控房貸的長期意義與影 響

1、目錄索引TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250006 一、貸不好產(chǎn)? 5 HYPERLINK l _TOC_250005 二、貸產(chǎn)微優(yōu)勢 5 HYPERLINK l _TOC_250004 三、貸場宏困境 7 HYPERLINK l _TOC_250003 四、貸境解方案 9 HYPERLINK l _TOC_250002 五、制貸宏意義 10 HYPERLINK l _TOC_250001 六、房的行影響 HYPERLINK l _TOC_250000 七、險(xiǎn)示 14圖表索引圖1：市揭款質(zhì)量顯于他產(chǎn)） 5圖2：上市銀行數(shù)據(jù)顯示，負(fù)債占優(yōu)的銀行整體揭貸款占比較

2、高（209 年報(bào)據(jù)） 6圖3：219年，新個(gè)人房款率過般貸利率 6圖4：國民款與房增） 7圖5：國民務(wù)、房波與行良率 8圖6：本民務(wù)、房波與行良率 8圖7：國民務(wù)、房波與行良率 9圖8：民桿與各均P美價(jià)209 10圖9：市行產(chǎn)與義P增速 圖10：行模速周期） 12圖1銀利對差彈性高息與?，F(xiàn)負(fù)關(guān)） 12圖12：用需定先銀息） 13圖1：美經(jīng)來我國行非收占仍有大升間） 13表1：同款風(fēng)重 5一、房貸是不是好資產(chǎn)?微觀是宏上一。微觀行房偏可面臨觀面囚困。二、房貸資產(chǎn)的微觀優(yōu)勢對微觀銀行來說，房貸的優(yōu)勢主要源自抵押和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重優(yōu)惠。一方面，由于按揭款有產(chǎn)常經(jīng)環(huán)違險(xiǎn)和控本方在風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)量面房風(fēng)險(xiǎn)重50一信貸產(chǎn)

3、險(xiǎn)00導(dǎo)致微觀銀發(fā)按貸能約資。房貸產(chǎn)觀優(yōu)也在了格。219之，我新放的人貸款加權(quán)利率都低于一般貸款加權(quán)利率，所以存量上，低負(fù)債成本的銀行按揭貸款占比對更兩于性信政實(shí)人房貸開高一貸利率，這進(jìn)步大房資的性比。總結(jié)前點(diǎn)于微銀來房產(chǎn)是質(zhì)也到不論是抵押品屬性，還是低風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，這些優(yōu)勢背后隱含前提是抵押品價(jià)格的穩(wěn)定性最終實(shí)房產(chǎn)格穩(wěn)定而一提要觀環(huán)的認(rèn)。圖 ：上市按揭貸款資質(zhì)量明顯好于其他產(chǎn)）按揭貸不良率整體不率.0.8.6.4.2.0.8.6.4.2.0HAHAHA數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表：個(gè)人住房貸款抵貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重占優(yōu)項(xiàng)目權(quán)重1對一般企業(yè)的債權(quán)2對符合標(biāo)準(zhǔn)的微型和小型企業(yè)的權(quán)3對個(gè)人的債權(quán).1個(gè)

4、人住抵押款.2對已抵房產(chǎn)在購人沒全歸還貸前，業(yè)銀以再估的凈值抵押追加貸款，追的部分.3對個(gè)人他債權(quán)數(shù)據(jù)來源：商業(yè)銀行資本管理辦法（試行），廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖 ：上市銀數(shù)據(jù)顯，負(fù)債占優(yōu)的銀行體揭貸款占比較高（09年報(bào)數(shù)據(jù)）.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%按揭貸款比與息負(fù)成本（軸）數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖 ：219年后，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率過般貸款利率金融機(jī)人民貸款權(quán)平利一般貸款金融機(jī)人民貸款權(quán)平利個(gè)人住房款.%.%.%.%.%.%.%.%.%-2-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8-2

5、-4-8-2-4-8-2-4-8-2-4-8數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心三、房貸市場的宏觀困境如果不對按揭貸款加以宏觀約束，房貸資產(chǎn)微觀優(yōu)勢的隱含前提（房地產(chǎn)價(jià)格的定性是成難因?yàn)閭兡芸匆磺敉骄辰Y(jié)。對于負(fù)債尚可的銀行來說，在正常時(shí)期，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不管其他銀行是否極去放房貸，自己去放房貸都是最優(yōu)策略，但拉長周期看，這一策略可能讓所有行都損。由于房貸資產(chǎn)自帶抵押品，而抵押品價(jià)格具有一定公允價(jià)格屬性，容易出現(xiàn)“金加速象即價(jià)漲押值升房加速加正饋速環(huán)子價(jià)格居屬（以租售表）比來低，資屬占越越高。一旦房價(jià)高位加速不能為繼，正反饋循環(huán)很容易從另一個(gè)方向開啟，房價(jià)下跌，押品值貸房價(jià)續(xù)成體系房產(chǎn)抽效經(jīng)的

6、微觀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成壞賬，甚至可能釀成系統(tǒng)性危機(jī)，這也是為什么全球歷史上金融機(jī)往房產(chǎn)場劇波高相?？偨Y(jié)而言，房貸資產(chǎn)微觀優(yōu)勢對應(yīng)的是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而房貸資產(chǎn)宏觀困境對應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。微觀非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)過低，往往會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)主體對宏觀系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的忽視，最終導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)累積和爆發(fā)，微觀審慎不一定能有效規(guī)避宏觀險(xiǎn)，便宏審監(jiān)必要來，貸規(guī)屬于觀慎策疇。圖 ：中國居民貸款增與房價(jià)增速（）個(gè)大中市新住宅格指:同比百城住價(jià)格數(shù)同比居民貸滾動月增量同比右軸）00.00005.4.00.7-9-9-2-7-2-5-0-3-8-1-6-1-4-9-2-7-2-5-0-3-8-1-6-1-4-9-2-7-2-5-0-3-

7、8-1-6-1-4-95.00.0數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3-4-5-6-7-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3-3深度銀行圖 ：美國居民債務(wù)增房價(jià)波動與銀行良率房價(jià)指同比居民債增速銀行不率（）右軸.%6.%5.%4.%3.%2.%1.%.%0數(shù)據(jù)

8、來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖 ：日本居民債務(wù)增、房價(jià)波動與銀行良率日本房價(jià)指數(shù)及銀行不良率.%98.%7.%65.%4.%32.%1.%0房價(jià)指同比居民債增速銀行不率（）右軸數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明8 /圖 ：韓國居民債務(wù)增、房價(jià)波動與銀行良率.%.%.%.%.%.%.%韓國房價(jià)指數(shù)及銀行不良率987654-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5-3-1-1-9-7-5210房價(jià)指同比居民債增速銀行不率（）右軸數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展

9、研究中心四、房貸困境的解決方案一般言“徒境有兩解方。一種是重復(fù)博弈均衡。在房貸投放的囚徒困境中，這一解決方案類似于，讓市場行發(fā)作通金機(jī)的（能需次讓產(chǎn)統(tǒng)風(fēng)入金融機(jī)構(gòu)和居民微觀感知，從而避免后續(xù)房地產(chǎn)價(jià)格和信貸的超調(diào)。顯然，這一方案痛苦，般被選，不成主方，至不稱為種案。另一方策約均“徒之一權(quán)威囚的略行威微占策為不行就了一有思觀自由度的束而促宏福利進(jìn)。就房貸市場而言，監(jiān)管直接約束微觀銀行房貸投放占比，其實(shí)就是將微觀銀行層的占優(yōu)策略（積極投放房貸）變?yōu)椴豢尚胁呗?，最終微觀銀行只能選擇適度投放貸最形宏較均定義本貸新屬策約方過宏觀慎束改微策略為以到觀意均。事實(shí)房市問往起民與于金房市起房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格

10、超漲的起點(diǎn)一般是供需失衡或結(jié)構(gòu)性失衡，對應(yīng)有效房子供給（土供不者房附的共供不比教醫(yī)在我們看房產(chǎn)場機(jī)制已有生政的為本但功在長遠(yuǎn)。為避免短期民生問題放大為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，金融約束方案雖為治標(biāo)，也必要這銀和產(chǎn)業(yè)的康展有向義。五、控制房貸的宏觀意義控制貸觀義于進(jìn)經(jīng)轉(zhuǎn)升。從債務(wù)流轉(zhuǎn)角度來說，住房類開放商的債務(wù)最終還是需要居民債務(wù)接續(xù)，所以控房貸比終向制民債增和桿。如前文所述，控居民杠桿除了預(yù)防房地產(chǎn)市場大幅波動外，還在投資儲蓄、宏觀負(fù)平上有極義。從流視來一言居債的居民門凈蓄從而對應(yīng)其部一為和政凈資對應(yīng)業(yè)門資對后續(xù)經(jīng)濟(jì)能成約。從存量視角來看，居民債務(wù)的累積，尤其是房貸的累積，一般對應(yīng)一個(gè)國家資產(chǎn)房產(chǎn)占比上

11、升。在工業(yè)化和城市化加速期，房子作為住居必需品，以及改善生活需要，其在居民財(cái)富和國家資產(chǎn)中占比上升是合理的。但是一旦房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模超了住品求成投品，觀宏沖開出現(xiàn)。微觀產(chǎn)為蓄能是效要價(jià)上持超物宏觀，房產(chǎn)作為儲蓄一般是無效的，因?yàn)楹暧^上儲蓄只能跨期，只有變成技術(shù)進(jìn)步、人增成本累蓄才有住居求房投于一個(gè)國家說具儲功，此微上房儲功能就法效現(xiàn)。控制房貸或者居民債務(wù)，從流量是對應(yīng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)的增量剩余應(yīng)該更多留給企業(yè)部去投而成來產(chǎn)力這是濟(jì)業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)升的有義。從存量視角上，控制房貸，意味著壓低一國資產(chǎn)和居民財(cái)富在房產(chǎn)中的配置，更配置對企投和技進(jìn)這后著直融和益場發(fā)。圖 ：居民杠桿率（）與各國人均 D（美元價(jià)（209年）

12、美國德國美國德國加拿大英國意大利日本法國巴西中國印度0000000居民杠桿（軸）人均GP數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心六、控房貸的銀行業(yè)影響房貸銀業(yè)影可分資質(zhì)、模速息差中四角來解。資產(chǎn)質(zhì)量：短期來看，貸新規(guī)主要影響增量按揭投放額度，由于按揭類資產(chǎn)不存在續(xù)貸問題，所以對存量按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量沒有直接影響。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，行的資產(chǎn)量更多是經(jīng)濟(jì)相關(guān)隨著名義增速觸底升，我預(yù)銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力逐步好轉(zhuǎn)。長期來看，控房貸在于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，降低未來系統(tǒng)性險(xiǎn)概，助長銀業(yè)資質(zhì)的定。圖 ：上市銀行資產(chǎn)質(zhì)與名義 P增速年化逾凈生率年化不良關(guān)注凈成率年化不凈生率GP:現(xiàn)價(jià):當(dāng)值同比右軸）.%.%.%.%.%.%.%/

13、3/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9/3/9.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心規(guī)模與息差通常量難分理行規(guī)和息不割來在逆周期觀控架般是濟(jì)的規(guī)模速信供上但需求以們量升者以價(jià)經(jīng)好時(shí)則來規(guī)模增速但求我們到降史經(jīng)來除是強(qiáng)的逆周期，也就是大放水，規(guī)模增速的正貢獻(xiàn)會抵消息差的負(fù)貢獻(xiàn)，否則一般都是息的彈更另相規(guī)模業(yè)差帶來盈質(zhì)也更為更加約本而不太擔(dān)后資質(zhì)的患。就房新而言短看，們看到02年人住貸增速有下行，帶動行業(yè)生息資產(chǎn)規(guī)模增速下行。值得說明的是，即使沒有房貸新規(guī)，隨著宏觀周期節(jié)求下，22銀

14、行信和規(guī)增要下，是房新讓這部分信用增速下行結(jié)構(gòu)性有房地產(chǎn)領(lǐng)域承擔(dān)。趨勢上，目前經(jīng)濟(jì)需求和房貸需求都較旺，們預(yù)行模增下會帶息闊以們對02年銀行業(yè)績可更積。長期來看，房貸新規(guī)會讓銀行業(yè)規(guī)模增速下一個(gè)臺階，而息差有望企穩(wěn)回升后逐進(jìn)入個(gè)態(tài)平這有助行RARE持長穩(wěn)。204-12205-05205-10206-03206-08207-01207-06207-11208-04208-09209-02209-07209-12210-05210-10211-03211-08204-12205-05205-10206-03206-08207-01207-06207-11208-04208-09209-02209-

15、07209-12210-05210-10211-03211-08212-01212-06212-11213-04213-09214-02214-07214-12215-05215-10216-03216-08217-01217-06217-11218-04218-09219-02219-07219-12220-05210-03210-07210-11211-03211-07211-11212-03212-07212-11213-03213-07213-11214-03214-07214-11215-03215-07215-11216-03216-07216-11217-03217-07217-

16、11218-03218-07218-11219-03219-07219-11220-03220-07深度銀行圖 1：銀行規(guī)模增速的周期性（）銀行體系總資產(chǎn)：同比DP:現(xiàn)價(jià):當(dāng)季值:同比3.002.002.001.001.005.00.0-5.0-1.00數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖 ：銀行利潤對息差彈性更高，息差與?，F(xiàn)負(fù)相關(guān)（）商業(yè)銀行:凈息差:同比撥備前利潤增速（上市銀行老1家）銀行體系總資產(chǎn)：同比3.003.002.002.001.001.005.00.0-5.0-1.00-1.00-2.00數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心識別風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明2 /圖 1：

17、信用供需決定并先銀行息差（）商業(yè)銀行:凈息差:同比銀行體系總資產(chǎn)增速-名義D增速1.005.0210-032210-03210-07210-11211-03211-07211-11212-03212-07212-11213-03213-07213-11214-03214-07214-11215-03215-07215-11216-03216-07216-11217-03217-07217-11218-03218-07218-11219-03219-07219-11220-03220-07-5.0-1.00-1.00-2.00數(shù)據(jù)來源Wn，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心中間業(yè)務(wù)收入：而，房新的期響限，功長。就行業(yè)而言，隨著經(jīng)濟(jì)入穩(wěn)態(tài)，宏觀杠桿率趨于穩(wěn)定，居民財(cái)富遷徙以及直接資市的展銀體的中占提。就微觀銀行而言，如果核心優(yōu)勢在負(fù)債端，當(dāng)資產(chǎn)端增速下來后，其可以將負(fù)優(yōu)勢通過理財(cái)和代銷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為中收，而中收無需承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，在資產(chǎn)定價(jià)上以給予更高的估值，所以短期看似規(guī)模擴(kuò)張的約束，長期可能會帶來中收占比進(jìn)步上和值