物業(yè)公司上市策略解析課件

1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展新趨勢競逐資本市場NEW物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市戰(zhàn)略解析 2017年是物業(yè)管理行業(yè)站在風(fēng)口上的一年。資本市場上，祈福生活服務(wù)香港上市，保利物業(yè)等眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)陸續(xù)掛牌新三板，更具有劃時代意義的是南都物業(yè)通過發(fā)審會審核并于2017年底領(lǐng)取IPO批文。在資本逐利的年代，物業(yè)管理行業(yè)正逐漸成為市場的新興熱點。前 言目 錄CATALOG03010204上市根本W(wǎng)ORKREPORT 上市前WORKREPORT 上市后WORKREPORT 總結(jié)WORKREPORT 第一部分物業(yè)企業(yè)上市之根本PART 0101物業(yè)行業(yè)發(fā)展新趨勢強者恒強規(guī)模攀升營收倍增 截止至2017年，全國物業(yè)管理規(guī)模達(dá)185.1億

2、平方米，較2008年增長47.5%，企業(yè)數(shù)量從5.8萬家增長到10.5萬家以上，從業(yè)人員隊伍由250.1萬人增長到711.2萬人以上，累計增長1.8倍，行業(yè)的社會地位顯著提高，成為推動經(jīng)濟和民生建設(shè)、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要行業(yè) 2017年物業(yè)行業(yè)百強企業(yè)共實現(xiàn)營收1295.61億元，均值為54076.96萬元，同比增長27.24%。 其中物業(yè)服務(wù)收入945.67億元，均值達(dá)45032.04 萬元， 同比增幅攀升至33.23%；進(jìn)入頂端梯隊的10億+收入俱樂部 的企業(yè)數(shù)量也從15年的24家發(fā)展到16年的30家中國指數(shù)研究院研究顯示，2017年百強企業(yè)管理面積可達(dá)65億平方米；

3、結(jié)合2016年全國物業(yè)管理面積185.1億平方米，推算2017年該面積將達(dá)195億平方米，百強企業(yè)管理面積占比將達(dá)33%以上，強者更強，優(yōu)勢突出。市場份額預(yù)測 百強企業(yè)行業(yè)行業(yè)集中度持續(xù)提升，2016年百強企業(yè)營收均值達(dá) 6.28億元，同比增幅16.10%，管理面積達(dá) 54.4億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的 29.44%。根據(jù)復(fù)合增長率測算2017年百強企業(yè)管理面積可達(dá)65億平方米圖1：2012-2017年百強企業(yè)市場份額及預(yù)測圖2：2013-2017年Top10企業(yè)市場份額及預(yù)測TOP10企業(yè)2017年市場占有率預(yù)計將達(dá)13.58%，較2016年提升3.40個百分點，強者恒強 局面形成；物

4、業(yè)企業(yè)市場化運作是上市的根本顧問服務(wù)迅速擴大市場份額方法一：市場拓展顧問服務(wù)即項目聘請知名的品牌物業(yè)企業(yè)對項目的物業(yè)管理提供顧問服務(wù)，包括但不限于對服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理體系等提供專業(yè)的指導(dǎo)。部分房產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模不大、品牌不響、項目不多，但是成立了物業(yè)企業(yè)來接管自有項目，自身物業(yè)管理水平滿足不了項目品質(zhì)要求及營銷需求，就需要聘請知名的品牌物業(yè)企業(yè)提供顧問服務(wù)，提升項目物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與品牌美譽度。也有部分房產(chǎn)企業(yè)選聘一些普通的物業(yè)企業(yè)為項目提供物業(yè)服務(wù)，但是鑒于項目營銷品牌需求，會聘請大品牌的物業(yè)企業(yè)來提供顧問服務(wù)，從而達(dá)到雙贏。顧問服務(wù)不需要獲取物業(yè)服務(wù)合同，只需要簽訂顧問合同，約定顧問期限，

5、輸出公司品牌，輸出指導(dǎo)性意見，屬于典型的輕資產(chǎn)管理模式，目前國際五大行在國內(nèi)基本上均采用此合作模式。全委服務(wù)全委服務(wù)即與項目房產(chǎn)企業(yè)或者業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，通過招投標(biāo)的方式獲取小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。這是最傳統(tǒng)的市場拓展方式，不管是房產(chǎn)企業(yè)下屬物業(yè)企業(yè)，還是沒有房產(chǎn)企業(yè)背景的物業(yè)企業(yè)，在內(nèi)接或者外拓項目時，為獲取項目更加持久的管理權(quán)，都會優(yōu)先選擇全委的方式，拿下項目的物業(yè)服務(wù)合同，長期為項目提供物業(yè)服務(wù)，從而長期獲取收益。全委服務(wù)一般只針對單個項目，對于有下屬物業(yè)企業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，其他物業(yè)企業(yè)基本上難以取得項目的物業(yè)服務(wù)合同，因此也需要其他的產(chǎn)品序列來彌補。引

6、進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)平臺目前已有部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入物業(yè)行業(yè)，依托一款手機APP，搶占社區(qū)資源，但此類公司只注重社區(qū)客戶資源，對于物業(yè)管理實則一竅不通，也不干涉物業(yè)管理的工作，專注于社區(qū)經(jīng)營。對于業(yè)主來說，未必能夠真正改善社區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)現(xiàn)狀；對于行業(yè)來講，也并沒有帶來太大的改觀。也有部分傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)啟動了物業(yè)管理“互聯(lián)網(wǎng)+”的探索，依托自身規(guī)模、品牌優(yōu)勢，打造自己的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，以便在競爭中占據(jù)優(yōu)勢高地。傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)除了輸出互聯(lián)網(wǎng)平臺，也輸出了服務(wù)品質(zhì)，在做好基礎(chǔ)服務(wù)、保障服務(wù)品質(zhì)與業(yè)主權(quán)益的同時， 為后續(xù)社區(qū)O2O、社區(qū)經(jīng)營做好打下堅實的基礎(chǔ)。代表企業(yè)：五大行代表企業(yè)：綠城服務(wù)、南都物業(yè)、長城物業(yè)、浦

7、江物業(yè)代表企業(yè)：彩生活服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活在符合戰(zhàn)略發(fā)展方向和未來財務(wù)規(guī)劃的前提下，標(biāo)的企業(yè)可最大程度保持業(yè)務(wù) 發(fā)展的自主性，充分發(fā)揮原股東和管理層 的主觀能動性。策略二：參股 投后管理的風(fēng)險較大 可實現(xiàn)財務(wù)并表策略一：控股 投后管理風(fēng)險相對較小 財務(wù)不能并表，享受的投資收益有限作為戰(zhàn)略投資者參股49%及以下享有XX物業(yè)集團資本、技術(shù)、管理、品牌的支持共同提升標(biāo)的企業(yè)的競爭力，分享投資收益的同時，未來可進(jìn)一步實現(xiàn)控股迅速擴大市場份額方法二：投資收并購市場參考案例：彩生活收購萬達(dá)物業(yè)、雅生活收購綠地物業(yè)、浦江物業(yè)收購獅城物業(yè)、中民投收購明華物業(yè)等；多 贏顧客Lorem ipsum dolor

8、sit amet企業(yè)Lorem ipsum dolor sit amet員工Lorem ipsum dolor sit amet品牌的歸結(jié)點匹配最合適、最有價值的服務(wù)。員工的自身價值提高、快樂工作公司市場占有率提高，企業(yè)利潤提高，投資者關(guān)注物業(yè)品牌規(guī)范是決定上市的根本因素品牌的歸結(jié)點上市物業(yè)公司品牌展示：將現(xiàn)代化管理思想、管理方法、管理技術(shù)、管理手段數(shù)字化，從而全面提高管理的效益和效率。將物業(yè)經(jīng)營中的技術(shù)、管理與工作事項規(guī)范化，制定共同、唯一、重復(fù)使用的規(guī)則，并細(xì)化到所有業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)。利用現(xiàn)代化科技手段武裝與升級管理設(shè)備，降低人工成本，管理者由傳統(tǒng)勞動角色轉(zhuǎn)變?yōu)闄C械設(shè)備工程師角色。致力為客戶提供全

9、面、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時，不斷創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)模式。管理數(shù)字化服務(wù)專業(yè)化流程標(biāo)準(zhǔn)化操作機械化物業(yè)品牌規(guī)范是決定上市的根本因素品牌建設(shè)“四大戰(zhàn)略”提升服務(wù)品質(zhì) 超級云平臺建設(shè)打造形成物業(yè)云、運營云、數(shù)據(jù)云、物聯(lián)云、開放云超級云平臺體系，開發(fā)管家APP、物業(yè)助手APP、商家APP、學(xué)苑APP 線上線下產(chǎn)品體系開發(fā)綜合管理平臺、管家APP、 助手APP、 商家 APP、學(xué)苑APP、管家微信公眾號 集中管控大屏7*24小時全面監(jiān)控?zé)o死角，通過遠(yuǎn) 程集中管控幫助實現(xiàn)管理數(shù)字化， 獲取所有項目的所有數(shù)據(jù)，可以實 時掌握項目整體運營情況，作出相 應(yīng)決策 400云呼叫中心通過呼叫中心實時收集到業(yè)主的最 新訴求

10、，極大程度上幫助物業(yè)企業(yè) 提高管理效率、節(jié)約管理成本、提 高服務(wù)品質(zhì)和增加業(yè)主滿意度。 EBA實時設(shè)備管理物聯(lián)網(wǎng)+人工智能；移動APP和PC 客戶端同步查看；軟硬一體化設(shè)計； 軟硬一體化設(shè)計；與第三方裝置、 系統(tǒng)兼容，可向其他平臺開放數(shù)據(jù) 接口 智能停車系統(tǒng)高效識別，快速通行；統(tǒng)一集中管 控，隨時遠(yuǎn)程監(jiān)控，可追溯稽查； 領(lǐng)先的運營管理模式，提質(zhì)增效， 提高車場收入， 降低運營成本； 共享停車，整合盤活社區(qū)車位。物業(yè)品牌規(guī)范是決定上市的根本因素打造智慧物業(yè)提高品牌科技含量：房屋醫(yī)療養(yǎng)老新零售房屋托管房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)閑房出租房屋翻新關(guān)愛體檢家庭理療專家門診健康檔案社區(qū)診所月子中心生活照料康復(fù)保健文化教育居

11、家報警孤寡關(guān)注老年大學(xué) 智能庫存系統(tǒng)動態(tài)更新； 為物業(yè)額外創(chuàng)收，提升小區(qū)形象； 全年24小時營業(yè)，真正便利主；自助販賣機與無人便利店以更低的投入、試錯成本及運營成本在新零售行業(yè)占有一席之地。社區(qū)增值服務(wù)助推品牌提升物業(yè)品牌規(guī)范是決定上市的根本因素成長性指標(biāo)是上市的優(yōu)選3133.87平均在管面積（萬方）20072016 468增長6.7倍71887.2平均營業(yè)收入（億元）20072016 8271.7增長8.7倍59299.9平均物業(yè)服務(wù)收入（億元）20072016 5769.5增長10.3倍12588.24平均多種經(jīng)營收入（億元）20072016 2502.2增長5.0倍行業(yè)巨變物業(yè)十強十年數(shù)

12、據(jù)變化高增長就意味著有高的投資回報率，這往往是資本市場投資者所最為關(guān)注的，也是市場最為接受的。物業(yè)經(jīng)濟效應(yīng)回顧與展望中國經(jīng)濟持續(xù)增長2017年中國GDP為82.7萬億元，按照6.5%的增長率，保守估計到2022年，中國GDP規(guī)?？蛇_(dá)113.31萬億元股票市值持續(xù)攀升截止5月2日A股總市值為54.08萬億元，根據(jù)保守測算，A股的總市值可能達(dá)到124萬億元的規(guī)模行業(yè)財富持續(xù)提升未來10年，按照市銷率（市值銷售額）1-1.5倍估值，物業(yè)管理行業(yè)可以創(chuàng)造 2-3萬億元的社會財富增值服務(wù)未來可期未來10年，按照2-3萬億元的行業(yè)財富，以最低2萬億元估算物業(yè)管理市場在1.3 萬億元，增值服務(wù)市場在7000

13、億元左右高額估值增速發(fā)展物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，按照國家從生產(chǎn)型經(jīng)濟轉(zhuǎn)向服務(wù)型經(jīng)濟的部署，未來龍頭物業(yè)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率將會保持在20%-30%，現(xiàn)金流充沛。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入資本市場的估值會在20-60倍左右 資本運作提高了融資能力、企業(yè)價值行業(yè)發(fā)展空間廣闊 物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)，發(fā)展的根本驅(qū)動來自于我國城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，國務(wù)院頒布物業(yè)管理條例，這標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)步入新的階段。2007年-2017年，我國每年新建成商品住宅平均約6.9億平方米，未來一段時間內(nèi)，還將保持一定新增規(guī)模，這意味著每年新增大約同等面積的物業(yè)管理規(guī)模，預(yù)計2018年全行業(yè)

14、管理面積將超過200億平方米，總市場規(guī)模將超過萬億元，行業(yè)發(fā)展空間十分廣闊。發(fā)展速度快根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)：截止2016年底，全國物業(yè)管理面積約為185.1億平方米，較2012年底的145.3億平方米增長了約27.4%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員也快速增長。截止2016年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10萬家，從業(yè)人員約1100萬人，分別比2012年底的7.1萬家和250.1萬人增加約40.8%和439.8%。成長性指標(biāo)是上市的優(yōu)選 第二部分物業(yè)企業(yè)上市之前PART 0102中小物業(yè)企業(yè)經(jīng)常遇到的問題 股權(quán)問題 上市難融資難缺乏投資者關(guān)注及市場關(guān)注公司遇到治理問題人才引進(jìn)與保留

15、問題融資成本高融資時間過長融資風(fēng)險較大較低的過會率較大的輔導(dǎo)承銷成本IPO排隊時間過長股權(quán)流動性差缺乏合理定價股東人數(shù)限制相信企業(yè)家們都在尋找 能同時解決以上問題的方法。大型藍(lán)籌企業(yè) 各資本市場企業(yè)的定位主板市場深圳中小板市場場外市場創(chuàng)業(yè)板市場成熟型中型企業(yè) 創(chuàng)新型成長后期企業(yè)創(chuàng)新型成長前期企業(yè)在上市條件、盈利業(yè)績、上市規(guī)則、投資者準(zhǔn)入條件、信息披露方面較場外市場均有較為嚴(yán)格的規(guī)定。尤其是公司業(yè)績方面，各個板塊均有不同的盈利要求。而場外市場對盈利均無任何實質(zhì)要求。新三板區(qū)域性股權(quán)交易市場國家級高新技術(shù)園區(qū)所有中小企業(yè)資本市場選擇主 板上海證券交易所主 板中 小 板創(chuàng) 業(yè) 板深圳證券交易所01O

16、PTION02OPTION不同的企業(yè)可根據(jù)其自身特點、財務(wù)狀況、所處發(fā)展階段，登陸不同層次的資本市場。新 三 板區(qū)域性股權(quán)交易市場場外市場03 企業(yè)可以選擇的資本市場資本市場選擇區(qū)域性股權(quán)交易市場新三板創(chuàng)業(yè)板中小板市場主板市場 中小微型企業(yè)可以根據(jù)公司自身的財務(wù)、公司治理、所處發(fā)展階段等特點，結(jié)合公司實際狀況，尋找到屬于自己進(jìn)入資本市場的起點，從而打通公司規(guī)范發(fā)展和解決融資需求的快車道。創(chuàng)業(yè)板和主板、中小板上市要求的主要區(qū)別一覽表市場創(chuàng)業(yè)板中小板經(jīng)營時間*持續(xù)經(jīng)營3年以上持續(xù)經(jīng)營3年以上財務(wù)要求*最近兩年連續(xù)盈利，最近兩年凈利潤累計超過1000萬元，且持續(xù)增長*最近3個會計年度凈利潤均為正數(shù)且

17、累計超過3000萬元*或者最近一年盈利，且凈利潤不少于500萬元，最近一年營業(yè)收入不少于5000萬元，最近兩年營業(yè)收入增長率均不低于30*最近3個會計年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額累計超過5000萬元，或者最近3個會計年度營業(yè)收入累計超過3億元*最近一期末不存在未彌補虧損*最近一期末不存在未彌補虧損*最近一期末凈資產(chǎn)不少于2000萬元*最近一期末無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例不高于20%*發(fā)行前股本總額不少于3000萬元股本要求*發(fā)行后的股本總額不少于3000萬元*發(fā)行后的股本總額不少于5000萬元業(yè)務(wù)經(jīng)營*應(yīng)當(dāng)主要經(jīng)營一種業(yè)務(wù)*完整的業(yè)務(wù)體系，直接面向市場獨立經(jīng)營的能力公司管理*最近兩年主營業(yè)務(wù)、董

18、事和高級管理人員沒有重大變動，實際控制人沒有變更*最近3年主營業(yè)務(wù)、董事和高級管理人員無重大變動，實際控制人沒有變更*具有完善的公司治理結(jié)構(gòu)，依法建立健全股東大會、董事會、監(jiān)事會以及獨立董事、董事會秘書、審計委員會制度，相關(guān)機構(gòu)和人員能夠依法履行職責(zé)*董事會下設(shè)戰(zhàn)略、審計、薪酬委員會，各委員會至少指定一名獨立董事會成員擔(dān)任委員*至少三分之一的董事會成員為獨立董事物業(yè)上市企業(yè)在哪上市境內(nèi)境外-香港A股H股紅籌物業(yè)管理公司 南都物業(yè)雅生活綠城服務(wù)，彩生活，中海物業(yè)、 祈福、中奧到家、浦江中國上市主體 中國境內(nèi)公司（股份公司）中國境內(nèi)公司（股份公司） 境外公司作為主體（開曼，百慕大，香港）適用法律

19、中國法律 中國法律 + 香港法律 境外設(shè)立地法律 + 香港法律上市審核機構(gòu) 中國證監(jiān)會發(fā)行部 中國證監(jiān)會國際部 香港聯(lián)交所，香港證監(jiān)會 香港聯(lián)交所 香港證監(jiān)會審核時間 9個月左右 6個月 3-6個月可否境內(nèi)外兩地上市 可再發(fā)行H股 成為A+H上市公司 可以再發(fā)行A股 成為A+H股上市公司 不可以發(fā)行A股 必須私有化回歸，或用境外主體分拆估值和流通性 估值高，高流通性 H股估值較低 H股全流通作試點 估值較低包括發(fā)起人股在內(nèi)的所有股票均可上市流通(鎖定期除外)融資平臺 A股融資平臺 境外融資平臺用股份并購用A股作對價進(jìn)行收并購， 較靈活 發(fā)行境外股份用于收購長遠(yuǎn)發(fā)展獲得長期資本流動增強 企業(yè)收獲

20、流動性收獲聲望 增強企業(yè)知名度與聲望提高估值提高企業(yè)估值，實現(xiàn)投資退出途徑激勵計劃建立激勵員工制度融資平臺提供再融資平臺，提供企業(yè)長期發(fā)展思考為什么要上市WHY物業(yè)上市企業(yè)上市核心要點序號上市企業(yè)保薦人上市時間上市市值上市亮點1彩生活美林、國泰君安2014.646.6億港元中國最大社區(qū)運營服務(wù)商2中海物業(yè)美林、匯豐2015.1034.8億港元大中華區(qū)國有物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入第一3中奧到家Macquarie麥格理2015.1115億港元獨立第三方的專業(yè)綜合實力第三4綠城服務(wù)美林、中銀國際2016.761.1億港元中國高端物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)5浦江中國興證國際2017.126.4億港元私營獨立公眾物業(yè)

21、第二6雅生活服務(wù)匯豐、華泰2018.2164億港元旅游地產(chǎn)合約總建面物業(yè)百強第一7南都物業(yè)218.226億人民幣中國物業(yè)服務(wù)商辦物業(yè)管理TOP10基礎(chǔ)物業(yè)規(guī)模 10%描述現(xiàn)有規(guī)模市場地位，暢想未來規(guī)模拓展量級，在這里，目前投資收并購及平臺輸出為主流拓展方式；基礎(chǔ)物業(yè)規(guī)?；A(chǔ)物業(yè)品質(zhì)社區(qū)增值服務(wù) 15% 20% 4.57% 10.10% 4.20% 5.36% 15.36% 16.56%物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營中高端住宅項目，醫(yī)院學(xué)校商辦場館等單一業(yè)主物業(yè)收費較高，在這里，高品質(zhì)定位對后期是指影響較大（綠城服務(wù)高端物業(yè)、浦江公眾物業(yè)、南都商辦物業(yè)、雅生活旅游物業(yè)等）；基礎(chǔ)物業(yè)品質(zhì)多種經(jīng)營利潤率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)

22、物業(yè)服務(wù)。是企業(yè)業(yè)務(wù)的有效補充，在這里最值得關(guān)注的是（彩生活）社區(qū)增值服務(wù)歷家上市物業(yè)企業(yè)上市要點分析各上市公司上市亮點彩生活上市亮點1、所管理的住宅單位項目全國最高2、標(biāo)準(zhǔn)化、集約化及自動化3、具可擴展的業(yè)務(wù)模式得以有效擴充業(yè)務(wù)4、專注于社區(qū)經(jīng)營及線下線上服務(wù)平臺。中海物業(yè)上市亮點1、具有可靠業(yè)績記錄的中國領(lǐng)先物業(yè)管理之一2、在中國、香港和澳門擁有多元化的物業(yè)管理業(yè)務(wù)3、擴展線下及O2O平臺，為客戶提供創(chuàng)新的服務(wù)拓寬收入來源。中奧物業(yè)上市亮點1、領(lǐng)先的獨立物業(yè)管理公司增長強勁2、以高端住宅分布為目標(biāo)，獨有的管家服務(wù)模式提高服務(wù)質(zhì)量。雅生活上市亮點1、背靠雅居樂集團及綠地控股兩大股東，雙品牌提

23、升競爭力。2、旅游地產(chǎn)物業(yè)管理專家級大盤領(lǐng)跑者3、一體化及便捷的一站式服務(wù)平臺浦江物業(yè)上市亮點1、中國物業(yè)行業(yè)中領(lǐng)先的非住宅物業(yè)管理公司之一，有客戶委聘提供專業(yè)獨立的物業(yè)管理公司2、物業(yè)費與客戶磋商有彈性有實現(xiàn)更高盈利能力。綠城服務(wù)上市亮點1、高端住宅物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商2、業(yè)務(wù)規(guī)模位列行業(yè)前茅3、開發(fā)實施智慧園區(qū)，開發(fā)推廣幸福綠城4、三個互利互惠的業(yè)務(wù)板塊和多元化服務(wù)。南都物業(yè)上市亮點1、運營機制靈活的民營企業(yè)，市場化運作早。2、創(chuàng)造南都管家模式在管項目含多個綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等商辦項目及較為高端的住宅項目；3、與銀泰置地、綠地集團、阿里巴巴等近百家開發(fā)企業(yè)達(dá)成了多層次的廣泛合作。1企業(yè)規(guī)模重

24、要指標(biāo)： 企業(yè)利潤5000萬/年及以上； 行業(yè)排名物業(yè)百強以內(nèi)；企業(yè)核心亮點突出；2業(yè)務(wù)規(guī)劃重要指標(biāo)：1.O2O結(jié)合情況；2.近三年審計報告（注意與房產(chǎn)母公司的往來款清理及稅務(wù)）3.用工規(guī)范：社保覆蓋率100%；內(nèi)部組織架構(gòu)梳理以及人員、管理架構(gòu)的搭建；3關(guān)聯(lián)交易注意事項：房產(chǎn)背景下的物業(yè)企業(yè)，關(guān)聯(lián)交易項目空置率小于20%房產(chǎn)背景下的物業(yè)企業(yè)，母公司若是國企或央企，分拆上市需得到國資委批復(fù)；另還需注意信息披露內(nèi)容換人時間應(yīng)與母體一致 關(guān)聯(lián)交易是IPO審核過程中的重中之重，尤其是A股籌劃上市應(yīng)規(guī)避的問題 第三部分物業(yè)企業(yè)上市后PART 0103市值變化 根據(jù)2018年4月17日收盤數(shù)據(jù)，綠城服務(wù)

25、和雅生活服務(wù)市值分別達(dá)到186.67億港元和148億港元；南都物業(yè)市值為31.15億人民幣；市盈率：8家上市公司的市盈率均高于大陸在港上市房企的平均市盈率5.95，其中，綠城服務(wù)的40.14高市盈率，領(lǐng)先于其他企業(yè)；物業(yè)上市企業(yè)市值、市盈率變化房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理行業(yè)重要的上游產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中絕大多數(shù)屬于開發(fā)商系，但正是由于依賴于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，除了大部分物業(yè)管理規(guī)模來自于開發(fā)商自建物業(yè)以外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了營銷，把物業(yè)服務(wù)作為銷售商品房的增值服務(wù)，壓低了物業(yè)服務(wù)的收費價格。但這樣一來，由于IPO特別是A股IPO將關(guān)聯(lián)交易作為審核關(guān)注問題的重中之重，難以避免造成房地產(chǎn)系的物業(yè)服務(wù)

26、企業(yè)與上游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會成立之前可以依賴母公司獲取客戶資源，且在未來持續(xù)時間內(nèi)，關(guān)聯(lián)交易的比例無法降低。這也是房地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以通過A股IPO審核的硬傷，除非關(guān)聯(lián)交易比例較低，且未來更多通過委托管理存量物業(yè)的方式減少關(guān)聯(lián)交易占比。反之，第三方系物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于獨立性強，在當(dāng)前審核條件下，登陸A股的機會較大。從行業(yè)發(fā)展的趨勢來看，隨著整個房地產(chǎn)市場逐步由增量到存量過渡，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將逐步擺脫對房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴，更多依靠自身在業(yè)內(nèi)并購整合或是拓展管理規(guī)模，也將有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸A股市場。上市之后資本和人才的虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致并購整合也將更為迅猛，行業(yè)集中度不斷提高。并且在行業(yè)管理逐