長沙房地產市場發(fā)展狀況及趨勢分析13

1、.：.；長沙房地產市場開展情況及趨勢分析一、2003年長沙房地產市場根本情況近幾年來，長沙房地產市場伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步開展的勢頭。2003年，其加速開展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活潑。1、房地產開發(fā)投資大幅增長，占固定資產投資比重加大截止2003年11月，長沙市共完成房地產開發(fā)投資107.46億元，與去年同期相比增長57.75%，長沙市房地產開發(fā)投資初次超越了100億元。2003年1月-11月房地產開發(fā)投資占固定資產投資的28.06%，估計到12月底，房地產開發(fā)投資增幅將到達60%以上，占固定資產投資的比重將達1/3。2、商品房供、銷兩旺，銷售價錢穩(wěn)中有升從商品房供應情況來看，

2、伴隨房地產開發(fā)的強力增長，房地產施、開工面積同步上揚，截止2003年11月，長沙市房屋施工面積達1012.73萬，開工房屋面積256.46萬，較去年同期均有較大幅度增長。從商品房預售情況來看，2003年，全市共有155個企業(yè)的887棟商品房上市預售，同意預售總建筑面積為468.82萬，較去年同期增長18.77%。其中同意預售的住宅面積為381.82萬，占商品房開發(fā)比重的81.44%，商品房供應量較為充足。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬，成交金額63.15億元，分別比去年同期增長21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求堅持了較高

3、的增幅，市場供、求兩旺。從商品房銷售價錢來看，2003年長沙市商品住房銷售均價為2222元/，比去年同期增長3.29%，商品房價錢在去年略有下跌的根底上穩(wěn)步上升，商品房價錢根本堅持穩(wěn)定。3、二手房買賣放量增長，住房二級市場日趨活潑2003年，全市共辦理二手房買賣9189起，成交面積118.79萬，成交金額22.27億元，分別比去年同期增長39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬，成交金額3.33億元，分別比去年同期增長76.96%、81.57%和92.54%。長沙市二手房買賣量在60萬左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，到達118萬，增長近一

4、倍。我市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調控下，特別是2003年10月我市出臺“長沙市人民政府關于進一步搞活房地產市場假設干意見市政府58號文的詳細措施的作用下，市場活潑明顯。4、房地產抵押登記堅持較高增幅，金融業(yè)為房地產業(yè)提供有力保證2003年，全市共辦理房地產抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬，抵押權益價值194.20億元，比去年同期增長76.82%、36.16%和29.40%。其中，個人住房抵押登記28078起，個人住房抵押貸款面積330.11萬，個人住房抵押權益價值70.36億元，分別比去年同期增長75.95%、78.24%和58.97%。房地產抵押貸款延續(xù)

5、六年堅持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費的個人住房抵押貸款，成交起數(shù)從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長了45倍。購房者的消費觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動內需，拉動消費的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產業(yè)迅速開展的有力保證。5、城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬，分別比去年同期增長78.47%和23.78%。其中，拆遷住宅面積43.86萬，比去年同期增長24.32%。2003年，雖然長沙已根本實現(xiàn)三年大變樣的城市建立總目的，但城市房屋拆遷任務仍在大力推進，新一輪城市建立

6、正在有序的展開。城市房屋拆遷任務直接拉動了房地產投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市根底設備建立，改善市民的居住程度和質量都做出了較大的奉獻。6、經(jīng)濟適用住房建立全面得到調控，商品房市場構造更趨合理2003年，全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)建立共完成投資4.28億元，開工房屋面積79.50萬，開工面積58.60萬，分別比去年同期增長-49.88%、-28.70%和-6.54%。從年初開場，長沙市人民政府堅決停頓了公務員住宅小區(qū)建立，控制了經(jīng)濟適用房建立規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建立規(guī)模全面緊縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調控前的接近50%到調控后的20%以內，使商品房市場構造趨于合理

7、。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場的影響根本消除。二、長沙市房地產市場存在的主要問題近年來，長沙房地產市場整體是安康的，沒有出現(xiàn)過熱和泡沫。但從市場供、求關系，產品構造，一、二級市場的協(xié)調開展來看，也顯顯露了一些值得引起關注和注重的問題，有待進一步討論和處理。1、關于供求關系平衡的問題1998年至2003年，長沙商品房上市量與銷售量呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。從商品房開工情況來看，六年共開工商品房面積1195.95萬，年均遞增25.67%；從同意預售來看，六年間共有1456.23萬商品房被同意上市銷售，年均遞增75.50%；從商品房銷售情況來看，六年間共銷售商品房908.49萬，年均遞增64.82%

8、。從上述數(shù)據(jù)可以看出，商品房市場容量在快速增大，需求量繼續(xù)添加，其增幅遠大于其他商品銷量的增幅。將開工量和銷售量進展對比分析，商品房銷售量年均增幅遠大于商品房開工量的增幅，因此，目前長沙市商品房空置問題并不突出。將同意預售量與銷售量進展對比分析，商品房同意預售量明顯大于商品房銷售量，商品房同意預算的增長幅度也高于銷售的增長幅度，假設有效需求得不到釋放，后市將存在供大于求的矛盾。2、關于商品房構造的問題長沙市商品房構造矛盾表達在三個方面一是經(jīng)濟適用住房建立與商品房建立的矛盾。2002年這一問題非常突出，經(jīng)長沙市人民政府采取有效措施后，這一矛盾已根本化解。二是高檔商品住房與普通商品住房的比例問題。

9、長沙市目前高檔住宅的建立量呈上升之勢，樓盤的質量、配套、環(huán)境等方面的競爭也日趨猛烈，價錢不斷上漲，但有效需求缺乏。而經(jīng)濟適用住房被緊縮之后，由于建材價錢也在上揚據(jù)預測，長沙磚混構造房屋建筑本錢比漲價前添加了80元/M2，價位在2000元/左右的普通商品房的利潤空間很小，其建立沒有跟上來，呵斥低價商品房市場供應斷層。三是商品住宅與運營性用房的比例問題。從2003年同意商品房的上市情況來看，住宅占總上市量的比重為81.44%，比去年同期下降了5個百分點；商業(yè)用房占總上市量比重為11.48%，較去年同期上升了2.06個百分點；寫字樓占總上市量的比重為6.28%，較去年同期上升了2.16個百分點。從各

10、類商品房的市場表現(xiàn)來看，據(jù)長沙市房地產買賣中心最近的抽樣調查顯示，在售樓盤中含已同意預售尚未開工的商品房住宅的銷售率為66.04%，寫字樓的銷售率為51.63%，商業(yè)用房的銷售率為69.21%。商業(yè)用房的銷售情況較好，特別是獨立門面，根本處于脫銷形狀。目前我市商品房供應都有消費需求，但構造性矛盾曾經(jīng)出現(xiàn)，而且中低價位在減少，高價位在上升，埋伏著構造性供求不平衡的問題。同時，運營性用房的比重偏低，相對于投資性需求擴展的趨勢，也存在供應不平衡的問題。3、關于房地產金融的問題房地產業(yè)的開展離不開金融的支持。從開發(fā)企業(yè)來看，長沙市房地產開發(fā)企業(yè)資金實力雄厚的不多，在進展房地產開發(fā)時自有資金缺乏，絕大部

11、分資金靠金融機構貸款。據(jù)相關部門提供的數(shù)據(jù)，房地產開發(fā)投資中有80%的資金金融機構及商品房的預售收入。金融機構對房地產的支持程度相當高，而相應的風險也很大，一旦銷售困難，資金鏈斷裂，將會呵斥嚴重后果。從消費者購房來看，2003年長沙共有19827戶商品房辦理了按揭手續(xù)，占商品房總成交量的74.22%。金融機構同時也支撐了商品房市場，只是相對于開發(fā)貸款來說，個貸的風險相對要小。因此，房地產貸款要加強風險防備措施，要對貸款進展監(jiān)管，完善和規(guī)范信貸政策，使之有利于房地產市場的平衡開展。4、關于住房二級市場的問題住房二級市場能否活潑，標志著一個城市的房地產市場能否成熟。2003年，在長沙市政府的精心培

12、育下，長沙住房二級市場被迅速激活，買賣量猛增。從住房一、二級市場的關系來看，2003年，長沙住房一、二級市場買賣量之比為2.52：1，與2002年相比(2002年住房一、二級市場買賣量之比為3.77：1)，住房一、二級市場買賣差距明顯減少。但是與其他先進城市相比(其比值為1：1)，仍有較大差距。因此，長沙住房二級市場才剛剛起步，住房二級市場開展的潛力雖然宏大，但仍存在一些需求處理的問題。如：房地產中介效力需求開展與規(guī)范的問題；二手房按揭要大力開展的問題；住房梯級消費觀念需求進一步培育的問題等等。三、2004年長沙房地產市場開展分析2004年，長沙房地產市場在投資與需求的雙向拉動下，在政府宏觀政

13、策的調控和引導下，仍將堅持較快的增長速度。1、從產業(yè)投入角度分析長沙市近幾年來經(jīng)濟總量繼續(xù)高速增長，GDP堅持二位數(shù)的增長，對房地產業(yè)的投入不斷加大。98年至2003年11月，全市共完成房地產開發(fā)投資325.45億元，占全市固定資產投資的1/3。2004年開場，長沙市將實施新的“三年大變樣戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及根底設備建立將得到極大提升，原有的地域差別不斷減少，地段升值潛力大，為房地產開發(fā)提供了寬廣的空間。2、從市場角度分析從購房才干分析，伴隨長沙經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達36.84%。而近幾年長沙的房價不

14、斷較為穩(wěn)定，增幅較小，這使得市民的住房購買才干大為提高，個人購買商品房占市場總銷量的94%以上。從投資角度分析，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，長沙目前經(jīng)過按揭貸款購買商品房的比例為74.22%，據(jù)長沙市房地產買賣中心最近的一次調查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%。從消費構造分析，隨著房地產市場的開展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行的傳統(tǒng)觀念。長沙住房消

15、費正由“居住型向“享用型轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐漸擴展，長沙人均居住程度迅速提高。至2003年，長沙人均居住建筑面積達22.07。從需求關系分析，隨著長沙城市化進程的加快，新增城市人口增幅較大。從1998年到2002年末，長沙市凈增城市人口22.08萬人(含自然增長和機械增長)，每年平均增長5.52萬人。在不思索有效購買力的情況下，單從住房需求分析，長沙市每年因人口增長而拉動住房需求將到達120萬( 按目前我市人均居住建筑面積為22.07計算)。實踐上2002年長沙市凈增城市人口為8.22萬人，這一理想需求將到達180萬。另外，城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，長沙市目前外

16、來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。3、從政策角度分析從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，加大對房地產業(yè)開展的支持力度。二是國家將啟動消費、拉動內需作為國民經(jīng)濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力開展和啟動住宅消費。三是深化住房制度改革，徹底停頓了住房實物分配制度，全面推進住房商品化，市場化的進程。四是經(jīng)過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建立，保證中、低收入家庭的住房需求。五是先后出臺了旨在依托科技提高，提高住房質量的一系列規(guī)范體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產業(yè)繼續(xù)、安康開展提供了良好的外部環(huán)境。從長沙的政策環(huán)境分析，近幾年

17、來長沙市人民政府非常注重對房地產市場的培育，注重政策的引導，在先后出臺了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低買賣本錢、允許經(jīng)濟適用房上市等一系列政策措施的根底上，2003年10月又出臺了長政發(fā)200358號文件“長沙市人民政府關于進一步搞活房地產市場的假設干意見，進一步放寬政策。主要措施有擴展公房出賣范圍；積極妥善處置了產權發(fā)證中的歷史遺留問題；進一步降低和調整商品房和二手房買賣契稅(二手房買賣契稅降為1%)；提高公積金貸款額度，加快住房貨幣化進程 ；堅決停頓公務員小區(qū)建立，控制經(jīng)濟適用房建立規(guī)模等等。每一項政策和措施都具有極強的操作性，將極大的激活潛在的消費群。四、主要應對

18、措施1、進一步明確房地產市場開展的指點思想。堅持住房市場化的根本方向，不斷完善市場體系，堅持以需求為導向，調整供應構造，滿足不同收入家庭的住房需求，繼續(xù)深化改革，落實城鎮(zhèn)居民住房制度改革的各項詳細政策措施，進一步完善住房一級市場，搞活住房二、三級市場和租賃市場，發(fā)揚存量和增量住房聯(lián)動效應，加強和帶動居民住房消費的積極性。2、進一步伐整房地產供應構造。根據(jù)住房市場化進程的要求，市方案、建立、國土、規(guī)劃、房產、財政、物價等各職能部門相互配合，堅持以需求為導向，仔細分析市場需求，加強宏觀調控和政策指點，合理確定年度房地產開發(fā)供應總量，調整住宅與非住宅構造，注重加強住宅建立，控制寫字樓建立規(guī)模，特別是

19、高檔寫字樓、高檔商品房營業(yè)用房，嚴厲控制別墅、高檔公寓和大戶型建立工程，防止出現(xiàn)新的空置。重點開展中低價位的普通商品住房，添加中低價位住房供應比例，優(yōu)先滿足大多數(shù)居民的住房需求，逐漸實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應對象的詳細規(guī)范和范圍，強化住房保證職能，真實做好住房供應保證任務。3、進一步深化住房保證制度改革。一是經(jīng)過深化改革，出臺政策，制定順應我市住房實踐的保證措施，消除一切妨礙市場開展和居民住房消費的體制性、政策性妨礙，完善和落實住房貨幣分配政策，不斷提高職工購買商品房的支付才干，真實處理他們的住房問題。二是開場建立和完善廉租住房制度，合理確定城市住房保證范圍，選準開發(fā)地塊，著手組織建立一定數(shù)量的廉租住房，滿座城市低保無房戶和進城務工農民的住房需求。三是進一步加強經(jīng)濟適用住房建立的規(guī)范管理，嚴厲控制在中小戶型，嚴厲審定銷售對象，加大政策支持力度，降低建立本錢，保證建立質量，使城市低收入家庭真正得到實惠。四是逐漸推行經(jīng)濟適用房建立工