大學關于房價的調查報告

1、重慶交大思想政治理論課綜合實踐-“社會調研”報告關于各收入群體對房價看法的調查姓名社會調查分工（5分）調研報告分工（5分）成績學院：專業(yè)：學號：姓名：指導老師：“團隊分工說明及自評成績表”分工“社會調研”成績評定表申請書活動表現(xiàn)活動成果（思路、可行、格（態(tài)度、反饋、守（觀點、論證、格式）時）式）成績年月日1關于各收入群體對房價看法的調查一、引言（一）研究背景房價，本是一個普通的詞語，近年來，由于過快上漲的房價和人們工資上漲幅度較低的矛盾日益突出，房價成了人們關注的熱點，并時刻牽動著人們那敏感的神經(jīng)。中國有一句古話：“修身，齊家，治國平天下?！奔疫@個概念由來已久，中國人對家有許多的難以割舍的情節(jié)

2、。房子，作為家的實物代表，很自然地被人們作為了判斷是否成家或是不是一個成功的家幸福的家的判斷依據(jù)?！笆粚萌珖舜笕螘h、全國政協(xié)十一屆三次會議分別于3月14日、3月13日在北京勝利閉幕。盤點各網(wǎng)站后發(fā)現(xiàn)，收入問題、住房問題、物價問題等民生問題成為今年兩會最受關注的話題。無論是代表、委員們的討論，還是在記者會上的交鋒，民生”都是最核心的話題，匯聚成枝葉總關情的民生新亮點。作為民生中最突出也是人民最關切的問題之一，自然也成了亮點中的亮點。接著各界人士圍繞著房價展開了前所未有的大討論。京廣滬動輒都要單價過萬元的房價，無疑成為今年兩會最熱話題。眾多委員參與該話題討論并在兩會上引發(fā)一場房價“大論戰(zhàn)”

3、，該論戰(zhàn)貫穿于兩會始終。溫家寶在政府工作報告中指出，合理的收入分配制度是社會公平正義的重要體現(xiàn)。中國不僅要通過發(fā)展經(jīng)濟，把社會財富這個“蛋糕”做大，也要通過合理的收入分配制度把“蛋糕”分好。要堅持和完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，兼顧效率與公平，走共同富裕的道路?！叭绻斡煞績r繼續(xù)高漲，還將刺激投機性購房需求，進一步拉大再分配的收入差距?！比珖f(xié)委員、北京大學經(jīng)濟學院教授李慶云如此說。經(jīng)過發(fā)放問卷等形式的調查后發(fā)現(xiàn)：結果顯示，近三成受訪者認為房價還在“上漲”比認為“下跌”的多13個百分點，中、西部地區(qū)、縣級市和縣城居民感受最為明顯；多達66%的受訪者表示“不能承受”當前的房價

4、水平，只有22%的人表示“能承受”；56%的受訪者對“今年是買房時機”持否定態(tài)度。在“對上半年本地商品房價格的感受”這一問題上，受訪居民持“穩(wěn)定”看法者居多，為35%。然而，持有“上漲”感受者仍明顯多于“下跌”者13個百分點，達到29%。從不同地域的居民來看，中部地區(qū)對房價持“上漲”看法者最多，比例達34%。此外，縣城等三線城市持“上漲”看法者達33%，比一線的直轄市、省會城市多11個百分點。進一步分析顯示，認為房價“上漲”者最多的是中部地區(qū)的縣城居民，達38%，較經(jīng)濟最發(fā)達的東部一線大城市多出17個百分點。對于下半年本地房價的預期，中、西部居民持“上漲”看法者仍多于看跌者，每4人中就有一人判

5、斷房價會繼續(xù)上漲；東部居民的預期相反，持“下跌”看法者較上半年增加了8個百分點至26%，明顯多于看漲者。進一步分析顯示，中部地區(qū)一線城市居民預期房價“上漲”的比例全國最高，達29%；相反，經(jīng)濟最發(fā)達的東部一線城市看漲者僅16%，而看跌者則全國最高，達27%。2（二）研究內(nèi)容1問卷設計房價是每個公民都很關心也是很了解的話題，對房價的調查必須對不同階層不同收入的人進行調查，才能保證調查結果的客觀性，因此我采用了問卷調查和分層調查相結合的方式進行調查，保證了調查結果的客觀性。2研究對象和方法（1）研究對象。本研究的研究對象是社會的各個不同階層的各個收入群體。由于是在校大學生，所以不能對全國人民進行調

6、查，因此我采取了分層調查的方法進行調查。即高收入群體，中等收入群體和低收入群體。這些調查對象中，有一部分是認識的，還有一些事不認識的，不過還好大家都對此調查比較配合。（2）問卷發(fā)放過程。結合了研究對象的特殊性后，我先把問卷發(fā)給了相識的人進行填寫，然后我叫了幾個好朋友到街上和一些公共場所去發(fā)放問卷，并給配合調查的人發(fā)放了小禮物，調查進行得很順利。（3）研究方法。此次研究主要采用了問卷調查和分層調查的調查方法，同時，為了方便分析調查結果，我還繪畫了餅狀圖，制作了圖表等。二關于居民對房價認識的概述（一）居民對房價態(tài)度的轉變中國2010年的城鎮(zhèn)人口是6.5億，我假設其中有2億能夠去買商品房，那還有4.

7、5億人口需要保障性住房，算3人住一套保障性住房，那就需要1.5億套的保障性住房。而溫總理在近期的談話當中表示，未來5年只能提供3600萬套保障性住房，可見距離老百姓的實際需求相差甚遠。收到調控影響，日后房價的漲幅是有限的，但是，5年內(nèi)跌價是不可能的。房價的漲跌，是隨著保障房市場的情況，以及投資渠道的情況變化而定的。我們的房價之所以高，來源與兩點。（二）居民的新看法第一，是我們沒有保障房的市場。在國外，是有完整的保障房市場的，保障房雖然對于房屋和土地沒有所有權，但是他的居住成本非常便宜，房租和居住權完全是由中、低收入人群的收入作為參考數(shù)據(jù)定價。這樣的體制，就給了商品房一個很大的制約，如果商品房的

8、房價過高，老百姓就全都跑去住保障房了，商品房就等于空著沒人要了。所以在國外，非但商品房的房價會比較合理，而且商品房的品質也會非常的高，這多虧了保障性住房的強大制約。但是我們國家沒有保障性住房，這就等同于讓商品房處于一種毫無制約的境地，由于老百姓不得不去購買商品房，導致商品房這種帶有金融產(chǎn)品性質的商品肆無忌憚的漲價。第二、投資渠道的惡化。這幾年很多人以為中國經(jīng)濟還在飛速發(fā)展，其實不然，在07年的時候，中國就出現(xiàn)了大批的倒閉企業(yè)，大量資金在實體經(jīng)濟里已經(jīng)無法生存，從而轉向股市和樓市，08年股市崩盤，所有資金都流入的樓市，是的樓市泡沫頻發(fā)，再加上中國沒有保障性住房，樓市泡沫更大。三關于各收入群體對房

9、價看法的調查結果及其分析（一）居民對房價看法調查結果據(jù)調查顯示，房產(chǎn)與普通的其它商品一樣，物美價廉是最受廣大消費群眾的歡迎。據(jù)了解，國家相關部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預計在未來十年內(nèi)，全國范圍內(nèi)，將會有四至五億的農(nóng)村人口轉為城市人口。面對這些城市新增人口，城市對住房的需求量仍將大幅度升高。在廣大房產(chǎn)需求者當中，社會青年就業(yè)人員占了85%以上，所以社會青年就業(yè)人員是房產(chǎn)消費者的主力軍。在社會青年就業(yè)人員這類人群當中，又可以分成很多種。一種是學歷較高，條件較好3“?！暗娜?，這類人由于自峰的條件比較優(yōu)越，經(jīng)如說金領，所以他們的經(jīng)濟收入較高，這也致使造成了比較奢侈的消費觀。所以他們能夠在短時間內(nèi)購買高檔的住房，畢

10、竟這只有極少數(shù)的人；一種是普通白領，這類人由于經(jīng)濟收入比較有限，所以就沒有能力在短期間內(nèi)付清房款，他們只能靠貸款或者是分期的方式購房，日后在靠工資來支付房貸。不過當每月付清房貸和車貸后，工資就見底了，所以每個月的工資就差不多成白領了；另一種是藍領，藍領主要是指經(jīng)濟收入偏低的這類人群，這類人群連房貸也沒有能力支付，所以他們需要租賃住房，再除去日常的生活開銷，每個月的工資基本就沒剩的了，所以每到月底連工資都懶得領了。還有一種是沒有固定工作的社會基層人員，像這類人員的條件是最差的，一般月薪不足一千元，也就常說的廉價勞動力，所以他們只能暫時居住在集體宿舍中。畢竟還是要為將來作長久的打算，不可能一生都住

11、在集體宿舍，這類人員需要的是目前政府所提供的廉租房。據(jù)新聞報道顯示，炒房風熱潮不是將房價推到新高的最魁禍首，而是房產(chǎn)中介和房東。房產(chǎn)中介賺取的中介費為房產(chǎn)的實際價值所與出售價格的差價，也就是提成。眾多的房價中介不斷推動房產(chǎn)價格，就逐漸改變了房產(chǎn)的市場價值，形成了一個市場局勢。房東看到市場的局勢，認為別人的房子漲價了，自己的房子也要升值，就集體升高租賃價格。這一環(huán)節(jié)又更加穩(wěn)定了房產(chǎn)市場的局勢。俗話說：百姓安居樂業(yè)，乃強國之根本”安居與樂業(yè)工者是相互關聯(lián)的，百姓先安居，后可樂業(yè)。但是，廣大打工族的共同心聲是：房價漲，物價漲，就只剩下工資不漲。我們的老師也常說：我們辛辛苦苦工作了一個月，賺的錢才夠買

12、幾塊破磚瓦。我國現(xiàn)階段仍處于社會主義初級階段，這個階段的小康社會是發(fā)展不平衡、普遍低水平、發(fā)展不全面的小康社會”。廣大房產(chǎn)消費者普遍認為政府應該出面干涉房價的波動，對房產(chǎn)市場進宏觀調控，調動房產(chǎn)的價格，使更多的消費者有能力購買住房?；蛘咛峁└嗟牧夥?，從而解決社會基層人員住房問題。再利用各種調整和措施，在大范圍內(nèi)解決民眾的的住房問題，爭取更加完善小康社會的建設，加快社會主義的建設步伐。（二）居民對房價認識調查結果分析1：強大的購買力把這條排列在第一位是有根據(jù)的，無論是從常駐人口和暫住人口的結構懸殊比例，還是從市民收入水平的全國綜合排名，或者從尤其特殊的移民城市特性，地理位置，勿庸質疑，無論是

13、在什么階層，無論你做什么行業(yè)，無論你來自哪里，你都需要房子住，來久的要買，新來的也要買，混的好的買，活的差的要買，沒房的要買，買了的還買，等等等。造成全民皆有買房意愿！2：市區(qū)關內(nèi)房源的稀缺（供需失衡）之所以這么說，大家可以參考一些新聞網(wǎng)站或者ZF網(wǎng)站上的資料，深圳每年推盤量是多少，購買需求量可以參考第一條，特別是最近兩年，市區(qū)關內(nèi)可供應商品房土地越來越少，這消息沒人不知道，呵呵。關外雖然土地算是充足，樓盤開發(fā)的多，畢竟購買力量有限。關外工廠多嘛，一個工廠有一千人的話，老板以及管理層是沒多少的，而員工對這個城市歸屬感不強，也收入及購買力有限，而工作在市內(nèi)的人到關外去置業(yè)，也很難，不僅僅是交通問

14、題，這樣一來，市內(nèi)可供選擇的樓盤就不多了，道理一聽就明白。3：價格的市場化任何產(chǎn)品都有其市場屬性，房子也是一樣，屬于商品，定價包括ZF都無法硬性控制，都是隨市場需求的變化而變化，買者多了自然價格就上去了，這是市場規(guī)律。以深圳這個號稱國際性的大都市來說，相對同等級別城市而言，對比北京，上海，杭州，香港，甚至是溫州，深圳均價八九千的房價，不算什么，覺得貴那是因為你我沒錢，看看滿街的寶馬奔馳甚至小QQ，你就應該知道，很大部分人，他們沒錢，買不起房。4：開發(fā)商的市場化操作策略的哄抬坦白來說，作為消費者，我對這些開發(fā)商搞這些種種變相策略的提價行為深痛惡絕！但是，如果我自己也是開發(fā)商，為賺錢，我會不搞分期

15、銷售嗎？我會不為了謀取更多利潤而放棄欺騙手段搞宣傳嗎？當然不會！你做貿(mào)易你為了賺錢，4你開工廠也為了賺錢，你賣面條也為了賺錢，你能說你只是圖高尚而不想賺錢嗎？你能說你不想暴利嗎？總有人在爭論臨城的房價是不是虛高？房子會因為填?；蛳滔毯ｏL不適合居住？每個地方每種行業(yè)都有投機者，但在大多數(shù)的購房者都是為了滿足居住的目的，有的是擁有第一處固定居所，有的是想換更好的居住環(huán)境，有的是想讓老人住上合適的房子，有的是想為子女準備好。雖然我們這些人心里或嘴上也會講著：最多不行租掉或買掉好了，但那只會在形勢惡劣不得已的情況下才會做的。我們也明白房價能不低于現(xiàn)在的均價水平已經(jīng)是好了，也明白工資收入的增長永遠趕不上

16、房價物價消費指數(shù)的上升速度，我們也明白當菜場的帶魚買到50元一斤或車厘子買到200元一斤的時候，房價2W真不是傳說。所以我們不在意幽靜的地方適不適合居住，不在意N年以后填出來的灘涂會不會下沉，不在意咸咸的海風會不會侵蝕居所或這就是海景房。我們也不會在意這里大型超市會不會開，這里還會開什么大型廣場，那個傳說中的集團會不會來這里投資？如果這些朝我們期望的方向發(fā)展最好，不是也就算了。因為我們在意了也沒辦法來影響我們?nèi)ミx擇一個地方居住的最關鍵因素-那里的總價我承不承擔的起？四相關成因的討論或措施（一）居民認為房價高的原因房產(chǎn)作為一種商品，與其他商品比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。那就是它既可以

17、像面包一樣作為一種消費品滿足人們的消費需求，又可以像股票一樣作為一種投資品滿足人們投資獲利、實現(xiàn)消費跨期替代的愿望。作為消費品，目前中國的商品房價格是被遠遠高估的，這個問題有很多人從居民承受能力的測算已經(jīng)談得很透了，我們這里就不重復。那么如果作為投資品，是否可以解釋時下的高房價呢?按照資產(chǎn)定價模型，資產(chǎn)當期的價值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，作為投資品的房產(chǎn)的基本價值與以下幾個因素有關：租金、租金的增長速度、投資的要求回報率、房屋的殘值（由于我國房屋的設計使用年限是50年，而房屋產(chǎn)權年限是70年，因此考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計）。在一段時間里，如果房屋的價格出現(xiàn)持續(xù)上漲，而且這個上漲是由于

18、房屋資產(chǎn)的基本價值的提高造成的，那么必定會出現(xiàn)以下情況中的一個或幾個；租金增加了；租金增長的速度加快了；投資要求的回報率降低了。如果房屋的租金回報率【實際有效租金（扣除空租、稅費和通貨膨脹因素）和房產(chǎn)價格的比率】遠遠高于投資者所要求的回報率（資本成本）的話，所謂“背離現(xiàn)象”房產(chǎn)價格上升、房租卻持續(xù)下降，尚可以理解為正常套利機制導致房產(chǎn)的價值回歸。但是買賣價格和租賃價格并不是可以無限背離的，如果租金收益率的持續(xù)下滑至資本成本以下的話，那么投資房產(chǎn)的自有資金就會出現(xiàn)“負收益”，這也就是說，在這種情況下如果房屋本身不增值的話，則投資該房屋是虧本的。（二）對居民房價認識的討論房價的問題已爭論多年了，2

19、001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續(xù)，房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。導致房價上升的原因有許多，導致房價下跌的原因也有許多，問題在于中國現(xiàn)有的發(fā)展階段中，導致房價不斷上升的因素在積極發(fā)揮著作用，而導致房價下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處于上漲的壓力的結論：我所觀察的主要因素大約有如下幾點，讓中國的房價處于可持續(xù)上升的階段：一、中國的人口數(shù)量與結構決定著住房高增長的需求。中國的人口數(shù)量的增長讓中國不得不進行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為

20、3.6平方米，低于建5國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。縱觀全球曾經(jīng)發(fā)生過的房地產(chǎn)泡沫中又有哪個國家或地區(qū)是在人口告訴增長中發(fā)生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房價自然也就難以上漲了。中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，8090后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。中

21、國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現(xiàn)象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩(wěn)定性。二、中國的城市化需求。中國正處于經(jīng)濟數(shù)十年持續(xù)的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個國家經(jīng)濟的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟的高增長。歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉(xiāng)的二元結構所引發(fā)的

22、貧富差別和發(fā)展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業(yè)而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數(shù)國家都在二戰(zhàn)之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現(xiàn)了城市化率6570%。而我國1949年時僅有城市132個，市區(qū)人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處于城市緩慢發(fā)展的階段。而19781995年期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動力，進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。從世界各國情況看，3070%的城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正

23、處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。中國用了三十年的改革時間解決了2億農(nóng)民的進城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的2030年，當我國經(jīng)濟總量達到世界第一時實現(xiàn)城市化率6570%的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。從近十年城市化進程的情況分析，外地非

24、農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。三、土地資源的稀缺性。中國現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集

25、中的效應，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護、基礎設施建設、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展6的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農(nóng)田只剩了18億畝多一點，其中約1315億畝用于糧食的生產(chǎn)，其余用于經(jīng)濟作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關系并不大，而最大量的則是退耕還林的生態(tài)保護。而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用

26、地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價的種子。四、城市基礎設施和公共服務提升。都在抱怨政府天價地太黑的同時，也許大多數(shù)人將注意力放在了地價與房價上，尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中，變成了房價上漲的基礎條件。中國經(jīng)濟的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路

27、、輕軌、學校、醫(yī)院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學校與醫(yī)院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。環(huán)境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢？難道會有一個政府專門去想讓國民的財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事，要嚴厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執(zhí)政目的的短視者。而政府

28、的大量投入和環(huán)境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎？五、價格的提升也是一種貨幣現(xiàn)象。請問：除黃金作為貨幣發(fā)行的后盾因素之外，又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢？有的貨幣在對其他貨幣升值時，對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態(tài)，相對于不動產(chǎn)而言就一定是貨幣的升值。請問：三十年前十元錢能買多少東西，而今天能買多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現(xiàn)象。請問：三十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增長基礎除了生產(chǎn)效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值，因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。如果用銀行存款來計算，所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不

29、同樣的事情，買不了同樣多的東西了。那么對其他產(chǎn)品而言的貶值，在不動產(chǎn)上也同樣存在。六、成本因素的變化。沉默因素導致產(chǎn)品的價格上漲是個經(jīng)濟活動中的基本現(xiàn)象，當糧食的收購價格提高時，糧食產(chǎn)品的價格也會提高，房地產(chǎn)也是如此。土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產(chǎn)品房子的價格自然也會是上漲的?？偛荒苜徺I者的收入在提高時，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。重要的是中國浪費了三十年低成本實現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時機，如今不得不承受高成本7城市化的現(xiàn)實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數(shù)國家已在低成本時就實現(xiàn)了高城市化率的競

30、爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現(xiàn)實，就必須容忍不動產(chǎn)價格的上漲。七、不動產(chǎn)的多重功能作用。從歷史的經(jīng)濟周期看，不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權制度保護并且是難以作假的。這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助于提供投資、生產(chǎn)的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現(xiàn)消費的。正

31、因為多重功能的作用同時集于一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應求讓升值的預期長期并穩(wěn)定，更促成了價格的上漲。八、中國的傳統(tǒng)文化?！坝泻惝a(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂。同時將遺產(chǎn)留給后人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變?yōu)槊耖g的一種潛意識。沒有遺產(chǎn)稅，讓這種傳承的文化成為現(xiàn)代大多數(shù)老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業(yè)，讓祖孫幾代人共同為置業(yè)而奮斗?，F(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，

32、而是首先用于滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。九、精神上的一種追求。支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎？但那時是制度讓人們無法擁有財產(chǎn)的權利，一旦這張網(wǎng)被撕破之后，潮涌般的爆發(fā)出了一股置產(chǎn)熱的力量，讓社會與市場在毫無準備之中被沖得七零八落。于是出現(xiàn)了一種特殊的情況，人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房

33、比重反而是最高的。這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發(fā)愁，有沒有祖產(chǎn)不是最重要的，生活質量的好壞是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產(chǎn)來保住尊嚴與地位。正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達車的年輕人會對奔馳車表示贊賞，并看不起電動摩托車。同樣擁有住房的騎自行車的年輕人則不愿嫁給只有拉達車而無住房的對象，互補中的精神與物質的追求中，更多的人會以擁有住房資產(chǎn)而驕傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活質量的大款們。住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣，也變成了身份與地位的象征，價格則伴隨著這種精神的需求

34、而不斷上漲。十、不可忽略的收入增長。幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢幻。既有人用8不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數(shù)倍遠遠小于收入增長的幅度與倍數(shù)。如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應用中位數(shù)，房價也應用中位數(shù)價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為508