深圳香蜜湖B303-0041宗地投資評估報告書

1、拌深圳香蜜湖某地哎塊宗地投資評估壩報告書礙深圳香蜜湖B3礙030041艾宗地投資評估報告書目錄拔1.0 研究結(jié)澳論哎叭頒.1班 扒1.1阿宗地基本情況拔扮.敖.瓣1敖1.2耙地價范圍扮岸. 把凹.埃1拜 絆1.壩3跋 挨地塊投資價值般懊 般凹邦.板1挨2.0 俺研究方法背 敗 稗安.熬矮翱.俺2敖 皚2.1 靶剩余法求地價扒 盎啊.凹鞍氨.斑2八2.2靶 耙運用建設項目霸投資經(jīng)濟評價方吧法與參數(shù)進行隘宗地的財務評胺稗.胺.愛2藹2.3 罷研究依據(jù)罷 癌斑班.瓣百3凹 扒3.0艾 宗地最佳利用稗方式構(gòu)思哀 昂翱.扮吧.扳4隘3.1頒 靶宗地總體規(guī)劃方辦案設計靶 靶八.邦巴.叭奧4翱 胺3.2 唉

2、最佳開發(fā)建設方白案設計白翱藹.藹柏5頒4.0岸 宗地地價測算捌 搬爸拌.疤.6邦4癌.1鞍 愛地價之外的成本熬測算襖 氨芭.扮胺.6搬銷售收入測算叭般.氨盎.愛敖.7叭地價成本測算 啊耙.白叭.襖柏.奧捌7昂5.0佰 岸項目叭財務評價佰 扳笆瓣.敗.7百 胺5.1 瓣項目盈利能力分辦析盎斑.霸.艾哎7哎 盎5.1.1頒 稅金計算 襖百.隘半.扮盎8俺 胺5.1.2爸 俺損益表 把拌.鞍扳.鞍稗.芭巴8捌 敗5.1.3哀 宗地現(xiàn)金流量白表與動態(tài)盈利分愛析敖 .稗扮.跋.扮.頒8矮5.2安 項目不確定拔性分析疤癌案.絆安.10啊 按5.百2百.1版 項目盈虧平衡澳分析昂板.八胺.百澳.傲絆10邦

3、霸5.2.2白 挨敏感性分析瓣.案.敖啊.捌扒10隘 傲5.扳2骯.3八 阿概率分析挨 敖哀.笆安.疤背.班11安6.0安 埃 敖項目綜合經(jīng)濟評搬價與建議百 挨伴.凹1案2敗 6岸.1 哀項目綜合經(jīng)濟評胺價岸隘癌.扳扒12斑 6壩.2有關(guān)說明及背建議 案拌捌12 附表、附圖罷附表一 白宗地地價測算表百 柏爸吧.熬14佰附昂圖一稗 拜項目把概率分析扳圖邦 啊阿.半唉搬.哎16研究結(jié)論絆1.1 宗地基柏本情況拌宗地編號為B3昂03-0041襖，地塊位于香蜜哀湖，土地用途為扮住宅用地;土地罷面積為笆93544平方矮米頒，建筑容積率瓣案1.4；可建設哀總建筑面積為暗131000平昂方米癌,其中：住宅案

4、127650平拜方米搬（高層住宅85八，低層住宅占叭15，但最終盎比例按報建實施白方案確定）；幼骯兒園盎3000平方米按，垃圾站胺50平方米凹，社區(qū)管理中心背300平方米岸；土地使用年期半70年，自唉2003年8月埃25日起芭到佰2073年8月拜24日隘止。藹競投中標方應在靶宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓霸合同簽訂后5個按工作日內(nèi)一次付辦清地價款。瓣涉及交易標的物斑轉(zhuǎn)讓應交的稅費岸中，依法屬轉(zhuǎn)讓懊方應交納的均由伴甲方承擔；依法笆屬受讓方應交納壩的由乙方承擔。敗如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)擺定需要公證的，靶公證費用甲乙雙唉方各承擔50%疤。爸1.2 地價范半圍版經(jīng)測算，本地塊暗的正常地價范圍熬應在斑749318邦7416萬瓣

5、元人民幣之間，愛其中市場正常價翱位點應在爸80913萬捌元，扣除土地轉(zhuǎn)矮讓契稅3，則哀得競標報價范圍矮應在72749佰84870萬翱元人民幣之間，捌市場正常競標價懊位點在7855哀7萬元人民幣。霸對應市場價位點昂80913萬元八，則得相應樓面擺地價為6339埃元佰/壩平方米安.半1.3 地塊投傲資價值艾對應以上地價范絆圍，測得相應的版投資財務效果指暗標如表11所柏示。伴綜上，當?shù)貎r在板749318扒0913萬元人芭民幣之間時，屬按于投資安全區(qū)；擺當?shù)匕藘r在80913柏87416萬跋元人民幣之間時盎，即進入投資風伴險區(qū)；超過87靶416萬元后，傲將進入高風險區(qū)挨,投資者需慎重芭考慮。啊表11 宗

6、地哎投資財務效果指矮標擺項目百地價為7493挨1萬元敖地價為8091俺3萬元疤地價為8741礙6萬元叭投資利潤率（礙）疤25鞍20案15案稅后利潤（萬元隘）氨24050鞍20042愛15684安內(nèi)部收益率（I盎RR）（%艾）隘20.08哀16.24疤12.48暗財務凈現(xiàn)值（F吧NPV）（萬元拌）翱20760白15221艾9199.87頒投資回收期（靜疤態(tài)）（年）巴2.95鞍3.0頒3.12哎投資回收期（動叭態(tài)）（年）盎3.1藹3.2案3.4百2.0 研究方拌法瓣2.1 剩余法案求地價唉運用剩余法來確半定宗地的最高限柏價，其基本思路挨為：安地價= 房地產(chǎn)懊建成價格（建艾筑費專業(yè)費擺租售費用稅費哀

7、）利潤奧該方法的操作程班序如下：氨研究待估宗地的?；厩闆r昂選擇最佳開發(fā)利佰用方式襖估算開發(fā)后的房扮地產(chǎn)價格靶估計建筑費、專敗業(yè)費、利息、稅絆費、租售懊費用和開發(fā)商應昂得的利潤求地價板2.2 運用半建設項目經(jīng)濟評佰價方法與參數(shù)鞍進行宗地的財務搬評價斑建設項目的財務般評價一般分兩個暗層次，即：全部絆投資的財務效果按評價和自有（權(quán)壩益）資金的財務班效果評價。扳 絆全部投資的財務斑效果評價盎，即排除財務條板件的影響，將全艾部資金（包括全盎部借貸資金和權(quán)佰益資金）作為計扮算基礎，考察項把目的盈利能力。靶由于它不考慮投柏資資金的來源構(gòu)辦成，以及借貸還半本付息和所得稅把的問題，所以它愛實際上是一種簡班化了

8、的、投資項班目叭“巴息、稅前伴”癌的盈利能力分析翱，借此可以在各邦個投資項目或方扮案間建立相互比擺較的共同基礎，扳以便考察項目是班否有投資的價值疤，在分析是否可敗行的同時，進行鞍方案的選優(yōu)。矮 案自有（權(quán)益）資埃金的財務效果評耙價捌，即從企業(yè)的角啊度出發(fā)，分析包唉括財務條件在內(nèi)澳的兩類因素對項愛目的影響，以企胺業(yè)投入的權(quán)益資柏金為計算基礎，挨而所謂考察企業(yè)凹投入所投入的權(quán)柏益資金的盈利能阿力，實際上是對矮項目息、稅后的跋盈利能力的分析盎。同時，還考察拔企業(yè)的生存能力八、償債能力、利傲潤及其分配，以隘及各方投資者的愛盈利能力等。啊 在本宗半地評估報告中，班選用全部投資的阿財務效果評價法扳，分析該

9、地塊的俺投資盈利能力暗哀通過全部投資的熬現(xiàn)金流量表，得佰出項目內(nèi)部收益胺率（FIRR）傲、投資回收期（鞍P巴t板）、財務內(nèi)部凈白現(xiàn)值（FNPV捌）以及投資利潤班率等指標。由此板來判斷該宗地投跋資在財務上的可隘行性。巴2.3 研究依暗據(jù)礙香蜜湖B303芭-0041宗地隘規(guī)劃指標斑國務院發(fā)展研究白中心數(shù)據(jù)庫骯廣東省房地產(chǎn)盎統(tǒng)計年鑒板廣東省房地產(chǎn)開班發(fā)各類管理費用凹標準俺中國人民銀行存哎、貸款利率柏廣東統(tǒng)計年鑒半搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)藹中國人民銀行1八21號文件艾廣州市建安工程澳定預、決算定額艾3.0 宗地最矮佳利用方式構(gòu)思白根據(jù)該宗地位于埃深圳市福田區(qū)香伴蜜湖地段、且建矮筑容積率敖安1.4，可以確靶定，該

10、地塊要想壩獲得最大收益，拜就必須按高尚住班宅區(qū)規(guī)劃，定位敖于高端客戶，確班保以優(yōu)美的景觀八環(huán)境和國際性的奧配套設施來贏得壩市場。昂3.1 宗地總凹體規(guī)劃方案設計笆 總基底骯面積 9354頒4骯板22捌20580 m哎2版，用地平衡表及俺項目主要經(jīng)濟指哀標分別見表3背1和表32。高層住宅伴總建筑面積 1敗27650伴藹0.85板108斑,敖503 拌m案2辦住宅規(guī)劃為12拔0180 m暗2 拌/唉戶，平均每套面芭積為班150 m隘2阿 伴左右,規(guī)劃戶數(shù)骯720戶。計劃伴規(guī)劃為121吧4棟11層住宅跋（其中首層架空佰綠化），住宅總爸基底面積計拔11050 m邦2盎 凹。別墅班總建筑面積 1岸275

11、60拔板0.15柏19凹,俺1叭48 叭m扒2罷 頒別墅規(guī)劃為25辦0350 m百2 拌/皚棟，平均每棟面藹積為吧300 m襖2疤 襖，占地面積計敖120 m扮2骯，規(guī)劃總棟數(shù)為氨64棟?？傆嬚剂T地面積為 64皚 罷絆120=奧7680 m瓣2藹 暗 斑 盎公建配套叭幼兒園霸3000 m半2擺 挨，按兩層考慮，盎其占地計盎1500 m扒2扳 頒，皚社區(qū)管理中心 辦300 m皚2骯 唉，垃圾站暗50 m哎2按 邦，均按一層考慮斑，占地計般350 m敗2皚 班。停車位挨基于該地塊未來敗將規(guī)劃建設成深奧圳的豪宅區(qū)，故愛應至少考慮每戶岸一個車位（不含版別墅用戶車位）昂，建議車庫集中靶設置，規(guī)劃72扳0

12、個車位，每個癌車位按愛35平方米矮考慮，車庫規(guī)劃稗面積位為 辦720昂頒35辦25200 m靶2俺 擺。敖 奧園林、綠化及道靶路辦 擺為體現(xiàn)高尚住宅唉區(qū)的品味感，建斑議該住宅區(qū)的綠柏地覆蓋率不低于擺65，可考慮癌將高層建筑的首暗層架空綠化。則阿 綠地面疤積為 9354盎4哀拜0.65澳皚m把2襖板60803 m拜2愛道路規(guī)劃占地面瓣積為 935熬44絆擺0.15跋14031 m辦2般表31 爸 用地平衡表敗項目扒用地面積（熬m2 埃）挨所占比重暗(%)唉人均面積（辦m2 /頒人）頒備注凹規(guī)劃總用地芭93544澳笆34.09霸扒一、居住用地班18730百20癌稗頒高層住宅用地阿11050半11.

13、81白壩首層架空綠化皚低層住宅用地昂7680班8.21艾板哎公建用地般1850霸1.98熬懊挨道路用地隘14032奧15按氨笆公共綠地擺60803哀65柏22.15叭皚二、其他用地敗9176盎頒拔鞍表32 襖項目主要技術(shù)經(jīng)八濟指標拌項目邦數(shù)量擺單位哀總戶數(shù)爸784般戶礙居住人口百2744哎人搬總建筑面積氨156200班M吧2班 靶1.皚高層住宅建筑面唉積案108503芭M熬2藹2.暗低層住宅建筑面扮積瓣19148隘M按2背3.凹公建配套建筑面八積半3350昂M拔2敗4.霸地下車庫建筑面霸積襖25200辦M柏2吧車位數(shù)拔720皚個扒人口密度捌293扮人版/伴公頃背綠化率案65爸俺容積率暗1.4岸

14、拌3.2 最佳開背發(fā)建設方案設計把建議分期滾動開矮發(fā)，首期開發(fā)別頒墅及整個住宅區(qū)凹的配套規(guī)劃建設板，通過別墅的市骯場推廣來打造項扒目的品牌，提升伴項目的品位，從盎而帶動其后的高版層銷售。扒計劃整個地塊的奧開發(fā)建設周期為凹30個月，銷售襖周期為24個月扳。其中可行性研稗究及規(guī)劃報批等百前期準備階段為氨6個月，宗地競辦買后18個月時盎推出首期別墅，安高層住宅分兩期傲推出，計劃至4柏2個月時完成全礙部銷售。笆與此對應的項目稗投資與融資計劃芭如下表33所拔示.稗表33 凹 項目投資與融矮資計劃表礙序號瓣項目骯建設經(jīng)營期壩合計般1班頒6班7骯扒12按13藹擺18板19艾版24翱25爸挨30班31斑壩36

15、稗37襖熬42氨1哎投資總額凹鞍按罷敗白案愛擺1.1凹建設投資癌八拌藹阿岸胺拜敖1.1.1爸土地成本背矮80913.8佰6 按啊般把捌敖巴1.1.2拌前期工程費板霸755.00 佰393.00 扒案哎艾絆懊1.1.3半建安成本費奧3400柏0.70 笆矮2913.70半 笆11113.0扒0 笆11802.0稗0 壩8172.00哀 奧笆哎1.1.5把基礎設施費背2292.56哎 霸伴扳1145.78唉 搬687.47 愛459.31 懊按版1.1.6礙公建配套費擺1185.16耙 氨艾474.06 班355.55 瓣355.55 佰胺昂把1.1.7骯不可預見費凹3589.58版 皚897.3

16、9 柏538.44 扳430.75 捌430.75 暗430.75 懊430.75 矮430.75 爸1.1.8版管理費唉3590.00俺 扒512.80 哎512.80 敖512.80 癌512.80 扮512.80 暗512.80 哀512.80 白1.1.9按銷售費用扮5384.36盎 哎昂半807.65 叭1076.87般 拜1615.31稗 澳1346.09案 白538.44 稗1.1.10巴利息費用絆矮背白隘搬敗捌敗1.2扒流動資金艾0.00 罷0.00 敗0.00 巴0.00 耙0.00 襖0.00 哎0.00 八0.00 耙2耙資金籌措阿氨霸叭八奧半凹拌2.1跋自有資金斑熬柏扒

17、襖邦扮拔扮2.2版借款叭頒矮巴愛胺皚瓣礙2.3熬銷售收入再投入俺拌哎礙八拜扒扒愛說明：因利息費襖用取決于投標公氨司的融資結(jié)構(gòu)，愛而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)啊劣又取決于公司翱在資本市場的能敖力高低。該宗地八地價需在成交后昂5日內(nèi)一次繳清襖，故對競投人的百資金壓力很大。半可以考慮競得土拌地后全部建設缺皚口資金從銀行借俺貸。因為項目的案融資結(jié)構(gòu)不明，拌且項目全部投資辦的財務評價又與奧融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，唉故此表中的利息扳費用計算和資金哀籌措計劃都暫沒耙計算。八4.0 宗地地叭價測算奧4.1 地價之伴外的成本測算把參考目前建筑市八場及房地產(chǎn)開發(fā)扳市場的基本行情稗，估算出該宗地百開發(fā)項目的總成搬本費用為686皚51.43

18、萬元般。具體測算詳見拌附表1。 礙4.2 銷售收拔入測算笆參考目前香蜜湖吧地段的住宅市場笆行情，高層為1昂1000元伴/安 m巴2隘，低層為220矮00元艾/傲 m伴2暗, 皚停車位（為便于柏計算，全部按銷襖售考慮）為25叭0000元擺/疤個，則測算出總傲銷售收入為 1案79478.3啊5萬元。具體測伴算詳見附表1。芭4.3 地價成背本測算頒 根據(jù)目前國班內(nèi)房地產(chǎn)市場投板資回報基本現(xiàn)狀背，并綜合考慮深捌圳房地產(chǎn)市場的氨競爭程度，取定辦開發(fā)商投資該宗柏地的可承受回報板率極限為15扮，正常期望投資愛回報率為20隘，市場投資回報胺率的上限為25艾。霸則該宗地的地價昂范圍為7429安187416艾 萬

19、元，正常市啊場期望地價為8澳0913萬元。襖扣除宗地轉(zhuǎn)讓契耙稅3，則得該暗宗地的競投報價柏范圍為骯727498暗4970萬元，靶正常市場水平競跋投報價為785罷57萬元爸。具體測算詳見伴附表1。骯5.0項目財務捌評價絆由于香蜜湖B3疤030041俺宗地的最終中標搬地價尚處于預測安階段，因此選取骯該地塊的市場期懊望價作為計算基傲礎，來測算該宗半地的投資價值。罷5.1 項目盈氨利能力分析拜5.1.1骯 稅金計算（見矮表51）襖因為首期發(fā)售計伴劃在宗地接手后柏第18個月時，啊故前一年半內(nèi)無澳銷售收入。而頒土地增值稅巴是笆按照納稅人轉(zhuǎn)讓唉房地產(chǎn)所取得的跋增值額和稅法規(guī)柏定的4級超背額疤累進稅率耙來計算

20、征收的拔，增值額是納稅靶人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所把取得的收入減除芭稅法規(guī)定扣除項疤目金額后的余額凹。氨根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)案的一般收益水平翱，土地增值稅應昂繳額基本在銷售芭收入的1左右熬。辦5.1.2皚 損益表（見表皚52）絆由損益表可以看岸出，公司在第一癌年內(nèi)利潤為負，按這主要是因為支瓣付巨額地價所致按。第二、三年內(nèi)瓣盡管有利潤，但叭仍不足以彌補第胺一年的虧算。直澳到最后一年才發(fā)啊生所得稅的繳交捌。霸5.1.3柏 宗地現(xiàn)金流量搬表與動態(tài)盈利分半析（見表53襖）稗由現(xiàn)金流量表和敗動態(tài)盈利分析可耙以看出，項目的藹累計凈現(xiàn)金流和胺累計折現(xiàn)現(xiàn)金流艾由負變正均要發(fā)把生在最后一個年邦度。但項目的內(nèi)跋部收益率為16按.2

21、4，凈現(xiàn)癌值為15221扮萬元，均處于較芭高水平。原因在耙于地價要在中標芭后一次繳交完畢瓣，造成巨額現(xiàn)金拌流流出，而項目敗的開發(fā)建設、銷把售要滯后一段時靶間，不過該宗地把規(guī)劃建筑面積不暗大，建設周期相巴對較短，故投資爸回收期指標也較隘為理想。叭相應的地價在7芭4291萬元和靶87416萬元按時的投資回報指辦標如表54所盎示。般 襖 頒 柏 表51 八 銷售稅金及附傲加表 氨 岸 背 隘（單位：萬元）礙敗板建設經(jīng)營期傲合計拔序號愛項目辦1拜白6霸7愛暗12壩13扒叭18愛19藹敗24盎25哀唉30啊31盎暗36凹37八鞍42扮1骯銷售收入疤辦耙傲42125.6叭0 艾41205.8傲3 皚549

22、41.1啊0 絆41205.8胺3 襖179478.版36 昂2扳銷售稅金及附加拜吧板暗2624.42佰 埃2567.12骯 柏3422.83敖 礙2567.12襖 奧11181.5扮0 板2.1氨營業(yè)稅埃搬班傲2106.28澳 八2060.29案 皚2艾747.06 叭2060.29唉 埃8973.92敗 扮2.2皚城市維護建設稅氨瓣瓣叭147.44 按144.22 白192.29 爸144.22 把628.17 耙2.3啊教育費附加吧跋瓣皚63.19 暗61.81 笆82.41 百61.81 矮269.22 版2.4按防洪工程維護費礙唉辦伴75.83 笆74.17 安98.89 敖74.1

23、7 稗323.06 罷2.5拜交易管理費巴背捌靶210.63 鞍206.03 俺274.71 絆206.03 伴897.39 耙2.6笆印花稅敖氨隘澳21.06 扮20.60 百27.47 把20.60 挨89.74 般3疤土地增值稅稗把礙壩421.26 半412.06 矮549.41 絆412.06 絆1794.78阿 凹 吧 班 疤 阿 表拌 盎52藹 笆損益表懊 頒 半 扮 昂 阿（單位：萬元）扮序號半項目扮合計搬1埃叭12半13骯把24辦25邦藹36霸36扳般42哎1暗銷售收入半179478.辦36 靶0.00芭42125.6鞍0昂96146.9暗3熬41205.8阿3跋2岸總成本費用

24、搬149565.艾29 邦89962.2背3班33906.5皚7背21520.9敗4俺4175.55捌3背利潤總額傲29913.0礙7 辦-89962.阿23扳8219.03扒74625.9板9案37030.2爸8爸4般所得稅靶9871.31拜 頒0.00拌0.00艾0.00懊9871.31白5拔稅后利潤霸20041.7扒6 安0.00盎0.00愛0.00藹20041.7藹6啊6頒盈余公積金唉2004.18埃 霸0.00扳0.00稗0.00辦2004.18斑7鞍可分配利潤叭18037.隘58 懊0.00澳0.00笆0.00案18037.5白8斑表53 宗案地現(xiàn)金流量表與稗動態(tài)盈利分析 啊 跋

25、（單笆位：萬元）靶序號案項目挨建設經(jīng)營期鞍1藹翱12骯13昂霸24盎25邦罷36般37唉瓣42般1柏現(xiàn)金流入板0.00 壩42125.6耙0 埃96146.9安3 背41205.8阿3 壩1.1唉銷售收入百0.00 瓣42125.6辦0 矮96146.9按3 辦41205.8辦3 瓣1.2佰其他現(xiàn)金流入板0.00 哀0.00 擺0.00 扮0.00 罷2翱現(xiàn)金流出盎87911.0敗5 斑32礙276.65 頒20431.2耙3 凹4461.17藹 罷2.1擺建設投資拌87911.0跋5 哀29230.9哎7 胺13479.8巴1 敗1481.99哎 挨2.2扒土地增值稅柏0.00 翱421.2

26、6 唉961.47 八412.06 埃2.3熬銷售稅金及附加背0.00 絆2624.42盎 邦5989.95敗 絆2567.12絆 暗3芭凈現(xiàn)金流頒-87911.白05 阿9848.95鞍 跋75715.7氨0 岸36744.6把6 吧4八累計凈現(xiàn)金流拌-87911.哎05 愛-78062.頒10 埃-2346.4跋0 頒343邦98.27 隘5白折現(xiàn)現(xiàn)金流岸-81399.敖12 拜8443.89耙 板60105.5暗6 熬28070.7斑9 拌6把累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金敗流班-81399.瓣12 版-72955.把23 板-12849.懊67 般15221.1擺2 扮評價指標哀藹疤背芭FNPV(I=

27、邦8%)礙15221.1艾2 擺財務內(nèi)部收益率翱IRR背16.24%斑投資回收期（靜藹態(tài)）拔3.03 傲投資回收期（動癌態(tài)）拜3.懊20安 百表54 礙財務效果指標比安較凹項目按地價為7493斑1萬時敗地價為8741敖6萬時癌內(nèi)部收益率（I藹RR）（%伴）按20.08胺12.48按財務凈現(xiàn)值（F愛NPV）（萬元礙）啊20760胺9199.87按投資回收期（靜靶態(tài)）（年）百2.95壩3.12斑投資回收期（動斑態(tài)）（年）百3.1壩3.4絆5.2 項目不班確定性分析疤5.2.1氨 盈虧平衡分析捌假定本宗地開發(fā)絆建設投資不變，耙且售價和回款速八度如基準方案所敗設，則由計算可骯得，當銷售率為氨 （809

28、13藹.86686扮51.43）柏/179478白.35*100爸%=83.33鞍% 壩時，宗地全部投岸資利潤率為零。懊一般認為，當盈澳虧平衡點的銷售礙率敖壩70 時，項胺目風險較小。本捌宗地投資盈虧平班衡點的銷售率為哎83.33，哎可見其風險較高熬。佰5.2.2疤 敏感性分析懊影響本宗地投資笆財務效益的主要把不確定因素為宗按地獲取價格、售背價水平、建設成般本的高低、建設拌經(jīng)營期的長短、阿銷售稅率等。根捌據(jù)宗地目前狀況八可知，以上諸因靶素中最有可能發(fā)罷生變化的是宗地吧獲取價格的高低巴和未來銷售價格艾的變化。因而，熬本宗地敏感性分捌析主要針對全部拜投資的評價指標拔（FIRR,F安NPV和投資利佰

29、潤率），分別計敖算售價上下波動礙5、10和扮宗地獲取價格上懊下波動5、1邦0時，對經(jīng)濟笆指標的影響。計霸算結(jié)果詳見敏感版性分析表54哀。啊表54 項目扳敏感性分析表邦全部投資隘基準方案敗地價變動叭售價變動矮-10%安-5%吧5%捌10%氨-10%奧-5%絆5%扒10%癌FNPV敗15221.1般2唉22713.1斑5敖18967.1頒3板11475.1拌1俺7729.09巴829.2敗8025.16癌22417.1吧26913.7頒FNPV絆升降幅度柏49.22%跋24.61%壩-24.61%絆-49.22%壩-94.55%礙-47.28%暗47.28%隘76.82%啊IRR奧16.24%背2

30、1.54%版18.79%搬1擺3.85%半11.63%佰7.93%胺12.13%笆20.27%愛24.24%叭IRR拜升降幅度伴32.64%巴15.70%瓣-14.72%奧-28.39%班-51.17%拜-25.31%敗24.82%耙49.26%啊投資利潤率襖20%耙26.86%按23.34%霸16.84%拜13.84%耙8.00%斑14%背26%頒32%跋投資利潤率升降辦幅度拔34.30%斑16.70%霸-15.80%板-30.80%捌-60.0%愛-30.0%哎30.0%胺60.0%扮由表中數(shù)據(jù)可得擺：斑（1）地價、售胺價變動對財務凈胺現(xiàn)值的影響八當宗地價格上升爸到20.3時絆，項目的凈現(xiàn)

31、值盎等于零，到達臨笆界點。此時，如案果地價繼續(xù)上升鞍，則財務凈現(xiàn)值胺小于零，出現(xiàn)虧拌損。背售價下降5、爸10時，財務敗凈現(xiàn)值分別下降頒47.28、把94.55。鞍當售價下降至1辦0.57時，該班項目的財務凈現(xiàn)澳值等于零，達到哎臨界點，此時，翱若售價再下降，熬則財務凈現(xiàn)值小般于零，出現(xiàn)虧損澳。耙（2）地價、售胺價變動對財務內(nèi)鞍部收益率的影響襖地價上升5、八10時，將引骯起該宗地的財務俺內(nèi)部收益率分別哎下降14.72矮、28.39阿；當?shù)貎r上升案至13.67捌時，該項目的財俺務內(nèi)部收益率等霸于基準收益率（敖I皚c鞍=8%）,到達板臨界點，此時，頒如果繼續(xù)上升，安則財務內(nèi)部收益拌率將達不到預期瓣的基

32、準收益率。拜售價下降10鞍時，項目的財務翱內(nèi)部收益率已下熬降到7.93艾，不能滿足預期俺的基準收益率。奧（3）地價、售罷價變動對投資收白益率的影響霸當?shù)貎r上升10跋時，項目的投白資利潤率將下降澳至13.84唉，已不能滿足預襖期的投資利潤率拌15。當售價啊下降5時，項啊目的投資利潤率胺也將不能滿足預安期的投資利潤率挨要求。斑從上分析可以看芭出，對財務凈現(xiàn)熬值來說，地價獲吧取價格和售價都班是敏感因素，相捌比之下，售價更隘為敏感。原因在霸于該宗地地價要盎一次性繳清，宗安地獲取價格的變襖動數(shù)值等于全部埃投資的凈現(xiàn)值變胺動值。愛對于內(nèi)部收益率哀來說，地價比售埃價更為敏感。對吧于靜態(tài)的投資收疤益率來說，售

33、價扒是更為敏感的因挨素。頒除了地價和售價礙對本項目的影響絆較大外，開發(fā)周癌期和銷售率對本半項目的影響也值敗得注意。開發(fā)周辦期拖長除了導致把資金不能及時回稗收再投入，NP邦V和IRR也會擺下降，投資回收癌期將延長外，還案會加重資金的使芭用成本。而銷售辦率低下，即意味奧著投資資金不能昂快速回收，這樣罷將使整個項目陷笆入僵局。 吧5.2.3癌 概率分析氨為了更精確地預搬測該宗地投資地頒風險程度，下面笆用決策樹來進行把計算，詳看附圖鞍1。疤經(jīng)計算，E(F頒NPV) = 奧20228.4辦4 萬元靶風險標準偏差奧9949.10把凈現(xiàn)值變異系數(shù)藹49.18傲70%埃計算結(jié)果表明，吧本地塊的期望折拜現(xiàn)凈現(xiàn)金

34、收入為佰20228.4搬4萬元，處于較佰高盈利水平，而唉凈現(xiàn)值變異系數(shù)敖為49.18板，遠低于70暗，說明其風險程邦度在合理的范圍百之中。拔6.0 項目綜熬合經(jīng)濟評價與建皚議愛6.1 項目綜敖合經(jīng)濟評價骯上述財務效益評哀估的結(jié)果說明，斑本宗地作為面向班高端客戶的豪宅澳開發(fā)用地是有較懊好投資前景的。敗但由于地價較高邦，且要一次性繳拌交完畢，故對開背發(fā)商的融資、高襖端客戶開發(fā)、市盎場運作、房地產(chǎn)耙大勢把握、政策八研判等能力要求啊很高。且該地塊凹將是以公開競拍懊方式獲取，市場版的炒做、競拍現(xiàn)白場的緊張氣氛、盎競投者的不同戰(zhàn)暗略導向等都會影矮響到該地塊的競拔買價格，所以是斑否投資該項目不挨能僅僅依靠對

35、財盎務指標的分析，罷還要做充分的風絆險分析。哎 6.2板 有關(guān)說明及建愛議佰本報告是在未有壩投資方具體融資暗方案的前提下進鞍行測算的，僅反岸映地塊本把身的投資收益情矮況，待確定投資襖方具體的融資方伴案后，才能測算巴出投資方的實際斑投資收益情況。翱為便于計算比較翱，本報告中的車頒庫全部按銷售處翱理，不考慮租賃埃經(jīng)營。同絆時，財務年度以拜受讓到該宗地的傲第一個月開始，絆每12個月為一敗財務年度。俺本報告是基于財安務分析的角度來隘思考問題的，一澳個項目投資與否跋，財務指班標是很重要的，熬但卻不是唯一起皚決定作用的。如按果公司是基于戰(zhàn)把略方面的考慮，壩想通過對該地塊捌的競買與開發(fā)來哀樹立公司品牌，扳那

36、么財務指標在扒決策中所占權(quán)重啊將會下降，競買按的價格將會躍上版一個新的臺階。稗宗地價格的評估靶應是建立對市場捌的充分調(diào)查研究拜，包括競爭對手扳的可能競凹投策略、目標客盎戶的消費心理、襖宗地的優(yōu)劣勢分傲析等基礎上來綜跋合進行的。顯然哎，本報告缺乏充百分的市場調(diào)查支熬持。佰在本報告相關(guān)測白算數(shù)據(jù)的選取是哀基于筆者對廣州皚市場的了解并考拜慮了廣、拌深兩地房地產(chǎn)市伴場差異的基礎上骯確定的，由于對伴深圳市場沒有深吧入的了解，所以傲測算結(jié)果難免存唉在偏差。按本報告佰中的最佳土地開巴發(fā)利用方案設計笆是基于筆者既往案工作經(jīng)驗來考慮爸的，尚缺少專業(yè)背上的深度思考，扒且筆者未踏勘過背宗地現(xiàn)場，因此拔方案設想不一定

37、愛是最優(yōu)的。原則熬上此步應進行多胺方案的比較、評艾估及選優(yōu)。般鑒于拍賣公告中胺提及高層和低層愛的最終比例按報叭建實施方案確定搬，建議開胺發(fā)商在此處多加絆研究，充分用活埃、用好相關(guān)政策叭規(guī)定。筆者認為瓣最好是低層的比巴例調(diào)高些，且低熬層的設計式樣、骯戶型等要多樣化扒，以充分滿足目礙標客戶的多樣化靶需求。捌由于該地塊將用白于開發(fā)面向高端巴客戶的豪宅，購澳買者更看中的將伴是項目的柏檔次感，建議開跋發(fā)商在項目的規(guī)皚劃設計上給予高鞍度重視，一定要愛聘請一流的規(guī)劃絆設計機構(gòu)來擔綱藹項目此項工作，岸包括對項目風水盎問題的綜合研究骯，這一點在粵港艾房地產(chǎn)市場尤其般要受到重視。耙為保證該地塊投盎資決策的準確性拌

38、，降低投資風險暗，建議開發(fā)商在哎開發(fā)前期隘投資論證過程中鞍，盡可能地讓公氨司項目一線實施搬人員參與進來，敗充分聽取各方面骯的意見，集思廣捌益，精益求精。版隨著通貨膨脹的傲確認，未來銀行暗利率調(diào)整已經(jīng)在壩所難免，利率調(diào)昂整對于資胺金密集的房地產(chǎn)藹企業(yè)來說，影響骯是巨大的。本宗鞍地的競買企業(yè)很扒難想象完全依靠巴自有資金來開發(fā)半，而競到土地到頒開發(fā)銷售之間將敖有18個月以上絆的時間，建議開氨發(fā)商要密切關(guān)注案國家的信貸政策瓣和利率政策，并疤做細、做好項目霸的融資計劃。 研究結(jié)論安1.1 宗地基絆本情況扒宗地編號為B3隘03-0041皚，地塊位于香蜜氨湖，土地用途為伴住宅用地;土地皚面積為叭93544平

39、方疤米搬，建筑容積率拌白1.4；可建設捌總建筑面積為疤131000平案方米頒,其中：住宅襖127650平罷方米疤（高層住宅85八，低層住宅占胺15，但最終疤比例按報建實施板方案確定）；幼壩兒園阿3000平方米矮，垃圾站辦50平方米耙，社區(qū)管理中心霸300平方米半；土地使用年期暗70年，自邦2003年8月胺25日起半到哎2073年8月拜24日澳止。罷競投中標方應在巴宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓熬合同簽訂后5個瓣工作日內(nèi)一次付凹清地價款。擺涉及交易標的物拔轉(zhuǎn)讓應交的稅費阿中，依法屬轉(zhuǎn)讓壩方應交納的均由耙甲方承擔；依法瓣屬受讓方應交納瓣的由乙方承擔。擺如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)襖定需要公證的，盎公證費用甲乙雙疤方各承擔50%

40、凹。扳1.2 地價范骯圍愛經(jīng)測算，本地塊凹的正常地價范圍鞍應在熬749318澳7416萬伴元人民幣之間，瓣其中市場正常價挨位點應在八80913萬礙元，扣除土地轉(zhuǎn)翱讓契稅3，則澳得競標報價范圍哀應在72749靶84870萬捌元人民幣之間，叭市場正常競標價捌位點在7855靶7萬元人民幣。敗對應市場價位點敗80913萬元艾，則得相應樓面辦地價為6339案元哎/啊平方米邦.鞍1.3 地塊投絆資價值拌對應以上地價范隘圍，測得相應的吧投資財務效果指扒標如表11所伴示。稗綜上，當?shù)貎r在芭749318頒0913萬元人啊民幣之間時，屬跋于投資安全區(qū)；岸當?shù)匕莾r在80913啊87416萬班元人民幣之間時敖，即進入

41、投資風斑險區(qū)；超過87襖416萬元后，辦將進入高風險區(qū)安,投資者需慎重扒考慮。罷表11 宗地懊投資財務效果指按標扳項目拔地價為7493捌1萬元氨地價為8091凹3萬元稗地價為8741敖6萬元柏投資利潤率（埃）八25扳20襖15疤稅后利潤（萬元叭）背24050阿20042敖15684挨內(nèi)部收益率（I哀RR）（%壩）昂20.08辦16.24胺12.48愛財務凈現(xiàn)值（F安NPV）（萬元爸）伴20760矮15221拌9199.87辦投資回收期（靜唉態(tài)）（年）壩2.95百3.0捌3.12八投資回收期（動斑態(tài)）（年）搬3.1胺3.2埃3.4佰2.0 研究方傲法稗2.1 剩余法案求地價百運用剩余法來確凹定宗

42、地的最高限笆價，其基本思路案為：罷地價= 房地產(chǎn)捌建成價格（建按筑費專業(yè)費癌租售費用稅費般）利潤頒該方法的操作程埃序如下：壩研究待估宗地的阿基本情況敖選擇最佳開發(fā)利頒用方式扮估算開發(fā)后的房凹地產(chǎn)價格稗估計建筑費、專叭業(yè)費、利息、稅翱費、租售拌費用和開發(fā)商應皚得的利潤求地價捌2.2 運用敗建設項目經(jīng)濟評辦價方法與參數(shù)斑進行宗地的財務礙評價叭建設項目的財務靶評價一般分兩個懊層次，即：全部皚投資的財務效果搬評價和自有（權(quán)捌益）資金的財務半效果評價。瓣 頒全部投資的財務背效果評價骯，即排除財務條耙件的影響，將全皚部資金（包括全拜部借貸資金和權(quán)巴益資金）作為計敖算基礎，考察項襖目的盈利能力。爸由于它不考

43、慮投吧資資金的來源構(gòu)按成，以及借貸還阿本付息和所得稅稗的問題，所以它哀實際上是一種簡版化了的、投資項壩目敖“稗息、稅前叭”拜的盈利能力分析擺，借此可以在各扒個投資項目或方絆案間建立相互比熬較的共同基礎，半以便考察項目是敗否有投資的價值叭，在分析是否可扒行的同時，進行胺方案的選優(yōu)。哀 鞍自有（權(quán)益）資哀金的財務效果評埃價襖，即從企業(yè)的角哎度出發(fā)，分析包般括財務條件在內(nèi)翱的兩類因素對項愛目的影響，以企案業(yè)投入的權(quán)益資襖金為計算基礎，愛而所謂考察企業(yè)靶投入所投入的權(quán)搬益資金的盈利能藹力，實際上是對澳項目息、稅后的艾盈利能力的分析頒。同時，還考察版企業(yè)的生存能力巴、償債能力、利艾潤及其分配，以傲及各方

44、投資者的傲盈利能力等。柏 在本宗藹地評估報告中，巴選用全部投資的壩財務效果評價法安，分析該地塊的啊投資盈利能力唉安通過全部投資的敖現(xiàn)金流量表，得哀出項目內(nèi)部收益般率（FIRR）板、投資回收期（扒P罷t佰）、財務內(nèi)部凈頒現(xiàn)值（FNPV邦）以及投資利潤瓣率等指標。由此矮來判斷該宗地投扮資在財務上的可搬行性。安2.3 研究依唉據(jù)靶香蜜湖B303暗-0041宗地辦規(guī)劃指標斑國務院發(fā)展研究柏中心數(shù)據(jù)庫靶廣東省房地產(chǎn)暗統(tǒng)計年鑒安廣東省房地產(chǎn)開頒發(fā)各類管理費用搬標準昂中國人民銀行存盎、貸款利率佰廣東統(tǒng)計年鑒爸搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)礙中國人民銀行1伴21號文件熬廣州市建安工程靶定預、決算定額癌3.0 宗地最礙佳利用方

45、式構(gòu)思愛根據(jù)該宗地位于罷深圳市福田區(qū)香佰蜜湖地段、且建翱筑容積率哀吧1.4，可以確襖定，該地塊要想愛獲得最大收益，挨就必須按高尚住拜宅區(qū)規(guī)劃，定位礙于高端客戶，確班保以優(yōu)美的景觀氨環(huán)境和國際性的巴配套設施來贏得案市場。翱3.1 宗地總爸體規(guī)劃方案設計岸 總基底襖面積 9354扮4埃板22邦20580 m挨2扮，用地平衡表及襖項目主要經(jīng)濟指辦標分別見表3艾1和表32。高層住宅挨總建筑面積 1襖27650伴絆0.85疤108佰,絆503 捌m案2拔住宅規(guī)劃為12按0180 m氨2 敗/奧戶，平均每套面芭積為稗150 m按2巴 啊左右,規(guī)劃戶數(shù)跋720戶。計劃辦規(guī)劃為121艾4棟11層住宅盎（其中首

46、層架空奧綠化），住宅總奧基底面積計氨11050 m埃2疤 斑。別墅扳總建筑面積 1盎27560八伴0.15板19稗,敖148 暗m稗2凹 班別墅規(guī)劃為25骯0350 m吧2 柏/哎棟，平均每棟面柏積為翱300 m骯2哀 百，占地面積計壩120 m耙2捌，規(guī)劃總棟數(shù)為鞍64棟?？傆嬚及榈孛娣e為 64靶 跋耙120=稗7680 m佰2稗 扳 爸 敗公建配套藹幼兒園搬3000 m班2吧 疤，按兩層考慮，懊其占地計爸1500 m胺2阿 白，辦社區(qū)管理中心 白300 m壩2瓣 耙，垃圾站佰50 m疤2吧 板，均按一層考慮隘，占地計耙350 m斑2岸 班。停車位辦基于該地塊未來拌將規(guī)劃建設成深般圳的豪宅區(qū)

47、，故癌應至少考慮每戶伴一個車位（不含敗別墅用戶車位）按，建議車庫集中骯設置，規(guī)劃72拔0個車位，每個瓣車位按辦35平方米唉考慮，車庫規(guī)劃埃面積位為 埃720阿埃35氨25200 m搬2唉 絆。伴 藹園林、綠化及道吧路扮 挨為體現(xiàn)高尚住宅啊區(qū)的品味感，建按議該住宅區(qū)的綠班地覆蓋率不低于霸65，可考慮笆將高層建筑的首懊層架空綠化。則拜 綠地面皚積為 9354斑4稗案0.65擺敖m柏2盎昂60803 m哎2斑道路規(guī)劃占地面暗積為 935疤44靶白0.15般14031 m氨2背表31 案 用地平衡表靶項目阿用地面積（澳m2 哀）哀所占比重巴(%)耙人均面積（斑m2 /阿人）叭備注般規(guī)劃總用地皚9354

48、4啊辦34.09版隘一、居住用地拌18730矮20埃懊霸高層住宅用地藹11050耙11.81跋鞍首層架空綠化爸低層住宅用地阿7680敗8.21芭氨哀公建用地靶1850稗1.98哎擺板道路用地扳14032霸15霸哀扮公共綠地盎60803岸65拔22.15藹八二、其他用地柏9176笆伴凹背表32 礙項目主要技術(shù)經(jīng)拌濟指標頒項目凹數(shù)量捌單位澳總戶數(shù)板784扳戶版居住人口唉2744暗人昂總建筑面積奧156200骯M按2傲 啊1.安高層住宅建筑面辦積敖108503捌M暗2昂2.疤低層住宅建筑面辦積般19148捌M哎2叭3.邦公建配套建筑面霸積般3350骯M藹2瓣4.靶地下車庫建筑面瓣積百25200奧M按

49、2絆車位數(shù)搬720稗個阿人口密度壩293愛人頒/啊公頃版綠化率安65敗案容積率伴1.4背吧3.2 最佳開搬發(fā)建設方案設計氨建議分期滾動開熬發(fā)，首期開發(fā)別白墅及整個住宅區(qū)翱的配套規(guī)劃建設礙，通過別墅的市頒場推廣來打造項澳目的品牌，提升佰項目的品位，從擺而帶動其后的高哀層銷售。板計劃整個地塊的癌開發(fā)建設周期為唉30個月，銷售搬周期為24個月隘。其中可行性研襖究及規(guī)劃報批等八前期準備階段為邦6個月，宗地競暗買后18個月時板推出首期別墅，哎高層住宅分兩期阿推出，計劃至4阿2個月時完成全斑部銷售。佰與此對應的項目唉投資與融資計劃伴如下表33所佰示.八表33 癌 項目投資與融伴資計劃表壩序號爸項目挨建設經(jīng)

50、營期骯合計翱1壩埃6扮7愛翱12氨13奧巴18壩19捌藹24邦25按翱30懊31翱拔36伴37瓣白42骯1背投資總額扮靶懊安氨伴矮罷按1.1疤建設投資耙爸把埃拔霸版芭氨1.1.1班土地成本佰俺80913.8白6 般吧昂凹靶鞍背1.1.2藹前期工程費翱百755.00 霸393.00 叭斑佰爸凹吧1.1.3哀建安成本費俺34000.7澳0 皚巴2913.70拜 八11113.0敖0 斑11802.0搬0 芭8172.00班 柏吧按1.1.5氨基礎設施費跋2292.56敖 百扮八1145.78巴 芭687.47 暗459.31 奧俺絆1.1.6絆公建配套費稗1185.16八 拌氨474.06 癌35

51、5.55 柏355.55 擺案澳矮1.1.7哀不可預見費辦3589.58辦 班897.39 稗538.44 傲430.75 隘430.75 罷430.75 白430.75 氨430.75 襖1.1.8案管理費艾3590.00奧 絆512.80 芭512.80 半512.80 八512.80 邦512.80 邦512.80 罷512.80 笆1.1.9跋銷售費用啊5384.36翱 埃版靶807.65 啊1076.87敖 辦1615.31斑 安1346.09敗 吧538.44 敗1.1.10瓣利息費用拜敗哎唉拜疤拜拔按1.2凹流動資金敗0.00 按0.00 霸0.00 敗0.00 隘0.00 骯0

52、.00 捌0.00 捌0.00 疤2敖資金籌措拔班敗笆跋骯爸傲懊2.1疤自有資金氨壩氨笆隘斑瓣拌拌2.2邦借款扳搬敗白藹敖柏暗把2.3霸銷售收入再投入岸敗辦襖敖辦背八耙說明：因利息費襖用取決于投標公擺司的融資結(jié)構(gòu)，巴而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)盎劣又取決于公司搬在資本市場的能稗力高低。該宗地隘地價需在成交后敗5日內(nèi)一次繳清案，故對競投人的跋資金壓力很大。襖可以考慮競得土靶地后全部建設缺凹口資金從銀行借氨貸。因為項目的頒融資結(jié)構(gòu)不明，版且項目全部投資跋的財務評價又與盎融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，搬故此表中的利息笆費用計算和資金鞍籌措計劃都暫沒澳計算。阿4.0 宗地地柏價測算板4.1 地價之把外的成本測算扳參考目前建筑市盎場

53、及房地產(chǎn)開發(fā)罷市場的基本行情岸，估算出該宗地稗開發(fā)項目的總成壩本費用為686哀51.43萬元瓣。具體測算詳見百附表1。 按4.2 銷售收叭入測算百參考目前香蜜湖百地段的住宅市場斑行情，高層為1扳1000元巴/挨 m搬2八，低層為220拔00元瓣/胺 m佰2背, 巴停車位（為便于笆計算，全部按銷罷售考慮）為25氨0000元般/隘個，則測算出總白銷售收入為 1皚79478.3爸5萬元。具體測八算詳見附表1。伴4.3 地價成愛本測算安 根據(jù)目前國埃內(nèi)房地產(chǎn)市場投芭資回報基本現(xiàn)狀罷，并綜合考慮深岸圳房地產(chǎn)市場的八競爭程度，取定白開發(fā)商投資該宗伴地的可承受回報絆率極限為15伴，正常期望投資藹回報率為20

54、扳，市場投資回報百率的上限為25藹。百則該宗地的地價案范圍為7429哀187416凹 萬元，正常市扒場期望地價為8斑0913萬元。搬扣除宗地轉(zhuǎn)讓契澳稅3，則得該罷宗地的競投報價岸范圍為案727498般4970萬元，佰正常市場水平競鞍投報價為785柏57萬元斑。具體測算詳見鞍附表1。瓣5.0項目財務辦評價挨由于香蜜湖B3唉030041靶宗地的最終中標靶地價尚處于預測八階段，因此選取熬該地塊的市場期矮望價作為計算基哎礎，來測算該宗拜地的投資價值。霸5.1 項目盈敗利能力分析稗5.1.1唉 稅金計算（見伴表51）扒因為首期發(fā)售計班劃在宗地接手后藹第18個月時，霸故前一年半內(nèi)無礙銷售收入。而岸土地增值

55、稅八是柏按照納稅人轉(zhuǎn)讓芭房地產(chǎn)所取得的皚增值額和稅法規(guī)阿定的4級超霸額罷累進稅率唉來計算征收的翱，增值額是納稅壩人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所啊取得的收入減除盎稅法規(guī)定扣除項擺目金額后的余額澳。奧根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)耙的一般收益水平澳，土地增值稅應盎繳額基本在銷售稗收入的1左右扳。艾5.1.2壩 損益表（見表白52）捌由損益表可以看八出，公司在第一隘年內(nèi)利潤為負，背這主要是因為支昂付巨額地價所致扒。第二、三年內(nèi)芭盡管有利潤，但唉仍不足以彌補第爸一年的虧算。直胺到最后一年才發(fā)哎生所得稅的繳交挨。礙5.1.3佰 宗地現(xiàn)金流量矮表與動態(tài)盈利分擺析（見表53挨）柏由現(xiàn)金流量表和礙動態(tài)盈利分析可鞍以看出，項目的啊累計凈現(xiàn)金流

56、和百累計折現(xiàn)現(xiàn)金流敖由負變正均要發(fā)辦生在最后一個年胺度。但項目的內(nèi)拔部收益率為16搬.24，凈現(xiàn)擺值為15221艾萬元，均處于較霸高水平。原因在安于地價要在中標藹后一次繳交完畢爸，造成巨額現(xiàn)金吧流流出，而項目笆的開發(fā)建設、銷氨售要滯后一段時鞍間，不過該宗地霸規(guī)劃建筑面積不阿大，建設周期相奧對較短，故投資半回收期指標也較八為理想。奧相應的地價在7俺4291萬元和唉87416萬元愛時的投資回報指岸標如表54所皚示。哀 頒 翱 藹 表51 安 銷售稅金及附敗加表 半 霸 翱 笆（單位：萬元）扒芭板建設經(jīng)營期凹合計矮序號白項目埃1癌艾6翱7拔矮12拔13拔翱18拜19八巴24襖25唉挨30奧31靶安3

57、6岸37斑班42澳1白銷售收入搬愛安翱42125.6斑0 懊41205.8奧3 扒54941.1藹0 唉41205.8爸3 啊179478.八36 昂2拔銷售稅金及附加爸俺暗隘2624.42白 板2567.12翱 拌3422.83跋 矮2567.12瓣 板11181.5暗0 澳2.1八營業(yè)稅盎傲白安2106.28奧 凹2060.29辦 背2747.06跋 矮2060.29艾 挨8973.92澳 哀2.2邦城市維護建設稅笆翱拌埃147.44 佰144.22 拔192.29 八144.22 跋628.17 岸2.3案教育費附加辦拔昂頒63.19 按61.81 愛82.41 拔61.81 爸269.

58、22 半2.4凹防洪工程維護費霸般跋癌75.83 把74.17 昂98.89 壩74.17 暗323.06 八2.5挨交易管理費半搬叭伴210.63 傲206.03 敗274.71 凹206.03 扳897.39 柏2.6絆印花稅班扳奧藹21.06 岸20.60 翱27.47 埃20.60 擺89.74 佰3邦土地增值稅巴稗癌佰421.26 盎412.06 爸549.41 班412.06 奧1794.78班 疤 絆 邦 佰 搬 表叭 澳52襖 唉損益表矮 敖 安 挨 岸 瓣（奧單位：萬元）搬序號奧項目芭合計案1俺扳12巴13笆伴24柏25愛扒36佰36跋拜42辦1疤銷售收入岸179478.傲3

59、6 埃0.00斑42125.6笆0拜96146.9氨3骯41205.8矮3壩2胺總成本費用愛149565.俺29 斑89962.2搬3鞍33906.5矮7暗21520.9吧4盎4175.55絆3隘利潤總額阿29913.0矮7 捌-89962.敗23擺8219.03懊74625.9隘9班37030.2骯8百4疤所得稅盎9871.31暗 柏0.00瓣0.00阿0.00阿9871.31氨5白稅后利潤伴20041.7柏6 霸0.00壩0.00胺0.00爸20041.7翱6熬6巴盈余公積金唉2004.18巴 捌0.00把0.00跋0.00安2004.18艾7阿可分配利潤骯18037.5稗8 捌0.00跋

60、0.00柏0.00扳18037.5啊8凹表53 宗癌地現(xiàn)金流量表與敖動態(tài)盈利分析 斑 巴 （單艾位：萬元）巴序號白項目拌建設經(jīng)營期氨1皚捌12挨13扒隘24岸25暗壩36芭37翱捌42皚1挨現(xiàn)金流入班0.00 佰42125.6板0 俺96146.9擺3 爸41205.8半3 癌1.1疤銷售收入伴0.00 百42125.6俺0 癌96146.9擺3 伴41205.8啊3 搬1.2唉其他現(xiàn)金流入跋0.00 扒0.00 鞍0.00 岸0.00 敖2翱現(xiàn)金流出懊87911.0拔5 昂32276.6絆5 爸20431.2辦3 骯4461.17壩 安2.1懊建設投資扳87911.0稗5 皚29230.9暗