當(dāng)前保定市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

1、當(dāng)前保定市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1、?？导卧沸「邔樱ㄖ羞h(yuǎn)房地產(chǎn)）物業(yè)管理費(fèi)：0.65元 /月 /平米。電梯費(fèi)：一層免收二層為基礎(chǔ)價(jià)25 元 3 元 /層遞加。自來(lái)水二次加壓費(fèi)：1.5元 /噸 +基礎(chǔ)水費(fèi)單價(jià)停車費(fèi)：2、復(fù)興苑小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房宏源地產(chǎn)）物業(yè)管理費(fèi)：0.4元 /平米/月多層 高層（ 18層） 統(tǒng)一價(jià)格電梯費(fèi)：一層免收二層為基礎(chǔ)價(jià)10 元 3-12 層 3 元 /層遞加13-18 層 2 元 /層遞加二次加壓費(fèi)：六層以上10 元 /戶 /月停車費(fèi)：露天固定車位5000元 時(shí)限 10年（一次性收?。┘?42元 /月3、華中雅典城（華中地產(chǎn)）物業(yè)管理費(fèi)：0.9元 /平米/月（高層

2、）電梯費(fèi)：一層免收二層基礎(chǔ)價(jià)20 元 3 元 /層遞加（注：物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)捆綁收?。┒蛹訅嘿M(fèi)：12 層以上收取2 元 /噸停車費(fèi)：地下固定車位900元 /月陽(yáng)光佳苑A 區(qū)（建設(shè)集團(tuán)廣廈地產(chǎn)） TOC o 1-5 h z 物業(yè)費(fèi)：0.6元 /平米/月停車費(fèi)：固定停車位75 元 /輛 /月花傾城小區(qū)物業(yè)費(fèi)：0.7/平米/月電梯費(fèi)：一層免收二層為基礎(chǔ)價(jià)35元 4元 /層遞加新一代 C 區(qū)物業(yè)費(fèi)：0.65元 /平米/月二次加壓費(fèi)：1 元 /噸假日山水華庭（華中地產(chǎn)華中物業(yè)）物業(yè)費(fèi)：0.7元 /平米/月 前期物業(yè)管理的介入費(fèi)用與建設(shè)單位怎么算的，有哪幾項(xiàng)構(gòu)成2011-4-20 19:00提問(wèn)者：zhu

3、zhenghuiheh 囹囹其他回答共1條2011-4-20 21:17 kasso13 囹| 六級(jí).物業(yè)場(chǎng)地及辦公室建設(shè)，構(gòu)建費(fèi)用。包括辦公材料，人員工資，工程材料等.業(yè)主入住率劃分資金供給。業(yè)主達(dá)到一定比例的入住率，建設(shè)單位除工程部全 部撤出，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。.工程維修費(fèi)用在交房及保修年限由建設(shè)單位承擔(dān)。0|評(píng)論2011-11-22問(wèn)題一前期物業(yè)管理的介入費(fèi)用先期業(yè)主的入住比例前期物業(yè)管理合同備案需要什么東西？.小區(qū)建筑面積及平面圖紙.小區(qū)物業(yè)使用說(shuō)明書及相關(guān)資料.物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及資質(zhì)證明.其他要求提供的相關(guān)資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、前期物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)

4、費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，臨時(shí)業(yè)主公約！呵呵應(yīng)該就這么多，還有一個(gè)是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局物業(yè)辦的 一個(gè)備案表0|評(píng)論前期物業(yè)管理的重要意義2011-9-21 11:12提問(wèn)者：follow10 克|瀏覽次數(shù)：63次G32011-9-21 11:15最佳答案一是物業(yè)產(chǎn)品再生產(chǎn)內(nèi)在規(guī)律在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的

5、提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、 物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)1 、我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段， 已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期

6、介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人 ）的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住（使用 ）之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性

7、管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)1 、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“ 物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)， 通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介

8、入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、 安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、 通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所

9、需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證1 、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住、用戶日益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開(kāi)以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美

10、舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園的目標(biāo)。2、社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標(biāo)。而物業(yè)管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住 ” 而實(shí)施的管理，即是以人為中心開(kāi)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展。 同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的空間。3 、根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求

11、，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過(guò)環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來(lái)避免現(xiàn)代工業(yè)文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境寧?kù)o幽雅。應(yīng)該說(shuō)這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內(nèi)容之一。物業(yè)前期介入管理同時(shí)也是一件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時(shí)， 物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人

12、員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤 付出，就能夠一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物 業(yè)企業(yè)都能達(dá)到滿意的目標(biāo)。淺析物業(yè)管理的前期介入來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)作者：發(fā)布時(shí)間：2010-08-10瀏覽：囹19我有法律問(wèn)題要咨詢現(xiàn)代房屋

13、尤其是高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、 施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和功能發(fā)揮，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工階段的問(wèn)題，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，需要物業(yè)管理企業(yè)積極進(jìn)行前期介入。由于前期物業(yè)管理的特殊性，認(rèn)真研究物業(yè)管理的前期介入，具有十分重要的意義。一、前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法第

14、二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！倍?、物業(yè)前期介入的重要性物業(yè)管理提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。1 前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。物業(yè)管理?xiàng)l例總共70 條，其中前期物業(yè)管理就有11 條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。2 前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理物業(yè)前期介入，不僅能減

15、少建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問(wèn)題等。 建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏 ”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式1. 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用

16、和管理上的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的不必要的麻煩。2 在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量 進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物

17、業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過(guò)程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題， 糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。在我公司所管轄的中街北苑小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，當(dāng)初設(shè)計(jì)和施工中沒(méi)有考慮到建垃圾房里面的下水問(wèn)題，前期介入發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，向建設(shè)單位提出整改建議，得到了建設(shè)單位采納，在工程收尾工作中，與建設(shè)單位達(dá)成一致意見(jiàn)，物業(yè)企業(yè)參與對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收。從根本

18、上把好了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量關(guān)。此外， 前期介入使物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題急時(shí)反饋，并建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主使用、日后維修提供了極大的方便。3. 在物業(yè)的驗(yàn)收期介入，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，明確責(zé)任，落實(shí)整改措施和經(jīng)費(fèi)物業(yè)管理公司介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收；有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時(shí)為業(yè)主追討應(yīng)得的補(bǔ)償，避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。提前介入，做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)，由于有了前期介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)

19、構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，為今后物業(yè)維修維護(hù)打下基礎(chǔ)。此外， 物業(yè)管理前期介入可以很好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致管理的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象，為今后實(shí)施有效管理打下基礎(chǔ)。四、物業(yè)管理前期介入的意義具有一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，這將對(duì)我國(guó)今后整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，保證人民生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會(huì)，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。1 、前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)建設(shè)、使用維護(hù)的全程物業(yè)管理服務(wù)。過(guò)去， 物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補(bǔ)補(bǔ)；如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回

20、天之術(shù)。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，協(xié)助工程監(jiān)理，監(jiān)督施工全過(guò)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障，促進(jìn)了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。2、前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)當(dāng)前， 很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平問(wèn)題，更有其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進(jìn)而影響了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理前期介入，管理企業(yè)可以努力

21、發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，為建設(shè)單位當(dāng)好參謀、做好助手，避免和減少一些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，保證物業(yè)管理的服 務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)，樹(shù)立自己的服務(wù)品牌，從而讓業(yè)主有一個(gè)滿意、舒適、溫馨的居住環(huán)境。3、前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當(dāng)龐大，從物業(yè)管理的角度來(lái)看，真正符合物業(yè)管理要求，或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不多見(jiàn)。這一方面有物業(yè)管理發(fā)展不平衡的原因；另一方面也有物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)的原因。物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量；提高物業(yè)管理水平的意義重大。綜上所述，物業(yè)管理前期介入，能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企

22、業(yè)的責(zé)任，化解整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理有效對(duì)接，為物業(yè)的后期管理的順利發(fā)展鋪平了道路。物業(yè)管理前期介入， 對(duì)于培育整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。作者單位：沈陽(yáng)市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司淺議物業(yè)管理早期介入的重要意義與作用更新：2008-9-26閱讀：欄目：前期物管淺議物業(yè)管理早期介入的重要意義與作用提要 缸要I囹囹瓦段更多精品源自表格 金籌措和促銷推廣上。所以，盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注 重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物

23、業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì) 量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，在接管驗(yàn)收階段，注重項(xiàng)目存在問(wèn)題的整改。有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理 服務(wù)帶來(lái)影響。所以，有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)、建設(shè)，監(jiān)理的項(xiàng)目專業(yè)監(jiān)督和物業(yè)的提前介入，相互配合，專業(yè)技能互補(bǔ)，最大限度的將得到問(wèn)題解決。物業(yè)管理單位對(duì)物

24、業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布胃、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即己解訣，節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期，實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項(xiàng)目在建設(shè)完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設(shè)成本 和運(yùn)行成本。（二）促進(jìn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)共有資源的整合”實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏為了應(yīng)對(duì)20世紀(jì)70年代經(jīng)濟(jì)緊縮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，處于供給方的企業(yè)重新考察了它們提供給 客戶的產(chǎn)品，為了提高產(chǎn)品的吸引力，差異性和實(shí)際價(jià)值，許多企業(yè)通過(guò)在產(chǎn)品中融入服務(wù)要 素來(lái)增加產(chǎn)品的附加值”。所以開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)

25、本質(zhì)上需要對(duì)同一個(gè)物業(yè)能體現(xiàn)出內(nèi) 在的價(jià)值及其附加值，從尊重業(yè)主、提高客戶的滿意度，來(lái)最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益雙期。1、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)房屋銷售和物業(yè)管理，提高消費(fèi)者滿意度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正確營(yíng)銷采取市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)向。并隨著房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場(chǎng)中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)評(píng)估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%-30%。在無(wú)錫濱湖新城開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科魅力之城，由于無(wú)錫人對(duì)萬(wàn)科房產(chǎn)公司及萬(wàn)科物業(yè)管理公司品牌的認(rèn)。所以，在第一、二期的房屋銷售實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績(jī)。同樣,無(wú)錫的嘉德時(shí)代”引進(jìn)的深圳的 中海物業(yè)管理公司”品牌，在取得房屋銷售許可證的很短時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了本地區(qū)同業(yè)最好的

26、銷售業(yè)績(jī)。所以，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司早期介入，將會(huì)極大地提高消費(fèi)者滿意度，促進(jìn)物業(yè)的銷售?？梢?jiàn)，物業(yè)管理早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的完善和促銷起 著很大的作用。同時(shí)，通過(guò)早期物物業(yè)介入，一方面，物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè) 施的維修養(yǎng)護(hù)工作。再一方面 ，基本理順了同水電、煤氣、通訊、治安、維修、 綠化等各部 門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道為后期管理工作作好了充分準(zhǔn)備。2、建立專業(yè)化、人本化 形象,提升公司品牌，進(jìn)而達(dá)到雙贏房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，從其趨勢(shì)來(lái)看，品牌的出現(xiàn)是必然的。其中，優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)和物業(yè)管 理是房地產(chǎn)品牌的重要構(gòu)成要素。在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的商業(yè)社會(huì)里，服務(wù)已經(jīng)處于非常

27、重要的地位。著名的 舊M公司就把“IBM就是服務(wù)”奉為企業(yè)理念。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi) 發(fā)的物業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)質(zhì)量有重要的關(guān)系。塑造房地產(chǎn)公司的 形象，物業(yè)管理不可忽視。物業(yè)管理早期介入，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅僅以利潤(rùn)為導(dǎo)向，而且也考慮消費(fèi)者的利益，考慮物業(yè)開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為 推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品的王牌把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。同時(shí)越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者 也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)行投資和消費(fèi)決策的主要參考因素。因此開(kāi)發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè)，注重品牌戰(zhàn)略，就是以人為本將會(huì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙

28、 贏。三、物業(yè)管理早期介入的作用（一）完善物業(yè)使用功能當(dāng)今，人們對(duì)物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，除了執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、 生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因?yàn)樵陂L(zhǎng)期的實(shí)際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、 電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)，并代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正設(shè)計(jì)中的不足，使功能完善。無(wú)錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通

29、，其絕大部分設(shè)計(jì)工作在1991年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理的要求產(chǎn) 生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)一、物業(yè)管理早期介入的提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般來(lái)講重規(guī)劃設(shè)計(jì)，輕建后管理”、重施工建設(shè)、輕物業(yè)配套”以致于 忽略了房屋建成交付使用后遺留的許多問(wèn)題和矛盾。如管理用房不夠用、停車位不夠、空調(diào)位置未考慮、建筑物內(nèi)的管線布置不利于日后的維修養(yǎng)護(hù)、保安防范中的技術(shù)設(shè)備缺少以及水、電、氣、通訊、交通等配套方面存在的問(wèn)題。給業(yè)主產(chǎn)生了很多缺陷，既使業(yè)主、使用人感到十分不便，增加物業(yè)管理工作的難度。甚至，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了無(wú)法彌補(bǔ)的 缺撼。多年的探

30、索總結(jié)，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到，真正意義上的早期介入是從項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè) 計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的的全過(guò)程，良好的物業(yè)管理并不是簡(jiǎn)單的售后服務(wù)，而是貫穿于物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)及使用的整個(gè)過(guò)程之中。物業(yè)管理的早期介人，是指物業(yè)管理公司在驗(yàn)收接管投入正式運(yùn)行、使用的物業(yè)之前，隨同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) ，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和 建議，以便建成后的物 業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。二、物業(yè)管理早期介入的意義（一）實(shí)現(xiàn)和物業(yè)管理一體化”全過(guò)程管理，節(jié)約了物業(yè)建設(shè)成本

31、和運(yùn)行成本項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提出全局性、功能性建設(shè)意見(jiàn)，使 開(kāi)發(fā)商，除了執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因?yàn)樵陂L(zhǎng)期的實(shí)際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)，并代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正設(shè)計(jì)中的不足，使功能完善。無(wú)錫就有物業(yè)管理早期介入的成功案例：1998年投入使用的某大廈（恒通，其絕大部分設(shè)計(jì)工作在1991年內(nèi)完成的

32、，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理的要求產(chǎn)生距離、作為早期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、停車場(chǎng)等管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，井參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察、在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，井對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善、這些項(xiàng)目同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，得到了業(yè)主認(rèn)同。（二）確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護(hù)和管理經(jīng)驗(yàn)，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗(yàn)收接管代理，他們?cè)谖飿I(yè)管理方面、使用方面擁有

33、第一手資料，對(duì)于物業(yè)在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題非常熟悉，他們?cè)谖飿I(yè)的建設(shè)過(guò)程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理，彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患。特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開(kāi)發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理，可以強(qiáng)化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質(zhì)量。（三）奠定了物業(yè)長(zhǎng)效管理基礎(chǔ)由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)的早期介人，為物業(yè)的驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，并為日后的養(yǎng)護(hù)、維修帶來(lái)便利。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制 定各項(xiàng)管理 制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置、 人員

34、的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作?？梢酝h(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購(gòu)房意向的重要因素 ，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。（四）促進(jìn)物業(yè)的銷售人們消費(fèi)理念的變化，在置業(yè)時(shí)，除了注重房屋的價(jià)格、 質(zhì)量。環(huán)境等的同時(shí)，也越來(lái)越注重 起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。消費(fèi)者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務(wù) ，物管企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者購(gòu)買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,已經(jīng)把良好的物業(yè)管理

35、作為推銷房屋商品和招來(lái)顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。四、幾點(diǎn)思考（一）物業(yè)管理早期介入的普及還有一定的難度雖然物業(yè)管理?xiàng)l例于 2003年已經(jīng)實(shí)施，但早期介入概念遠(yuǎn)未能普及。首先 ，主要阻力 未來(lái)自相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)商，目前還難以理解和接受物業(yè)管理早期介入，除了對(duì)物業(yè)早期介入的作用認(rèn)識(shí)不清的原因，更為重要的原因是不愿意承擔(dān)早期介入的費(fèi)用。其次：阻力還來(lái)自施工單位和物業(yè)公司自身，因?yàn)榍罢哒J(rèn)為物業(yè)公司早期介入行使職能是在挑刺增加工作量。而后 者認(rèn)為早期介入的投資風(fēng)險(xiǎn)較高 ，并巳有的開(kāi)發(fā)商并不愿意補(bǔ)償這些費(fèi)用。（二）早期介入與監(jiān)理職能的沖突物業(yè)管理公司提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，盡管是從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備

36、安裝的質(zhì)量 進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免項(xiàng)目建成后會(huì)給使用帶來(lái)不便，一方面使施工方 反感,另一方面在發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)就容易相互推卸責(zé)任，反而造成項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量難以提高。為此，早期介入的職能定位還應(yīng)重新定位。（三）早期介入的物業(yè)管理公司的變更，易引發(fā)矛盾按規(guī)定物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開(kāi)發(fā)商選聘。這就是目前矛盾比較集中的地方，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒(méi)有得到業(yè)主的同意，這會(huì)在一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公上一頁(yè)1 2 3 4下 頁(yè)司、開(kāi)發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。而業(yè)主在組建新的業(yè)主管委會(huì)后，就會(huì)要求業(yè)

37、主管委會(huì)另聘物管公司易產(chǎn)生矛盾。（四）早期介入有關(guān) 法規(guī)保障目前還沒(méi)有立法，使物業(yè)管理早期介人成為一種制度，使接受物業(yè)管理早期介入成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要條件之一。同時(shí)，與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾 ，以及諸如物業(yè)管理公司取得國(guó)家的監(jiān)理資質(zhì)證書，早期介具有監(jiān)理和物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)等法規(guī)于解決早期介入問(wèn)題。參考文獻(xiàn)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期物業(yè)管理的介入方式與作用摘要：開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。因此物業(yè)管理公司應(yīng)樹(shù)立前期介入的經(jīng)營(yíng)理念，積極介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施 工監(jiān)理，使物業(yè)從設(shè)計(jì)到使用都能得到全過(guò)程管理，以保障建設(shè)責(zé)任與管

38、理利益的有機(jī)結(jié)合，主動(dòng)做好建 設(shè)和管理的工作銜接。一、前期介入的理念當(dāng)前，物業(yè)管理發(fā)展面臨的制約之一是物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工管理，導(dǎo)致物業(yè)建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，為以后順利開(kāi)展物業(yè)管理工作帶來(lái)諸多影響。因此物業(yè)管理公司應(yīng)樹(shù)立前期介入的經(jīng)營(yíng)理念，積極介入規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理，使物業(yè)從設(shè)計(jì)到使用都能得到全過(guò)程管理，以保障建設(shè)責(zé)任與管理利益的 有機(jī)結(jié)合，主動(dòng)做好建設(shè)和管理的工作銜接。二、物業(yè)管理前期介入的重要意義在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)在房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和 物

39、業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，幾乎都是項(xiàng)目建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸。由于接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作， 任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。此外，在房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直 接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變 化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng) 前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提

40、高，物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。 因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服 務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。（一）物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān).我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物 業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同參與物 業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。.作為業(yè)主

41、的管家”，物業(yè)管理公司從物業(yè)前期介入就開(kāi)始維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益,擬定物業(yè)管理公約，清楚界定開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管 理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和 設(shè)備調(diào)試工作。從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管 理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要 件之一。（二）物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ).物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注

42、入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介 入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè) 及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。 同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理 工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理 與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極 為重要工作。.作為管理者，從物業(yè)前期介入階段開(kāi)

43、始，就著手進(jìn)行如下一些工作：為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人 事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與各崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、 工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行 現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有 關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括 員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范 正常物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。三、物業(yè)前期介入與開(kāi)發(fā)商配合的注意事項(xiàng).物業(yè)前期介入

44、管理是一件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù) 的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前 期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一 專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技 術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng) 管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。.物業(yè)管理公司應(yīng)能不斷提出對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤有益建議，最好既能滿足節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，又能方

45、便 業(yè)主。如地王國(guó)際花園項(xiàng)目一期地下車場(chǎng)為鎮(zhèn)流器雙燈管照明，二期樓梯間為25w白熾燈，我們考慮到節(jié)約電能與開(kāi)發(fā)成本，提出將所有鎮(zhèn)流器燈管改換為節(jié)能燈具，并將新建的地下車場(chǎng)照明系統(tǒng)統(tǒng)一更換為 5W節(jié)能燈具，這樣，既能節(jié)省開(kāi)發(fā)成本，又能為物業(yè)管理公司日后運(yùn)行管理節(jié)能電費(fèi)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商提 出的問(wèn)題，在遵循滿足業(yè)主使用功能、方便業(yè)主的前提下，應(yīng)有理、有據(jù)的給予正面回復(fù)。.對(duì)于某些懸而未決的問(wèn)題，物業(yè)前期介入人員應(yīng)定期匯總歸納，并定期與相關(guān)工程師進(jìn)行研討， 每次得出的結(jié)果作以記錄以備日后查閱。要經(jīng)常給開(kāi)發(fā)商灌輸業(yè)主至上的觀念，推進(jìn)開(kāi)發(fā)商整體設(shè)計(jì)、施 工思路向靠進(jìn)方便業(yè)主使用的角度發(fā)展。.對(duì)于物業(yè)管理公司

46、認(rèn)為開(kāi)發(fā)商必須做，而開(kāi)發(fā)商又經(jīng)?；乇艿膯?wèn)題，應(yīng)由物業(yè)前期介入人員正式 行文，列舉這些問(wèn)題的利弊及對(duì)日后物業(yè)管理中給業(yè)主帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響，直接發(fā)函給開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目最高領(lǐng)導(dǎo)。如地王二期白金公寓業(yè)主停車問(wèn)題，由于開(kāi)發(fā)商未將地下二層的停車場(chǎng)交給二期900戶業(yè)主使用，導(dǎo)致900戶業(yè)主沒(méi)有泊車位置，為了更好解決此事，避免造成日后業(yè)主的投訴，據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)?；谝陨锨?況我們決定由物業(yè)管理公司牽頭，對(duì)二期外圍進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)外圍停車場(chǎng)，經(jīng)過(guò)跟地產(chǎn)技術(shù)部、工程 部的不斷探討，終于采用了物業(yè)管理公司對(duì)二期外圍車場(chǎng)的規(guī)化，調(diào)整了原綠化景觀的規(guī)化方案。因此， 在與開(kāi)發(fā)商的配合上，對(duì)于真正影響日后業(yè)主利益的、影響物業(yè)管理

47、公司實(shí)施有效管理的問(wèn)題，就一定要 堅(jiān)持跟開(kāi)發(fā)商溝通，直至問(wèn)題有一個(gè)圓滿地解決方案，這也為日后物業(yè)實(shí)施正常管理開(kāi)辟好一個(gè)堅(jiān)實(shí)的陣 地。.定期參加開(kāi)發(fā)商組織的工程、方案等主題會(huì)議，根據(jù)樓盤的實(shí)際情況，提出物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容及 管理思路，積極與開(kāi)發(fā)商溝通，從銷售與售后兩大方面積極推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)， 后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步 步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理公司都能達(dá)到滿意的 目標(biāo)。第1頁(yè)物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)

48、銷售對(duì)房屋銷售起著很大的影響：首先物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的第二次開(kāi)發(fā)，在購(gòu)買房子時(shí) 業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的相關(guān) 理念，房屋質(zhì)量和宣傳已經(jīng)有了具體的了解， 如果再有一家服務(wù)質(zhì)量好，管理能 力強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)來(lái)進(jìn)行管理的話對(duì)房產(chǎn)的增值保值有很大的影響， 房子畢竟是住 人的，開(kāi)發(fā)商在房屋銷售后，除了有質(zhì)量問(wèn)題外，其余基本上都是直接與 物業(yè)公 司見(jiàn)面，物業(yè)早期 的介入，可以把物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng) 服務(wù)理念，提前與未來(lái)業(yè)主 進(jìn)行宣傳，如果物業(yè)公司有過(guò)硬的項(xiàng)目，有良好的口碑的話，將會(huì)對(duì)房屋銷售起 著推波助瀾的作用。北京市前期物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（甲方）：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：組織機(jī)構(gòu)代碼：法定代表人：聯(lián)系電話：

49、委托代理人：聯(lián)系電話：通訊地址：郵政編碼：物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：組織機(jī)構(gòu)代碼：法定代表人：聯(lián)系電話：委托代理人：聯(lián)系電話：通訊地址：郵政編碼：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，甲方以公開(kāi)招標(biāo)方式邀請(qǐng)招標(biāo)方式協(xié)議方式選聘乙方提供前期物業(yè)服務(wù)，訂立本合同。第一部分物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱 本物業(yè)）基本情況如下：名稱:地名核準(zhǔn)名稱暫定名:類型:普通住宅經(jīng)濟(jì)適用住房公寓別墅辦公商業(yè)坐落位置：區(qū)（縣）路（街）建筑面積:預(yù)測(cè)面積實(shí)測(cè)面積房屋所有權(quán)證記載面積：平方米。區(qū)

50、域四至：東至南至西至北至規(guī)劃平面圖和委托的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件一、二（以實(shí)際驗(yàn)收清單為準(zhǔn)）第二部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第二條甲乙雙方應(yīng)當(dāng)就業(yè)主入住前的服務(wù)事宜簽訂書面協(xié)議，明確服務(wù)的范圍、費(fèi)用以及雙方的權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)。業(yè)主入住前的服務(wù)范圍一般包括：1 、對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。2、做好公共區(qū)域的清潔工作（施工垃圾的清理、施工場(chǎng)地和料場(chǎng)的清潔由甲方負(fù)責(zé)）。3、協(xié)助甲方做好業(yè)主入住時(shí)的交房、接待以及與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的咨詢等工作。以上發(fā)生的費(fèi)用由甲方另行支付，不得攤?cè)霕I(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第三條業(yè)主入住后，乙方應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：1 、制訂物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；管理相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗(yàn)收

51、資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。2、物業(yè)共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。共用部位明細(xì)見(jiàn)附件三。3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件四。4、公共綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)。5、清潔服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等。6、協(xié)助維護(hù)秩序，對(duì)車輛（包括自行車）停放進(jìn)行管理。7、協(xié)助做好安全防范工作。發(fā)生安全事故，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，采取相應(yīng)措施，協(xié)助做好救助工作。8、消防服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防管理制度的建立等。9、負(fù)責(zé)編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)方案。10、按照法律、法規(guī)和有關(guān)約

52、定對(duì)物業(yè)裝飾裝修提供服務(wù)。11、發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告。12、制定預(yù)防火災(zāi)、水災(zāi)等應(yīng)急突發(fā)事件的工作預(yù)案，明確妥善處置應(yīng)急事件或急迫性維修的具體 內(nèi)容。13、設(shè)立服務(wù)監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域公告欄等醒目位置公示。14、其他服務(wù)事項(xiàng)：第三部分物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第四條 乙方按照雙方約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件五）提供服務(wù)。雙方約定的住宅物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不得低于住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范（一級(jí)）（試行）中規(guī)定的相 應(yīng)要求。第四部 分物業(yè)服務(wù)期限第五條前期物業(yè)服務(wù)期限為2年，自 年 月日至 年 月 日第五部分物業(yè)服務(wù)

53、費(fèi)用第六條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制酬金制方式。第七條包干制1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下:多層住宅: 元/平方米/月;高層住宅: 元/平方米/月;別墅:元/平方米/月;辦公樓:元/平方米/月;商業(yè)物業(yè): 元/平方米/月;會(huì)所:元/平方米/月;物業(yè)： 元/平方米/月2、實(shí)行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)；乙方不得以虧損為由要求增加費(fèi)用、降低 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容o3、乙方應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布公共服務(wù)收支情況。第八條酬金制1、物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下:多層住宅: 元/平方米/月;高層住宅: 元/平方米/月;

54、別墅:元/平方米/月;辦公樓:元/平方米/月;商業(yè)物業(yè): 元/平方米/月;會(huì)所:元/平方米/月;物業(yè)： 元/平方米/月2、物業(yè)服務(wù)資金為交納的業(yè)主共同所有，由乙方代管，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 酬金物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分:(1)乙方員工的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（ 5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用；（ 6）乙方辦公費(fèi)用；（ 7）乙方企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）其他費(fèi)用：。3、乙方采取以下第 種方式提取酬金：（1

55、）每季每半年每年，計(jì) 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取；（2）每季每半年每年,從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按%勺比例提取。4、物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用， 年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行交納。5、乙方應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和支出年度預(yù)決算，并按季半年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的使用情況。第九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)從甲方通知的收房期限屆滿之日起計(jì)收。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)預(yù)付 季度半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。此后按季度半年一年交納，具體時(shí)間為。第十條業(yè)主或物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)，與其訂立書面的裝飾裝修服

56、務(wù)協(xié)議。除約定收取裝飾裝修服務(wù)費(fèi)外，乙方不得另行收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員 管理費(fèi)、門卡工本費(fèi)、開(kāi)工證費(fèi)、管線圖費(fèi)等與裝飾裝修有關(guān)的費(fèi)用。如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞，乙方應(yīng)當(dāng)在完工后7日內(nèi)將押金全額退還。第十一條 停車服務(wù)費(fèi)按露天停車場(chǎng)車位 元/個(gè)/月、地下停車庫(kù)、停車樓車位 元 / 個(gè) / 月的標(biāo)準(zhǔn)收取。乙方應(yīng)當(dāng)與停車場(chǎng)車位使用人簽訂書面的停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第十二條乙方對(duì)業(yè)主自有物業(yè)提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或按雙方的約定收取費(fèi)用。業(yè)主、物業(yè)使用人在符合相關(guān)法律規(guī)定的前提下，

57、利用住宅物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，乙方可以參照商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十三條乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購(gòu)買或使用。第六部分權(quán)利與義務(wù)第十四條甲方的權(quán)利義務(wù)1 、審定乙方制定的物業(yè)服務(wù)方案，并監(jiān)督實(shí)施。2、在辦理業(yè)主入住 日前，提供符合辦公要求的物業(yè)服務(wù)用房，建筑面積約 平方米，位置為 。3、在辦理業(yè)主入住后3個(gè)月月內(nèi)，向乙方移交本物業(yè)的竣工總平面圖；在辦理業(yè)主入住30日日前，向乙方移交本物業(yè)的其他相關(guān)資料。資料清單見(jiàn)附件六。4、在雙方委派專業(yè)人員辦理完相關(guān)資料、圖紙

58、的移交后 5日日內(nèi)，負(fù)責(zé)與乙方一起對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，登記列表，并經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)。5、提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的工程驗(yàn)收資料，并按照質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。6、按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為業(yè)主戶內(nèi)配置 電卡式計(jì)量表 燃?xì)獾妮斂ㄊ接?jì)量表 遠(yuǎn)程抄送式水表;各個(gè)分區(qū)獨(dú)立單獨(dú)計(jì)量,例如，樓道口明車庫(kù)庭院明動(dòng)力用電電 梯水泵等單獨(dú)計(jì)量的電表；使用臨水、臨電的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)的性質(zhì)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用差價(jià)。7、解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。8、配合乙方做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作。9、 按時(shí)繳納物業(yè)區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售的物業(yè)、因甲方原因未能按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)及自有物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用。1

59、0、有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第十五條乙方的權(quán)利義務(wù)、在辦理業(yè)主入住手續(xù)30 日前，向甲方提交本物業(yè)的入住工作計(jì)劃。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、 特約服務(wù)費(fèi)。可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，但不得將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三方；乙方應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)及受托企業(yè)的信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示；乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于本合同約定；乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)責(zé)任。妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時(shí)記載有關(guān)變更信息，并為業(yè)主的個(gè)人資料信息保密。

60、5、及時(shí)向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。6、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和臨時(shí)管理規(guī)約的行為，采取告知、勸說(shuō)和建議等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。7、不得擅自將業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；將其用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并每半年公布收益情況，接受業(yè)主監(jiān)督；所得收益歸相關(guān)業(yè)主所有，分配及使用由相關(guān)業(yè)主共同約定。8、不得擅自占用本物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需臨時(shí)占用、挖