建筑業(yè)帳務(wù)處理要點(diǎn)

1、.：.；建築業(yè)帳務(wù)處理要點(diǎn)陳萬彬壹、建築業(yè)之行業(yè)特性由於建築業(yè)之行業(yè)特殊性與其他各行各業(yè)之顯著不同，呵斥建築業(yè)之帳務(wù)處理較其他行業(yè)如買賣業(yè)、製造業(yè)、服務(wù)業(yè)都複雜，所以每年申報(bào)或查帳都有莫大困擾，其行業(yè)特殊性說明如下：一、建築業(yè)是以投資興建房屋出賣為業(yè)建設(shè)公司的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目是投資開發(fā)國(guó)民住宅與商業(yè)大樓出租出賣為業(yè)，即是說建設(shè)公司依登記的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目只能投資開發(fā)，而不能興建或承造，依建築法規(guī)必須委由營(yíng)造廠商才干建造。但在實(shí)務(wù)上建設(shè)公司為了控制品質(zhì)、工程進(jìn)度，降低採(cǎi)購(gòu)發(fā)包本錢經(jīng)常本人興建，所以實(shí)務(wù)上常衍生出借牌蓋章的問題，而借牌蓋章在稅法上並不合法，因此建設(shè)公司常面臨違反建築法規(guī)或稅務(wù)法規(guī)兩難的姿態(tài)，終究應(yīng)

2、如何處理，這就是會(huì)計(jì)人員的技巧。二、土地免稅，房屋須課稅，房屋與土地併同出賣時(shí)，爭(zhēng)議問題多建築業(yè)所銷售的產(chǎn)品是房地產(chǎn)，依我國(guó)的土地稅制，土地的銷售移轉(zhuǎn)是課徵土地增值稅後，為免重複課稅，就免再課徵所得稅。故所得稅法第四條第十六款規(guī)定：個(gè)人及營(yíng)利業(yè)出賣土地免所得稅。，但房屋部分仍必須課徵所得稅。建設(shè)公司所銷售的不動(dòng)產(chǎn)中，土地部分免稅，房屋部分課稅的現(xiàn)象，在其他行業(yè)所銷售的商品並未多見。因此稽徵機(jī)關(guān)稅務(wù)人員的查中心態(tài)會(huì)是希望課稅額增大，免稅額減少；建設(shè)公司的心態(tài)恰是相反，如何求取一個(gè)平衡點(diǎn)讓徵納雙方都能接受的，這也是會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真的課題。三、經(jīng)營(yíng)型態(tài)不同，稅負(fù)亦大不同由於土地稅制的特殊，即以個(gè)人名義

3、出賣土地免所得稅，但假設(shè)以公司名義出賣時(shí)雖免營(yíng)利事業(yè)所得稅，但在盈餘分配予股東時(shí)卻無免稅，因此衍生出不同的經(jīng)營(yíng)型態(tài)。有購(gòu)地自建、合建分售、合建分成、合建分屋、共同投資、個(gè)人建屋等不同型態(tài)，其稅負(fù)的增減變化頗為鉅大，會(huì)依經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)、資金才干而有所不同。例如股票上市櫃公司或規(guī)劃未來要上市櫃的公司，大多會(huì)將土地列入公司的營(yíng)業(yè)收入中，使土地的所得成為公司的所得，添加股東的每股盈餘以提高公司股價(jià)，那節(jié)稅就不是公司的主要目的。但對(duì)於沒有上市櫃的建設(shè)公司，節(jié)稅戰(zhàn)略能夠是優(yōu)先考量的目標(biāo)。所以不同的經(jīng)營(yíng)型態(tài)會(huì)有不同的稅負(fù)，完全視經(jīng)營(yíng)者的主要目標(biāo)而定。其不同經(jīng)營(yíng)型態(tài)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)所稅、綜所稅分析表如下：不同

4、經(jīng)營(yíng)型態(tài)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)所稅、綜所稅分析表稅稅目經(jīng)營(yíng)型態(tài)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)利事業(yè)所得稅綜 合 所 得 稅公司購(gòu)地自建土地免稅房屋銷售額5土地免稅房屋所得25土地(按盈餘分配課稅)房屋(按盈餘分配課稅)合建分屋個(gè)人地主土地免稅房屋銷售額5土地免稅房屋所得25土地(免稅)房屋(按盈餘分配課稅)建設(shè)公司土地免稅房屋銷售額5土地免稅房屋所得25土地(按盈餘分配課稅)房屋(按盈餘分配課稅)合建分售個(gè)人地主土地免稅土地免稅土地(免稅)建設(shè)公司房屋銷售額5房屋所得25房屋(按盈餘分配課稅)合建分成個(gè)人地主土地免稅土地免稅土地(免稅)建設(shè)公司房屋銷售額5房屋所得25房屋(按盈餘分配課稅)四、普通建設(shè)公司登記資本額與資金需

5、求差異大建設(shè)公司過去有規(guī)定最低資本額為2,500萬元，如今已取消，所以登記資本甚至有100萬元、200萬元，連買一戶房屋之資金都缺乏。由於建築業(yè)景氣變化大，時(shí)機(jī)好時(shí)推案數(shù)億、甚至數(shù)十億元，時(shí)機(jī)差時(shí)甚至零推案都有，營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資金需求落差很大，而公司登記額定資本為求穩(wěn)定性，通常不會(huì)現(xiàn)在增資數(shù)億、明後年又減資數(shù)億之異常現(xiàn)象，所以建築業(yè)之帳務(wù)處理與其他行業(yè)比較起來，會(huì)有資金需求變化落差很大這方面的困擾。五、土地的獨(dú)特性與不可移動(dòng)性土地是建築業(yè)不可或缺的根本原料，但每塊土地的地理位置，區(qū)域環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、人潮流量、市?chǎng)價(jià)格都不一樣。況且土地有不可移動(dòng)特性，就如高雄的土地不能移到臺(tái)北去賣，屏東的土地也不能移

6、轉(zhuǎn)到高雄興建。況每筆土地、房屋均經(jīng)地政機(jī)關(guān)登記，每筆買賣的雙方都列名記載；每個(gè)建築工案，縣市政府工務(wù)機(jī)關(guān)均於運(yùn)用執(zhí)照核發(fā)後通報(bào)國(guó)稅局營(yíng)業(yè)稅管區(qū)稅務(wù)人員查核。如有逃漏行為，雖在多年之後亦得以清查無所遁形，其他行業(yè)則少有如此嚴(yán)格管控。六、建築本錢須按各工地別分別計(jì)算在同一年度推出二個(gè)以上工地時(shí)，各工地所耗用資料、人工及工程費(fèi)用、廣告、傭金等必須分別計(jì)算個(gè)案歸屬，屬分批本錢制，故涉及共同費(fèi)用分?jǐn)倖栴}，有關(guān)收入與本錢均是以各工地單獨(dú)計(jì)算，不能相互抵補(bǔ)。七、工程施工期間長(zhǎng)，損益之認(rèn)定易有忽略呵斥違章建築業(yè)投資建屋出賣，由於產(chǎn)品不同、樓層規(guī)模不同，各工地自開工至完工交屋往往長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，跨越數(shù)個(gè)會(huì)計(jì)年度，其損

7、益之計(jì)算須依營(yíng)利事業(yè)所得稅查核準(zhǔn)則第24條之2規(guī)定辦理。貳、營(yíng)業(yè)收入方面一、收入認(rèn)定之時(shí)點(diǎn)依查核準(zhǔn)則第24條之2規(guī)定營(yíng)利事業(yè)出賣不動(dòng)產(chǎn)，其所得歸屬年度之認(rèn)定，應(yīng)以一切權(quán)移轉(zhuǎn)登記日期為準(zhǔn)，但一切權(quán)未移轉(zhuǎn)登記予買受人以前，已實(shí)際交付者，應(yīng)以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)：兩者皆無從查考時(shí)，稽徵機(jī)關(guān)應(yīng)依其買賣契約或查得資料認(rèn)定之。即收入認(rèn)定之時(shí)點(diǎn)說明：(一)以不動(dòng)產(chǎn)一切權(quán)轉(zhuǎn)登記日期為準(zhǔn)。(二)一切權(quán)未移轉(zhuǎn)前提早交屋，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。(三)上述兩者無從查考時(shí)，依買賣契約或查得資料認(rèn)定。其參考日期如下：1.買賣契約上尾款收取日。2.開立發(fā)票收取尾款日期。3.以銀貸充抵尾款者，銀貸撥款日。4申報(bào)完納契稅日。二、如何

8、開立售屋發(fā)票(一)預(yù)售屋如何開立1.自備款部分：平時(shí)按工程進(jìn)度之期別收取款項(xiàng)時(shí)，即須按時(shí)開立發(fā)票，如收取支票，得於票載到期日開立。2.銀行貸款部分：如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款者，於獲得貸款三日內(nèi)須開立。假設(shè)因故貸款未撥下，至遲於房屋一切權(quán)狀核發(fā)日起三個(gè)月內(nèi)須開立。3.交屋時(shí)，除銀行貸款外，如尚有自備款未繳清，如公司無息貸款或分期付款等未付款仍須全部開立，不得延至收款才開。(二)成屋如何開立已興建完成之餘屋或購(gòu)入再出賣之中古屋、法拍屋等，應(yīng)視為買賣業(yè)之規(guī)定，於交屋時(shí)或產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，即須全部開立發(fā)票，即使有辦理銀行貸款亦不得保管尾款或銀行貸款金額未開，此點(diǎn)與預(yù)售屋不同。三、大樓停車位收入之認(rèn)定

9、大樓停車位視其車位有無產(chǎn)權(quán)，而有不同的處理方式：(一)運(yùn)用權(quán)停車位受讓者未能獲得一切權(quán)，只需永久運(yùn)用權(quán)，依財(cái)政部76.2.4.臺(tái)財(cái)稅第7524799號(hào)函規(guī)定，屬權(quán)利金性質(zhì)，非房地財(cái)產(chǎn)買賣，沒有免稅，應(yīng)全額開立發(fā)票，認(rèn)定收入。(二)法定停車位依建築法規(guī)定必須設(shè)計(jì)之法定停車位，屬公共設(shè)施，應(yīng)視該車位在分?jǐn)偣苍O(shè)施之一切權(quán)時(shí)有無分配房屋、土地坪數(shù)，且所分?jǐn)傊簲?shù)能否合理，假設(shè)有合理分配房地，土地部分免稅，房屋部分課稅。(三)增建停車位建設(shè)公司為了業(yè)務(wù)銷售需求，設(shè)計(jì)上添加建造所超出法定停車空間的部分是有一切權(quán)，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，惟實(shí)務(wù)上限制出賣對(duì)象須為該建築大樓的承購(gòu)戶，因此車位面積須附加於房屋建坪中，

10、其房屋部分應(yīng)開立發(fā)票認(rèn)定收入，土地部分免稅。四、房地售價(jià)比例偏低之調(diào)整(一)房屋土地併同銷售時(shí)，假設(shè)合約未將土地與房屋價(jià)款分別載明，或是房屋售價(jià)明顯偏低時(shí)，將依房屋評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格佔(zhàn)土地公告值及房屋評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格總額之比例，計(jì)算房屋售價(jià)。(二)如買賣合約已劃分房地款，稽徵機(jī)關(guān)除能證實(shí)虛偽不實(shí)如假合建或顯較市價(jià)偏低者，不應(yīng)適用公告比值規(guī)定調(diào)整。(三)合建個(gè)案為防止被認(rèn)定為假合建，公司與地主間之資金流向必須劃分清楚，不可混淆運(yùn)用，如收取自備款、銀行貸款撥付、代收代付款、增建或裝潢款項(xiàng)、收取天然瓦斯工程等資金流向均須能規(guī)劃清楚。五、銷貨退回與折讓之處理(一)預(yù)售屋在產(chǎn)權(quán)尚未移轉(zhuǎn)前所收取之款項(xiàng)，如訂金、簽約

11、金、開工款、各樓板完成款等皆屬預(yù)收款，在產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶前退屋，皆屬預(yù)收款之退回，按營(yíng)業(yè)稅法第十五條及營(yíng)利事業(yè)所得稅查核準(zhǔn)則第十九條規(guī)定處理。(二)假設(shè)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶手續(xù)已完成，欲辦理退屋時(shí)，不能以銷貨退回處理，應(yīng)以重新買回當(dāng)作進(jìn)貨處理。(三)假設(shè)客戶房屋自行轉(zhuǎn)手要求換約，可以以增補(bǔ)契約條款變更購(gòu)屋者。惟契約變更名義人如有二親等關(guān)係，則涉及贈(zèng)與稅問題，如非二親等關(guān)係，契約移轉(zhuǎn)變更價(jià)格如有上漲，則涉及財(cái)產(chǎn)買賣所得。(四)銷貨折讓，假設(shè)折讓確定前銷貨發(fā)票已開，可按營(yíng)業(yè)稅法第十五條規(guī)定及查核準(zhǔn)則第20條規(guī)定處理；假設(shè)是發(fā)票尚未開立可修正合約追減總價(jià)或註明折讓金額。(五)顧客退屋，如有沒收訂金或收取違約金，

12、應(yīng)全額開立發(fā)票並申報(bào)收入，土地款之違約金是視為其他所得，並非土地買賣所得，不能免稅。六、合建所約定之履約保證金能否應(yīng)設(shè)算利息收入合建個(gè)案中，建設(shè)公司與地主所約定之履約保證金依財(cái)政部81.3.13.臺(tái)財(cái)稅第810761318號(hào)函規(guī)定非屬租賃押金，免予設(shè)算地主利息收入。惟實(shí)務(wù)上稽徵機(jī)關(guān)稅務(wù)人員查帳時(shí)會(huì)查證建設(shè)公司之合建保證金有無支付之事實(shí)，所支付之金額與土地價(jià)值對(duì)照能否合理。七、土地買賣所得(一)出賣土地所得免營(yíng)業(yè)稅、所得稅營(yíng)業(yè)稅法第8條第1款：出賣土地的收入免營(yíng)業(yè)稅。所得稅法第4條第16款：個(gè)人及營(yíng)利事業(yè)出賣土地所產(chǎn)生的買賣所得，免徵所得稅。(二)營(yíng)利事業(yè)出賣土地所得分配予股東屬營(yíng)利所得營(yíng)利事業(yè)

13、出賣土地之買賣所得，依所得稅法第4條第16款規(guī)定，免納所得稅，惟該項(xiàng)盈餘分配予股東時(shí)，依同法第14條第1項(xiàng)第1類規(guī)定，屬營(yíng)利所得，應(yīng)由股東合併各類所得申報(bào)繳納綜合所得稅。財(cái)政部75/12/08臺(tái)財(cái)稅第7518357號(hào)函參、營(yíng)業(yè)本錢方面一、營(yíng)建本錢之分?jǐn)偡绞浇êB業(yè)已興建完成但未出賣之餘屋，得依工程別依收入法、建坪比例法、或評(píng)定現(xiàn)值法擇一適用，分?jǐn)偲浞康乇惧X，但同一工程既經(jīng)擇定後，以後年度即不得變更。(一)收入法：係指建築投資業(yè)建屋出賣，其銷貨本錢係按出賣房屋售價(jià)及待售房屋之預(yù)計(jì)合理售價(jià)占總售價(jià)比例攤計(jì)本錢之方法。計(jì)算式：待售房屋營(yíng)建總本錢【待售房屋預(yù)計(jì)售價(jià)已售房屋售價(jià)待售房屋預(yù)計(jì)售價(jià)】(二)建評(píng)

14、比例法：指營(yíng)建業(yè)建屋出賣，其銷貨本錢按出賣及待售房屋坪數(shù)占房屋總坪數(shù)比例攤計(jì)本錢之方法。計(jì)算式：待售房屋營(yíng)建總本錢【待售房屋坪數(shù)已售房屋坪數(shù)待售房屋坪數(shù)】(三)評(píng)定現(xiàn)值法：係指營(yíng)建業(yè)建屋出賣，其銷貨本錢係按出賣及待售房屋評(píng)定現(xiàn)值占房屋總評(píng)定現(xiàn)值比例攤計(jì)本錢之方法。計(jì)算式：待售房屋營(yíng)建總本錢【待售房屋評(píng)定現(xiàn)值已售房屋評(píng)定現(xiàn)值待售房屋評(píng)定現(xiàn)值】(四)對(duì)上述三種本錢分?jǐn)偡绞街\(yùn)用1.假設(shè)預(yù)估下期房?jī)r(jià)上漲，則採(cǎi)建坪比例法較收入法，本期銷貨本錢較高、毛利較低、淨(jìng)利較低。2.假設(shè)預(yù)估下期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，則採(cǎi)收入法較建坪比例法，本期銷售本錢較高、毛利較低、淨(jìng)利較低。3.假設(shè)存貨餘屋是以店鋪較多，假設(shè)採(cǎi)收入法攤計(jì)

15、本錢，本期分?jǐn)偙惧X較少，下期分?jǐn)偙惧X較多，毛利率較穩(wěn)定較不會(huì)形本錢期大虧，下期大盈的不平衡現(xiàn)象。二、公共設(shè)施本錢之?dāng)傆?jì)(一)一切權(quán)未移轉(zhuǎn)予顧客的房屋及土地，如大樓的守衛(wèi)室、親子教室、健身房、地下室停車空間、公共設(shè)施或私設(shè)巷道、公共通道、畸零地等，應(yīng)自本期的營(yíng)業(yè)本錢內(nèi)轉(zhuǎn)出，列為待售房地之本錢。(二)期末結(jié)帳時(shí)，應(yīng)核對(duì)已售房地及待售房地總面積合計(jì)數(shù)能否與建造執(zhí)照、運(yùn)用執(zhí)照上房屋及土地一切權(quán)總面積核對(duì)相符。三、停車位本錢之?dāng)傆?jì)停車位視其有無產(chǎn)權(quán)而有不同的處理方式：(一)只需運(yùn)用權(quán)，沒有一切權(quán)的停車位，因其房地沒有坪數(shù)，不得分?jǐn)偙惧X，於出賣運(yùn)用權(quán)時(shí)，全數(shù)列為收入。(二)有一切權(quán)停車位，則可依主建物採(cǎi)用

16、之收入法、建坪比例法、評(píng)定現(xiàn)值法去分?jǐn)偙惧X，列為待售房屋土地本錢。四、獲得進(jìn)貨本錢能否符合規(guī)定(一)營(yíng)建資料1.購(gòu)進(jìn)資料以實(shí)際本錢為準(zhǔn)，包含資料價(jià)款及進(jìn)料所支付之費(fèi)用。如鋼筋、預(yù)拌混凝土、水泥、砂石、紅磚、磁磚、地磚等建材。2.依營(yíng)業(yè)人開立銷售憑證時(shí)限表規(guī)定，銷售貨物開立發(fā)票以發(fā)貨時(shí)為開立憑證時(shí)限，但實(shí)務(wù)上往往是待請(qǐng)款時(shí)才開立發(fā)票，因此往往呵斥完工後才獲得進(jìn)料憑證，此部份查帳時(shí)易被認(rèn)為與本工程無關(guān)而遭剔除。3.獲得虛設(shè)行號(hào)發(fā)票(1)有進(jìn)貨事實(shí)(2)無進(jìn)貨事實(shí)(二)營(yíng)建人工1.營(yíng)造廠商之工資發(fā)票結(jié)構(gòu)工資委託營(yíng)造廠商包工不包料，應(yīng)取具統(tǒng)一發(fā)票，與營(yíng)造工程合約能否相符。2.下包工程包商之工資發(fā)票或工

17、頭代雇工之臨時(shí)工資表裝修工資下包工程包商應(yīng)取具統(tǒng)一發(fā)票，假設(shè)為工頭代雇工之臨時(shí)工，須有工頭切結(jié)之臨時(shí)工資表,惟人頭工資泛濫嚴(yán)重與勞工退休金問題，最好防止。(三)外包工程1.係指工料一同發(fā)包之工程款，如水電工程、鋁門窗工程、電梯工程、鐵捲門工程、大理石工程、採(cǎi)光罩工程、衛(wèi)浴設(shè)施工程等。2.外包工程應(yīng)取有工程合約，須核對(duì)與開立發(fā)票能否相符，並依合約金額貼印花千分之一。五、暫估應(yīng)付工程款之估列(一)建設(shè)公司投資興建之個(gè)案有數(shù)十戶至數(shù)百戶不等，其收入是以個(gè)別每戶房屋之產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶日期為收入認(rèn)定歸屬年度，按本錢與收益配合原則，營(yíng)建本錢須歸屬於收入認(rèn)定之同一年度，以免計(jì)算分?jǐn)偙惧X時(shí)少計(jì)，影響損益。惟在實(shí)務(wù)

18、上第一戶房屋移轉(zhuǎn)過戶時(shí)，能夠許多裝修工程如廚具設(shè)備衛(wèi)浴設(shè)施，以及公共設(shè)施如庭園植栽遊憩設(shè)施採(cǎi)光罩等尚未施工，憑證尚無法獲得，故結(jié)算營(yíng)建本錢時(shí)即先估列暫估應(yīng)付工程款項(xiàng)列入本錢中，再依營(yíng)建本錢的分?jǐn)偡绞?，?jì)算出已售和待售房屋本錢。(二)所估列之應(yīng)付資料款、工程款、人工款、費(fèi)用等須依工程合約與實(shí)際獲得憑證金額認(rèn)定。(三)暫估應(yīng)付工程款科目之估列僅建築業(yè)因行業(yè)特殊性，帳務(wù)處理可以如此運(yùn)用，營(yíng)造廠商或其他行業(yè)情況不同，不能如此估列。六、營(yíng)造廠商之借牌蓋章行為(一)依建築法規(guī)定，建築物之承造人必須為營(yíng)造廠商，建設(shè)公司所核準(zhǔn)登記的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目為投資開發(fā)商業(yè)大樓國(guó)民住宅出租出賣，依法不能自行興建，但實(shí)務(wù)上建設(shè)公司

19、為了降低本錢、提高品質(zhì)、掌握工程進(jìn)度，大都自行施工承建，然而方式上為了符合建築法規(guī)定以便申請(qǐng)建造執(zhí)照、運(yùn)用執(zhí)照，就衍生出營(yíng)造廠商借牌蓋章的問題。(二)除了少數(shù)建設(shè)公司本身即具有營(yíng)造廠商資格，或關(guān)係企業(yè)有營(yíng)造廠商，或是工程發(fā)包採(cǎi)發(fā)大包，許多建設(shè)公司均為方式上委託營(yíng)造廠商承造，實(shí)質(zhì)上是自行建造施工，因此建設(shè)公司之帳務(wù)處理面臨兩難姿態(tài)，倘依方式上處理，則違反稅法規(guī)定將遭至違章補(bǔ)稅送罰；倘依實(shí)質(zhì)上處理，則違反建築法，將遭至刑罰及無法交屋糾紛之局面，建設(shè)公司將在兩害中相權(quán)取其輕。(三)假設(shè)獲得借牌營(yíng)造廠商發(fā)票，依財(cái)政部83.7.9.臺(tái)財(cái)稅第831601號(hào)函規(guī)定處理。1.所稱虛設(shè)行號(hào)，係指專以出賣統(tǒng)一發(fā)票

20、牟取不法利益為業(yè)，並無銷貨事實(shí)。如已經(jīng)法院判決確定，才可依(一)獲得虛設(shè)行號(hào)發(fā)票申報(bào)扣抵之案件處理，如未經(jīng)法院判決確定，則依(二)獲得虛設(shè)行號(hào)以外其他非實(shí)際買賣對(duì)象開立之憑證申報(bào)扣抵案件處理。2.建設(shè)公司領(lǐng)有建造執(zhí)照、運(yùn)用執(zhí)照，平地起高樓所獲得營(yíng)造廠商發(fā)票，可視為有進(jìn)貨事實(shí)，但須罰處行為罰。3.所獲得開立廠商如已依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)，且進(jìn)貨人已支付進(jìn)項(xiàng)稅額，則進(jìn)貨人雖已申報(bào)進(jìn)項(xiàng)扣抵，免處漏稅罰，惟按營(yíng)業(yè)稅法第19條第1款規(guī)定補(bǔ)稅。(四)營(yíng)利事業(yè)代開不實(shí)發(fā)票，並已報(bào)繳營(yíng)業(yè)稅，收受發(fā)票者事後亦補(bǔ)繳稅款，應(yīng)準(zhǔn)退還溢稅款。肆、費(fèi)用支出與其他一、營(yíng)業(yè)費(fèi)用之分?jǐn)傇瓌t(一)銷售房地之直接費(fèi)用可直接歸屬的，分別歸

21、屬房屋土地負(fù)擔(dān)。(二)銷售房地之費(fèi)用無法直接歸屬的，按稽徵機(jī)關(guān)核定之房地比分?jǐn)?。營(yíng)利事業(yè)出賣房地其營(yíng)業(yè)費(fèi)用之分?jǐn)傇瓌t：主旨：營(yíng)利事業(yè)於75年1月1日以後出賣房地，土地買賣所得免徵所得稅，應(yīng)如何攤計(jì)該部分之營(yíng)業(yè)費(fèi)用，核釋如說明。說明：二、分?jǐn)傓k法如下：(一)銷售房地所產(chǎn)生之直接費(fèi)用如土地之土地增值稅、地價(jià)稅：房屋之營(yíng)業(yè)稅、房屋稅以及房地之印花稅、過戶登記費(fèi)等可單獨(dú)計(jì)算者，應(yīng)分別歸屬土地房屋負(fù)擔(dān)。(二)銷售房地所發(fā)生之營(yíng)業(yè)費(fèi)用於減除上述直接費(fèi)用後，難以明顯劃分者，按稅捐稽徵機(jī)關(guān)核定房?jī)r(jià)比例分?jǐn)?。?cái)政部75/10/14臺(tái)財(cái)稅第7526740號(hào)函二、推銷費(fèi)用之遞延(一)預(yù)售行為所發(fā)生之推銷費(fèi)用，依本錢

22、收益配合原則應(yīng)遞延列為房屋出賣年度之費(fèi)用。(二)管理費(fèi)用列報(bào)於當(dāng)年度不得遞延三、廣告費(fèi)之分?jǐn)?一)依查核準(zhǔn)則第78條第2項(xiàng)第11款規(guī)定：營(yíng)建業(yè)合建分售或分成之廣告費(fèi)，應(yīng)由地主與建主按售價(jià)比例分?jǐn)偂?二)合建分售由地主分?jǐn)傊畯V告支出不得列為未分配盈餘之減項(xiàng)。營(yíng)建業(yè)合建分售或分成之廣告費(fèi)，應(yīng)由地主與建主按其售比例分?jǐn)?。係因營(yíng)建業(yè)與地主以合建分售或分成之方式建屋出賣，係按契約之約定分配出賣房屋或土地之收入，由於房地合併銷售，無論房地均應(yīng)分?jǐn)倧V告費(fèi)支出，依所得稅法第24條提示之收入本錢費(fèi)用配合原則，其廣告費(fèi)應(yīng)按房地售價(jià)比例分別計(jì)算房屋及土地應(yīng)分?jǐn)傊痤~，自出賣房屋及土地之收入中減除，以正確計(jì)算應(yīng)稅房屋

23、及免稅土地之買賣所得，由於營(yíng)建業(yè)與地主以合建方式建屋出賣，就營(yíng)建業(yè)而言，係出賣房屋，故依上開規(guī)定計(jì)算之土地應(yīng)分?jǐn)傊畯V告費(fèi)，非屬營(yíng)建業(yè)出賣房屋之相關(guān)本錢、費(fèi)用或損失，自不得列為計(jì)算當(dāng)年度課稅所得額之減除項(xiàng)目，且其計(jì)算應(yīng)加徵10%營(yíng)利事業(yè)所得稅之未分配盈餘時(shí)，亦不得自稽徵機(jī)關(guān)核定之課稅所得額中減除。財(cái)政部賦稅署89/05/06臺(tái)稅一發(fā)第0890451611號(hào)函(三)合建分屋建設(shè)公司依約定負(fù)擔(dān)廣告費(fèi)之進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予核實(shí)申報(bào)扣抵建設(shè)公司與地主協(xié)作建屋含合建分成、合建分售及合建分屋等出賣，如約定銷售合建房地之廣告費(fèi)全數(shù)由建設(shè)公司負(fù)擔(dān)者，則建設(shè)公司依法獲得之廣告費(fèi)進(jìn)項(xiàng)憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)準(zhǔn)予全申報(bào)扣抵銷項(xiàng)稅額，惟建設(shè)公司與地主間對(duì)廣告之負(fù)擔(dān)如有其他約定者，應(yīng)從其約定核實(shí)認(rèn)定之。財(cái)政部85/05/08臺(tái)財(cái)稅第85190