【定價(jià)】一套復(fù)雜的住宅項(xiàng)目定價(jià)體系

1、銷 售 測(cè) 算,銷售階段,整體均價(jià),均價(jià)調(diào)整,修正均價(jià),起價(jià)降點(diǎn),折后起價(jià),面價(jià)折扣,面價(jià)均價(jià),去化房源,銷售面積,銷售額(萬),首批選房,7350 ,-6%,6909 ,8%,6356 ,0.95 ,7273 ,30%,8391 ,￥5,797 ,514.5,銷售套量,86 ,7300,二次選房,1%,7424 ,8%,6830 ,0.98 ,7575 ,15%,4196 ,￥3,115 ,7500,73.5,銷售套量,43 ,7800,穩(wěn)步銷售,2%,7497 ,8%,6897 ,0.99 ,7573 ,32%,8951 ,￥6,710 ,8000,147,銷售套量,92 ,持續(xù)銷售,4%

2、,7644 ,8%,7032 ,0.99 ,7721 ,23%,6433 ,￥4,918 ,銷售套量,66 ,參考總銷售額,￥205,582,525,銷售節(jié)點(diǎn),價(jià)格調(diào)控策略,預(yù)算總銷售額,￥205,397,501 ,首批選房,略低價(jià)收攏VIP客戶，率先去化性價(jià)比高及低價(jià)房源,偏移量,￥-185,024,二次選房,平穩(wěn)拉價(jià)，持續(xù)銷售，去化底層及中高層房源,平均套面積,97.1 ,持續(xù)銷售,價(jià)格漲幅趨緩，逐漸消化高層、高價(jià)、缺憾房源,預(yù)計(jì)銷售面積,27970.41155,288,尾盤清理,視市場(chǎng)情形，價(jià)格略漲，持續(xù)銷售,2.2除夕,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,月份,3月,4月,

3、5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,銷售節(jié)點(diǎn),首批選房,二次選房,穩(wěn)步銷售, ,銷售比例,30%,15%,5%,5%,5%,5%,6%,6%,4%,3%,1%,15%,100%銷售面積,8391 ,4196 ,1399 ,1399 ,1399 ,1399 ,1678 ,1678 ,1119 ,839 ,280 ,4196 ,銷售套量,86 ,43 ,14 ,14 ,14 ,14 ,17 ,17 ,12 ,9 ,3 ,43 ,房源存量,202 ,158 ,144 ,130 ,115 ,101 ,84 ,66 ,55 ,46 ,43 ,0,實(shí)際均價(jià),6909 ,742

4、4 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7644 ,7644 ,7644 ,預(yù)計(jì)售額,57974272 ,31145753 ,10484709 ,10484709 ,10484709 ,10484709 ,12581651 ,12581651 ,8387767 ,6414175 ,2138058 ,32070874 ,預(yù)計(jì)回款,2319 ,4145 ,2556 ,1255 ,1048 ,1048 ,1132 ,1237 ,1090 ,802 ,490 ,1454 ,2.2除夕,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,月份,3月,4月,5

5、月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月銷售節(jié)點(diǎn),首批選房,二次選房,穩(wěn)步銷售,持續(xù)銷售,銷售比例,30%,15%,5%,5%,5%,5%,6%,6%,4%,3%,1%,15%銷售面積,8391 ,4196 ,1399 ,1399 ,1399 ,1399 ,1678 ,1678 ,1119 ,839 ,280 ,4196 銷售套量,86 ,43 ,14 ,14 ,14 ,14 ,17 ,17 ,12 ,9 ,3 ,43 房源存量,202 ,245 ,230 ,216 ,202 ,187 ,170 ,153 ,141 ,132 ,130 ,86.4實(shí)際均價(jià),6909

6、,7424 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7497 ,7644 ,7644 ,7644 預(yù)計(jì)售額,57974272 ,31145753 ,10484709 ,10484709 ,10484709 ,10484709 ,12581651 ,12581651 ,8387767 ,6414175 ,2138058 ,32070874 預(yù)計(jì)回款,23189709 ,41445437 ,25564187 ,12550813 ,10484709 ,10484709 ,11323485 ,12371956 ,10904097 ,8017718 ,4901087 ,33781320 總回款量,23189709 ,64635146 ,67009624