利率對房地產(chǎn)信貸風險的影響

1、摘要 # I摘要隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，自2000年全國大規(guī)模推廣住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系的關系越來越密切。目前，我國的房地產(chǎn)市場過熱，房地產(chǎn)價格保持高位運行且增長速度較快。利率作為金融貨幣政策的一個重要工具，能否將房地產(chǎn)價格的增長控制在一個相對平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)，對于維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關重要。與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)貸款也隨之快速增加，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%-70%依靠銀行貸款，這種現(xiàn)狀直接導致銀行信貸資產(chǎn)越來越受制于房地產(chǎn)市場的波動，加大了銀行信貸風險，必須引起金融業(yè)的高度重視。本文以我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸發(fā)展情況為基礎，以商業(yè)銀行個人住房信貸為切入點，通過重點研

2、究利率變動對房價造成的波動，從而產(chǎn)生對房地產(chǎn)信貸一系列的影響，來揭示利率變動對房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的部分影響。全文共分為六部分，第一部分主要論述了選題意義和背景，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及論文論證方法及傳導機制；第二部分目前我國商業(yè)銀行個人住房信貸的目前的發(fā)展情況，揭示了我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展存在的不足。第三部分和第四部分以利率對房價的影響為重點，圍繞利率影響房價，房價波動影響房地產(chǎn)信貸的傳導機制，揭示了利率對房地產(chǎn)信貸風險的影響。第五部分主要針對利率調(diào)控房價存在的問題以及我國房地產(chǎn)信貸風險的防范，提出了一系列的建議及對策。第六部分對全文做出總結。關鍵詞：利率，房價，商業(yè)銀行個人住房信貸，房地產(chǎn)信

3、貸風險ABSTRACTABSTRACTiiiiiiABSTRACTWiththedevelopmentofmarketeconomy,thenationallarge-scalepromotionofhousingsystemreformsince2000,ourcountryrealestateindustryandthefinancialsystemismoreandmoreclosely.Atpresent,ourcountryrealestatemarketoverheating,realestatepricesremainhighandgrowingfast.Interestrate

4、asanimportantfinancialmonetarypolicytool,cancontrolthegrowthoftherealestatepricesinarelativelystableinterval,isveryimportanttomaintainthestabilityoftherealestatemarket.Atthesametime,Chinasrealestateindustryvigorousdevelopment,realestateloansalsoincreasesrapidly,therealestatedevelopmentfundsabout60%-

5、60%relyonbankloans,thissituationleddirectlytothebankcreditassetsismoreandmoresubjecttothefluctuationsoftherealestatemarket,increasingtheriskofbankcredit,themusthasdrawngreatattentionofthefinancialsector.Inthispaper,basedontherealestatedevelopmentcreditatthepresentstageinChina,tothecommercialbankpers

6、onalhousingcreditasthebreakthroughpoint,byfocusingontheinterestratechangesonpricescausedbyfluctuations,thustheinfluenceofaseriesofrealestatecredit,torevealtheinterestratechangessomeoftheimpactontherealestatecreditrisk.Thefulltextisdividedintosixparts,thefirstpartmainlydiscussesthesignificanceandback

7、groundoftopics,researchstatusathomeandabroadandthethesisargumentmethodandtransmissionmechanism;InthesecondpartisthecurrentdevelopmentofChinascommercialBankspersonalhousingcreditsituation,revealsthedeficiencyexistinginourcountrycommercialbankindividualhousingcreditdevelopment.Thethirdandthefourthpart

8、,focusingontheinterestratesimpactonhousingpricesaroundtheinterestratesaffecthouseprices,housingpricefluctuationsaffectthecredittransmissionmechanism,revealtheinfluenceofinterestrateontherealestatecreditrisk.Thefifthpartmainlyaimingattheexistingproblemofinterestratecontrolhousingpricesandthecreditris

9、kofrealestateinourcountry,aseriesofSuggestionsandcountermeasuresareputforward.Thesixthpartgiveasummarytofulltext.KeyWords：Interestrates,prices,commercialbankindividualhousingcredit,realestatecreditriskXXXX學院本科生畢業(yè)設計（論文）XXXX學院本科生畢業(yè)設計（論文）目錄 VI # V目錄TOC o 1-5 h z1緒論1 HYPERLINK l bookmark2 o Current Docu

10、ment 1.1選題背景及意義1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 1.2.1國外研究現(xiàn)狀2 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀3 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理概述5 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 2.1我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險

11、的簡介5 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 2.1.1我國個人住房信貸業(yè)務的內(nèi)涵與特點5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 2.1.2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險內(nèi)涵及類型5 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 2.2我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展歷程6 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 2.3我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理現(xiàn)狀7 HYPERLINK l bookmark22 o Current D

12、ocument 3利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響分析9 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.1利率對房地產(chǎn)價格影響的供給需求理論分析9 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 3.1.1利率波動對房地產(chǎn)供給的影響9 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 3.1.2利率波動對房地產(chǎn)需求的影響9 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 3.2利率對房地產(chǎn)價格影響的金融市場理論分析10 HYPERLINK l bookm

13、ark32 o Current Document 3.2.1利率變動通過外匯市場影響房價11 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 3.2.2利率變動通過證券市場影響房價11 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 3.3房地產(chǎn)供求雙方對利率變化的反應程度分析11 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 4利率變動影響下房價波動對房地產(chǎn)信貸風險的影響分析134.1房價波動與我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險的作用機制分析.13 HYPERLINK l bookmark

14、42 o Current Document 4.1.1基于借款人的理性選擇13 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 4.1.2基于商業(yè)銀行行為視角的分析13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.1.3基于房地產(chǎn)開發(fā)商行為視角的分析14 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 5利率調(diào)控房價存在的問題和防范房地產(chǎn)信貸風險的建議17 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 5.1在運用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生

15、的問題17 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 5.1.1利率政策對房價的抑制作用具時滯性17 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 5.1.2高回報率是房價上漲的主要成因17 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 5.1.3市場需求是難以通過調(diào)整利率控制的17 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 5.1.4開發(fā)商通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本18 HYPERLINK l bookmark60 o Current

16、 Document 5.1.5地方政府調(diào)控房價的動力不足18 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 5.2利率對房價影響存在的問題的解決方法及建議18 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 5.2.1改革利率決定機制18 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 5.2.2借鑒國外先進經(jīng)驗，充分發(fā)揮利率的杠桿作用18 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 5.2.3加快建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道19 HYPERLIN

17、K l bookmark70 o Current Document 5.2.4加強政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管職能195.3防范房地產(chǎn)信貸風險及我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險的對策.19 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 5.3.1改善房地產(chǎn)企業(yè)融資的來源19 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 5.3.2抑制銀行貸款大量進入房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象205.3.3逐步建立和完善個人信用制度20 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 5.3.4加強商業(yè)銀行內(nèi)部信貸風

18、險管理21 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 5.3.5穩(wěn)步推進住房信貸資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展22 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 5.3.6加強政府對個人住房信貸的監(jiān)督管理226結論25 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 致謝27 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 參考文獻29XXXX學院本科生畢業(yè)設計(論文)1緒論 1.1選題背景及意義自從1998年住房制度商品化改革以來，我國房地產(chǎn)市場得到極

19、大繁榮，房價不斷上升、投資增長迅猛。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展也伴隨著各種各樣的問題的出現(xiàn)，尤其是短期內(nèi)房價上漲過快及房地產(chǎn)市場的資金對銀行信貸的過度依賴。針對我國房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，我國中央銀行積極出臺各種貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，其中對利率進行了數(shù)次調(diào)整。進入2008年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價出現(xiàn)下降趨勢，樓市低迷全國彌漫。針對房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，央行自2008年9月16日以來短時間內(nèi)多次調(diào)低存貸款利率。此后20092010年房價又出現(xiàn)新的高漲。針對國內(nèi)通貨通脹以及過高的房價，央行在2010年10月20日和12月25日短期內(nèi)連續(xù)兩次上調(diào)金融機構一年期存貸款基

20、準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調(diào)整。進入到2011年，央行又數(shù)次調(diào)整利率，從2月9日起金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。2011年4月5日，中國人民銀行決定，自2011年4月6日起金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。利率的調(diào)整也使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了波動，而房地產(chǎn)價格的的變化又促使央行通過利率來調(diào)節(jié)和控制。利率和房地產(chǎn)價格有怎樣的關系，我們?nèi)绾谓忉尯皖A測利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響，是一個值得研究的問題。20世紀90年代以來，隨著金融市場同趨復雜、衍生金融產(chǎn)品的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行的個人住房信貸風險呈現(xiàn)

21、出影響規(guī)模擴大化、全球化等現(xiàn)象，因此，一種較為完善的風險管理體系和科學的風險管理手段對于銀行業(yè)至關重要。對于我國，目前金融市場自由化還處于初級階段，個人住房信貸的發(fā)展歷程也較晚，這樣住房信貸風險也將是商業(yè)銀行面臨值得關注的風險。當前我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理存在著諸多缺陷：首先，我國有關住房信貸主體借款人的信用制度還沒有建立；其次，商業(yè)銀行住房信貸風險管理的體制和機制不健全，風險管理部門職責不清晰；再次，信貸風險管理的工具和技術落后，無法建立相應的風險分析模型而準確定量地度量和控制風險。由于我國開展個人住房貸款業(yè)務時間較短，目前在國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理的體制還不是很完善，目前關

22、于商業(yè)銀行個人住房信貸市場風險管理方面，理論界針對房價波動引發(fā)的市場風險還沒有系統(tǒng)和條理性的研究。本文以利率對房價的影響為重點，圍繞利率影響房價，房價波動影響房地產(chǎn)信貸的傳導機制，揭示了利率對房地產(chǎn)信貸風險的影響。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀121國外研究現(xiàn)狀從國外看來，有關利率與房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)信貸風險三者關系的研究較多，全面的實證分析相對較少。S.w.De.carlo(1997)指出引起房地產(chǎn)市場波動的原因主要有供求變化、空置率、貨幣政策、就業(yè)水平、人口趨勢、法規(guī)政策、家庭規(guī)模等；Harwood(1997)指出居民收入水平的提高、人口的增長、利率的變化是促使房地產(chǎn)波動的主要因素Hofmann(

23、2003)利用時問序列和綜列數(shù)據(jù)技術研究了世界上20個國家銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的長期關系，結果表明，房地產(chǎn)價格會影響銀行信貸，過多的銀行信貸并非房地產(chǎn)價格泡沫的原因；AdrianCooper(2004)利用牛津經(jīng)濟預測(OEF)模型對英國房地產(chǎn)市場進行研究時發(fā)現(xiàn)，自20世紀80年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價格波動幅度減弱，但是近期該利率機制卻是房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的主要原因；Gelach和Peng(2005)的研究證明房地產(chǎn)價格波動影響銀行信貸擴張，而銀行信貸卻不影響房地產(chǎn)價格；Liang和Cao(2007)的研究結果也顯示，銀行信貸對房地產(chǎn)價格存在單向因果關系，同

24、時利率對房價也會產(chǎn)生影響。Kau和Kim于2001年通過研究，得到相同的結論：在研究個人住房信貸違約發(fā)生的原因時，通過大量實證研究得出通過LTV(貸款價值比)能夠更好地解釋違約的產(chǎn)生III；W.Arche于2001通過對美國1991開始后的5年之間近于戶住房信貸違約案例的研究發(fā)現(xiàn)，個人住房信貸風險是在商業(yè)銀行貸款發(fā)放過程和開發(fā)商住宅銷售過程中產(chǎn)生的，而與貸款價值比沒有關系圓。Quercia等在200年對1970年后的近30年中的29個實證性研究后得出：是貸款與住宅價值比率和住房凈資產(chǎn)兩個因素導致違約的發(fā)生b1。Sanchez等在2002年時通過實證研究認為導致違約發(fā)生的主要因素是房價持續(xù)下跌的

25、異常波動，隨后才是貸款特征、LTV、資產(chǎn)類型等因素H1。Kau在2002年時應用期權法，考慮借款人存在理性違約策略，認為當住宅凈資產(chǎn)值降到低于抵押貸款價值時借款人基于自身利益就會選擇理性違約。Deng于2002年提出應該將個人住房信貸視作一種賣出期權，并結合離婚率和失業(yè)率兩個因素一起來研究商業(yè)銀行個人住房信貸違約風險嘲.Lisa在2000年時研究了不同風險偏好的借款人選擇固定利率和浮動利率來進行貸款的問題。認為偏好高風險的借款人會選擇浮動利率抵押貸款，而偏好低風險的借款人則會選擇固定利率抵押貸款.因此銀行可以根據(jù)借款人的抵押貸款選擇傾向來區(qū)別高風險與低風險借款人的一種違約風險信號口1。Robe

26、rt在2003年時通過研究認為目前的個人住房信貸風險管理中由于合同條款設計的不完備性，很容易產(chǎn)生道德風險。因此，個人住房抵押貸款風險管理中如何改進合約的設計是風險管理的一個重要組成部分腳。由于個人住房抵押貸款在西方已有較長的發(fā)展歷史，具備了較為完備的有關商業(yè)銀行方面的基礎數(shù)據(jù)資料，所以西方商業(yè)銀行和理論學術界能夠?qū)ψ》康盅嘿J款風險的進行大量的實證研究和定量分析研究。研究主要集中在兩方面：首先是商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險微觀特征研究。表現(xiàn)在融資風險、財產(chǎn)風險和借款人風險方面；其次是模型定量分析。能夠應用各種模型定量分析工具來分析各指標影響因素與住房抵押貸款違約風險之間的關系，為進一步降低銀行

27、住房抵押貸款風險，制定科學合理的指標體系提供了科學的依據(jù)。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對利率調(diào)整與房地產(chǎn)價格的關系研究比較多，陳新橋和許文超15在加息影響下的中國房地產(chǎn)一文中，從短期和長期兩個角度對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行了分析，認為目前我國房地產(chǎn)供求存在結構性失衡問題，出于抑制通脹、放緩投資考慮下的升息在短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利于平衡供求結構、穩(wěn)定價格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。李雅靜和楊毅針對利率與貨幣供應量對我國房地產(chǎn)投資的影響問題，通過實證研究了，結果表明：利率、貨幣供應量這兩個變量對房地產(chǎn)投資的影響在短期和長期內(nèi)存在正相關，但影響并不顯著。貨幣供應量對房地

28、產(chǎn)投資有一定的調(diào)控作用，但力度有限。值得強調(diào)的是，利率與房地產(chǎn)投資占比的正相關悖論揭示了利率并不是調(diào)控房地產(chǎn)投資的有效手段。在短期，利率與貨幣供應量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的，但影響并不顯著。所以，利率與貨幣供應量這兩個主要的宏觀貨幣政策手段不能作為調(diào)控房地產(chǎn)投資的主要方式。要對房地產(chǎn)投資進行有效調(diào)控，必須依靠其它方式。李進濤、譚術魁和郭志濤運用協(xié)整的計量經(jīng)濟學方法分析了利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，結果表明：利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)投資有抑制作用，但效果并不顯著，反而對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)價格有助推作用。中南大學商學院姚豐利率變動對房地產(chǎn)價格影響的實證分析：1998-2009通

29、過格蘭杰檢驗，得出利率政策對房價調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導機制的順暢與否的基本結論。華東師范大學金融與統(tǒng)計學院邢婕利率變動對房地產(chǎn)市場影響的研究是主要利用IS-LM曲線來研究二者關系?？偟膩碚f，關于利率與房地產(chǎn)價格的關系的研究大多都是通過宏觀供求分析、數(shù)據(jù)分析，綜合運用各種數(shù)據(jù)檢驗方法來研究二者關系。結論一般都是二者呈比例或正相關關系。劉萍在2002年通過研究，認為我國當前個人住房抵押貸款業(yè)務中主要包含六種風險：信用風險、購買力風險、抵押物風險、利率風險、房地產(chǎn)市場風險、流動性風險。例張婕2003年通過研究認為，可以從政府介入擔保市場、住房抵押貸XXXX學院本科生畢

30、業(yè)設計（論文）XXXX學院本科生畢業(yè)設計（論文） # #款證券化、規(guī)避與分散風險、評估信貸資質(zhì)、健全住房質(zhì)量保證體系五個方面來防范住房信貸風險nOl。董月鮮在2003年通過研究認為，可以從三個方面來控制住房信貸風險，首先必須加強商業(yè)銀行內(nèi)部風險管理，避免出現(xiàn)銀行操作風險。其次則是采用將政府擔保與商業(yè)性保險相結合的住房金融保險體系；最后則是建立個人信用制度，以防范個人信用風險。王福林在2004年選取了大量的正常貸款樣本和違約貸款樣本，采用實證研究進行分析后，認為防范商業(yè)銀行個人住房信貸風險的當務之急在于逐步建立健全個人信用制度，因為借款人的信用水平的高低在某種程度上來說就是違約水平的大小。劉春紅

31、則在2000年時利用SPASS統(tǒng)計軟件，選取了上海某銀行170個樣本，其中正常還貸樣本和違約樣本，進行了實證分析，得出對貸款人的違約狀況有重大影響的因素包含家庭月收入、首付百分比、還款收入比、購房能力和還款能承受力31。綜上所述，我國商業(yè)銀行個人煮飯信貸的發(fā)展歷史時間比較短，所以理論的研究相對比較少。主要是從定性的角度研究包括我國個人住房信貸風險的類型、風險防范及控制，實證研究方面集中在個人住房抵押貸款違約風險影響因素方面。對于防范商業(yè)銀行住房信貸風險的對策研究一般集中為為宏觀的政策、經(jīng)濟環(huán)境、法律體系、金融體制的建設方面進行完善和健全方面的的建議性措施，缺乏對現(xiàn)有商業(yè)銀行微觀作用主體所帶來的

32、風險的系統(tǒng)分析與考察，也沒能提出定量化的風險防范措施。XXXX學院本科生畢業(yè)設計(論文)2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理概述 2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理概述2.1我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險的簡介2.1.1我國個人住房信貸業(yè)務的內(nèi)涵與特點我國個人住房信貸業(yè)務的內(nèi)涵商業(yè)銀行個人住房貸款是指居民進行住房消費時通過向銀行貸款來獲得資金支持以彌補不足的購房款。銀行在發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔?；蛘叩盅何锲?。借款人如果到期不能償還貸款本息的，貸款人則有權依法處理其抵押物品或由保證人承擔償還本息的連帶責任。一般包括個人購置住房貸款、個人二手住房貸款、個人住房裝修貸款、個人住房加按揭貸款

33、、個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款等口明.我國個人住房信貸業(yè)務的特點第一，用于個人住房消費，是最主要的個人貸款品種，中國目前個人住房貸款占銀行發(fā)放的個人消費貸款的90%以上。如在2006年時達到94.2%,2007年時為92.4%。第二，住房貸款數(shù)額比其他消費貸款數(shù)額大，期限長。個人住房抵押貸款一般為1到30年，最長的甚至超過30年.由于貸款期限長，其定價方式也不同于其他貸款，既有固定利率也有可變利率,在我國通常隨著市場利率的變化而調(diào)整。在還款方式上往往采用分期付款的方式。第三，以住房的產(chǎn)權作抵押，附帶其他保障措施。個人住房抵押貸款周期長，通常以所購的德住房抵押，作為防

34、范貸款風險的重要手段。當債務不能履行時，銀行作為債權方有權行使該擔保物權，在抵押物處置時候優(yōu)先獲得債權的清償。當債務人不能履行貸款合同時候，擔保人和保險公司承擔代為履行償還貸款的責任。第四，政策性較強，居民住房問題關系到社會安定、政局的穩(wěn)定，政府都要通過提供擔保、保險或者稅收優(yōu)惠等手段支持個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展，同時通過立法或者監(jiān)管手段來規(guī)范個人住房貸款市場的發(fā)展，以實現(xiàn)政府的住房政策目標，使居民能夠安居樂業(yè)。2.1.2我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險內(nèi)涵及類型商業(yè)銀行個人住房信貸風險，主要是指商業(yè)銀行在開展個人住房貸款業(yè)務過程中貸放出去的款項，由于借款人到期不能償還或不愿償還銀行本息而使銀行蒙受

35、損失的可能性和幅度，它是風險因素變量的各種可能值偏離其期望值的可能性和幅度。從微觀角度來講，各種信貸風險都將圍繞借款人、房產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行三方面主體表現(xiàn)出來：借款人的信用風險信用風險又稱違約風險，是指獲得銀行信用支持的債務人由于種種原因不能或不愿遵守合同規(guī)定按時償還債務而使銀行遭受損失的可能。具體包含以下三種類型：一是被迫違約風險，指借款人發(fā)生財務危機，使得無法按時償還貸款而選擇違約。主要可能是由于借款人收入下降、失業(yè)或喪失勞動能力等，使得個人收入水平下降甚至喪失，使得借款人無力償還銀行貸款，出現(xiàn)的違約風險。二是理性違約風險，在貸款的市場價值提高或者房屋的市場價值降低時，導致抵押房屋的價值低

36、于貸款的價值時，借款人基于理性角度即利益最大化考慮，通過指標LTV(貸款金額與抵押品價值比)的大小來做出決策的違約。當貸款價值比提高到大于1,使借款人的凈資產(chǎn)為負，從借款人的理性角度考慮，主動違約是一個有利的決策，這就是理性違約。三是惡意違約風險，指借款人事實具有還貸能力，但從主觀上故意違約或者以個人住房貸款德名義騙取銀行信貸資金所帶來的風險。主要表現(xiàn)為假按揭、虛假貸款。這種風險產(chǎn)生的根本原因是我國個人信用制度基本是一片空白。所以借款人個人信用風險成為商業(yè)銀行個人住房貸款中最關鍵應該予以防范的風險。開發(fā)商的道德風險開發(fā)商利用利用與銀行之間信息的不對稱，在商業(yè)銀行無法掌握開發(fā)商某些具體真實動機和

37、背景的情況下，編造或者提供虛假的資料以取得銀行的信任而變相獲得貸款。開發(fā)商采用假按揭有著巨大的利益動機，這也就是為什么近幾年全國各地都屢見不鮮地出現(xiàn)開發(fā)商假按揭事件。商業(yè)銀行的操作風險商業(yè)銀行對于個人住房貸款的操作風險主要指在具體操作個人住房按揭貸款時，從各個環(huán)節(jié)上看都不同程度地存在著經(jīng)營管理風險。貸款發(fā)放前調(diào)查不到位，表現(xiàn)為銀行信貸工作人員借款人資料調(diào)查不細致及把關不嚴，使得對借款人不能做出客觀合理的評價；發(fā)放貸款時審查不嚴格。指忽視對貸款投放和規(guī)模指標進行嚴格的審查，給不符合條件的借貸人提供按揭貸款；貸后檢查不及時，表現(xiàn)為信貸人員對貸后管理和檢查流于形式，未能及時發(fā)現(xiàn)貸款潛在風險或及時采取

38、有效防范措施，化解和處理貸款風險。2.2我國商業(yè)銀行個人住房信貸發(fā)展歷程我國的個人住房信貸發(fā)展歷史并不長，國務院與1988年1月召開全國住房制度改革工作會議，擬定全國城鎮(zhèn)分期分批準行住房制度改革的實施方案，開始首次推動了我國的個人住房信貸工作。1991年6月國務院發(fā)出了關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知，提出要發(fā)展住房金融事業(yè)，開展個人購房、建房儲蓄和貸款業(yè)務，實行抵押貸款購房制度，這是我國在國務院文件中第一次提出發(fā)展個人住房抵押貸款制度，為我國以后個人住房貸款的發(fā)展指明了方向。1992年9月23日中國人民建設銀行房地產(chǎn)信貸部門頒布了職工住房抵押貸款暫行辦法為促進個人住房抵押貸款業(yè)務

39、的大量開展打下了良好基礎。1997年4月30日中國人民銀行頒布了個人住房擔保貸款管理試行辦法，為我國個人住房合同貸款的發(fā)展掀開了新的一頁。1998年后，隨著住房體制改革的深入，人行積極調(diào)整貸款利率政策，先后下發(fā)了關于加大住房貸款投入支持住房建設與消費的通知、個人住房貸款管理辦法等文件，要求各商業(yè)銀行積極支持住房建設和消費、擴大住房貸款業(yè)務范圍、大力促進住房消費，逐步擴大個人消費貸款在貸款總額中的比例。1999年人行下發(fā)關于開展個人消費貸款的指導意見，將住房貸款和房價款比例從70%提高到80%,鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務。隨著一系列住房體制改革和住房貸款政策出臺，使得我國商業(yè)銀行住房信貸

40、進入了一個快速發(fā)展的新階段。2.3我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險管理現(xiàn)狀1996年以前我國商業(yè)銀行對信貸風險的管理主要以控制信貸規(guī)模為主要目標，通過把信貸規(guī)?？刂圃谝欢ǖ姆秶鷥?nèi)來力圖相對降低信貸風險。1996.1999年，是我國個人住房消費信貸的試點階段，19961999年，政府依此頒布了個人住房擔保貸款管理試行辦法、個人住房貸款管理辦法關于開展個人消費信貸的指導意見等一系列的法規(guī)用來規(guī)范個人住房信貸管理，但是在此階段，鑒于我國個人住房抵押貸款一級市場還剛剛起步，市場運作還極不規(guī)范。2000以來，我國住房消費信貸進入了高速發(fā)展和競爭激烈的新階段。同時國內(nèi)各商業(yè)銀行自身在風險識別、風險估價、風險處

41、理等各方面采取了措施，取得一定的成績，但是相互間缺乏協(xié)調(diào)性，就是單個銀行的不同支行或者網(wǎng)絡分點關于個人住房抵押貸款業(yè)務操作也補統(tǒng)一，所以我國商業(yè)銀行的個人住房信貸風險管理方面還存在著一定的缺陷，主要有：(1)貸款客戶的基礎資料和信用制度建設的薄弱信用風險是我國商業(yè)銀行信貸最基本的風險，因此，有關貸款客戶的真實基礎資料和信用制度的建設就至關重要，但是目前商業(yè)銀行客戶在申請貸款的時候往往只需要提供一個收入證明，一般也就是工作單位的一個印章就可以完成，甚至有些客戶沒有固定的工作單位，他們一般隨便到哪個單位蓋個印章，在表格上寫上相對應的工作單位就可以啦。而銀行在所謂的“資格審查”，就基本上屬于一個流程

42、形式，事實上銀行一般都缺少儲戶真實收入的證據(jù),基本上可以說是“一片空白”，至于客戶在申請住房貸款后實際收入能否正常還貸，銀行就完全無法掌控。銀行經(jīng)營管理風險控制的薄弱銀行經(jīng)營管理風險，是在發(fā)放個人住房貸款的整個過程中，由于銀行工作人員的失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。從環(huán)節(jié)上看，商業(yè)銀行不同程度地存在經(jīng)營管理風險，缺乏相應的內(nèi)部風險管理控制措施。商業(yè)銀行的風險管理定量化分析技術的滯后當前跨國銀行風險管理技術發(fā)展日趨定量化和模型化，一般在其風險識別、度量、評價過程以及風險管理措施的制定中均有大量的歷史實證數(shù)據(jù)作為支持，特別是在風險的度量中通常應用數(shù)理統(tǒng)計模型準確量化特定特征

43、風險發(fā)生的概率和可能導致的損失程度，使得風險管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學性的特點。XXXX學院本科生畢業(yè)設計（論文）3利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響分析 3利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響分析3.1利率對房地產(chǎn)價格影響的供給需求理論分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般為30%40%，其余的60%70%依靠金融系統(tǒng)融資、外資和購房者的預付款。利率是資金的價格，既反映資金市場的供求關系，又可調(diào)節(jié)資金的供求關系，它的變動必然會對房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生影響，從而帶來房地產(chǎn)價格的波動。房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間,

44、2004年至今，央行連續(xù)七次小幅加息，而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105,全年價格上漲5.5%,而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價，但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力，而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給,從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。3.1.1利率波動對房地產(chǎn)供給的影響根據(jù)凱恩斯理論，利率是資金使用成本的反映，投資由利率和資本邊際

45、效率決定，投資與利率成反方向變動關系，與資本邊際效率成正方向變動關系。資本邊際效率由預期收益和資本資產(chǎn)的供給價格或者說重置成本決定。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，利率上升，資金使用成本加大，資本的供給價格上漲，資本邊際效率下降，原來一些利潤豐厚的開發(fā)項目可能變得無利或微利，開發(fā)商會停止對無利可圖項目的開發(fā)，從而減少房地產(chǎn)市場的供給。房地產(chǎn)市場在需求不變的情況下，價格出現(xiàn)上漲。另一方面，利率上升，會增加開發(fā)商的融資成本，在房地產(chǎn)開發(fā)商具有區(qū)域壟斷勢力的情況下，通過提價而轉(zhuǎn)嫁給購房者。相反，當利率連續(xù)大幅度下調(diào)時，開發(fā)商就會以較低的成本獲得資金，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言就有保證。同時由于利率下調(diào)，建材生產(chǎn)費

46、用相應減少，使得耗用大量建材的房地產(chǎn)建筑安裝成本有所下降。因此，開發(fā)商將會加大房地產(chǎn)投資，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。如果市場供給量的富足大于居民在低利率刺激下的消費需求，為了增強市場競爭力，開發(fā)商很有可能會降低房價。3.1.2利率波動對房地產(chǎn)需求的影響房地產(chǎn)的需求由投資性購房需求和自住消費性購房需求組成，經(jīng)濟學認為二者是兩種截然不同的行為：前者是一種投資，增加購買者的固定資產(chǎn)；后者是消費，成本和支出算作當期費用。利率的變動對房地產(chǎn)需求的影響可以分投資性需求和消費性需求兩種情況來討論。（1）利率波動對房地產(chǎn)投資性需求的影響。房地產(chǎn)市場中的投資（投機）者雖然只占全部供求的一小部分，但通過頻繁的買賣，對市

47、場最終實際價格的形成卻發(fā)揮著重要的影響。與任何其他市場一樣，房地產(chǎn)市場的投資者買賣的目的是為了通過低價買入后，在未來某個時期高價賣出獲得利潤。但投機需要資本（資金）成本，即利息。投機者在買賣之間還可以將房屋出租獲得收益，但出租的同時會產(chǎn)生一些管理成本和其他的交易成本，例如稅費、日常開支等。還有房屋和附屬設備會老化，需要計提折舊費用。因此，對于投資者來說，要想獲得利潤，房屋買賣的差價收入加上出租收入必須超過成本和折舊費用。因此，考慮投資風險，房地產(chǎn)價格由三個因素決定：房地產(chǎn)的租金水平與增長率，市場利率水平和房地產(chǎn)風險報酬率。當利率提高時，對投資性購房者而言，購房的機會成本增加，購房需求降低，在供

48、給不變的情況下會降低房地產(chǎn)價格。更重要的是，持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應，投資者或投機者很可能改變房價走勢預期。如果這種判斷被時間證明是正確的，利率的上升對投資性需求和投機性需求產(chǎn)生的抑制作用會被強化和加劇，投資者或投機者將撤離房地產(chǎn)市場，尋求其它的投資渠道。這樣，房地產(chǎn)市場需求量將會下降，由此導致房價回落。（2）利率波動對房地產(chǎn)消費性需求的影響。消費性需求，購房者的資金絕大部分也依賴于金融機構的貸款。因此，利率變化對房地產(chǎn)市場的消費性需求具有直接影響，并主要是通過收入效應和替代效應兩個渠道來完成。當利率升高時，居民存入銀行的利息增加，居民儲蓄的財富增加使居民的消費能力提高。由此，收入效應

49、使得利率與消費同方向變化。而就替代效應而言，當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對地房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，導致房地產(chǎn)需求減少。這樣，替代效應使得利率與消費成反方向變化。因此，利率對居民房地產(chǎn)需求量的影響取決于替代效應和收入效應大小的對比。由于居民購買房地產(chǎn)的貸款量較大，遠遠大于購房者的儲蓄財富，從而利率的替代效應大于收入效應，利率的變化與居民的房地產(chǎn)需求量成反方向變化?？傊康禺a(chǎn)價格與利率水平成反向變化，利率提高，房地產(chǎn)價格下降；利率降低，房地產(chǎn)價格上升。3.2利率對房地產(chǎn)價格影響的金融市場理論分析利率作為資金的使用價格，它的升降對金融資本影響較大。在開放的金融市場上，利率的變動會

50、改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業(yè)界的流入。3.2.1利率變動通過外匯市場影響房價假定其他條件不變，一國貨幣利率上升吸引外國金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。人民幣升值導致大量國際短期投機性資金涌入我國，尤其是投向房地產(chǎn)市場，坐享人民幣升值和房價上漲的雙重受益。資金涌入加大了對房產(chǎn)的需求預期，房產(chǎn)的需求曲線向外移動，房價進一步上漲。當國外資本達到目標收益或受某些突發(fā)事件影響如人民幣大幅貶值等，就會突然抽逃，狂拋持有的物業(yè)，導致房價暴跌，從而給房地產(chǎn)市場帶來巨大波動甚至崩潰。3.2.2利率變動通過證券市場影響房價利率上升通過證券投資影響

51、房價主要有兩方面。一是證券價格與利率之間存在著一定的依存關系，利率上升使證券價格下降，獲利降低，使房地產(chǎn)商的直接融資成本過高，導致房地產(chǎn)品供給減少。二是利率上升，證券投資者獲利減少，閑置資金轉(zhuǎn)投其他有升值潛力的領域。而房地產(chǎn)的價值相對穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展越好，人們對其價值預期越高，投資者將資金投向房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)的投機需求，很可能推動房地產(chǎn)價格的大漲。3.3房地產(chǎn)供求雙方對利率變化的敏感程度分析通過分析利率對房地產(chǎn)供給和需求的影響，我們不難發(fā)現(xiàn)，利率對房價的作用并不能清晰的確定下來，一個很重要的原因就在于利率對房地產(chǎn)供求雙方的敏感性比較低且不同房地產(chǎn)市場參與主體對利率的敏感程度不同。首先，對

52、于房地產(chǎn)市場的需求方來說，利率提高會抑制購房者的需求，導致其對未來房價的預期有所改變，進而消費性需求和投資性需求都會下降。但是這兩種投資者對利率的敏感程度是不一樣的。比較而言，消費性需求的購房者對利率的敏感度不高，因為他們對房屋的需求是剛性的，不會因為利率的調(diào)整而放棄購房，可能僅僅是對住房面積、購買時間有所改變；但對于購買力有限的中低收入階層來說，他們對利率的敏感性相對要高一些，利率的上升特別是有持續(xù)性的利率上升會使他們暫時退出房地產(chǎn)市場，或者投資于其他市場，或者持幣觀望等候時機；對于已經(jīng)通過商業(yè)銀行貸款購房的居民來說，利率的上升會增加他們每月的還款額，如果認為存在持續(xù)加息預期，則消費者可能會

53、愿意選擇提前還款方式，盡量減少不斷增加的利息成本的支付；對于投資性消費者而言，他們一般擁有大量的閑散資金，對利率的敏感程度也不高。其次，對于房地產(chǎn)市場的供給方而言，利率提升將導致其融資成本上升，市場投資規(guī)模也會相應減少，進而導致房地產(chǎn)市場供給量減少。正如不同的房地產(chǎn)需求方有不同的利率敏感性一樣，不同的房地產(chǎn)開發(fā)商也存在利率彈性的差異。比較來說，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)商對利率的變化比較敏感，利率的上升導致其承擔更多的利息成本，同時利率上升也會使其資產(chǎn)負債提高，商業(yè)銀行有可能處于資金安全考慮而不愿放貸；相反，對于大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其資金實力比較豐厚，信用良好，是眾多商業(yè)銀行的首選放貸客戶，且

54、有時商業(yè)銀行為了拉攏這些優(yōu)質(zhì)客戶，給予的利率也相對比小企業(yè)優(yōu)惠，由于我國每次調(diào)整的利率幅度很小，這樣以來，利率的調(diào)整對大型開發(fā)商的影響也就微乎其微了；同時，由于房地產(chǎn)市場是一個存在很大利潤空間的市場，由投資帶來的巨額利潤可以削弱甚至抵消了利率上升造成的融資成本上升。所以，房地產(chǎn)供給對利率的敏感程度不咼。XXXX學院本科生畢業(yè)設計(論文)4利率變動影響下房價波動對房地產(chǎn)信貸風險的影響分析 4利率變動影響下房價波動對房地產(chǎn)信貸風險的影響分析4.1房價波動與我國商業(yè)銀行個人住房信貸風險的作用機制分析4.1.1基于借款人的理性選擇房價上漲擴張階段房價上漲時期，由于借款人的樂觀預期理論，借款人對未來普遍

55、有一種樂觀的情緒同時經(jīng)過一段時間的持續(xù)上漲過程后，對未來的預期也會越來越好，在這些心理因素的作用和良好的經(jīng)濟環(huán)境下，借款人的信用水平會有所改善，從而可能會導致惡意違約和理性違約的現(xiàn)實風險的下降。但從潛在風險來看，一旦房地產(chǎn)價格大幅下跌，導致經(jīng)濟形勢的惡化，使得企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，最終導致借款人的收入水平下降，就會導致借款人的被迫違約增長。購房者投資者過于樂觀的預期不斷看漲房價，而一旦經(jīng)濟形勢逆轉(zhuǎn)而導致房價下跌達到一定比例，其預期收益無法實現(xiàn)甚至虧損，他們將停止還貸，選擇理性違約例。而目前我國房價經(jīng)經(jīng)過了幾年持續(xù)的異常上漲，已經(jīng)出現(xiàn)房價泡沫，而如前面所闡述的一樣，未來房價存在下跌的可能性很大，基于

56、這種考慮，隨著房價的不斷上漲，借款人所帶來潛在的風險處在一個不斷積累的過程中，并呈現(xiàn)出一個逐步上升的趨勢，所以在房價上漲階段，商業(yè)銀行個人住房信貸風險處于一個潛在的積累過程。房價下跌調(diào)整階段在房價下跌階段，以前積聚的潛在風險開始顯現(xiàn)。由于房價的下跌通常伴隨著濟形勢的惡化，使得企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，導致居民收入水平下降，借款人的被迫違約現(xiàn)實風險顯現(xiàn)并上升。房價的下跌還可能使得潛在購房意向的群體選擇繼續(xù)觀望，延期購買房產(chǎn)，因而房價一旦下跌將持續(xù)很長一段時間，樓市和經(jīng)濟形式也會進一步惡化，加劇借款人的被迫違約風險。在房價下跌階段，當房價的下跌使得貸款價值低于抵押住房價值是，借款人理性角度考慮，選擇理性違

57、約是有利的，所以理性違約現(xiàn)實風險的增加也是必然趨勢。.總的來看，在房價下跌階段，借款人的被迫違約和理性違約現(xiàn)實風險是處于不斷擴張的狀態(tài)，前期積累的潛在的借款人風險將轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的風險，商業(yè)銀行的住房信貸風險顯現(xiàn)并可能出現(xiàn)借款人的大規(guī)模違約現(xiàn)象。4.1.2基于商業(yè)銀行行為視角的分析商業(yè)銀行的貸款集中度決策影響因素較多，但是銀行通常都以獲利最大化為動力，因此我們考察是什么因素可能會激勵銀行米取向住房信貸集中的決策。銀行一直認為住房信貸資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。所以各商業(yè)銀行都是不遺余力的爭奪個人住房信貸的市場份額，上升的房價可能還會在兩方面直接鼓勵商業(yè)銀行向個人增加住房貸款。一是由于銀行自身所有的房產(chǎn)價值的上

58、升及銀行資本的經(jīng)濟價值上升，使得銀行愿意持有更多的房產(chǎn)貸款。二是由于未償還貸款的房產(chǎn)抵押品市場價值上升，現(xiàn)有貸款組合中的損失風險下降了，這使得銀行可以在不增加破產(chǎn)概率的條件下發(fā)放更多的貸款。盡管這些因素提高了住房信貸的吸引力，但是事實上，銀行低估高度集中的房產(chǎn)信貸的風險，有如下兩方面的原因：銀行存在危機短視癥為數(shù)眾多的銀行均有可能染上“危機短視癥打，其原因在于不確定性會導致人們產(chǎn)生從眾行為，也就是說，銀行在很大程度上對某些沖擊事件持有類似的風險暴露。從眾行為是大多住房信貸部門領導證明自己判斷正確的一個顯而易見的證據(jù)。也是一旦外部沖擊發(fā)生他們反駁事后被指責的一道防線。畢竟法不責眾，也就是說他們也

59、知道如果風險爆發(fā)造成銀行的損失，監(jiān)管當局不可能對所有的銀行均予以嚴重的處罰。事實上，監(jiān)管當局為了保護銀行體泵，可能不得不想方設法減輕外部沖擊對各個銀行所造成的影響。沖擊一旦發(fā)生，“危機短視癥可能立即會轉(zhuǎn)化為巨大的災難，直覺的存在可能也會加劇商業(yè)銀行的狀況惡化。銀行缺乏借款人的基礎信息數(shù)據(jù)資料和準確定量的評估方法信息劣勢，出于借款人的基礎信息數(shù)據(jù)資料的缺乏，銀行可能還會低估住房信貸過度集中的風險。在一些市場中，關于申請住房信貸客戶的真實資料和心態(tài)非常難以獲得和證實.盡管如此，審慎的放款人至少應當盡量進行現(xiàn)值計算或者采用其他評估方法，如重置成本和市場比較法等。市場價值嚴重脫離持續(xù)的長期均衡。這可能

60、會嚴重地誤導對市場上的抵押品定價。當價格上升時，放款人樂觀的預期可能會使得他們高估住房的抵押價值。當價格下降時，同樣有相反方向的相互作用。4.1.3基于房地產(chǎn)開發(fā)商行為視角的分析房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸規(guī)模通常都遠遠高于個人信貸，自身的實力也遠遠高于個人，在面對房價波動的情況時，他們將始終以利益最大化為動機作為對策的選擇基點。在房價上漲階段，社會各參與主體對未來都保持著樂觀的市場預期，作為開發(fā)商，房價在未來的持續(xù)上漲預期將使得他們增加房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和速度，而作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎要素一土地確實稀缺的，所以為了在未來企業(yè)能有自己的持續(xù)發(fā)展競爭力，各開發(fā)商企業(yè)在土地的拍賣會上是一路追漲，就如同在2009