房產經紀人政策法規(guī)培訓(ppt-47頁)課件

1、策劃人員培訓資料（三）1房產經紀人培訓房地產政策法規(guī)日期： 2012年9月策劃人員培訓資料（三）2本課時目錄第一部分：房地產基礎知識第二部分：房地產法律法規(guī)第三部分：房地產開發(fā)相關知識第四部分：近期房地產政策分析策劃人員培訓資料（三）3第一部分:房地產基礎知識房地產專業(yè)術語1）房地產：又稱不動產，是房產和地產的總稱 ，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權益2）房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利3）土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地

2、、公共設施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權出讓年限:是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定權限內出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年策劃人員培訓資料（三）45）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。7）房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場；1)一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。2)二級市場是指土地使用權出讓后，由房

3、地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。3)三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。8）銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內。11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.策劃人員培訓資料（三）512）建筑覆蓋率：居住區(qū)內各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面

4、積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內使用面積與建筑面積比. 15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求. 16)中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.21)房型:指幾

5、房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.策劃人員培訓資料（三）6房地產建筑形態(tài)1)低層：13F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。 3)小高層：811F的建筑稱為小高層。4)高層：1230F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 9)獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。 10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面

6、：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 14)經濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之為經濟使用。15)商品房：作為商品，以產權出售的房屋，通稱為商品房。 策劃人員培訓資料（三）7第二部分:房地產法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應符合什么條件？商品房銷售指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售應滿足以下條件：具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收； 拆遷安置已落實；供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實。策劃

7、人員培訓資料（三）82）商品房預售應當符合什么條件？商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。取得商品房預售資格應滿足以下條件： 建設單位具有開發(fā)經營資格；持有合法的國有土地使用權和建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工期建設總投資的百分之二十五以上；3）商品房銷售是否合法，消費者要看哪幾證？應當查看國有土使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。若現(xiàn)房，還要看有無產權登記備案證4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應該什么時候交納？契稅是在土、房屋權屬轉移

8、時，國家按照當事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契稅應在交易雙方正式簽定商品房買賣合同之后，一個月內交納，逾期要罰交滯納金。 策劃人員培訓資料（三）95）什么是印花稅？印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證證收的一種稅。目前南寧對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 6）辦理合同登記備案的時間是怎么規(guī)定的？我國房地產法規(guī)定，開發(fā)經營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應當在簽約之日起30 日內向縣級以上人民政府房地產

9、管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產廣告，內容上有什么要求？發(fā)布房地產廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務代理機構代理銷售的，載明該機構名稱；商品房銷（預）售許可證號；物業(yè)具體座落、類型、配套設施、平均價、起價等；需要載明位置圖的應按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產廣告審查批準文號應當列為廣告內容同時發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。策劃人員培訓資料（三）108）對于產權辦理時間國家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實施的商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定；房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60 日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬

10、登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。9）購買商品房，未成年人能否辦理產權證？未成年人可辦理房屋所有權證 。但是，由于民法明確規(guī)定：18 周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事行為或活動。并且房地產交易行為屬于一項復雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護人代為辦理。同時規(guī)定，在產權人未滿18 周歲之前，不允許出售所購房屋，但產權人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即住宅質量保證書和住宅使用說明書，它們是商品房買賣合同的重要組成部分。商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房交付時，開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。11)什么是住房

11、公積金制度？住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理制度。策劃人員培訓資料（三）1112）房地產抵押相關知識：房地產抵押概念：房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 預購商品房貸款抵押：指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的房價款，將所購商品房抵押給貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為。在建工程抵押：

12、指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押級貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為。已抵押之在建工程，再取得預售證后需解押后方可簽訂購房合同，辦理按揭貸款。作為抵押物的條件：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。（單純以劃撥方式取得的土地使用權是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權才可以設定抵押權。）策劃人員培訓資料（三）1211）在什么情況下職工可以支取住房公積金？職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：購買、建造

13、、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 12）預售商品房的購買人在未竣工前能將商品房轉讓給他人嗎？我國城市房地產管理法第36 條規(guī)定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將房地產轉移給他人的行為”。對于轉讓預售商品房，凡預售商品房的預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓給第三人，并達成協(xié)議時，除單純權利轉讓外，如果將其權利或義務全部或部分轉讓給第三人必須征得原商品房預售合同的債權人即商品房預售人的同意，并以書面形式表示其真實意思，該預售商品房再

14、轉讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。 策劃人員培訓資料（三）13第三部分:房地產開發(fā)相關知識【學習目的】通過本章學習后，應熟悉房地產開發(fā)的基本概念，掌握房地產開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關系的基本內容；要求熟悉房地產開發(fā)的方式和程序，并了解房地產開發(fā)機構的設立條件和基本要求策劃人員培訓資料（三）141）房地產開發(fā)基本概念房地產開發(fā)，是指按照城市建設總體要求和社會經濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進行征地、動遷、土地開發(fā)、基礎建設、房屋及配套設施建設和經營管理的一項綜合經濟活動。房地開發(fā)具有周期長、投資多、風險度、利潤高、綜合性強等特點2）房地產開發(fā)基本要求在房地產開發(fā)活動過程中

15、應遵循下列原則：依法取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產開發(fā)的原則房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產應當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則房地產開發(fā)在實施過程中，應嚴格實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則房地產開發(fā)必須遵照土地使用權出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產開發(fā)項目建設必須嚴格按工程建設程序實施，竣工驗收合格后，并經過政府主管部門竣工備案后才能交付使用房地產開發(fā)項目在實施商品房的預售和銷售時，必須執(zhí)行國家和個地方的銷售許可制度和政策策劃人員培訓資料（三）153）房地產開發(fā)的形式房地產開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城

16、區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結合等三種情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產綜合開發(fā)。從“生地”（即為經“七通一平”的土地）開始，嚴格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點進行開發(fā)建設。舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產綜合開發(fā)，在這里要注意調整用地結構，改善城市基礎設施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經濟、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進行建設的房地產綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長補短，優(yōu)劣互補。4）房地產開發(fā)的規(guī)模房地產開發(fā)的規(guī)模一般有單項開發(fā)、小區(qū)開

17、發(fā)和成片開發(fā)三種單項開發(fā)：是指一個種類和一種性質的項目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當面積的土地，建設周期較長的房地產開發(fā)成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內含眾多開發(fā)項目、開發(fā)周期長、占地面積相當于一個區(qū)域的綜合開發(fā)。策劃人員培訓資料（三）165）房地產開發(fā)階段劃分按照市場經濟的運行機制要求和開發(fā)時間的先后，房地產開發(fā)可分為投資決策階段、項目前期工作階段、項目建設實施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個階段投資決策階段：這一階段主要是對擬開發(fā)地和開發(fā)項目進行可行性研究，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，然后向政府相關部門申請立項，同時提出用地申請。待政府有關部門批準后，再進

18、行規(guī)劃區(qū)細部規(guī)劃；這個階段是開放過程中最為關鍵的一個階段，它包括三個方面的工作，即開發(fā)項目的初步設想、項目設想具體化、項目可行性研究。項目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設計、征地拆遷兩方面內容項目建設實施階段：這一階段就是嚴格按照施工圖，實施項目的建設計劃并生產出建筑產品的過程房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即可進行銷售活動，竣工驗收后，交付使用，并進行售后服務工作的階段。策劃人員培訓資料（三）176）房地產開發(fā)程序開發(fā)公司設立可研及立項規(guī)劃設計取得土地使用權拆遷安置項目施工經營銷售物業(yè)管理策劃人員培訓資料（三）18第四部分:近期房地產政策分析【學習

19、目的】通過本章學習后，要求熟悉近期房地產政策變化情況，并對未來政策走勢有一定的預測能力，掌握房地產政策對未來樓市的影響進而預測未來樓市的走勢策劃人員培訓資料（三）19我們先來看，對房地產行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策策劃人員培訓資料（三）20關于切實穩(wěn)定住房價格的通知“國八條”2005年初，針對房價上漲過快的顯性，國務院作出了對房地產市場進行調控的決策。于2005年3月26日，國務院下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，業(yè)內將其稱為“國八條”。其將穩(wěn)定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任?！?核心思想：將穩(wěn)定房價提

20、高到了政治高度策劃人員培訓資料（三）21“國六條”2進入2006年之后，全國不少大中城市的房價又出現(xiàn)了大幅上揚。面對房價的瘋漲，新一輪的調控手段相繼出臺，2006年5月17日，國務院提出了促進房地產產業(yè)健康發(fā)展的六條指導性措施，業(yè)內稱之為“國六條”。具體六項措施包括重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，經濟適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長以及進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序等內容，這些措施給房地產市場帶來了一定警示，同時也深刻影響了現(xiàn)在房地產發(fā)展的方向關關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見核心措施：90/70政策策劃人員培訓資料（三）22我們再來看，

21、08年至今房地產走勢策劃人員培訓資料（三）23%進入三季度以來，全國住宅市場已現(xiàn)量價背離趨勢；在成交價格創(chuàng)下歷史新高的同時，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑*全國商品住宅成交面積和成交價格單位：萬平方米、元每平方米*全國成交量降價漲：和6月份成交面積最高點相比，8月成交面積變化-21%，成交價格+8%策劃人員培訓資料（三）2445714083491374.8547.0009年南寧市場走勢：08年住宅市場低迷，成交慘淡；09年市場整體成交火爆，但6月份后成交量開始回落，連續(xù)4個月出現(xiàn)價漲量跌的成交態(tài)勢08年受宏觀調控政策的打壓，購房者觀望情緒濃厚，市場成交低迷,全年住宅成交323.15萬，成交均價388

22、6元/受金融危機影響，擴大內需成為影響09年財政、貨幣等政策的重要因素，房地產行業(yè)成為拉動內需的龍頭行業(yè)，因此受惠于國家及本地各種政策的利好，剛需及投資性需求得到雙重釋放，房地產市場成交火爆，1-9月份南寧住宅共成交492.65萬，成交均價4493元/，量價遠遠高于08年全年在全國經濟的持續(xù)回暖的基礎上，面對高房價下房地產市場，政府開始出臺相關政策穩(wěn)定樓市，南寧住宅成交連續(xù)四個月“價漲量跌”，但成交總量依舊堅挺策劃人員培訓資料（三）25而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時依舊保持堅挺？08年的低迷，09年上半年的“瘋狂”再到第三季度以后的回落到底是什么政策的左右房地產市場的發(fā)展？下面探討0

23、7年至今政策變化情況策劃人員培訓資料（三）26政策軌跡三個節(jié)點2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國樓市最近一段時間所經歷的三個政策階段策劃人員培訓資料（三）272007年堅定不移的宏觀調控2007年中央人民銀行6次上調貸款利率策劃人員培訓資料（三）28策劃人員培訓資料（三）29策劃人員培訓資料（三）3008年7月，“次貸危機”后金融政策方面:由從“緊的貨幣政”策向“適度寬松政策”轉變;財政政策方面:實行積極的財政政策；一系列組合政策的出臺目的是抵御“金融危機”帶來的不利影響，保經濟增長2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上調人民幣存款準備金率0.5

24、個百分點。2008.1月2008-02-07 國務院頒布土地調查條例。2008.2月中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 2008.3月2008.4月中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點繳款。 2008.5月9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。 2008.9月

25、2008.10月2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。 2008.11月2008.12月2008-06-01國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布國有建設用地使用權出讓合同2008-08-27央行銀監(jiān)會發(fā)布關于金融促進節(jié)約集約用地的通知 2008-10-22財政部、稅務總局降低住房交易稅率；央行商貸下調至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5溫家寶主持國務院常務會確定擴大內需十項措施 2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設部落實國務院決策，部

26、署5方面工作 從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 從2008年12月23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整 ；從2008年12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 08政策由緊向松策劃人員培訓資料（三）31政策回顧貸款利率變化時間基準利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.5

27、6%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以來五年期以上貸款利率變化情況2007年中央人民銀行6次上調貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調5次；2008年中央人民銀行5次下調貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調整。07年三月以來11次調整利率策劃人員培訓資料（三）3209政策:上半年利好政策盡出09年1月4日房產市場限外令松動0

28、9年1月7日二套房貸優(yōu)惠權下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細則出臺09年3月3日修訂保險法千億資金進軍房地產09年3月3日住房公積金貸款最高上浮20萬09年5月3日國務院下調住房、煤炭等投資項目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可享受首套房優(yōu)惠09年5月25日國務院研究開征物業(yè)稅09年2月3日南寧推出若干救市新政策劃人員培訓資料（三）33刺激要點樓市刺激政策核心內容2008年第四季度以來，中央出臺了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個：一個是“10.22房地產新政”；另一個是國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見 降低首付：由30%調至20% 減免稅費：印花

29、稅 、契稅、營業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動，并享利率優(yōu)惠 限外松動：北京和廣東已經開始局部松動策劃人員培訓資料（三）3409政策:7月后二套房政策逐步收緊嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導，嚴格執(zhí)行個人購房貸款政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建設部策劃人員培訓資料（三）35政策影響投資需求受阻收緊二套房貸進入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的

30、難度很大，無理退出的難度會更大策劃人員培訓資料（三）36調控的大背景經濟正處調整期樓市好經濟好經濟好，樓市才能好樓市好，經濟會更好樓市與經濟關系密切相輔相成策劃人員培訓資料（三）37調控核心基調堅持有保有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒變對房地產開發(fā)投資的支持力度沒有變保剛性需求和改善型需求壓投資需求策劃人員培訓資料（三）38調控基本策略實現(xiàn)供需平衡當前樓市調控策略優(yōu)化需求結構增加供給數(shù)量支持首次置業(yè)者支持改善型需求限制投資性需求打擊捂盤惜售懲罰違約地王讓供求在數(shù)量和結構上實現(xiàn)雙重平衡，從而達到樓市穩(wěn)健發(fā)展策劃人員培訓資料（三）39總結：穩(wěn)定壓倒一

31、切國家對樓市政策進行微調不是打壓樓市，而是規(guī)范樓市；不是打壓需求，而是引導需求。策劃人員培訓資料（三）40樓市微調在即,那么南寧房地產未來走勢如何呢？我們先來認識南寧策劃人員培訓資料（三）41多重利好刺激，城市發(fā)展前景無限！多重利好刺激北部灣經濟圈龍頭城市中國東盟博覽會永久舉辦地中國東盟零關稅前沿城市泛北部灣、泛珠三角經濟論壇廣西的首府城市城市價值中國東盟保稅物流區(qū)榮獲多項殊榮的城市策劃人員培訓資料（三）42處于啟動到快速發(fā)展階段，房地產發(fā)展?jié)摿Υ?！階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段衰退發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上表：人均GDP與城市房

32、地產市場發(fā)展2008年南寧人均GDP為2801美元，而市區(qū)人均GDP達到3500美元以上，說明南寧房地產市場處于啟動到快速發(fā)展的過渡階段，隨著經濟的不斷發(fā)展，未來幾年將是南寧房地產快速發(fā)展階段。策劃人員培訓資料（三）43外地企業(yè)掀起開發(fā)熱潮，開發(fā)水平迅速提升！南寧市經濟與城市的快速發(fā)展，引起了外商的注意，盛天集團、廣州云星集團、廣州利海集團、深圳振業(yè)等各路實力發(fā)展商紛紛 “搶灘登陸”南寧房地產市場。這些發(fā)展商相續(xù)開發(fā)了盛天熙園、保利21世家、利海亞洲國際等南寧明星樓盤。此外深圳天健集團、香港華潤集團目前也在南寧高價拿地，發(fā)達地區(qū)開發(fā)企業(yè)帶來了新理念、新思想、新技術以及先進的經驗和開發(fā)模式，使南

33、寧房地產開發(fā)水平迅速提升！ 策劃人員培訓資料（三）44很顯然，南寧具有獨特的城市魅力及顯赫的城市投資價值！隨著城市經濟實力在不斷的增強，城市人口迅速擴容，居民收入不斷提高增高，房地產市場將迎來快速發(fā)展階段！策劃人員培訓資料（三）45因此，在房地產微調的情況下，連續(xù)四個月價漲量跌發(fā)展態(tài)勢說明南寧房地產市場必然受到一定影響，但依舊堅挺的成交量同樣說明，作為快速發(fā)展中的南寧，受到此次微調的影響不會太大，第四季度將呈現(xiàn)短暫的量跌價滯的局面，而成交量依舊保持堅挺，2010年在沒有大的政策打壓下，經過自身的調整，將恢復快速上升的發(fā)展態(tài)勢策劃人員培訓資料（三）46Thank You!（第14講）考場作文開拓

34、文路能力分解層次(網(wǎng)友來稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學 陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應該恰當?shù)胤纸鈱哟危箮讉€層次構成一個有機的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要。【策略解讀】一般說來，記人敘事的文章常按時間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對象的特點，可按時間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題分析問題解決問題”順序來分解層次。當然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1小標題式。即圍繞話題把一篇文章劃

35、分為幾個相對獨立的部分，再給它們加上一個簡潔、恰當?shù)男祟}。如世界改變了模樣四個小標題：壽命變“長”了、世界變“小”了、勞動變“輕”了、文明變“綠”了。 2序號式。序號式作文與小標題作文有相同的特點。序號可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”從全文看，序號式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內容，只是標明了層次與部分。有時序號式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。 3總分式。如高考佳作人生也是一張答卷。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來書寫，人生的答卷卻要用行動來書

36、寫?！敝黧w部分每段首句分別為：選擇題是對人生進行正確的取舍，填空題是充實自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗自己解決問題的能力。這份“試卷”設計得合理而且實在，每個人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應追求作文美學的三個價值取向：一要勻稱美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構成文章的基本單位，恰當劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開頭、正文、結尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內容應該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章

37、起伏錯落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開頭與結尾要遙相照應，把開頭描寫的事物或提出的問題，在結尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺?！纠慕馄省?話題：忙忙，不亦樂乎 忙，是人生中一個個步驟，每個人所忙的事務不同，但是不能是碌碌無為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。 忙是問號。忙看似簡單，但其中卻大有學問。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂乎，卻并不簡單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時不時我們眼前就出現(xiàn)一個十字路口，我們該向哪兒，面對那縱軸橫軸相交的十字路口，我們該怎樣選擇?不急，靜下心來分析一下，選擇適合自己的坐標軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問號，這個問號一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂乎。 忙是省略號。四季在有規(guī)律地進行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個目標，為目標而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當目標已達成，那么再找一個目標，繼續(xù)這樣忙，就像省略號一樣，毫無休止地忙下去，翻開歷史的長卷，我們看到牛頓在