中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)賣方資金狀況分析

1、資金專題一：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)賣方資金狀況分析中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) PAGE PAGE 14本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)本報(bào)告數(shù)據(jù)來自于中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，如有疑問，請(qǐng)咨 PAGE 1中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)電 話 箱：hetian資金專題一：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)賣方資金狀況分析 2011年7月4日 2009年9月 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc298

2、414666 摘要 PAGEREF _Toc298414666 h 2 HYPERLINK l _Toc298414667 傲一、案啊研究背景搬 PAGEREF _Toc298414667 h 拌3 HYPERLINK l _Toc298414668 艾二、吧扳房地產(chǎn)業(yè)賣方資奧金分析按 PAGEREF _Toc298414668 h 胺4 HYPERLINK l _Toc298414669 扒1.澳拔全國(guó)開發(fā)企業(yè)資扮金來源罷 PAGEREF _Toc298414669 h 癌4 HYPERLINK l _Toc298414670 暗2.背跋銀行信貸愛 PAGEREF _Toc298414670

3、 h 八6 HYPERLINK l _Toc298414671 阿3.白把上市、信托和私熬募基金扒 PAGEREF _Toc298414671 h 罷7 HYPERLINK l _Toc298414672 敗4.拌澳民間資本拔 PAGEREF _Toc298414672 h 皚8 HYPERLINK l _Toc298414673 擺5.扮凹上市公司當(dāng)前資吧金狀況分析拔 PAGEREF _Toc298414673 h 埃9 HYPERLINK l _Toc298414674 翱三、伴傲結(jié)語霸 PAGEREF _Toc298414674 h 敗10摘要皚買賣雙方的資金哎狀況是影響房地骯產(chǎn)業(yè)格局和

4、走勢(shì)壩的重要變量。近敖年來，貨幣政策俺和房地產(chǎn)調(diào)控政哎策的變化對(duì)房地暗產(chǎn)業(yè)買賣雙方資盎金狀況產(chǎn)生了顯安著影響，跋本報(bào)告斑為瓣“笆中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資礙金狀況系列專題霸”隘之一，板從資金來源、銀叭行貸款、信托融矮資和私募基金、壩民間資本、資金岸運(yùn)營(yíng)幾個(gè)角度對(duì)跋房地產(chǎn)業(yè)般賣方（即開發(fā)企霸業(yè)）按的整體資金狀況絆進(jìn)行分析。盎資金來源方面，挨2007年以來愛受政策影響，八全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)笆企業(yè)資金來源阿增速波動(dòng)扮顯著佰。2008年實(shí)昂行緊縮的信貸政罷策，房地產(chǎn)企業(yè)唉資金來源增速放奧緩，2009年礙由于遭遇國(guó)際范半圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，辦貨幣政策扳轉(zhuǎn)為敖寬松，資金來源瓣增速創(chuàng)歷史新高頒，而2010年版至今襖，昂受國(guó)家一系

5、列緊半縮的貨幣政策和搬限購(gòu)政策的影響懊，增速再次下降頒。從各組成部分絆占比來看，19藹99年以來國(guó)內(nèi)吧貸款占資金來源胺比例呈下降趨勢(shì)凹，預(yù)付款和按揭拔貸等其他資金占半比基本保持穩(wěn)定奧，自籌資金比例班上升，利用外資靶占比一直不高。板銀行信貸方面，壩房地產(chǎn)開發(fā)貸款岸額波動(dòng)較大。在白信貸寬松政策的翱背景下，200斑9捌和扳2010年開發(fā)佰貸款額都達(dá)0.昂59萬億元，接吧近2007年的斑兩倍，而 20佰11年政策緊縮扳，一季度開發(fā)貸搬款額為0.17啊萬億元，同比下板降48%案，而同期人民幣靶總貸款同比下降瓣約15%唉。伴除銀行信貸這一把間接融資方式外皚，信托、股權(quán)融襖資等直接融資方班式也已成為開發(fā)捌企

6、業(yè)的重要資金襖來源。近年來，拌開發(fā)企業(yè)在國(guó)內(nèi)般外金融市場(chǎng)上市矮的風(fēng)潮俺2007年達(dá)到傲頂峰，拌2008年跋下降凹，2009年再疤次達(dá)到一個(gè)小高耙潮奧，2010癌年以后再次大幅艾減少扳。扒從信托融資和私耙募基金方面來看按，房地產(chǎn)企業(yè)信辦托融資的高峰期昂已經(jīng)過去邦，但扮在當(dāng)前銀行信貸霸政策持續(xù)收緊扮的大背景下盎，信托融資門檻半也有所提高，安地產(chǎn)稗私募基金逐漸辦興起，為開發(fā)企白業(yè)進(jìn)行吧融資笆又多提供了一條岸渠道。哎值得注意的是鞍，近年來民間資百本規(guī)模不斷擴(kuò)大搬，版可能熬成為開發(fā)企業(yè)的盎另一重要籌資渠辦道扮。據(jù)高和投資等頒機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告敗，叭溫州、山西、鄂澳爾多斯、氨陜北這些近年來敗民間資本比較活八躍

7、的幾個(gè)區(qū)域，笆粗略估計(jì)就聚集叭了近2萬億元的敗資本奧。板由此可見，扮資金并不匱乏，傲開發(fā)企業(yè)扮的問題是如何去跋接近和應(yīng)用這些安民間資本。瓣從藹上市公司當(dāng)前般資金氨和負(fù)債水平愛來看稗，2011年一凹季度，八滬深房地產(chǎn)岸上市艾公司叭的長(zhǎng)期負(fù)債率達(dá)半歷史最高，但百短期負(fù)債處于歷拌史較低水平，澳現(xiàn)金壩與熬流動(dòng)柏負(fù)債比達(dá)到近5版年來最高水平，襖說明短期內(nèi)上市扳企業(yè)不伴存在白還債困難問題。擺2010啊年現(xiàn)金流出與流安入比處于均值附疤近，屬正常狀態(tài)靶?？梢姲文壳皝砜瓷鲜械陌⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)礙的還債壓力不大疤，資金笆狀況吧還比較扒健康敗。班總之，受當(dāng)前持跋續(xù)緊縮的貨幣政案策影響，信貸信奧托融資門檻過高搬，阿而瓣

8、民間資本和私募捌基金疤作奧為更高效靈活融暗資手段愛，受到般開發(fā)八企業(yè)越來越高的半重視。頒從耙上市房地產(chǎn)佰公司熬的資金狀況而言邦，短期內(nèi)并不存絆在資金短缺的問俺題和債務(wù)危機(jī)。研究背景白2010年以來阿，國(guó)家實(shí)行一系挨列緊縮的貨幣和辦信貸政策，對(duì)房奧地產(chǎn)業(yè)整體的資白金鏈影響重大，岸尋求多種渠道進(jìn)挨行融資、保持良叭好的流動(dòng)性，成隘為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)靶房者共同關(guān)注的靶問題。背開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房凹者作為房地產(chǎn)業(yè)瓣的賣方和買方，襖其資金狀況是影懊響房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行凹狀況的重要變量搬，特別在宏觀調(diào)傲控不斷推進(jìn)的大襖背景下，資金狀礙況頒日益板得到社會(huì)各界的背廣泛關(guān)注。此次頒研究版針對(duì)盎“癌中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資愛金狀況辦”靶，結(jié)

9、合中國(guó)指數(shù)啊研究院現(xiàn)有相關(guān)壩成果和昂高和投資等拌機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告奧，發(fā)布系列研究跋專題。專題將從背宏觀、中觀、微巴觀等多個(gè)維度，扮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)賣方班和買方的資金狀挨況進(jìn)行分析，解拜讀暗貸款融資、埃民間資本佰等阿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金挨狀況的影響和未拔來發(fā)展趨勢(shì)。唉本報(bào)告為唉“爸中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資稗金狀況啊”傲專題之一 相關(guān)研究成果請(qǐng)見高和投資等機(jī)構(gòu)完成的專題報(bào)告中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告鄂爾多斯篇、中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告陜北篇。壩，報(bào)告內(nèi)容以研絆究房地產(chǎn)業(yè)賣方絆（即開發(fā)企業(yè)）埃的資金狀況為主礙，分別從資金來壩源、銀行貸款、敗信托融資扒和襖私募版基金、拌民間資本翱、資金運(yùn)營(yíng)幾挨個(gè)角度扮，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資艾金狀況柏進(jìn)

10、行分析捌，耙供耙行業(yè)柏各方奧參考依據(jù)愛。奧房地產(chǎn)業(yè)隘賣方資金分析扳全國(guó)開發(fā)企業(yè)挨資金來源捌圖擺1挨：笆2010年至今拜開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資白金來源增速均放傲緩耙圖澳2班：叭2009年至今八自籌資金在總資敗金來源中比重上挨升安數(shù)據(jù)來源：CR捌EIS中指數(shù)據(jù)般、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昂資金來源受政策胺影響，增速波動(dòng)澳很大。鞍1999年來，氨全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)罷企業(yè)總資金來源巴穩(wěn)步上升，平均壩增速保持在20暗%左右。200靶7吧年來，資金來源頒增速變化較大板。懊2008年實(shí)行絆緊縮的信貸政策白，增速放緩，拜2009年斑由于遭遇國(guó)際范搬圍的按經(jīng)濟(jì)壩危機(jī)，貨幣政策俺變?yōu)檫m當(dāng)寬松胺（全年新增人民奧幣貸款近10萬唉億元，貨幣政策

11、叭實(shí)際上斑“頒過度寬松八”拜）佰，癌加上房地產(chǎn)市場(chǎng)凹快速回暖，預(yù)售伴款增長(zhǎng)顯著，全耙年開發(fā)企業(yè)叭資金隘來源傲增速唉達(dá)到疤4背6芭%，2010年辦至今國(guó)家再次實(shí)耙行一系列緊縮的傲貨幣政策和限購(gòu)辦政策之后，頒增速再次下降。白在資金來源的各阿組成部分中，國(guó)八內(nèi)貸款百、挨其他資金?。ò?gòu)房者的班定金和預(yù)付款，稗個(gè)人按揭貸款等半）稗波動(dòng)方向與自籌壩資金把、岸利用外資的波動(dòng)氨方向巴正好癌相反氨，當(dāng)信貸成本較俺低、政策比較寬伴松時(shí)，企業(yè)首要班選擇信貸渠道籌百資，反之則選擇藹自籌和外資渠道背。稗1999年以來伴，國(guó)內(nèi)貸款占資啊金來源比例絆呈下降趨勢(shì)，預(yù)板付款和按揭貸等胺其他資金一直是矮開發(fā)企業(yè)的主力胺資金來

12、源扮，自籌資金比例吧上升矮。跋2011年前五叭個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款占哎比為鞍17.9%；利笆用外資占比叭一直不高，近年霸來胺穩(wěn)定在1%左右佰；敗預(yù)付款和按揭貸搬等百其他資金占比凹最高邦，版近三年來略有下敖降；自籌資金占拌比近三年來逐年愛上升，2011啊年1-5月占比辦達(dá)38.6%，骯已經(jīng)與2008拌年市場(chǎng)低迷時(shí)期澳的水平接近頒。銀行信貸絆圖吧3笆：班開發(fā)貸款爸額班受政策影響波動(dòng)捌大，伴占總貸款比重斑有所上升搬數(shù)據(jù)來源：八中國(guó)人民銀行，暗中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)八政策設(shè)計(jì)研究組案開發(fā)貸款受貨幣靶政策影響波動(dòng)較頒大。邦2004年以來斑，全國(guó)房地產(chǎn)開按發(fā)貸款迅速增長(zhǎng)阿，雖在2008骯年凹遭遇緊縮政策，氨經(jīng)歷短暫低迷，

13、扒但2009年唉經(jīng)歷信貸寬松政絆策之后版迅速回升至0.哎59萬億元，接八近2007年的八兩倍，2010罷年開發(fā)貸款額與百2009年相比搬基本維持不變。般2011年班政策再度緊縮，扳一季度開發(fā)貸款辦額為0.17萬挨億元，接近20班08年全年水平盎，但同比下降了啊48%。房地產(chǎn)阿開發(fā)貸款占貸款唉總額的比例在2拜004-200版7年間連年升高藹，2007年接澳近10%，為歷隘史最高水平，2骯008年半在貨幣緊縮政策班背景下矮急劇下降至4.拜3%，其后又逐辦漸升高，201疤1年一季度達(dá)7瓣.6%伴，為2008年班以來的最高值。巴上市、信托敖和私募基金擺圖伴4笆：半房地產(chǎn)企業(yè)懊IPO上市拜融資的高峰期已

14、瓣經(jīng)過去矮數(shù)據(jù)來源：皚中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)頒政策設(shè)計(jì)研究組稗整理扳除了銀行貸款這愛一傳統(tǒng)的間接融拔資渠道外，越來岸越多的房地產(chǎn)企版業(yè)通過股權(quán)融資俺等直接融資渠道把。版2003年至今佰，已先后有50百家企業(yè)在國(guó)內(nèi)外百金融市場(chǎng)上市。扳2003年，只八有首創(chuàng)置業(yè)一家俺房企在港上市，擺募集資金為氨9.38八億元人民幣（以笆當(dāng)時(shí)匯率折算）扮。其后，上市公背司數(shù)量和融資總敖額不斷增加，懊2007年達(dá)到百最高潮，200昂9年再次達(dá)到一鞍個(gè)小高潮。扮特別是2007靶年，上市公司數(shù)安量達(dá)17家，比藹2006年的9壩家高出近一倍，胺融資總額更是高俺達(dá)辦713.八4億元，是20跋06年的近4倍皚。扮2009年稗，伴隨著房

15、地產(chǎn)暗市場(chǎng)的回暖，房捌地產(chǎn)企業(yè)上市融吧資窗口重啟，安不少開發(fā)企業(yè)再癌次尋求海外市場(chǎng)哎融資，形成另一阿個(gè)上市小高峰皚，龍湖、恒大等邦企業(yè)均在這一年百成功上市百。巴2010年以來襖，挨在調(diào)控政策的影捌響下，骯房企上市融資的按勢(shì)頭傲明顯暗減緩芭，上市企業(yè)數(shù)量挨和融資額度都有矮明顯減少百。拜此外，稗在當(dāng)前銀行信貸拜政策持續(xù)收緊霸、壩信托融資門檻也霸有所提高把的環(huán)境下，疤私募基金敗逐漸瓣成為房地產(chǎn)啊企業(yè)比較敖偏好靶的一種按融資渠道扮。近幾年來，以巴房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)笆投資藹為主背的私募基金不斷敖涌現(xiàn)，比如高和熬投資、星浩資本白、盛世神州、津俺濱發(fā)展、金地瑞佰銀合作基金，還跋有專做公租房建笆設(shè)投資的建銀精板瑞

16、等，顯示地產(chǎn)罷基金進(jìn)入凹了柏活躍期。拌與此前高盛、摩皚根斯坦利等海外癌房地產(chǎn)私募基金叭占主導(dǎo)的特征不懊同，以上基金多敗為民營(yíng)或內(nèi)地資敗本參與成立，將俺對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企凹業(yè)的投融資方式百帶來顯著影響。民間資本敖隨著經(jīng)濟(jì)的快速熬發(fā)展，近年來民盎間企業(yè)和個(gè)人的巴收入儲(chǔ)蓄得以迅伴速的積累拔，瓣民間資本規(guī)模不傲斷擴(kuò)大，逐漸成伴為開發(fā)企業(yè)的另艾一重要籌資渠道拜。板目前扮我國(guó)板投資渠道和創(chuàng)新百產(chǎn)品的匱乏吧造成龐大的民間俺資本苦求投資方扳向而不得，再加鞍上叭根深蒂固的消費(fèi)鞍習(xí)慣和傳統(tǒng)疤，俺這部分資金艾逐漸瓣流向澳了邦房地產(chǎn)業(yè)瓣的需求端，形成版對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的安追捧和有力支持哎。然而，班由于民間資本的辦隱秘性和高融

17、資絆成本，直接投向哀當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)供給端佰的扮資金有限，直到鞍近幾年這方面的板投入才有所提高鞍。百由于民間資本中俺除儲(chǔ)蓄一塊有官擺方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以外捌，民間借貸、融斑資等資本走向的版實(shí)際數(shù)據(jù)具有隱埃秘性和不可尋性艾質(zhì)，民間投資無壩法通過正規(guī)渠道皚實(shí)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)難度阿較大。這里我們唉僅拿出幾個(gè)典型熬例子進(jìn)行分析阿，詳細(xì)情況請(qǐng)參瓣考高和投資澳等機(jī)構(gòu)的相關(guān)藹報(bào)告俺。懊浙江半溫州、山西、板內(nèi)蒙古背鄂爾多斯、陜北般等地是近年來民翱間資本瓣規(guī)模較大且較為傲集中壩活躍的幾個(gè)區(qū)域辦。哀據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)不完靶全統(tǒng)計(jì)，搬作為發(fā)展比較早矮的區(qū)域，耙溫州盎民間資本規(guī)模已板經(jīng)超過6000唉億元，霸民間融資市場(chǎng)氨已經(jīng)比較成熟，瓣民間跋資本敗

18、前幾年主要活躍八于房地產(chǎn)、礦產(chǎn)岸資源、農(nóng)產(chǎn)品市昂場(chǎng)，近幾年又涉胺足造船、海運(yùn)、半陶瓷、汽配等其骯他行業(yè)。疤而瓣山西百在2009年皚煤炭市場(chǎng)大整合澳之后釋放敖出大量資金挨，加上之前的原吧始積累，目前山般西的民間資本敗單是霸儲(chǔ)蓄存款就達(dá)到扳8000胺億的規(guī)模，皚再加上其他民間疤游資，啊實(shí)力已經(jīng)瓣遠(yuǎn)超愛溫州敗。吧山西人的保守傳啊統(tǒng)讓他們不像溫皚州八人安那樣敖“斑興趣廣泛斑”背，而是熬更專注般投資靶于挨他們熟悉的煤炭拜業(yè)，以及柏“佰看得見摸得著叭”皚的房地產(chǎn)業(yè)，笆且邦不局限于山西本版地，而是大量外艾流向凹北京等辦省市。鄂爾多斯靶和陜北也是憑借版能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展起拔來，目前保守估百計(jì)鄂爾多斯的民熬間資本已經(jīng)

19、超過敗2000億元拌。藹當(dāng)?shù)赜辛己玫膬?nèi)伴生循環(huán)系統(tǒng)，煤昂礦行業(yè)創(chuàng)造財(cái)富柏和財(cái)政收入，通阿過城市的拆遷改案造對(duì)財(cái)富實(shí)現(xiàn)再懊分配，使民間普搬遍富裕起來，形耙成豐厚的民間資懊本按。隘這些資本再被投頒入到能源、煤礦班和房地產(chǎn)等具有敖高回報(bào)率的行業(yè)八，形成內(nèi)生的民傲間融資借貸系統(tǒng)啊。捌因?yàn)橐蕾囉谛湃伟富A(chǔ)，其融資特伴點(diǎn)是環(huán)境比較封挨閉，只局限于哀親朋好友熟人唉之間，比較排外安。陜北的民間資阿本運(yùn)營(yíng)狀況與鄂翱爾多斯比較類似絆，但起步較晚，挨財(cái)富集中于少數(shù)背人手里，不像鄂安爾多斯那樣經(jīng)過埃再分配實(shí)現(xiàn)全民愛致富。另外，陜俺北的民間借貸還壩在小范圍循環(huán)，辦沒有大規(guī)模進(jìn)入拔當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)愛，其融資借貸成柏本在2-

20、3%之氨間，而鄂爾多斯班的借貸市場(chǎng)和房啊地產(chǎn)業(yè)均較為發(fā)拔達(dá)，融資借貸成唉本在2.5-5辦%之間。胺總體而言，捌不管資本是如何扮積累起來啊的，粗略估計(jì)這扮四地民間資本總伴和就將近2萬億絆元，而除了能源耙、煤礦等主流行扒業(yè)，耙房地產(chǎn)在安其奧民間資產(chǎn)配置中愛占比近80%邦。白如果再背考慮把其他各地，敖民間資本的規(guī)模吧將更為龐大。斑由此可見，經(jīng)過捌多年的快速發(fā)展霸，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)頒蘊(yùn)含大量的民間捌資本，拔資金來源柏并不匱乏八，把開發(fā)企業(yè)吧的問題僅僅是如暗何去接近和應(yīng)用盎這些民間資本。礙上市公司當(dāng)前搬資金狀況爸分析叭圖拜5芭：邦滬深扳上市公司伴負(fù)債率安為隘歷史最高，扳但安主要為長(zhǎng)期負(fù)債搬圖瓣6白：熬滬深地

21、產(chǎn)企業(yè)短伴期負(fù)債處于歷史半較低水平跋圖伴7翱：俺2010年上市按公司每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)艾金流凈額再次轉(zhuǎn)八負(fù)氨圖背8拜：敖滬深地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)把金流運(yùn)營(yíng)柏目前百較為正常2008Q1房市低迷2010Q1調(diào)控政策2009年貨幣寬松房市高漲澳數(shù)據(jù)來源：艾Wind，中國(guó)辦房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策跋設(shè)計(jì)研究組整理柏目前來看，瓣滬深兩地懊上市跋的房地產(chǎn)扒開發(fā)企業(yè)的扮資金并不短缺襖，資金的運(yùn)營(yíng)還罷屬于比較健康的搬狀態(tài)癌。挨2011年一季哀度，扮上市企業(yè)的絆長(zhǎng)期負(fù)債率搬達(dá)到了頒2007年以來板的俺最挨高水平壩0.72矮，礙顯示公司財(cái)務(wù)在熬高杠桿狀態(tài)運(yùn)行拌，但這并不一定八是一件壞事。罷凈負(fù)債率是指企岸業(yè)的拜凈負(fù)債氨對(duì)扳歸屬母公司股東跋的

22、權(quán)益跋的哀比率，其中凈負(fù)捌債包括短期負(fù)債扳和長(zhǎng)期貸款，如百果長(zhǎng)期貸款比例班高，并且有充足暗的抵押物業(yè)，那愛么企業(yè)應(yīng)當(dāng)是出版于利用金融杠桿辦高速運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)案。而分析顯示邦貨幣資金與暗短期負(fù)債昂比例叭達(dá)到爸近般5年來最斑高斑，啊說明八短期內(nèi)上市企業(yè)罷不巴存在熬還債困難問題八。另外，壩盡管企業(yè)的俺現(xiàn)金凈流在20頒10年由正轉(zhuǎn)負(fù)罷，但與2008稗年的狀況不同，敖現(xiàn)金流絆出與流入比顯示斑仍處于均值熬附近熬，拔屬于較為正常的拔資金運(yùn)營(yíng)狀態(tài)班。把這是因?yàn)樯鲜蟹堪云笞⒁饪刂片F(xiàn)金版流出和稗存貨的去化速度柏，多數(shù)公司采取氨了吧“白少拿地阿、艾快清倉(cāng)翱”昂、挨“藹快開發(fā)愛、把快辦銷售絆”罷的應(yīng)對(duì)策略挨，現(xiàn)金回流速度

23、壩較快盎。結(jié)語般2010骯年以來調(diào)控政策礙持續(xù)收緊，對(duì)開搬發(fā)企業(yè)而言是最扮艱難的傲?xí)r期，主要表現(xiàn)絆在信貸成本的提阿高和信貸額度的巴收緊，開發(fā)企業(yè)埃面臨拔資金隘困境，辦急于尋求其他渠唉道扒進(jìn)行融資拌。瓣一般來講，開發(fā)拔企業(yè)的資金來源耙分為國(guó)內(nèi)貸款、拜國(guó)外資金、自籌白資金、個(gè)人按揭皚貸款、定金及預(yù)挨付款等幾個(gè)渠道氨。其中，矮個(gè)人按揭貸款和俺預(yù)付款吧是開發(fā)企業(yè)最主搬要的籌資手段，懊占全部資金來源罷的扮四把成以上奧，背其次是自籌資金佰和國(guó)內(nèi)貸款。國(guó)耙內(nèi)貸款的成本較昂低，但岸這一渠道密切地挨依賴于信貸政策阿的松緊岸。拌當(dāng)前版國(guó)內(nèi)信貸白政策捌持續(xù)收緊，癌國(guó)內(nèi)貸款和購(gòu)房爸者的個(gè)人按揭貸柏款成本大、門檻霸高、

24、額度低，板企業(yè)不得不更多礙的依賴于瓣其他渠道，比如敖購(gòu)房者的預(yù)付款澳和企業(yè)的半自籌阿資金般，包括隘信托融資、私募罷基金和埃民間愛借貸等形式捌。八2010年以來扒，隨著信貸收緊盎，信托融資的門般檻也埃在提扒高氨。加上疤2007和20哎09年的高峰皚過后叭，背符合上市條件的氨企業(yè)越來越少，壩加上資本市場(chǎng)較藹為低迷，版已上市的企業(yè)通襖過斑定向/公開岸增發(fā)等白方式胺融資也十分困難絆。艾私募基金是俺房地產(chǎn)業(yè)芭新興起的澳一種融資手段，捌但其份額仍然較半小愛。因此，翱在民間財(cái)力日益敖龐大的今日，盡八管融資成本啊高于扒銀行信貸，但其八靈活性和可控性背使得民間資本越拔來越得到開發(fā)企板業(yè)的重視和青睞扮，辦成為開發(fā)

25、企業(yè)翱的重要資金半渠道。斑目前，霸滬深暗上市開發(fā)企業(yè)的絆資金經(jīng)營(yíng)狀況還懊處于比較健康的鞍狀態(tài)，雖然長(zhǎng)期般負(fù)債率處于較高懊水平，但短期負(fù)叭債挨比佰重為埃近半5年來最低胺水平氨，而且現(xiàn)金流的板運(yùn)營(yíng)狀態(tài)仍在正翱常水平背附近礙運(yùn)行。然而，對(duì)鞍于那些沒有公開耙公布其財(cái)務(wù)狀況把的中小企業(yè)而言霸，資金鏈的吃緊熬是他們目前致命瓣的問題，能否以班及如何尋求民間叭資本的幫助，將扮關(guān)系到這些企業(yè)鞍的生存問題。搬總之，受國(guó)家當(dāng)背前持續(xù)緊縮的貨癌幣政策影響，信辦貸信托融資門檻熬過高，而民間資骯本和私募基金盡哎管成本較高，但敗作為更高效靈活?yuàn)W融資手段，仍然笆受到賣方企業(yè)越版來越高的重視。佰從財(cái)務(wù)報(bào)表反映敗的搬資金狀況扳來

26、看凹，由于對(duì)當(dāng)前市佰場(chǎng)的預(yù)期準(zhǔn)確、按準(zhǔn)備充分，敖多數(shù)上市房地產(chǎn)把企業(yè)班短期內(nèi)并不用擔(dān)哎心資金短缺的問按題和債務(wù)危機(jī)按，但著眼于未來叭，隘如何尋求民間資按本的幫助，是當(dāng)佰前房地產(chǎn)開發(fā)企矮業(yè)，尤其是凹資金籌集能力有捌限的翱中小型開發(fā)企業(yè)叭亟待解決的問題氨。區(qū)域研究專題：長(zhǎng)三角地區(qū)地級(jí)城市投資潛力分析中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 擺中國(guó)指數(shù)研究院翱總院捌地址：北京市西扳直門外大街1號(hào)矮西環(huán)廣場(chǎng)T3座邦8層擺郵編：1000隘44辦電話：010-般5930693愛6/75/69隘01/6951拔傳真：010-暗5930696瓣0華北分院（天津）癌地址：天津市和稗平區(qū)南京路18敖9號(hào)津匯廣場(chǎng)2矮期21層背郵編：3000半51安電話：022-疤5826088敖6按傳真：022-案5826083按6（青島）芭地址：青島市南骯京路122號(hào)中笆聯(lián)創(chuàng)意廣場(chǎng)C棟捌201室芭郵編：2660氨71安電話：0532藹838631巴59-8092翱傳真：0532哀838601辦79班耙芭頒按半背中國(guó)指數(shù)研究院懊華東分院（上海）暗地址：上海市巴浦東福山路45矮5號(hào)全華信息大昂廈九層霸郵編：2001拔22拜電話：021-愛6187333埃3/氨6