商業(yè)地產(chǎn)投資

1、商業(yè)地產(chǎn)投資的價(jià)值(jizh)匯報(bào)共三十五頁(yè)目錄(ml) 1. 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)分析 2. 紅星美凱龍旺鋪抉擇觀 3. 紅星美凱龍投資風(fēng)險(xiǎn)論 4. 紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)觀YOUR COMPANY SLOGAN共三十五頁(yè)一、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)分析共三十五頁(yè)商者無(wú)域，相融共生(gngshng)香港地產(chǎn)之父李嘉誠(chéng) 共三十五頁(yè) 自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均(nin jn)增長(zhǎng)率達(dá)到33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)

2、超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2007年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到2723億元，進(jìn)入08年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢(shì)頭，08年1季度全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積達(dá)0.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)18.7%。共三十五頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，零售業(yè)需求的增加，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了良好的氛圍。政府部門認(rèn)識(shí)到發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，鼓勵(lì)(gl)城市商業(yè)規(guī)模的發(fā)展。加之新一輪的城市建設(shè)和改造，都為城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高效性、長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，迎合了開發(fā)商的投資需求。休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。 從簡(jiǎn)要的市場(chǎng)

3、(shchng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，我們得出：共三十五頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無(wú)序，開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物管商的矛盾成為新的熱點(diǎn)。此外盲目開發(fā)也是近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要原因；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成模塊的開發(fā)模式，放棄統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，削弱了商業(yè)地產(chǎn)操作的合理性；開發(fā)商重視前期開發(fā)忽視后期經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目的投資人和經(jīng)營(yíng)者套牢，導(dǎo)致商業(yè)的整體檔次和品味(pnwi)很難把控；返租模式目前還不成熟，操作規(guī)范性亟待解決；融資渠道單一，銀行信貸占到80%，自籌資金能力偏低，導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金斷裂的危險(xiǎn)。我們(w men)商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中的不足共三十五頁(yè)依據(jù)城市自身特點(diǎn)，因地制宜的開發(fā)項(xiàng)目；

4、合理規(guī)劃、科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；科學(xué)的設(shè)定(sh dn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序；科學(xué)的運(yùn)用國(guó)外先進(jìn)的發(fā)展模式；拓寬融資渠道，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資(tu z)開發(fā)的建議共三十五頁(yè)二、 紅星(hngxng)美凱龍旺鋪抉擇觀共三十五頁(yè)有了夢(mèng)想，前面的路就不再遙遠(yuǎn)阿里巴巴集團(tuán)(jtun)主席、雅虎中國(guó)總裁馬云共三十五頁(yè) 一鋪養(yǎng)三代(sn di)的投資夢(mèng)想，催生了一批又一批“前赴后繼”的投資者。他們(t men)在放聲吶喊：I have a dream共三十五頁(yè)紅星“四六觀”四大(s d)常識(shí)、六大因素共三十五頁(yè)尋找參數(shù)。成熟的商圈總有成熟的商業(yè)配套。各位熟知的“肯德基指數(shù)”足以說(shuō)明。準(zhǔn)確

5、的市場(chǎng)定位。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以大大提高物業(yè)的回報(bào)，體現(xiàn)商鋪?zhàn)饨鸬膬r(jià)值。商鋪要有產(chǎn)權(quán)。自主權(quán)越高，收益越單純。單獨(dú)的小商鋪，要比在大商場(chǎng)分割的小單元自主得多。 使用率高。開闊的商鋪使用空間，客戶流量大，布局又比較簡(jiǎn)單合理，就能有效(yuxio)提高使用率。因?yàn)槲覀冎溃褂寐侍岣咭槐?，就等于降低一半租金。更能吸引商業(yè)租賃用戶的競(jìng)爭(zhēng)，提高房租收益。投資商鋪(shn p)四點(diǎn)常識(shí)共三十五頁(yè) 很多投資者也許問：“常識(shí)誰(shuí)不知道，那么(n me)投資商鋪的價(jià)值到底體現(xiàn)在哪里？”共三十五頁(yè)1、是否處于核心商圈？ 商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪

6、肯定優(yōu)于其他(qt)位置的商鋪，已經(jīng)成熟的商圈北區(qū)的紅星美凱龍和南區(qū)的新世紀(jì)等，吸引著來(lái)自淮海地區(qū)的客流；市中心的商鋪重點(diǎn)打造城中概念，人流量和車流量不可小視，投資機(jī)會(huì)逐年增強(qiáng)。六大因素決定投資商鋪(shn p)的價(jià)值共三十五頁(yè)2、商圈變動(dòng)的因素 在商圈變動(dòng)過(guò)程中投資商鋪，就如同買股票看大勢(shì)一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間比較??；選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報(bào)不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，是值得投資的績(jī)優(yōu)股，因此，投資者應(yīng)“跟著(gn zhe)規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。共三十五頁(yè)3、關(guān)注“主力店”效應(yīng) “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”

7、，知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將會(huì)帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，例如，紅星美凱龍的主力店進(jìn)駐帶旺了周邊的商業(yè)，其周邊米之內(nèi)的商鋪因?yàn)檫@兩個(gè)商場(chǎng)而被帶動(dòng)了起來(lái)。周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有(zhyu)借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。共三十五頁(yè)4、關(guān)注品牌效應(yīng) “夢(mèng)想不再是夢(mèng)想，相信品牌(pn pi)的力量” 商鋪品牌店是否進(jìn)入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的

8、商鋪?zhàn)赓U給品牌客戶，即使租金相對(duì)較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。共三十五頁(yè)5、商鋪的通用性 在買商鋪時(shí)不能只考慮(kol)價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮(kol)租給誰(shuí)。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。共三十五頁(yè)6、周邊(zhu bin)市場(chǎng)的租金水平 周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)買價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購(gòu)買商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的

9、回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會(huì)往上走。當(dāng)然，商圈出現(xiàn)變動(dòng)則另當(dāng)別論。共三十五頁(yè)三、 紅星美凱龍投資(tu z)風(fēng)險(xiǎn)論共三十五頁(yè)做房地產(chǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)和野性的精神摘自萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石道路與夢(mèng)想共三十五頁(yè) 假如十幾年前你湊錢前買了一套房子現(xiàn)在可能賺了十幾倍； 假如十幾年前你一咬牙買了一塊地，你可能賺了幾十倍； 假如十幾年前你純屬好玩買了什么名家字畫可能賺了上百倍； 假如十幾年前你不務(wù)正義買了什么古董，現(xiàn)在可能賺了幾百倍； 假如十幾年前你聽黨的話支持改革開放買了新鮮上市的股票，你可能賺了上千倍。 這些都是可能，唯有一點(diǎn)是肯定的，如果十幾年前你有錢放在保險(xiǎn)箱里或存

10、在銀行（其實(shí)(qsh)差不多），那你的銀子肯定部分己經(jīng)變成了水，時(shí)間越長(zhǎng)，含水量越高！一句話：太平盛世存錢不如存塊破布！一句話：錢放在銀行不如來(lái)投資商鋪！假如(jir)有如果共三十五頁(yè)所以我們(w men)發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)只是市場(chǎng)給投資者的舉棋不定開的不大不小的玩笑。共三十五頁(yè)空置率增大，規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)(kxu)；高售價(jià)，低租金，投資回報(bào)率下降；頻繁更換租客，經(jīng)營(yíng)管理從何而談？投資(tu z)商鋪三大風(fēng)險(xiǎn)共三十五頁(yè)如何規(guī)避(gub)風(fēng)險(xiǎn)？ Sub Title我們(w men)在這高談闊論投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，不如聊聊如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)YOUR COMPANY SLOGAN共三十五頁(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 有一句話說(shuō)的好

11、：大象是很難踩死螞蟻(my)的，只要躲的好，就能贏。共三十五頁(yè)如何規(guī)避(gub)風(fēng)險(xiǎn)1、合理利用規(guī)則 在您投資商鋪的時(shí)候，先問自己一個(gè)問題，如果沒有開發(fā)商廣告中誘人的收益率、火爆(hubo)的市場(chǎng)行情，您還買不買這個(gè)商鋪？如果回答不，那么您有權(quán)要求開發(fā)商把這些廣告宣傳的內(nèi)容盡量地落實(shí)在合同中，成為合同或補(bǔ)充協(xié)議的一部分。共三十五頁(yè)2、搞清經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 注意(zh y)對(duì)經(jīng)營(yíng)的限制。在確定購(gòu)買前，要注意(zh y)自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)范圍是否與市場(chǎng)的整體協(xié)調(diào)，是否存在一些限制和阻撓。譬如在女人街里賣男皮鞋行不行呢，開發(fā)商說(shuō)可以，那么這就應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。開發(fā)商說(shuō)行還不夠，還必須要承諾，將來(lái)物業(yè)管理公司或者什

12、么管理委員會(huì)不能說(shuō)不，否則開發(fā)商要么幫著擺平，要么承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因?yàn)殚_發(fā)商負(fù)有誠(chéng)信的隨附義務(wù)，有義務(wù)向購(gòu)買者說(shuō)清楚合同的目的、后果和重要事項(xiàng)，如果沒有履行這種隨附義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)買者因此出現(xiàn)的損失。共三十五頁(yè)3、弄清經(jīng)營(yíng)限制 注意對(duì)經(jīng)營(yíng)的限制。在確定購(gòu)買前，要注意自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)范圍第三、其他開支費(fèi)用。商鋪購(gòu)置的稅費(fèi)支出是有數(shù)的，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用則不然。那么，就應(yīng)該事先了解、預(yù)計(jì)各種稅費(fèi)支出，盡量地在合同中明確費(fèi)用支出的標(biāo)準(zhǔn)、方法、如何承擔(dān)等等。 譬如，有些(yuxi)市場(chǎng)內(nèi)，經(jīng)常要向商鋪經(jīng)營(yíng)者收取廣告費(fèi)、管理費(fèi)等等，不給就沒有相關(guān)服務(wù)，更狠的干脆停水停電。如果能夠在商鋪購(gòu)置過(guò)程中即存在明確的規(guī)定或者限制，一定能夠減少很多不必要的支出，減少這樣問題的發(fā)生，保障投資人的利益。 因此，請(qǐng)您在投資商鋪的時(shí)候小心、冷靜，多考慮一些問題，會(huì)對(duì)自己有幫助的共三十五頁(yè)四、紅星(hngxng)美凱龍商業(yè)地產(chǎn)觀共三十五頁(yè)決策失誤，是市場(chǎng)投資(tu z)的最大災(zāi)難摘自紅星美凱龍集團(tuán)總裁車建新成功寶典共三十五頁(yè)最后套用一句名言：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資(tu z)須謹(jǐn)慎！共三十五頁(yè)謝謝(xi xie)聆聽！共三十五頁(yè)內(nèi)容摘要商業(yè)地產(chǎn)投資的價(jià)值匯報(bào)(hubo)。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，零售業(yè)需求的增加，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了良好的氛圍。政府部門認(rèn)識(shí)到發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，鼓勵(lì)城市商業(yè)