天津濱海國際公寓項目定位報告課件

1、本期風云樓盤：天津濱海國際公寓項目定位報告鋒華地產(chǎn)06年精心策劃TIME天 津 特 刊.1 經(jīng)過項目前期的多方多次的溝通與交流，項目的整體定位已成稿，我司通過直觀且精簡的表現(xiàn)形式向貴司演繹我司關(guān)于濱海國際公寓項目定位的建議，務(wù)求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎(chǔ)支持！序 語：.2項目定位報告提綱一、項目發(fā)展原則；二、地塊的發(fā)展方向 ；三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示 ；四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機會；五、投資酒店式公寓的充足理由；六、項目發(fā)展建議；.3一、項目發(fā)展原則價值最大化原則 房產(chǎn)開發(fā)項目，盡量使項目地塊、服務(wù)、品牌等價值最大程度的發(fā)揮；現(xiàn)金流保障原則 房產(chǎn)項目開發(fā)資金鏈現(xiàn)金流務(wù)必得到充分的保

2、障；差異化原則 房產(chǎn)項目在產(chǎn)品打造、營銷推廣等層面實現(xiàn)差異化發(fā)展，最大程度的規(guī)避風險；風險分解原則 房產(chǎn)項目分期開發(fā)，采取靈活的開發(fā)模式及營銷手段，最大程度分解風險； 對于本項目的發(fā)展來說，基于以下四個基本的發(fā)展原則：.4津 塘 公 路塘沽區(qū)本案河 北 路塘沽區(qū)位圖開發(fā)區(qū)第一圈層：開發(fā)區(qū)作為發(fā)展高檔物業(yè)的角度切入，開發(fā)區(qū)具備經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展重點支持，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境相當利好，區(qū)域綜合優(yōu)勢及發(fā)展前景良好。第二圈層：塘沽區(qū)塘沽區(qū)屬于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)區(qū)域，雖然具備商貿(mào)氛圍支持，但發(fā)展重點并不在此，商貿(mào)氛圍等整體大環(huán)境的競爭力相對處下風，區(qū)域綜合優(yōu)勢并不明顯。因此，切入項目長遠發(fā)展而言，宏觀大環(huán)境隸屬

3、于第二圈層板塊。二、地塊的發(fā)展方向項目所在圈層價值地位理解：.5項目區(qū)位理解：本案地塊位于天津市塘沽區(qū)河北路與撫順道交口的西南角，臨近津塘公路；河北路與津塘公路是塘沽區(qū)的主要的交通干道；塘沽區(qū)內(nèi)以及通往天津市區(qū)的多條公交線路穿行四周；是假日經(jīng)濟與日常消費的重要連接點；本案津 塘 公 路河 北 路塘沽區(qū)位圖因此，本項目在交通區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢。.6項目宗地現(xiàn)狀：項目宗地原來具備一定的原有建筑，地勢平坦，經(jīng)營改造需要時間；現(xiàn)處于原有建筑拆除階段；宗地空地臨時設(shè)有地攤鋪位在經(jīng)營。.7項目四至現(xiàn)狀：東面住宅小區(qū)西邊河北路南面錦繡商城北面新洋世紀商廈；.8項目建筑指標（初定）：總用地面積：15299.

4、40平方米總建筑面積：54386.21平方米原有建筑面積：16045.21平方米擬新建筑面積：38341.00平方米擬新建地上建筑面積：34526.00平方米擬新建地下建筑面積： 2915.00平方米擬新建建筑首層面積： 2024.00平方米擬新建建筑標準層面積： 1016.00平方米1110.00平方米新建商業(yè)建筑面積： 2766.00平方米新建酒店建筑面積：31760.00平方米建筑容積率： 3.31擬新建建筑層數(shù)： 30層擬新建建筑高度： 95.00米總停車位： 105輛地下停車位： 50輛地面停車位： 55輛酒店標準間： 464套.9項目SWOT分析：優(yōu)勢Strength劣勢Weakn

5、ess機會Opportunity 威脅 Threat先天大環(huán)境優(yōu)勢項目所在的大環(huán)境是濱海新區(qū)的發(fā)展區(qū)域內(nèi)，擁有濱海新區(qū)大環(huán)境的的區(qū)位優(yōu)勢 、交通優(yōu)勢資源優(yōu)勢 、工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 、體制創(chuàng)新優(yōu)勢 ；項目臨近洋貨市場商圈，周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全具備相當?shù)某墒斓纳虡I(yè)氛圍，聚集人氣；項目位于主干道河北路中及輕軌洋貨站 ，交通發(fā)達，距離開發(fā)區(qū)車程便利；項目自身優(yōu)勢項目具備高度優(yōu)勢（30層），為開發(fā)商全力打造，使之建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的標志性物業(yè)；.10優(yōu)勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity 威脅 Threat項目自身設(shè)施及定位價值需要超常的凸現(xiàn)，這對開發(fā)商綜合實力要求高，市場不穩(wěn)定性造成

6、市場風險的存在；項目位于交通主干道旁，會對項目產(chǎn)生一定的噪音影響；項目占地面積不大，沒有明顯的規(guī)模優(yōu)勢；項目周邊缺乏成熟、高檔的酒店商旅氛圍，洋貨市場商圈整體經(jīng)營檔次相對低下，需要相當?shù)牧Χ劝l(fā)動市場，市場發(fā)動難度大；.11優(yōu)勢Strength機會Opportunity 威脅 Threat劣勢Weakness區(qū)域整體經(jīng)濟發(fā)展看好，商旅酒店的市場平臺擴大，將利于項目共合分享蛋糕；區(qū)域內(nèi)具有高度優(yōu)勢、統(tǒng)一規(guī)劃、高標準物管等特點的高品質(zhì)酒店式物業(yè)是市場空白點這利于創(chuàng)造項目的市場唯一性，使本項目將有機會成為塘沽地區(qū)真正的名片標志物業(yè)；同時現(xiàn)有區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，如勝利賓館年均入住率達70%以上，這為項

7、目發(fā)展酒店式物業(yè)提供可借鑒的參考；區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店即將面市，作為試水項目，也可對本項目的發(fā)展提供參考借鑒；在大環(huán)境交通上，輕軌和京津城際客運專線的建成，將大大提高項目的交通便利性 ；.12優(yōu)勢Strength機會Opportunity 威脅 Threat劣勢Weakness未來項目周邊區(qū)域的用地規(guī)劃難以預測，未來項目將面臨著同質(zhì)競爭所帶來的威脅；開發(fā)區(qū)高檔的商旅酒店項目林立，作為酒店服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域，市場認同度高，而本項目所在的塘沽區(qū)市場認同度還比較模糊，使項目的發(fā)展面臨比較高的市場風險；區(qū)域市場內(nèi)同類型的項目巨川的快捷假日酒店日后的經(jīng)營對本項目的長足發(fā)展也是一種協(xié)同競

8、爭的關(guān)系。項目所在的第二圈層發(fā)展區(qū)域，整體競爭力相對開發(fā)區(qū)比較弱化；.13項目發(fā)展方向綜合結(jié)論：1、河北路主干道交通便捷；2、視野及景觀效果良好；3、30層規(guī)劃高度使項目整體展示性強；4、區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展勢態(tài)良好；5、周邊分布有旅游節(jié)點及特色購物場所；6、相鄰的開發(fā)區(qū)商務(wù)活動頻繁、外籍人士眾多；.14項目地塊適宜酒店物業(yè)發(fā)展方向， 但要把握時機、實現(xiàn)差異化發(fā)展。 .15三、區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示 項目區(qū)域投資促進概述：類別數(shù)值同比增幅（%）新批外商及港澳臺投資項目 223 家-項目投資總額(含增資) 42.63億美元 25.4% 合同外資金額 25.95億美元 35.5% 實際使用外資金額 1

9、2.85億美元 35.4% 實現(xiàn)進出口總值 254.38億美元 20.1% 全球500強企業(yè) 123家 -累計批準外商及港澳臺投資企業(yè) 4067家 -區(qū)域外資促進發(fā)展勢頭良好，區(qū)域發(fā)展動力及前景空間廣闊。.16 近日，天津市審議通過了天津濱海新區(qū)未來15年城市總體規(guī)劃，對濱海新區(qū)的城市定位、職能、空間布局等做出重大調(diào)整。新規(guī)劃明確了濱海新區(qū)的定位：項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃概述：立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海;輻射“三北”(東北、華北、西北)、面向東北亞;努力建設(shè)成為高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。.17項目區(qū)域空間布局概述：天津市已提出在濱海新區(qū)重點建設(shè)

10、先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、空港物流區(qū)、海港物流區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、濱海休閑旅游區(qū)等七個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 濱海新區(qū)總體空間布局為“T”型結(jié)構(gòu)：沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟發(fā)展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。.18區(qū)域發(fā)展對項目定位的提示結(jié)論：1、開發(fā)區(qū)逐漸由“制造中心”向“制造+商務(wù)中心”轉(zhuǎn)變，各種大型商務(wù)活動不斷增加，對酒店的需求更加旺盛；2、開發(fā)區(qū)也正由“工業(yè)基地”向“時尚中心”、“生活中心”轉(zhuǎn)變，越來越多的人選擇在開發(fā)區(qū)生活，租賃型高檔公寓需求增加；

11、3、濱海新區(qū)外商投資呈增長勢頭，來該區(qū)域工作、生活的外籍人士也越來越多，對高檔公寓、酒店的需求不斷增加。.19發(fā)展酒店式公寓有強大的客源支持,發(fā)展?jié)摿薮蟆?.20四、市場環(huán)境對項目發(fā)展的機會塘沽及開發(fā)區(qū)歷年房產(chǎn)走勢：酒店式公寓成交的市場空間比重在3%-7%之間。.21塘沽及開發(fā)區(qū)住宅及租賃市場 ：區(qū)域普通住宅的租金政府指導價開發(fā)區(qū)23元/月25元/ /月塘沽區(qū)18元/月19元/月區(qū)域普遍售價主力面積住宅投資比例 開發(fā)區(qū)5000元/以上 90-18050-70%塘沽區(qū)4000-4600元/70-11020%左右租賃價格產(chǎn)品售價.22塘沽及開發(fā)區(qū)酒店經(jīng)營及客戶情況 ：名稱年均租房率常住客戶比例美

12、華大酒店 30%10% 泰達中心酒店 70%30% 泰達國際酒店 75%以上35% 泰達萬麗酒店75%以上25%金帆酒店 65%15% 勝利賓館 70%25% 區(qū)域酒店經(jīng)營情況良好，常住客戶比例占據(jù)一定的市場空間。.23塘沽及開發(fā)區(qū)酒店常住客戶描述 ： 經(jīng)我司調(diào)查所得，在酒店的常住客戶當中，外籍人士占到相當?shù)谋壤?，他們大多?shù)工作于開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，還有部分是合資企業(yè)的中方的中高管及私企業(yè)主等：外籍人士（70%）：外資及合資的高層管理人員（含技術(shù)顧問，專家等）；外資及合資的中層管理人員；外資及合資的駐津領(lǐng)事館人員；中方人士（30%）：合資、外資企業(yè)中的中方高層管理人士（含技術(shù)顧問、專家等）；中資

13、企業(yè)的高層管理人員；私企業(yè)主等；因此，可以對常住客戶群體的職業(yè)進行描述：.24市場環(huán)境對項目發(fā)展機會的結(jié)論1、開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)酒店式公寓在商品房市場中所占比例較少，發(fā)展空間較大；2、開發(fā)區(qū)出租商品房普遍戶型較大，服務(wù)水平較低，而酒店公寓則有明顯的競爭優(yōu)勢；3、在現(xiàn)有酒店公寓項目中，外籍人士租賃的比例較高，而這一群體將會不斷增加。.25發(fā)展酒店物業(yè)具備市場空間，但要適當控制規(guī)模，降低風險，同時在價位、產(chǎn)品、服務(wù)等方面實現(xiàn)差異化，保持有利的競爭優(yōu)勢。 .26五、投資酒店式公寓的充分理由目前泰達國際酒店暨會館的長期租戶包租使用面積26的房間，折合建筑面積約39，支付的租金水平為16000元/月，按建筑

14、面積計算每平方米的租金為410元/月； 在分析投資回報的情況，我們選擇了目前區(qū)域市場上銷售情況良好的泰達國際公寓作為案例分析：投資回報分析酒店經(jīng)營.27月租金410元/建筑面積80假設(shè)平均出租率70%月租金22960元年租金275520元運營費用（租金40%）110208元稅前收益165312元售價11000元支付包租租金（總房款的8%）70400元包租租金占稅前收益的比例43%酒店稅前收益94912元 據(jù)此預測未來泰達國際公寓的收費標準如下 ：.28投資回報分析個人投資以北京金橋國際公寓為案例分析：包租固定回報：銷售價格面積包租回報率年投資回報9000元/60（一居室）每年8%43000元不

15、包租個人找房客回報（估計）：房子折實價年均出租率成本總計年投資回報600元/天70%50%76650元物業(yè)管理費4.5元/月年管理成本3240元年凈投資回報73410元年凈回報率13.6%.29投資酒店式公寓充分理由結(jié)論1、投資回報高于住宅物業(yè)，投資價值高；2、物業(yè)的增值性能更強，增值空間更大；3、物業(yè)收益穩(wěn)定，投資風險度較小。.30酒店式物業(yè)的投資吸引力很強，能快速回籠資金，但必須要對保持公寓在經(jīng)營管理、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面上的競爭優(yōu)勢，維持其保值、增值的功能，實現(xiàn)物業(yè)長遠的經(jīng)濟價值。 .31六、項目發(fā)展建議項目定位前的立足點闡述地塊發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展提示投資回報理由差異化酒店物業(yè)發(fā)展客源基礎(chǔ)

16、充分支持市場發(fā)展空間存在項目總體定位市場環(huán)境機會產(chǎn)品增值投資吸引.32項目總體定位 確立了項目是建筑體的框架后，項目的定位將如何定度呢？ 包括塔樓部分以及商業(yè)裙樓兩部分的定位 塔樓定位商業(yè)裙樓定位項目整體定位.33（一）項目塔樓定位 經(jīng)過上述對項目的綜合判斷，結(jié)合當前對項目塔樓的定位來說，我司建議其總體定位在酒店式服務(wù)公寓。酒店式服務(wù)公寓的概念：酒店式服務(wù)公寓式管理 .34酒店式服務(wù)公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。它主要的特點包括：較大的空間、配有設(shè)備齊全的廚房、家用電器和洗衣設(shè)備、以及比較個人的環(huán)境和家居化的家俱。相對來說，酒店會提供更多種類的服

17、務(wù)，較多種類的餐飲及休閑設(shè)施，較少房間的空間、較少家具和工具。 主要針對居住市場中的較長期居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人，長期在外的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭。 .35 酒店式服務(wù)公寓：對于投資者而言是通過買斷其產(chǎn)權(quán)來獲取定期收益回報的投資工具；對于使用者而言是既可短期或者長期租賃，而又兼享酒店式服務(wù)的居所。 它通常集住宅、酒店、會所多功能于一體，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住戶提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。.36酒店式服務(wù)公寓的優(yōu)勢：酒店式服務(wù)公寓通常是小戶型的產(chǎn)品設(shè)計，投

18、資門檻相對較低。酒店式服務(wù)公寓由于可以提供酒店式的物業(yè)服務(wù)，投資回報收益比普通公寓住宅要高。酒店式服務(wù)公寓的市場銷售單價高于普通的住宅公寓，且銷售周期較短，利于發(fā)展商資金回籠。酒店式服務(wù)公寓的業(yè)主們會為酒店帶來無數(shù)的客源。酒店式公寓對經(jīng)濟不景氣時期及突發(fā)事件比傳統(tǒng)的酒店更具有承受力。.37酒店式服務(wù)公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間及投資回報。酒店式公寓應(yīng)本身具備足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務(wù)。個性化有兩方面的含義：一是滿足使用者的個性化需求，因為租住酒店商務(wù)式公寓的大多數(shù)是高學歷、高素質(zhì)，甚至是國際化的人士，他們對居住文化、對辦公

19、環(huán)境有獨特的理解與需求；二是項目本身也應(yīng)是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等，不能隨大流。這一點，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心因素；.38項目塔樓定位綜合建議對于項目產(chǎn)品定位的綜合建議，我司按照以下的層面進行逐一的建議：1、項目經(jīng)營檔次建議；2、項目經(jīng)營規(guī)模建議；3、項目包租與不包租比例建議；4、項目戶型配比建議；5、項目建筑元素細則建議；.391、項目經(jīng)營檔次建議對于項目經(jīng)營檔次的建議，我司建議采用如下的標準：具體闡述為：具備四星級酒店的硬件標準；提供五星級酒店的服務(wù)及物業(yè)管理；（提高項目性價比、附加值及競爭力的需要，也可在營銷推廣方面以此為亮點吸引市場

20、）在此，請瀏覽一下四星級酒店的標準：.406.4四星級6.4.1飯店布局和功能劃分合理，設(shè)施使用方便、安全。6.4.2內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風格。6.4.3指示用標志清晰、實用，公共信息圖形符號符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4有中央空調(diào)（別墅式度假飯店除外），各區(qū)域通風良好。6.4.5有與本星級相適應(yīng)的計算機管理系統(tǒng)。6.4.6有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)；背景音樂曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。6.4.7設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護良好，無噪音，達到整潔、衛(wèi)生和有效。6.4.8各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級一致。6.4.9各種指示用和服務(wù)用文字至少用規(guī)范的中英文同時表示。

21、6.4.10能用普通話和英語提供服務(wù)，必要時能用第二種外國語提供服務(wù)。 四星級酒店標準.416.4.11前廳a.面積寬敞，與接待能力相適應(yīng)；b.氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)，光線充足；c.有與飯店規(guī)模、星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺；d.總服務(wù)臺各區(qū)段有中英文標志，接待人員24小時提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù)；e.提供留言服務(wù)；f.提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；g.提供信用卡結(jié)算服務(wù)；h.18小時提供外幣兌換服務(wù)；i.提供飯店服務(wù)項目宣傳品、客房價目表、中英文所在地交通圖、所在地和全國主要旅游景點介紹、主要交通工具時刻表及相應(yīng)報刊； j.24小時接受客房預訂；k.有飯店和客人同時開啟的貴重

22、物品保險箱。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私；l.設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，18小時迎送客人；m.設(shè)專職行李員，有專用行李車，24小時提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；n.有管理人員24小時在崗值班；o.設(shè)大堂經(jīng)理，18小時在崗服務(wù)；p.在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；q.提供代客預訂和安排出租汽車服務(wù)；r.門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。.426.4.12客房a.至少有40間(套)可供出租的客房；b.70%客房的面積(不含衛(wèi)生間)不小于20平方米；c.裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地

23、燈、全身鏡、行李架等高級配套家具。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；d.客房門能自動閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說明；e.有衛(wèi)生間，裝有高級抽水恭桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸并帶淋浴噴頭（有單獨淋浴間的可以不帶淋浴噴頭），配有浴簾。水龍頭冷熱標識清晰。采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排風系統(tǒng)，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座、電話副機。配有吹風機。24小時供應(yīng)冷、熱水；f.有方便使用的電話

24、機，可以直接撥通或使用預付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途電話。并備有電話使用說明和所在地主要電話指南；g.提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。并有使用說明；h.有彩色電視機，播放頻道不少于16個，畫面和音質(zhì)良好。備有頻道指示說明；播放內(nèi)容應(yīng)符合中國政府規(guī)定。i.有客人可以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置；j.有防噪音及隔音措施，效果良好；.43k.有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉(zhuǎn)換器；l.有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾；m.有單人間；n.有套房；o.有至少3個開間的豪華套房；p.有與本星級相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價目表、住宿須知、所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應(yīng)的報刊；q.客房、衛(wèi)生

25、間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補充齊全，并應(yīng)客人要求隨時進房清掃整理，補充客用品和消耗品；r.床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被襯等）及衛(wèi)生間針織用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；s.提供開夜床服務(wù)，放置晚安致意品；t.24小時提供冷熱飲用水及冰塊，并免費提供茶葉或咖啡；u.客房內(nèi)設(shè)微型酒吧(包括小冰箱)，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價目單；v.提供留言及叫醒服務(wù)；w.客人在房間會客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；x.提供衣裝干洗、濕洗、熨燙及縫補服務(wù)，可在24小時內(nèi)交還客人。16小時提供加急服務(wù)；y.有送餐菜單和飲料單，

26、24小時提供中西式送餐服務(wù)。送餐菜式品種不少于8種，飲料品種不少于4種，甜食品種不少于4種，有可掛置門外的送餐牌；z.提供擦鞋服務(wù)。.446.4.13餐廳及吧室a.有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；b.有獨具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳(或簡易西餐廳)。能提供自助早餐、西式正餐；c.有宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù)；d.有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所；e.餐具按中西餐習慣成套配置，無破損，衛(wèi)生、光潔；f.菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜率不低于90%。 6.4.14廚房a.位置合理、布局科學，傳菜路線不與其他公共區(qū)域交叉；b.墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面

27、，有地槽、有吊頂；c.冷菜間、面點間獨立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；d.粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足；e.有必要的冷藏、冷凍設(shè)施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干貨倉庫并及時清理過期食品；f.洗碗間位置合理；g.有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉，排污設(shè)施（地槽、抽油煙機和排風口等）保持清潔通暢；h.廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進出分開、自動閉合的彈簧門；i.采取有效的消殺蚊蠅、蟑螂等蟲害措施。 .456.4.15會議康樂設(shè)施有會議康樂設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。6.4.16公共區(qū)域a.有足夠的停車場；b.3層以上建筑物有數(shù)量充足

28、的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯；c.有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；d.各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間；e.有商店，出售旅行日常用品、旅游紀念品、工藝品等商品；f.有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報、傳真、復印、打字、國際長途電話和電腦出租等服務(wù)；g.代購交通、影劇、參觀等票務(wù)；h.提供市內(nèi)觀光服務(wù)；i.主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；j.有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。k.走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾，24小時光線充足，無障礙物。緊急出口標識清楚醒目，位置合理。6.4.17在選擇項目中至少具備26項。.462、項目經(jīng)營規(guī)模建議在目前的情況下

29、，確定項目的經(jīng)營規(guī)模，需考慮以下幾個方面的因素：區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況；我司對未來市場競爭的判斷；開發(fā)商項目定制高度為30層；貴司運作此項目的成本價值方面；.47區(qū)域市場上可參考的項目規(guī)模情況；對于項經(jīng)營規(guī)模的定位，先參照一下區(qū)域類比項目：名稱總建筑面積客房數(shù)量泰達國際酒店 31000 231套 美華大廈 54500 229套奧城酒店式公寓 40000 864套 快捷假日酒店-297套國貿(mào)世紀公寓（北京） -420套麗苑公寓 （北京） -199套嘉里公寓 （北京） -195套大區(qū)域可參考的項目經(jīng)營規(guī)模較小，一般控制在450套以下。.482.我司對未來市場競爭的判斷項目所在區(qū)域（塘沽區(qū)）

30、范圍屬于第二圈層，整體區(qū)域競爭不如第一圈層（開發(fā)區(qū)）；項目臨近出現(xiàn)一類似的試水項目快捷假日酒店，其規(guī)?？刂圃?00套以下；項目周邊范圍將來會出現(xiàn)幾個同類型的項目，在市場啟動的初期，酒店類物業(yè)市場空間存在不穩(wěn)定性導致市場風險，過大的經(jīng)營規(guī)模定制存在經(jīng)營風險；我司主要從以下幾點因素對未來市場競爭情況進行簡析；.49項目經(jīng)營規(guī)模綜合建議 結(jié)合貴司初定項目經(jīng)營規(guī)模為高度30層及項目成本等各方面因素而言，我司確定項目經(jīng)營規(guī)模上限為600套，但460套左右的規(guī)模是比較均衡的。.503、項目包租與不包租比例建議在此，首先理清一些情況：本項目酒店式公寓是實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的原則，基于這一原則，對于物業(yè)產(chǎn)

31、權(quán)而言，有項目開發(fā)商和買主兩種載體；對于物業(yè)經(jīng)營權(quán)，載體只有專業(yè)的酒店經(jīng)營管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司；包租與不包租的物業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)上并沒有明顯的區(qū)別；只是在項目的銷售過程中，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)進行銷售，是對買主實行包租與不包租兩種銷售方式而已；由于市場變化性很強，硬性地量化定制項目包租與不包租的比例是不適宜，但大體可以遵守以下的基本原則：.51不包租包租不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)模比例31%69%規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層投資方式-固定年回報使用功能業(yè)主自住或出租酒店管理機構(gòu)負責物業(yè)費收費收費-產(chǎn)權(quán)出售出售出售產(chǎn)品及服務(wù)一樣一樣圖示：項目的規(guī)模比例可視市場情況的變化做10%浮動的

32、調(diào)整。.52項目包租與不包租樓層分布界定不包租包租物業(yè)名稱酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店樓層21-28層4-20層規(guī)模144套320套物業(yè)層數(shù)上層下層不包租包租4層20層28層除包租方式外,業(yè)主也可直接將物業(yè)交由酒店管理公司托管,每年享受固定回報,而不須簽定租賃合同.534、項目戶型配比建議 對于項目戶型配比的定位，先看一下區(qū)域同類似項目，在此，我司選取了以下幾個項目：（1）泰達國際公寓；（2）美華大廈；（3）國貿(mào)世紀公寓（北京）；（4）麗苑公寓 （北京）；（5）嘉里公寓 （北京）；（6）新世界太華公寓（北京）；.54（1）泰達國際公寓戶型建筑面積套數(shù)比例類型一室一廳72-765022%產(chǎn)權(quán)式酒店一室一

33、廳80、817030%二室二廳113-1225022%小計17074產(chǎn)權(quán)式酒店一室一廳72-81125%酒店式公寓二室二廳113167三室二廳167115%三室二廳208115%三室二廳217115%小計6126%酒店式公寓合計231.55（2）美華大廈房間類型單套面積套數(shù)比例類型標準間37、45、5312483%產(chǎn)權(quán)式酒店套間78、932517%產(chǎn)權(quán)式酒店小計149100%117、178、20180酒店式公寓.56（3）國貿(mào)世紀公寓（北京）戶型使用面積（平米）比例一居室58-6060%二居室6830%二居室78二居室85三居室101-10510%豪華三居室101-105.57（4）麗苑公寓戶

34、型建筑面積（平米）比例開間6020%一居室97、135、14130%二居室130、146、15830%三居室235、23720%.58（5）嘉里公寓戶型建筑面積（平米）比例一居室100.4625%兩居室138.82、167.6250%三居室224.4725%豪華套房:三-五居室238.44-525.93.59（6）新世界太華公寓戶型建筑面積（平米）比例開間6030%一居室10735%二居室15025%三居室23010%.60項目戶型配比建議戶型建筑面積戶數(shù)比例備注標間30-4015%一居室50-6040%二居室70-8030%數(shù)量在上層數(shù)量比例放大三居室120-15015%包租部分分布在上層，

35、視野及景觀價值高，同時目標客戶群體存在自住的比例，因此，戶型面積方面適度加大二、三居室的比例，保證一定的產(chǎn)品吸引力。.614-10層11-28層29-30層單層套數(shù)合計4-10層20套140套11-28層18套324套29-30層CEO 商務(wù)官邸合計464套項目戶型配比立體描述.624-10層單層平面圖（18套）11-28層單層平面圖（18套）6套（標間）1套（2居）電梯間1套（3居）1套（2居）6套（標間）1套（3居）1套（3居）1套（3居）5套（1居）6套（1居）電梯間1套（2居）1套（3居）2套（2居）1套（2居）1套（2居）1套（3居）備注：項目平面分布圖僅供參考建議。項目戶型配比平面

36、描述.63項目頂上兩層CEO商務(wù)官邸建議 對于項目29、30層的物業(yè)產(chǎn)品定位來說，我司通過與貴司溝通，確定建議兩層產(chǎn)品定位于做兩套CEO商務(wù)官邸：30層29層12CEO商務(wù)官邸按照縱向上下兩層（如圖）劃分，每套官邸面積過1000。.64CEO商務(wù)官邸把酒店式服務(wù)公寓與商務(wù)文化的高度復合，這種復合聚集在企業(yè)的靈魂人物CEO身上；CEO商務(wù)官邸打造的理念及產(chǎn)品建議：辦公室；（下層）私人書房（下層）大型會議室；下層,可召開股東會議或企業(yè)年會健身房；（上層）一或二居室的休息房；（上層）休閑娛樂功能房（上層）CEO商務(wù)官邸產(chǎn)品功能劃分 如下：CEO商務(wù)官邸具備居家、生活、辦公、商務(wù)等多種元素的特質(zhì)及功能

37、，也是個性化很強的表現(xiàn)載體；.655、項目建筑元素細則建議 對于項目的建筑元素建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：（1）項目設(shè)施設(shè)備建議；（2）項目外部整體裝修建議；（3）項目室內(nèi)各局部裝修建議；（4）項目室內(nèi)裝修造價建議；（5）項目軟件服務(wù)建議；.66（1）項目設(shè)施設(shè)備建議 對于項目的設(shè)施設(shè)備等硬件指標的建議，我司主要從分為以下幾個方面：電梯系統(tǒng)；供暖及空調(diào)系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；供水、供電、供氣系統(tǒng)；.67周邊區(qū)域同類物業(yè)中電梯品牌的選擇上日本東芝電梯 等的；考慮到本項目的市場定位及目標客群定位，電梯的安裝成本、日常運營費用等諸多因素，同時為更為有效地提升公寓的品質(zhì)，顯示住戶的尊貴，建議配備24

38、小時運行的知名品牌的高檔電梯（采用中外合資產(chǎn)品）；數(shù)量建議采用四部。電梯系統(tǒng).68供暖及空調(diào)系統(tǒng) 由于本案市場定位是提供精裝的高檔公寓，為了便于本案后期的室內(nèi)裝修和物業(yè)管理，建議采用中央空調(diào)系統(tǒng)來供暖和制冷，既節(jié)約空間、使用靈活，又不影響外立面效果和房間的整體美觀。為業(yè)主提供高品質(zhì)舒適方便的生活。.69消防系統(tǒng)建議公寓內(nèi)部走廊及戶內(nèi)設(shè)置煙感報警探測器、溫感報警探測器等消防設(shè)施。采用一類防火建筑技術(shù)，設(shè)報警控制器、聯(lián)動控制臺、CRT顯示器、消防專用電話、對講錄音、消防廣播，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測器一次到位，自動消防、自動報警。 煙感探測器：2個/100噴淋口：每隔4米安裝1個.7

39、0供水、供電、供氣系統(tǒng)A供水鋪設(shè)管道礦泉直飲水系統(tǒng)，用戶將得到比使用瓶裝純凈水、太空水、桶裝水更優(yōu)的服務(wù)和質(zhì)量、更可靠的保證，而價格只及桶裝水的1/7-1/3。對于高品質(zhì)生活要求的高端客戶群及外籍客戶來講，更是體貼周到，有利健康；并建議酒店式公寓部分提供24小時管道熱水,提升物業(yè)的服務(wù)檔次。B供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)要求負載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢。建議公寓電表容量10A、每戶用電負荷10KW以上，照明、插座、空調(diào)分設(shè)回路。C供水、供電、供氣系統(tǒng)的計量采用遠程抄表系統(tǒng)，迎合目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。.71（2）項目外部整體裝修建議 對于項目的外部整體裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：項目外

40、立面；項目大堂；項目電梯候梯間；項目公共通道；.72項目外立面 四星級酒店的氣質(zhì)同時，應(yīng)更多的傾向公建色彩，造型現(xiàn)代而時尚；材質(zhì)上玻璃幕墻更利于酒店高端形象的表現(xiàn)，但造價過高并不適合本案采用，這里推薦涂料與玻璃結(jié)合這是控制低成本和表現(xiàn)外立面現(xiàn)代感最為理想的結(jié)合主式。 .73項目大堂 要達到四星甚至五星級的標準，即要裝修上的富麗堂皇，而且面積、層高、人流線和區(qū)域的功能劃分都是要提前做好考慮的。本案原一層的層高不足4米，這對支撐一個四星級酒店的大堂高度是遠遠不夠的，經(jīng)過與建筑設(shè)計公司的商談，建議做到4.5米，同時損失二層商業(yè)面積做大堂同區(qū)域五分之二面積的挑空。 .74 大堂采用高檔花崗巖或大理石墻

41、面、地面，配以藝術(shù)作品等掛件，增添環(huán)境的藝術(shù)文化氣氛，天花用石膏吊頂及高雅水晶燈飾，另備盆景、植物等作為大堂的陳設(shè)；設(shè)獨立信報箱。.75項目電梯候梯間 電梯廳人流集中，也是體現(xiàn)酒店品質(zhì)的重要區(qū)域，在燈光設(shè)計與裝修調(diào)性上與大堂風格統(tǒng)一，如暖色大理石地面，鋁塑裝飾立體墻面配時尚壁飾，明亮溫暖的燈光效果會減弱等待者的焦急情緒，電梯門可選擇時尚的鏡面鋼材配打磨雕花裝飾，采用高檔花崗巖或大理石地面、墻面。 .76項目公共通道 公共走廊的地飾和燈飾需合理搭配，避免過暗或過亮，墻面為壁紙，配嵌入式裝飾畫或小型雕像，題材可選擇天津名勝、海洋風光或國際風情等，地面鋪設(shè)地毯，各戶戶門選用高檔實木材質(zhì)，色調(diào)與環(huán)境相

42、諧調(diào)。.77（3）項目室內(nèi)各局部裝修建議 對于項目的室內(nèi)各局部的裝修建議，我司主要從以下幾個方面進行闡述：門窗；廳室；廚房；衛(wèi)生間；.78a門窗戶門：國際品牌的四防門，密碼門鎖，如“恩源”或“霍曼”戶門；內(nèi)門：臥室采用高檔實木復合門；櫥衛(wèi)采用玻璃造型門，通過對玻璃表面進行磨砂、噴砂、刻繪等工藝處理，可在居室中創(chuàng)造出亦虛亦實、半明半透的完美視覺效果；外窗：高檔鋁木復合窗，隱形紗窗，石材窗臺，實木踢腳。.79b廳室玄關(guān)、客廳及餐廳地面：公共活動空間的地面可依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，例如木地板或石材等，建議本案采用知名品牌高檔環(huán)保型產(chǎn)品，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板等。

43、臥室：臥室的地面依據(jù)裝修風格的不同采用不同材質(zhì)、不同色調(diào)的裝修材料，建議本案采用高檔環(huán)保型實木復合地板，如：歐典、瑞典柏麗等品牌的木地板。墻面、天花及踢腳：墻面采用立邦、多立士或同級品牌的高檔環(huán)保型乳膠漆；天花采用石膏局部吊頂；踢腳采用木線條裝飾。開關(guān)及插座：采用松本電工、西門子或同級品牌的安全型開關(guān)和插座。.80c廚房地面及墻面：地面鋪設(shè)品牌高檔防滑地磚，墻面使用優(yōu)質(zhì)瓷磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。天花：進口的鋁扣板吊頂。櫥柜：廚房配備進口知名品牌的組合櫥柜，采用阿爾諾、柏麗或同級的品牌。廚房設(shè)施配制：采用國外品牌的灶具、抽油煙機和洗滌槽、水龍頭等。.81潔具：采用美標或同級品牌的潔

44、具及鋼化玻璃淋浴屏等，配換氣扇。龍頭、花灑：采用美標或同級品牌的花灑；高檔合資品牌的龍頭等。浴室掛件：高檔進口產(chǎn)品。d衛(wèi)生間地面及墻面：地面鋪設(shè)高檔防滑地磚，墻面使用高級優(yōu)質(zhì)墻磚，采用冠軍、諾貝爾或同級品牌的產(chǎn)品。天花：高檔進口金屬孔板或鋁扣板吊頂。.82（4）項目室內(nèi)裝修造價建議 經(jīng)過與貴司商討，初步確定項目室內(nèi)裝修造價的情況：裝修造價：不超過800元/；家電價格：控制在12000元以內(nèi)；全屋家私、家具價格：15000元以內(nèi)；.83（5）項目軟件服務(wù)建議智能化配套建議；物業(yè)管理服務(wù)建議； 對于項目的軟件服務(wù)的建議，我司主要從以下兩個方面進行闡述：.84類別功能最低標準普及標準較高標準物業(yè)管理

45、及安防社區(qū)管理中心*社區(qū)公共安全防范閉路電視監(jiān)控*電子巡更系統(tǒng)*防災及應(yīng)急聯(lián)動*社區(qū)停車場管理*三表計量（IC卡或遠傳）*社區(qū)機電設(shè)備監(jiān)控給排水、變配電集中監(jiān)控*電梯、供暖監(jiān)控*區(qū)域照明自動控制*社區(qū)電子廣告牌*智能化配套建議（1）.85智能化配套建議（2）類別功能最低標準普及標準較高標準信息通訊服務(wù)與管理社區(qū)信息服務(wù)平臺*社區(qū)綜合信息管理*綜合通信網(wǎng)絡(luò)*住宅智能化*消防報警系統(tǒng)*家庭電器自動化控制音頻*視頻*數(shù)據(jù)*家庭通信總線接口*管網(wǎng)鋪設(shè)根據(jù)功能要求同意設(shè)計、鋪設(shè)管網(wǎng)按二級功能按一級功能按一級功能.86 以上等級按投資成本分為高中低三檔，即最低標準（成本約為3000-5000元/戶）、普及

46、標準（成本約為6000-8000元/戶）、較高標準（成本約為住宅投資額的1%-2%或10000元/戶）。 建議本案應(yīng)提高樓宇的高科技含量，但相對比周邊其他高檔公寓，建議項目采用較高標準的智能化設(shè)置。在為業(yè)主提供便利生活、提高物業(yè)管理效率的同時，可大大提高公寓的“功能價格比”，使發(fā)展商獲取高科技增值利潤。.87物業(yè)管理服務(wù)建議提供酒店式“全程影子服務(wù)”管理：A特色服務(wù)（部分為收費項目）戶門鑰匙的酒店化管理 住戶可將戶門鑰匙存放于前臺或保安部，在有住戶書面委托函的確認下，您的“商務(wù)小秘書”可啟封鑰匙處理家中發(fā)生的緊急情況（如跑水、火險等），也可代客看房、戶內(nèi)清潔、戶內(nèi)修理等，實現(xiàn)酒店前臺功能。送餐

47、服務(wù) 餐廳及酒吧將印制精美的菜單、酒單置于房間內(nèi)，住戶在需要時可隨時撥打送餐電話，服務(wù)員會迅速地將所點的菜品或酒水送至房間。.88入戶清潔住戶可委托您的“商務(wù)小秘書”指定專職服務(wù)員或小時工進行入戶清潔, 之后有領(lǐng)班或主管進行檢查并記錄, 完全按酒店的標準操作?？倷C服務(wù)電話總機24小時接聽電話，并可提供叫早、約會提醒、留言等服務(wù)。保險箱服務(wù)在前臺設(shè)有保險箱，住戶可將貴重物品放在保險箱，以突出管理特色。醫(yī)療服務(wù) 前臺配備緊急用醫(yī)療箱，以備客戶急用。同時，引入醫(yī)療服務(wù)站提供家庭護理等工作。.89B無償服務(wù) 日常家政服務(wù) 裝飾布置咨詢，介紹保潔員、小時工，代辦電話開戶，代訂牛奶 ，代辦收訂報刊，特快專遞，送郵件上門。 醫(yī)療服務(wù)配備急救箱，急救藥品，生病代為聯(lián)系急救車 。安全服務(wù)定期檢查電器設(shè)備的安全使用情況，檢查安防設(shè)施的可靠性，義務(wù)宣傳安全用電常識，宣傳消防知識。商務(wù)、禮儀服務(wù)代訂火車、機票，代聯(lián)系攝影、攝像，代購、代送鮮花。.90C有償服務(wù)(所有配套設(shè)施保修期內(nèi)只收器件成本費，免收維修費)臨時照顧小孩 （按鐘頭計）；拆換電源開關(guān)、插座、電話、電視、數(shù)據(jù)面板；貼墻磚、鋪地磚（普通），貼壁紙，墻面重新粉刷；安裝空調(diào)架 ，換門鎖，換水龍頭，換水表，木門維修；疏通下水管道，修理、更換水閥、各類軟管；修理洗臉盆、洗菜盆下水管，馬桶水箱配件，修理窗簾、拉窗等；地毯清洗（化纖類