不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)探討

1、. 文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)處理您的法律問(wèn)題：.；不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)討論以物權(quán)變動(dòng)立法方式為背景曹昌偉 關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記/物權(quán)變動(dòng)/法律行為/現(xiàn)實(shí)行為內(nèi)容提要: 經(jīng)過(guò)之前，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，見仁見智，但通說(shuō)以為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是行政行為，這一通說(shuō)是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的立法現(xiàn)狀決議的。的公布施行，改動(dòng)了過(guò)去那種以為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行使行政職權(quán)的傳統(tǒng)看法，明確要從效力于民事主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的角度，重新認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。本文以此為出發(fā)點(diǎn)，論述了登記行為是當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，是發(fā)生民法效果的民事行為，并結(jié)合所確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

2、變動(dòng)方式，進(jìn)一步論述了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)為現(xiàn)實(shí)行為的觀念。引 言新公布實(shí)施的確立了因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，要以登記作為必備要件。也就是說(shuō)，因法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的根底行為債務(wù)行為成立且有效，尚須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果方才發(fā)生。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認(rèn)識(shí)上發(fā)生一定的偏向，在登記的實(shí)際和實(shí)際層面存在著一些分歧。辨清不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的功用，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，對(duì)

3、不動(dòng)產(chǎn)登記的一致立法，尤其對(duì)廣泛存在著的不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際，都具有非常重要的指點(diǎn)作用。一、不動(dòng)產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記由各類不動(dòng)產(chǎn)的專門行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)展，比如土地物權(quán)變動(dòng)由土地行政主管部門登記，房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)由房產(chǎn)行政主管部門登記，林木物權(quán)變動(dòng)由林業(yè)行政主管部門登記等。由各類不動(dòng)產(chǎn)的行政主管機(jī)關(guān)對(duì)所管理的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展登記，如假設(shè)不懇求登記，這些不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益不能發(fā)生變動(dòng)。這種登記的現(xiàn)狀往往給人呵斥錯(cuò)覺，主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生變動(dòng)，尚須相應(yīng)行政主管機(jī)關(guān)的登記認(rèn)可，行政機(jī)關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀念成為目前學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說(shuō)。 1某

4、些行政法學(xué)者甚至以為，主管機(jī)關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的答應(yīng)行為。 2在學(xué)界與實(shí)務(wù)界之所以會(huì)出現(xiàn)這種認(rèn)識(shí)，是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決議的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展行政管理的角度進(jìn)展立法，不動(dòng)產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)達(dá)成協(xié)議，以使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)貨流轉(zhuǎn)和買賣目的。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益詳細(xì)包括建立用地運(yùn)用權(quán)、房屋一切權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)益情況，有利于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的行使和不動(dòng)產(chǎn)成效的發(fā)揚(yáng)，有利于該不動(dòng)產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財(cái)富流轉(zhuǎn)次序，這種主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

5、益發(fā)生變動(dòng)的情況就必需借助一定的可足夠?yàn)楸娙怂墓臼侄握蔑@出來(lái)。在諸如法國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地域被實(shí)際證明了的最有效的公示手段即為不動(dòng)產(chǎn)登記，即由一個(gè)有足夠公信權(quán)威的機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)情況經(jīng)過(guò)設(shè)置專門的薄冊(cè)的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬情況。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)情況與這些國(guó)家和地域的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)情況相通，運(yùn)作原理一樣，所以將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)登記看作是主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況的公示，是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用和實(shí)現(xiàn)財(cái)富穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)益情況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益歸屬和變動(dòng)情況，登記效力于不動(dòng)產(chǎn)的高效利用和有序流

6、轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應(yīng)屬民事行為。從上述論證可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動(dòng)產(chǎn)登記的功能所決議的。經(jīng)過(guò)之后，確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公示功能具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，主要功能即將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況公之示眾，以利不動(dòng)產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定權(quán)益之第三人即可根據(jù)公示出來(lái)的權(quán)屬情況做出正確有效的買賣決策，而要改動(dòng)過(guò)去那種以為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)到達(dá)協(xié)議之后，只需該協(xié)議合法、有效，并按和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在審查以后對(duì)符

7、合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就必需予以登記，以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示程序，而不能借對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展行政管理為由對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不予登記，這一點(diǎn)在中也得到確認(rèn)。二、不動(dòng)產(chǎn)登記是現(xiàn)實(shí)行為還是法律行為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)實(shí)行為屬性或是法律行為屬性的討論，是建立在對(duì)第一個(gè)問(wèn)題論證的根底之上，即是以不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬民事行為為討論的前提。現(xiàn)實(shí)行為和法律行為同屬法律現(xiàn)實(shí)的范疇，都是引起民法效果的緣由。但是，現(xiàn)實(shí)行為和法律行為引起民法上效果的作用機(jī)理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律現(xiàn)實(shí)。 3主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)益和義務(wù)的產(chǎn)生、變卦、消滅，受制于主體的志愿，只

8、需該志愿合法、有效，志愿所達(dá)成的民法上的效果就會(huì)相應(yīng)地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原那么。現(xiàn)實(shí)行為那么不同，現(xiàn)實(shí)行為無(wú)需思索行為人內(nèi)心意思，現(xiàn)實(shí)上有此行為，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，行為人有無(wú)獲得此種法律效果的意思，在所不問(wèn)。 4由此可見，現(xiàn)實(shí)行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預(yù)先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無(wú)關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記是現(xiàn)實(shí)行為還是法律行為，就要看不動(dòng)產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、設(shè)定負(fù)擔(dān)、消滅，能否取決于不動(dòng)產(chǎn)登記懇求人的效果意思，假設(shè)是那么為法律行為，假設(shè)否那么為現(xiàn)實(shí)行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是法律行為抑或現(xiàn)實(shí)行為，必需在物權(quán)變動(dòng)

9、的不同立法方式下思索。綜觀他國(guó)民法實(shí)際和實(shí)際，因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)，主要有兩種立法方式，一是方式主義，二是意思主義。所謂方式主義，是指物權(quán)變動(dòng)的完成除當(dāng)事人的意思合致外，尚須登記、交付方式的做成為必要的立法主義。5根據(jù)物權(quán)變動(dòng)是基于當(dāng)事人的債務(wù)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將方式主義分為債務(wù)方式主義和物權(quán)方式主義。債務(wù)方式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的債務(wù)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)方式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的物權(quán)意思合致，債務(wù)意思合致只是物權(quán)變動(dòng)的緣由，并不決議物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。物權(quán)變動(dòng)效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國(guó)。在方式主義立法方式下，

10、就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思合致為已足，不以任何方式的作成為必要的立法主義。 6意思主義中的意思僅指?jìng)鶆?wù)意思，也就是說(shuō)，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，僅以當(dāng)事人債務(wù)意思合致為已足，登記、交付的方式要件不是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，但為了維護(hù)物權(quán)變動(dòng)中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動(dòng)的詳細(xì)情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對(duì)抗第三人的效能，如法國(guó)和日本。不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動(dòng)立法方式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法方式不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。(一)物權(quán)方式主義立法方式下不動(dòng)產(chǎn)登記的法律行為屬性已如上述，物權(quán)方式主義立法方式下，物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，債務(wù)行

11、為只是物權(quán)變動(dòng)的緣由，不決議物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記能否就是一種物權(quán)行為，那么眾說(shuō)紛紜?！皞鹘y(tǒng)見解以為，物權(quán)的意思表示(包括物權(quán)的合意)本身即為物權(quán)行為(單獨(dú)行為及物權(quán)契約)，登記或交付那么為其生效要件。 7 按照法律行為的普通實(shí)際，法律行為的中心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達(dá)方式，如口頭方式、書面方式、行為等。如假設(shè)將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示(物權(quán)行為)那么不能引起物權(quán)變動(dòng)實(shí)踐效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實(shí)踐獲得或喪失，端賴于另外的實(shí)踐履行行為，即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。如此一來(lái)，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實(shí)踐的物權(quán)變動(dòng)，而這又與物權(quán)行為概

12、念本身相矛盾。為了抑制這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的根底之上，把實(shí)踐的履行行為交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人難免產(chǎn)生牽強(qiáng)附會(huì)之感。臺(tái)灣著名學(xué)者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也。物權(quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項(xiàng)方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變卦之效能，始能不殘留所謂履行問(wèn)題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效能，不可以為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過(guò)其生效要件而已。 8姚先生以為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實(shí)行履行行為交付、登

13、記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀念抑制了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。要探求物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必需從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為實(shí)際的發(fā)明者德國(guó)法儒薩維尼在一文中寫道：“私法契約是最復(fù)雜最常見的在一切的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的方式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最根本的源泉。這些契約人們稱之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，由于它具備契約概念的全部特征：它包括雙方

14、當(dāng)事人對(duì)占有物和一切權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示僅將意思表示本身作為一個(gè)完好的交付是缺乏夠的，因此還必需加上物的實(shí)踐占有獲得作為它的外在行為，但這些都不能否認(rèn)它的本質(zhì)是契約。 9法儒薩維尼這段精僻的論述明晰地通知我們：交付本身即為一法律行為，買賣中的交付，中心要素是當(dāng)事人轉(zhuǎn)挪動(dòng)產(chǎn)一切權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必需依靠在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。隨著買賣規(guī)模的擴(kuò)展和買賣種類的多樣化，不動(dòng)產(chǎn)買賣在法理上和買賣實(shí)際上逐漸呈現(xiàn)出與動(dòng)產(chǎn)交付不同的買賣形狀，即被后來(lái)各國(guó)所廣泛確立的不動(dòng)產(chǎn)買賣要以登記作為表標(biāo)方式。以薩維尼籠統(tǒng)出“交付也是一種真正的契約同樣的論證出發(fā)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)買賣

15、的常態(tài)表征，如理一樣，不動(dòng)產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為實(shí)際為立法根底所采取的物權(quán)方式主義立法方式下，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記即為一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為的觀念明晰可見。(二)債務(wù)方式主義和意思主義立法方式下不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)實(shí)行為屬性債務(wù)方式主義、意思主義立法方式與物權(quán)方式主義立法方式，雖然都有債務(wù)行為的存在，但債務(wù)行為在實(shí)踐的物權(quán)變動(dòng)中所起的功用不同。意思主義立法方式下，單有債務(wù)行為即可引起物權(quán)變動(dòng)，連債務(wù)行為的實(shí)踐履行交付、登記等都沒有必要。債務(wù)方式主義立法方式下，債務(wù)行為是引起物權(quán)變動(dòng)的決議要素，但只需當(dāng)債務(wù)行為的實(shí)踐履行交付

16、、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。在這兩種方式下，債務(wù)行為對(duì)物權(quán)變動(dòng)起著決議作用，債務(wù)行為無(wú)效、被撤銷，物權(quán)變動(dòng)就無(wú)法發(fā)生。物權(quán)方式主義立法方式下，已如上文所述，債務(wù)行為只是物權(quán)變動(dòng)的緣由，實(shí)踐的物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，即使債務(wù)行為無(wú)效或被撤銷，只需物權(quán)行為有效，物權(quán)變動(dòng)就能實(shí)踐發(fā)生。物權(quán)方式主義立法方式下，交付、登記是真正的契約，不動(dòng)產(chǎn)登記作為法律行為的一種，服從法律行為成立要件、生效要件等的判別規(guī)那么，適用法律行為普通原理。債務(wù)方式主義立法方式下，依債務(wù)行為到達(dá)物權(quán)變動(dòng)的最終目的，端賴于當(dāng)事人債的實(shí)踐履行。債的履行完成，即動(dòng)產(chǎn)完成交付和不動(dòng)產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當(dāng)事人之間的債因當(dāng)

17、事人的實(shí)踐履行而消逝，二是當(dāng)事人之間所欲到達(dá)的目的，就物權(quán)變動(dòng)而言，物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生即可確定地實(shí)現(xiàn)，三是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記作為當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的外觀，對(duì)不知買賣實(shí)情的第三人來(lái)說(shuō)，具有公示權(quán)益變動(dòng)的效果。因此，債務(wù)方式主義立法方式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，因此應(yīng)屬于現(xiàn)實(shí)行為。意思主義立法方式下，就物權(quán)變動(dòng)的法律要件來(lái)說(shuō)，交付、登記并非必需。但從買賣習(xí)慣和日常生活閱歷來(lái)看，不完成交付和登記，買方不獲得對(duì)物的實(shí)踐占有，物的運(yùn)用價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從另一個(gè)角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動(dòng)不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他

18、權(quán)益人、欲獲得該物之買賣相對(duì)人等的利益，關(guān)涉買賣平安和買賣次序，交付和登記扮演著非常重要的公示功能，并且此種公示功能在復(fù)雜的物權(quán)變動(dòng)中尤為重要?；诖?，意思主義立法方式雖不強(qiáng)求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗第三人，這就使得獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之當(dāng)事人如假設(shè)未辦理登記，其所獲得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)隨時(shí)有被他人獲得的風(fēng)險(xiǎn)，正是此種風(fēng)險(xiǎn)的反鼓勵(lì)作用，當(dāng)事人因顧及風(fēng)險(xiǎn)，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點(diǎn)從王茵博士的論文中可以明晰地得到印證，意思主義立法方式的典型法國(guó)，于“1855年法就大多數(shù)一切權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對(duì)抗要件，顯著地?cái)U(kuò)展了謄記范圍，幾乎一切的物權(quán)變動(dòng)都要公示。 10由此可見，意思主義立法方式下，交付、登記作為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的公示要件，法律效果確定，因此也屬于現(xiàn)實(shí)行為。結(jié) 論在我國(guó)制定過(guò)程中，就采取何種物權(quán)變動(dòng)立法方式，能否采用物權(quán)行為實(shí)際等問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜。就已實(shí)施的相關(guān)條文內(nèi)容來(lái)看，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生效能是普通規(guī)定，土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)自土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，土地承包運(yùn)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對(duì)抗好心第三人，地役權(quán)的設(shè)立非經(jīng)登記不得對(duì)抗好心第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為概念。由此可見，我國(guó)就不