深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)林茂德4月5日

1、2013年4月25日深圳城市軌道交通發(fā)展的投融資創(chuàng)新1 城市軌道交通的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)被廣泛認(rèn)可和接受，但軌道交通的高建設(shè)成本及低運(yùn)營(yíng)回報(bào)問題一直困擾著世界各地的大中型城市。如何使軌道交通運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的外部收益反哺于軌道交通本身是各軌道交通建設(shè)主體所面臨的重要命題，深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”的投融資創(chuàng)新模式也許為解決該命題提供了極為有益的思路 為推進(jìn)深圳市軌道交通投融資體制改革，深圳地鐵樹立“以城市發(fā)展引領(lǐng)城市各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展”和“建地鐵就是建城市”理念，秉承“先行先試”的特區(qū)精神，在政府政策和上蓋物業(yè)開發(fā)資源配置的支持下，探索建立“地鐵+物業(yè)”投融資模式，初步形成可持續(xù)發(fā)展的城市軌道

2、交通發(fā)展新路徑。下面，我結(jié)合深圳地鐵近年來(lái)投融資創(chuàng)新方面的主要經(jīng)驗(yàn)和做法等，向大家做個(gè)匯報(bào)！前言2第一部分 投融資模式的借鑒與探索 堅(jiān)持市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位，穩(wěn)健發(fā)展，合理布局 準(zhǔn)確把握資金市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，綜合研判，廣開渠道 大膽創(chuàng)新地鐵建設(shè)管理模式，因時(shí)就勢(shì)，服務(wù)大局 分期支付三期BT項(xiàng)目工程款，未雨綢繆，防范風(fēng)險(xiǎn) 突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進(jìn)第二部分 遇到的困難和挑戰(zhàn) 軌道交通投融資體制改革尚待進(jìn)一步深化完善 資源配置不足，物業(yè)開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)化融資尚需必要扶持政策第三部分 投融資創(chuàng)新工作展望目 錄3一、投融資模式的借鑒與探索 “地鐵+物業(yè)”的投融資模式，是在政府政策支持下，

3、將軌道交通企業(yè)優(yōu)化規(guī)劃出的上蓋物業(yè)和沿線白地開發(fā)資源，通過(guò)合法程序賦予軌道交通企業(yè)開發(fā)權(quán)，由其進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)沿線巨大的外部效益的部分內(nèi)部化，由此構(gòu)建軌道交通企業(yè)盈利模式，并以此支持構(gòu)建并實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)作的投融資模式。即通過(guò)政府注入配套融資資源（土地），深圳地鐵經(jīng)市場(chǎng)化融資解決地鐵建設(shè)資金，再通過(guò)土地資源開發(fā)收益償還借款 “地鐵+物業(yè)”的投融資模式4一、投融資模式的借鑒與探索 1、在過(guò)去幾年中，深圳地鐵逐漸形成了自己特色的盈利模式，即利用軌道交通沿線及上蓋再造空間，實(shí)施地下地上一體化建設(shè)與開發(fā)，將土地及物業(yè)的升值效益反哺于軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。通過(guò)不懈努力，我們?cè)诙诠こ?條線建設(shè)中規(guī)劃出8

4、00多萬(wàn)平米的商業(yè)開發(fā)面積，其中取得開發(fā)權(quán)的有130萬(wàn)平米 2、面對(duì)三期工程，深圳市委市政府提出軌道交通投融資體制改革目標(biāo)，政府不再以財(cái)政資金投入，而是投入相應(yīng)的配套土地資源，以支持深圳地鐵的市場(chǎng)化融資。經(jīng)初步測(cè)算，未來(lái)6年深圳地鐵的資金需求量將達(dá)到1800億元，政府為三期3條新線配置了550萬(wàn)平米的商業(yè)開發(fā)面積。深圳地鐵迅速做出機(jī)構(gòu)與職能調(diào)整，形成“投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開發(fā)”四位一體的戰(zhàn)略布局，采取資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化運(yùn)作，引入社會(huì)資金參與地鐵建設(shè)和物業(yè)開發(fā)，由此建立起深圳地鐵的市場(chǎng)化融資模式（一）堅(jiān)持市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位，穩(wěn)健發(fā)展，合理布局5一、投融資模式的借鑒與探索 1、深圳地鐵開展

5、市場(chǎng)化投融資工作注重對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和貨幣政策趨勢(shì)的綜合研判，根據(jù)軌道交通建設(shè)資金的需求情況，合理選擇銀行貸款、承兌匯票和融資租賃、中期票據(jù)等適宜的融資產(chǎn)品，確保資金有效供給 2、除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，深圳地鐵開展的其他融資項(xiàng)目主要包括：一是成功獲得100億元中期票據(jù)發(fā)行額度注冊(cè)批準(zhǔn)，已分別以低于貸款基準(zhǔn)利率24%和26.8%的較低利率成功發(fā)行兩期70億元；二是通過(guò)融資租賃籌集資金27億元，融資綜合成本較貸款基準(zhǔn)利率下浮5.6%；三是成功申報(bào)發(fā)行100億元企業(yè)債券，已以低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率17.56% 的較低利率成功發(fā)行50億元，此三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在整個(gè)融資期限內(nèi)節(jié)約融資成本約19億元（二）準(zhǔn)確

6、把握資金市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，綜合研判，廣開渠道6一、投融資模式的借鑒與探索 1、在二期工程中，深圳地鐵對(duì)5號(hào)線大膽采用了“投融資+設(shè)計(jì)施工總承包+回報(bào)”的BT創(chuàng)新模式，從而使這條國(guó)內(nèi)BT投資最大、線路最長(zhǎng)、工期最短的軌道交通線路如期實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量開通 2、在三期工程中，為適應(yīng)軌道交通投融資改革所帶來(lái)的影響，深圳地鐵再一次對(duì)7、9、11號(hào)線工程采用了BT模式建設(shè)，回購(gòu)期為3年，從而使投融資、地鐵建設(shè)、物業(yè)開發(fā)形成了一個(gè)閉環(huán)資金鏈：即政府將開發(fā)資源注入深圳地鐵，深圳地鐵將資源資本化后，與開發(fā)商合作獲得土地增值收益；通過(guò)BT建設(shè)模式延展支付期，為物業(yè)開發(fā)贏取時(shí)間；待開發(fā)完成后，深圳地鐵獲得物業(yè)開發(fā)收益，并進(jìn)

7、行BT支付（三）大膽創(chuàng)新地鐵建設(shè)管理模式，因時(shí)就勢(shì)，服務(wù)大局7 1、由于地鐵三期7、9、11號(hào)線BT項(xiàng)目規(guī)模大，如工程款支付集中到2015年和2016年，則可能存在一定程度的集中融資風(fēng)險(xiǎn)和集中支付風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，深圳地鐵審時(shí)度勢(shì)，未雨綢繆，對(duì)BT三年回購(gòu)模式進(jìn)行了微調(diào)，在征得市政府批準(zhǔn)同意后，通過(guò)將2015年和2016年的集中支付BT工程款約400億元提前到2013年和2014年分期支付，實(shí)現(xiàn)年度均衡融資和分期支付，可使BT項(xiàng)目合同履行得到有效保證 2、2013年4月15日，深圳地鐵向中國(guó)水利水電、中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵等三家BT建設(shè)單位支付了2013年第一期BT項(xiàng)目工程款約31億元，向中國(guó)

8、水利水電發(fā)放委托貸款25億元，此舉可節(jié)約融資成本約1億元（四）分期支付三期BT項(xiàng)目工程款，未雨綢繆，防范風(fēng)險(xiǎn)一、投融資模式的借鑒與探索8 1、在深圳地鐵三期建設(shè)中，政府將配套土地資源以作價(jià)出資模式注入深圳地鐵，這是深圳地鐵投融資和物業(yè)開發(fā)方面取得的最大政策性突破，作價(jià)出資模式符合深圳市的土地管理制度改革總體方案，是對(duì)國(guó)土資源部提出的土地資源、資產(chǎn)、資本管理新模式的積極探索和實(shí)踐。目前，擬第一批作價(jià)出資的7個(gè)地塊，總用地面積約155萬(wàn)平米，總建筑面積約556萬(wàn)平米，其中橫崗車輛段、深灣站、前海樞紐已經(jīng)通過(guò)作價(jià)出資方式取得開發(fā)權(quán)（五）突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進(jìn)一、投融資模式的借鑒

9、與探索9 2、在開發(fā)模式方面，通過(guò)對(duì)自主開發(fā)、代開發(fā)、協(xié)議+法人型合作和法人型合作等開發(fā)模式的綜合比較，基本確定了15個(gè)項(xiàng)目的合作開發(fā)模式。 3、在開發(fā)進(jìn)度方面，穩(wěn)步推進(jìn)了四個(gè)已確權(quán)項(xiàng)目共計(jì)128萬(wàn)平米的開發(fā)工作，其中部分項(xiàng)目已開工，如深大站項(xiàng)目等（五）突破創(chuàng)新土地資源配置政策，深入研究，穩(wěn)步推進(jìn)一、投融資模式的借鑒與探索10二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 深圳地鐵三期工程投資任務(wù)重、融資壓力大。不但如此，由于軌道交通投融資體制改革是一個(gè)新事物，不論政府還是企業(yè)對(duì)此的認(rèn)識(shí)還有差距，導(dǎo)致許多市政項(xiàng)目搭便車現(xiàn)象一直存在。比如，深圳地鐵在承擔(dān)軌道交通三期工程1416億元建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，還額外承擔(dān)了一些無(wú)法產(chǎn)生

10、穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，如代建保障性住房、市政道路、綜合樞紐工程等，而這些項(xiàng)目并沒有配套的資源注入（一）軌道交通投融資體制改革尚待進(jìn)一步深化完善11二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 物業(yè)開發(fā)是軌道交通投融資平臺(tái)運(yùn)作的前提和基礎(chǔ)。目前配置給深圳地鐵的土地資源項(xiàng)目地價(jià)及開發(fā)收益不足，資源配置缺口較大。另外，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前一時(shí)期的非理性暴漲后，走向尚存在較大不確定性。因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，物業(yè)開發(fā)效益存在較大的不確定性（二）資源配置不足，物業(yè)開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)12二、遇到的困難與挑戰(zhàn) 軌道交通運(yùn)營(yíng)因投資規(guī)模大、公益性票價(jià)難以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本等特征，出現(xiàn)巨額虧損難以避免。目前政府關(guān)于支持軌道交通企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作的相關(guān)扶持政策，如資產(chǎn)折舊、融資利息、稅收、電價(jià)優(yōu)惠等尚未明確，對(duì)軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展造成較大的挑戰(zhàn)（三）市場(chǎng)化融資尚需必要扶持政策13三、投融資創(chuàng)新工作展望推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)和相關(guān)部門在國(guó)家層面全面落實(shí)軌道交通行業(yè)發(fā)展所需的資產(chǎn)折舊、融資利息、稅收、電價(jià)優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠、彈性票價(jià)等政策盡快開展100億元前海跨境人民幣貸款工作按照“資源配置、總量平衡”的原則，推動(dòng)政府相關(guān)部門研究建立土地資源動(dòng)態(tài)配置機(jī)制和軌道交通發(fā)展專項(xiàng)資