海昌之星房地產(chǎn)項目

1、項目資本金達(dá)到35%，項目開發(fā)的合法性證件齊全，項目經(jīng)濟(jì)效益較好（包括財務(wù)各項指標(biāo)），項目有一定的成本優(yōu)勢（也就是說有一定降價空間），以應(yīng)對目前市場的低迷行情進(jìn)行投資償還期的測算“海昌之星” 房地產(chǎn)項目F地塊可行性研究報告武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二OO八年*月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc204354529 第一章 總 論 PAGEREF _Toc204354529 h 3 HYPERLINK l _Toc204354530 第一節(jié) 項目背景 PAGEREF _Toc204354530 h 3 HYPERLINK l _Toc204354531 第二

2、節(jié) “海昌之星”項目概況 PAGEREF _Toc204354531 h 9 HYPERLINK l _Toc204354532 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 PAGEREF _Toc204354532 h 15 HYPERLINK l _Toc204354533 第三章 項目開發(fā)條件與建設(shè)方案 PAGEREF _Toc204354533 h 25 HYPERLINK l _Toc204354534 第一節(jié) 項目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc204354534 h 25 HYPERLINK l _Toc204354535 第二節(jié) 項目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc204354535

3、h 28 HYPERLINK l _Toc204354536 第三節(jié) 項目實施進(jìn)度 PAGEREF _Toc204354536 h 34 HYPERLINK l _Toc204354537 第四章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc204354537 h 36 HYPERLINK l _Toc204354538 第一節(jié) 投資預(yù)測 PAGEREF _Toc204354538 h 36 HYPERLINK l _Toc204354539 第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測 PAGEREF _Toc204354539 h 39 HYPERLINK l _Toc2043545

4、40 第五章 社會評價 PAGEREF _Toc204354540 h 44 HYPERLINK l _Toc204354541 第六章 研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc204354541 h 48第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱武漢極地海洋世界“海昌之星”項目F地塊二、項目建設(shè)單位武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法人代表：曲乃杰 公司性質(zhì)：民營企業(yè)單位地址：武漢市東西湖區(qū)養(yǎng)殖場姑李路三、報告編制單位武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、報告編制依據(jù)1、武漢極地海洋世界投資有限公司文件武漢極地海洋世界項目立項申請2、湖北省發(fā)改委文件市發(fā)展改革委關(guān)于武漢極地海洋世界建設(shè)項目核準(zhǔn)的通知3、湖北

5、省環(huán)境保護(hù)局關(guān)于武漢極地海洋世界項目環(huán)境影響評價大綱審查意見的函4、武漢市人民政府辦公廳文件關(guān)于局部調(diào)整東西湖區(qū)將軍路街道辦事處土地利用總體規(guī)劃的批復(fù)5、武漢市東西湖區(qū)國土資源管理局文件關(guān)于同意出讓國有土地使用權(quán)給大連海昌集團(tuán)有限公司的批復(fù)6、武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局武漢極地海洋世界建設(shè)項目選址意見書7、武漢極地海洋世界建設(shè)項目規(guī)劃許可證8、武漢極地海洋世界F地塊國有土地使用證9、武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照10、武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資質(zhì)證書五、項目建設(shè)背景1、城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市居民收入水平的提高促進(jìn)居民消費(fèi)行為及消費(fèi)習(xí)慣的變遷武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長速

6、度，2007年，我市GDP達(dá)到3141億元，增長15.6%，增幅創(chuàng)11年來新高。作為中部唯一城市，我市首度躋身過去被東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)壟斷的3000億俱樂部。2007年，武漢市財富快速積累，城鄉(xiāng)居民的荷包也跟著暖和不少，城市居民人均可支配收入14357.64元，增長16.2%；農(nóng)村居民人均純收入5371元，增長13.1%；居民消費(fèi)價格漲幅4.1%，低于全國、全省平均水平；萬元生產(chǎn)總值能耗下降4.5%，降速比全國、全省平均水平都快。2008年，武漢預(yù)計GDP增長13%，綜合能耗繼續(xù)下降，居民消費(fèi)價格指數(shù)漲幅繼續(xù)低于全國平均水平，人均GDP近3.3萬元（約合4700美元）。而根據(jù)世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展

7、規(guī)律，人均GDP超過2000美金后，經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)的演變將進(jìn)入加速階段，武漢人均GDP己超過這一國際標(biāo)準(zhǔn)線，居民的消費(fèi)習(xí)慣、意識、水平及能力將迅速變化，消費(fèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及區(qū)域布局亦會隨之變化，日常溫飽型消費(fèi)支出在消費(fèi)性支出中所占比重日趨下降，旅游、休閑、高檔及奢侈性消費(fèi)市場迅速擴(kuò)張，消費(fèi)行為的改變進(jìn)一步帶動社會結(jié)構(gòu)及群體性意識的變化，城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨新的契機(jī)。2、道路交通規(guī)劃及發(fā)展金銀湖片區(qū)是武漢十一五規(guī)劃中的主要居住區(qū)，武漢政府相當(dāng)重視。武漢建委明確公示輕軌進(jìn)入金銀湖。軌道交通一號線輕軌二期工程，將向西延伸到金山大道，站點(diǎn)設(shè)在金山大道以北、八支溝東側(cè)。西段從宗關(guān)站起，沿解放大道向西經(jīng)漢西、古田

8、、舵落口、額頭灣、四明路、東吳大道至金山大道止。目前該區(qū)域已開通多條公交線路。據(jù)悉，規(guī)劃建設(shè)中的軌道1號線全長約28公里，貫穿漢口東西部。一期工程黃浦至宗關(guān)長10公里，已建成通車；二期工程長18公里，正在建設(shè)中。按照初步設(shè)想，擬將武漢輕軌自東西兩端，分別向新洲陽邏街和孝感城區(qū)延伸，自東西湖向西北延長約50公里，即可連通距離武漢城區(qū)最近的孝感城區(qū)。3、郊區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，人源、財源大量聚集,特別是金銀湖地區(qū)近年來成為武漢市地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)塊,為項目儲備了大量人氣。金銀湖板塊經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了一套完整的交通體系。金山大道、馬池路、機(jī)場高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路、張柏公路等道路縱橫交錯，將

9、金銀湖與漢口渾然連成一體。距離漢口中心城區(qū)最遠(yuǎn)處車程也不會超過30分鐘。規(guī)劃中的輕軌和地鐵橫貫金銀湖而過，一所所名校坐落在小區(qū)的附近，一個個超市緊挨在住宅的旁邊，銀行、郵局、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)施分布在小區(qū)周圍，完善的配套設(shè)施給這里的居民提供了無限伸展的空間，讓每一個居住在這里的業(yè)主都有“離城不離市”的感覺。4、旅游與景觀房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性現(xiàn)代意義上的旅游休閑社區(qū)在主題定位、功能布局、旅游形態(tài)、空間組合等方面與從前的旅游產(chǎn)品迥然不同。它站在關(guān)注人類生活質(zhì)量、追求人文關(guān)懷的高度，以可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)理念，著力體現(xiàn)人與自然的全面融合與交流，強(qiáng)調(diào)游客的參與性、互動性。徹底地突破了單一性景點(diǎn)的構(gòu)想，將傳統(tǒng)的景區(qū)概念

10、打破，把旅游休閑的功能分散到社區(qū)的每個角落，從而成為既是景區(qū)、又不是單純的景區(qū)，而是組合了觀光、休閑、度假、會展、運(yùn)動、娛樂、養(yǎng)生、教育、居住等不同功能，它們之間相輔相成、互為支撐和補(bǔ)充，共同組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的休閑度假勝地。在“旅游休閑社區(qū)”的開發(fā)理念中，最突出的三大要素是眾多高品質(zhì)的旅游休閑設(shè)施、室內(nèi)/夜間的大型娛樂中心和旅游景觀房產(chǎn)。5、景觀房地產(chǎn)項目的起源與發(fā)展?fàn)顩r對于旅游房地產(chǎn)，剛開始的時候，有人認(rèn)為在旅游項目中嫁接房產(chǎn)元素是不倫不類的做法。但是，作為世界上最先進(jìn)入休閑時代的美國，他們事實上早已完成了對旅游景觀房產(chǎn)這一全新概念體系的建立和實踐。1971年，在迪斯尼世

11、界的最初規(guī)劃中就有一個占地達(dá)30平方公里的“未來社區(qū)的實驗原型（Experimental Prototype Community of Tomorrow）” 項目，即“埃普科特”，可以說是景觀房產(chǎn)的最初嘗試。遺憾的是這一極富創(chuàng)意的設(shè)想并沒有獲得順利發(fā)展，由于技術(shù)、財力、法律上的原因和內(nèi)部爭論不休，公園開業(yè)七年后，“埃普科特”才陸續(xù)開業(yè)，這使它的運(yùn)作成本增加到12億美元之多，等于原先預(yù)算的三倍。盡管如此，這個點(diǎn)晴之筆還是大大強(qiáng)化了迪斯尼世界作為旅游目的地的吸引力，并使它遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了作為旅游方式的概念框架。先進(jìn)的開發(fā)理念使它的成功大大超過了先前開業(yè)的功能相對一元化的迪斯尼樂園。因為有了埃普科特，從1

12、992年起，迪斯尼集團(tuán)的收入增加了15%，利潤增加了78%。1998年，迪斯尼集團(tuán)的收入已高達(dá)58億美元，營業(yè)利潤達(dá)16億美元。其品牌滲透力更是持續(xù)強(qiáng)化，價值達(dá)170億美元，位居全球第五。實踐證明，景觀房地產(chǎn)是大型都市休閑度假區(qū)“度假”功能得以充分實現(xiàn)的保證。因此，它已成為發(fā)達(dá)國家發(fā)展休閑旅游的一種共同做法和普遍趨勢，根據(jù)IAAPA的一份統(tǒng)計資料，歐美最近10年內(nèi)開工興建的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會展中心等項目中，92%以上規(guī)劃有景觀房產(chǎn)。6、國內(nèi)景觀房地產(chǎn)項目的成功先例波托菲諾：華僑城旅游城1985年8月28日，經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)創(chuàng)立面積近5平方公里的華僑城（Overseas China Tow

13、n），并由香港中旅集團(tuán)參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人獎金、技術(shù)、人才的窗口和基地。于是，被后人稱為“中國主題公園之父”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探索以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅游城。1989年9月，在國內(nèi)外50多位著名專家學(xué)者的指導(dǎo)和參與下，經(jīng)過半年的總體規(guī)劃和長達(dá)兩年的景點(diǎn)策劃與效果設(shè)計，又經(jīng)過為時兩年的精雕細(xì)琢，城內(nèi)第一個旅游項目“錦繡中華”在人們的驚嘆聲中揭開了華僑城開發(fā)的帷幕?！耙徊竭~進(jìn)歷史，一日暢游中華”的理念強(qiáng)烈地感召和震撼著人們。這個中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園也是世界上規(guī)模最大的微縮景區(qū)，它選取中國84個最

14、有代表的山水名勝，古代建筑景點(diǎn)找1：15比例建造，融華夏五千年歷史文化于一園。華僑城開始熱鬧起來，每天游人如織，形成了空前的火爆盛況，一時間幾乎成為深圳旅游的代名詞。它當(dāng)年即收回投資，幾年之后又成功上市。波托菲諾是華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設(shè)計基礎(chǔ)的主題住宅小區(qū)。由于旅游開發(fā)的成功，極大了改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美就是比做“皇家御花園”也不過分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場和僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項目帶來極高的附加值和未來的升值潛力。“波托菲諾”項目的總投資達(dá)13億元，項目占地29萬，總建

15、筑面積達(dá)40萬、建筑容積率1.5，總戶數(shù)超過2600戶。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。另外，還有綠地3萬、道路2萬、水面與荔枝林面積15萬。項目共分三期開發(fā)，推出后引起轟動，連續(xù)獲得多項國家級獎項。波托菲諾為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅游主題公園收入之和，從而極大地改善了該集團(tuán)因為旗下康佳集團(tuán)的虧損而增長緩慢的贏利能力。也正是旅游房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計向國家交

16、上繳稅收達(dá)30億元以上。7、前期嚴(yán)格的生態(tài)保護(hù)留下良好的生態(tài)環(huán)境項目所在地至今仍以無公害農(nóng)業(yè)的發(fā)展為主，境內(nèi)無污染的設(shè)施，為當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)的完整保存打下基礎(chǔ)，本項目的開發(fā)應(yīng)在挖掘生態(tài)化題材的同時，盡力維持這個生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行是項目長期成功運(yùn)行的關(guān)鍵之一。8、武漢極地海洋世界的建設(shè)將促進(jìn)金銀湖地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展金銀譚開發(fā)區(qū)是武漢市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，新的政策及措施為金銀湖地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展打下良好基礎(chǔ).六、項目建設(shè)的必要性1、極地海洋世界全國戰(zhàn)略布局需要目前大連海昌集團(tuán)已在包括大連、青島、重慶等國內(nèi)大中城市投資開發(fā)建設(shè)以極地海洋為主題的旅游休閑主題公園，并取得了良好的社會信譽(yù)。武漢地處中部，占交通樞紐地

17、位，特別是在中部崛起的大背景下，共和國的腹地，滿眼生機(jī)。作為中部地區(qū)唯一的特大城市，武漢理應(yīng)成為中部崛起的戰(zhàn)略“支點(diǎn)”，發(fā)展前景不可限量。2、有利于提高廣大市民精神文化需求伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我省城鄉(xiāng)居民可支配收入漸多，荷包暖和了，精神文化需求也相應(yīng)提高了，特別是集休閑、健身、娛樂于一體的旅游活動，武漢極地海洋世界將突出“海”的特色，通過技術(shù)手段，營造出海的景象，4萬平方米人工水體，填補(bǔ)武漢沒有“?！钡目瞻住＝ǔ珊螅鼘⑴c盤龍湖周圍景點(diǎn)形成“極地海洋世界盤龍城風(fēng)景旅游區(qū)盤龍湖風(fēng)景區(qū)黃花澇古鎮(zhèn)”旅游線路。武漢極地海洋世界無疑恰好給旅游者一種需求形態(tài)和選擇方向。3、極大的提升項目所在地地域價

18、值，帶動項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會。4、可緩解武漢人避暑問題武漢是中國三大火爐之一，在這個火爐之城建立一個極地海洋世界的奇想，本身就是對旅游者的一個吸引點(diǎn)?？釤岬南奶欤捎诠ぷ鞯脑?，武漢市民及其周邊地區(qū)的人們無法去東北、山西等地的避暑山莊避暑，武漢極地海洋世界的建立解決了困擾武漢多年的問題?！昂２恰表椖康拈_發(fā)建設(shè)更為武漢市民的休閑避暑提供了居住保障。第二節(jié) “海昌之星”項目概況一、項目建設(shè)單位概況大連海昌集團(tuán)有限公司，成立于1998年11月，注冊地為大連市中山區(qū)人民路86號，注冊資本為44000萬元人民幣。2004年，集團(tuán)銷售收入達(dá)29.85億元，上繳稅收8593萬元，營業(yè)利潤18

19、.47億元，資產(chǎn)總計33.54億元。大連海昌集團(tuán)是一個國際型的集團(tuán)公司，在石油海運(yùn)、房地產(chǎn)、旅游投資等諸多領(lǐng)域都取得了令人矚目的成績。其中，下屬油品運(yùn)輸及貨運(yùn)代理公司有大連海昌船運(yùn)有限公司、海昌油運(yùn)有限公司等5家公司，成品油、原油運(yùn)輸總運(yùn)力在國內(nèi)民營企業(yè)中排首位（全國排名第四）;下屬房地產(chǎn)公司有大連海昌房屋開發(fā)有限公司、海昌花園有限公司、海昌物業(yè)管理有限公司三家企業(yè)，海昌地產(chǎn)獲全國名牌50強(qiáng)，已建成的海昌華城、海昌欣城、海昌楓橋園、海昌名城等項目獲大連十大品牌項目、大連十大理想家園;下屬旅游企業(yè)有大連老虎灘海洋公園有限公司、青島極地海洋世界有限公司、重慶極地海洋世界有限公司和武漢極地海洋世界投

20、資有限公司等九家企業(yè)，已建成的大連老虎灘海洋館是世界最大的極地海洋動物館，創(chuàng)造了多項吉尼斯世界記錄，曾受到中央、遼寧省、大連市多位領(lǐng)導(dǎo)人的重視并親臨現(xiàn)場觀摩，深受好評。本項目由2004年10月成立的海昌集團(tuán)下屬企業(yè)武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為建設(shè)單位. 該公司具備房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售、房屋租賃、物業(yè)管理；建設(shè)項目投資估算、估價、工程預(yù)決算、技術(shù)咨詢、信息咨詢服務(wù)；建設(shè)工程項目管理；開發(fā)旅游設(shè)施、游樂場及游樂項目；對旅游項目及其產(chǎn)品的投資和經(jīng)營等資質(zhì)。武漢極地海洋世界投資有限公司為了合理開發(fā)武漢市東西湖區(qū)金銀潭，利用金銀潭的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，以高立意、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的構(gòu)思，投

21、資建設(shè)“了解水、體驗水、溶于水、表現(xiàn)水、頌揚(yáng)水、依念水、鄰水居”的旅游精品武漢極地海洋世界。推出以展示極地海洋動物為獨(dú)到特色的旅游產(chǎn)品，使該項目成為集科普教育、表演、展示、體驗、休閑、渡假、游樂、購物以及水上活動為一體的綜合性旅游精品。武漢極地海洋世界“海昌之星項目”是大連海昌集團(tuán)下屬公司武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的大型景觀房地產(chǎn)項目。與武漢極地海洋世界投資有限公司的大型旅游項目武漢極地海洋世界相鄰，突破了單一性景點(diǎn)的構(gòu)想，將傳統(tǒng)的景區(qū)概念打破，把旅游休閑的功能分散到社區(qū)的每個角落，從而成為既是景區(qū)、又不是單純的景區(qū)，而是組合了觀光、休閑、度假、會展、運(yùn)動、娛樂、養(yǎng)生、教育、居住等不同

22、功能，它們之間相輔相成、互為支撐和補(bǔ)充，共同組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的休閑度假勝地。二、項目選址武漢極地海洋世界“海昌之星”項目位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，養(yǎng)殖農(nóng)場黃塘湖以東，馬池路以南，宏圖大道以西，張公堤以北，緊鄰武漢市中心城區(qū)。周邊路網(wǎng)豐富，近鄰中環(huán)線、金銀潭大道、宏圖大道、岱黃公路、金橋大道、機(jī)場路、漢飛大道、盤龍大道、姑李路等數(shù)十條城市主干道，交通四通八達(dá)，十分便利。三、建設(shè)規(guī)模及目標(biāo)根據(jù)總體規(guī)劃，武漢極地海洋世界項目規(guī)劃用地總面積為69.82萬平方米，凈用地面積55.78萬平方米，建設(shè)總規(guī)模為83.55萬平方米，分為A、B、C、D、E、F地塊。其中旅游及商業(yè)板

23、塊（A、B、C地塊）建設(shè)規(guī)模為25萬平方米；住宅板塊（D、E、F地塊）建設(shè)規(guī)模為73.68萬平方米。武漢極地海洋世界項目住宅板塊，即“海昌之星”項目規(guī)劃用地總面積37.29萬平方主，凈用地面積27.84萬平方米，總建設(shè)面積為736797平方米，包括高層、小高層住宅、花園洋房、疊加別墅等多種建筑類型。地上總建筑面積579997平方米，地下總建筑積156800平方米。住宅小區(qū)建筑形態(tài)豐富，高低錯落有致，共同構(gòu)筑極富韻律感的建筑天際線，產(chǎn)品突破傳統(tǒng)的戶型設(shè)計，在人性化的基礎(chǔ)上加入了諸多創(chuàng)新元素，并確保景觀資源、使用面積最優(yōu)化原則，力爭打造市民滿意的產(chǎn)品，使之成為與旅游板塊相呼應(yīng)的大型旅游居住的社區(qū)。

24、該項目預(yù)計總投資約14億元，擬分四期開發(fā)，開發(fā)周期為4年，計劃于2008年8月份一期項目開工，至2012年10月全部竣工。 “海昌之星” 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體如下：總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值比例總用地面積（m2）278446.9100.00%其中住宅用地（m2）72159.925.92%公建用地（m2）139255.00%道路用地（m2）4170014.98%綠化用地（m2）15066254.11%地上總建筑面積（m2）579997.4住宅總建筑面積（m2）559057.4100.00%疊加住宅（m2）522409.34%花園洋房（m2）68369.412.23%小高層（m2）115202.06%

25、高層（m2）42692876.37%住宅建筑容積率2.1住宅建筑密度28%住宅平均層數(shù)（層）10.7公建配套總建筑面積（m2）20940小學(xué)（m2）10000幼兒園（m2）3600文化活動站（m2）600儲蓄所（m2）150郵電所（m2）150商業(yè)服務(wù)（m2）5000社區(qū)服務(wù)中心（m2）500物業(yè)管理（m2）600市政配套（m2）340容積率2.08建筑密度28%綠地率54%地下汽車車庫面積（m2）146398停車位地下停車位（輛）4183地面停車位（輛）1187地下自行車車庫面積（m2）16200居住戶數(shù)總戶數(shù)（戶）5560100.00%疊加住宅（戶）2684.82%花園洋房（戶）5409.

26、71%小高層（戶）721.29%高層（戶）468084.17%居住人數(shù)（人）16680二、本項目建設(shè)方案根據(jù)“海昌之星”項目總體規(guī)模，該項目擬分四期開發(fā)，本項目為“海昌之星”F地塊，即“海昌之星”一期項目。本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表：項目數(shù)值比例總用地面積（m2）90751.90總建筑面積（m2）130087.40地上總建筑面積（m2）112657.40住宅總建筑面積（m2）107997.40100.00%疊加住宅（m2）14640.0013.56%花園洋房（m2）33269.4030.81%小高層（m2）高層（m2）60088.0055.64%公建配套總建筑面積（m2）4660.00小學(xué)（

27、m2）幼兒園（m2）1800.00商業(yè)、文化活動站（m2）2500.00社區(qū)服務(wù)中心（m2）120.00物業(yè)管理（m2）120.00市政配套（m2）120.00容積率1.24建筑密度28%綠地率54%地下車庫面積（m2）17430.00停車位地下停車位（輛）498.00地面停車位（輛）266.00居住戶數(shù)總戶數(shù)（戶）954.00100.00%疊加住宅（戶）80.008.39%花園洋房（戶）270.0028.30%小高層（戶）高層（戶）604.0063.31%居住人數(shù)（人）2862.00第二章 項目投資環(huán)境與市場研究一、市場需求分析1、武漢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀武漢市近十年來保持了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長速度

28、，隨著居民生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，武漢市民對住房的需求一直呈上升趨勢。從而導(dǎo)致武漢市的房價從1998年來一直都在不斷上漲。目前武漢市中心城區(qū)商品房均價已接近10000元/平方米。在城市建設(shè)方面，“1+8”城市圈的獲批，九路一橋的通車，地鐵建設(shè)的提速等都讓我們看到更為廣闊而輝煌的明天。武漢房地產(chǎn)市場也一定會走出一條健康有序可持續(xù)發(fā)展的道路。2、項目的區(qū)域優(yōu)勢武漢市東西湖金銀湖地區(qū)憑借它得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的三年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量穩(wěn)居武漢市前列，其價格指數(shù)也一直呈持續(xù)的上升狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)變化格局使眾多的知名發(fā)展商云集金銀湖。來自

29、海內(nèi)外知名發(fā)展商，憑借雄厚的資金實力和先進(jìn)的開發(fā)理念，在金銀湖這塊寶地上將建筑、環(huán)境與人作了有機(jī)和諧的統(tǒng)一，營造出了一個個高尚人文的社區(qū)，風(fēng)格各異的園林景觀、建筑布局和立面造型，無論從視覺還是心理上均給人絕佳的美感，誠信的工作態(tài)度和完善的物業(yè)管理使業(yè)主有良好的精神享受。 目前，政府對整個金銀湖片區(qū)的定位是適宜居住和創(chuàng)業(yè)的生態(tài)家園，除去正在開發(fā)的房地產(chǎn)用地，金銀湖生態(tài)園的儲備用地面積1500多畝，規(guī)劃用地3000多畝。金銀湖已經(jīng)成為大盤云集的漢口“后院”，隨著萬科、順馳等各大開發(fā)商挺進(jìn)金銀湖，金銀湖地塊中的各種配套設(shè)施也正在日趨完善，開始呈現(xiàn)出一番城市居住新城的新局面。從整個武漢市的情況來看，金

30、銀湖地區(qū)憑借土地資源豐富，自然條件優(yōu)越等優(yōu)勢，近年來發(fā)展速度最快、最令人矚目，成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。二、區(qū)域內(nèi)樓盤特征分析1、區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，以混合型社區(qū)規(guī)劃為主本區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，多層、小高、聯(lián)體、獨(dú)棟皆有。各個樓盤規(guī)劃基本都以混合型社區(qū)規(guī)劃為主，其中產(chǎn)品類型多為多層和聯(lián)體別墅。金銀湖板塊內(nèi)其土地資源供應(yīng)量充足，其樓盤規(guī)模普遍較大，容積率較低，社區(qū)環(huán)境與市中心樓盤相比，樓盤品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境要高出較多。該區(qū)域內(nèi)樓盤在規(guī)劃產(chǎn)品類型上以多層和聯(lián)體別墅為主要建筑形態(tài)，輔之小高層和高層來滿足觀景的要求。區(qū)域內(nèi)樓盤主要借助于金銀湖自然景觀資源，來打造中高品質(zhì)社區(qū)。因此，在產(chǎn)

31、品規(guī)劃中多規(guī)劃有花園洋房和聯(lián)體別墅，來提高樓盤品質(zhì)和檔次。本區(qū)域還有少量獨(dú)棟別墅產(chǎn)品規(guī)劃，主要分布在金銀湖沿岸地帶，占據(jù)著一線湖景優(yōu)勢。2、區(qū)域內(nèi)項目銷售價格存在較大差異區(qū)域樓盤銷售價格由于其樓盤所在地理位置、自然景觀資源、開發(fā)商品牌實力以及社區(qū)規(guī)劃品質(zhì)檔次的不同，造成各個樓盤銷售價格之間存在著較大的落差。3、區(qū)域客戶主要以中等收入階層為主區(qū)域內(nèi)初期住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)適用房為主，通過低價位、低品質(zhì)住宅產(chǎn)品在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入。其初期的購買者以集團(tuán)購買為主，隨著武漢住房分配制度的改革，個人購買者的比重逐步提高。同時，金銀湖片區(qū)的扎堆開發(fā)，板塊價值提高，目前個人購房率超過90%。客戶群以中等

32、收入階層為主?？蛻羧褐幸舶糠指呤杖腚A層，自己擁有私家車等交通工具。4、區(qū)域客戶主要來源于漢口由于漢口地區(qū)購房者對跨江購房存在較大的心理障礙，而在對江岸、江漢、硚口、東西湖4個漢口購房區(qū)域的選擇時，選擇東西湖區(qū)域的比例僅次于選擇漢口中心區(qū)的比例，這主要得益于金銀湖板塊5年開發(fā)的積累，以及金銀湖周邊宜人的自然環(huán)境。5、區(qū)域未來發(fā)展趨勢武漢市東西湖金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)板塊特征明顯主要為臨湖開發(fā)的環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。如環(huán)繞金銀湖開發(fā)的碧海花園、戀湖家園、黃金海岸、順馳泊林、萬科西半島及泰躍金河等項目構(gòu)成環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)。以及以鑫?；ǔ呛脱睾Ｙ惵宄菫榇淼狞S獅海生態(tài)居住區(qū)。政府對金銀湖發(fā)展規(guī)劃為三個階段，即開

33、發(fā)階段、配套階段、完全城市化階段。目前，金銀湖板塊已處于第二階段，政府從以往專注于招商引資轉(zhuǎn)向狠抓配套，而配套的首要問題則是交通。金山大道的刷黑拓寬、沿張公堤建設(shè)的中環(huán)北線，橫跨中環(huán)北線的常青立交、古田一路立交與古田二路立交等道路基礎(chǔ)設(shè)施均在緊張建設(shè)中。輕軌線北端終點(diǎn)站設(shè)在鑫?；ǔ歉浇?，同時地鐵二號線的出口從常青花園延伸至馬池路，使金銀湖板塊能夠擁有兩條軌道交通線。隨著交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的逐漸完善，金銀湖管委會預(yù)計在3年內(nèi)使金銀湖的入住率達(dá)到常青花園的水平。5、產(chǎn)業(yè)支撐，為區(qū)域市場聚集人氣武煙集團(tuán)新址入駐金銀湖，有望帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈，有利于增強(qiáng)板塊內(nèi)的人氣，以及原區(qū)域游離的人員就業(yè)

34、。政府與香港投資商洽談某醫(yī)療器械的項目，準(zhǔn)備引入金銀湖制藥工業(yè)園。加勒比黃金海岸是政府大力引進(jìn)的水上旅游項目，以促進(jìn)旅游促進(jìn)板塊騰飛。商業(yè)、旅游、藥業(yè)工業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)是金銀湖區(qū)域的支撐產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展聚集人氣。三、片區(qū)重點(diǎn)樓盤（一）萬科西半島主要資料開發(fā)商：武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司建筑規(guī)劃：pekka salminen architects景觀設(shè)計：新加坡dpc landscape design 地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路以東、金銀湖以西 物業(yè)公司：武漢市萬科物業(yè)管理有限公司項目類型：多層、別墅、小高層建筑用地：303畝起價：4800元/平方米產(chǎn)品面積：80140戶型：二房二廳

35、、三房二廳、四房二廳165左右的復(fù)式熱賣戶型：三房二廳賣點(diǎn)精裝修，輕松省事。建筑材料優(yōu)良。國際標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。萬科多年的設(shè)計經(jīng)驗，給予設(shè)計效果的保證。售后服務(wù)保證。廣告導(dǎo)語選擇一座島，選擇一種生活點(diǎn)評萬科西半島是我們在金銀湖片區(qū)調(diào)研接觸的所有項目中綜合競爭力最強(qiáng)的一個典型項目。它借助地塊多面臨湖，地塊內(nèi)有眾多大小水系與湖面連通、滲透，地塊內(nèi)的小氣候與整個大湖面息息相關(guān)，地塊中部有一南北走向湖汊與外湖相通，將整個地塊分割為兩個“半島”，湖岸曲折蜿蜓，自然景觀優(yōu)美。將三面臨湖、雙半島、“內(nèi)湖”恢弘規(guī)劃，形成的獨(dú)特的景觀優(yōu)勢，“領(lǐng)島”金銀湖；誠邀世界知名景觀設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，傾力打造地中海風(fēng)情建筑。（二

36、）金銀湖畔粹嶺主要資料開發(fā)商：武漢長江科技經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司投資商：湖北九鼎置業(yè)有限公司景觀設(shè)計：香港派裴建筑設(shè)計咨詢有限責(zé)任公司地理位置：東西湖區(qū)環(huán)湖路中段代理公司： 觀筑地產(chǎn)項目類型：聯(lián)排、疊加官邸占地面積：79622.24平方米 建筑面積： 61464平方米 均 價：10500元/平方米容積率： 0.87綠化率：43.5% 樓層狀況：3層，5層/共38棟 銷售進(jìn)度：一期已全部售馨，二期項目即將開盤。停車位： 352賣點(diǎn)第一個純別墅杉水社區(qū)低密度townhouse與cbd樓價重組的嶄新產(chǎn)品罕見的紅杉樹為生活注入了無窮情趣文化石的優(yōu)質(zhì)特性烘托主人極簡單主義。環(huán)保建筑分散景致讓散步成為一種樂趣與

37、白鷺零距離接觸廣告導(dǎo)語住在城里 住在別墅里點(diǎn)評金銀湖畔粹嶺純別墅社區(qū)僅規(guī)劃有聯(lián)排別墅、疊加觀邸兩種產(chǎn)品，一條s形的景觀軸線將社區(qū)分成兩部分，東邊為聯(lián)排別墅區(qū)域，西邊為疊加觀邸。規(guī)劃設(shè)計發(fā)揚(yáng)人本主義精神，以陽光、自然、健康為主題，將理想與生命關(guān)愛融合。水乳交融的靈動地帶，清新健康的居住空間，在不經(jīng)意間回歸自然，進(jìn)入理想中的“彼岸世界”。在設(shè)計過程中，該項目反復(fù)推敲產(chǎn)品每個細(xì)節(jié)，設(shè)計師大膽的運(yùn)用了大面寬、短進(jìn)深、臺地+坡地、車庫+儲藏室、一戶三個私家花園、每個房間帶室外空間、創(chuàng)意夾層、復(fù)式主臥、兒童房帶書房等別巨匠心設(shè)計理念。金銀湖畔粹嶺運(yùn)用人工的手法充分演繹自然主義的美學(xué)（三）順馳泊林基本資料開

38、發(fā)單位：武漢能達(dá)實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：順馳物業(yè)項目類型：花園洋房、情景洋房、聯(lián)排別墅 項目地址：東西湖金銀湖畔占地面積： 307畝 建筑面積： 20余萬平方米 戶型： 2*2/3*2/4*2/聯(lián)排別墅 總戶數(shù)：1277 停車位：1277 綠化率：大于38% 樓層狀況：5層、7層 均價：4600元/平方米銷售進(jìn)度：60% 賣點(diǎn)外湖：2000畝煙波浩淼金銀湖；內(nèi)水：40%水化率眩彩溪谷園林廣告導(dǎo)語cld水岸貴族領(lǐng)地畔溪升級版點(diǎn)評順馳泊林，以德國的現(xiàn)代簡約為設(shè)計藍(lán)本，規(guī)劃有低層，多層，小高層等多種建筑形態(tài)，集公寓、洋房、別墅等多種住宅建筑，同時建有綠色果嶺、延湖美學(xué)長廊、楔形建筑空間、退臺式主題

39、建筑、畔溪十二御景及高檔假期會所、異國風(fēng)情商業(yè)街等等，旨在營造極具人文氣息的湖畔生活格調(diào)。（四）碧海花園半島嘉年華基本資料開發(fā)單位：武漢宏宇實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司代理公司：武漢帝森百羿物業(yè)公司： 武漢格林物業(yè)管理有限公司建筑商： 武漢市東盛環(huán)境藝術(shù)設(shè)計工程有限公司項目地址： 武漢市東西湖區(qū)金山大道項目類型： 高層，別墅，小高層 占地面積： 533600平方米（總）建筑面積： 196700平方米 均價： 2800元/平方米 最高價： 3300元/平方米 綠化率： 47%容積率： 0.80 總戶數(shù)： 1500銷售進(jìn)度：已全部售馨停車位： 900多個 賣點(diǎn)高層景觀成熟社區(qū)魅力廣告導(dǎo)語影響力與顛峰最接近

40、的地方點(diǎn)評“碧?；▓@”在金銀湖區(qū)屬于開發(fā)比較早的樓盤，所以其配套比較完善。（五）都市假日基本資料開發(fā)單位：三鎮(zhèn)實業(yè)建筑設(shè)計：中信建筑設(shè)計院項目地址：東西湖金銀湖馬池路特一號項目類型：花園洋房，聯(lián)排別墅 均價：4300元/平方米 銷售進(jìn)度： 已全部售馨建筑用途： 住宅 占地面積： 90400平方米 建筑面積： 107574平方米 容積率： 1.19 綠化率： 35%總戶數(shù)： 748 停車位： 699 產(chǎn)品法式陽光海岸休閑生活社區(qū)一室一廳 4648平方米 48套 二室二廳 8796平方米 234套 三室二廳 114140平方米 148套 四室二廳及復(fù)式 137243平方米 314套 賣點(diǎn)高效：合理

41、的功能配置、簡潔的交通組織，科學(xué)的經(jīng)營管理模式都為高效率奠定了基礎(chǔ)。生態(tài)： 以生態(tài)的理念為核心，設(shè)計的綠化景觀系統(tǒng)力圖創(chuàng)造高品位的環(huán)境。景觀：通過步行軸線，開敞空間、綠化、水系以及富有歐美文化精神的建筑形式，營造小區(qū)理性與浪漫交織、秩序與詩意相融、傳統(tǒng)與科技共生的文化氛圍。廣告導(dǎo)語都市假日非常生活點(diǎn)評在整塊用地中，將多層住宅及洋房在用地上合理劃分，使其既能成為一個緊密的整體，又便于區(qū)位劃分，既便于聯(lián)系又方便分別管理。在交通組織上，園區(qū)內(nèi)建筑群之間，與園區(qū)外干道之間既有便捷的車行系統(tǒng)，又有安全、舒適的綠化步行環(huán)境能促進(jìn)人們的交往，提高園區(qū)親和力，增強(qiáng)業(yè)主歸屬感。通過車行交通加速與外部環(huán)境的交流，

42、以步行環(huán)境將園區(qū)重要建筑物、服務(wù)設(shè)施，公共綠地廣場聯(lián)系起來，使人們能在優(yōu)美、安靜的環(huán)境中安居樂業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計中，營造連續(xù)的廣場、綠地、水系等生態(tài)景觀系統(tǒng)，來定出小區(qū)的人文生態(tài)氛圍，體現(xiàn)出人、建筑、環(huán)境的共生和以生態(tài)為本的精神。通過建筑、小環(huán)境、雕塑、浮雕、空間、綠化等營造一個高品味、優(yōu)雅、自然的居住、休閑空間，提高居住休息質(zhì)量，成為小區(qū)中的一道迷人的風(fēng)景。第三章 項目開發(fā)條件與建設(shè)方案第一節(jié) 項目建設(shè)條件一、地點(diǎn)與地理位置1、區(qū)位與環(huán)境本項目的擬建地點(diǎn)位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭地區(qū)，黃塘湖東、馬池路南、宏圖大道西、張公堤北。該區(qū)域地處武漢市中心城區(qū)漢口區(qū)以北，中環(huán)線與外環(huán)線之間，隔中環(huán)線與漢口區(qū)

43、相望?；乇迸R金銀潭大道，南接銀荷路，西至黃潭湖，東近宏圖大道，交通位置條件極為優(yōu)越。2、自然景觀與城市特色基地西倚黃潭湖，與現(xiàn)狀的農(nóng)田、魚塘、植被一起，構(gòu)成了典型的城郊自然景觀。從喧鬧的大都市來到這里，恬靜怡然的自然田園氣息撲面而來。屆時，天然的水系資源將對小區(qū)的品質(zhì)有極大提升。3、歷史與文化基地近市北郊已有3500年歷史的商代盤龍城遺址，周邊優(yōu)美的自然景觀、民俗風(fēng)情，無不滲透出悠久的歷史文化韻味。與中心城區(qū)相比，這里更多了一份汗中文化的寬廣大氣。4、區(qū)域現(xiàn)狀現(xiàn)狀大部分為魚塘和農(nóng)田，區(qū)內(nèi)地勢較平緩。5、區(qū)域道路交通規(guī)劃地塊周邊市政配套設(shè)施完善，區(qū)域近期規(guī)劃修建的道路包括金銀潭大道、宏圖大道、

44、盤龍大道等城市主干道以及銀荷路等城市次干道。地塊北臨金銀潭大道，南接銀荷路，西至黃潭湖，東近宏圖大道。交通極為方便。 6、場址土地權(quán)屬類別及占地面積根據(jù)武漢市東西湖區(qū)城市規(guī)劃管理局建設(shè)項目選址意見書及武漢市東西湖區(qū)國土資源管理局關(guān)于同意出讓國有土地使用權(quán)給大連海昌集團(tuán)有限公司的批復(fù)，本項目建設(shè)地址位于武漢市東西湖區(qū)養(yǎng)殖農(nóng)場金銀潭大道以南、宏圖大道以西，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，用地面積為372913.08平方米。其中凈用地面積：278346.96平方米；道路代拆面積：5115.71平方米；沿湖綠化代拆面積：89450.41平方米。二、場址建設(shè)條件1、地形、地貌情況武漢市地形以平原為主，兼有少量低

45、山丘陵和崗地。本項目擬建場區(qū)位于武漢市東西湖區(qū)金銀潭開發(fā)區(qū)內(nèi)，宏圖大道西側(cè)，金銀湖大道南側(cè)，南臨張公堤該場地原為漁塘及菜地，由近期人工填埋而成，場地標(biāo)高在19.53m19.99m之間，地勢平坦，最大高差為0.46m。地貌單元屬長江二級階地。2、工程地質(zhì)、水文情況擬建場地原為農(nóng)田和水塘，填土以下其下主要為第四系全新統(tǒng)沖湖積（Q4al+l）、沖洪積（Q4al+pl）以及上更新統(tǒng)沖洪積（Q3al+pl）的粘性土層組成，場區(qū)地勢雖有起伏，但土層分布較穩(wěn)定，土質(zhì)較均勻，因此本場地穩(wěn)定性較好，適宜工程建設(shè)。場區(qū)地下水主要為上層滯水。上層滯水主要賦存于新近人工填土層中，水位不連續(xù)，無統(tǒng)一的自由水面，主要接受

46、大氣降水補(bǔ)給影響。上層滯水水位在地面下0.501.30m。本場區(qū)內(nèi)的地下水對砼結(jié)構(gòu)及砼中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。3、地震情況武漢地區(qū)處于地質(zhì)構(gòu)造相對穩(wěn)定階段，根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）武漢地區(qū)設(shè)計地震分組為第一組，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g。擬建場區(qū)地勢開闊、平坦，但地基中存在軟弱土層，故該場區(qū)屬于抗震一般地段。4、候條件武漢市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，雨量充沛、日照充足，四季分明?？傮w氣候環(huán)境良好，近30年來年均降雨量1269毫米，且多集中在68月份。年均氣溫15.817.5，年無霜期一般為211天272天，年日照總時數(shù)1810小時21

47、00小時。5、通運(yùn)輸條件該區(qū)域地處武漢市中心城區(qū)漢口區(qū)以北，中環(huán)線與外環(huán)線之間，隔中環(huán)線與漢口區(qū)相望?；乇迸R金銀潭大道，南接銀荷路，西至黃潭湖，東近宏圖大道，交通位置條件極為優(yōu)越。同時，規(guī)劃建設(shè)中的軌道1號線全長約28公里，貫穿漢口東西部。一期工程黃浦至宗關(guān)長10公里，已建成通車；二期工程長18公里，正在建設(shè)中。按照初步設(shè)想，武漢輕軌將自東西兩端，分別向新洲陽邏街和孝感城區(qū)延伸，自東西湖向西北延長約50公里，即可連通距離武漢城區(qū)最近的孝感城區(qū)。三、場址條件比選根據(jù)對場址選擇主要內(nèi)容的研究，經(jīng)過對各地段綜合因素的比較，考慮到武漢市老城區(qū)內(nèi)可供用地不僅緊張而且地價偏高，以及所出讓土地面積應(yīng)滿足建

48、設(shè)規(guī)模需要等諸多因素，海昌之星項目選址擬確定在武漢市東西湖區(qū)養(yǎng)殖農(nóng)場金銀潭大道以南、宏圖大道以西，張公堤以北。武漢地處中國腹地，雄踞長江中游，形成兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立的獨(dú)特地理格局，是一座具有3500年歷史的文明古城，擁有800萬人口和8494平方公里的土地。經(jīng)過新中國成立后多年的社會主義建設(shè)，伴隨著改革開放的豪邁步伐，武漢已經(jīng)成為我國中部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)重鎮(zhèn)、商品貿(mào)易中心、交通樞紐和教育、科研基地。城市面貌日新月異，文化名城更添活力。在跨世紀(jì)的交替中，武漢人正以改革者的魄力和創(chuàng)新者的勇氣，銳意進(jìn)取，再創(chuàng)輝煌。為把武漢建設(shè)成為中國鋼鐵、汽車、高新技術(shù)三大產(chǎn)業(yè)基地和金融、流通、運(yùn)輸、信息、科教

49、五大聚散中心，塑造并充分展示開放式、多功能、現(xiàn)代化國際性城市的奕奕風(fēng)采而團(tuán)結(jié)奮斗。隨著武漢城市建設(shè)向更大范圍的擴(kuò)展，新建城區(qū)不克避免地與市中心的距離加大，因此將來必然會建設(shè)一定數(shù)量、承擔(dān)一定城市職能的綜合居住區(qū)。而位于城市主干道附近的地區(qū)因為其交通的便利條件將會成為發(fā)展的重點(diǎn)。武漢市東西湖區(qū)至今仍以無公害農(nóng)業(yè)的發(fā)展為主，境內(nèi)無污染的設(shè)施，為當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)的完整保存打下基礎(chǔ)，本項目的開發(fā)應(yīng)在挖掘生態(tài)化題材的同時，盡力維持這個生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行是項目長期成功運(yùn)行的關(guān)鍵之一。金銀譚開發(fā)區(qū)是武漢市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，新的政策及措施為金銀湖地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展打下良好基礎(chǔ).目前該項目已完成土地的征用，并辦理了

50、武漢創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“海昌之星”項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證（見附件）；建設(shè)總體方案及建設(shè)規(guī)模已通過武漢市國有土地規(guī)劃部門審批。第二節(jié) 項目建設(shè)方案一、項目方案設(shè)計指導(dǎo)原則健康的生活是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展快節(jié)奏時代工作的人們所共同最求的目標(biāo)，而居住的環(huán)境、生活的方式是居住區(qū)建設(shè)所要真正關(guān)注的重點(diǎn)。在休閑運(yùn)動的基礎(chǔ)上著重解決汽車時代到來之時，居住區(qū)的交通及停車與優(yōu)良的生活空間之間產(chǎn)生的直接沖突所需要解決的另一個問題。營造一個具有極強(qiáng)的鄰里認(rèn)同感，是傳統(tǒng)的鄰里交往模式在新型的居住空間中得到彰顯。城市郊區(qū)的建設(shè)是城市的延伸和發(fā)展，保持郊野的清新與樸實也是建筑需要的姿態(tài)，所以在創(chuàng)造遠(yuǎn)郊居住區(qū)的

51、時候，以一種清新、活潑的形象來表達(dá)一種更自然而非更人文的居住形態(tài)是必然的選擇。本項目設(shè)計構(gòu)想將“以人為本，科學(xué)運(yùn)動，健康生活”作為其根本宗旨。設(shè)計原則將將建設(shè)的目標(biāo)直接面向城市人居所需關(guān)注的問題。在深入分析了地塊形狀及現(xiàn)存建筑條件的基礎(chǔ)上，我們提出了一個NETWORKS CITY的概念，由此所帶來的影響是我們摒棄了傳統(tǒng)的中央大庭院的方式而采用了更為靈活的組團(tuán)方式區(qū)構(gòu)造各個支級庭院，然后通過中央的水景步道實現(xiàn)景觀互連。于是組團(tuán)的劃分一開始就站在了最重要的地位上。我們在基地內(nèi)設(shè)置了半地下停車庫，每個停車庫的地上部分就形成了一個綠化組團(tuán)中心，我們賦予了每個組團(tuán)不同的景觀主題，用人性化的思考去打造一個

52、功能與美觀性融合的社區(qū)空間。從中央的景觀軸線開始體味建筑的細(xì)節(jié)變化。小區(qū)主要由四個組團(tuán)構(gòu)成，在滿足建筑退界和日照的基礎(chǔ)上讓建筑的體量和高差充滿了立體構(gòu)成的趣味感。二、項目總體規(guī)劃方案1、項目總體規(guī)模：海昌之星項目規(guī)劃用地總面積37.29萬平方主，凈用地面積27.84萬平方米，總建設(shè)面積為736797平方米。分為D、E、F三個地塊，其中D地塊用地面積41662.3平方米，建設(shè)面積226448平方米，由14棟18-32層的高層住宅和1棟11層的小高層住宅組成；E地塊用地面積146022.12平方米，建設(shè)面積370196平方米，由26棟18-33層的高層住宅、15棟8-11層的小高層住宅和20棟疊加

53、別墅組成；F地塊用地面積90751.9平方米，建設(shè)面積139985平方米。由8棟14-33層的高層住宅、27棟5層的花園洋房和12棟疊加別墅組成。2、總體布局及空間組織：NETWORKS CITY（網(wǎng)絡(luò)城市）概念的引入：網(wǎng)絡(luò)城市是一種新的城市模式，在網(wǎng)絡(luò)城市，土地利用是相互區(qū)分但自我延續(xù)的，所有的區(qū)域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地帶都有平等的設(shè)施，多元化可以共存，生活是可持續(xù)的。在深入分析了地塊形狀及現(xiàn)存建筑條件的基礎(chǔ)上，我們提出了一個NETWORKS CITY的概念，由此所帶來的影響是我們摒棄了傳統(tǒng)的中央大庭院的方式而采用了更為靈活的組團(tuán)方式區(qū)構(gòu)造各個支級庭院，然后通過中央的水

54、景步道實現(xiàn)景觀互連。于是組團(tuán)的劃分一開始就站在了最重要的地位上。我們在基地內(nèi)設(shè)置了半地下停車庫，每個停車庫的地上部分就形成了一個綠化組團(tuán)中心，我們賦予了每個組團(tuán)不同的景觀主題，用人性化的思考去打造一個功能與美觀性融合的社區(qū)空間。從中央的景觀軸線開始體味建筑的細(xì)節(jié)變化。小區(qū)主要由四個組團(tuán)構(gòu)成，在滿足建筑退界和日照的基礎(chǔ)上讓建筑的體量和高差充滿了立體構(gòu)成的趣味感。3、豎向規(guī)劃設(shè)計：根據(jù)地形圖所示的地形特征，以及武漢市測繪設(shè)計研究院實測的現(xiàn)狀地形控制點(diǎn)標(biāo)高，豎向設(shè)計中考慮盡量處理好本場地與周圍道路場地的銜接關(guān)系，減小填挖方量。此場地采用平坡式布置，0.00絕對標(biāo)高定為22.30-25.90米。地面雨

55、水由雨水口收集經(jīng)雨水管系統(tǒng)有組織排入市政雨水管。道路結(jié)構(gòu)擬采用瀝青混凝土路面的做法。4、道路規(guī)劃與交通組織道路系統(tǒng)的設(shè)計是本案設(shè)計最顯著的特色之一，根據(jù)對國際和中國眾多居住區(qū)設(shè)計案分析研究，采用了人車分流道路系統(tǒng)，即車行道作為居住區(qū)外圍，不進(jìn)入組團(tuán)空間，與從人流入口開始的步行道形成絕對互不干擾的格局。一邊式的車行系統(tǒng)，最大限度的減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾，并且為連貫的步行系統(tǒng)的形成提供了可能。步行系統(tǒng)緊扣“以人為本，健康生活”的設(shè)計主旨進(jìn)行設(shè)計，形成了豐富的步行系統(tǒng)。同時，綠化也成為本案居住區(qū)生活，情思寄托的一個精彩環(huán)節(jié)。隨著季節(jié)的變換，亞熱帶落葉喬木斑斕的色彩使得步行不僅僅是一

56、種健身方式，同時更成為一種休閑和享受。在道路設(shè)計上，居住區(qū)車道為6米，宅前小路為4米。小區(qū)車行出入口設(shè)于金銀潭大道和規(guī)劃道路上居住小區(qū)采用的主要停車方式為集中地下停車，同時在環(huán)形道路部分做到邊停邊放，提供一些公共停車泊位。5、綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計居住環(huán)境是人類一個永恒的話題，其目的在于處理好人、建筑和環(huán)境三者的協(xié)調(diào)關(guān)系隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們在滿足居住物質(zhì)和生理需求的前提下，開始重視居住的精神和心理需求。居住環(huán)境“園林化”為居民放松、休憩、活動和交往提供了有益的空間。良好的居住環(huán)境逐漸成為人們生活的第一要素。“科學(xué)運(yùn)動，健康生活”是武漢極地海洋世界國際景觀社區(qū)住宅項目倡導(dǎo)的

57、基本生活模式。因此武漢極地海洋世界國際景觀社區(qū)住宅項目在綠化與景觀規(guī)劃設(shè)計上有其特殊性。本場地綠地率為54%。1、總體構(gòu)思（1）、以運(yùn)動為主題，采用自由曲線、抽象的幾何線形和面型確立整體規(guī)劃的秩序，體現(xiàn)簡潔、流暢、明快的現(xiàn)代規(guī)劃風(fēng)格，營造開闊大度的氣勢。（2）、綠化與景觀采用點(diǎn)、先、面的布局，通過休閑步行道、健康步道將其串為一個有機(jī)的整體。（3）、組團(tuán)間設(shè)置戶外運(yùn)動場地，體現(xiàn)“健身休閑”的精神。2、綠化（1）、規(guī)劃原則A、在綠化布局上，以居住區(qū)邊界的帶狀綠化與中心綠帶的成片植被為基礎(chǔ)；以小片的種植為點(diǎn)綴，并考慮不同季節(jié)開花植物的搭配，使四季有不同的觀賞景觀；同時在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)

58、和對比，以形成優(yōu)美的觀葉林。B、注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。C、樹種上選用弄個當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高居住區(qū)規(guī)劃效果、價值和特色。（2）、規(guī)劃內(nèi)容A、空間結(jié)構(gòu)綠化：充分發(fā)揮植物造景的潛力，使植物、地形、建筑、道路、水系融為一體。中心綠帶除了運(yùn)動場地外，選用常綠喬木、密植為林帶。用高大的香樟、廣玉蘭、銀杏、法國梧桐等喬木疏植，集合花灌木，配合地形和粉空間，形成既連續(xù)又分隔的流動空間。B、濱水綠化濱水岸線栽植垂柳、旱柳、池柏，配置花期長的朋紅、水芙蓉等。水中柳絲輕拂的倒影，更顯水面的清澈寧靜。C、居住區(qū)道路

59、綠化主要樹種選擇香樟、合歡、槭葉樹、銀杏、法國梧桐等豐富道路的色彩和形態(tài)特別強(qiáng)調(diào)道路轉(zhuǎn)變處植物景觀的處理，用高低錯落的樹種與道路形成對景。（3）、綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)按點(diǎn)、線、面三個層次進(jìn)行綠化，結(jié)合建筑小品、原路景觀進(jìn)行處理。點(diǎn)：在居住建筑之間，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動、交往為一體，富有特色的庭院綠化。線：小區(qū)道路及兩條休閑步道兩側(cè)的成排綠化，貫穿于整個居住區(qū)的蘆花系統(tǒng)。面：大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)，林蔭大道把各種體育活動場地圍合在中心綠帶中，使中心綠帶形成一個公園?？拷行木G帶兩側(cè)采用自由曲線的花帶與高大喬木相互相互穿插，除了運(yùn)動場地

60、和硬質(zhì)鋪裝外，布置了休閑草坪、疏林草地、密林等，形成植物生態(tài)群落和豐富的綠化景觀。（1）景觀結(jié)構(gòu)二條步行景觀帶，側(cè)重于運(yùn)動景觀（人）和自然的生態(tài)景觀結(jié)合。水體綠化景觀，創(chuàng)造“水”與“綠”交融的景觀特征，提高居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。（2）景觀帶A、中心綠帶通過休閑草坪、疏林草地、密林以及休閑步道把各種運(yùn)動場地串起來，既有開放空間，又有閉合空間，形成不同的景觀層次。除此之外，小區(qū)邊界的帶狀綠化，注重植物的培植以及與建筑之間構(gòu)成的輪廓線，在局部留有視覺通道，把人的視線引入到中心綠帶，無論是車行還是步行，都有良好的景觀和景觀層次。B、景觀大道一側(cè)是高大的喬木，一側(cè)是自由曲線的花帶滲入到中心綠帶，與中心綠帶的