商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 成都遠大華陽項目策劃報告

1、成都遠大華陽工程籌劃報告第一局部 成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)總體市場狀況一、城市概況歷史文化成都是四川省省會，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府，又有“錦官城、“錦城、“芙蓉城、“蓉城、“花城等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方

2、公里。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨特，年平均氣溫在16 .4左右，晴天少，日照率在2432%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。生活特色成都氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設施、效勞俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱作“最適合居住的城市，大局部原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習慣。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市縣級市7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲

3、江縣、新津縣。二、城市規(guī)劃1、成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點開展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、根底設施和城市功能在2021年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承當所在區(qū)域的中心職能，又分別承當中心城的局部功能。另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一

4、個外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。2、區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點開展商務、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點開展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。3、城市開展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向開展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同開展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市業(yè)應該向

5、東、南方向開展。 向東開展：根據(jù)成都市政府審議通過的?成都市向東向南開展規(guī)劃?，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個副中心，1個片區(qū)中心，3個片區(qū)，15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。向南開展：根據(jù)?成都市總體規(guī)劃19952021年?、?成都市向東向南開展規(guī)劃?，成都市南部副中心是以人民南路南延線火車南站外環(huán)路周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以開展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)開展導向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未

6、來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。4、城市開展熱點區(qū)域城東區(qū)域改造熱點區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場開展迅速，?東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃?、?成都市中心城市向東開展規(guī)劃?、?成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃?三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開展。成都市向東開展城市設計城南城市副中心區(qū)域建設熱點區(qū)城市向南開展方向確實定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)城南，使得城市副中心規(guī)劃開展地帶更加令人向往。成都市向南開展城市設計周邊衛(wèi)星城輻射熱點區(qū)城市向南開展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界

7、關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的開展將持續(xù)升溫。成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經(jīng)濟1、開展目標：開展總目標：21世紀前10年，成都加快開展的總體目標是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，根本實現(xiàn)現(xiàn)代化?！笆迤陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標奠定根底，加快進程。經(jīng)濟總量目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到達2500美元。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。2002年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標為增長13%。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標：2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7：45.5：47.5，

8、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重到達15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程，2005年城市化水平到達38%以上。人口就業(yè)目標：人口自然增長率控制在4以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)人員比重到達60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。城市建設目標：加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，根底設施配套完善，城市管理科學標準有序，形成現(xiàn)代化城市的根本框架；建設成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市鎮(zhèn)為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為根底的城鎮(zhèn)體系。居民收入目標：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%；農(nóng)民人均可支配收

9、入年均增長6%。社會開展目標：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。成都市統(tǒng)計局?成都2001統(tǒng)計手冊?從上述開展總目標和各分項開展目標來看，大力開展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會開展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快城市副中心建設尤其值得我們注意。這說明不僅從國民經(jīng)濟開展自然帶動衛(wèi)星城的開展，更加從城市宏觀開展目標方面對衛(wèi)星城的開展提出了明確的規(guī)劃和目標。工程位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化開展的最大受惠者和衛(wèi)星城開展的重點區(qū)域。2、人口：2000年末成都市總?cè)丝?013

10、萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口336萬人，縣市人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣市為206萬戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達2370人。 中國統(tǒng)計出版社?2001成都統(tǒng)計年鑒?；全市方案生育率96.2%。成都市統(tǒng)計局?成都2001統(tǒng)計手冊?，遠低于“十五人口開展目標中4的指標，成都市的人口數(shù)量開展應該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市

11、戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負擔，城市向外圍開展勢在必行，衛(wèi)星城將成為最正確的人口疏散地。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的根本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)開展狀況：成都歷年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)開展狀況一覽表年度GDP億元第一產(chǎn)業(yè)億元第二產(chǎn)業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元人均GDP元人均可支配收入元1990212319912565199232251993444419945880199573881996890619971022419981110319991189720001302020011

12、46658128中國統(tǒng)計出版社?2001成都統(tǒng)計年鑒?34頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局?成都2001統(tǒng)計手冊?,2000年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計出版社?2001成都統(tǒng)計年鑒?146頁GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢齊頭并進，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從1990年的20.90：39.71：39.39調(diào)整為2001年的8.89：45.35：45.76，從1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進一步增大在國民經(jīng)濟中所占的比重

13、。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五相關(guān)目標。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動成都市房地產(chǎn)業(yè)的的開展。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP根本是按相同軌跡開展的，說明城市經(jīng)濟和人口的開展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購置力，而住房消費作為居民消費重要組成局部的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定開展并不斷壯大。4、房地產(chǎn)相關(guān)政策國家計委、建設部通知降費：2002年1月30日，國家計委

14、、建設部聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于標準住房交易手續(xù)費的通知?，統(tǒng)一標準了住房交易手續(xù)費名稱、效勞內(nèi)容及計費方式，并制定了最高收費標準。中國人民銀行降低金融機構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國人民銀行第8次降低了金融機構(gòu)人民幣貸款利率。相應的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由5.58%下調(diào)為5.04%，五年以內(nèi)下調(diào)為4.77%。成都降低住房交易手續(xù)費：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、標準化。土地交易“陽光工程：7月1日起，成都將實行?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?，土地交易將公開化、透明

15、化，暗箱操作將不復存在。國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的開展更加標準化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、標準的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰局部實力弱、運作不標準的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向開展。同時，房地產(chǎn)交易過程中各種費用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進一步刺激居民的購房欲望，擴大了購房的根本消費群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場持續(xù)繁榮。四、房地產(chǎn)總體市場狀況1、房地產(chǎn)總體供需情況房地產(chǎn)總體供需情況一覽表房

16、地產(chǎn)開發(fā)面積情況商品房銷售情況年份房屋施工面積萬m2新開工面積萬m2房屋竣工面積萬m2實際銷售面積萬m2實際銷售額萬元空置面積萬m2199632478819974419531998491736199968264220007821082001無數(shù)據(jù)1297300中國統(tǒng)計出版社?2001成都統(tǒng)計年鑒?114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局?成都2001統(tǒng)計手冊?60頁房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點：1表現(xiàn)良好的一面：整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢；同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大

17、幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。商品房銷售面積不斷增長，說明需求市場逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長為房地產(chǎn)業(yè)的良性開展提供了一定條件；2在市場整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：如房屋施工面積增長過快，但竣工面積與之絕對量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進度；雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對量仍占竣工面積近1/4，說明有效需求仍顯缺乏或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問題，如產(chǎn)品設計落后造成滯銷。值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛，但是未來2、3年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了

18、更高的要求。2、住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表住宅開發(fā)面積情況住宅銷售情況年份施工面積萬m2新開工面積萬m2竣工面積萬m2實際銷售面積萬m2實際銷售額萬元空置面積萬m2199627255419973529901998431416199954428820006432012001無數(shù)據(jù)1052500無數(shù)據(jù)中國統(tǒng)計出版社?2001成都統(tǒng)計年鑒?114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計局?成都2001統(tǒng)計手冊?60頁住宅開發(fā)和銷售走勢圖住宅空置面積和空置率走勢圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢根本吻合。前面對房地產(chǎn)總體市場的總結(jié)也根本反映了住宅市場的成績和存在的問題。

19、因為住宅市場占整個房地產(chǎn)市場絕大局部份額，房地產(chǎn)宏觀市場的主要特點集中表現(xiàn)在住宅市場上。3、住宅價格走勢2000年1月至2002年4月成都住宅價格指數(shù)走勢圖2000年1月至2002年4月成都住宅價格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心?成都房地產(chǎn)市場報告?從以上圖表可以看出：成都市住宅價格從2000年1月至2002年4月的28個月內(nèi)，價格指數(shù)

20、浮動不大，為17點，其中最高為998點2000年1月，最低為981點2001年1月。近12個月內(nèi)價格指數(shù)浮動范圍僅在5點之內(nèi)，說明成都住宅的價格是穩(wěn)定的。后市住宅價格指數(shù)應該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從沿海住宅興旺城市的經(jīng)驗看，成都的住宅價格應該在現(xiàn)有價格平臺上反復整理，蓄勢待發(fā)，在國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)開展到更高水平的條件下，價格將尋求新的突破。隨著國民經(jīng)濟的不斷開展，人民經(jīng)濟能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進一步提高。開發(fā)商為了適應居民的要求，會加大投入本錢，從而會促使住宅價格進一步走高；同時，市場供給量的不斷放大，導致市場競爭加劇，價格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述兩方面決定了成都市住宅價格將會保持平穩(wěn)態(tài)勢，不會出

21、現(xiàn)價格大起大落的現(xiàn)象。第二局部 成都房地產(chǎn)市場描述一、成都市區(qū)域市場分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。城東區(qū)域分析1、市場現(xiàn)狀分析(1)供給量日益增長城東片區(qū)近2000年以來市場開展迅速，?東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃?、?成都市中心城市向東開展規(guī)劃?、?成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃?三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開展。商品房市場供給量明顯增加。現(xiàn)在在售樓盤總建筑面積約92萬平方米。(2)供給樓盤質(zhì)素不斷提高早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟適用房和中低檔住宅為主，2001年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印

22、象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個新的高度。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较蜷_展。 (3)樓盤銷售狀況良好從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期根本售磬，蜀都花園一期銷售率也達85%左右。該區(qū)域總體銷售率約80%。多數(shù)大盤都開始進行二期開發(fā)。4高尚社區(qū)初具規(guī)模。經(jīng)過近兩年來的開展，特別是在眾多中高檔樓盤的開發(fā)建造的催化下，如萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等，高尚、寧靜、文明的社區(qū)逐漸成型。再加上目前在城東儲地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌的理想格局。預計在3

23、至8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。5優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學、四川師大附屬中學、成都七中育才學校、東光實驗小學、雙林中學等大中小學，提供了良好的教育背景。6區(qū)域配套尚不完善由于片區(qū)建設時間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購物、生活不方便7片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時日。2、市場產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以中檔為主城東區(qū)域在整個市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終表達在價格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印

24、象等一批高質(zhì)素樓盤的進入，將帶動該區(qū)域往中高檔開發(fā)開展。(2)戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積從40300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。(3)價格主要在1700-3000元/平方米之間統(tǒng)計分析說明，片區(qū)市場的行情價格在1700-3000元/ m2左右。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變化。主力總價穩(wěn)定在2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中等價位。3、未來市場預測1價格呈上升趨勢隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價格呈上升趨勢，由原來的2000-

25、2500上升3000左右。2需求趨旺隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮(zhèn)居民6460戶，拆遷面積達407405平方米；涉及農(nóng)村人口2155人。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷開展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場需求趨旺，片區(qū)市場的消化能力將逐年增加。3競爭加劇未來一段時間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)假設干個大型樓盤。供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場競爭必將更加劇烈，這就對開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。4市場差異化加大各開展商為躲避風險，所開發(fā)樓盤的市場形象將各有特點，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。形成市場差異，

26、區(qū)分出不同的目標市場。4、城東區(qū)域樓盤資料列表城南區(qū)域分析城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的根底。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。1、市場現(xiàn)狀分析(1)供需市場穩(wěn)定對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩(wěn)。2區(qū)域配套較完善城南區(qū)域整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。 (3)開發(fā)中心

27、轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開工工程位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的開展。根據(jù)?成都市總體規(guī)劃19952021年?，成都市南部副中心是以人民南路南延線火車南站外環(huán)路周邊為核心的34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。2、市場產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設計，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，表達了“以人

28、為本，天人合一的開發(fā)理念。 城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對周邊的市政設施作一些改良，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以100-250的面積區(qū)間為主，表達其高檔樓盤的質(zhì)素。(3)價格主要在2500-4500元/平方米之間統(tǒng)計分析說明，片區(qū)市場的行情價格在2500-4500元/ m2左右。主力總價在3

29、600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于較高價位。這也能表達該區(qū)域的特征。4市場出現(xiàn)純小戶型工程，銷售成績十分好該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能到達80%左右。3、未來市場預測1房地產(chǎn)開展持續(xù)升溫根據(jù)?成都市總體規(guī)劃19952021年?，成都市南部副中心是以人民南路南延線火車南站外環(huán)路周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點以開展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)開展導向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利

30、因素必將帶動城南房地產(chǎn)業(yè)往新高開展。2近期會出現(xiàn)一些大盤隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南開展政策的出臺，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。(3)工程更具特色從1999年開始，城南開始大量開發(fā)高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新工程定位也只能是中高檔次，且在工程特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。4成都市其他區(qū)域的消費者南向購房增加城市向南開展方向確實定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃開展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，

31、帶動其他片區(qū)客戶到城南市場。6、城南區(qū)域樓盤資料列表城西區(qū)域分析“城西是上風上水的寶地，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年開掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點。1、市場現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的開展城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購房需求的消費者中有393的人選擇在城西購房摘自?成都房地產(chǎn)市場報告2002-1?，強

32、大的需求市場為該區(qū)域房地產(chǎn)的開展起到了很好的支撐作用。(2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個區(qū)域的開發(fā)水平。從市場表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至80%。3樓盤區(qū)域劃分比較明顯城西的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。各個片區(qū)無論從風格還是價格上都形成了自己的特色。2、市場產(chǎn)品分析(1)樓盤供給多樣化城西分為幾個典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓

33、盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現(xiàn)在價格上價格區(qū)間跨度大。 (2)戶型面積以中等為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在100-180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主(3)價格主要隨片區(qū)不同起伏較大緊鄰風景區(qū)的工程，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價格的3倍。而其他片區(qū)中從2100-3500元/ m2不等，屬于中高水平價位。(4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主說到城西，大局部都會聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)工程如草堂之春、舜園、春天花園、浣花

34、溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康、“綠等概念的不在少數(shù)。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色3、未來市場預測1房地產(chǎn)開展前景良好作為省市“一號工程高新西區(qū)開展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研工程、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及效勞的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、效勞良好的高檔生活社區(qū)。可以預見的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套效勞產(chǎn)業(yè)具有十分良好的開展前景。2城西住宅今后將以高層、小高層為主目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地

35、價不斷上漲，二是政府規(guī)劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。3購房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個很好的依托高新西區(qū)，作為政府的“一號工程，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購置中小戶型，從而市場形成梯級消費。 4、城西區(qū)域樓盤資料列表城北區(qū)域分析多年以來，作為成都商貿(mào)集散物流中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運儲運已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的方案、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。

36、相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。1、市場現(xiàn)狀分析(1)有一定的需求市場長期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這局部人的需要。(2)樓盤供給量少城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時間的供給量相對于其他區(qū)域也比較少。3片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南

37、的居民一般都不會考慮在城北購房。4區(qū)域配套不完善由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要開展各專業(yè)市場，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購物、生活不方便。5商業(yè)氣氛濃厚，居家氣氛弱城北是商品及專業(yè)市場的集散地，商業(yè)氣氛十分濃厚。但住宅工程較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氣氛較弱。2、市場產(chǎn)品分析1規(guī)模不大，以中低檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在30-70畝左右，很少超過100畝。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。2戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房70-90，三房100-130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。3價格在1800-2300元/平方米之間整個區(qū)域由于

38、開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在1800-2300之間，均價在2100左右。3、未來市場預測 (1)市場潛力巨大城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場就有上百多個，在這里經(jīng)商的人達10多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。2開發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動城北成華區(qū)一帶的開展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和開展大計，成都物流基地城北商貿(mào)區(qū)的建設、“二橫三縱的建設、“公路集裝箱的

39、建設等等。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產(chǎn)的開展。3呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對區(qū)域的開展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。4、城北區(qū)域樓盤資料列表市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構(gòu)，春熙路、鹽市口聚集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當然也就成為地價最貴的區(qū)域。1、市場現(xiàn)狀分析(1)

40、有較多潛在客戶人們總是習慣將城市劃分為假設干區(qū)域，買房時總會選擇最適宜自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購房的比例高達 46。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。2明顯的區(qū)位優(yōu)勢高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。只要提供適宜的價格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。3府南河開啟新河居時代。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水概念的房地產(chǎn)工程應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道

41、靚麗的風景線。4地價高由于土地資源的有限性，導致了中心區(qū)地價高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購房。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。2、市場產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主市中心具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地本錢。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元畝和 1240萬元畝的驚人天價。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低本錢后房價才易被接受。(3)均價在3000-4500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在3000-45

42、00元/ m2左右。3、未來市場預測1舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。目前，市政府正在加強舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開發(fā)商降低了開發(fā)本錢，直接效應就是商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬科地產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、長富集團、新城置業(yè)等有實力的開發(fā)商都紛紛參與。 2中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的工程。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。3、市中心樓盤資料列表。郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。隨著成都市城市向東向南開展戰(zhàn)

43、略規(guī)劃的實施和“五路一橋等一系列重點基建工程的迅速推進，順應四川省優(yōu)先開展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、彭州、邛崍等十個中等城市的成都平原都市群開展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)市縣將以集約化、規(guī)?；_展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的開展商早已關(guān)注到這個市場。在城郊開始了一輪“圈地運動。置信實業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。1、郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：1土地供給量大郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分表達自己的特色。2土地價格低郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低50%左右，如此的價格優(yōu)勢

44、讓眾多開展商將目光投向這些區(qū)域。3自然環(huán)境優(yōu)美喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地本錢、建筑本錢、綠化管理本錢為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念4城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進程。2、區(qū)域分析華陽國務院1999年6月22日批準的成都市7個衛(wèi)星城中，華

45、陽便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需10分鐘左右時間。成都市將向南率先進行城市經(jīng)濟整體推進，這使得2-3內(nèi)華陽的房地產(chǎn)將快速開展?，F(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征：樓盤整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽不斷的開展，消費者對工程的要求也將越來越高。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽工程的總體品質(zhì)。房價不斷提升商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。商品房均價由2000年的800-900元/平方米到現(xiàn)在的1500-1600元/平方米。土地價格也上漲了2倍左右。各大開發(fā)商紛紛進入早在人南延線規(guī)

46、劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)工程還不止一個。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。整體配套欠缺從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學校等均未形成一定規(guī)模溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國務院正式批準撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地

47、大開發(fā)已拉開帷幕。現(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。舊城改造工程的消費群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城的客戶群以成都市內(nèi)消費者和外地消費者為主，其中3550歲的消費者成為購房的主力。B、工程品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個工程公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加標準，加速了區(qū)域版塊市場的形成C、水景及田園特色成主流

48、幾個亮相的工程，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。6、郊區(qū)樓盤資料列表。以溫江、華陽地區(qū)為主二、典型樓盤分析我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。高檔樓盤：價格3000元/m2以上，其中價格在4500元/m2以上樓盤為豪宅；中檔樓盤：價格20003000元/m2；低檔樓盤：價格2000元/m2以下。典型樓盤的選取原那么：產(chǎn)品較有特色值得借鑒和思考目前仍在售高檔樓盤成都市高檔樓盤分布圖成都市高檔樓盤的主要

49、特點：從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。從價格上：均價集中在3000-4500元/平方米。少數(shù)運作水平和開發(fā)本錢較高的精品豪宅價格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。目標客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，他們普遍不喜歡遠離市區(qū)生活，這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)那么多為有一定經(jīng)濟根底的成功人士；二環(huán)外目標客戶那么較廣。從戶型上：根本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層；從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤相當局部為小規(guī)模工程；二環(huán)外那么較大。從產(chǎn)品本身：運作水平較高，各具特色，能表達目標客戶的身份和品位。從工程優(yōu)勢上：1

50、環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天的附加價值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套那么一般。城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比較的片區(qū)優(yōu)勢。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院等。府南河沿岸工程以臨河自然風景作為工程優(yōu)勢吸引客戶。二環(huán)路外的那么多以工程的規(guī)模效應、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。主要價格支撐因素：靠近城市中心的區(qū)位片區(qū)人文環(huán)境臨河自然風景高品質(zhì)的建筑有品位的園林完善的社區(qū)配套成熟的市政配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

51、效勞三、典型樓盤分析一、 春天花園 【工程點評】 工程處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氣氛且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細部處理精致恰當，較好地表達了工程的品質(zhì)和風格。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營造了清幽、浪漫的居家氣氛?！緝r格支撐點】 自然景觀、立面用材、園林設計、專用林木基地、社區(qū)配套。工程根本狀況： 1、地理位置：浣花風景區(qū)百卉路12號2、開展商： 成都春天花園房地產(chǎn)開發(fā)3、建筑規(guī)模： 總建筑面積：42136平方米 總戶數(shù)：228戶4、綠化率、容積率產(chǎn)品分析：1、主題概念: 以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強調(diào)人與自然的和諧互動。倡導一種

52、人文的、幽雅的、高尚的生活方式。2、規(guī)劃設計：建筑風格: 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡約、大氣又 不乏軟柔細膩；門廊、門廳設計獨特，較人性化，建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個單元；其中，14個單元安裝電梯，并局部設置疊加式Town-house住宅。園林規(guī)劃：1興建以銀杏等珍貴喬木為主的工程專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并表達生活的品質(zhì)感；2設計由日本著名的園林規(guī)劃大師擔綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風格；3社區(qū)由山水等園林與外部空間有機結(jié)合，有水景系列貫穿；多種樹木上下錯落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。戶型供給：130

53、270平方米，以三、四房為主，戶型設計根本為錯層和躍層，采用大陽臺、大飄窗價格狀況：39805500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套效勞:一期設有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會所配置內(nèi)設茶吧、棋牌包間、健身房、臺球、乒乓球等；設網(wǎng)球場、便利店、干洗店、兒童活動中心等；另設九重設防的安防體系及三表遠程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂系統(tǒng)。 銷售狀況：二、 成都花園 【工程點評】工程為開發(fā)商與政府聯(lián)手運作，具規(guī)模效應，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。但外立面顏色沉悶、中心廣場雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，欣賞性不夠；總之，整個工程的規(guī)劃設

54、計沒有與外鄉(xiāng)文化很好的結(jié)合；物業(yè)價格相對偏高【價格支撐點】規(guī)模效應、完善的配套、名校帶動、戶用中央空調(diào)工程根本狀況：1、 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號2、 開展商：成都市成都花園開發(fā)建設3、建筑規(guī)模： 占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬總戶數(shù)：63504、綠化率、 產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設計：建筑風格: 建筑規(guī)劃：由16棟10-12層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場；40100米樓間距，園林規(guī)劃：組團式環(huán)境規(guī)劃，設七大主題公園，各公園為不同的異域風格戶型供給：91-304，小高層131163平方米，以三房二廳、四房二廳

55、為主；價格狀況：花園洋房均價3800元/平方米；小高層平層28503100元，躍式均價3600元；Town-house均價5100元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套效勞: 配備幼兒園、小學、中學、購物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000平方米會所等設施；實行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào) 銷售狀況： 2000年開盤，Town-house已銷90%；花園洋房已銷2030%；小高層剩余較多三、置信麗都花園3期 【工程點評】為置信的代表作之一，建筑水平相當高，戶型設計有創(chuàng)意成為工程的重要支撐。同時開展商提供的8角每平米的廉價優(yōu)質(zhì)的物管效勞業(yè)成為了一大賣點。但是從總體感覺上看，其產(chǎn)

56、品的系列特質(zhì)并不明顯，即樓體、園林、及其他細節(jié)的銜接并不算太流暢，還沒有到達系列開發(fā)的那種層次?！緝r格支撐點】 產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園工程根本狀況： 1、地理位置：成都市二環(huán)路南四段2、開展商：成都置信實業(yè)3、建筑規(guī)模：總用地面積39249平米4、綠化率：61.5% 產(chǎn)品分析：1、主題概念: 生態(tài)環(huán)境社區(qū)2、規(guī)劃設計： 建筑風格： 立面以白色為主調(diào)，配合窗臺及大型空中花園的支柱的縱向線 條，帶出強烈的現(xiàn)代氣息和非凡的氣派。建筑規(guī)劃：U型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴泉景觀，同時保證了樓體間的空氣流動。園林規(guī)劃：采用中式園林的造景方法，20畝的中庭

57、水景園林，采用中心會所與全齡化時尚泛會所結(jié)合的新穎方式，散點布局：1氣勢宏大的噴泉及梯級瀑布組成的大型水體景觀；2花木竹林栽種了多種喬木，配合毛竹林襯托出自然生態(tài)景觀。3入口處掘土成山，營造園中山林的感覺。 戶型供給：從149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的躍式單位，共5種戶型。其中每戶都帶有40-70平米的空中花園為其最大特色。 價格分析：住宅均價3800元，花園1300元/平米配套效勞：設空中恒溫泳池、會所茶樓，可依仗工程前兩期的配套及麗都公園的配套網(wǎng)球場、足球場、文娛廣場等銷售狀況：四、凱萊帝景花園 【工程點評】工程投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；位處成都的

58、高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域30層高層住宅還沒有，能較好地展示工程的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會所，寬大的戶型，高品質(zhì)的效勞都恰當?shù)谋磉_了其定位；現(xiàn)場布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了工程的品質(zhì)【價格支撐點】 建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會所；高品質(zhì)的物管；工程根本狀況： 1、地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路2、開展商：成都凱萊物業(yè)開展3、建筑規(guī)模： 總建筑面積95673平米 總戶數(shù)：498戶4、綠化率：55% 產(chǎn)品分析：1、主題概念: 城南中心豪華景觀電梯公寓2、規(guī)劃設計：建筑風格：建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感建筑規(guī)劃：由3幢30層電

59、梯公寓組成園林規(guī)劃：戶型供給：主力戶型：138.67平方米、159.91平方米、177.83平方米；三房兩廳：139-160，四房兩廳：178價格分析：起價3600，均價4000元，層差20-60配套效勞： 商務會所，網(wǎng)球場，恒溫游泳池，兒童游樂中心，咖啡廳等銷售狀況： 銷售率達70%五、 中海名城 【工程點評】工程地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個工程。采用了中海的一向手法，整個樓盤的統(tǒng)一性非常明顯，純美歐洲園林，完美配套，戶型多樣。各個細節(jié)都做得較本地開展商更加細致。樓盤中，緊湊實用的戶型設計得到了運用，但是消費者的反映并不太好，是值得借鑒的地方?！緝r格支撐點】 品牌優(yōu)勢、概念

60、設計、產(chǎn)品的品質(zhì)、兩大公園環(huán)抱、完美的配套工程根本狀況：1、地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹南路8號2、開展商：中海興業(yè)成都開展3、建筑規(guī)模： 占地面積：約460畝，分三期開發(fā)，建筑面積：450000平米，總戶數(shù)：3900戶，4、綠化率：49%產(chǎn)品分析： 1、主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn)2、規(guī)劃設計：建筑風格：采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風味的現(xiàn)代立面。主入口采用了雙肩塔的歌德式設計，成為整個工程的精神堡壘。建筑規(guī)劃： 規(guī)劃將分為法國“楓丹園、荷蘭“千色園、西班牙“賽樂園等四期園林規(guī)劃： 歐陸風情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營造出現(xiàn)代歐陸風情的生活空間和社區(qū)文化戶型供給：60-23