2017年jg房估方法基礎(chǔ)班練習(xí)

1、第八章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用一、單項(xiàng)選擇題1、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（ ）。A、替代原理B、最高利用原理 C、預(yù)期原理D、邊際遞減原理2、下列估價(jià)方法中，描述正確的是（ ）。A、比較法在形式上是成本法的倒算法B、假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法 C、收益法在形式上是假設(shè)開發(fā)法的倒算法D、長期趨勢法在形式上是假設(shè)開發(fā)法的倒算法3、適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況不包括（ ）。A、在建工程B、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn) C、可供開發(fā)建設(shè)的土地D、市場交易活躍的房地產(chǎn)4、測算（ ）的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效

2、控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控。A、待開發(fā)房地產(chǎn)最高費(fèi)用 B、待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期利潤 C、待開發(fā)房地產(chǎn)最高價(jià)格 D、待開發(fā)房地產(chǎn)最優(yōu)資源5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為 8 個(gè)步驟：（1）計(jì)算開發(fā)價(jià)值；（2）選擇估價(jià)前提；（3）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（4）選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；（5）確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；（6）后續(xù)開發(fā)的必要支出；（7）開發(fā)完成后的價(jià)值；（8）選擇具體估價(jià)方法。以下排序正確的是（ ）。A、（8）（2）（4）（3）（6）（7）（5）（1） B、（8）（5）（3）（6）（7）（4）（1）（2） C、（8）（4）（3）（6）（5）（7）（1）（2） D、（8）（2）（

3、5）（6）（4）（7）（3）（1）6、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地 2012 年 3 月 1 日的價(jià)值，該宗土地 2014 年 3 月 1 日開發(fā)完成后的房價(jià)中屬于地價(jià)的部分為 4000 萬元，折現(xiàn)率為 10%，則該土地的價(jià)值為（ ）萬元。A、3636.36 B、3305.79 C、3005.26 D、2732.057、一般情況下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，評估結(jié)果最大的估價(jià)前提是（ ）。A、業(yè)主自行開發(fā)前提 B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 D、持續(xù)經(jīng)營前提8、下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是（ ）。A、動(dòng)態(tài)分析法測算結(jié)果精確B、靜態(tài)分析法測算過程相對復(fù)雜C、動(dòng)態(tài)分析法測算需要精確開

4、發(fā)經(jīng)營期的時(shí)間D、靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略9、假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前提下的評估值由大到小的順序通常是（ ）。A、業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā) B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā) C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā) 10、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（ ）。A、房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤 B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值相應(yīng)的支出及利潤C(jī)、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值已完成工作的必要費(fèi)用 D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值開發(fā)成本

5、11、假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括（ ）。A、續(xù)建利潤B、用C、銷售費(fèi)用 D、投資利息12、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用（A、收益法 B、比較法 C、成本法D、長期趨勢法13、房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期包括（ ）。A、前期B、建設(shè)期 C、預(yù)售期 D、銷售期14、運(yùn)營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至（A、房屋驗(yàn)收合格 B、房屋可使用）評估。）的日期。C、將其售出之日止D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)束15、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯(cuò)誤的是（ ）。A、投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測算 B、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息C、一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終

6、點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)D、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外置費(fèi)等支出16、在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ）。A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B、投資者待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、銷售稅費(fèi)的購D、開發(fā)成本、用和銷售費(fèi)用17、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取 B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算C、假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值D、在開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為

7、開發(fā)完成后的價(jià)值18、在動(dòng)態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是場狀況下的價(jià)值。A、未來開發(fā)完成之時(shí)的（ ）房地產(chǎn)市B、待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間 D、全部租售出去時(shí)的19、某宗“七通一平”熟地的面積為 3000 平方米，容積率為 2.5，城市規(guī)劃要求該區(qū)域房地產(chǎn)為金融為主?，F(xiàn)在，某房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)取得該處土地，建造寫字樓。故取得土地后將該寫字樓建成需要 1.5 年，預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為 4500 元/平方米。動(dòng)態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓總價(jià)值是（ ）萬元。（折現(xiàn)率為 10%）A、2925.4 B、3375C、1170.1 D

8、、3712.5二、多項(xiàng)選擇題1、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（ ）。A、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場上B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià) D、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測算E、假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法2、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供（ ）。A、待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格 B、待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價(jià)格C、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤 D、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤 E、房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用3、下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（ ）。A、征收補(bǔ)

9、償估價(jià) B、在建工程估價(jià) C、出讓地塊估價(jià)D、改變用途房地產(chǎn)估價(jià) E、房屋抵押估價(jià)4、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括（A、穩(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策）。B、一套、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)C、一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫 D、一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境E、一個(gè)有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體方法有（ ）。A、靜態(tài)分析法 B、動(dòng)態(tài)分析法 C、成本法D、比較法 E、總和法6、下列關(guān)于動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是（ ）。A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮的時(shí)間價(jià)值B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量C、

10、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來D、動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分 E、動(dòng)態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生7、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（ ）。A、可接受性 B、保值增值性C、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度 D、未來發(fā)展趨勢E、固定性8、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是（ ）。A、建設(shè)期又可分為前期和建造期B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營期沒有 D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有E、運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 9、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)

11、期開發(fā)后的樓價(jià)可用（ ）求取。 A、比較法B、收益法 C、成本法D、長期趨勢法E、實(shí)物量法三、判斷題1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。（ ）2、在某房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)師可以以推測的最可能的規(guī)劃條件進(jìn)行估價(jià)，但要具體說明。（ ）3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的時(shí)間價(jià)值。（ ）4、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。

12、5、在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場價(jià)值。（ ）6、在動(dòng)態(tài)分析法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況來的。（ ）7、在假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 （ ）8、評估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋征收補(bǔ)償，這時(shí)減去的項(xiàng)目中包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。（ ）9、從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程復(fù)雜；靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。（ ）10、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：

13、V=VP-C。（ ）11、開發(fā)經(jīng)營期時(shí)，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成各個(gè)組成部分，分別，其中建設(shè)期相對較難，銷售期相對容易。（ ）12、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。（ ）13、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)中，開發(fā)經(jīng)營期中的建設(shè)期可分為前期和建造期。（ ）14、采用假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開發(fā)成本、和銷售稅費(fèi)等。（ ）用、銷售費(fèi)用15、折現(xiàn)率是在采用靜態(tài)分析法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)。（ ）16、假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（ ）四、簡答題1、某成片荒地的面積為 2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；

14、可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為 800 元/m2；建設(shè)期用、銷售費(fèi)用為2.5 億元/km2；為3 年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及年利率為 8%；土地開發(fā)的年投資利潤率為 10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6%，買方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。部分一、單項(xiàng)選擇題1、【正確【P336。【答疑2、【正確【】 C】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。參見10601384,點(diǎn)擊提問】 B】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論

15、依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法。參見P337?！敬鹨?、【正確【10601382,點(diǎn)擊提問】 D】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。選項(xiàng) D 適合采用比較法，是否也適合假設(shè)開發(fā)法，不明確。參見P338。【答疑4、10601359,點(diǎn)擊提問】【正確【】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。測算最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)成本失控。參見P338?！敬鹨?、【正確【10601368,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為

16、 8 個(gè)步驟：（1）選擇具體估價(jià)方法；（2）選擇估價(jià)前提；（3）選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；（4）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（5）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測算開發(fā)完成后的價(jià)值；（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤；（8）計(jì)算開發(fā)價(jià)值。參見P339?！敬鹨?、【正確【 參見【答疑7、【正確【10601353,點(diǎn)擊提問】 B】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。4000/（110%）23305.78（萬元）。P340。10601347,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值要大于被

17、迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值。參見【答疑8、P41342。10601324,點(diǎn)擊提問】【正確【見【答疑9、【正確【】 B】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。參P341。10601334,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。開發(fā)，肥水不流外人田，價(jià)值最大；自愿轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上是個(gè)分利過程，受讓方是要獲利的；被迫轉(zhuǎn)讓，肯定價(jià)值最小。參見P341342。【答疑10、【正確【10601332,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見P343?！敬鹨?1、【

18、正確【10601317,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是按估價(jià)對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式。在求取在建工程價(jià)值時(shí)，需要減去續(xù)建利潤。求取舊房價(jià)值時(shí)，不需要考慮此項(xiàng)內(nèi)容。參見P346?！敬鹨?2、10601316,點(diǎn)擊提問】【正確【】 B】 本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用比較法評估。參見P346。【答疑13、【正確【答疑14、【正確【10601311,點(diǎn)擊提問】 B】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。參見10601292,點(diǎn)擊提問】P347?！?D】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。運(yùn)營期的起點(diǎn)是未

19、來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)P347。結(jié)束之日。參見【答疑15、【正確【10601298,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見P348?！敬鹨?6、【正確【答疑17、【正確【10601282,點(diǎn)擊提問】 C】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見10601285,點(diǎn)擊提問】P348?！?D】 本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不可以采取成本法求取，用其他法都可以；投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測

20、算，在動(dòng)態(tài)分析法中不需要單獨(dú)求取，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，實(shí)際上還沒發(fā)生；在開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，折算為開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，作為開發(fā)完成后的價(jià)值。參見350。P349【答疑18、【正確【10601266,點(diǎn)擊提問】 A】 本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。參見P350?！敬鹨?9、【正確【10601270,點(diǎn)擊提問】 A】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。開發(fā)完成后的該寫字樓總價(jià)值=45

21、0030002.5/（1+10%）1.5= 2925.40 萬元。【答疑10601389,點(diǎn)擊提問】二、多項(xiàng)選擇題1、【正確【】 ABCE】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。參見P337338?！敬鹨?、【正確【10601380,點(diǎn)擊提問】 ACE】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列 3 種數(shù)值：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見P338?！敬鹨?、【正確【10601372,點(diǎn)擊提問】 BCD

22、】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見P337338?！敬鹨?、【正確【10601373,點(diǎn)擊提問】 CD】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：（1）要有一套、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)；（2）要有一個(gè)穩(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策；（3）要有一個(gè)有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。參見P339?！敬鹨?、【正確【10601355,點(diǎn)擊提問】 AB】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待

23、開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。參見P340?！敬鹨?、【正確【10601351,點(diǎn)擊提問】 ABCD】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動(dòng)態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生。參見P340。【答疑7、【正確【10601342,點(diǎn)擊提問】 ACD】 本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢。參見P343?！敬鹨?、【正確【P347?！敬鹨?、【正確10601321,點(diǎn)擊提問】 ACDE】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有。參見10601299,點(diǎn)擊提問】 A

24、BD【】 本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格。否則就不是假設(shè)開發(fā)法了，而是成本法。參見P350?！敬鹨扇?、判斷題1、10601268,點(diǎn)擊提問】【正確【】 錯(cuò)】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的含義。假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成

25、后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過P336。得到，需要求取的是土地價(jià)值。參見【答疑2、【正確【10601387,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象。在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)，并在估價(jià)中作出特別提示，說明它是如何推測的，以及它對估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對它的依賴性。參見P338?！敬鹨?、【正確【10601376,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是動(dòng)態(tài)

26、分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的時(shí)間價(jià)值。參見P339。【答疑4、【正確【10601352,點(diǎn)擊提問】 錯(cuò)】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式；（2）是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。參見P339。【答疑5、【正確【10601358,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。投資人站在自己特定立場上做的投保報(bào)價(jià)，是個(gè)人意見，屬于投資價(jià)值。參見P339?！敬鹨?、【正確

27、【10601354,點(diǎn)擊提問】 錯(cuò)】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，它們未來發(fā)生的時(shí)間及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量。參見P340?！敬鹨?、【正確【10601345,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見P342?！敬鹨?、【正確【10601333,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。

28、評估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用。參見P343。【答疑9、【正確【10601319,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程相對復(fù)雜；靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。參見【答疑10、【正確【P340341。10601336,點(diǎn)擊提問】 對】 本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式。適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：V=VP-C。參見P346。【答疑11、【正確【10601313,點(diǎn)擊提問】 錯(cuò)】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個(gè)組出的各個(gè)組成部分連接起來。其中，建設(shè)期的預(yù)成部分，然后分別出各個(gè)組成部分，再把測要相對容易些，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確。參見P347。