清水項(xiàng)目看盤(pán)報(bào)告0725

1、 杭州智聯(lián)房地產(chǎn)代理股份有限公司地址:中國(guó)杭州解放路89號(hào)大華星河商務(wù)大廈303室 電話(huà) : (0571) 56783066 傳真 : (0571)567831 網(wǎng)址: 清水縣 項(xiàng)目看盤(pán)報(bào)告考察時(shí)間2016年7月25日參加人員龍君 冉德家 趙斌所處階段前期：定位情況清水首席14萬(wàn)平米法式建筑典范前期：土地現(xiàn)狀地塊是清水新開(kāi)發(fā)區(qū)域，項(xiàng)目臨近清水六中、清水新規(guī)劃的政府、清水縣醫(yī)院（規(guī)劃中）規(guī)劃看，項(xiàng)目地段優(yōu)良。前期：土地成本/取證情況5證齊全工程情況1#、2#、3#、4#樓已經(jīng)修蓋完畢；二期正在施工中。營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作1期去化211套，剩余152套，已辦理按揭為180套左右(不包含，辦理分期和全款）二

2、期930套，預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)。3#樓為單身公寓（酒店） ：56套 （均價(jià)：4600元/）2016年04月03日開(kāi)始銷(xiāo)售，至今銷(xiāo)售43套，還沒(méi)有開(kāi)始辦理按揭。城市概況城市所屬區(qū)域天水市清水縣城市級(jí)別天水市附屬縣城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況2015年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值32.96億元，增長(zhǎng)9.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1.71億元，增長(zhǎng)16.4%；固定資產(chǎn)投資52.46億元，增長(zhǎng)20.27%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.71億元，增長(zhǎng)17.9%；大口徑財(cái)政收入2.76億元，增長(zhǎng)22.1%；一般預(yù)算收入1.22億元，增長(zhǎng)18.85%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16792.3元，增長(zhǎng)9.9%；農(nóng)民人均純收入4771.77元，增長(zhǎng)13

3、.6%。清水縣城區(qū)已經(jīng)竣工入住的商品房總量不足1萬(wàn)套，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)并能夠在近兩年竣工入住的商品房也不足1萬(wàn)套。同時(shí)，有各類(lèi)保障性安居工程4000多套。根據(jù)粗略的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，到目前為止，大約5萬(wàn)多城區(qū)人口中，有80%的居民解決了住房需求，仍有20 %的居民還未解決住房問(wèn)題。供求飽和是目前存在的情況，去化比較困難。市區(qū)常住人口數(shù)量2012年末，清水縣總?cè)丝?30000人，其中農(nóng)業(yè)人口250000人，占總?cè)丝诘?2%。少數(shù)民族有回族、藏族、東鄉(xiāng)族、土族、苗族、滿(mǎn)族、壯族、維吾爾族、哈薩克族、黎族、白族等。人均GDP16700元人均可支配收入城鎮(zhèn)居民16790元；農(nóng)村居民3562元。人均年消費(fèi)支出人

4、均可支配收入12780元；項(xiàng)目主體介紹占地面積：55畝總建筑面積：地下建筑面積28549.30，(地下車(chē)庫(kù)建筑面積16490.90，地下超市建筑面積7000.)地上建筑面積110672.01，(其中商鋪建筑面積19611.45，住宅建筑面積86550.70,公寓建筑面積2826.92，幼兒園建筑面積1682.94)項(xiàng)目類(lèi)型高檔住宅項(xiàng)目容積率3.0用地性質(zhì)住宅用地規(guī)劃業(yè)態(tài)/建筑類(lèi)型法系建筑風(fēng)格開(kāi)發(fā)節(jié)奏2015年10月01日 開(kāi)盤(pán)二期900套，年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。交通情況項(xiàng)目本身地段建設(shè)用地位于甘肅省天水市，清水縣，小區(qū)位于軒轅大道以南，十三號(hào)路以東公司到項(xiàng)目地路程及乘車(chē)方式飛機(jī)到達(dá)天水，天水乘車(chē)1小時(shí)

5、至清水。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)推廣市場(chǎng)情況福銘東方名城天水市福銘房地產(chǎn)有限責(zé)任公司商住小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)圍擋清水縣“福銘東方銘城”商住小區(qū)是福銘地產(chǎn)2014年全新力作，總占地面積21418平方米，總建筑面積107000平方米，其中配套著一個(gè)四星級(jí)酒店，標(biāo)志著福銘集團(tuán)走向多元化經(jīng)營(yíng)。一期開(kāi)盤(pán)300套去化150套左右，一期售價(jià)3600-4200元/項(xiàng)目售樓部裝修比較差。鼎豐國(guó)際江西鼎豐投資有限公司與本案有共同股東。商住小區(qū)，住宅為主單頁(yè)圍擋豐國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介鼎豐國(guó)際項(xiàng)目工程總占地面積40畝,總建筑面積約10萬(wàn)平方米。其中小區(qū)居住及地下車(chē)庫(kù)面積8.8萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積1.2萬(wàn)平方米，居住戶(hù)數(shù)為632戶(hù)

6、，該項(xiàng)目總投資達(dá)4億人民幣。是一個(gè)集商業(yè)、住宅于一體的高層次、高等級(jí)、智能化的大型小區(qū)。售價(jià)4000-4300元/新城區(qū)：南苑豪庭948套、水沐容城1250套、鼎豐國(guó)際612套、毓秀家園1650套、金都聚富新城500套、萊茵小鎮(zhèn)1200套、名流公館260套，東方御景400套，東方名城800套。宏福嘉園468套 合計(jì)約：8100套。（其中已售馨小區(qū)的有：萊茵小鎮(zhèn)1200套 廉租房、宏福嘉園468套， 金都聚富新城500套，東方御景400套，名流公館260套）= 2828套投資能力考察購(gòu)買(mǎi)力農(nóng)業(yè)為主29.15:21.3:49.55投資習(xí)慣城市發(fā)展處于初級(jí)階段，投資理念一般，需要引導(dǎo)投資意識(shí)/商業(yè)氛

7、圍/甲 方 情 況獲知途徑自來(lái)訪(fǎng)+銀行朋友介紹籍貫泰順人企業(yè)性質(zhì)清水縣福銘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于二OO四年十二月，公司注冊(cè)資本800萬(wàn)元，公司法人：劉忠銘。公司擁用雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量，2005年開(kāi)發(fā)建設(shè)了清水縣嘉銘苑小區(qū)，總面積約9600平方米，2006年至2008年開(kāi)發(fā)建設(shè)了嘉銘苑4號(hào)樓和濱和銘苑小區(qū)，總建筑面積35000余平方米。 2009年公司開(kāi)發(fā)了清水縣“陽(yáng)光銘苑”住宅小區(qū)和“福銘商貿(mào)中心”總建筑面積約58000平方米，在清水的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起到了模范帶頭作用，得到了社會(huì)各界及政府的好評(píng)，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了促進(jìn)和發(fā)展作用。 企業(yè)等級(jí)：四級(jí) 公司地址：甘肅省清水縣北環(huán)路23號(hào) 獲獎(jiǎng)

8、情況：2006年被工商局評(píng)為“A級(jí)守信企業(yè)；2006年被地稅局評(píng)為“納稅先進(jìn)單位”；2007年被工商局評(píng)為“守合同重信用”企業(yè)；2008年被房管局評(píng)為“誠(chéng)信杯”榮譽(yù)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)2005年開(kāi)發(fā)建設(shè)了清水縣嘉銘苑小區(qū)，總面積約9600平方米，2006年至2008年開(kāi)發(fā)建設(shè)了嘉銘苑4號(hào)樓和濱和銘苑小區(qū)，總建筑面積35000余平方米。2009年公司開(kāi)發(fā)了清水縣“陽(yáng)光銘苑”住宅小區(qū)和“福銘商貿(mào)中心”總建筑面積約58000平方米專(zhuān)業(yè)性、溝通力黃總：初步定為營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目的情況比較了解，對(duì)產(chǎn)品講解到位，具有一定的營(yíng)銷(xiāo)思路，出品了項(xiàng)目的宣傳資料，初步審核過(guò)后，才與老板溝通，希望全案代理，策劃和銷(xiāo)售，傾向節(jié)

9、約營(yíng)銷(xiāo)推廣成本，對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)不明確，更傾向于乙方對(duì)產(chǎn)品提出目標(biāo)和解決方案。股東間關(guān)系主事人未見(jiàn)到，只見(jiàn)到了負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的黃總。最大訴求點(diǎn)看好西北本地的代理公司代理項(xiàng)目，提報(bào)全程定位及營(yíng)銷(xiāo)方案，可挖掘訴求點(diǎn)聘請(qǐng)代理公司勢(shì)在必行，希望以更低價(jià)的模式合作。目前與世聯(lián)和易居接觸。跟蹤方案與總部各位領(lǐng)導(dǎo)溝通后制定一份較為詳細(xì)的服務(wù)建議書(shū)（服務(wù)內(nèi)容、基本思路、人員安排、商務(wù)條件等），發(fā)于甲方，甲方黃總對(duì)接人27日回江西。與甲方保持每周至少1次的聯(lián)系，目前與之聯(lián)系的代理公司大約2家。溝通備忘1，本項(xiàng)目與鄰近的項(xiàng)目股東有共同的股東綜合評(píng)析清水縣自2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展相對(duì)緩慢的階段，2014年市場(chǎng)更進(jìn)一步惡化，2015年入市項(xiàng)目更多，項(xiàng)目滯銷(xiāo)情況逐漸顯現(xiàn)。清水80%居民的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)透支，20%潛力可挖掘，農(nóng)村挖掘的潛力項(xiàng)目比較大，更多人傾向進(jìn)城發(fā)展。本區(qū)以農(nóng)業(yè)為主，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)偏弱；開(kāi)發(fā)商重視工程推進(jìn)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣投入少，銷(xiāo)售難度大。本項(xiàng)目屬于小區(qū)縣項(xiàng)目，人口基數(shù)較少，客戶(hù)群體較為少。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群可重點(diǎn)挖掘。該項(xiàng)目與我公司代理的天水項(xiàng)目相近，可操作。營(yíng)銷(xiāo)思考定價(jià)偏高比同類(lèi)項(xiàng)目高400元/；開(kāi)發(fā)商心態(tài)不是很急切；對(duì)二期產(chǎn)品的推售思路不清晰，需要公司深入溝通合作模式建議我方提出方式一：前期研究費(fèi)用10萬(wàn)元。采用全程營(yíng)