法，就此預(yù)期做初步評價。采用市場比較法對本工程進展價錢定位，在參數(shù)的選取中遵照謹慎原那么。根據(jù)商務(wù)客戶對物業(yè)各個環(huán)節(jié)的關(guān)注度和區(qū)域內(nèi)幾個典型商務(wù)工程的情況，選取了以下7個比較目的，并分別對其設(shè)定相應(yīng)分值進展分析如下：目的設(shè)定分值時代星空融信大廈欣陽大廈本工程地理位置2018171315硬件配套及裝修規(guī)范2014101814專屬商務(wù)配套及物管效力15108149戶型構(gòu)造15138129開發(fā)企業(yè)知名度109555工程附加值106666周邊交通等配套109667合計1007960746