[標(biāo)桿企業(yè)]三亞濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(案例分析 161頁(yè))1

1、非海第一xx項(xiàng)目前期策略報(bào)告2010年3月本案開(kāi)發(fā)課題設(shè)定一、面對(duì)變幻莫測(cè)的三亞市場(chǎng)，如何規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？三、當(dāng)xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？二、面對(duì)非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追?！币约?“非海第一” ？壹如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬(wàn)億1月13上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲 政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免 購(gòu)地首付從20%提高到50%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)

2、讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年 ；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺(tái)11條樓市調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺(tái)，貨幣政策收緊政策層面政策的不確定性，帶來(lái)項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的加大供應(yīng)層面供大于求是未來(lái)幾年海南市場(chǎng)的主旋律旅游島概念落地，海南5個(gè)一線灣區(qū)同時(shí)啟動(dòng)，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬(wàn)平米，按去年600萬(wàn)平米成交量，一個(gè)海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心

3、區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤(rùn)集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂(lè)集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國(guó)信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤(rùn)（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后2010年春節(jié)前后三亞市場(chǎng)量?jī)r(jià)走

4、勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：三亞房協(xié)需求層面春節(jié)市場(chǎng)凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存三亞地區(qū)2月份銷售價(jià)格環(huán)比1月均有上漲（萬(wàn)元/平米）鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號(hào)樓）6.5（4號(hào)樓）5.55.23.5(蓄水價(jià))1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號(hào)樓）6.57.54.6-4.9（開(kāi)盤價(jià)）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號(hào) 樓開(kāi)盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號(hào)樓

5、，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量?jī)r(jià)飚升之后，2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來(lái)源：海南開(kāi)啟市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)庫(kù)三亞市場(chǎng)指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)核心判斷成交量的大幅下挫很難支撐長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格上漲投機(jī)性需求帶動(dòng)的價(jià)格瘋漲將告一段落概念層面 狂炒之后的支點(diǎn)缺失，當(dāng)概念熱度下降，短期內(nèi)無(wú)實(shí)質(zhì)建設(shè)推進(jìn)導(dǎo)致的價(jià)值缺失風(fēng)險(xiǎn)1、瓊州海峽跨海大橋申報(bào)立項(xiàng)，爭(zhēng)取2020年通車由交通運(yùn)輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭(zhēng)取2012年開(kāi)建，2020年通車，該橋?yàn)槲覈?guó)在瓊州海峽興建的首座公鐵兩用跨海

6、大橋。工程日前已正式向國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角。跨海大橋分上下兩層，鐵路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為160公里，公路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計(jì)2010年底建成通車 目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的?？诨疖囌酒?，由北向南依次經(jīng)過(guò)海口市、文昌市、瓊海市、萬(wàn)寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。 國(guó)際旅游島的后續(xù)實(shí)質(zhì)型投資推進(jìn)回到問(wèn)題：風(fēng)險(xiǎn)哪里？經(jīng)濟(jì)政策因素房地產(chǎn)政

7、策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實(shí)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不力價(jià)格高點(diǎn)支撐不足，趨勢(shì)不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險(xiǎn)保值式購(gòu)買力下降購(gòu)買力壓縮購(gòu)買力壓縮購(gòu)買力不足購(gòu)買力不足是未來(lái)海南市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購(gòu)買力開(kāi)拓新的購(gòu)買力足夠購(gòu)買力（一）、如何確保本案持有足夠購(gòu)買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時(shí)間閑暇”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行交叉，海南“房客”細(xì)分如下有錢無(wú)閑 收藏稀缺隱私客 商務(wù)饋贈(zèng)型客戶有錢有閑 國(guó)外性價(jià)比型度假客戶 國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客“無(wú)”錢有閑 高寒地帶候鳥(niǎo)性客戶（1）客群鎖定類型一：收藏稀缺隱私客構(gòu)成公務(wù)員高官、能源性

8、企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對(duì)比例）年齡分布較廣，不具統(tǒng)計(jì)意義置業(yè)占據(jù)稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無(wú)理由置業(yè)，決策迅速 購(gòu)買量不定，帶有一定的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)使用不定1有錢無(wú)閑的頂級(jí)客戶類型二：商務(wù)饋贈(zèng)型客戶構(gòu)成北方能源型企業(yè)主居多， 年齡35-45歲事業(yè)處于上升期置業(yè) 購(gòu)買物業(yè)用以贈(zèng)送客戶，進(jìn)行公關(guān)一二線海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名使用轉(zhuǎn)贈(zèng)；連同購(gòu)買，組團(tuán)度假1有錢無(wú)閑的高端客戶類型二：國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客構(gòu)成江浙華南等地實(shí)業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費(fèi)年齡50歲左右置業(yè)開(kāi)始有置業(yè)的動(dòng)機(jī)，比較理性，置業(yè)決策時(shí)間較長(zhǎng)，不一定追求一

9、線海景使用多頻短時(shí)度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費(fèi)單位 海灘親水活動(dòng)、海鮮飲食、景點(diǎn)閑逛，包車出行較多2有錢有閑的中高端客戶類型：高寒地帶候鳥(niǎo)性客戶構(gòu)成北方高寒地區(qū)的過(guò)冬物業(yè)年齡40-65歲置業(yè)二線海景或者非海景，價(jià)格面敏感性使用1.2-2個(gè)月 日常購(gòu)物、醫(yī)療保健、交通出行等城市配套3“無(wú)”錢有閑的中端客戶結(jié)合項(xiàng)目條件、以及客戶需求重點(diǎn)針對(duì)：度假保值型中高端國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客候鳥(niǎo)型中端客戶（2）怎么搶？開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？雙刀齊下戰(zhàn)略：大盤做小雙品牌戰(zhàn)略=迅速立勢(shì)戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋擴(kuò)大客群=高低通吃開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1：品牌組合1、A、B地塊同時(shí)啟動(dòng)迅速確立xx在海南的江

10、湖地位2、雙刀并舉搶占份額：A地塊吃中高端度假保值客、B地塊吃中端候鳥(niǎo)客多元覆蓋產(chǎn)品類多元產(chǎn)品面積多元高低擠壓產(chǎn)品類單價(jià)擠壓產(chǎn)品面積總價(jià)擠壓開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)品組合（二）我們要開(kāi)拓哪塊新客群？策略前思考旅游模式發(fā)展趨勢(shì)上島的旅游動(dòng)機(jī)決定消費(fèi)人群旅游目的變化趨勢(shì)產(chǎn)生的客群趨勢(shì)三亞處于變而未變之際旅游模式大勢(shì)研判國(guó)內(nèi)商務(wù)客每年以8-10%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未來(lái)哪種人群會(huì)越來(lái)越多？海南將以旅游產(chǎn)業(yè)群和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群為核心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，重點(diǎn)發(fā)展：會(huì)展業(yè)、高端商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)； 三亞城市發(fā)展規(guī)劃2：大力發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)、游艇經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì) 三亞城市發(fā)展規(guī)劃5：精心培育高端客源市場(chǎng)，實(shí)施“大企業(yè)

11、、大航線、大團(tuán)隊(duì)”戰(zhàn)略 ?？谥攸c(diǎn)發(fā)展為全國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地、三亞重點(diǎn)發(fā)展為全國(guó)游艇業(yè)基地 隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、郵輪經(jīng)濟(jì)以及全國(guó)游艇業(yè)、高爾夫產(chǎn)業(yè)基地的逐步推進(jìn)與實(shí)現(xiàn)，將吸引越來(lái)越多的商貿(mào)、展覽、學(xué)術(shù)交流等商務(wù)活動(dòng)落地海南。商務(wù)客將成為三亞最值錢的客戶，不管是置業(yè)還是消費(fèi)，他們的匯聚人氣決定了價(jià)值 觀光度假商務(wù)休閑變化外因：經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)成為外部拉力國(guó)際旅游島政策促使海南整體向產(chǎn)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，商務(wù)活動(dòng)趨向頻繁瑞吉酒店費(fèi)爾蒙七星級(jí)酒店麗茲卡爾頓 填海成島，鳳凰島等建筑奇觀的興起 瑞吉頂級(jí)別墅，將創(chuàng)造中國(guó)豪宅最高價(jià)，讓亞龍灣重新想象 紅樹(shù)林酒店：世界最大的酒店群 麗茲卡爾頓：國(guó)內(nèi)最奢華的酒店 崖城創(chuàng)意

12、新城開(kāi)發(fā) “國(guó)家海岸”海棠灣：超星級(jí)酒店群?jiǎn)?dòng)鳳凰島變化基礎(chǔ)： “高端濱海度假休閑”的高端取向 ，“群灣聚集效應(yīng)”， “迪拜化”的發(fā)展模式將能夠吸附更多更高端的消費(fèi)群體。商務(wù)休閑人群將成為海南上島游客的重要構(gòu)成部分隨著旅游島的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)（2）如何開(kāi)發(fā)商務(wù)休閑人群？開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問(wèn)題：為什么來(lái)我這里不去別的地方？人有我優(yōu)、人無(wú)我有別人都有什么？突破口在哪里？（A）從海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)狀談起 純資源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：三亞灣海居資源+配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：半山半島無(wú)資源做配套開(kāi)發(fā)模式：魯能三亞灣新城市場(chǎng)現(xiàn)有典型案例開(kāi)發(fā)模式研究案例鏈接：三亞灣海居純資源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目整體追求海資源的最大化

13、實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，配套呈現(xiàn)出明顯的住宅化開(kāi)發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司 區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73 ， 綠化率45% ，共分五期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%占據(jù)雙灣資源，更以配套升級(jí)資源，增建豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等度假設(shè)施，形成對(duì)價(jià)值的極致化挖掘1期2期3期4期案例鏈接：半山半島資源+配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式無(wú)資源

14、做配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目無(wú)海，通過(guò)高爾夫球場(chǎng)、游艇港、商業(yè)娛樂(lè)三大休閑引擎實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂(lè)板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會(huì)所會(huì)所會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例鏈接：三亞灣新城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源階段 度假配套階段為搶奪客源，提高售價(jià)品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐步自發(fā)進(jìn)入豐富度假配套階段案例啟示當(dāng)海不多的時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)梳理當(dāng)海多的時(shí)候海是吸引點(diǎn)海+度假配套是吸引點(diǎn)當(dāng)海+度假配套多的時(shí)候下一個(gè)吸引點(diǎn)在？1、當(dāng)海、高爾夫、商業(yè)街、游艇會(huì)泛濫，不足以為項(xiàng)目帶來(lái)足夠

15、消費(fèi)力的時(shí)候，度假區(qū)如何生存？繼續(xù)開(kāi)發(fā)新的度假設(shè)施？很快就會(huì)被復(fù)制，最終還是掉進(jìn)不斷玩噱頭創(chuàng)新度假玩法的循環(huán)有沒(méi)有只屬于自己別人無(wú)法復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力？有必要搞清楚的兩個(gè)問(wèn)題2、當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)有度假旅游需求的客源有限，而搶飯吃的旅游區(qū)又太多的時(shí)候怎么辦？除了通過(guò)抓游客吃飯，在度假區(qū)能否通過(guò)其他行業(yè)找到收入度假區(qū)只有通過(guò)多行業(yè)經(jīng)營(yíng)，不單純依靠旅游業(yè)產(chǎn)生收入來(lái)源，才能確保在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗回到問(wèn)題1：什么行業(yè)不容易被復(fù)制？屬于自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)業(yè)+跨界優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略制高點(diǎn)旅游地產(chǎn)取勝關(guān)鍵點(diǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)合旅游地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候可以帶來(lái)旅游業(yè)以外的多點(diǎn)收入，以及帶來(lái)新買家優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)不好的時(shí)候可以通過(guò)該產(chǎn)業(yè)獲得收入

16、，確保生存【案例鏈接】美國(guó)希爾頓島案例產(chǎn)業(yè)嫁接成功經(jīng)驗(yàn)借鑒Hilton Head Island:美國(guó)第一個(gè)整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；面積：長(zhǎng)達(dá)12英里寬5英里，面積大約60平方英里（153.85平方公里）；區(qū)位：位于美國(guó)南卡萊羅納州最南端，直接連接大西洋，美國(guó)東海岸第二大屏障之島；交通：島上有自己的機(jī)場(chǎng)，278號(hào)洲際高速貫穿海島，與島內(nèi)連接南北交通的跨島百匯大橋共同形成區(qū)域環(huán)路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HAR

17、BORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLAND美國(guó)第一個(gè)整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；這個(gè)靴形島嶼被廣泛認(rèn)為是美國(guó)最優(yōu)秀的度假目的地，每年超過(guò)250萬(wàn)游客被吸引來(lái)島；案例鏈接主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引動(dòng)模式希爾頓島項(xiàng)目Hilton Head Island被譽(yù)為美國(guó)的高爾夫球島，擁有世界上最著名的24個(gè)經(jīng)典高爾夫球場(chǎng)，成為島內(nèi)重要的旅游設(shè)施和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個(gè)高爾夫誕生到今天成為高爾夫旅游目的地，希爾頓頭島贏得“高爾夫球島”的美譽(yù)；依靠高爾夫帶動(dòng)區(qū)域旅游開(kāi)

18、發(fā)：島上有高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場(chǎng)， PGA對(duì)海島開(kāi)發(fā)有巨大的推動(dòng)與宣傳，首年賽事參觀者數(shù)量從5000人迅速超過(guò)十萬(wàn)人，首個(gè)經(jīng)典高爾夫大賽通過(guò)電視傳播到了5萬(wàn)人的家庭，同年超過(guò)25萬(wàn)游客來(lái)到希爾頓島；區(qū)域球場(chǎng)密集：島上高爾夫球場(chǎng)有24個(gè)，加上周邊離島的球場(chǎng)超過(guò)了40個(gè)，固定的球員在250萬(wàn)人左右PGA：美國(guó)高爾夫職業(yè)巡回賽。 PGA是目前世界上運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)最為成功的高爾夫巡回賽成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場(chǎng)成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場(chǎng)可借鑒的成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵因素成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)的固定場(chǎng)所打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)（B）商務(wù)休閑客群開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略就可以實(shí)現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接

19、度假產(chǎn)業(yè)通過(guò)商務(wù)休閑旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群只要能打造一個(gè)商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略雙地塊同時(shí)啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額搶奪度假保值客、候鳥(niǎo)客群商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)拓商務(wù)客群A地塊B地塊穩(wěn)固度假保值豪客群開(kāi)拓商務(wù)客群穩(wěn)固候鳥(niǎo)中端客群兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚(yú)貳 “非海物業(yè)”如何借勢(shì)三亞追價(jià)“海物業(yè)”？一策略前思考從本質(zhì)看課題核心策略：本案應(yīng)當(dāng)把平移海景客作為主力的溢價(jià)來(lái)源追價(jià)即搶客追海即追單價(jià)一 競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)確定及基地條件分析1競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)確定三亞灣一線海景盤特征時(shí)代海岸半山半島四期東和中央海岸鳳凰島金中海藍(lán)鉆海闊天空魯能三亞灣新城蘭海

20、美麗新海岸三組團(tuán)海居國(guó)光濱?；▓@國(guó)際公館鳳凰水城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞灣大東海鹿回頭半島小東海產(chǎn)品品類分析項(xiàng)目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價(jià)半山半島雙灣海景1.73高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73高層公寓87000海居一線海景1.20高層公寓75000國(guó)際公館一線海景1.50高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60高層公寓待定時(shí)代海岸二景海景+河景1.50小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線海景1.10小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線海景2.0高層公寓3

21、8000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線海景主要以高層公寓為主力戶型供需結(jié)構(gòu)分析通過(guò)對(duì)上述競(jìng)爭(zhēng)案例的分析，統(tǒng)計(jì)了已推盤銷售或認(rèn)購(gòu)的1房至3房共2772套戶型，其中：A、2房戶型占到了供應(yīng)比例的54%、去化比例的52%，是區(qū)域的絕對(duì)主力戶型B、1房戶型占到了供應(yīng)比例的41%、去化比例的38%，是區(qū)域的次主力戶型C、3房戶型占到了供應(yīng)比例的12%、去化比例的11%，是比例相對(duì)較低的戶型D、4房戶型只到了供應(yīng)比例的7.5%、去化比例的9%，是比例相對(duì)最低的戶型主力供給：鳳凰島主力給給：半山半島四期高層公寓中供需兩旺的主力產(chǎn)品為兩房、一房戶型三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海

22、景盤非海景盤當(dāng)前裸房?jī)r(jià)格筑倉(cāng)（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房?jī)煞咳恳环績(jī)煞咳恳环績(jī)煞咳?0-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價(jià)（萬(wàn)）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價(jià)格環(huán)境分析一線海景主力戶型：目前單價(jià)在6-7萬(wàn)之間，一房總價(jià)在300-500萬(wàn)兩房總價(jià)500-800萬(wàn)平移目標(biāo)客群：接受單價(jià)6-7萬(wàn)，總價(jià)在300-500萬(wàn)的海景一房客群以及總價(jià)在500

23、-800萬(wàn)的海景兩房客群競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)鎖定有什么 沒(méi)什么地理?xiàng)l件分析人文條件分析2基地條件分析落筆山海南大學(xué)三亞學(xué)院季節(jié)性水庫(kù)B地塊A地塊1概念階段的落筆洞風(fēng)景區(qū)度假區(qū)2A地塊內(nèi)有海拔200-300米的山嶺，1400畝，0.5容積率3B地塊為丘陵地帶，0.9容積率4 A地塊緊鄰季節(jié)性水庫(kù)，約5萬(wàn)平米地理?xiàng)l件:資料鏈接：落筆洞遺址1xx中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢(shì)2 海南大學(xué)三亞學(xué)院人文條件:一塊擁有景點(diǎn)潛質(zhì)、有山水資源的較大別墅用地地塊定性擺脫非海劣勢(shì)，為三亞提供一種離開(kāi)的海的可能性 落筆洞遺址 + 山水屬性 + 0.5容積率 + 地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上具備豐富的想像力和特色化空間 具備

24、以產(chǎn)品類平移一線海景公寓客的機(jī)遇具備文脈和景點(diǎn)價(jià)值支撐具備產(chǎn)業(yè)嫁接條件地塊價(jià)值剖析二 打造平移海景客的等值理由從價(jià)格構(gòu)成要素看追海方向總價(jià)300-500萬(wàn)能買到什么總價(jià)500-800萬(wàn)能買到什么海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+一線海景山水+ 配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？策略提示跳出/消滅資源級(jí)差以產(chǎn)品類型和山水資源互補(bǔ)建立平行于一線海景公寓的價(jià)值底盤

25、核心課題1由于競(jìng)爭(zhēng)單價(jià)與總價(jià)已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖定70-120平米小別墅能否在本案落地？70-120平米小別墅有沒(méi)有市場(chǎng)？一70-120平米小別墅可行性論證【案例鏈接】東和福灣成功案例借鑒12號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)東和福灣該項(xiàng)目地處東海岸線土福灣區(qū)，容積率0.5，主要產(chǎn)品有5幢6-10層的海景公寓和非海景單層SPA泳池別墅組成，面積在68-140平米樓棟公寓非海景單層別墅開(kāi)盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套

26、，已售300多套，剩余最后一期銷售情況：08年2月開(kāi)盤，別墅開(kāi)盤價(jià)格15000-18000元/平米，09年9月別墅已基本售罄，尾盤價(jià)格升至45000元/平米別墅僅余B區(qū)最后一期，約120套重點(diǎn)研究對(duì)象：80平米、120平米、140平米左右單層聯(lián)排別墅68-75平米120平米137平米68-75平米一房特色2：涼亭式開(kāi)放客廳特色3：臥室直出泳池特色1：臥室露天浴缸戶型特色：涼亭式開(kāi)放客廳戶型特色：臥室或者客廳直接出泳池園林特色：以度假酒店園林手法做環(huán)境，度假感強(qiáng)烈1小面積單層別墅有量有價(jià)，表現(xiàn)在08年市場(chǎng)低迷的時(shí)期依然獲 得良好的量?jī)r(jià)指標(biāo)， 同樣是非海景別墅在09年9月的已經(jīng)獲得概念瘋 炒后的價(jià)

27、格；20.5容積率做單層小別墅可行；3度假酒店式的環(huán)境手法獲得強(qiáng)烈的度假感與品質(zhì)感； 福灣案例的啟示資源 類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型 面積強(qiáng)銷期單價(jià)強(qiáng)銷期總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000

28、990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311 整體需求：2009年大三亞小別墅基本呈現(xiàn)高量高價(jià)的現(xiàn)象2 大三亞灣區(qū)小別墅供應(yīng)3富力灣香水灣1號(hào)雅居樂(lè)清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣 土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富灣半山半島一線海景別墅與非海景別墅西山渡公主郡三大灣區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)特征一線海景別墅分析資源上：緊鄰海灘，在住所能直接目視大?；虺鲩T便是海灘類型上：獨(dú)棟面積上：主力是370-900平米以上的大戶型，但不同樓盤的戶型面積差異較大單價(jià)上：7-10萬(wàn)/平米總價(jià)上：2500-8000萬(wàn)/套資源 類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)總

29、價(jià)裝修 標(biāo)準(zhǔn)推盤 套數(shù)銷售 套數(shù)備注一線 海景富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-37105000121253031香水灣1號(hào)香水灣區(qū)一線獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線68043清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117140053 一線海景別墅主要集中在370-900平米區(qū)間非海景別墅分析傳統(tǒng)別墅資源上：相鄰海灘，但海灘有一定距離，無(wú)法在住所直視海灘類型上：獨(dú)棟/雙拼別墅面積上：主力300-650平米單價(jià)上：3-6萬(wàn)/平米總價(jià)上：主力總價(jià)730-1200萬(wàn)/套資源 類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型

30、戶型 面積單價(jià)總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說(shuō)別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購(gòu)半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米 非海景別墅主要集中在300-650平米區(qū)間1別墅供應(yīng)絕大部分為為傳統(tǒng)產(chǎn)品2一線海景別墅面積主要在370-900平米區(qū)間，非海景別墅主要在300- 650平

31、米區(qū)間； 三大灣區(qū)別墅供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié)：小別墅屬于市場(chǎng)空缺小別墅在海南市場(chǎng)銷售潛力巨大，本案應(yīng)當(dāng)把70-120平米的小別墅作為主力產(chǎn)品瞄準(zhǔn)本案主力目標(biāo)客群之一：中高端度假保值型豪客，以獲取溢價(jià)主力空間單層小別墅是市場(chǎng)的空白點(diǎn)：大三亞灣區(qū)與非灣區(qū)物業(yè)基本只有福 灣在供應(yīng)，僅有120套左右的庫(kù)存；核心課題2本案不可避免存在要通過(guò)公寓、洋房來(lái)找回容積率，其他產(chǎn)品做什？客戶需求 產(chǎn)品匹配競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析候鳥(niǎo)型中端客商務(wù)休閑客其他度假客戶 商務(wù)休閑客戶需求分析特征度假與商務(wù)招待的兩重動(dòng)機(jī)參考往往以五星級(jí)酒店作為價(jià)值參考系關(guān)注資源類型和配套服務(wù)，項(xiàng)目本身的知名度尤其重要。項(xiàng)目知名度超越品牌 知名度=關(guān)注點(diǎn)排序 大

32、尺度的景觀占有 奢適的空間感受 酒店化的配套設(shè)施 3房的基本功能配置 拎包入住的便利性，對(duì)裝修的偏好并不一 定強(qiáng)調(diào)度假性，而是追求厚重的品質(zhì)感 能夠提供定制服務(wù)以便招待客戶 樣本數(shù)：14份1針對(duì)性研究：目標(biāo)客戶需求訪談針對(duì)商務(wù)休閑客建議在主力小別墅之外少量添加目前大三亞主力供需的傳統(tǒng)別墅面積設(shè)定：300-400平米/三房 候鳥(niǎo)型終端客特征養(yǎng)老性質(zhì)參考非海景項(xiàng)目關(guān)注總價(jià)，綜合配套 =關(guān)注點(diǎn)排序 對(duì)“氣候”的要求大于“親?！?源于開(kāi)發(fā)商品牌提供對(duì)產(chǎn)品的交付信心 能為養(yǎng)老提供不同的醫(yī)療服務(wù)配套 2房的基本功能配置 樣本數(shù)：23份1針對(duì)性研究：目標(biāo)客戶需求訪談 度假保值中高端客群中的家庭化分時(shí)度假客特

33、征經(jīng)濟(jì)收益與度假享受兼顧的靈活置業(yè)參考偏向以五星級(jí)酒店作為價(jià)值參考系關(guān)注不單純追求海景最大化，典型俄度假保值型 =關(guān)注點(diǎn)排序 對(duì)“近?！钡囊蟠笥凇坝H海” 提供類似分時(shí)度假的返租服務(wù) 源于合理性價(jià)比的中遠(yuǎn)期升值保證 酒店化的服務(wù)配置 2房的基本功能配置 拎包入住的便利性，對(duì)裝修偏好輕 松而有主題的度假性 提供周邊旅游設(shè)施的打包服務(wù)樣本數(shù)：21份1針對(duì)性研究：目標(biāo)客戶需求訪談公寓洋房市場(chǎng)供應(yīng)特征東和中央海岸鳳凰島海闊天空海居國(guó)際公館一線海景盤三亞灣大東海鹿回頭半島小東海三亞灣：一線海景盤洋房 面積特征一房一房主力面積在50-80平米之間兩房?jī)煞恐髁γ娣e在120-170平米之間三房三房主力面積在1

34、50-180平米之間戶型配比特征主力為一房和兩房全產(chǎn)品線特征，但不同的樓盤根據(jù)景觀特性和單價(jià)特性，主力戶型的配比有所差異，如國(guó)際公館的側(cè)向看海房源主力戶型米56-65平米的一房，而預(yù)計(jì)高單價(jià)銷售的鳳凰島項(xiàng)目為控制總價(jià)適度放小戶型面積，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一廳戶型，總體而言主力戶為一房和兩房，三房在各樓盤當(dāng)中所占配比較小時(shí)代海岸半山半島三期金中海藍(lán)鉆國(guó)光濱?；▓@二線海景盤：17000-25000元/平米大東海鹿回頭半島小東海 面積特征一房一房主力面積在40-70平米之間兩房?jī)煞恐髁γ娣e在80-120平米之間三房三房主力面積在120-130平米之間三亞灣：二線海景盤洋

35、房戶型配比特征半山半島三期兩房是主力戶型，三房約占25%，時(shí)代海岸（金域四期）一房和兩房各占44%，三房占12% 面積特征一房一房主力面積在48-60平米之間兩房?jī)煞恐髁γ娣e在89-125平米之間三房三房主力面積在125-150平米之間三亞灣：非海景盤洋房魯能三亞灣新城洋房配比1三亞灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；2一房面積主要在40-70平米之間、兩房面積主要在80-120平米之間 三亞灣洋房市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié)首批22棟共664戶，有一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和一梯六戶四種類型，面積從80.63-208.93不等，其中兩房?jī)蓮d共448戶，面積從80.63-121.98，三房?jī)蓮d共21

36、6戶，面積從118.72-207.3。蔚藍(lán)海岸組團(tuán)清水灣：洋房組團(tuán)星海傳說(shuō)組團(tuán)（1月5日開(kāi)盤）清水灣：最新一期組團(tuán)洋房產(chǎn)品清水灣：來(lái)訪客戶需求（準(zhǔn)確信息）1清水灣洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以兩房為主；2兩房面積主要在80-120平米之間2清水灣來(lái)訪、來(lái)電客戶需求面積主要在90平米以下以及90-110平米 兩個(gè)區(qū)間 清水灣洋房供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié)2號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開(kāi)盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套C區(qū)E區(qū) 土福灣洋房供應(yīng)特點(diǎn)（重點(diǎn)研究項(xiàng)目，稍后詳述）東和福灣該項(xiàng)目地處東海岸線土福灣區(qū)，海棠灣相鄰，主要產(chǎn)品有5

37、幢6-10層的海景公寓和休閑度假的單層SPA泳池別墅組成，容積率0.51公寓、洋房產(chǎn)品供應(yīng)絕大部分以一房、兩房為主；2一房面積主要在40-70兩房面積主要在80-120平米之間； 三大灣區(qū)公寓、洋房供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié)針對(duì)候鳥(niǎo)型及其余度假客群的產(chǎn)品面積及品類建議1、公寓主力產(chǎn)品面積為40-70平米區(qū)間的單間、一房；2、 洋房面積區(qū)間為80-120平米的兩房、三房項(xiàng)目的產(chǎn)品以單層別墅與酒店公寓、洋房為主力產(chǎn)品跳躍配置300-400平米的傳統(tǒng)別墅總體產(chǎn)品面積及品類建議1、單層別墅主力面積區(qū)間為80-120平米的一房、兩房；2、酒店公寓主力產(chǎn)品面積為40-70平米區(qū)間的單間、一房；3、洋房主力產(chǎn)品在80-1

38、20平米兩房、三房核心課題3如何跳出/消滅資源級(jí)差，以產(chǎn)品類型和山水資源互補(bǔ)綜合提拉產(chǎn)品力？一如何讓項(xiàng)目的資源變得值錢？二如何打造充滿特色又富有度假情調(diào)的別墅？三如何增加產(chǎn)品的附加值？四如何打造特色度假配套？五如何吸收商務(wù)人群落地提高項(xiàng)目身份感？五大問(wèn)題項(xiàng)目定位客戶導(dǎo)向的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位整合周邊資源，打造有度假酒店情境感的“山水商務(wù)度假社區(qū)”為客群全員提供不同主題化的休閑體驗(yàn)三亞度假BRD 商務(wù)度假休閑中心產(chǎn)品力提升總體策略核心度假資源（RESOURCES)強(qiáng)調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品（PRODUCTS）共享度假配套（SERVICES）旅游+核心度假資源（RESOURCES）A地塊核心資源打造1一 特色

39、引擎設(shè)計(jì)讓項(xiàng)目變成景點(diǎn)石器時(shí)代洞穴遺址是項(xiàng)目最大特色，怎么用這條線將山、水庫(kù)串成特色引擎呢？聯(lián)合當(dāng)?shù)芈糜尉趾献鏖_(kāi)發(fā)落筆山石器時(shí)代洞穴遺址前提條件（1）特色酒店石器時(shí)代的洞穴酒店創(chuàng)造與眾不同的度假酒店模式利用山體坡面，創(chuàng)造特殊價(jià)值備注：上海Boutique興起 2002年10月，上海88新天地開(kāi)業(yè) 2006年10月，壹號(hào)碼頭開(kāi)業(yè)2007年3月，浪漫地中海開(kāi)業(yè) 2007年5月，首席公館開(kāi)業(yè) 2007年6月，璞邸精品酒店開(kāi)業(yè)所謂精品酒店（Boutique Hotel）具有濃郁的當(dāng)?shù)氐奈幕厣酮?dú)特歷史記憶的酒店興起于1990年代的歐洲，以提供尊貴、奢華、私密及獨(dú)特的個(gè)性化居住和服務(wù)。這個(gè)概念源于歐洲

40、，最近幾年才被引入中國(guó)起源于法語(yǔ)的Boutique，原意是指專賣時(shí)髦服飾的精品小店精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯店業(yè)的體現(xiàn)在特色酒店附近引入Boutique Hotel，提升價(jià)值（2）針對(duì)商務(wù)客群引進(jìn)精品酒店群：6星級(jí)精品商務(wù)度假酒店浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ） 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年3月客房數(shù)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑。地中海風(fēng)情的整體空間設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝飾呈不同風(fēng)格，酒店陳列眾多老上海古董家具，如果客人喜歡，室內(nèi)陳設(shè)都可購(gòu)買。在空間設(shè)計(jì)上所極力營(yíng)造的氛圍， 浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線條 十八個(gè)房間風(fēng)格各異，比如有維多利亞式、亞洲

41、風(fēng)、老上海每個(gè)房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具。 “Everything in hotel for sale.”二 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)嫁接，打造三亞“博鰲論壇”吸收商務(wù)客群落地度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究?jī)纱髢?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的嫁接：xx住宅地產(chǎn)業(yè)、 三亞學(xué)院旅游教育業(yè)打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁接xx住宅房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程、裝飾設(shè)計(jì)、集群家居供應(yīng)面臨問(wèn)題需要設(shè)計(jì)一個(gè)活動(dòng)把各大產(chǎn)業(yè)真正鏈接起來(lái)，而且要具有權(quán)威性xx集團(tuán)利益點(diǎn)這種經(jīng)營(yíng)模式一旦成功，就可以開(kāi)創(chuàng)xx的一種新開(kāi)發(fā)模式，可以在全國(guó)任何的旅游區(qū)復(fù)制，例如：麗江、黃山、張家界設(shè)想“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國(guó)基金會(huì)”1、由

42、xx牽頭，聯(lián)合中國(guó)房協(xié)成立一個(gè)旨在推動(dòng)中國(guó)綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基金會(huì)；2、基金會(huì)專職推動(dòng)及宣傳推廣開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑及材料、裝飾設(shè)計(jì)、裝修材料、家居集群供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈條行業(yè)在綠色環(huán)保方面的技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)應(yīng)用、新材料應(yīng)用；3、基金會(huì)定期組織鏈條產(chǎn)業(yè)專題論壇，探討、交流、傳播最新綠色環(huán)保理念、技術(shù)、材料應(yīng)用等；4、年終舉辦“促進(jìn)中國(guó)綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，對(duì)鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中促進(jìn)綠色環(huán)保事業(yè)有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)、個(gè)人予以頒發(fā)獎(jiǎng)金；打造中國(guó)綠色住宅產(chǎn)業(yè)的諾貝爾獎(jiǎng)（1）“博鰲論壇”模式三亞學(xué)院旅游教育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條石器時(shí)代黎族土著文化研究、民俗文化研究孵化旅游產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、國(guó)際教育文化交流、國(guó)際旅

43、游教育業(yè)學(xué)術(shù)交流 、三亞大講堂面臨問(wèn)題需要為三亞學(xué)院設(shè)計(jì)一個(gè)學(xué)術(shù)交流機(jī)制、打造一張學(xué)術(shù)名片三亞學(xué)院利益點(diǎn)獲得學(xué)術(shù)研究課題與學(xué)術(shù)成果，提高大學(xué)全國(guó)排名，獲得更多招生機(jī)會(huì)設(shè)想“三亞學(xué)院落筆論壇”類似博鰲經(jīng)濟(jì)論壇1、推動(dòng)三亞學(xué)院聯(lián)合三亞旅游局成立“國(guó)際旅游島戰(zhàn)略三亞學(xué)院促進(jìn)會(huì)”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游產(chǎn)品專題、海南旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)專題；2、聯(lián)合國(guó)際旅游教育權(quán)威機(jī)構(gòu)定期舉辦“國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”、“國(guó)際旅游教育業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”的國(guó)際性論壇；3、建立著名國(guó)際旅游學(xué)院學(xué)生互換交流機(jī)制；4、建立與俄、日、韓等直航國(guó)家定期舉辦國(guó)際教育文化交流機(jī)制“三亞學(xué)院落筆論壇”世界級(jí)的建筑藝術(shù)在小區(qū)主入口附近，建筑

44、紅線與用地紅線之間的邊緣打造建筑藝術(shù)家的游牧工作室，定期邀請(qǐng)世界著名建筑大師設(shè)計(jì)建造創(chuàng)意化臨時(shí)單體建筑，進(jìn)行階段性的藝術(shù)創(chuàng)作，形成人文盛世世界級(jí)的建筑藝術(shù)盛會(huì)（2）“建筑藝術(shù)世博會(huì)”模式打造三張產(chǎn)業(yè)權(quán)威性商務(wù)品牌落地本案，最終成為商務(wù)客群的朝圣地共享度假配套（SERVICES）為全員提供不同的服務(wù)配套城市商業(yè)功能 + 復(fù)合配套功能 + 休閑功能 + 個(gè)性服務(wù)功能2【休閑功能】1：山頂樹(shù)上會(huì)所具有石器時(shí)代文化特色的山頂樹(shù)上會(huì)所在山頂建造臨建樹(shù)屋會(huì)所與樹(shù)上餐廳，采用纜車接送（所有地點(diǎn)均為示意）三亞之眼山頂摩天輪酒吧（打造視覺(jué)上的山景地標(biāo)）在山頂建造巨型摩天輪，并設(shè)計(jì)成空中酒吧，形成三亞的休閑新地標(biāo)

45、，提供夜賞三亞的排他性競(jìng)爭(zhēng)力【休閑功能】2資料鏈接：倫敦之眼- 環(huán)繞洞穴酒店建設(shè)具有石器時(shí)代文化特色的情景商業(yè)街，提供城市化的配套，例如餐飲、mini電影、 健身、水療、便利店、凈菜社、洗衣店、銀行等生活配套- 引入奢侈品牌專賣店城市商業(yè)功能石器時(shí)代文化風(fēng)情街（環(huán)繞洞穴酒店形成特色商業(yè)街）針對(duì)以家庭為消費(fèi)對(duì)象的細(xì)分設(shè)施，我們提供社區(qū)內(nèi)GPS定位（以手持PDA為載體），以方便不同家庭成員能隨時(shí)找到對(duì)方家庭成員個(gè)性服務(wù)對(duì)應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂(lè)部（兒童活動(dòng)營(yíng)）做面包、 學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做T恤等個(gè)性服務(wù)功能強(qiáng)調(diào)度假元素植入的產(chǎn)品系統(tǒng)（products ）3山景創(chuàng)造產(chǎn)品的山居體驗(yàn)酒店情景泛酒店整體設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)度假戶型泳池+spa+超豪華裝修建立酒店化度假價(jià)值系統(tǒng)的產(chǎn)品力打造營(yíng)造強(qiáng)烈的山居體驗(yàn)，立面風(fēng)格強(qiáng)調(diào)原生態(tài)核心景區(qū)泛酒店情景設(shè)計(jì)，強(qiáng)化度假感受強(qiáng)化度假元素植入的戶型設(shè)計(jì)關(guān)鍵一空間放大，大贈(zèng)送-離散式設(shè)計(jì)，各個(gè)功能空間相對(duì)獨(dú)立，-低層架空，大贈(zèng)送面積，同時(shí)強(qiáng)化大尺度空間關(guān)鍵二非生活-大泳池，多功能空間設(shè)置-體現(xiàn)資源極致化原則針對(duì)商務(wù)休閑客商務(wù)會(huì)館別墅面積設(shè)定：300-400平米/四房設(shè)計(jì)方向：離散式設(shè)計(jì)，確保大占地針對(duì)國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客單層別墅面積設(shè)定：70-80平米一房,120平米兩房設(shè)計(jì)方向