2020年(旅游行業(yè))花都溫泉項目開發(fā)經(jīng)營計劃書-旅游度假-規(guī)劃布

1、（旅游行業(yè)）花都溫泉項目開發(fā)經(jīng)營計劃書 旅游度假_規(guī)劃布“花都溫泉”項目開發(fā)經(jīng)營計劃書河南許昌永達地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零九年八月目錄一、項目概況.3.二、項目面臨的開發(fā)機會與風(fēng)險.5.(一)項目面臨的開發(fā)機會.5.(二)項目面臨的開發(fā)風(fēng)險.7.三、市場機會及風(fēng)險管理.9.四、項目概念規(guī)劃.(一)核心主題定位：.(二)建成目標定位：.(三)指導(dǎo)思想與開發(fā)理念.(四)規(guī)劃設(shè)計基本思路：.(五)規(guī)劃布局建議.五、產(chǎn)品建議.(一)產(chǎn)品目標市場定位.(二)產(chǎn)品形態(tài)定位.(三)產(chǎn)品開發(fā)面積配比.(四)產(chǎn)品面積配比.六、項目成功開發(fā)經(jīng)營的保障體系.(一)資源體系.(二)產(chǎn)品配套體系.(三)服務(wù)體系.(四)資

2、金保障體系.(五)營銷體系.七、項目開發(fā)經(jīng)營計劃.(一)項目規(guī)劃指標.(二)項目開發(fā)時間計劃.(三)項目開發(fā)區(qū)域計劃安排.(四)項目產(chǎn)品開發(fā)計劃.(五)項目產(chǎn)品銷售計劃.(六)項目銷售回款計劃.(七)項目產(chǎn)品銷售價格發(fā)展計劃.(八)項目開發(fā)資金投入及回收計劃.(九)項目投資收益計劃.“花都溫泉”項目開發(fā)經(jīng)營計劃書一、 項目概況(一)項目基礎(chǔ)條件項目狀況花都溫泉項目位于許昌市鄢陵陳化店鎮(zhèn)，地處 311 國道，座落于享有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之稱的 58 萬畝花卉栽培園區(qū)內(nèi)。距鄢陵縣城約 10 公里，許昌市區(qū)約 20 公里，距鄭州新鄭國際機場約65 公里。項目總占地 1036 畝，呈南北走

3、向長條形地塊，東西走向約 800 米，南北走向約 1100 米。整體規(guī)劃為集溫泉療養(yǎng)、酒店、會議、保健養(yǎng)生、休閑娛樂為一體的綜合型旅游度假項目。項目一期開發(fā)規(guī)模。占地約 300 畝，建成營業(yè)區(qū)域 100 余畝，建成面積約 6 萬平米，于 2006 年開始營業(yè)，營業(yè)狀況良好。項目后期工程（待建區(qū)）總占地約 900 畝，分別位于花都溫泉建成區(qū)域西部、北部。地塊平整，目前現(xiàn)狀用于種植各種花卉及苗木。資源條件社會經(jīng)濟：許昌市區(qū)建成區(qū)面積 45.8 平方公里，市區(qū)人口 48 萬人。2008 年全市生產(chǎn)總值 1062.0 億元，人均生產(chǎn)總值 24706 元。鄢陵全縣生產(chǎn)總值預(yù)計完成 132 億元，同比增長

4、 12.6% ，人均生產(chǎn)總值20934 元。自然資源：陳化店地下水質(zhì)優(yōu)味純，富含多種人體所必需的礦物質(zhì)。以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美譽。陳化店花卉種植久遠，是鄢陵三大花卉主產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，面積大、品種優(yōu)、科技含量高。旅游環(huán)境：生態(tài)旅游是鄢陵縣優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前旅游業(yè)已形成以花都溫泉度假區(qū)為龍頭，以花卉博覽園、許由故地游、茶文化一條街、花鄉(xiāng)農(nóng)家樂為重點，許由玫瑰園、檜柏藝術(shù)園為補充的發(fā)展框架?；举Y源：鄢陵有“蠟梅冠天下” “中國花木之鄉(xiāng)”， “中國花木第一縣” “中原第一茶” 花木資源優(yōu)質(zhì)。擁有 58 萬畝“平原林?！?，主要以花卉、優(yōu)質(zhì)花木栽培為主，花木品種 1000

5、多個，全鎮(zhèn)花木覆蓋率為 70% 以上，被稱為中州“天然氧吧”“中原之肺”。氣候條件：屬暖溫帶季風(fēng)型氣候，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長。年平均日照時數(shù) 2413h ；年平均降水量 706.1mm，6 9 月份降雨量占年降水量的 64.8% ；歷年平均無霜期 215 天。是中原地區(qū)少有的宜人氣候之地。政策資源：旅游立省省委省政府關(guān)于實施旅游立省戰(zhàn)略 加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見，省旅游局實施“旅游立省”戰(zhàn)略 做大做強我省旅游產(chǎn)業(yè)未來三年行動綱要鄭許一體化：“鄭許一體化”是未來許昌的發(fā)展方向，高速公路擴建和高速鐵路許昌站的建設(shè)，收費站的取消。鄢陵在不遠的將來真正成為鄭州的南花園，這將為鄢陵旅游休閑地產(chǎn)的

6、開發(fā)提供巨大的商機與市場?！耙司踊ǔ恰保涸S昌從提高全市旅游綜合競爭力的角度出發(fā)，正在突破觀光旅游的初級階段，全力打造休閑、宜居城市，并向國際化發(fā)展。建設(shè)以“花木溫泉旅游區(qū)”為帶動的“宜居花城”。二、 項目面臨的開發(fā)機會與風(fēng)險(一)項目面臨的開發(fā)機會宏觀經(jīng)濟良性發(fā)展營造的市場投資機會2009 年 1 2 季度，國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展景氣指數(shù)走高。在國內(nèi)投資、內(nèi)需消費的強勢帶動下，營造了中國經(jīng)濟良性發(fā)展的大勢環(huán)境。（上半年，在GDP 增長的三大需求中，最終消費拉動GDP 增長 3.8 個百分點； 資本形成拉動GDP 增長 6.2 個百分點；凈出口下拉 GDP 增長負 2.9 個百分點， 投資是拉動經(jīng)濟增

7、長的主要力量。2009 年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 139862 億元， 按可比價格計算，同比增長7.1% ，比一季度加快1.0 個百分點。分季度看，一季度增長 6.1% ，二季度增長 7.9% 。 全社會固定資產(chǎn)投資 91321 億元，同比增長 33.5% ，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 9667 元。其中，人均可支配收入 8856元，同比增長 9.8% 。資料來源：國家統(tǒng)計局）在全球經(jīng)濟有待復(fù)蘇的背景下，中國經(jīng)濟的強勢發(fā)展，人民幣升值預(yù)期指數(shù)提高，國際、國內(nèi)投資熱潮涌動。旅游度假時代發(fā)展趨勢下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會根據(jù)發(fā)達國家國民生活消費模式：當一個國家人均 GDP超 過 1000 美金，國民生活消費步入旅游

8、觀光時代，當人均 GDP超過 2000美金，步入休閑度假時代；超過 3000 美金，步入旅游度假井噴時代。而鄭州、許昌、鄢陵人均GDP均超過 2000 美金，區(qū)域旅游、度假、養(yǎng)生、休閑的消費基礎(chǔ)夯實，旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟條件基本成型。（2008 年鄭州市生產(chǎn)總值將突破 3000 億元大關(guān)，同比增長 12.5% 左右，人均生產(chǎn)總值達 40000 元。2008 年許昌市生產(chǎn)總值 1062.0 億元，人均生產(chǎn)總值24706 元。2008 年鄢陵縣生產(chǎn)總值預(yù)計完成 132 億元，人均生產(chǎn)總值 21639元。資料來源：08 年鄭州市政府工作報告）中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期內(nèi)，地產(chǎn)、股市投資比重大，投資面窄，投

9、資渠 道單一，能有效抑制資產(chǎn)通脹及資產(chǎn)保值方式，地產(chǎn)投資成為熱門首 先，而旅游度假地產(chǎn)的投資預(yù)期更為市場看重。（以三亞旅游度假地產(chǎn)市場為例，08 年整體市場仍呈良性發(fā)展勢頭。2008 年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資 76.2 億元，同比增長 48.3% ；各類商品房交易面積 109.7萬平方米，增長 17.6% ，商品房房銷售價格同比上漲10.4% 。資料來源：三亞市 08 年政府工作報告）（以成都華僑城旅游地產(chǎn)為例，08 年，在成都整體市場趨于慘淡經(jīng)營背景下， 成都華僑城純水岸一期創(chuàng)造了成都樓市的銷售奇跡，364 套房源當天即告售罄，開盤均價 7800 元，銷售面積 6.6 萬平米，成交額達 5.1

10、 億。資料來源： 成都房地產(chǎn)報道。）區(qū)域發(fā)展的政策機會以鄭州為主導(dǎo)，許昌、鄢陵等周邊區(qū)縣為經(jīng)濟輻射帶的經(jīng)濟發(fā)展布局， 鄭許一體化區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及政策導(dǎo)向性的傾斜將帶動許昌、鄢陵等片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，加重區(qū)域發(fā)展的投資力度。在鄭州為核心的“光暈效應(yīng)”下，形成區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資熱潮。區(qū)域及項目有效資源利用的發(fā)展機會項目所處區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展模式，高自然率、高綠化覆蓋率的不可復(fù)制性，溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，形成項目以“旅游、休閑、度假、養(yǎng)生”為開發(fā)理念的先天資源條件和發(fā)展機會。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強勢發(fā)展的市場機會2009 年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價漲”發(fā)展局面，將帶動許昌、鄢陵等區(qū)縣房地產(chǎn)

11、發(fā)展景氣指數(shù)、商品房銷售價格指數(shù)的上 漲預(yù)期，刺激區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。形成房地產(chǎn)開發(fā)投資良 勢運行的基礎(chǔ)平臺。（2009 年上半年鄭州商品房銷售面積大幅攀升，半年內(nèi)銷售商品房 486 88 萬平方米，同比增長 59 4 ，環(huán)比增長 29 5。上半年商品房銷售均價為 4749 元平方米，同比上漲 64，環(huán)比上漲 6.3。其中商品住宅銷售均價為 4457元平方米，同比上漲12 5，環(huán)比上漲 10 8。資料來源:鄭州市房管局統(tǒng)計資料）（16 月份，許昌市區(qū)商品住房銷售 2931 套，面積 34.94 萬平方米，成交金額 81370.8 萬元。與 2008 年 1-6 月份相比，套數(shù)增加 14

12、63 戶，增幅 99.66 % ，面積增加 15.07 萬平方米，增幅 75.84% ，金額增加 40319.08 元，增幅 98.2% 。2009 年上半年，許昌市區(qū)商品房價格繼續(xù)保持穩(wěn)中小幅上升的趨勢，綜合平均價格為 2740 元/，與 2008 年底相比增幅為 2.24% ，與第一季度相比增幅為0.74% 。資料來源：許昌房地產(chǎn)網(wǎng)）許昌、鄢陵經(jīng)濟發(fā)展快速，城市化進程加快，但宜居、旅游度假、休閑養(yǎng)生的產(chǎn)品配套缺失。旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)與經(jīng)濟快速發(fā)展及城市化進程步調(diào)不一，市場有效供給與有效需求脫節(jié)。集宜居性、旅游度假性、休閑養(yǎng)生性的市場供給斷檔，形成本項目開發(fā)的市場發(fā)展契機。許昌市、鄢陵縣

13、房地產(chǎn)發(fā)展時間短、起步晚，產(chǎn)品設(shè)計及社區(qū)居住品質(zhì)落后，中高端產(chǎn)品消費觀念模糊等因素的局限，蘊育了本土市場發(fā)展的潛在空間。(二)項目面臨的開發(fā)風(fēng)險宏觀經(jīng)濟調(diào)控預(yù)期的不確定性風(fēng)險09 年前兩季度，中國經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期凸顯“過熱”，房市、股市雙雙走高，人民幣升值預(yù)期加重，國際投資熱錢涌動（據(jù)央行統(tǒng)計，日均 7 億美元熱錢流入國內(nèi)）。為保經(jīng)濟的健康發(fā)展，寬松的貨幣政策適度調(diào)控、銀行貸款加息的可能性加大。抑制第二居所需求及投資的障礙風(fēng)險二套房貸款政策的從嚴，物業(yè)稅的試點征收，房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求款項的過多設(shè)置等因素將會壓縮房地產(chǎn)過快的發(fā)展勢頭，抑制房地產(chǎn)市場的投資需求。項目蘊育周期過長的市場風(fēng)險許昌、鄢陵市場

14、容量小，銷售速度慢，旅游度假地產(chǎn)消費觀念落后， 致使本土市場的消費基礎(chǔ)薄弱。本項目地段偏遠，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制約，致使項目本身所針對的客群基礎(chǔ)狹隘。項目以資源型為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)，資源規(guī)劃單一，不足以吸引客流、人流。其前期溫泉療養(yǎng)資源利用及營業(yè)，受季節(jié)性影響較大，針對市場投資需求，投資升值預(yù)期系數(shù)低迷。項目開發(fā)資金風(fēng)險項目規(guī)模開發(fā)，投資金額大，開發(fā)周期長，融資成本高等因素與前期啟動資金及維持現(xiàn)金流順暢性的矛盾較為突出。(三)市場敏感性分析旅游度假地產(chǎn)資源經(jīng)營多元性與項目自身資源經(jīng)營單一性資源為導(dǎo)向型的旅游度假地產(chǎn)開發(fā)，以多元性的經(jīng)營業(yè)態(tài)形成強大的， 具有吸

15、引力的核心旅游度假資源。僅依靠“溫泉資源”單一性的利用， 不足以支撐本項目整體可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺。宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性的旅游度假產(chǎn)品，市場有效需求 與無效供給以鄭州為核心的中原地區(qū)，旅游地產(chǎn)開發(fā)缺失，表現(xiàn)為：其一，不具備 強大核心旅游度假資源的優(yōu)勢，其二，針對“宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性”旅游度假產(chǎn)品，缺乏合理規(guī)劃、開發(fā)及設(shè)計。兩大因素的 使然，未能有效滿足市場投資度假的有效需求。產(chǎn)品升級與市場消費觀念及市場投資預(yù)期間的矛盾。鄭州、許昌及周邊經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)及經(jīng)濟消費基礎(chǔ)基本成型，但市場的消費仍以城市普通住宅為主要導(dǎo)向，旅游度假產(chǎn)品的消費觀念落后，旅游

16、度假產(chǎn)品的投資預(yù)期前景不明。區(qū)域市場銷售體量小，速度速度慢與項目規(guī)模開發(fā)及維持現(xiàn)金流快速流 通間的矛盾。本土市場消費基礎(chǔ)不足以支撐項目的規(guī)模開發(fā)，要突破市場容量的瓶頸， 加快銷售速度，保障項目后期開發(fā)的現(xiàn)金流的順暢。如何制定獨特的銷售模式，建立強大的銷售網(wǎng)絡(luò)。對維持項目正常運作的現(xiàn)金流至關(guān)重要。三、 市場機會及風(fēng)險管理(一)機會管理本項目擁有的第一市場機會：許昌、鄢陵高端消費群從第一居所到第二居所帶來的市場機會。在許昌、鄢陵兩個基本市場“低密度別墅類” 度假、養(yǎng)生、居住產(chǎn)品供給為“零”的狀態(tài)下，我們以極具競爭力價格和品質(zhì)優(yōu)勢向目標市場提供有效供給。本項目擁有的第二市場機會：把握鄭州為主導(dǎo)的“休

17、閑、度假、養(yǎng)生”類物業(yè)需求帶來的機會。鄭州、許昌的人均GDP已經(jīng)遠遠超過 3000 美金。在“度假、休閑、養(yǎng)生”生活模式日漸趨熱的大勢下。鄢陵的“花木資源”，“空氣質(zhì)量”資源，溫泉 項目的“水療資源”，系統(tǒng)構(gòu)成本項目 “休閑度假養(yǎng)生”物業(yè)的核心優(yōu)勢?；凇盎ǘ紲厝币研纬傻钠放朴绊懥?，基于開業(yè)三年積累的市場效應(yīng)。本項目的高“性價比“必然能有效拉動以鄭州為主導(dǎo)市場的“度假養(yǎng)生投資” 類物業(yè)需求。本項目的第三市場機會：純投資類物業(yè)帶來的需求機會。若項目的租金回報能滿足 6%-9% 的回報率，并且物業(yè)自身價值又有不斷增值的預(yù)期。在任何一個城市，此類物業(yè)必然被市場追捧。本項目依托溫泉游客對客房的居住需

18、求，用客房的租金收入回報投資者，可拉動“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)的銷售。我們以客流量對酒店客房數(shù)量的要求，計算能提供給投資者的回報，以此“定制定量”開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。既能滿足溫泉項目的基本接待，又能產(chǎn)生更多項目“現(xiàn)金流”。(二)風(fēng)險管理旅游度假資源的單一性旅游度假資源單一性經(jīng)營向多元性經(jīng)營業(yè)態(tài)的過渡，核心旅游度假資源 基礎(chǔ)平臺的搭建。項目僅憑“溫泉”資源的單一性經(jīng)營，不足以支撐項目可持續(xù)性發(fā)展。突破對有效資源利用單一的瓶頸，依托項目溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，區(qū)位資源的不可復(fù)制性、花木資源可持續(xù)利用性，衍生系列的旅游度假資源業(yè)態(tài)，形成項目旅游度假資源多元性經(jīng)營局面。以保障項目客流、人流的消費基礎(chǔ)，增持項目物業(yè)

19、的投資升值保值權(quán)重指數(shù)。搭建“旅游、觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、運動”為一體的核心旅游度假資源平臺有效需求與無效供應(yīng)的錯位 “宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性”的旅游度假產(chǎn)品標準，市場 有效需求與有效供給的無縫銜接的保障。依托項目已形成的強勢旅游度假資源平臺，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，針對市場的有效需求開發(fā)旅游度假地產(chǎn)系列產(chǎn)品，填充市場空白，滿足市場休閑度假養(yǎng)生的消費需求；憑借項目核心旅游度假資源良性經(jīng)營，提高產(chǎn)品投資消費的增值保值預(yù)期，刺激市場的投資消費需求。本土市場的非主流化 “坐銷行銷”營銷模式的制定，強大銷售網(wǎng)絡(luò)的建立，以加快產(chǎn)品銷售 速度，保障項目開發(fā)現(xiàn)金流的暢通。整合政府、社會有效資源，打

20、造項目宣傳推廣名片，加大項目的推廣力 度，引領(lǐng)旅游度假產(chǎn)品的消費觀念。執(zhí)行行銷坐銷相結(jié)合，以“走出去， 引進來”為原則，建立以鄭州為主導(dǎo)點，本土市場為緩沖帶，周邊經(jīng)濟 發(fā)達地區(qū)為輻射面的強大銷售網(wǎng)絡(luò)，加快項目產(chǎn)品銷售速度，快速回籠 項目開發(fā)資金，維持現(xiàn)金流順暢流通。宏觀政策的不確定性最大限度避免宏觀政策調(diào)控的因素影響，拓展項目融資渠道，降低項目 運作的資金層面風(fēng)險?；诤暧^經(jīng)濟發(fā)展、宏觀政策調(diào)控的不確定性，積極拓展項目融資渠道， 在維持項目正常開發(fā)的資金水平線下，有計劃、有步驟進行投資運作， 以規(guī)避資金層面的市場風(fēng)險。四、 項目概念規(guī)劃(一)核心主題定位：花都溫泉是集“旅游、度假、養(yǎng)生、居住”

21、為一體的大型旅游度假項目整合項目所屬區(qū)位不可復(fù)制性資源、自身固有的稀缺性資源，規(guī)劃開發(fā)組團式配套產(chǎn)品，完善經(jīng)營服務(wù)，迎合旅游度假地產(chǎn)的時代發(fā)展契機。精心打造集“宜居度假性、旅游觀光性，休閑養(yǎng)生性”為一體大型旅游度假項目，引領(lǐng)度假物業(yè)的消費觀念，使之成為鄭州乃至整個中原地區(qū)的旅游度假地產(chǎn)標桿。(二)建成目標定位：成為中原地區(qū)“旅游、度假、養(yǎng)生”產(chǎn)業(yè)的第一品牌項目成為鄢陵、許昌、河南對外展示的名片成為許昌、河南與國際、國內(nèi)旅游度假網(wǎng)絡(luò)的切入口成為中原地區(qū)最具吸引力的旅游度假目的地(三) 指導(dǎo)思想與開發(fā)理念指導(dǎo)思想：抓住“度假、養(yǎng)生、休閑、居住”產(chǎn)業(yè)最難得的發(fā)展機會，整合利用好 各類優(yōu)勢資源，以可持

22、續(xù)經(jīng)營為原則，以“國際理念、國內(nèi)領(lǐng)先”為標 準，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。開發(fā)理念：定位發(fā)展目標科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃重點項目帶動適時有效開發(fā)(四) 規(guī)劃設(shè)計基本思路：資源為基礎(chǔ)市場為導(dǎo)向在“度假、養(yǎng)生、休閑、居住” 四位一體的共同市場下，以“度假養(yǎng)生” 為引題,用“一心四軸”為項目結(jié)構(gòu)，針對地形、地貌特征，形成“四軸 三區(qū)”的系統(tǒng)布局。(五)規(guī)劃布局建議一心四園三區(qū)：一心：溫泉療養(yǎng)區(qū)四園：運動休閑園、農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)家樂主題休閑園、風(fēng)情商業(yè)休閑園三區(qū)：溫泉養(yǎng)生區(qū)，休閑觀光區(qū)、度假養(yǎng)生居住區(qū)(六)價值創(chuàng)造三大價值鏈：第一價值鏈：低密度別墅類居住產(chǎn)品形態(tài)第二價值鏈：以水環(huán)境、花木資源構(gòu)造的景觀環(huán)境第三價值鏈：以溫

23、泉為主體的養(yǎng)生、運動、休閑、觀光系列配套以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標，塑造本項目在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢。以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨特的景觀環(huán)境。除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運動配套，增加農(nóng)家樂、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅 游配套。(七)各類物業(yè)區(qū)位規(guī)劃及設(shè)計指標（參考）各項基礎(chǔ)指標項目用地：1036 畝建成區(qū)占地：約 130 畝規(guī)劃范圍：約 900 畝擬擴大的規(guī)劃范圍：約 1000 畝 （租地）建筑容積率：0.6項目待建規(guī)劃建筑面積：約 3

24、2 萬溫泉養(yǎng)生區(qū)（東區(qū)及湖面周邊）（除已建成營業(yè)的（現(xiàn)狀）100 余畝用地，建筑面積 57792 平方米之外），用地約 200 畝建筑面積約 6 萬（0.45）五星級度假酒店度假屋（獨棟別墅）5 萬國際 SPA 養(yǎng)生館：（Townhouse2-2.5）2 萬意向空間及參考座標此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀）100 余畝用地上規(guī)劃并增加設(shè)計恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運動）約 5000養(yǎng)生論壇（會議中心）約 5000 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房）約 3.0 萬意向空間及參考座標度假、養(yǎng)生居住區(qū)（西區(qū)、北部片區(qū)）用地約 630 畝，建筑面積約32 萬 （容積率約 0 .6）幼托、管理用房 及其他功能配套約

25、 5000 度假屋：（villa洋房 4.5-5.5層）：約 8.0 萬休閑養(yǎng)生館：（ Townhouse2-2.5層）：約 12.5 萬度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層）約 3.2 萬主題休閑園區(qū)（1035 畝外部片區(qū)）用地約 1000 畝，建筑面積約 10000運動休閑：迷你高爾夫用地約 100畝鄉(xiāng)村馬術(shù)：用地約 150 畝網(wǎng)球用地約 50畝農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)家樂村寨用地約 100畝觀光花園、觀光果園、用地約 600 畝意向空間及參考座標五、 產(chǎn)品建議(一)產(chǎn)品目標市場定位以鄭州為核心，中原地區(qū)為主打區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)消費純投資市場以許昌、鄢陵第一居所居住品質(zhì)升級的中高端消費市場以鄭州為

26、主導(dǎo)點，許昌、鄢陵為緩沖帶、周邊經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為輻射面的休閑、養(yǎng)生度假類物業(yè)的需求市場。(二)產(chǎn)品形態(tài)定位低密度別墅類度假物業(yè)滿足溫泉資源經(jīng)營及市場投資需求的酒店、度假公寓產(chǎn)品滿足居住品質(zhì)升級需求的洋房、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品滿足 5+2 度假模式及中長期養(yǎng)生需求的洋房、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運動配套，增加農(nóng)家樂、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套產(chǎn)品。產(chǎn)品參照以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標，塑造本項目在鄭州、許昌市場上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢。以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標，以水環(huán)境為核心， 以花木資源為要

27、素，在中原腹地創(chuàng)造獨特的景觀環(huán)境。(三)產(chǎn)品開發(fā)面積配比產(chǎn)權(quán)酒店5物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注洋房8004025%獨棟4802415%聯(lián)排124862.439%度假住宅產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套50002%會所、商業(yè)、等配套住宅（含酒店）小計315357.6(四)產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品形態(tài)房型建筑面積(m2)面積期間(m2)面積合計(m2)面積配比單房（廳臥合一）509124.5630%一房一廳6015207.650%兩房一衛(wèi)703041.5210%兩房兩衛(wèi)803041.5210%合計30415.2單房（廳臥合一）503201.610%小高層公寓一房一廳6059

28、604.830%兩房一衛(wèi)706403.220%兩房兩衛(wèi)909604.830%小三房1051600.85%三房120960.483%四房及以上1705640.322%合計32016聯(lián)排1802074917.4460%20049944.9640%合計124862.4701600820%低密度溫泉別墅洋房8010012010合計小類獨棟獨棟合計250300201002401224012160088004024024240004802430%30%20%50%50%(五)產(chǎn)品銷售價格建議許昌區(qū)域板塊的價格狀況許昌中高端物業(yè)的銷售價格鄭州高端物業(yè)的銷售價格區(qū)域銷售均價項目銷售均價項目銷售均價東城板塊26

29、00-3500元/鄭州、許昌中高端物業(yè)的價格狀況市中心老城區(qū)2900元/帕拉帝奧2700元/甲六院11000-14000元/城南板塊2150元/龍湖灣3000元/大河龍城8500 9000 元/西城板塊2700元/健發(fā)御園3500元/綠城百合公寓6500-8000元/北城板塊2700元/濱河名郡3200元/溫哥華廣場9945.69 元/級別行業(yè)年收入（萬）月均收入（元）月均總收入月供額（元）能承擔(dān)物業(yè)的總價(元)電力業(yè)中高端物業(yè)的市場購買力評估許昌市行長151250025000100001075462金融業(yè)副職1210000200008000860369中層866671333353335735

30、79高管201666733333133331433949中層86667133335333573579總經(jīng)理151250025000100001075462房地產(chǎn)業(yè)副總108333166676667716974中層86667133335333573579電信、移動業(yè)高層201666733333133331433949特級教師65000100004000430185教師業(yè)高級教師4.5375075003000322638優(yōu)秀教師3.5291758332333250941高層201666733333133331433949中層108333166676667716974職工65000100004000

31、430185市級領(lǐng)導(dǎo)97500150006000645277副市級領(lǐng)導(dǎo)86667133335333573579正縣級領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185正科級領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487行長86667133335333573579副職65000100004000430185中層3250050002000215092高管97500150006000645277總經(jīng)理86667133335333573579副總5416783333333358487管理層86667133335333573579特級教師5416783333333358487高級教師433336667266728

32、6790優(yōu)秀教師3250050002000215092正縣級領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185正科級領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487煙草業(yè)公務(wù)員鄢陵縣金融業(yè)電力業(yè)房地產(chǎn)業(yè)電信業(yè)教師業(yè)公務(wù)員備注月均總收入= 月均收入+ 隱形收入（隱形收入按月均收入的 2 倍計）月供額按月均總收入的 40% 計能承擔(dān)物業(yè)總價（以 10 年按揭、年利率 5.94% ，首付比例 30% 計）年收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于工商部門及相關(guān)部門人員的咨詢統(tǒng)計總價 20-30 萬 比例占 12.90% ；總價 30-40 萬，比例占 12.90% ；總價 40-50 萬，比例占 16.1% ；總價50-60 萬，

33、比例占22.6% ；總價 60-70 萬，70-80 萬，比例各占 6.5%；總價 100 萬以上，比例占 16.1% 。總價為 40-60 萬區(qū)間的中高端物業(yè)，100 萬以上的高端物業(yè)，市場購買力的集中表現(xiàn)尤為突出。產(chǎn)品初步定價參照本土市場，形成的敏感價格集中在 3200-3500元/區(qū)間；（基礎(chǔ)價格與本土市場價格的交集）參照鄭州高端物業(yè)的市場，形成敏感價格 4000-5500元/；（高端物業(yè)銷售價格下調(diào) 50% ）參照本土市場購買力形成敏感價格 4000-6000元/；（40-60 萬總價，單套面積按 100 計）針對產(chǎn)品銷售的初步定價產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ）4850 元/聯(lián)

34、排別墅：5500 元/獨棟別墅：8000 元/小類獨棟：7000 元/5) 洋房（4-4.5 層）： 4000 元/6) 小高層公寓：4200 元/六、 項目成功開發(fā)經(jīng)營的保障體系(一)資源體系依托以休閑、養(yǎng)生、度假為主導(dǎo)的溫泉水療資源，規(guī)劃開發(fā)五星級度假酒店度假屋、國際 SPA 養(yǎng)生館：（Townhouse2-2.5 ）、恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運動）養(yǎng)生論壇（會議中心）、產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ）。突破季節(jié)性經(jīng)營局限，最大限度保障項目運作的客流、人流。利用項目周邊用地的可租用性質(zhì)及花木資源規(guī)劃開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園。如農(nóng)家樂村寨、觀光花園、觀光果園等互動業(yè)態(tài)，充實項目旅游度假資源。利用可

35、租土地的用地規(guī)模，項目的水系資源、景觀資源、花木資源規(guī)劃 開發(fā)主題休閑園區(qū)，如迷你高爾夫、鄉(xiāng)村馬術(shù)、室外生態(tài)運動場（網(wǎng)球） 等運動業(yè)態(tài)，提升項目旅游度假資源品質(zhì)。復(fù)合型、多元化旅游度假資源體系建立，能最大化保證項目基本運作的客流、人流；最大量提升項目開發(fā)產(chǎn)品的保值及升值預(yù)期。(二)產(chǎn)品配套體系依托項目建成區(qū)域及溫泉資源衍生的恒溫游泳館、養(yǎng)生中心、國際 SPA 養(yǎng)生館等，規(guī)劃開發(fā)度假酒店、度假別墅、度假洋房。依托高爾夫球道、馬術(shù)跑道、室外生態(tài)運行場所及項目的水系資源、景 觀資源，規(guī)劃開發(fā)度幼托、管理用房及其他功能配套、度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5層）、休閑養(yǎng)生館：（ Townhou

36、se2-2.5層）、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層）系列配套產(chǎn)品的開發(fā)，滿足市場不同需求，充實項目開發(fā)理念，提升項目居住及度假品質(zhì)。(三)服務(wù)體系針對度假酒店、別墅、洋房類產(chǎn)品，依托開發(fā)的酒店管理資源，建立“宜居、宜租、宜管”的服務(wù)模式，提升消費客群的投資預(yù)期，放大產(chǎn)品保值、升值功能。針對度假屋：（villa洋房 4.5-5.5層）、休閑養(yǎng)生館：（ Townhouse2-2.5層）、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層）類產(chǎn)品，建立專業(yè)管理團隊、輸送服務(wù)配套、提供酒店式物業(yè)管理，以提升作為第二居所的居住品質(zhì)。針對國際 SPA 養(yǎng)生館、養(yǎng)生中心、高爾夫球道、鄉(xiāng)村馬術(shù)等配套，建立專業(yè)

37、的管理團隊，提供系列的完善服務(wù)。放大項目的宣傳推廣名片，提升項目運作含金水平。觀光農(nóng)園、觀光花園、農(nóng)家樂村寨等附屬配套，根據(jù)花令及果令周期， 舉辦花卉節(jié)、水果節(jié)。聚集項目人氣，托染項目經(jīng)營氛圍。(四)資金保障體系工程建設(shè)、項目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、項目產(chǎn)品營銷推廣、公司管理等啟動資金的準備及優(yōu)化配置。項目開發(fā)的融資渠道拓展，融資成本、時間及資金到位的整體把控與項目開發(fā)進程的匹配。在保障項目開發(fā)的現(xiàn)金流水平線下，有計劃、有步驟進行項目開發(fā)，最大限度減低市場風(fēng)險。工程建設(shè)、營銷推廣、業(yè)態(tài)經(jīng)營管理等層面，制定相應(yīng)的成本管理模式， 降低運作成本，凸顯項目運作的市場競爭優(yōu)勢。(五)營銷體系整合政府、社會資源，

38、打造項目宣傳推廣名片。借助國際、國內(nèi)、省內(nèi)養(yǎng)生會議的舉辦、公益性活動舉辦，推進項目品牌營銷。制定“坐銷行銷”銷售管理模式，建立以鄭州為主導(dǎo)點，本土市場為緩沖帶，周邊經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為輻射面的產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)。針對本土及本土之外的中高端消費市場，拓展營銷推廣渠道，制定相應(yīng)的“點對點”營銷推廣策略通過項目自身網(wǎng)站建立，網(wǎng)上產(chǎn)品的宣傳及網(wǎng)上訂房系統(tǒng)的設(shè)計，制定項目的網(wǎng)絡(luò)營銷模式通過酒店、產(chǎn)品、配套旅游度假資源完善的服務(wù)，制定項目服務(wù)營銷模式。七、 項目開發(fā)經(jīng)營計劃(一)項目規(guī)劃指標物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注洋房8004025%獨棟4802415%聯(lián)排124862.439%度假住宅產(chǎn)權(quán)酒店30415.210

39、%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套住宅（含酒店）小計315357.6會所、商業(yè)、配套用房等50002%地下設(shè)備用房及停車位0規(guī)劃用地面積533600800容積率0.6計容積率建筑面積320160320357.6(二)項目開發(fā)時間計劃1. 第一時間段：2009 年 9 月至 2010 年 12 月2. 第二時間段：2011 年 1 月至 2012 年 1 月3. 第三時間段：2012 年 1 月至 2013 年 1 月4. 第四時間段：2013 年 1 月至 2013 年 1 月(三)項目開發(fā)區(qū)域計劃安排第一階段：開發(fā)區(qū)域：重點啟動項目樣板區(qū)、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)酒店部分啟動起步區(qū)廣場及商業(yè)、起步

40、區(qū)住宅、獨棟別墅區(qū)1 重點開發(fā)、樣板房、售樓處、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)第二階段：開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)起步區(qū)中后期產(chǎn)品啟動度假住宅區(qū)第三階段：開發(fā)區(qū)域獨棟別墅區(qū)進入中期開發(fā)1 全面啟動度假住宅區(qū)第四階段：開發(fā)區(qū)域全面啟動度假住宅區(qū) 獨棟別墅區(qū)進入后期開發(fā)開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)開發(fā)量（）備注酒店30,415公寓0洋房200002009 年 9 月-2010 年 12聯(lián)排20000(四)項目產(chǎn)品開發(fā)計劃月獨棟600小類獨棟1000合計72,015酒店0公寓洋房400002011 年 1 月-2012 年 1 月聯(lián)排30000獨棟5000小類獨棟10000合計85000酒店2012 年 12 月-2013 年 1月公寓

41、洋房3201620040聯(lián)排30000獨棟10000小類獨棟8000合計100056酒店0公寓0洋房02013 年 12 月-2014 年 1月聯(lián)排44,862獨棟8424小類獨棟500058,286總計合計酒店公寓洋房聯(lián)排獨棟小類獨棟合計30415.23201680,040124862.42402424000315357.6(五)項目產(chǎn)品銷售計劃開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售量備注酒店20000公寓0洋房150002009 年 9 月-2010 年 12月聯(lián)排15000獨棟300小類獨棟600合計50,900酒店10,415公寓洋房250002011 年 1 月-2012 年 1 月聯(lián)排30000獨棟

42、4000小類獨棟8000合計77,415酒店2012 年 12 月-2013 年 1月公寓20000洋房30000聯(lián)排40000獨棟10000小類獨棟10000合計110000酒店公寓12,016洋房10,0402013 年 12 月-2014 年 1月聯(lián)排39862獨棟9724小類獨棟5400總計合計酒店公寓洋房聯(lián)排獨棟小類獨棟合計77,04230,4153201680,0401248622402424000315,358開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售單價（元/）銷售量（米） 銷售額（萬）回款額（萬）月月(六)項目銷售回款計劃酒店48502000097007760公寓0000洋房40001500060

43、0048002009 年 9 月-2010 年 12聯(lián)排55001500082506600獨棟8000300240192小類獨棟7000600420336合計50,9002461019688酒店530010,4155520.0567460.056公寓000洋房4300250001075086002011 年 1 月-2012 年 1 月聯(lián)排6000300001800014400獨棟10000400040003200小類獨棟7500800060004800合計77,41544270.0638460.06酒店002012 年 12 月-2013 年 1公寓42002000084007560洋房48

44、00300001440014400聯(lián)排6750400002700027000獨棟12000100001200012000小類獨棟85001000085008500合計1100007030069460酒店00公寓450012,0165407.26247.2洋房500010,04050208370聯(lián)排70003986227903.6833153.68獨棟13000972412641.213489.2小類獨棟9000540048606144合計77,04255832.0867404.08酒店5004.09530,41515220.060公寓4312.5943201613807.20洋房4518.99

45、180,040361700總計聯(lián)排6499.44912486281153.680獨棟12021.812402428881.20小類獨棟8241.66724000197800合計6183.841315,358195012.102013 年 12 月-2014 年 1月(七)項目產(chǎn)品銷售價格發(fā)展計劃開發(fā)周期物業(yè)形態(tài)2009年 9 月-2010年 12 月2011年2012銷售單價(元/)年2013年酒店48505300公寓0042004500洋房4000430048005000聯(lián)排5500600067507000獨棟8000100001200013000小類獨棟7000750085009000備注

46、項目資金來源資金支出(八)項目開發(fā)資金投入及回收計劃合計2009.9月-2010年 12月2011 年2012 年2013年銷售計劃19501219688384606946067404銀行貸款計劃7000500020000自有投資計劃1600160000收入合計26,28843,0687232868918土地款支出計劃800016006400前期費用支出計劃68282000200017001128開發(fā)計劃開發(fā)量 72000 平米工程支出計劃7562515000190002500016625三項費用支出計劃94242500300024001524不可預(yù)見費支出計劃999300300200199營

47、業(yè)稅附加及增值稅126761280250045154381所得稅26882020001000014882股東回收56000100020002300030000銀行還貸700030004000支出合計23680402007081568739本期節(jié)余26082,8681514179開發(fā)量 85000 米平開發(fā)量100000平米開發(fā)量 58000 平米編制單位：編制日期：2009.08.24項總金額可售面積可售單位金額備注不可預(yù)見費9,987,780稅金(營業(yè)稅附加及增值稅)126,757,888(九)項目投資收益計劃目一、銷售總收入（萬元）（）（元）酒店152,200,56030415.25,004.10含精裝修公寓138,072,0