住房抵押貸款的種類課件

1、第四章住房抵押貸款學(xué)習(xí)目標(biāo)1掌握住房抵押貸款的含義及住房抵押合同構(gòu)成要素。2掌握住房抵押貸款的種類。3理解住房抵押合同中的各項(xiàng)重要條款。4了解一手樓住房抵押貸款的運(yùn)作。5掌握二手樓住房抵押貸款的運(yùn)作。第一節(jié) 住房抵押貸款的原理與種類一、住房抵押貸款的原理（一）抵押與住房抵押貸款的含義1抵押與抵押權(quán)的概念抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三方在不轉(zhuǎn)移對(duì)其合法擁有的財(cái)產(chǎn)的占有的前提下，將該財(cái)產(chǎn)作為保證履行債務(wù)的擔(dān)保從而取得融資支持的行為。抵押是在債務(wù)人和債權(quán)人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時(shí)清償而實(shí)行的一種有價(jià)擔(dān)保行為。 債權(quán)人在債務(wù)清償之前擁有限制性物權(quán)，即并不能實(shí)際占有和支配抵押財(cái)產(chǎn)，只有當(dāng)債務(wù)人

2、不能按期還清債務(wù)時(shí)，債權(quán)人才有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，從抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣價(jià)款中優(yōu)先受償，這種權(quán)利被稱作抵押權(quán)。因此，在財(cái)產(chǎn)抵押關(guān)系中，債權(quán)人又被稱為抵押權(quán)人，而債務(wù)人或者第三人即財(cái)產(chǎn)所有人則被稱為抵押人，作為擔(dān)保之用的財(cái)產(chǎn)被稱為抵押物。抵押權(quán)具有如下特征：（1）它是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)。 （2）不可分割性。 （3）優(yōu)先受償性。 （4）追及性。 2住房抵押貸款的概念住房抵押貸款，即我國(guó)所謂的住房按揭貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買城鎮(zhèn)住房時(shí)，以其所購(gòu)買的住房為抵押物，作為償還貸款的擔(dān)保而向銀行或其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。購(gòu)房人向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，并承

3、諾以年金的形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對(duì)抵押住房的贖回權(quán)，并將抵押住房拍賣，從中獲得補(bǔ)償。（二）住房抵押貸款合同的構(gòu)成要素1抵押物2抵押率3貸款利率4貸款期限5還款方式6抵押物的占管與處分二、住房抵押貸款的種類根據(jù)房地產(chǎn)金融的發(fā)展進(jìn)行分類，可分成常見(jiàn)的住房抵押貸款種類與創(chuàng)新的住房抵押貸款種類兩大類。（一）常見(jiàn)的住房抵押貸款種類根據(jù)貸款利率是否可以調(diào)整，住房抵押貸款可以分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款兩種類型。其中，由于具體的還款方式不同，這兩類住房抵押貸款各自又衍生出許多中間品種。 1固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款（fix-rate mortgage, F

4、RM），是指預(yù)先確定了利率和分期還款期限的抵押貸款方式。如果還款額本身鎖定的話，這個(gè)類型的貸款大多數(shù)都實(shí)行“等額還款”，這也是長(zhǎng)期商業(yè)貸款中最常見(jiàn)的抵押貸款類型。固定利率抵押貸款主要有兩種：固定還本抵押貸款（constant amortization mortgage, CAM）和完全均付抵押貸款（constant payment mortgage, CPM）。國(guó)內(nèi)將固定還本的抵押貸款稱為“等額本金還款”，將完全均付的抵押貸款稱為“等額本息還款”。按照我國(guó)商業(yè)銀行的規(guī)定：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息法、等額本金法來(lái)歸還貸款

5、本息。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。 （1）固定還本抵押貸款（CAM）CAM的主要特點(diǎn)是定期、定額還本，利息因本金的遞減而遞減，也就是在貸款后，每期還款的本息和由高而低逐期減少。其還款公式為：每月還款額 + （貸款本金累計(jì)已還本金）月利率假定貸款20萬(wàn)元，貸款期限10年，年利率為5.04%,則還款期限為120個(gè)月，月利率為0.42%,每月歸還本金1666.67元,每月還款額見(jiàn)表4-1。 （2）完全均付抵押貸款（CPM）CPM的主要特色是每期支付貸款本金與利息的總和都相同，計(jì)算和償付都比較簡(jiǎn)便。其計(jì)算公式為： 每月還款額= 假定貸款20

6、萬(wàn)元，貸款期限10年，年利率為5.04%，則還款期限為120個(gè)月，月利率為0.42%，每月還款額2125元，每月歸還本金和利息見(jiàn)表4-2。 2可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（adjustable rate mortgage, ARM），是一種允許貸款利率在貸款期限內(nèi)依據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)不斷調(diào)整的長(zhǎng)期抵押貸款。允許調(diào)整貸款利率的目的是將利率浮動(dòng)的一部分貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給借款人。同時(shí)，這種方法可以調(diào)整貸款收益，也就可以使貸款機(jī)構(gòu)的資金浮動(dòng)成本與其貸款收益之間建立很好的匹配關(guān)系?？烧{(diào)利率抵押貸款要求貸款利率與借貸雙方共同接受的一些公開(kāi)指標(biāo)掛鉤。合同簽訂時(shí)雙方需要就初始利率、調(diào)整間隔、利率邊際、綜合利率、利

7、率波動(dòng)幅度、還款額波動(dòng)幅度、負(fù)分期付款、利率下限、貸款的可繼承性、貸款費(fèi)率、提前付款特權(quán)等條款達(dá)成協(xié)議，這些條款構(gòu)成了一筆可調(diào)利率抵押貸款協(xié)議的主要內(nèi)容。 （1）初始利率 （2）調(diào)整間隔 （3）利率邊際 （4）綜合利率 （5）利率波動(dòng)幅度 （6）還款額波動(dòng)幅度（7）負(fù)分期付款（8）利率下限（9）貸款的可繼承性（10）貸款費(fèi)率（11）提前付款特權(quán) （二）創(chuàng)新的住房抵押貸款種類1逆向年金抵押貸款 在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里，居民住宅主要是通過(guò)各種長(zhǎng)期抵押貸款形式取得的，因此，為了擁有屬于自己的住宅，人們通常需要工作幾十年。一般而言，住宅基本上是人們一生中最主要的財(cái)產(chǎn)，許多老人可能擁有一個(gè)屬于自己的漂亮

8、的住宅，但是退休之后的收入水平與年輕時(shí)相比卻大大降低，生活水平受到很大影響。為了幫助消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)跨時(shí)預(yù)算平衡，使普通消費(fèi)者在一生中實(shí)現(xiàn)大致均衡的消費(fèi)水平，盤活老年人的住宅資產(chǎn)，人們?cè)O(shè)計(jì)了一種所謂逆向年金“抵押貸款”方式。逆向年金抵押貸款方式實(shí)際上是把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)每月向老人提供生活費(fèi)用。這類貸款期限一般不超過(guò)10年，如果在此期間老人去世則可以提前清償貸款；如果10年之后老人仍然健在，則可以通過(guò)出售住宅或通過(guò)其他辦法清償貸款。逆向年金抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)是可以在沒(méi)有立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，解決退休老人“有房沒(méi)錢”的問(wèn)題，而且貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)很低，貸款收益具有很強(qiáng)的可預(yù)測(cè)性。當(dāng)然，發(fā)達(dá)

9、的二手房市場(chǎng)是發(fā)放這類貸款的關(guān)鍵所在。 2雙周還款抵押貸款傳統(tǒng)方式是每月還款一次，雙周還款則是每?jī)芍苓€款一次。這種改進(jìn)表面上似乎沒(méi)有什么意義，但由于存在貨幣的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際效果卻是相當(dāng)明顯的。例如：一宗1萬(wàn)元30年的按揭貸款，按基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息2303.72元，節(jié)省比例高達(dá)19.42%；縮短還款期64個(gè)月（近5年半），即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。如果按優(yōu)惠利率5.51%計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息1846.06元，節(jié)省比例高達(dá)17.64%；縮短還款期59個(gè)月（近5年），即30年的月供還款采用雙周供還

10、款，貸款將在25.1年還清。 顯然，采用雙周還款制的優(yōu)點(diǎn)是明顯的。首先，對(duì)于購(gòu)房者，這種方式縮短了還款的實(shí)際年限和所要支付的貸款本息額，尤其當(dāng)購(gòu)房者的貸款年限在20年以上時(shí)，采用雙周還款制對(duì)購(gòu)房者是很有吸引力的。其次，由于還款期限的縮短，降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，加快了資金的周轉(zhuǎn)速度。金融機(jī)構(gòu)的年投資收益率也可以計(jì)算出來(lái)，并沒(méi)有由于采用雙周還款制而下降，基本是保持不變甚至略有增加。 3次級(jí)抵押貸款根據(jù)借款人的信用記錄和由此反映出的貸款風(fēng)險(xiǎn)，可將抵押貸款分為A、B、C、D四個(gè)等級(jí)。信用等級(jí)好、不存在信用問(wèn)題的借款人享受A類貸款；信用存在一定問(wèn)題的借款人只能獲得B類貸款；信用較差的獲得C類貸款；如果貸

11、款是D類，那么這個(gè)貸款風(fēng)險(xiǎn)極高。B、C、D類貸款被稱為次級(jí)抵押貸款。獲得次級(jí)抵押貸款的借款人在信用記錄上存在瑕疵，因此這種貸款的利率和費(fèi)用較A類優(yōu)級(jí)貸款高，但首付要低于A類優(yōu)級(jí)貸款。在當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，優(yōu)級(jí)抵押貸款利率為7%，而次級(jí)抵押貸款利率在8%12%之間。次級(jí)抵押貸款有三種具體類型，包括只付利息貸款、可選擇月供貸款以及固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率貸款。這三種類型又以固定利率轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率貸款在實(shí)際中最受歡迎，其中最常見(jiàn)的工具是“228”貸款，即貸款人發(fā)放30年期貸款，先在最初的2年中收取較低的固定利率，然后在剩余的28年中收取較高的浮動(dòng)利率。類似的還有“327”貸款和“525”貸款。2000年

12、以來(lái)，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款發(fā)展十分迅速，到2006年，次級(jí)抵押貸款總額已經(jīng)占全美住房抵押貸款市場(chǎng)總量的15。 4漂浮式抵押貸款漂浮式抵押貸款又稱部分分期付款，即借貸雙方商定一個(gè)名義貸款期限和一個(gè)實(shí)際貸款期限，在名義貸款期限內(nèi)按等額本息法每月還款；當(dāng)實(shí)際貸款期限到期時(shí)，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率一次性付清所有的貸款余額。一般適用于實(shí)行固定利率的金融市場(chǎng)中。例如，貸款10萬(wàn)元，利率10%，實(shí)際貸款期限10年，名義貸款期限為30年。前10年每月還款額按30年期計(jì)算約884元，而若按10年期計(jì)算則每月實(shí)際還款額應(yīng)為1356元，也就是說(shuō)每月減少了472元的還款額度。10年期滿時(shí)貸款余額約90312必須一次還清。這

13、種貸款的特點(diǎn)是在固定利率機(jī)制下，如果發(fā)生通貨膨脹導(dǎo)致利率上調(diào)，貸款方要求最后一次還款按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率計(jì)算，可以借此轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于借款方來(lái)說(shuō)，每月還款額度相對(duì)較少，前期還款壓力較小，利于靈活使用資金；但期滿時(shí)要求一次還清貸款余額，負(fù)擔(dān)過(guò)重、風(fēng)險(xiǎn)較大，一般需要再次融資。 第二節(jié) 住房抵押合同中的重要條款一、借款人交費(fèi)項(xiàng)目條款在住房抵押貸款合同中，有一些條款明確規(guī)定了抵押人繳納各種與抵押房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)義務(wù)，從貸款人的角度看，制定這類條款的目的在于實(shí)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)部分向借款人的轉(zhuǎn)移。一般，抵押貸款合同中所規(guī)定的借款人的繳費(fèi)項(xiàng)目有：1抵押住房相關(guān)的各種稅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、雜費(fèi)等。 2意外保險(xiǎn)費(fèi)用。 二、抵

14、押住房轉(zhuǎn)讓一般情況下，抵押貸款合同允許抵押住房的再次轉(zhuǎn)讓，但是會(huì)對(duì)這種轉(zhuǎn)讓做出明確的約束。這類約束主要包括： 1在抵押貸款尚未完全清償?shù)那闆r下，抵押住房的轉(zhuǎn)讓原則上需要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的書面同意。在沒(méi)有獲得書面同意的情況下，如果抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押住房，則抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即償還全部未清償款項(xiàng)，并要求一定的賠償。否則，抵押住房的轉(zhuǎn)讓在法律上是無(wú)效的。2如果抵押人決定將抵押住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人則有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)行的利率水平適當(dāng)提高抵押貸款的利率水平，進(jìn)行這一約束的目的在于，減少抵押住房的受讓者申請(qǐng)?jiān)诶史矫娓呶Φ男沦J款的可能性。這種限制將有利于貸款人規(guī)避利率波動(dòng)的不利影響。 三、提前還款在

15、市場(chǎng)利率水平變動(dòng)的情況下，為了減少不必要的利息支出，借款人可能會(huì)實(shí)施提前還款，出現(xiàn)這種情況，貸款人的利益無(wú)疑將遭受損失。因此，在抵押合同中，貸款人一般會(huì)對(duì)提前還款的行為加以一定的限制。一些抵押貸款合同可能完全排除了提前還款的可能性，而一些抵押貸款合同雖然允許提前還款，但是會(huì)對(duì)提前還款行為實(shí)施一定的處罰，這種處罰主要是通過(guò)收取一定數(shù)額的罰款來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在具體的執(zhí)行中，罰款額度一般將隨提前還款數(shù)額的不同而不同。四、抵押貸款合同違約發(fā)放抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)之一是，借款人可能會(huì)以這樣或那樣的形式違約，因此，在抵押貸款合同中，有許多條款是專門針對(duì)違約而制定的。1對(duì)抵押貸款違約的認(rèn)定。 2罰息條款。 3取消抵

16、押品贖回權(quán)。 通常有以下兩種方法可以達(dá)到取消抵押品贖回權(quán)的目的：（1）貸款人請(qǐng)求法院裁決。在這種方法中，貸款人可以借款人拖欠債務(wù)為由，向法院提起訴訟，由法院受理，并下達(dá)判決。法院的判決將規(guī)定對(duì)抵押人及其財(cái)產(chǎn)的處理方法。 （2）貸款人申請(qǐng)取消抵押品贖回權(quán)并直接拍賣抵押品。如果拍賣的收入超過(guò)未清償貸款額，則超過(guò)部分歸借款人所有。盡管從法律關(guān)系上看，取消抵押品贖回權(quán)與拍賣抵押品是兩個(gè)獨(dú)立的行為，但通常兩者是同時(shí)進(jìn)行的。 五、貸款人占有抵押住房條款在抵押貸款合同中，可能還包括貸款人占有抵押住房條款，該條款規(guī)定：在作為抵押品的房地產(chǎn)委付期間，貸款人（或法定接受人）可接管該房地產(chǎn)并收取租金，直到取消抵押品

17、贖回權(quán)為止。按照該條款的規(guī)定，所收取的租金首先要用于支付房地產(chǎn)的管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，然后才是用于償還抵押貸款、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)以及其他抵押貸款合同中所要求抵押人支付的費(fèi)用。 六、解除債務(wù)關(guān)系條款所有抵押貸款合同都對(duì)解除債務(wù)關(guān)系做出了明確的規(guī)定。當(dāng)?shù)盅喝藘斶€了全部抵押貸款債務(wù)后，貸款人將及時(shí)解除這一債務(wù)關(guān)系并向抵押人發(fā)出書面通知，該書面通知被稱為解除證明書。解除證明書應(yīng)在有關(guān)部門進(jìn)行登記，以注明抵押人房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已不再受抵押貸款債務(wù)的約束，抵押人也不必因此繼續(xù)履行還款義務(wù)。但是，按照慣例，解除債務(wù)關(guān)系的相關(guān)費(fèi)用是由抵押人所承擔(dān)的。第三節(jié) 一手樓住房抵押貸款的運(yùn)作一、銀行開(kāi)展一手樓住房抵押貸

18、款的業(yè)務(wù)流程以中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的規(guī)定為例，介紹個(gè)人住房一手樓貸款操作流程。一手樓指售房人為開(kāi)發(fā)商的住房。個(gè)人住房一手樓貸款（以下簡(jiǎn)稱“一手樓貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的、用于其購(gòu)買一手樓、借款人以所購(gòu)住房作為抵押物、開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保的貸款。（一）操作流程圖一手樓貸款操作流程包括樓盤審查和發(fā)放貸款兩部分。在借款人提出申請(qǐng)之前，經(jīng)辦行需要對(duì)擬提供個(gè)人住房貸款的樓盤進(jìn)行審查，樓盤審查操作流程為：開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)項(xiàng)目調(diào)查審查、審批簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議書發(fā)放貸款操作流程為： 借款人申請(qǐng)貸前調(diào)查 審查、審批 簽訂借款合同 辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù) 發(fā)放貸款 資料歸檔 貸款償還 貸后管理 清戶撤押 （二）現(xiàn)

19、房樓盤審查1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出申請(qǐng)經(jīng)辦行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)商”）提交下列資料：（1）書面申請(qǐng)書，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況、項(xiàng)目情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。（2）公司資料。 （3）項(xiàng)目資料。 2項(xiàng)目調(diào)查經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，2個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門進(jìn)行調(diào)查，并在5個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)查以下內(nèi)容：（1）手續(xù)的合法性。 （2）項(xiàng)目基本情況。 （3）項(xiàng)目市場(chǎng)前景。 （4）項(xiàng)目效益。 （5）銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 3審查、審批貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，在3個(gè)工作日內(nèi)簽署審查

20、意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的，按照權(quán)限上報(bào)審批，貸款審批人在5個(gè)工作日內(nèi)簽署是否同意的意見(jiàn)。對(duì)現(xiàn)房樓盤貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)集中在二級(jí)分行及以上。對(duì)由我行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的樓盤，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況適當(dāng)簡(jiǎn)化。4簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂住房按揭合作協(xié)議書。（三）期房樓盤審查1開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)經(jīng)辦行要求開(kāi)發(fā)商提交下列資料：（1）書面申請(qǐng)書，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商概況（含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況）、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。 （2）公司資料。 （3）項(xiàng)目資料。 2項(xiàng)目調(diào)查經(jīng)辦行在收到上述資料后，經(jīng)初步審查，資料齊全的同意受理，2個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門進(jìn)行調(diào)查，10個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查。主要調(diào)

21、查以下內(nèi)容：（1）開(kāi)發(fā)商基本情況。 （2）手續(xù)的合法性。 （3）項(xiàng)目投資情況。 （4）項(xiàng)目情況。 （5）項(xiàng)目市場(chǎng)前景和銷售情況。 （6）項(xiàng)目效益。（7）開(kāi)發(fā)商負(fù)債狀況。 （8）銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。 3審查、審批貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目的合法性和可行性進(jìn)行審查，在5個(gè)工作日內(nèi)簽署意見(jiàn)。經(jīng)審查同意的，按照權(quán)限上報(bào)審批。有權(quán)審批人在5個(gè)工作日內(nèi)簽署意見(jiàn)。對(duì)期房樓盤貸款合作的審批認(rèn)定權(quán)原則上集中在一級(jí)分行，一級(jí)分行也可以在轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限內(nèi)將審批權(quán)下放到業(yè)務(wù)開(kāi)展較好、管理規(guī)范的二級(jí)分行。對(duì)由我行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的樓盤，調(diào)查、審查環(huán)節(jié)可以視情況

22、適當(dāng)簡(jiǎn)化。4簽訂合作協(xié)議書經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂住房按揭合作協(xié)議書。經(jīng)辦行還必須與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議，由經(jīng)辦行監(jiān)督預(yù)售房款的使用，確保預(yù)售房款不被挪用，專項(xiàng)用于該項(xiàng)目。 （四）發(fā)放個(gè)人住房貸款1借款人申請(qǐng)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，所購(gòu)住房必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。經(jīng)辦行要求借款人填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提供下列資料：（1）借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；（2）婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書；未婚的提供未婚證明）；（3）不低于房?jī)r(jià)20的首付款付款憑證；（4）房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具

23、有法律效力的商品房買賣合同；（5）共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；（6）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；（7）辦行要求提供的其他文件或資料。2借款人資信等級(jí)評(píng)定條件具備的分行可以按照中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款借款人資信等級(jí)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（農(nóng)銀函20001065號(hào)）的要求，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否貸款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。3受理、調(diào)查經(jīng)辦行收到

24、借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門進(jìn)行貸前調(diào)查，調(diào)查部門3個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：借款人是否已支付20以上的首付款，并存入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款專用賬戶上；貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65年；借款人償還貸款本息的能力；借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符；抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。調(diào)查部門簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門。4貸款審查、審批貸款審查部門在收到貸款調(diào)查部門的意見(jiàn)后，1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查，主要從以下幾個(gè)方面加以審查：購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商串通騙取銀行貸款；所購(gòu)住

25、房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見(jiàn)；借款人還款能力。經(jīng)審查同意的，提出貸款額度（嚴(yán)格控制貸款成數(shù)達(dá)80的貸款，一人購(gòu)買多套住宅的要嚴(yán)格控制貸款成數(shù)）、貸款期限，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。有權(quán)審批人1個(gè)工作日內(nèi)完成審批。5簽訂借款合同經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房按揭合同。簽訂借款合同時(shí)，經(jīng)辦行主動(dòng)向借款人、保證人提示合同中用黑體字或有下劃線的條款。6辦理房屋保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)(1)保險(xiǎn)。借款人必須辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確經(jīng)辦行為第一受益人，保險(xiǎn)單正本交由經(jīng)辦行保管。保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；

26、保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，貸款未清償之前不得中斷或撤銷保險(xiǎn)?？捎山?jīng)辦行代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。(2)公證。經(jīng)辦行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。(3)抵押（預(yù)）登記。以所購(gòu)住房為抵押物的，經(jīng)辦行和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押預(yù)登記。7貸款發(fā)放以所購(gòu)住房作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押預(yù)登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款；若當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門尚未開(kāi)辦抵押預(yù)登記業(yè)務(wù)，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證并將購(gòu)房合同、首付款付款憑證等辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明必需的資料移交經(jīng)辦行后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時(shí)，由信貸員

27、填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署劃款扣款授權(quán)書，經(jīng)辦行將款項(xiàng)直接劃入開(kāi)發(fā)商在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房專戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開(kāi)發(fā)商出具收款證明。8資料歸檔經(jīng)辦行主管信貸員應(yīng)在貸款發(fā)放后10個(gè)工作日內(nèi)完成資料歸檔。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案實(shí)行支行集中管理、專人單獨(dú)保管，房屋他項(xiàng)權(quán)利證書等重要憑證須按照會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍需保管5年。具體操作詳見(jiàn)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理規(guī)定（農(nóng)銀辦200158號(hào)）。9貸款償還貸款期限一年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限一年以上的，實(shí)行按月分期還款。還款方式可以按照中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房

28、貸款還款方式計(jì)算模式（農(nóng)銀函2000575號(hào)）列出的還款方式。采用等額本息、等額本金、等額遞增（減）、等比遞增（減）、等償還貸款本息的方式。10貸后管理貸款發(fā)放后，“經(jīng)辦行要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。（1）貸后檢查。 （2）貸款利率調(diào)整。 （3）提前還款處理。 （4）貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷（5）違約貸款的催收與處理。 11清戶撤押借款人償還全部本息后，經(jīng)辦行會(huì)計(jì)部門出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門。信貸部門通知借款人，持其有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由我行保管的有關(guān)法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，經(jīng)

29、辦行和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。 二、房地產(chǎn)企業(yè)代為辦理抵押貸款的業(yè)務(wù)流程一手樓抵押貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項(xiàng)貸款時(shí)，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購(gòu)房款，并以所購(gòu)住房作抵押，在所購(gòu)住房的房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)的一種貸款方式。這種貸款一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為辦理，其業(yè)務(wù)流程如下：1開(kāi)發(fā)商向貸款行提出抵押貸款合作意向。 2貸款行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開(kāi)發(fā)商簽訂抵押貸款合作協(xié)議。開(kāi)發(fā)商同意為借款

30、人提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。3借款人（即購(gòu)房人）與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，并繳納30%以上的房款（營(yíng)業(yè)房40%）。 4借款人持購(gòu)房協(xié)議、30%購(gòu)房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)住房抵押貸款，并在貸款行開(kāi)立存款賬戶或銀行卡。 5經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后，貸款行與借款人簽訂住房抵押貸款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入開(kāi)發(fā)商賬戶（保險(xiǎn)采取客戶自愿原則），并通知借款人取合同。借款人同意先辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，并承諾在所購(gòu)買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購(gòu)買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)。6借款人以后只要每月（每季）20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸

31、款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。 7貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押登記，并將有關(guān)材料退還給客戶。 三、購(gòu)房者獲得抵押貸款的流程 對(duì)于一手樓，購(gòu)房者獲得抵押貸款的流程大致如下：1選擇房產(chǎn)購(gòu)房者如想獲得住房抵押貸款服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理抵押貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證抵押貸款的順利取得。2辦理抵押貸款申請(qǐng)購(gòu)房者在確

32、認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行抵押貸款支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得抵押貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)抵押貸款申請(qǐng)書。3簽訂購(gòu)房合同銀行收到購(gòu)房者遞交的抵押貸款申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合抵押貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或抵押貸款承諾書。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂商品房預(yù)售、銷售合同。4簽訂抵押貸款合同購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納首期房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂商品房抵押貸款合同，明確抵押貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。5辦理抵押登記、保險(xiǎn)購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持商品房抵押貸款合同及購(gòu)房合同到房

33、地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于抵押貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。6開(kāi)立專門還款賬戶購(gòu)房者在簽訂商品房抵押貸款合同后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與抵押貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合抵押貸款條件，履行商品房抵押貸款合同約定義務(wù)并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀

34、行監(jiān)管賬戶，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款。第四節(jié) 二手樓住房抵押貸款的運(yùn)作一、銀行開(kāi)展二手樓住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程以中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行為例，介紹個(gè)人住房二手樓貸款操作流程。二手樓，指已取得完全產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。個(gè)人住房二手樓貸款（以下簡(jiǎn)稱“二手樓貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于其購(gòu)買二手樓的貸款。（一）貸款操作流程圖提出申請(qǐng) 調(diào)查、評(píng)估 審查、審批 簽訂借款合同 辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù) 發(fā)放貸款 資料歸檔 貸款償還 貸后管理 清戶撤押 （二）借款人申請(qǐng)經(jīng)辦行要求借款人填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)表并提供下列資料：1身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；2婚姻狀況證明（已婚的

35、提供結(jié)婚證或當(dāng)?shù)鼗橐龅怯洐C(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明書，未婚的提供未婚證明）；3不低于所購(gòu)房屋價(jià)格30的首付款付款憑證；4房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；5所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明；6共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明；7若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件；8購(gòu)買已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷的證明；9借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還款。則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一

36、方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任；10經(jīng)辦行要求提供的其他文件或資料。（三）借款人資信等級(jí)評(píng)定條件具備的分行，可以按照中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款借款人資信等級(jí)評(píng)定指導(dǎo)意見(jiàn)（農(nóng)銀函20001065號(hào)）的要求，對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。依據(jù)評(píng)定結(jié)果確定是否款，同意貸款的，初步確定貸款期限和額度。 （四）調(diào)查、評(píng)估經(jīng)辦行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理，在1個(gè)工作日內(nèi)安排調(diào)查部門進(jìn)行貸前調(diào)查。調(diào)查部門2個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查。以所購(gòu)住房作為抵押物的委托一級(jí)分行認(rèn)可的、具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。貸前調(diào)查的內(nèi)容包括：1借款人是否支付30以上的首付款，并存入售房

37、人在經(jīng)辦行開(kāi)立的售房款賬戶上； 2貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65年。貸款年限加上所購(gòu)二手樓已使用年限是否超過(guò)30年；3借款人償還貸款本息的能力；4借款人所購(gòu)買二手樓的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符；5抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；6所購(gòu)房屋是否有租約在先。若有，調(diào)查租約起止日期，租金是否合理及租戶是否同意搬遷等。調(diào)查部門簽署調(diào)查意見(jiàn)后送交貸款審查部門。（五）審查、審批貸款審查部門收到調(diào)查部門提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料后，1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查，審查的主要內(nèi)容有：房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰；房屋交易價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格基本相符，是否存在高估抵押物價(jià)格、變相提高貸款

38、成數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)；貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。貸款審查部門提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式的建議或不能貸款的理由。經(jīng)審查同意的，直接報(bào)有權(quán)審批人批準(zhǔn)，有權(quán)審批人在1個(gè)工作日內(nèi)簽署審批意見(jiàn)。（六）貸款發(fā)放二手樓貸款的發(fā)放分以下三種情況：1借款人不需要房屋交易中介機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，直接向貸款人申請(qǐng)貸款，其操作程序?yàn)椋海?）貸款經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人簽訂個(gè)人住房抵押借款合同，辦理保險(xiǎn)、公證等手續(xù)；（2）經(jīng)辦行出具個(gè)人住房貸款承諾書，承諾在借款人完成所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)后，按合同約定發(fā)放貸款；（3）售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵押登記，并將已辦妥抵押登記

39、手續(xù)的房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)利證書交由經(jīng)辦行收?qǐng)?zhí)；（4）借款人簽署劃款扣款授權(quán)書；（5）經(jīng)辦行填寫借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)劃款扣款授權(quán)書的約定，將貸款劃到售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。2由房屋交易中介公司擔(dān)保的二手樓貸款，其操作程序?yàn)椋海?）借款人與同意為貸款提供階段性保證擔(dān)保的房屋交易中介公司（以下簡(jiǎn)稱“交易中介”）簽訂擔(dān)保協(xié)議；（2）交易中介在經(jīng)辦行處開(kāi)立專戶，經(jīng)辦行在接到借款人的申請(qǐng)和有關(guān)資料并審核無(wú)誤后，與借款人簽訂個(gè)人住房抵押借款合同，與交易中介簽訂階段性擔(dān)保合同，同時(shí)借款人、售房人、交易中介與經(jīng)辦行簽訂售房款委托劃轉(zhuǎn)協(xié)議；（3

40、）辦理房屋保險(xiǎn)、合同公證；（4）經(jīng)辦行將貸款劃到交易中介在經(jīng)辦行開(kāi)立的專戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，交易中介出具收款憑證；（5）借款人與售房人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)；（6）經(jīng)辦行收到借款人交來(lái)的房屋他項(xiàng)權(quán)證后，將售房款由專戶轉(zhuǎn)入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶。3由住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡(jiǎn)稱“置業(yè)擔(dān)保公司”）等保證人提供保證擔(dān)保的貸款，經(jīng)辦行要嚴(yán)格審查置業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保能力，其擔(dān)保的貸款不得超過(guò)其實(shí)有資本的30倍。操作程序?yàn)椋海?）經(jīng)辦行、借款人與同意為該貸款提供保證擔(dān)保的置業(yè)擔(dān)保公司簽訂個(gè)人住房保證借款合同；（2）辦理借款合同公證；（3）借款人簽署劃款扣款授權(quán)書，授權(quán)經(jīng)

41、辦行將購(gòu)房首付款和貸款劃入售房人在經(jīng)辦行開(kāi)立的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。從受理到貸款發(fā)放，在銀行內(nèi)部的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間不得超過(guò)5個(gè)工作日。（七）資料歸檔、貸款償還、貸后管理、貸款利率調(diào)整的處理、提前還款處理、貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷、違約貸款的催收與處理和清戶撤押參照一手樓貸款相關(guān)程序辦理。 二、房地產(chǎn)中介代為辦理抵押貸款的業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)中介代為辦理抵押貸款，一般是由專門的房地產(chǎn)按揭機(jī)構(gòu)代理，其業(yè)務(wù)流程大致如下： 1按揭機(jī)構(gòu)代辦抵押貸款、銀行審批同貸 由借款人委托房地產(chǎn)按揭機(jī)構(gòu)代理向銀行申請(qǐng)抵押貸款，經(jīng)銀行審查、批準(zhǔn)后，出具同貸書。 2按揭機(jī)構(gòu)代辦交易遞件 由二手樓交易雙方委

42、托按揭機(jī)構(gòu)代辦遞件手續(xù)。 3交稅、交易過(guò)戶 由二手樓交易雙方履行納稅義務(wù)，并辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù)。 4出新房產(chǎn)證 舊業(yè)主的房產(chǎn)證需交給房地產(chǎn)交易機(jī)關(guān)予以銷毀，且重新制作新房產(chǎn)證。5房管局歸檔房管局將有關(guān)交易材料歸檔。6辦理抵押登記手續(xù) 按揭機(jī)構(gòu)代理當(dāng)事人到登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。7出他項(xiàng)權(quán)利證明由房地產(chǎn)管理部門出具房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明。8銀行放款 銀行收到房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明后，即可放款。三、購(gòu)房者獲得抵押貸款的流程對(duì)于二手樓，購(gòu)房者獲得抵押貸款的流程大致如下（每一步都需要若干個(gè)工作日，整個(gè)流程約需30個(gè)工作日左右）：1簽三方約一般由賣方、買方和經(jīng)紀(jì)方簽署三方成交合約。2貸款申請(qǐng)委托經(jīng)貸款行認(rèn)

43、可的依法成立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。根據(jù)評(píng)估價(jià)的30%確定首期購(gòu)房款。借款人向貸款行提交申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的相關(guān)材料。3銀行出具同意貸款證明銀行對(duì)購(gòu)房人提交的資料進(jìn)行審查，符合條件的予以批準(zhǔn)，出具同意貸款證明書。4辦理交易遞件手續(xù)交易雙方到房地產(chǎn)交易機(jī)關(guān)辦理交易遞件手續(xù)，一般此時(shí)賣方收取30%的首期款。5查稅、交稅，交易過(guò)戶交易雙方到交易機(jī)關(guān)查詢所需納稅數(shù)額，并完成納稅義務(wù)（可各付各稅或按約定由一方承擔(dān)所有稅款）。同時(shí)辦理各項(xiàng)交易過(guò)戶手續(xù)。6出新房產(chǎn)證舊房產(chǎn)證交回，由房管部門銷毀；并重新制作新房產(chǎn)證。7新證歸檔新證材料歸檔工作是房管部門內(nèi)部進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要內(nèi)容

44、。8辦理抵押登記手續(xù)借款人與貸款行簽訂借款合同和抵押擔(dān)保合同，并辦理抵押登記、公證、保險(xiǎn)等手續(xù)，保險(xiǎn)單正本交貸款銀行保管。9銀行放款貸款銀行發(fā)放貸款，按貸款合同約定將貸款直接匯入售房人賬戶。課堂討論假如你是某房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)（即按揭機(jī)構(gòu)）的業(yè)務(wù)人員，你會(huì)如何為市民申請(qǐng)住房抵押貸款提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)？復(fù)習(xí)思考題1什么是住房抵押貸款？2住房抵押貸款合同的構(gòu)成要素包括哪些？3住房抵押貸款的種類有哪些？4住房抵押貸款合同中的重要條款包括哪些？5簡(jiǎn)述銀行開(kāi)展一手樓住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程。6簡(jiǎn)述購(gòu)房者獲得二手樓抵押貸款的流程。實(shí)踐與訓(xùn)練由學(xué)生自己尋找或由教師給定一份當(dāng)?shù)噩F(xiàn)用的住房抵押貸款合同，首先熟悉這份合同的各項(xiàng)重要條款，然后進(jìn)行抵押貸款合同的填寫實(shí)訓(xùn)。案例分析案例1：“組合貸款”的還款方式能組合嗎？由于利率提高，不少買家在貸款時(shí)都是精打細(xì)算。既不想背負(fù)過(guò)重利息，又不想每月還款額太高。近日，汪先生買了一套房，向銀行申請(qǐng)了100萬(wàn)元的組合貸款，包括50萬(wàn)元的商業(yè)貸款和50萬(wàn)元的公積金貸款。汪先生在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)貸款和公積金貸款都有等額本息和等額本金等兩種還款方式，但是兩者的還款方式必須選擇同一種。汪先生現(xiàn)在買的是二套房，利率比較高，他不愿意每月背負(fù)太多的利息，所以在商業(yè)性貸款部分選擇等額本金的貸款方式。但他的資金量又不是很足，還是想充分利用公積