[合肥]商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及地塊項(xiàng)目定位發(fā)展報(bào)告(附圖豐富)

1、1合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析暨望寧地塊項(xiàng)目定位發(fā)展報(bào)告2合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目地塊屬性分析地塊使用功能匹配性分析項(xiàng)目定位分析、建議寫字樓匹配性分析零售業(yè)態(tài)匹配性分析酒店匹配性分析項(xiàng)目投資收益分析合肥商業(yè)市場(chǎng)概況第一篇：知己第二篇：知彼第三篇：察辨第四篇：謀定第五篇：決勝主要商圈布局分析3知己篇項(xiàng)目地塊屬性分析44項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目所在區(qū)位望江東路太湖路徽州大道寧國路（美食餐飲街）合巢路本案馬鞍山路項(xiàng)目緊鄰?fù)?，距離城市主干道徽州大道與馬鞍山路都在1000米以內(nèi)，占據(jù)得天獨(dú)厚的交通資源；濱湖方向省行政服務(wù)中心政務(wù)區(qū)方向高鐵站方向項(xiàng)目位于包河區(qū)主干道（望江路）和次干道（寧國路）交叉口，位置優(yōu)越，交

2、通便利55項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目區(qū)位四至項(xiàng)目四至：北至望江路南至朱崗村西至寧國路東至朱崗村朱崗村朱崗村望江東路寧國路項(xiàng)目屬于老城區(qū)城中村地塊，東、南、西方向均為破舊低矮平房，環(huán)境較差，但同時(shí)未來潛力大6項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目地塊較小，要求商業(yè)布局緊湊合理，集約化利用項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積9927，項(xiàng)目地塊較為方正，目前地塊區(qū)域存在較多的磚混結(jié)構(gòu)的低矮平房和一棟鋼混結(jié)構(gòu)的5層樓房；7項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目體量分析目前政府對(duì)該地塊缺少準(zhǔn)確詳細(xì)的規(guī)劃，根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的數(shù)據(jù)方案一：按照單棟超高層建筑+底商設(shè)計(jì)，主樓建筑面積（地上）4.8萬，商業(yè)1.6萬，地上總建面6.4萬，總建面7.74萬；方案二：按照

3、雙塔高層建筑+底商設(shè)計(jì)，辦公樓1.87萬，酒店2.42萬，商業(yè)1.24萬，地上總建面5.53萬，總建面6.87萬；以上方案是建立在容積率未做上限規(guī)劃要求的前提下設(shè)計(jì)的（容積率大于5），主要作為項(xiàng)目定位參考指標(biāo)。88項(xiàng)目周邊環(huán)境本案和潤華府爛尾商業(yè)省政務(wù)服務(wù)中心餐飲商業(yè)太寧花園交通職業(yè)學(xué)院百大購物廣場(chǎng)綠地贏海寫字樓海頓廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)足浴六十五中衛(wèi)崗小學(xué)益力檀宮項(xiàng)目地塊屬性分析99周邊在建項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置：合肥市望江東路與寧國路交匯處東北角占地面積：15.4畝總建筑面積：近7萬平米物業(yè)形態(tài)：涵蓋2棟32層和33層高層項(xiàng)目住宅主樓臨近望江東路與寧國南路交口，沿望江東路和寧國南路布置的商業(yè)街，共有住宅5

4、12套，商業(yè)共四層，建面約1萬余平。預(yù)計(jì)4月份開盤銷售，將推出主力戶型80100的兩房、三房。和潤華府和潤商業(yè)1-2銷售，業(yè)態(tài)不做規(guī)定，3-4層統(tǒng)一招商，以休閑娛樂為主,由于規(guī)模較小，且沒有統(tǒng)一定位，該項(xiàng)目對(duì)我們影響較小。項(xiàng)目地塊屬性分析1010周邊在建項(xiàng)目分析位置：寧國南路和合巢路交叉口東北角總占地面積：71畝總建筑面積：約15萬平方米物業(yè)形態(tài)：共建12幢單體，層數(shù)為11-14層。住宅12.67 平方米，商業(yè)2.6 平方米。益力檀宮檀宮項(xiàng)目定位高端，后期居住人群為本項(xiàng)目提供較強(qiáng)的消費(fèi)力。項(xiàng)目地塊屬性分析1111望江路：計(jì)劃于2012年年底進(jìn)行改造，規(guī)劃道路紅線寬度為55米，改造后的望江路中段

5、寬度可以達(dá)到雙向6到8車道 ；馬鞍山路：高架通達(dá)火車站、濱湖區(qū)，交通十分便利；軌道1號(hào)線：二期規(guī)劃獲批，計(jì)劃今年6月動(dòng)工。其中太湖路站距離項(xiàng)目較近；徽州大道：在建與南二環(huán)和高鐵站銜接的高架，未來從徽州大道可方便到達(dá)高鐵南站；周邊交通建設(shè)項(xiàng)目地塊屬性分析1212SWOT分析項(xiàng)目地塊屬性分析優(yōu)勢(shì)：緊鄰主干道望江路和次干道寧國路，靠近馬鞍山路和徽州大道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)十分明顯；項(xiàng)目周邊寫字樓、學(xué)校和小區(qū)較多，提供了基礎(chǔ)的消費(fèi)群；項(xiàng)目地塊較為方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：項(xiàng)目占地面積較小，很多商業(yè)業(yè)態(tài)受到限制，不利于打造商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊自然環(huán)境較差，破舊民房多，影響區(qū)域形象；機(jī)會(huì)：寧國路的改造升級(jí)

6、，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展（下文有詳述）；馬鞍山路輕軌即將全面開工，本區(qū)域?qū)⒊蔀槭讉€(gè)輕軌板塊；望江路計(jì)劃整修、拓寬，未來望江路地位更加凸顯，交通更便利；省政務(wù)服務(wù)中心為整個(gè)周邊環(huán)境發(fā)展起到導(dǎo)向和助推作用；挑戰(zhàn)：如何借勢(shì)周邊商業(yè)而又能差異化定位；由于目前相關(guān)政策關(guān)于工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)能否銷售沒有明確說明，因此萬一不能銷售，資金壓力將是一個(gè)挑戰(zhàn)；市場(chǎng)定位1313項(xiàng)目地塊屬性分析土地性質(zhì)：工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)零售商業(yè)可考慮定位商務(wù)辦公賓館酒店餐飲娛樂業(yè)如何篩選知己知彼14知彼篇合肥商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析15合肥商業(yè)市場(chǎng)概況隨著合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市人口不斷增多，消費(fèi)需求增長迅速社會(huì)消費(fèi)品總額2011年，合肥全市社會(huì)消費(fèi)

7、品零售總額突破1000億元大關(guān)，達(dá)到1111.12億元，同比增長19%，占全省總量22.7%，增幅在中部省會(huì)城市中位居第一。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的大幅增長，表明了消費(fèi)需求和消費(fèi)力的快速增長，也表明合肥商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展和巨大潛力。16各級(jí)商圈逐步形成，業(yè)態(tài)不斷升級(jí)，商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，布局不斷密集，近幾年發(fā)展迅猛80年代在80年代，合肥代表商業(yè)為以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈崛起三孝口商圈崛起90年代四牌樓商圈崛起90年代中后期，以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈取而代之2005年區(qū)級(jí)商圈形成以國購廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)為代表商業(yè)副中心形成并不斷成熟2009年

8、新區(qū)商圈初步形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)商業(yè)逐步形成并發(fā)展，標(biāo)志城市商業(yè)向外圍發(fā)展布局至今新、老商圈并舉發(fā)展舊城改造帶來老城區(qū)商業(yè)新的春天，新區(qū)商業(yè)布局網(wǎng)點(diǎn)更加密集淮河路步行街自90年代后期，人氣旺盛，經(jīng)久不衰商業(yè)發(fā)展歷程合肥商業(yè)市場(chǎng)概況1717合肥商業(yè)市場(chǎng)概況商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展、需求的差異化，帶動(dòng)業(yè)態(tài)的不斷升級(jí)，目前市場(chǎng)多種業(yè)態(tài)并存發(fā)展各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀傳統(tǒng)單一百貨模式Shopping mall模式城市綜合體模式合肥商業(yè)發(fā)展各階段出現(xiàn)的典型業(yè)態(tài)：網(wǎng)絡(luò)購物連鎖便利店購物中心大賣場(chǎng)中小型超市中小型百貨公司電視購物主題型百貨公司大型連鎖百貨公司市場(chǎng)占有率獲利能力初始期發(fā)展期成熟期衰退期逐步為市場(chǎng)認(rèn)識(shí)、

9、接納，市場(chǎng)份額不斷增加高速發(fā)展，不斷成熟完全成熟，增長變緩市場(chǎng)萎縮，逐步退出市場(chǎng)（80年代2005年前后）（2005年前后2009年前后）（2009年前后至今）1818市級(jí)商圈成熟并開始新一輪升級(jí)，區(qū)級(jí)商圈逐步成熟壯大，二環(huán)外新區(qū)商圈初步形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心正在形成的區(qū)級(jí)商業(yè)中心本地塊非常靠近馬鞍山路商圈，位于該商圈輻射范圍內(nèi)。市區(qū)商圈分布現(xiàn)狀正在形成的市級(jí)商業(yè)中心老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈元一商圈黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)開區(qū)商圈濱湖區(qū)商圈馬鞍山路商圈主要商圈布局分析1919未來商業(yè)規(guī)劃基本以現(xiàn)有商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以城市規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)閷?dǎo)向，形成未來商業(yè)中心規(guī)劃布局按照合肥市大型零售商業(yè)服

10、務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃(2007-2020) 2個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱湖新區(qū)；-服務(wù)人口在100萬以上，商業(yè)面積在80萬平方米以上 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)-分別是：東區(qū)商業(yè)中心、新站商業(yè)中心、東南商業(yè)中心、經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心、政務(wù)區(qū)商業(yè)中心、西南區(qū)商業(yè)中心、西區(qū)商業(yè)中心、北區(qū)商業(yè)中心；-服務(wù)人口在20萬以上，基本商業(yè)面積20萬平方米以上市區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心主要商圈布局分析20三孝口至大東門沿長江路及附近區(qū)域老城區(qū)商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合類百貨金鷹國際（大東門店、百花井店、富世廣場(chǎng)店）華僑廣場(chǎng)（銀泰百貨）、鼓樓商廈、百盛、樂普生、百貨大樓、安徽商之都、百大CBD超市合家福、紅府、世紀(jì)聯(lián)華主題

11、性商場(chǎng)國美、蘇寧、五星、百大電器、國生、宏圖三胞、迪信通、百誠、邵氏電腦城、賽康數(shù)碼廣場(chǎng)、太陽城、紅太陽、青云服飾廣場(chǎng)綜合市場(chǎng)城隍廟商業(yè)街淮河路步行街、女人街傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)集中分布在長江路兩側(cè)及附近區(qū)域，商業(yè)集中程度高，發(fā)展成熟；以三孝口、四牌樓、市府廣場(chǎng)、淮河路步行街、城隍廟、壽春路為支撐；業(yè)態(tài)以大型百貨、商業(yè)街、主題性商場(chǎng)為主；規(guī)劃中三孝口、四牌樓等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，升級(jí)業(yè)態(tài)，目前部分開始動(dòng)工（例如女人街、富士廣場(chǎng)）；百大電器女人街五星電器邵氏電腦城國美電器城隍廟百大電器五星電器國美電器百貨大樓（合家福）商之都蘇寧電器華僑廣場(chǎng)（銀泰百貨）鼓樓商廈五星電器淮河路步行街金鷹名品店金鷹

12、購物中心金鷹國際服飾廣場(chǎng)店百盛世紀(jì)華聯(lián)主要商圈布局分析21長江路五里墩至梅山路及附近三里庵商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)購物中心國購廣場(chǎng)、之心城超市家樂福專業(yè)店國美電器、蘇寧電器專業(yè)賣場(chǎng)家福特其他安徽飯店、梅山飯店該商圈依托城市主干道交匯處有利位置，周圍居住人口提供巨大的消費(fèi)力；業(yè)態(tài)以購物中心、專業(yè)店為典型；本商圈臨三孝口，周邊高校、醫(yī)院較多，具備其他區(qū)級(jí)商圈所不具備的商業(yè)環(huán)境。國購廣場(chǎng)（家樂福、家福特、國美電器）之心城蘇寧電器安徽飯店梅山飯店喜客多超市主要商圈布局分析22勝利路大東門至火車站及附近區(qū)域新站商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體信地城市廣場(chǎng)購物中心元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎國際廣場(chǎng)超市沃爾瑪、家

13、樂福、蘇果專業(yè)店國美電器、國生電器專業(yè)市場(chǎng)白馬服裝城（1-3期）、九龍珠、中綠廣場(chǎng)、安徽大市場(chǎng)、四季青服裝城、寶業(yè)家紡廣場(chǎng)主題MALL歡樂城該商圈依托火車站、汽車站等交通配套，成為合肥市主要物流集散地；業(yè)態(tài)以專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、購物中心為主；以信地城市廣場(chǎng)為代表的城市綜合體項(xiàng)目、以歡樂城為代表的主題MALL，進(jìn)一步提升商圈的影響力；安徽大市場(chǎng)為代表的早期專業(yè)市場(chǎng)影響力雖然還在，但是已經(jīng)處于衰退期，另外新站商圈周邊商業(yè)較落后；白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)安徽大市場(chǎng)溫莎國際廣場(chǎng)（沃爾瑪）元一購物廣場(chǎng)（百盛、國美電器）家樂福國生電器歡樂城蘇果超市主要商圈布局分析2323馬鞍山路望

14、江路至蕪湖路段及附近馬鞍山路商圈分析業(yè)態(tài)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)、海頓國際廣場(chǎng)購物中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、合家福購物中心超市家樂福、沃爾瑪、合家福、永輝、蘇果專業(yè)店蘇寧電器批發(fā)市場(chǎng)周谷堆批發(fā)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)裕豐花市特色商業(yè)街寧國路及九華山路餐飲街、海頓饕界該商圈沿馬鞍山路聚集大量居住小區(qū)及大體量寫字樓，為該商圈的發(fā)展提供巨大的消費(fèi)力；該商圈商業(yè)業(yè)態(tài)較均衡，大型超市、批發(fā)市場(chǎng)、特色商業(yè)街等都有典型項(xiàng)目；該商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較分散，缺乏集群效應(yīng)；寧國路以及九華山路餐飲集中，商業(yè)知名度較高；蘇寧電器新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)（家樂福）周谷堆批發(fā)市場(chǎng)（計(jì)劃搬遷）裕豐花市酒吧街（規(guī)劃）龍蝦一條街金地88街合家福購物中心

15、海頓國際廣場(chǎng)（饕界）和地廣場(chǎng)創(chuàng)智廣場(chǎng)本案萬達(dá)廣場(chǎng)主要商圈布局分析2424金寨路太湖路至南二環(huán)段及附近區(qū)域南七商圈分析業(yè)態(tài)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)城市綜合體安糧城市廣場(chǎng)購物中心安高城市廣場(chǎng)百貨商場(chǎng)百大商業(yè)大廈超市合家福、北京華聯(lián)、沃爾瑪、好又多超市專業(yè)店國美電器其他琴港不夜城該商圈位于老城區(qū)與政務(wù)、經(jīng)開等新區(qū)結(jié)合部，為早起自發(fā)性形成的商圈；目前該商圈的范圍和輻射范圍都相對(duì)較弱，但未來該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；該商圈典型以超市、購物中心等為主；商業(yè)大廈（合家福超市）好又多超市北京華聯(lián)（國美電器）安糧城市廣場(chǎng)（在建）琴港不夜城江南春酒店主要商圈布局分析2525黃潛望板塊、政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)商圈新城區(qū)商圈新區(qū)區(qū)級(jí)商

16、圈商圈概況及特點(diǎn)黃潛望商圈黃潛望商圈聚集了大量中高端住宅社區(qū)，華潤、萬科等一線品牌，華地、新華等本土一線品牌，構(gòu)筑此版塊強(qiáng)大的消費(fèi)潛力；經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域商業(yè)基本成型，安高城市天地（沃爾瑪）、華潤五彩城、大唐國際（樂購）、港匯廣場(chǎng)（百大百貨）、新華國際廣場(chǎng)（商之都）、華地香頌道、西環(huán)城市廣場(chǎng)、金大地1912等中高端商業(yè)密集分布 。本商圈特點(diǎn)是周邊高端社區(qū)，消費(fèi)能力較強(qiáng)，商業(yè)較高端。政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)過10余年的發(fā)展，政務(wù)區(qū)日趨成熟，近幾年商業(yè)項(xiàng)目不斷布局，早期綠地花花市街（永輝超市），東部的天徽商業(yè)廣場(chǎng)（紅星美凱龍、歐尚超市）、華邦世貿(mào)城，西北部的萬達(dá)廣場(chǎng)，中部的新地中心（永輝超市）、華潤萬象城

17、、置地廣場(chǎng)、天鵝湖購物廣場(chǎng)、蘇果超市等，未來商業(yè)體量巨大，且以中高端定位為主，業(yè)態(tài)以大型購物中心、大型超市、高端百貨為主；本區(qū)域特點(diǎn)，依托政府引導(dǎo)，商業(yè)規(guī)模和檔次高，居住人群購買力較強(qiáng)，客群定位面向全市；經(jīng)開區(qū)商圈目前經(jīng)開區(qū)商業(yè)發(fā)展圍繞明珠廣場(chǎng)和中環(huán)城兩個(gè)區(qū)域發(fā)展，明珠廣場(chǎng)依托國 際會(huì)展中心及大型社區(qū)，典型商業(yè)桐山購物中心（易初蓮花） 、港澳廣場(chǎng)（沃爾瑪）、中州家具城、東方家園、歐風(fēng)街、中環(huán)城購物中心（大潤發(fā)），大學(xué)城配套商業(yè)目前在建商業(yè)項(xiàng)目百樂門廣場(chǎng)、藍(lán)鼎新世紀(jì)中心、鳳凰國際、澳洲財(cái)富中心、溫州商城；該區(qū)域特點(diǎn)，東部工業(yè)區(qū)，西部居住區(qū)，也是商業(yè)聚集區(qū)，居住人群以年輕群體和大學(xué)生為主；濱湖區(qū)商

18、圈目前濱湖區(qū)商業(yè)還處于起步階段，典型商業(yè)：世紀(jì)金源購物中心（萬尚百貨）萬國農(nóng)貿(mào)、居然之家等；萬達(dá)確定上半年在濱湖開發(fā)第三個(gè)萬達(dá)，對(duì)于未來此區(qū)域商業(yè)的發(fā)展無疑是支強(qiáng)心劑。目前區(qū)域酒店和休閑商業(yè)較多，定位市級(jí)商圈，政府引導(dǎo)起到確定性作用，未來潛力巨大。主要商圈布局分析26主要商圈布局分析總體符合城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，新區(qū)商圈不斷成熟與老城區(qū)商圈不斷升級(jí)并存商圈發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)1、總體來看，目前合肥商圈的分布符合城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，(老城區(qū)商圈由城市歷史發(fā)展自發(fā)性形成，并不斷發(fā)展，形成“一圈獨(dú)大”態(tài)勢(shì)，之后隨著城市向外擴(kuò)展，不斷出現(xiàn)新區(qū)，不斷形成區(qū)級(jí)商圈)。目前新區(qū)商業(yè)迅速布局、發(fā)展，但是老城商圈還是對(duì)

19、全市存在絕對(duì)輻射力；2、區(qū)級(jí)商圈在發(fā)展過程中，多以主干道交叉口布局，往往形成狹長布局，缺乏縱深發(fā)展，不利于形成集群效應(yīng)；從發(fā)展階段上來講，黃潛望板塊、政務(wù)區(qū)商業(yè)基本成形，經(jīng)開區(qū)處于二次發(fā)展階段，濱湖區(qū)處于商業(yè)起步階段，未來大商業(yè)的布局是大勢(shì)所趨；3、老城區(qū)商圈商業(yè)升級(jí)提上日程，并開始實(shí)施。典型商業(yè)升級(jí)改造包括：華僑飯店地塊、長江飯店地塊規(guī)劃改造（文化街區(qū)“長江壹號(hào)盛美匯” ）、城隍廟升級(jí)改造、四牌樓區(qū)域未來100萬商業(yè)大規(guī)劃、女人街的改造已經(jīng)動(dòng)工從而帶動(dòng)三孝口周邊商業(yè)整體改造升級(jí)； 4、馬鞍山路是連接老城區(qū)與濱湖區(qū)主要的交通通道，馬鞍山路商圈承接老城商圈和濱湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，未來發(fā)展?jié)?/p>

20、力巨大；本商圈商業(yè)業(yè)態(tài)均衡，又以寫字樓和餐飲業(yè)兩種商業(yè)形態(tài)為特點(diǎn)，但目前由于商業(yè)集中度較低，商圈輻射力相對(duì)較弱（下文將做重點(diǎn)分析）。27察辨篇地塊使用功能匹配性分析2828零售業(yè)態(tài)匹配性分析目前合肥商業(yè)市場(chǎng)各種業(yè)態(tài)相互競(jìng)爭(zhēng)又相互依存，形成動(dòng)態(tài)的商業(yè)生態(tài)鏈零售業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)種類界定經(jīng)營特點(diǎn)購物中心內(nèi)部包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店，各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動(dòng)規(guī)模大，種類齊全，一站式購物大型綜合百貨商場(chǎng)綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營方式主題性商場(chǎng)經(jīng)營品種限于一定主題的商場(chǎng)，如女性、兒童、運(yùn)動(dòng)針

21、對(duì)某一客戶群體，形成某類商品的獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力超市自選銷售，開放式貨架擺放，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大專業(yè)店以銷售某類商品為主，采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大商業(yè)街由各個(gè)商業(yè)門面連接而成，形成街道式步行購物規(guī)模大，以街道形態(tài)布局，有主題步行街，也有種類齊全的步行街專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)某一行業(yè)由單個(gè)商家聚集而成的市場(chǎng)經(jīng)營品種專業(yè)性較強(qiáng)2929購物中心對(duì)門檻人數(shù)要求高，因此布局多在主干道交匯處，交通便利，人流量大購物中心分布123456781910111213141516179182021222324252627

22、282930零售業(yè)態(tài)匹配性分析3030由統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看到，合肥商業(yè)業(yè)態(tài)中購物中心已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)大的市場(chǎng)比例，可以說這種業(yè)態(tài)已趨于成熟、飽和購物中心分布1大唐國際購物廣場(chǎng)11中環(huán)城21安糧城市廣場(chǎng)（在建）2松芝萬象城12港澳廣場(chǎng)22港匯廣場(chǎng)（未開業(yè)）3明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)13百大購物中心（長江西路）23吉瑞泰盛（在售）4國購廣場(chǎng) 14樂客來國際商業(yè)中心24福樂門廣場(chǎng)（在售）5溫莎國際廣場(chǎng)15星隆購物廣場(chǎng)（在售）25富世廣場(chǎng)6元一時(shí)代廣場(chǎng)16海頓廣場(chǎng)26天徽商業(yè)廣場(chǎng)7東方廣場(chǎng)（未開業(yè)）17信地城市廣場(chǎng)（在建）27萬達(dá)蕪湖路店8新都會(huì)18華潤五彩城（在建）28萬達(dá)天鵝湖店9安高城市天地19華潤萬象城（在建）2

23、9西環(huán)城市廣場(chǎng)10桐山國際購物廣場(chǎng)20百樂門國際名品廣場(chǎng)（在建）30新地中心距離本項(xiàng)目較近的購物中心為：海頓廣場(chǎng)、星隆購物廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)零售業(yè)態(tài)匹配性分析3131由分布圖可以看出，綜合百貨商場(chǎng)集中于老城區(qū)核心地段，對(duì)地段和人流量要求高綜合百貨商場(chǎng)分布678321541314109111215零售業(yè)態(tài)匹配性分析3232一般規(guī)模較大，產(chǎn)品檔次較高，種類較齊全，購物環(huán)境舒適，購物質(zhì)量優(yōu)保障綜合百貨商場(chǎng)分布1百貨大樓10百大CBD2鼓樓商廈11銀泰百貨3百盛步行街店12樂普生4商之都（宿州路）13百大商業(yè)大廈5商之都（大東門）14華聯(lián)商廈6新曙光百貨15百盛元一店7金鷹名品店168金鷹購物中心1

24、79金鷹富士廣場(chǎng)店18零售業(yè)態(tài)匹配性分析3333由分布圖可以看出，中大型超市主要位于城市主干道或次主干道交匯處，整體分布較均勻中大型超市分布123456789101112131415161718192021222324252627282930零售業(yè)態(tài)匹配性分析3434從目前市場(chǎng)來看，大型超市大部分市場(chǎng)為洋品牌壟斷，中型超市以全國連鎖超市為主中大型超市分布1喜客多超市11華潤蘇果超市21合家福超市2合家福榮事達(dá)大道店12日之惠22樂購3合家?；罩荽蟮赖?3合家福23永達(dá)超市4世紀(jì)聯(lián)華超市14麥德龍24樂客來5家樂福恒豐店15好又多超市25合家福超市高新店6紅府超市紅星路店16易初蓮花26沃爾瑪7

25、沃爾瑪17桐山國際購物廣場(chǎng)27合家福大楊鎮(zhèn)店8北京華聯(lián)18大潤發(fā)28大潤發(fā)9家樂福新都會(huì)店19沃爾瑪29家樂福一店10合家福馬鞍山路店20世紀(jì)聯(lián)華蒙城路店30合家福沿河路店最新統(tǒng)計(jì)合肥家樂福4家：三里庵店、新都會(huì)店、恒豐店、潛山路店；沃爾瑪：黃山路店、萬達(dá)店、溫莎店、安高店、長江東路店、港澳廣場(chǎng)、松芝萬象城（即將開業(yè)）；樂購2個(gè)店；大潤發(fā)3個(gè)店（不含星隆廣場(chǎng)）；零售業(yè)態(tài)匹配性分析3535由分布圖可以看出，電器專業(yè)店多分布各商圈核心位置，往往位于大型購物中心，或者靠近大型購物中心專業(yè)店分布國美電器國生電器國美電器安徽大市場(chǎng)（電器、廚衛(wèi)、電子專賣）蘇寧電器蘇寧電器百大電器蘇寧電器國美電器蘇寧電器百

26、大電器五星電器國美電器五星電器零售業(yè)態(tài)匹配性分析3636由分布圖可以看出，大型建材專業(yè)市場(chǎng)多處于交通位置好，而不依賴良好的商業(yè)地段，這與成本和行業(yè)特點(diǎn)有較大關(guān)系專業(yè)建材家居市場(chǎng)分布美家居家福特 鳳凰城家世界紅旗建材市場(chǎng)億豐時(shí)尚裝飾廣場(chǎng)東方家園中州家具市場(chǎng)金三角建材城國邦望湖美家居五里廟裝飾世界環(huán)湖家具市場(chǎng)華邦美家居濱湖居然之家信地紅星美凱龍紅星美凱龍華邦伊賽特瑤海家居大市場(chǎng)華東裝飾建材城環(huán)宇五金建材輕工商城零售業(yè)態(tài)匹配性分析3737多業(yè)態(tài)并存發(fā)展，新型業(yè)態(tài)占市場(chǎng)份額逐步提升業(yè)態(tài)發(fā)展特點(diǎn)總結(jié)1、購物中心大量出現(xiàn)成為近幾年商業(yè)業(yè)態(tài)最為突出的特點(diǎn)，出現(xiàn)同質(zhì)化、重復(fù)性問題，對(duì)于后期經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)；2、百

27、貨商場(chǎng)不斷受到新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，金鷹、銀泰、萬達(dá)的進(jìn)駐，帶來了更大競(jìng)爭(zhēng)，也帶來業(yè)態(tài)和經(jīng)營的不斷創(chuàng)新；3、國際一線超市品牌的進(jìn)駐，帶給客戶新的購物體驗(yàn)，大型超市的進(jìn)駐往往成為商業(yè)項(xiàng)目存活的生命線，前幾年的走馬圈地目前城區(qū)大部分區(qū)域已經(jīng)被大型超市布局。4、專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量多，良莠不齊，部分專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃理念已不符合市場(chǎng)需求；零售業(yè)態(tài)匹配性分析3838通過對(duì)項(xiàng)目屬性和零售各業(yè)態(tài)對(duì)規(guī)模、區(qū)位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，不難做出第一輪篩選業(yè)態(tài)的匹配篩選業(yè)態(tài)種類一般面積要求（）區(qū)位要求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況本項(xiàng)目規(guī)劃不超過2萬主干道與次干道購物中心5萬以上主干道與主干道飽和度高，后期競(jìng)爭(zhēng)大大型綜合百貨商場(chǎng)2萬以上商圈核心位置傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，

28、受其他業(yè)態(tài)挑戰(zhàn)大主題性商場(chǎng)5000以上（根據(jù)行業(yè)）商圈核心或非核心都可考慮因?yàn)閷I(yè)化，差異化經(jīng)營，競(jìng)爭(zhēng)力較大超市規(guī)模靈活根據(jù)定位同，選擇區(qū)位不同常規(guī)超市競(jìng)爭(zhēng)激烈專業(yè)店規(guī)模根據(jù)行業(yè)核心商圈或非核心根據(jù)行業(yè)目前市場(chǎng)還有布局空間商業(yè)街規(guī)模一般較大根據(jù)定位不同位置不同市場(chǎng)培育難度大專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模一般很大一般不會(huì)在市中心，具體根據(jù)定位個(gè)別市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化零售業(yè)態(tài)匹配性分析3939 小 結(jié)通過以上分析得出：不用考慮的業(yè)態(tài)有購物中心、大型綜合百貨商場(chǎng)、商業(yè)街及專業(yè)市場(chǎng)；可以考慮的業(yè)態(tài)有主題性商業(yè)、超市、專業(yè)店。接下來通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、周邊環(huán)境的零售業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析，進(jìn)一步論證篩選所剩業(yè)態(tài)的可行性；

29、4040馬鞍山路商圈項(xiàng)目位于馬鞍山路商圈的輻射范圍內(nèi)，商業(yè)定位要充分了解馬鞍山路商圈，尤其望江路和太湖路節(jié)點(diǎn)區(qū)域萬達(dá)廣場(chǎng)新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)綠地海頓廣場(chǎng)馬鞍山路是連接濱湖新區(qū)至火車站，是合肥貫通南北的大動(dòng)脈，高架、地面道路、地下輕軌，立體三層交通體系。高架已通車，輕軌二期工程獲批，即將全面施工，未來將成為合肥首個(gè)輕軌交通體系，而1號(hào)線太湖路站和水陽江路站距離項(xiàng)目較近；廣泛意義的馬鞍山路商圈，是指沿馬鞍山路望江路段至蕪湖路段，其間以海頓廣場(chǎng)、新都會(huì)廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)為三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。三個(gè)節(jié)點(diǎn)由馬鞍山路串聯(lián)；萬達(dá)廣場(chǎng)輻射全市區(qū)域；新都會(huì)輻射范圍受萬達(dá)影響，輻射范圍降低，主要針對(duì)包河區(qū)周邊范圍；海頓廣場(chǎng)輻射范圍

30、也主要是包河區(qū)周邊區(qū)域；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4141馬鞍山路商圈望江路段至一環(huán)段 沿路商業(yè)分布情況太湖路合家福購物廣場(chǎng)N萬振逍遙苑望江路和地廣場(chǎng)海頓公館創(chuàng)智廣場(chǎng)金地88街金地國際城岸香咖啡、良子足浴聯(lián)邦花園玉麗皇酒店國貿(mào)公寓新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) 蘇寧電器世紀(jì)陽光大廈交通學(xué)院區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4242綠地海頓廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目影響最大的城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)部分總建筑面積約25萬，由4座準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓集群（贏海以及商業(yè)購物中心、商業(yè)街、城市廣場(chǎng)等集中高端商業(yè)物業(yè)組成。其中：純主題商業(yè)物業(yè)總建面約13萬，主要有沿馬鞍山南路規(guī)劃為大型精品購物中心，地上約4.8萬，地下一層商業(yè)約1.5萬、城市生活廣場(chǎng)約1.5萬;沿太湖路“饕

31、界”國際食尚街約3.1萬，集大型主題購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等一站式綜合性“現(xiàn)代家庭娛樂購物中心”。目前已簽約進(jìn)駐商家：北京星美影院（五星級(jí)）、澳洲MOB國際健身會(huì)所、北京海巢海鮮集團(tuán)、廣州君悅會(huì)KTV、蜀王火鍋、湖南湘聚樓酒店、名嘴餐飲、韓國青瓦臺(tái)、花鼓香豆撈、亞院閣（東陽菜）餐飲、今日大酒店、貴州茅臺(tái)酒專賣、中國工商銀行、徽商銀行等。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4343綠地海頓廣場(chǎng)饕界以餐飲、休閑娛樂為主，餐飲比例60%左右，內(nèi)街以休閑娛樂為主，外街為餐飲為主。內(nèi)街門市冷清，有門面在轉(zhuǎn)讓，外街經(jīng)營相對(duì)較好。整體規(guī)劃清晰，布局合理。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4444綠地海頓廣場(chǎng)小 結(jié)1、海頓廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念先

32、進(jìn)，立體規(guī)劃，增加了商業(yè)空間感和情趣，同時(shí)土地利用充分；各業(yè)態(tài)空間布局相互聯(lián)系，形成人群的回流；2、商業(yè)定位明確，經(jīng)營類目統(tǒng)一，容易形成競(jìng)爭(zhēng)力；3、商業(yè)定位中高端，與周邊居住客群和寫字樓人群相符；4、目前超市經(jīng)營較好，人氣較旺；精品店正在裝修，規(guī)模較大；餐飲街，內(nèi)街人氣較差，外圍較好；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4545合家福購物廣場(chǎng)共三層，每層約6000，一層為合家福超市，二層為超市和百大電器；外圍有底商約30個(gè)門面，以餐飲為主；超市較之永輝，定位中端及中低端客群；區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4646銷售情況:一層 ：3萬-4萬/ 二層: 40-120 2萬-3萬/ 四層:30-150前三年每年8%返租，在總房價(jià)扣

33、減；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折項(xiàng)目定位打造的安徽省首席城市親情購物中心，項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米，包含快樂兒童、都市女性、幸福之家三大主題，世界500強(qiáng)大潤發(fā)、香港星美影院以及君涵集團(tuán)等知名企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)加盟。 馬鞍山路商圈星隆購物廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析4747馬鞍山路商圈樓層規(guī)劃面積-2、-3層地下車庫-1、1層大潤發(fā)超市2.1萬2層銀行和服裝專賣3-7層兒童職業(yè)角色體驗(yàn)中心400004-7層星美國際影院整個(gè)影院7700，擁有1個(gè)層高18米的數(shù)字巨屏幕，4個(gè)3D廳，1個(gè)VIP專享廳，4個(gè)高級(jí)觀影廳星隆購物廣場(chǎng)樓層規(guī)劃區(qū)域商

34、業(yè)環(huán)境分析星隆廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在于打造了一個(gè)規(guī)模巨大、定位前衛(wèi)的兒童活動(dòng)中心，和規(guī)模較大的大潤發(fā)超市；劣勢(shì)在于項(xiàng)目的區(qū)位，項(xiàng)目位于望江路與東二環(huán)交叉口，東二環(huán)以東基本沒有開發(fā)，超市主要以周邊幾個(gè)大型小區(qū)客群為支撐；針對(duì)我項(xiàng)目，我項(xiàng)目組前期曾考慮兒童活動(dòng)中心的定位，受此項(xiàng)目影響不再考慮此定位，此項(xiàng)目由于距離我項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)我項(xiàng)目影響也較小。4848區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析寧國路商業(yè)寧國路是項(xiàng)目定位必須了解的另外一個(gè)重要的商業(yè)街，它以餐飲聞名，是合肥餐飲的名片九華山路S屯溪路天上人間澳門豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)魚金百合會(huì)所和興園酒樓老謝龍蝦小尾羊時(shí)代小雅龍蝦著名龍蝦寧國路沿街基本為餐飲業(yè)為主

35、，又以龍蝦聞名，但是龍蝦店并不是很多，目前政府正在積極打造升級(jí)寧國路，前期重點(diǎn)是往蕪湖路方向發(fā)展。另外九華山路以及太湖路于寧國路交叉口，餐飲業(yè)也比較集中，可以講項(xiàng)目周邊餐飲氛圍濃厚。4949區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析寧國路商業(yè)未來規(guī)劃未來的寧國路將成為一個(gè)以餐飲休閑為主，集“包公文化園”、“酒吧休閑巷”、“演藝娛樂坊”和“特色美食街”于一體的合肥夜旅游特色街區(qū)。規(guī)劃中的寧國路北起蕪湖路，南至南二環(huán)。未來的寧國路在建設(shè)上，將打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”這一主題，對(duì)寧國路東西兩個(gè)立面進(jìn)行再造，重點(diǎn)打造蕪湖路、屯溪路和九華山路三個(gè)節(jié)點(diǎn)。根據(jù)寧國路未來規(guī)劃，項(xiàng)目位于其規(guī)劃的特色美食街范圍內(nèi)。5050

36、項(xiàng)目毗鄰合肥市寧國路和屯溪路路口的御寧道“天上人間”美食文化休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積：52129，三棟六層框架結(jié)構(gòu)，規(guī)劃為多層商業(yè)，集美食、文化、休閑、娛樂為一體的休閑街區(qū)。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，已確定入駐“天上人間”的餐飲及娛樂企業(yè)已有7家，其中包括紅頂食府、源牌、重慶劉一手、江蘇源音坊等。項(xiàng)目只租不售，一樓租金180元/月 ，最小200區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析寧國路天上人間項(xiàng)目5151區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析寧國路星光天地項(xiàng)目星光天地項(xiàng)目規(guī)劃為地上15層地下3層的大型美食休閑娛樂廣場(chǎng)，總建面9萬平方；計(jì)劃引入一線國際美食、時(shí)尚、主題餐廳及商務(wù)、大型餐飲品牌，匯聚中西方各式餐飲，打造安徽最具規(guī)模

37、、最有特色，集餐飲、娛樂、休閑、酒店、購物五大業(yè)態(tài)為一體的體驗(yàn)式餐飲娛樂休閑歡樂MALL。 星光天地規(guī)劃有酒店，距離項(xiàng)目相對(duì)較近，若規(guī)劃我項(xiàng)目后期規(guī)劃酒店，后期會(huì)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2012年2月23日項(xiàng)目開工5252區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析望江路商業(yè)徽州大道E寧國路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福順樓衛(wèi)崗小學(xué)太陽島小區(qū)桐江大酒店食為先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表廠生活區(qū) 餐飲一條街好又多超市中鐵四局大酒店市三院康南小區(qū)鐵四局醫(yī)院鐵四局集團(tuán)金寨路三河酒家香樟花園咖啡毛家飯店、粵海、蜀渝山寨、傣妹商業(yè)大廈金江小商品市場(chǎng)5353區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小 結(jié)1、馬鞍山路商圈主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以購物

38、中心、寫字樓、特色街組成。商業(yè)整體定位以中端和中高端為主。購物中心：海頓廣場(chǎng)、合家福購物廣場(chǎng)、星隆廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)；寫字樓：綠地贏海、和地廣場(chǎng)，創(chuàng)智廣場(chǎng)、鉑金漢宮住宅性質(zhì)可做辦公使用；以綜合類商業(yè)為主。小型特色街：饕界、金地88街，定位以餐飲、休閑娛樂為主；2、寧國路以特色餐飲為主，北部有休閑娛樂商業(yè)；目前天上人家和星光天地兩個(gè)集中式主題商業(yè)，是對(duì)傳統(tǒng)街鋪業(yè)態(tài)的升級(jí)，也是一個(gè)必然趨勢(shì)，這兩個(gè)項(xiàng)目的入市加之寧國路未來的規(guī)劃，可以預(yù)見該區(qū)域商業(yè)在業(yè)態(tài)和影響力將有一次大幅度的提升；3、望江路馬鞍山路段至金寨路段，沿線商業(yè)以餐飲類居多，典型的是桐城路至宿松路南側(cè)、宿松路至金寨路北側(cè)。沿線集中式商業(yè)

39、較少。望江路計(jì)劃今年年底改造，這對(duì)項(xiàng)目是有利信息，但拿地、規(guī)劃順利推進(jìn)，將有可能影響項(xiàng)目銷售。4、目前馬鞍山路以綠地贏海為代表，周邊已經(jīng)商務(wù)辦公集群，商務(wù)辦公氛圍較好，輕軌的建設(shè)將很大程度提升區(qū)域?qū)懽謽俏磥砀?jìng)爭(zhēng)力；5454市場(chǎng)定位策略1、順勢(shì)而為。可以考慮借勢(shì)馬鞍山路寫字樓影響力，打造寫字樓項(xiàng)目；順應(yīng)寧國路擴(kuò)容和升級(jí)，打造中大型餐飲或者中型餐飲加休閑娛樂；2、差異化定位。由于項(xiàng)目體量較小，很多行業(yè)以規(guī)模取勝，因此要考慮周邊已有行業(yè)，如超市，目前周邊就有合家福、永輝、大潤發(fā)等；影院海頓廣場(chǎng)、星隆廣場(chǎng)已有；諸如此類，應(yīng)盡量規(guī)避；3、前瞻性定位，對(duì)周邊市場(chǎng)做適當(dāng)前瞻性預(yù)判。望江路的升級(jí)改造，必然引起

40、市場(chǎng)的關(guān)注，目前沿望江路（寧國路至金寨路）和各主次干道交叉處，缺少集中式商業(yè)，未來類似購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)將會(huì)出現(xiàn)，商業(yè)格局將發(fā)生變化。根據(jù)以上分析，不建議再做超市和影院，可以考慮主題性商場(chǎng)、專業(yè)店，餐飲、休閑娛樂等以上業(yè)態(tài)從經(jīng)營上只能作為裙樓底商或沿街商鋪，還需要考慮是否影響主樓的定位，以下就主樓定位寫字樓和酒店兩種假設(shè)做分析零售業(yè)態(tài)匹配性結(jié)論55合肥寫字樓發(fā)展歷程寫字樓的發(fā)展是城市現(xiàn)代化發(fā)展的集中體現(xiàn)，與城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的發(fā)展有密切關(guān)系寫字樓五個(gè)發(fā)展階段萌芽期（80-90年代中期）代表樓盤: 九州大廈、金融大廈成熟期（2011年以后）起步期（90中期-2000年）發(fā)展期（20012005年）擴(kuò)張

41、期（20062010年）代表樓盤: 郵電大廈、金城大廈代表樓盤: 萬達(dá)廣場(chǎng)、安徽國際金融中心、安糧東怡金融廣場(chǎng)代表樓盤: 財(cái)富廣場(chǎng)一期、天徽大廈、仁和大廈代表樓盤: 匯金廣場(chǎng)、置地投資廣場(chǎng)、富廣大廈、新城國際經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢56合肥寫字樓發(fā)展歷程時(shí) 間（年）代表項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 80年代90年代中期 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈等發(fā)展較為緩慢 分析： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。 作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。 目前，這批寫字

42、樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加，逐步被淘汰。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方：主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。租售情況：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。萌芽期57合肥寫字樓發(fā)展歷程時(shí) 間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 90年代中期2001年盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、長江大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心等發(fā)展較慢分析： 該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。 此階段物業(yè)形態(tài)

43、和內(nèi)部配套很難滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，所以會(huì)得到成長型企業(yè)的青睞。此階段的寫字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)：投資方：國家相關(guān)單位為主，民營企業(yè)為輔。租售情況：出租為主，出售為輔。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。 成長期58合肥寫字樓發(fā)展歷程入駐企業(yè)情況：通用電器、TCL、聯(lián)想、中國移動(dòng)、中國電信等通訊電力企業(yè)，入駐率達(dá)到90%以上。代表項(xiàng)目：金城大廈樓層高度： 24層外立面： 玻璃幕墻電梯配置： 3部三菱電梯租金情況： 60元/月（含部分物管費(fèi)）代表項(xiàng)目：郵電大廈樓層高度：42層，178米外立

44、面： 干掛石材電梯配置：8部西子奧的斯電梯租金情況：75元/月（包含物管費(fèi)）入駐企業(yè)情況：服裝、網(wǎng)絡(luò)、大型裝飾公司、外貿(mào)等中型企業(yè)，入駐率達(dá)到85%以上。典型案例：成長期59合肥寫字樓發(fā)展歷程時(shí) 間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2001年2005年財(cái)富廣場(chǎng)一期、天徽大廈、仁和大廈招商大廈、科技大廈、萬通大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心發(fā)展較快發(fā)展期分析： 以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。此階段部分寫字樓硬件上達(dá)到了甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但是存在物業(yè)管理水平低、交通擁堵、停車位不足等問

45、題，從而使整體品質(zhì)下降。以中小企業(yè)為主形成的對(duì)辦公的需求。此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)：投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。租售情況：出售為主，出租為輔。地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局，整體市場(chǎng)開發(fā)較為零散，未能形成區(qū)域規(guī)模。60合肥寫字樓發(fā)展歷程發(fā)展期代表項(xiàng)目：財(cái)富廣場(chǎng)一期典型案例：樓層高度：27層外立面：玻璃幕墻、低輻射雙層中空玻璃電梯配置：4部西子奧的斯電梯辦公環(huán)境：多功能會(huì)議室、商務(wù)服務(wù)中心、空中花園租金情況：60元/月（最早35-40/月）入駐率：80%入駐企業(yè)情況：西門子、中石油；工業(yè)、房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)及銷售類企業(yè)。61合肥寫字樓發(fā)展歷程時(shí) 間（年）代表項(xiàng)

46、目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2006年2010年匯金大廈、置地投資廣場(chǎng)、東方銀座、金鼎國際、求實(shí)君臨國際、匯豐廣場(chǎng)、綠地藍(lán)海、安德大廈、富廣大廈、新城國際發(fā)展迅速擴(kuò)張期分析: 此階段的寫字樓在產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部配套上都有質(zhì)的提升，較多達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 另外物業(yè)管理水平有明顯提高，服務(wù)意識(shí)和服務(wù)內(nèi)容不斷提高；由政府引導(dǎo)逐步形成的2個(gè)CBD區(qū)域（政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)）供應(yīng)量快速放大，以中高檔寫字樓為主，并形成區(qū)域特色 以國內(nèi)外大型企業(yè)需求占主導(dǎo)投資方：開發(fā)商占絕大多數(shù)市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔地理位置：有較大部分出現(xiàn)在中環(huán)和二環(huán)之外，形成新的區(qū)域格局。62合肥寫字樓發(fā)展歷程擴(kuò)張期代表項(xiàng)目：匯金大廈典型案例：樓層高度

47、：地上28層、地下2層，100米 外立面： 鍍膜low-e雙層中空玻璃電梯配置：7部進(jìn)口三菱辦公環(huán)境：公共部分精裝，辦公部分全裝修租金情況：60-65元/月左右入駐率：85%客源情況：金融保險(xiǎn)業(yè)占三分之一，其次房地產(chǎn)、物流貿(mào)易、能源及制造業(yè)客戶占比超過50%樓層高度：23層（層高3.8米）外立面：干掛石材和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻電梯配置：8部進(jìn)口三菱辦公環(huán)境：空中花園租金情況：50-70元/月左右（物業(yè)費(fèi)單收3.8元/月）入駐率：85%客源情況：高科技產(chǎn)業(yè)近三分之一，能源制造業(yè)占四分之一，房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)、物流貿(mào)易、金融保險(xiǎn)各十分之一代表項(xiàng)目：新城國際（A、B座）63合肥寫字樓發(fā)展歷

48、程時(shí) 間（年）代表項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2011年至今萬達(dá)廣場(chǎng)、安徽國際金融中心、安糧東怡金融廣場(chǎng)發(fā)展迅速成熟期分析:品牌開發(fā)商介入，產(chǎn)品以高品質(zhì)寫字樓為主； 超高層寫字樓成為建筑發(fā)展方向； 區(qū)域集群更加明顯，地標(biāo)性建筑不斷涌現(xiàn)；投資方：開發(fā)商占絕大多數(shù)。市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。地理位置：新老城區(qū)各有發(fā)展，以新區(qū)開發(fā)為主；64合肥寫字樓發(fā)展歷程成熟期代表項(xiàng)目：IFC安徽國際金融中心典型案例：樓層高度：地上57層、地下3層，239米外立面：金屬幕墻、石材幕墻和中空斷橋Low-E玻璃幕墻大堂：15米挑高，800平米（可擴(kuò)展到1500平米）電梯配置：19部進(jìn)口品牌高速電梯銷售價(jià)格：均價(jià)1200

49、0元/月樓層高度：33層，150米外立面：玻璃幕墻，低輻射中空玻璃大堂：10.5米挑高，300平米電梯配置：10部進(jìn)口三菱電梯銷售價(jià)格：均價(jià)12000元/月代表項(xiàng)目：萬達(dá)廣場(chǎng)65合肥寫字樓發(fā)展歷程小 結(jié)1、天徽廣場(chǎng)標(biāo)志寫字樓銷售的正式開始和真正意義的市場(chǎng)化，財(cái)富廣場(chǎng)標(biāo)志著成熟寫字樓產(chǎn)品的面世。2、隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓在設(shè)計(jì)和品質(zhì)上都不斷提升和完善，并且在開始在軟件上不斷形成競(jìng)爭(zhēng)力，例如周邊政府機(jī)構(gòu)、入駐企業(yè)、物業(yè)管理等方面形成軟實(shí)力；3、開發(fā)主體由國有事業(yè)單位，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商占市場(chǎng)開發(fā)主體；物業(yè)租售方面，由只租不售，到以租為主、以售為輔，再到以售為主、以租為輔；4、隨著城市發(fā)展，寫字樓

50、布局由市中心，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕鲁菂^(qū)開發(fā)為主，集群效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，老城區(qū)多以點(diǎn)狀和線狀開發(fā)；5、寫字樓品質(zhì)不斷提高，但由于越來越把客戶定位高端企業(yè)，市場(chǎng)細(xì)分程度較低，未來定位第一梯隊(duì)的寫字樓競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈；這是我項(xiàng)目定位需要考慮的因素。66合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀寫字樓片區(qū)劃分 濱湖區(qū)政務(wù)區(qū)北一環(huán)片區(qū)長江路片區(qū)南一環(huán)片區(qū)馬鞍山路片區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)細(xì)分合肥寫字樓市場(chǎng)主要分為如圖九個(gè)區(qū)域：其中，北一環(huán)片區(qū)、長江路片區(qū)、南一環(huán)片區(qū)、為成熟的大片區(qū)；政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)為正在建設(shè)的大片區(qū)；新站區(qū)、馬鞍山路片區(qū)、高新區(qū)為較成熟的小片區(qū)；經(jīng)開區(qū)為正在建設(shè)的小片區(qū)；真正意義上的CBD(中央商務(wù)區(qū))目前只有政務(wù)區(qū)，老城區(qū)寫字樓集

51、中度較低。新站區(qū)67區(qū)域名稱寫字樓規(guī)模備案可售貨量單價(jià)廬陽區(qū)祥源廣場(chǎng)60000在建未售合肥合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)50000在建未售華暢大廈375602000015700華僑廣場(chǎng)22800480014500東怡金融廣場(chǎng)20000013000013000包河區(qū)融城大廈147701900 7100恒興廣場(chǎng)2234442009000和地藍(lán)灣4500040009000東方廣場(chǎng)30000在建未售蜀山區(qū)IFC2940003700015000印象時(shí)代170000800007000TOP創(chuàng)展中心（孵化器）80000100004600未未來（孵化器）40000300003700新華國際廣場(chǎng)150000370009500-1

52、1000之心城130000在建未售環(huán)球金融廣場(chǎng)37000在建未售安高廣場(chǎng)35000270009200匯峰大廈70000300008200融智大廈38978230387300合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng)分析68區(qū)域名稱寫字樓規(guī)模備案可售貨量單價(jià)政務(wù)區(qū)新地中心17000016000010000白天鵝700002350012000華邦世貿(mào)城60000在建未售百利廣場(chǎng)120000在建未售置地廣場(chǎng)500000在建未售蔚藍(lán)商務(wù)港275000700013000經(jīng)開區(qū)港澳廣場(chǎng)鉆界11000100006000大華國際港59799在建未售澳中財(cái)富中心約100000在建未售濱湖區(qū)藍(lán)鼎國際商務(wù)中心180000在建未售高

53、速濱湖時(shí)代廣場(chǎng)110000在建未售皖潯大廈16130在建未售瑤海區(qū)力天國際大廈300004600合計(jì)約3219381644038據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)在售貨量約65萬方，后期入市體量巨大約250萬，政務(wù)區(qū)約占35%。包河區(qū)和瑤海區(qū)未來供應(yīng)量最小，包河區(qū)寫字樓經(jīng)過前幾年的發(fā)展，已經(jīng)處于入駐和尾盤階段，即將銷售的東方廣場(chǎng)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，這對(duì)于規(guī)劃做寫字樓是利好的；另外高新區(qū)和蜀山區(qū)有部分寫字樓屬于孵化器項(xiàng)目，用地多為工業(yè)用地，所以價(jià)格較低；合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀（個(gè)別樓盤如華潤萬象城寫字樓項(xiàng)目暫無數(shù)據(jù)，短期不會(huì)入市，未做統(tǒng)計(jì)）市場(chǎng)供應(yīng)分析69 從上表可以看到，2011年全年消化約95萬方，按照去年平均去

54、化情況分析，目前可售貨量需要8個(gè)月的時(shí)間可去化完畢；但是考慮目前去化速度下滑，若根據(jù)目前去化速度，需要1年以上時(shí)間；2011年合肥寫字樓每月銷售走勢(shì)合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)去化分析70合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀2011年寫字樓項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)情況 從抽樣監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來看，2011年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格整體有所上漲或持平，價(jià)格下降的項(xiàng)目較少。430043004300430010043004300750071合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀政務(wù)區(qū)寫字樓分布綠地藍(lán)海新城國際蔚藍(lán)商務(wù)港安德大廈科瑞國際中心華邦世貿(mào)城財(cái)智中心百利廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)信政天鵝灣置地廣場(chǎng)新地中心華潤中心72指標(biāo)新城國際A座財(cái)智中心天鵝湖萬達(dá)新地中心蔚藍(lán)商務(wù)港白天鵝國際商

55、務(wù)中心總建面積4.2萬方5.6萬方5.8萬方17萬方28萬方7.5萬方建筑高度23層，約100米29層，138米24層，約100米50層。32層，30層，最高230米10層、約100米25層、100米單層面積1800平米1600平米1600平米A1987，B1650，C12941700平米2000平米面積分割122-171平米500-1600平米100-1600未售1700平米半層、整層銷售層高、凈高3.8/2.64/2.7以上3.7米/2.7米3.9米/2,7米5.6米/2.7米3.9米大堂15米，300平米21米，400平米10.8米11.5米，15009米21米外立面鍍膜low-e雙層中

56、空玻璃、高檔石材鋁塑板飾外墻石和Low-e雙層中空低輻射玻璃幕墻斷橋隔熱鋁合金懸窗及l(fā)ow-e鍍膜鋼化玻璃雙層中空low-e玻璃幕墻石材+玻璃幕墻玻璃幕墻電梯8部，上海三菱11部，三菱7部，上海三菱A21部，B10部，C7部4部，三菱16部停車位350個(gè)500個(gè)左右1200個(gè)2846個(gè)2700個(gè)429個(gè)特色空間20個(gè)空中花園內(nèi)庭景觀洗手間刷卡，公共會(huì)議室銷售單價(jià)11000元/8500元/11000元/13000-15000元/12000元/租金水平50-70元（A、B座）60元毛坯，80精裝45-60元裙樓規(guī)劃A座小型餐飲配套無配套商業(yè)：餐飲等合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀政務(wù)區(qū)寫字樓分布73合肥寫字樓發(fā)

57、展現(xiàn)狀政務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)1、項(xiàng)目沿天鵝湖集中分布，項(xiàng)目體量一般較大，品質(zhì)高；2、定位以中高端企業(yè)為主，后期供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，后期去化時(shí)間長；3、物業(yè)類型方面，政務(wù)區(qū)后期寫字樓基本以超高層為主；4、區(qū)域交付寫字樓入駐率不斷提升，目前入駐率整體較好；5、由于政府的導(dǎo)向作用、優(yōu)越的環(huán)境資源、寫字樓集中度高，未來該區(qū)域在全市寫字樓市場(chǎng)具有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。6、本區(qū)寫字樓均價(jià)10000-11000左右（蔚藍(lán)商務(wù)港因?yàn)槭翘舾弋a(chǎn)品，所以價(jià)格較高）租金均價(jià)60元/。74合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀北一環(huán)片區(qū)寫字樓分布匯豐廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)（1-3期）新天地廣場(chǎng)眾城國際求實(shí)君臨國際金鼎國際祥源廣場(chǎng)75北一環(huán)片區(qū)代表性寫字樓

58、調(diào)研合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀北一環(huán)片區(qū)寫字樓分布財(cái)富廣場(chǎng)位于廬陽區(qū)濉溪路278號(hào)?？偨ㄖ娣e20萬平米共有4棟寫字樓，單層面積1000-1400平米已售完，租金55-60元/月入駐企業(yè)：聯(lián)想、樂購安徽營運(yùn)區(qū)、安徽森華投資擔(dān)保公司優(yōu)勢(shì)：位置好，體量大，辦公環(huán)境良好，具有較高的知名度。劣勢(shì)：由于采用板樓設(shè)計(jì)，走廊較窄，采光差。裙樓規(guī)劃：小型配套商業(yè)（餐飲）置地匯豐廣場(chǎng)位于廬陽區(qū)北一環(huán)路（濉溪路）與蒙城路交口東北200米總建筑9.1萬平米單層面積1200平米，共24層已售完，租金大約60元/月入駐公司：中國人壽、中國進(jìn)出口保險(xiǎn)公司、浙商保險(xiǎn)公司優(yōu)勢(shì)：所處位置優(yōu)越，建筑現(xiàn)代感強(qiáng)烈，辦公配套齊全。劣勢(shì)：寫字樓

59、不顯眼，容易隱沒在周邊建筑物中。裙樓規(guī)劃：銀行金鼎國際廣場(chǎng)位于廬陽區(qū)北一環(huán)濉溪路南，東臨潁上路、西臨可苑路?？偨ㄖ娣e7萬平米寫字樓共27層，單層面積1340平米已售完，租金50-60元/月優(yōu)勢(shì)：所處地段成熟，交通便利。劣勢(shì)：與周邊項(xiàng)目相比，規(guī)模偏小，知名度不高。裙樓規(guī)劃：銀行祥源廣場(chǎng)位于廬陽區(qū)北一環(huán)與界首路交叉口總建筑面積33萬平米兩棟寫字樓，共4.6萬平米，單層面積1400平米其中一棟開發(fā)商自持，另一棟預(yù)計(jì)12年6月推出。售價(jià)預(yù)計(jì)1萬元/優(yōu)勢(shì)：所處地段寫字樓集中度高，辦公氛圍強(qiáng)烈，可借勢(shì)而起。劣勢(shì)：具體規(guī)劃還未確定。76合肥寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀北一環(huán)片區(qū)寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)1、該片區(qū)寫字樓項(xiàng)目沿北一環(huán)

60、分布，以財(cái)富廣場(chǎng)1-3期、金鼎國際為集中區(qū)域；2、該區(qū)域以財(cái)富廣場(chǎng)為代表，是合肥市最早真正意義現(xiàn)在化寫字樓項(xiàng)目，是合肥整個(gè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展里程碑標(biāo)志項(xiàng)目；3、該區(qū)域除了以上三個(gè)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目定位和項(xiàng)目品質(zhì)都以中端及中低為主；4、該區(qū)域依托暢通一環(huán)，交通較便利，但是由于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏足夠的預(yù)見性，導(dǎo)致該區(qū)域項(xiàng)目內(nèi)部交通擁擠、車位緊張、電梯配比低，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力不斷降低；5、目前該區(qū)域入住率整體較高，但是基于以上原因已經(jīng)出現(xiàn)搬離現(xiàn)象。6、本區(qū)寫字樓均價(jià)10000左右，租金均價(jià)50-60元/。77指標(biāo)華僑廣場(chǎng)安糧東怡金融廣場(chǎng)之心城百大CBD置地投資廣場(chǎng)環(huán)球金融廣場(chǎng)合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)總建面積3.5萬方20萬