知名地產(chǎn)高檔別墅群項目定位全案（市場調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃）圖文381頁

1、xx國際高爾夫項目定位全案本案關(guān)注及解決問題說明本案系項目前期市場調(diào)研成果匯報及項目定位與產(chǎn)品規(guī)劃建議全案。本案重點關(guān)注尋求解決的問題是1 本項目市場決策依據(jù)2 本項目定位思路和產(chǎn)品組合建議3 本項目開發(fā)策略和周期建議4 本項目形象包裝建議2前言第一章 本案項目認知（土地適宜維度）第二章 項目專項市場研究（市場適宜維度分析）第三章 住宅用地適宜度產(chǎn)品形態(tài)盈利能力研究（經(jīng)濟適宜維度）第四章 項目定位第五章 產(chǎn)品規(guī)劃建議第六章 開發(fā)周期鋪排第七章 項目形象包裝建議第八章 本案領(lǐng)域觀點回顧第九章 GOLF球道調(diào)整建議3報告目錄CONTNETS第一章 本案項目認知（土地適宜維度）45分析結(jié)論：中國經(jīng)濟

2、在2010年全面進入“重慶時間”。2010年6月重慶“兩江新區(qū)”正式掛牌成立；2010年5月繼上海浦東、天津濱海之后， 重慶“兩江新區(qū)”獲國家批準；2010年2月重慶與北京、天津、上海、廣州一起,被確定為國家五大中心城市；2009年12月獲評“中國第五、西部第一” 城市榮譽；2008年12月中國唯一“雙功能保稅港”落戶重慶；2008年10月榮膺美國外交政策雜志“全球發(fā)展速度最快城市” 桂冠；2007年7月中央定位重慶：長江中上游經(jīng)濟中心；2007年2月胡錦濤總書記“314”總體部署2006年6月獲評 中國最具發(fā)展力的西部之城；1997年6月加冕中國第四，西部唯一直轄市；城市表情一 1.1土地屬

3、性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況6 直轄以來，重慶經(jīng)濟保持強勁增長態(tài)勢，年均GDP漲幅達到13%，截止2008年，重慶GDP水平較1997年翻了近5翻；2008年更是達到了24%的增長率； 隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，重慶的城市地位及城市價值得到明顯提升，重慶的未來“指日可待”。城市表情二分析結(jié)論：重慶GDP增長勢頭迅猛，年增幅穩(wěn)步上揚。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況7 2007年3月8日，胡錦濤總書記來到參加全國人代會的重慶代表團, 寄語重慶：要把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。 由此可見，隨著重慶經(jīng)濟

4、實力的增強,基礎(chǔ)設(shè)施條件的完善，中央對重慶戰(zhàn)略部署乃至西部發(fā)展戰(zhàn)略意圖更加清晰凸現(xiàn)。城市表情三分析結(jié)論：胡錦濤總書記“314”總體部署，中央戰(zhàn)略意圖清晰凸現(xiàn)。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況8城市表情四分析結(jié)論：重慶入選五大中心城市，唯一的“內(nèi)陸開放型”城市。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況重慶城市地位提升，已躋身中國內(nèi)地重要城市，重慶未來是中國中西部唯一的戰(zhàn)略性中心。92010年5月7日批復(fù)重慶“兩江新區(qū)”總體方案 2010年6月18日兩江新區(qū)正式掛牌 重慶對“兩江新區(qū)”的戰(zhàn)略定位： 立足重慶市、服務(wù)大西南、依托長江經(jīng)濟帶、面向國內(nèi)外，形成一門戶、兩中心、三基地。城市表情

5、五分析結(jié)論：“兩江新區(qū)”成就中國第三新區(qū)，再造一個重慶。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況10城市表情六分析結(jié)論：中國西部內(nèi)陸唯一的保稅港區(qū)，確立重慶為內(nèi)陸開放高地的門戶地位?！八劭崭邸蹦Ｊ?，側(cè)重保稅物流，打造西部最開放的口岸，內(nèi)陸地區(qū)政策最優(yōu)、功能最齊全、開放程度最高的口岸環(huán)境和長江上游航運中心，吸引和集聚國內(nèi)外先進的生產(chǎn)要素，增強重慶在整個西部地區(qū)的經(jīng)濟輻射帶動作用，加快內(nèi)陸地區(qū)的開放步伐。 依托西永微電園高科技項目集群，側(cè)重保稅加工，為全球電子信息類企業(yè)在渝落戶、發(fā)展，提供全面的平臺服務(wù)，重點打造外向型電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況11“五個重慶”

6、還將積聚重慶的發(fā)展后勁。它營造發(fā)展環(huán)境，將使重慶贏得更多的人才、技術(shù)和資本，使重慶今后50年不落后，100年后更好。這種后發(fā)優(yōu)勢，將使重慶越干越有底氣，真正實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。城市表情七分析結(jié)論：“五個重慶”的急速建設(shè)，大幅提升城市競爭力價值。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市發(fā)展概況12分析結(jié)論：重慶是中國目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市?！爸貞c模式”將為中國城市發(fā)展導(dǎo)向提供先行模板。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 城市格局13分析結(jié)論：巴南區(qū)重慶主城南部重鎮(zhèn)，2010進入快速發(fā)展年 2005年 工業(yè)巴南2006年 巴南房地產(chǎn)復(fù)興2007年 巴南進入房地產(chǎn)時代2008年

7、巴南圖謀城市復(fù)興2009年 南重慶崛起2010，巴南將扮演重慶房地產(chǎn)重要增長極的角色，傳統(tǒng)的兩北一南城市格局將被巴南徹底打破，無論從土地儲備，還是開發(fā)環(huán)境，巴南區(qū)具備明顯優(yōu)勢。而可容納10萬人的了龍洲灣，更被拉入今年城市封面的候選名單。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 地塊區(qū)位概況14商圈名稱本案距商圈距離 （km）本案車行耗時（注：車行速度按 /小時計）南坪商圈2030分鐘楊家坪商圈2233分鐘解放碑商圈2538分鐘觀音橋商圈3045分鐘沙坪壩商圈2842分鐘李家沱商圈1015分鐘漁洞商圈812分鐘 本案距離主城中心各商圈距離均在在30KM以內(nèi)，車行時間均在45分鐘以內(nèi)，其中李家沱商圈及漁洞坪商

8、圈的距離最短，僅需要15分鐘左右。 分析結(jié)論：項目所在位置屬于典型的主城區(qū)域。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 地塊區(qū)位概況本案與各商圈的距離關(guān)系表15類型數(shù)量類型數(shù)量寫字樓/商住樓4個郵政/通信/電話26個政府機關(guān)5個醫(yī)院/診所/藥店24個居住區(qū)/社區(qū)78個商場/超市/賣場9個金融/銀行/證券15個旅店/酒店/賓館18個KTV/足浴/按摩7個小學(xué)/初中6個高中/大學(xué)/科研6個餐飲/特色菜館128個公園/綠地（半徑10公里內(nèi)）5個商圈/步行街（半徑10公里內(nèi)）2個分析結(jié)論：區(qū)域地位的歷史原因造成區(qū)域內(nèi)開發(fā)不成熟，雖然居住氛圍濃厚但居住檔次不高，商業(yè)配套檔次欠缺，屬于城市中有待深入開發(fā)的居住區(qū)域。

9、1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 地塊區(qū)位概況類型數(shù)量五年房齡商品房社區(qū)2個五至十年商品房社區(qū)3個十年房齡以上商品房社區(qū)6個安置房/經(jīng)濟適用房社區(qū)1個十年房齡老公房社區(qū)3個二十年房齡老公房社區(qū)2個三十年房齡老公房社區(qū)0個棚戶社區(qū)0個城中村0個本案半徑1公里以內(nèi)居住現(xiàn)狀本案半徑1公里以內(nèi)配套物業(yè)現(xiàn)狀16地塊周邊道路體系本案地塊一側(cè)正臨渝南大道，并接內(nèi)環(huán)高速及巴南立交，交通道路體系較為完善。渝南大道屬城市雙向六車道快速干道，交通通達性好。內(nèi)環(huán)高速北至北部新區(qū)，東連南岸區(qū)茶園組團，南至巴南區(qū)炒油廠，西到九龍坡陳家坪，屬于重慶第一條城市級環(huán)線道路，道路為雙向8車道。分析結(jié)論：道路骨干網(wǎng)絡(luò)健全，享有城市級快速

10、干道及內(nèi)環(huán)為骨架的道路網(wǎng)絡(luò)。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 地塊周邊交通17分析結(jié)論：區(qū)域公共交通不健全將隨著未來2012年輕軌3號線的全面貫通得到極大的改善。地塊周邊公共交通現(xiàn)狀本案周邊目前公交線路約20余路，往返重慶主城各區(qū)，受歷史因素影響，目前周邊公共交通相對滯后，而隨著未來2012年輕軌3號線的全面貫通，本案周邊的交通條件將有極大的提高。 1.1土地屬性地塊區(qū)位研究 地塊周邊交通至核心商圈公共交通出租車（按45公里/小時計算）自駕車（按40公里/小時計算）公交線路到達時間（按15公里/小時計算）解放碑商圈790（魚洞-解放碑）80分鐘27分鐘30分鐘觀音橋商圈611（民主新村-黃泥塝）8

11、8分鐘29分鐘33分鐘南坪商圈312（石崗-南坪）100分鐘33分鐘38分鐘楊家坪商圈漁楊線： 漁洞楊家坪西郊120分鐘40分鐘45分鐘沙坪壩商圈漁沙線：漁洞沙坪壩112分鐘37分鐘42分鐘李家沱商圈漁李線：漁洞李家沱40分鐘13分鐘15分鐘漁洞商圈漁李線：漁洞李家沱32分鐘11分鐘12分鐘本案與各商圈的車行距離現(xiàn)狀18 1.1土地屬性地形地貌及資源研究 地塊地形地貌分析項目地塊現(xiàn)狀圖分析結(jié)論：地塊享有稀缺景觀資源，但地形復(fù)雜分布零散。地塊較分散，整體圍繞高爾夫球場呈三面圍合布局，視野良好，景觀資源不可復(fù)制；地塊高差大，起伏錯落，無成片平整土地，是較為典型的坡地地形； 西側(cè)和西南側(cè)地塊臨城市主

12、干道，噪音及揚塵影響較大；19分析結(jié)論：本案地塊內(nèi)部高差起伏較大，地塊最低海拔為190米，最高海拔為320米。主要表現(xiàn)為東側(cè)高，西側(cè)低，南北走勢相仿。 項目一期地塊高差分析圖 1.1土地屬性地形地貌及資源研究 地塊地形地貌分析項目南側(cè)1-1剖面高差分析圖項目中段2-2剖面高差分析圖項目北側(cè)3-3剖面高差分析圖項目西側(cè)4-4剖面高差分析圖20 1.1土地屬性地形地貌及資源研究 地塊內(nèi)部景觀資源分析地塊內(nèi)部景觀資源分布圖分析結(jié)論：GOLF景觀資源罕有，屬于不可復(fù)制性人造景觀。分析結(jié)論：花溪河水質(zhì)較差，水景景觀喜憂參半。分析結(jié)論：南山山脈氣勢磅礴，自然、健康、生態(tài)氛圍濃郁。21 1.1土地屬性地形地

13、貌及資源研究 地塊周邊資源分析東、南泉景區(qū)景觀示意圖 巴南區(qū)坐擁重慶4大溫泉其二的東溫泉，南溫泉。被評為中國溫泉之鄉(xiāng)；巴南規(guī)劃在2020年內(nèi)建成11個溫泉，成為溫泉度假勝地。巴南區(qū)力爭在2015年發(fā)展成為國家級旅游度假區(qū)，2020年發(fā)展成為國際溫泉度假區(qū)。分析結(jié)論：地塊享受“一圈百泉”的溫泉資源優(yōu)勢。同時項目自身地塊已打通溫泉泉眼，項目溫泉主題濃厚。22 1.1土地屬性地形地貌及資源研究 周邊負面資源分析噪音類型噪音項目影響效果交通噪音車輛鳴笛臨高速路一側(cè)車輛馬達噪音臨高速路一側(cè)生活噪音無無機械噪音宗申產(chǎn)區(qū)臨近宗申產(chǎn)區(qū)一側(cè)流體動力噪音無無電磁型噪音無無分析結(jié)論：目前地塊臨高速路一側(cè)由于車流較大

14、，而車輛的行駛會產(chǎn)品較多的負面影響，主要是噪音、粉塵以及大氣污染。污染類型污染項目影響效果白亮污染無無人工白晝污染無無彩光污染無無眩光污染車燈照射臨高速路一側(cè)視覺污染花溪河污染視覺環(huán)境受到?jīng)_擊視覺污染舊居民樓及老式住宅區(qū)域形象降低污染類型污染項目影響效果交通粉塵車輛行駛粉塵臨高速路一側(cè)生活粉塵無無生產(chǎn)粉塵宗申廠區(qū)臨宗申產(chǎn)區(qū)一側(cè)污染類型污染項目影響效果環(huán)境大氣污染陸路交通廢氣臨高速路一側(cè)生活大氣污染無無生產(chǎn)大氣污染宗申產(chǎn)區(qū)對周邊空氣質(zhì)量有所影響污染類型污染項目影響效果廣播電視發(fā)射設(shè)備污染無無通信雷達及導(dǎo)航發(fā)射設(shè)備污染無無交通系統(tǒng)電磁輻射干擾污染無無電力系統(tǒng)電磁輻射無無項目周邊噪音污染統(tǒng)計表項目周

15、邊光污染統(tǒng)計表項目周邊粉塵污染統(tǒng)計表項目周邊大氣污染統(tǒng)計表項目周邊電磁污染統(tǒng)計表類別名稱距本案直線距離危險系數(shù)（以距離評判，5星為最高）花溪加油站1.5KM道角加油站2KM其他加油站2-3KM項目周邊危險因素統(tǒng)計表23序號地塊編號土地性質(zhì)用地面積/平方米容積率可修建建筑面積/平方米1D6-5/02R1一類居住用地216990.5211283.482D6-4/02R1一類居住用地1206330.5262729.163D9-3/01R1一類居住用地98040.525098.084D7-3/01R2二類居住用地 兼容R1一類居住用地1699291.422412995日月公司置換地R1一類居住用地81

16、9180.52425976D4-3/02R2二類居住用地197310.815784.87D7-1/01C2 商業(yè)金融業(yè)用地261890.820951.28D7-2/01C3 商業(yè)金融業(yè)用地64610.85168.89N01/01R1一類居住用地221320.51106610N02/01R1一類居住用地1405400.57027011N03/01R1一類居住用地799200.75594412N03/01R2二類居住用地 兼容 R1一類居住用地）1441941.0144194項目各地塊經(jīng)濟指標表 1.1土地屬性現(xiàn)有規(guī)劃指標研究 各地塊總經(jīng)濟指標分析項目地塊指標中，60%以上的用地屬性屬于一類居住用

17、地，可用于開發(fā)一類居住物業(yè)，其中純R1一類居住用地總量為：477146平米，平均容積率0.54，R2二類居住用地兼容R1一類居住用地總量為：123874平米，平均容積率1.44。 分析結(jié)論：項目土地60%以上的地塊屬于R1一類居住用地，土地屬性彌足珍貴。24一期用地二期用地商業(yè)26120平方米幼兒園2000平方米幼兒園2000平方米社區(qū)醫(yī)院500平方米社區(qū)醫(yī)院500平方米物管用房860平方米物管用房1500平方米垃圾站300平方米老年活動中心500平方米/ 1.1土地屬性現(xiàn)有規(guī)劃指標研究 配套性功能用房分析項目配套性用房指標項目配套性功能用房主要集中在一期用地，其中商業(yè)物業(yè)占了絕大部分建筑指標

18、，對于項目所在區(qū)域不成熟的商業(yè)配套而言，項目自身商業(yè)的完善無疑會成為項目加強對外吸引力的關(guān)鍵因素。除此之外，項目還分別在一期和二期用地上各規(guī)劃了一個2000平方米的幼兒園，該物業(yè)如處理得當(dāng)，將成為項目未來開發(fā)的又一賣點。分析結(jié)論：商業(yè)物業(yè)配套和幼兒園配套將成為項目兩大社區(qū)生活配套核心賣點。25 1.1土地屬性本節(jié)領(lǐng)域觀點小結(jié)領(lǐng)域觀點一地塊位于城市內(nèi)環(huán)以內(nèi)，仍屬主城城市地塊。領(lǐng)域觀點二項目獨享GOLF景觀和南山景觀，占據(jù)稀缺資源不可復(fù)制. 領(lǐng)域觀點二地塊內(nèi)多淺丘緩坡，整體層次感強，錯落無遮擋，地形較為復(fù)雜，未來開挖和填方量巨大。領(lǐng)域觀點三本案地塊適宜產(chǎn)品包括：地塊容積率適宜產(chǎn)品0.52獨棟別墅、

19、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅0.8聯(lián)排別墅、花園洋房1.0花園洋房、小高層1.42高層26 1.2企業(yè)背景與戰(zhàn)略目標解讀企業(yè)解讀 企業(yè)背景解析遠洋地產(chǎn)創(chuàng)立于1993年，并于2007年9月28日在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼03377），為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司十強。公司業(yè)務(wù)范圍涉及中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、酒店及會所經(jīng)營等。公司以北京為基地，擁有多區(qū)域、多元化的開發(fā)項目及投資物業(yè)組合，憑借優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目及服務(wù)，已穩(wěn)固地樹立了“遠洋地產(chǎn)”品牌的知名度。分析結(jié)論：在北京地產(chǎn)業(yè)居于領(lǐng)先地位，北京頂級開發(fā)商之一。27 1.2企業(yè)背景與戰(zhàn)略目標解讀企業(yè)解

20、讀 成績解析公司創(chuàng)業(yè)伊始即重點鎖定北京市場，目前已在北京擁有20多個處于不同開發(fā)階段的項目，大多地處長安街及其延長線、各環(huán)路主干線周邊、主要商業(yè)區(qū)域等核心黃金地段或交通便利地區(qū)。品牌在北京市場有很高的知名度和美譽度，深受客戶青睞。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，2004年1月-2008年12月期間，在北京出售的總建筑面積排名北京第一，是北京最大開發(fā)商之一。在北京地產(chǎn)業(yè)居于領(lǐng)先地位，北京頂級開發(fā)商之一。28 1.2企業(yè)背景與戰(zhàn)略目標解讀企業(yè)榮譽解析獎項時間獎項說明評估機構(gòu)意義說明2003年至今A級納稅信用企業(yè)北京市國家/地方稅務(wù)局納稅信譽評級2005-2008年北京地產(chǎn)資信20強第一名參考消息.北京參考北京六

21、大銀行評選2006-2008年北京房地產(chǎn)品牌價值第一名北京名牌資產(chǎn)評估有限公司品牌價值38.37億元人民幣2004-2008年藍籌地產(chǎn)經(jīng)濟觀察報國家權(quán)威媒體年度評選2005-2008年中國房地產(chǎn)品牌價值TOP10國務(wù)院發(fā)展研究中心中國房地產(chǎn)品牌價值研究2005-2008年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)國務(wù)院發(fā)展研究中心中國房地產(chǎn)企業(yè)實力研究2008年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強10強企業(yè)中國房地產(chǎn)測評中心中國房地產(chǎn)500強10強企業(yè)2008年北京履行社會責(zé)任十佳房企參考消息.北京參考社會責(zé)任表率企業(yè)2007年2007年度中國和諧地產(chǎn)建設(shè)典范企業(yè)中國人居環(huán)境委員會節(jié)能環(huán)保設(shè)計獎2006年度北京十大商業(yè)地產(chǎn)品牌北京

22、日報報業(yè)集團北京市商業(yè)聯(lián)合會商業(yè)地產(chǎn)社會評選2006年2005年度石景山區(qū)文物保護工作三等獎北京市石景山區(qū)人民政府維護中國傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)體現(xiàn)社會責(zé)任中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任優(yōu)秀單位中華慈善總會公益捐助2005年凱晨世貿(mào)中心綠色健康示范樓盤中國科協(xié)工程學(xué)會聯(lián)合會/室內(nèi)環(huán)境專業(yè)委員會國家室內(nèi)綠色認證2004年中國房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新十強建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)評選2003年中國建筑藝術(shù)獎 集團貢獻獎中國藝術(shù)研究院建筑藝術(shù)研究所編入中國建筑藝術(shù)年鑒2002年遠洋大廈工程建設(shè)質(zhì)量獎國家工程建設(shè)質(zhì)量獎審定委員會國家工程建設(shè)質(zhì)量最高獎2001年遠洋天地結(jié)構(gòu)“長城杯”工程北京市建筑委員會 北京市人事局北京

23、市工程質(zhì)量最高獎遠洋地產(chǎn)自成立以來，以“環(huán)渤?！眳^(qū)域為立足之本，獲得眾多榮譽，而在榮譽背后，顯示了其深厚的開發(fā)背景及強大的開發(fā)實力。29 1.2企業(yè)背景與戰(zhàn)略目標解讀企業(yè)戰(zhàn)略目標解讀遠洋地產(chǎn)企業(yè)愿景：致力于成為中國最具客戶誠信度和市場競爭力的專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展運營商和物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。遠洋地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標一：立足“環(huán)渤?！眳^(qū)域，拓展全國。遠洋地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標二：搶灘重慶，布局西南。30領(lǐng)域觀點一遠洋地產(chǎn)企業(yè)背景強勢，資金實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；領(lǐng)域觀點二遠洋地產(chǎn)自成立以來已在北京取得了驕人成績，各種物業(yè)均有所涉及，在市場上取得了突出的成績與榮譽；領(lǐng)域觀點三遠洋地產(chǎn)立足“環(huán)渤?！皡^(qū)域，正逐步向全國拓展

24、，西南區(qū)域?qū)⒊蔀檫h洋地產(chǎn)未來重點發(fā)展的區(qū)域之一. 1.2企業(yè)背景與戰(zhàn)略目標解讀本節(jié)領(lǐng)域觀點小結(jié)31 1.3項目背景與戰(zhàn)略目標解析項目開發(fā)背景解析巴南區(qū)唯一國際級18棟城市高爾夫；本項目為遠洋地產(chǎn)的標桿項目，是最具特色的高爾夫地產(chǎn)項目；全國最具特色的山地高爾夫球場之一；球場在重慶本地最有特點，服務(wù)最好，口碑最佳。高爾夫球場會所及配套尚待健全；32本案地塊自出讓建設(shè)以來，一直作為高爾夫球場運營，地產(chǎn)項目尚未正式開發(fā)，而隨著重慶高爾夫物業(yè)的逐步減少，本案將成為未來重慶城市高爾夫物業(yè)的收山之作。熟球場，生地產(chǎn)，重慶主城GOLF開發(fā)項目的收山之作。 1.3項目背景與戰(zhàn)略目標解析項目開發(fā)過往成績簡析33

25、1.3項目背景與戰(zhàn)略目標解析項目開發(fā)戰(zhàn)略目標解析本案作為遠洋地產(chǎn)進軍西南的首個項目，開發(fā)戰(zhàn)略目標旨在取得“品牌”與“效益”的雙贏，具體戰(zhàn)略目標為：戰(zhàn)略目標一：通過遠洋地產(chǎn)的運營及打造，使重慶國際高爾夫球會進入中國百強球會；重慶國際高爾夫作為遠洋地產(chǎn)的首個高爾夫地產(chǎn)項目，遠洋地產(chǎn)將極力打造，樹立重慶國際高爾夫球會在全國的知名度及美譽度。戰(zhàn)略目標二：遠洋地產(chǎn)首個高爾夫地產(chǎn)項目，致力于打造中國高爾夫地產(chǎn)項目標桿；本案作為遠洋地產(chǎn)的首個高爾夫地產(chǎn)項目，遠洋地產(chǎn)將借助這一稀缺資源，贏得“品牌”與“效益”的最大化。戰(zhàn)略目標三：遠洋地產(chǎn)西南區(qū)域首個項目，為后期拓展西南區(qū)域打下堅實基礎(chǔ)；遠洋地產(chǎn)本案作為進軍西

26、南區(qū)域的“橋頭堡“，在未來逐步走向其他西南城市。戰(zhàn)略目標四：本案的開發(fā)將樹立遠洋地產(chǎn)開發(fā)新模板；本案將有助于遠洋地產(chǎn)新模板的開發(fā)，并通過這一模板，為未來的地產(chǎn)開發(fā)奠定更為堅實的基礎(chǔ)。34 1.3項目背景與戰(zhàn)略目標解析本節(jié)領(lǐng)域觀點小結(jié)領(lǐng)域觀點一本案的開發(fā)將成為重慶城市高爾夫的收官之作；領(lǐng)域觀點二遠洋地產(chǎn)與重慶國際高爾夫的組合，將使高爾夫與地產(chǎn)獲得品牌與效益的雙贏；領(lǐng)域觀點三遠洋地產(chǎn)首個高爾夫項目，將促使其地產(chǎn)品牌得到進一步提升，并豐富其高端物業(yè)開發(fā)形態(tài)；領(lǐng)域觀點四遠洋地產(chǎn)的首個西南區(qū)域項目，將為未來拓展西南，打下堅實基礎(chǔ)；領(lǐng)域觀點五本案將有助于遠洋地產(chǎn)開發(fā)前期定位模板的提升與優(yōu)化.35 1.4本

27、案SWOT分析及應(yīng)對策略優(yōu)勢條件分析R1一類居住用地資源不可復(fù)制；GOLF、南山、花溪河，三大優(yōu)勢景觀組成項目核心賣點；渝南大道、輕軌3號線延伸線、內(nèi)環(huán)高速，交通條件非常便利；主城內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)最后一個城市高爾夫項目。劣勢條件分析項目所在區(qū)域巴南區(qū)居住氛圍尚未成熟，居住檔次不高；巴南區(qū)作為傳統(tǒng)城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套設(shè)施較為滯后，生活居住設(shè)施不齊備；地形較為復(fù)雜，高差起伏較大；花溪河尚未治理，水質(zhì)情況欠佳；項目GOLF球場美譽度在主城各高爾夫球會中排名居于后列。優(yōu)勢條件對應(yīng)策略打造獨棟別墅產(chǎn)品，把R1土地屬性最大化利用；景觀資源融入別墅物業(yè)開發(fā)，保證各地塊景觀資源均好性；突出強調(diào)交通的便捷性，重點突

28、出本項目內(nèi)環(huán)內(nèi)GOLF的地段優(yōu)勢；突出宣傳城市最后一個主城GOLF屬性重點突出。劣勢條件對應(yīng)策略強調(diào)區(qū)域未來發(fā)展，以未來對應(yīng)現(xiàn)實；自建生活配套商業(yè)，完善配套；打造山地別墅，轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢；重點強調(diào)GOLF資源與南山資源，淡化水體不利因素；改造項目GOLF球場，加強球會服務(wù)，轉(zhuǎn)變市場美譽度。36市場機會分析巴南區(qū)“生態(tài)宜居”的區(qū)域定位，區(qū)域居住品質(zhì)改變；球場將進行改造深入提升品質(zhì)；GOLF地產(chǎn)開發(fā)將為項目帶來更大的知名度；輕軌三號線的通車將縮短項目與城市中心的距離；遠洋地產(chǎn)的介入，將為項目提供堅實的發(fā)展平臺。市場威脅分析現(xiàn)階段宏觀調(diào)控影響下，對置業(yè)客群的置業(yè)信心存在一定的制約；重慶市關(guān)于立面風(fēng)格規(guī)

29、定的限制，對項目產(chǎn)生較大的局限性；城市中其他高爾夫項目的競爭。市場機會對應(yīng)策略突出宣傳區(qū)域環(huán)境的未來；重點強調(diào)球道改造和GOLF地產(chǎn)開發(fā)的契機，顯示開發(fā)商對提升物業(yè)品質(zhì)的決心；突出開發(fā)商過往成績，強調(diào)自身實力；市場威脅對應(yīng)策略強調(diào)重慶城市未來潛力以及物業(yè)本身的稀缺性；可以采用歐式風(fēng)格加中式元素的方法進行突破。突出項目內(nèi)環(huán)內(nèi)GOLF別墅的特性。 1.4本案SWOT分析及應(yīng)對策略37 1.5本章領(lǐng)域觀點總論項目戰(zhàn)略發(fā)展目標觀點戰(zhàn)略目標：本案將成為重慶GOLF國際社區(qū)的開發(fā)建設(shè)標桿，成為城市GOLF的收官之作，成為遠洋集團集團品牌鞏固及提升的重要支撐。開發(fā)商品牌運營觀點1 遠洋地產(chǎn)立足“環(huán)渤?！皡^(qū)域

30、，正逐步向全國拓展，西南區(qū)域?qū)⒊蔀檫h洋地產(chǎn)未來重點發(fā)展的區(qū)域之一。2 遠洋地產(chǎn)的首個西南區(qū)域項目，將為未來拓展西南，打下堅實基礎(chǔ)。3 充分利用“遠洋”品牌優(yōu)勢，將高價值產(chǎn)品與頂級物業(yè)進行有機結(jié)合。38 1.5本章領(lǐng)域觀點總論土地適宜產(chǎn)品觀點：本案地塊適宜產(chǎn)品：包含獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等多種住宅產(chǎn)品及中小型體驗性商業(yè)群。39各產(chǎn)品競爭市場指向區(qū)域觀點別墅競爭區(qū)域：獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅產(chǎn)品的競爭范圍應(yīng)當(dāng)覆蓋全市，以市內(nèi)在售的所有別墅物業(yè)作為競爭對手進行研究。洋房競爭區(qū)域：花園洋房產(chǎn)品競爭范圍應(yīng)當(dāng)覆蓋全市，以市內(nèi)在售的所有洋房物業(yè)作為競爭對手進行研究。高層競爭區(qū)域

31、：高層物業(yè)競爭范圍應(yīng)當(dāng)以重慶南部板塊為主，并重點研究擁有高爾夫資源的高層產(chǎn)品。商業(yè)競爭區(qū)域：商業(yè)物業(yè)競爭范圍以巴南區(qū)域為主。 1.5本章領(lǐng)域觀點總論40第一章 本案項目認知（土地適宜維度）第二章 項目專項市場研究（市場適宜維度分析）第三章 住宅用地適宜度產(chǎn)品形態(tài)盈利能力研究（經(jīng)濟適宜維度）第四章 項目定位第五章 產(chǎn)品規(guī)劃建議第六章 開發(fā)周期鋪排第七章 項目形象包裝建議第八章 本案領(lǐng)域觀點回顧第九章 GOLF球道調(diào)整建議報告目錄CONTNETS41第二章 項目專項市場研究（市場適宜維度分析） 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究 2.4 別

32、墅物業(yè)整體市場競爭分析 2.5 重慶GOLF別墅物業(yè)市場研究 2.6 重慶市洋房市場研究 2.7 高層物業(yè)市場研究 2.8 巴南區(qū)域商業(yè)競爭市場研究 2.9 本章領(lǐng)域觀點總論42 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究2009年房地產(chǎn)相關(guān)政策導(dǎo)向回顧時間政策頒布部門政策類型政策評價1月我市調(diào)減房地產(chǎn)交易稅費重慶市國土資源和房屋管理局稅費政策鼓勵性政策1月17條新政重慶市政府綜合政策鼓勵性政策3月重慶春交會優(yōu)惠政策只對二手房 適用于全年重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵性政策4月春季房交會房屋交易稅收政策重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵性政策4月調(diào)整固定投資項目資本金比例國務(wù)院金融政策控制性政策6月多數(shù)房屋贈與要征稅20%財政部稅

33、費政策控制性政策8月將安排一定比例土地用于中小企開發(fā) 工業(yè)用地要嚴格執(zhí)行招拍掛制度國土部土地政策控制性政策10月秋交會住房契稅減半 普通二手房免營業(yè)稅重慶市政府優(yōu)惠政策鼓勵性政策11月大城市單塊住宅地出讓禁超300畝國土部土地政策控制性政策12月關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知財政部稅費政策控制性政策12月“國四條”國務(wù)院綜合政策控制性政策2009年全年政策出臺情況如下，基本走勢可以以高開低走，調(diào)控結(jié)合，年終跳水來形容。432009至2010年5月宏觀政策走勢簡析圖 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究2009年房地產(chǎn)相關(guān)政策導(dǎo)向回顧44 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究2010年宏觀調(diào)控發(fā)展分析在09年初政

34、策導(dǎo)向的刺激下，全國房地產(chǎn)成交量在09年成交量都實現(xiàn)了翻倍的增加，而價格呈爆炸性上漲趨勢。新國十條出臺示意圖45 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究 2010年宏觀調(diào)控發(fā)展分析 中央政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升到影響社會穩(wěn)定、關(guān)乎國計民生的政治層面。 地方政府對新政的響應(yīng)速度和力度都較之前有明顯變化，各城市細則總體方向相比國家政策更為嚴格。宏觀調(diào)控未來發(fā)展趨勢研究： 一線城市成交及價格將快速回落，二、三線城市短期內(nèi)價格維持平穩(wěn)成交量緩慢萎縮； 三季度內(nèi)預(yù)計價格會向下波動。46領(lǐng)域觀點一中國住房市場將會有單軌制向雙軌制轉(zhuǎn)變，即商品房市場和保障房市場并行；但保障房對普通商品

35、房市場形成沖擊還需在兩年后顯露。領(lǐng)域觀點二主流商品房市場未來將會兩極化發(fā)展，即高端居住類物業(yè)市場與普通居住類物業(yè)市場同時向好。普通居住類物業(yè)因滿足城市化進程，及大量剛性需求而體現(xiàn)價值。高端商品房市場因土地供應(yīng)的稀缺性，市場供應(yīng)縮量其價值將更加看好。領(lǐng)域觀點三在6個月左右的短時期內(nèi)，中國商品房整體市場價格向下波動，但波動幅度僅在510左右，且主要以一線城市為主，二線城市價格相對堅挺。短時期內(nèi)投機市場將受打壓萎縮，從6個月以后的長遠分析，主流商品房市場發(fā)展趨勢將仍然延續(xù)持續(xù)向上的發(fā)展勢頭。 2.1房地產(chǎn)宏觀導(dǎo)向研究 本節(jié)領(lǐng)域觀點47 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究 城市房地產(chǎn)行業(yè)歷年供求分析200

36、7年至2010年5月，重慶城市房地產(chǎn)供應(yīng)呈逐年下降趨勢，城市商品房市場供應(yīng)將越來越稀缺，市場狀況將逐步由買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)移。2010年前5個月市場累計成交商品房851萬平方米，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)銷售比達到了1.22。2009年重慶樓市再度火爆，房價再創(chuàng)新高，2009年到2010年，重慶房價上漲超過1000元/平方米，漲幅達24.61%。重慶城市房地產(chǎn)進入快速發(fā)展的上升通道，宏觀調(diào)控下依然保持供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象。48 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究 城市2009年分物業(yè)供求情況2009年重慶市主城區(qū)商品房總供應(yīng)量為1802萬方，而別墅市場受土地供應(yīng)稀缺等因素影響，市場份額相對較小，遠

37、遠落后于其他住宅物業(yè)，2009年別墅市場總供應(yīng)量為61.63萬方，僅占總供應(yīng)量的3.42%。2009年重慶市主城區(qū)商品房共成交2431萬方，別墅市場成交量大幅上揚，達115.33萬方，占總體成交量的4.74%，通過對別墅市場供應(yīng)與成交的對比可知，2009年別墅市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求。2009年別墅物業(yè)供應(yīng)非常稀缺，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。2009年重慶市場分物業(yè)供應(yīng)分析圖2009年重慶市場分物業(yè)成交分析圖49 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究 城市土地市場供應(yīng)分析 2008年重慶土地供應(yīng)量較低僅643萬平方米。2009年伴隨市場的銷售火爆，土地市場也呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，全年供應(yīng)土地1541萬平方米，增幅達13

38、9.66%。2010年前5個月，市場供應(yīng)土地490萬平方米，已接近2008年全年土地供應(yīng)量。與土地供應(yīng)相呼應(yīng)，2008年-2010年5月重慶土地市場成交情況跟供應(yīng)情況基本吻合，2008年土地成交456萬平方米，2009年猛增到1481萬平方米，增幅達224.78%。而2010年成交與供應(yīng)基本持平，成交率為97.36%。城市價值的提高推動土地市場火爆，重慶土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。50 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究 城市2010年春季房交會情況簡析 來自春交會組委會的數(shù)據(jù)顯示，2010年重慶房地產(chǎn)展示交易會四天共成交各類房屋18616套，比去年秋交會增87.60%；成交面積176.62萬平方

39、米，增85.43%；成交金額88.75億元，增121.26%。2010年春季房交會一手房市場成交統(tǒng)計表成交房型成交套數(shù)成交建面建面均價高層商品住房9597套84.4萬平方米5867元/平方米高檔低密度住房354套7.69萬平方米9308元/平方米多層花園洋房642套7.67萬平方米5952元/平方米精裝房374套4.21萬平方米7150元/平方米2010年春季房交會二手房市場成交統(tǒng)計表成交房型成交套數(shù)成交建面建面均價住宅7308套69.55萬平方米3304元/平方米非住宅99套1.18萬平方米2203元/平方米51 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究本節(jié)領(lǐng)域觀點領(lǐng)域觀點一從城市供求行情分析，在20

40、09年重慶完成了全國首位的銷售業(yè)績之后，在2010年前5個月市場仍然保持供不應(yīng)求的狀態(tài)，充分證明了重慶城市中剛性需求的旺盛以及外地投資客對重慶城市發(fā)展前景的看好。領(lǐng)域觀點二在成交價格方面，前5個月重慶市場平均成交均價已突破5000元/平方米大關(guān)，但與重慶城市整體價值比較仍然存在較大的價值差距，重慶仍然屬于具有較高投資價值城市。 領(lǐng)域觀點三土地方面，市場基本呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢，成交均價也維持一個較高的價格水平，為后市的樓市發(fā)展打下了一個較高的基礎(chǔ)。 52 2.2 重慶房地產(chǎn)整體市場研究本節(jié)領(lǐng)域觀點領(lǐng)域觀點四2010年春交會的整體成交情況顯示，宏觀調(diào)控的效果已正式顯現(xiàn)，重慶消費者的持幣觀望情緒

41、不斷走高，預(yù)示后市樓市銷售方面將會呈現(xiàn)較大的市場壓力。 領(lǐng)域觀點五重慶作為五個中心城市之一，加之兩江新區(qū)的出臺，城市發(fā)展勢頭無法阻擋。中國地產(chǎn)界應(yīng)該深度研究“重慶現(xiàn)象”。重慶已經(jīng)成為中國商品房供應(yīng)量最大的城市，成為中國供求比差相對較大的城市，成為中國房價最敏感的城市，成為中國商品房消費者要求最苛刻的城市，成為中國地產(chǎn)企業(yè)盈利能力相比對同類城市最弱的城市。但同時，重慶也成為了中國剛性需求量最大的城市，成為了產(chǎn)品供應(yīng)最豐富、最創(chuàng)新的城市，成為營銷方式最多樣化、最務(wù)實的城市。所以，重慶成為中國最考驗開發(fā)商綜合能力的城市“重慶能生存，到哪里都能發(fā)展”。53 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究城南板塊區(qū)

42、位研究城南板塊屬于重慶主城最南端，行政區(qū)域覆蓋了南岸、巴南主城九區(qū)之二。南山山脈貫穿其中，使城南擁有稀缺的森林景觀資源南山風(fēng)景區(qū)，綠化覆蓋率大。54 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究城南板塊歷年供應(yīng)分析 城市開發(fā)熟區(qū)，近3年供應(yīng)排名前列，2007-2010年前5月城南板塊批準預(yù)售面積起伏較大，2009年批準預(yù)售面積達572萬平方米。同比2008年，商品房批準預(yù)售面積上漲幅度達11.6% 。 城南板塊宜居環(huán)境成果初現(xiàn)，2007-2010年前5個月城南板塊商品房銷售面積逐年增加，2009年銷售面積達596萬平方米，約占當(dāng)年城市總銷售面積的24.83%。城市開發(fā)熟區(qū)，近3年供求關(guān)系前列城市各板塊前

43、茅。55 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究 城南板塊2009年分物業(yè)供求情況2009年城南板塊別墅物業(yè)供應(yīng)非常稀缺，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。2009年城南板塊分物業(yè)供應(yīng)分析圖2009年城南板塊分物業(yè)成交分析圖56 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究城南板塊歷年土地供應(yīng)分析土地市場奠定區(qū)域地位，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆３悄习鍓K土地市場非?；钴S，土地市場2008年整體供應(yīng)127萬平方米，在09年開始逐步上揚，市場成交149萬平方米。 對應(yīng)土地市場供應(yīng)的火爆，2008年、2009年連續(xù)2年城南板塊土地成交量均不超過當(dāng)年土地供應(yīng)總量的70%，但2010年前五個月城南板塊土地市場供應(yīng)和成交基本持平。城南板塊土地市

44、場非?；钴S，奠定城南板塊市場地位。57 2.3 城南板塊房地產(chǎn)整體市場研究本節(jié)領(lǐng)域觀點領(lǐng)域觀點一與重慶商品房整體供應(yīng)情況相反，城南板塊商品房供應(yīng)呈逐年增加的趨勢。顯然，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始將眼光投向城南，這片主城最后依山傍水的開發(fā)樂土?！俺鞘邢蚰稀?，不是空頭支票。領(lǐng)域觀點二從土地市場看，城南把那塊房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的掙扎與沉淀，在2009年表現(xiàn)出全面提速的態(tài)勢，重新爆發(fā)出老區(qū)的勃勃生機。領(lǐng)域觀點三從城南板塊商品房的供應(yīng)和成交來看， 市場先抑后揚，2009年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場與重慶市同步保持優(yōu)異的市場業(yè)績，市場格局主要是以市場存量的去化為主。領(lǐng)域觀點四城南板塊商品房成交價格近年來保持穩(wěn)步上升的趨

45、勢，但總體水平與主城其他區(qū)相比表現(xiàn)平平，還需要對本區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)品進一步完善及提高，逐步向領(lǐng)頭區(qū)域縮短差距。 58 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)競爭市場研究范圍劃定本次報告中所提及獨立別墅均包含獨棟別墅、類獨棟別墅、雙拼別墅及合院獨棟別墅。本次報告中所提及聯(lián)排別墅均包含聯(lián)排別墅、疊加別墅及合院別墅。本次報告中提及的各產(chǎn)品潛在供應(yīng)是由領(lǐng)域機構(gòu)市場研發(fā)中心工作人員根據(jù)各別墅總體平面規(guī)劃圖以及對各項目工作人員的訪談獲得，但不包括本項目未來供應(yīng)量。59 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析別墅市場成交非?；鸨?，在銷售單價和銷售總價均高于其他住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，仍然能夠得到

46、市場的充分認可。隨著市場價格的走高，重慶別墅物業(yè)經(jīng)歷了從大戶型別墅產(chǎn)品向小面積別墅產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變過程，未來小面積別墅將成為市場供應(yīng)的主流。 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月供求情況分析 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月價格走勢情況分析60城南板塊擁有別墅物業(yè)的市場話語權(quán)到2010年后城南板塊的別墅物業(yè)市場供應(yīng)稀缺競爭力減弱，形成南部市場較大的市場契機有待填補。 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月各板塊供求情況分析 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月各板塊價格走勢情況分析61 別墅物業(yè)2010年前5個月各板塊供求情況分

47、析 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析 別墅物業(yè)2010年前5個月各板塊價格走勢情況分析分析結(jié)論：主城南部區(qū)域別墅物業(yè)供應(yīng)、成交量均排名城市各板塊末尾，主城南區(qū)別墅物業(yè)市場競爭力較弱。62獨棟別墅產(chǎn)品市場供應(yīng)量極少非常稀缺，成交旺盛平均市場價格最高，單一面積的物業(yè)能夠創(chuàng)造最高的經(jīng)濟價值。 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月分物業(yè)供求情況分析 別墅物業(yè)2007年至2010年前5個月分物業(yè)價格走勢情況分析 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析63別墅物業(yè)2010年前 5個月分物業(yè)價格供應(yīng)分析雖然聯(lián)排別墅的戶型產(chǎn)品面積在持續(xù)下降，但作為高端物業(yè)典

48、型代表的獨棟別墅主流面積仍然應(yīng)當(dāng)控制在400平方米左右。 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析 別墅物業(yè)2010年前5個月分物業(yè)供求情況分析64別墅物業(yè)全產(chǎn)品向好，市場中400平方米以上別墅物業(yè)供應(yīng)稀缺，存在市場空白。對比2010年前5個月別墅產(chǎn)品的供求面積段可以發(fā)現(xiàn)，從供求關(guān)系分析，受市場歡迎的別墅產(chǎn)品是在300400平方米/套的別墅產(chǎn)品，其次是250平米以下的別墅產(chǎn)品，這說明別墅物業(yè)的購置客群對于別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品舒適性比較看重，更為強調(diào)別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品本身。別墅物業(yè)2010年前 5個月分產(chǎn)品成交分析面積段供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）去化率200以下26222084%20

49、125034230188%25130048945994%30135036935596%35140021120597%401500382976%500以上1010100%合計1721157992% 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場供應(yīng)及成交特征分析65 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)土地供應(yīng)情況分析2008年至2010年前 5個月R1類土地供應(yīng)分析R1一類居住用地供應(yīng)稀少，直接造成重慶別墅物業(yè)市場供應(yīng)稀缺。66 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)土地供應(yīng)情況分析2008年至2010年前5個月容積率1.2以下土地供應(yīng)分析可用于別墅物業(yè)建設(shè)用地非常稀缺性，別墅物業(yè)在未來的商品房

50、市場中將保持供應(yīng)的稀缺性和巨大的市場升值潛力。67 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)市場潛在供應(yīng)分析別墅物業(yè)未來3年半各板塊別墅潛在供應(yīng)統(tǒng)計分析未來3年半，共有14730別墅將面世銷售，市場未來供應(yīng)量持續(xù)放大，市場競爭將會非常激烈。其中別墅物業(yè)未來供應(yīng)熱點將集中在主城北部區(qū)域的聯(lián)排別墅上。別墅物業(yè)未來3年半各板塊聯(lián)排別墅潛在供應(yīng)統(tǒng)計分析別墅物業(yè)未來3年半各板塊潛在供應(yīng)統(tǒng)計分析68 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅 保利小泉別墅用地位于重慶市巴南區(qū)南泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地處南山南泉風(fēng)景區(qū)之門戶景區(qū)“小泉景區(qū)”，距重慶市中心15公里，距南坪經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)13公里，背靠仙

51、居山，前臨花溪河。 保利小泉別墅占地約315畝(實際占地面積約475畝)。為提升項目品質(zhì)，確保項目周邊景觀的完整性，經(jīng)與林業(yè)部門協(xié)調(diào)，該項目已于2005年10月順利將項目地塊西側(cè)后山160畝林地租用，期限70年。人文生態(tài)別墅典范。69序號經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)值1項目占地面積約315畝2項目建筑面積83337.5平方米3項目容積率0.34項目物業(yè)形態(tài)純獨棟別墅5項目規(guī)劃總戶數(shù)48棟（一期）6項目綠化率64% 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅 保利小泉別墅占地315畝，容積率僅0.3，在主城區(qū)中較為罕見，而超低容積率使得項目平均每棟別墅均占地2-3畝。保利小泉別墅經(jīng)濟指標統(tǒng)

52、計表70其規(guī)劃設(shè)計理念尋求獨立的每棟別墅因地制宜，以實現(xiàn)建筑物與項目內(nèi)稀有的成樹植被相互協(xié)調(diào)，和協(xié)共生。同時起伏不大的地塊特征為打造頂級原生態(tài)別墅創(chuàng)造了條件，高差錯落，遠、中、近三景看似共生，實則分離。 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅保利小泉別墅規(guī)劃圖示二保利小泉別墅項目地勢高差較大，保持原生地形地貌，在坡度較小的區(qū)域建房，形成不規(guī)則式布局。71 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅大面積地下室自由分隔，打造多功能活動空間?？稍O(shè)獨立影音視聽室或棋牌室；雅致廊臺設(shè)計，兼顧主人空間私密，親近陽光景觀；雙車庫雙車位專設(shè)；6.3米挑高門廳，豁達

53、氣度悠然顯現(xiàn)；一層自帶衛(wèi)生間的套房設(shè)計，U型中庭圍合起居空間，多面景觀全情擁攬；二層樓梯口設(shè)計2.3米家庭廳，上下空間過度。主臥配備獨立衣帽間和10余平米衛(wèi)生間，臥室更顯尊崇，U型露臺凌駕于高點。次臥亦帶獨立衛(wèi)生間及寬敞露臺，生活無比愜意。面積376.4平方米獨棟別墅 72 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅大面積地下室自由分隔，打造多功能活動空間。可設(shè)獨立影音視聽室或棋牌室。雅致廊臺設(shè)計，兼顧主人空間私密，親近陽光景觀。雙車庫，雙車位專設(shè)；6.3米挑高門廳，豁達氣度悠然顯現(xiàn)；一層自帶衛(wèi)生間的套房設(shè)計，U型中庭圍合起居空間，多面景觀全情擁攬。主臥配備獨立衣帽間和10

54、余平米衛(wèi)生間，臥室更顯尊崇；雙次臥設(shè)計，生活趨避愜意。面積352.74平方米聯(lián)排別墅73 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅獨立別墅主流總價500-1000萬客源區(qū)域重慶主城各區(qū)及外省市客戶購買者身份廳級以上公務(wù)員，國企、央企、上市企業(yè)高管，私營業(yè)主購買者家庭資產(chǎn)2000萬元以上，不封頂購買者家庭年收入200萬以上，無上限購買者家庭結(jié)構(gòu)5-6人，多為三代同堂購買者購買目的第一居所為主購買者購買關(guān)鍵成因排行1.環(huán)境；2產(chǎn)品；3品牌；4位置；保利小泉別墅客戶群特征分析74 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究保利小泉別墅保利小泉別墅對本項目的啟示啟示一：注

55、重項目區(qū)域及自身資源挖掘啟示二：保利小泉項目對歷史人文底蘊挖掘精細啟示三：注重售房部及示范區(qū)的打造啟示四：主動渠道營銷與圈層營銷75 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山 所處地塊至今擁有800年的文化淵源，為江北縣府舊址。地塊最高點為海拔476米，是中央別墅區(qū)內(nèi)最高的觀景點，東南方可遠眺南山山脈和鐵山坪山脈，西南方則將歌樂山山脈收于眼底，山腳保利高爾夫球場一覽無余。項目地塊擁有大量的原生植被和生態(tài)濕地，在開發(fā)過程中通過對原生地貌和植被的保護和尊重。 首鋼美利山項目位于重慶中國第三新區(qū)北部新區(qū)金開大道和金興大道交界處，北鄰重慶機場，東臨寸灘港口，毗鄰保利高爾夫、常青藤、

56、藍湖郡、棕櫚泉等別墅項目，區(qū)域?qū)⑿纬沙鞘兄须y得一見的中央別墅區(qū)。 重慶第一原生態(tài)坡地別墅社區(qū)。76 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山序號經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)值1項目占地面積47萬平方米2項目建筑面積70萬平方米3項目容積率1.5（控規(guī)容積率）4項目物業(yè)形態(tài)別墅、高層（待建）5項目規(guī)劃總戶數(shù)6項目綠化率37%首鋼美利山別墅經(jīng)濟指標統(tǒng)計表 首鋼美利山項目占地47萬平方米，總建筑面積70萬平方米，控規(guī)容積率1.5，其中別墅容積率為0.6左右。77 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山首金美利山規(guī)劃圖項目位于區(qū)域海拔制高點依山就勢，自然起伏，為居住提供最大

57、的遠景視線。78 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山首鋼美利山配套設(shè)施介紹商業(yè)：金山廣場、新世紀超市、保利商業(yè)風(fēng)情街、龍湖藍調(diào)天街、沃爾瑪正在引進中。銀行：華夏銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行、工商銀行。醫(yī)療：重慶醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬兒童醫(yī)院及重慶多倫多國際醫(yī)院正在籌備建設(shè)。教育：育才經(jīng)開中學(xué)、北大附中、重慶一中等。公園：公園龍景湖公園、黃桷公園。運動：保利高爾夫球場、藍湖郡體育中心。79 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山居于高地，極目遠山，溪流平湖，碧水青峰利用原生沖激溝和荷塘，形成跌谷流溪、曲徑通幽的小尺度景觀。項目東南

58、方可遠眺南山山脈和鐵山坪山脈，西南方則將歌樂山山脈收于眼底，山腳保利高爾夫球場一覽無余。首金美利山景觀實景圖80 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山美利山建筑面積385.49平方米聯(lián)排別墅贈送私家室內(nèi)雙車庫；獨立保姆房及洗衣房，功能分區(qū)合理；挑高陽光多功能室采光充裕，使用空間滿足多樣休閑需求；一層入戶盡享闊綽空間，客廳寬敞氣派，老人房設(shè)計周到舒適，贈送大面積私家庭院，三面環(huán)繞疊錯有趣的多空間、多庭院設(shè)計；二層次臥奢享獨立衛(wèi)生間及走入式衣帽間，多功能會客廳搭配精致露臺，盡添主人尊崇；頂層專屬書房和全視野觀景露臺兼而有之，6.3米開間主臥，超大衣帽間配置。81 2.4別墅

59、物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山首金美利山主流總價250-400萬客源區(qū)域重慶市及區(qū)縣為主，少量外省客源購買者身份私營業(yè)主處、局級公務(wù)員國企、央企、上市企業(yè)中管購買者家庭資產(chǎn)300萬元以上，500萬元以下購買者家庭年收入50-100萬購買者家庭結(jié)構(gòu)3-4人購買者購買目的第一居所為主，兼顧部分投資目的購買者購買關(guān)鍵成因排行區(qū)位地段、別墅產(chǎn)品、價格、景觀資源首鋼美利山別墅客戶群特征分析82首鋼美利山對本項目的啟示啟示一：首鋼美利山與本案均同屬坡地別墅項目，景觀打造具有一定的借鑒意義；啟示二：對景觀打造不惜投入巨資，并且在入戶大門等重要關(guān)鍵節(jié)點投入巨資進行完善，提升項目品質(zhì)；啟示三

60、：戶型設(shè)計功能齊備，無明顯缺陷；啟示四：戶型面積控制，高單價低總價策略；啟示五：銷售執(zhí)行力強，渠道營銷功能發(fā)揮至極致；啟示六：項目推廣得力，品牌影響力強。 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅物業(yè)代表案例研究首鋼美利山83 2.4別墅物業(yè)整體市場競爭分析別墅市場客戶群特征分析獨立別墅聯(lián)排別墅主流總價550-750萬180200萬客源區(qū)域重慶市及區(qū)縣為主，少量外省客源重慶市區(qū)為主，部分區(qū)縣客源購買者身份廳級以上公務(wù)員國企、央企、上市企業(yè)高管私營業(yè)主私營業(yè)主處、局級公務(wù)員國企、央企、上市企業(yè)中管購買者家庭資產(chǎn)2000萬元以上，不封頂300萬元以上，500萬元以下購買者家庭年收入200萬以上50-10