房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人政策法規(guī)培訓(xùn)(ppt-47頁(yè))課件

1、策劃人員培訓(xùn)資料（三）1房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)房地產(chǎn)政策法規(guī)日期： 2012年9月策劃人員培訓(xùn)資料（三）2本課時(shí)目錄第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析策劃人員培訓(xùn)資料（三）3第一部分:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)1）房地產(chǎn)：又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利3）土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地

2、、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地4)土地使用權(quán)出讓年限:是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年策劃人員培訓(xùn)資料（三）45）三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場(chǎng)地平整。7）房地產(chǎn)市場(chǎng)：分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；1)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。2)二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房

3、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3)三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。8）銀行按揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。9）容積率:建筑面積與土地總面積之比。10）占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi)。11）基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.策劃人員培訓(xùn)資料（三）512）建筑覆蓋率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率13)綠化率:綠化面

4、積在占地面積中所占的百分比14)得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比. 15)日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個(gè)比例的要求. 16)中線:指墻中間的一條線,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.17)層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.18)凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.19)承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.20)非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.21)房型:指幾

5、房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).策劃人員培訓(xùn)資料（三）6房地產(chǎn)建筑形態(tài)1)低層：13F的建筑稱為低層建筑。2)多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。 3)小高層：811F的建筑稱為小高層。4)高層：1230F的建筑稱為超高層。5)超高層：30F以上的建筑稱為超高層。6)板樓：又稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者7)雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 8)三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 9)獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。 10)雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。11)連棟別墅：多棟連在一起的別墅。12)越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。13)店面

6、：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 14)經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。15)商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。 策劃人員培訓(xùn)資料（三）7第二部分:房地產(chǎn)法律法規(guī)1）商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗(yàn)收； 拆遷安置已落實(shí)；供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實(shí)。策劃

7、人員培訓(xùn)資料（三）82）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件： 建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；持有合法的國(guó)有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；3）商品房銷售是否合法，消費(fèi)者要看哪幾證？應(yīng)當(dāng)查看國(guó)有土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證。若現(xiàn)房，還要看有無(wú)產(chǎn)權(quán)登記備案證4）什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時(shí)候交納？契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移

8、時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定商品房買賣合同之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。 策劃人員培訓(xùn)資料（三）95）什么是印花稅？印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。目前南寧對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅 6）辦理合同登記備案的時(shí)間是怎么規(guī)定的？我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)

9、管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；優(yōu)惠條件、按揭情況等；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；聯(lián)系人、售樓電話。策劃人員培訓(xùn)資料（三）108）對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間國(guó)家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實(shí)施的商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60 日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬

10、登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。9）購(gòu)買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？未成年人可辦理房屋所有權(quán)證 。但是，由于民法明確規(guī)定：18 周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18 周歲之前，不允許出售所購(gòu)房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外。10）什么是“兩書”？“兩書”即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，它們是商品房買賣合同的重要組成部分。商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。11)什么是住房

11、公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。策劃人員培訓(xùn)資料（三）1112）房地產(chǎn)抵押相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)抵押概念：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押：指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房?jī)r(jià)款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押：

12、指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級(jí)貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。已抵押之在建工程，再取得預(yù)售證后需解押后方可簽訂購(gòu)房合同，辦理按揭貸款。作為抵押物的條件：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不允許抵押的，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才可以設(shè)定抵押權(quán)。）策劃人員培訓(xùn)資料（三）1211）在什么情況下職工可以支取住房公積金？職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買、建造

13、、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 12）預(yù)售商品房的購(gòu)買人在未竣工前能將商品房轉(zhuǎn)讓給他人嗎？我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第36 條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對(duì)于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再

14、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。 策劃人員培訓(xùn)資料（三）13第三部分:房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)【學(xué)習(xí)目的】通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求策劃人員培訓(xùn)資料（三）141）房地產(chǎn)開發(fā)基本概念房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動(dòng)遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資多、風(fēng)險(xiǎn)度、利潤(rùn)高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)2）房地產(chǎn)開發(fā)基本要求在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中

15、應(yīng)遵循下列原則：依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤⒐を?yàn)收合格后，并經(jīng)過政府主管部門竣工備案后才能交付使用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和個(gè)地方的銷售許可制度和政策策劃人員培訓(xùn)資料（三）153）房地產(chǎn)開發(fā)的形式房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城

16、區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地”（即為經(jīng)“七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造:這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。4）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開

17、發(fā)和成片開發(fā)三種單項(xiàng)開發(fā)：是指一個(gè)種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長(zhǎng)、占地面積相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。策劃人員培訓(xùn)資料（三）165）房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)可分為投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個(gè)階段投資決策階段：這一階段主要是對(duì)擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)，同時(shí)提出用地申請(qǐng)。待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再進(jìn)

18、行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個(gè)階段是開放過程中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，它包括三個(gè)方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。項(xiàng)目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷兩方面內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃并生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品的過程房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即可進(jìn)行銷售活動(dòng)，竣工驗(yàn)收后，交付使用，并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。策劃人員培訓(xùn)資料（三）176）房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)公司設(shè)立可研及立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地使用權(quán)拆遷安置項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)銷售物業(yè)管理策劃人員培訓(xùn)資料（三）18第四部分:近期房地產(chǎn)政策分析【學(xué)習(xí)

19、目的】通過本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)有一定的預(yù)測(cè)能力，掌握房地產(chǎn)政策對(duì)未來(lái)樓市的影響進(jìn)而預(yù)測(cè)未來(lái)樓市的走勢(shì)策劃人員培訓(xùn)資料（三）19我們先來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策策劃人員培訓(xùn)資料（三）20關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知“國(guó)八條”2005年初，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的顯性，國(guó)務(wù)院作出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決策。于2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，業(yè)內(nèi)將其稱為“國(guó)八條”。其將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治高度，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任?！?核心思想：將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提

20、高到了政治高度策劃人員培訓(xùn)資料（三）21“國(guó)六條”2進(jìn)入2006年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺(tái)，2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國(guó)六條”。具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定警示，同時(shí)也深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見核心措施：90/70政策策劃人員培訓(xùn)資料（三）22我們?cè)賮?lái)看，

21、08年至今房地產(chǎn)走勢(shì)策劃人員培訓(xùn)資料（三）23%進(jìn)入三季度以來(lái)，全國(guó)住宅市場(chǎng)已現(xiàn)量?jī)r(jià)背離趨勢(shì)；在成交價(jià)格創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑*全國(guó)商品住宅成交面積和成交價(jià)格單位：萬(wàn)平方米、元每平方米*全國(guó)成交量降價(jià)漲：和6月份成交面積最高點(diǎn)相比，8月成交面積變化-21%，成交價(jià)格+8%策劃人員培訓(xùn)資料（三）2445714083491374.8547.0009年南寧市場(chǎng)走勢(shì)：08年住宅市場(chǎng)低迷，成交慘淡；09年市場(chǎng)整體成交火爆，但6月份后成交量開始回落，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)價(jià)漲量跌的成交態(tài)勢(shì)08年受宏觀調(diào)控政策的打壓，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交低迷,全年住宅成交323.15萬(wàn)，成交均價(jià)388

22、6元/受金融危機(jī)影響，擴(kuò)大內(nèi)需成為影響09年財(cái)政、貨幣等政策的重要因素，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的龍頭行業(yè)，因此受惠于國(guó)家及本地各種政策的利好，剛需及投資性需求得到雙重釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆，1-9月份南寧住宅共成交492.65萬(wàn)，成交均價(jià)4493元/，量?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于08年全年在全國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上，面對(duì)高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定樓市，南寧住宅成交連續(xù)四個(gè)月“價(jià)漲量跌”，但成交總量依舊堅(jiān)挺策劃人員培訓(xùn)資料（三）25而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時(shí)依舊保持堅(jiān)挺？08年的低迷，09年上半年的“瘋狂”再到第三季度以后的回落到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？下面探討0

23、7年至今政策變化情況策劃人員培訓(xùn)資料（三）26政策軌跡三個(gè)節(jié)點(diǎn)2007年9月2008年10月2009年7月打壓階段刺激階段規(guī)范階段我國(guó)樓市最近一段時(shí)間所經(jīng)歷的三個(gè)政策階段策劃人員培訓(xùn)資料（三）272007年堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率策劃人員培訓(xùn)資料（三）28策劃人員培訓(xùn)資料（三）29策劃人員培訓(xùn)資料（三）3008年7月，“次貸危機(jī)”后金融政策方面:由從“緊的貨幣政”策向“適度寬松政策”轉(zhuǎn)變;財(cái)政政策方面:實(shí)行積極的財(cái)政政策；一系列組合政策的出臺(tái)目的是抵御“金融危機(jī)”帶來(lái)的不利影響，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5

24、個(gè)百分點(diǎn)。2008.1月2008-02-07 國(guó)務(wù)院頒布土地調(diào)查條例。2008.2月中國(guó)人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 2008.3月2008.4月中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。 2008.5月9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。 2008.9月

25、2008.10月2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2008.11月2008.12月2008-06-01國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同2008-08-27央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008-10-22財(cái)政部、稅務(wù)總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施 2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國(guó)務(wù)院決策，部

26、署5方面工作 從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 08政策由緊向松策劃人員培訓(xùn)資料（三）31政策回顧貸款利率變化時(shí)間基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.5

27、6%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以來(lái)五年期以上貸款利率變化情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。07年三月以來(lái)11次調(diào)整利率策劃人員培訓(xùn)資料（三）3209政策:上半年利好政策盡出09年1月4日房產(chǎn)市場(chǎng)限外令松動(dòng)0

28、9年1月7日二套房貸優(yōu)惠權(quán)下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細(xì)則出臺(tái)09年3月3日修訂保險(xiǎn)法千億資金進(jìn)軍房地產(chǎn)09年3月3日住房公積金貸款最高上浮20萬(wàn)09年5月3日國(guó)務(wù)院下調(diào)住房、煤炭等投資項(xiàng)目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可享受首套房?jī)?yōu)惠09年5月25日國(guó)務(wù)院研究開征物業(yè)稅09年2月3日南寧推出若干救市新政策劃人員培訓(xùn)資料（三）33刺激要點(diǎn)樓市刺激政策核心內(nèi)容2008年第四季度以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個(gè)：一個(gè)是“10.22房地產(chǎn)新政”；另一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 降低首付：由30%調(diào)至20% 減免稅費(fèi)：印花

29、稅 、契稅、營(yíng)業(yè)稅等利率優(yōu)惠：基準(zhǔn)利率的0.7倍，并多次降息二套房貸：二套房貸松動(dòng)，并享利率優(yōu)惠 限外松動(dòng)：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動(dòng)策劃人員培訓(xùn)資料（三）3409政策:7月后二套房政策逐步收緊嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部策劃人員培訓(xùn)資料（三）35政策影響投資需求受阻收緊二套房貸進(jìn)入門檻提高規(guī)范毀約行為退出門檻提高投資需求今后大量入市的

30、難度很大，無(wú)理退出的難度會(huì)更大策劃人員培訓(xùn)資料（三）36調(diào)控的大背景經(jīng)濟(jì)正處調(diào)整期樓市好經(jīng)濟(jì)好經(jīng)濟(jì)好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟(jì)會(huì)更好樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切相輔相成策劃人員培訓(xùn)資料（三）37調(diào)控核心基調(diào)堅(jiān)持有保有壓樓市政策變化部分收緊二套房貸樓市政策之未變部分對(duì)首次置業(yè)和改善型需求的優(yōu)惠沒變對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度沒有變保剛性需求和改善型需求壓投資需求策劃人員培訓(xùn)資料（三）38調(diào)控基本策略實(shí)現(xiàn)供需平衡當(dāng)前樓市調(diào)控策略優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)增加供給數(shù)量支持首次置業(yè)者支持改善型需求限制投資性需求打擊捂盤惜售懲罰違約地王讓供求在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)雙重平衡，從而達(dá)到樓市穩(wěn)健發(fā)展策劃人員培訓(xùn)資料（三）39總結(jié)：穩(wěn)定壓倒一

31、切國(guó)家對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)不是打壓樓市，而是規(guī)范樓市；不是打壓需求，而是引導(dǎo)需求。策劃人員培訓(xùn)資料（三）40樓市微調(diào)在即,那么南寧房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)如何呢？我們先來(lái)認(rèn)識(shí)南寧策劃人員培訓(xùn)資料（三）41多重利好刺激，城市發(fā)展前景無(wú)限！多重利好刺激北部灣經(jīng)濟(jì)圈龍頭城市中國(guó)東盟博覽會(huì)永久舉辦地中國(guó)東盟零關(guān)稅前沿城市泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì)論壇廣西的首府城市城市價(jià)值中國(guó)東盟保稅物流區(qū)榮獲多項(xiàng)殊榮的城市策劃人員培訓(xùn)資料（三）42處于啟動(dòng)到快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?！階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段衰退發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上表：人均GDP與城市房

32、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展2008年南寧人均GDP為2801美元，而市區(qū)人均GDP達(dá)到3500美元以上，說明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)到快速發(fā)展的過渡階段，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，未來(lái)幾年將是南寧房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。策劃人員培訓(xùn)資料（三）43外地企業(yè)掀起開發(fā)熱潮，開發(fā)水平迅速提升！南寧市經(jīng)濟(jì)與城市的快速發(fā)展，引起了外商的注意，盛天集團(tuán)、廣州云星集團(tuán)、廣州利海集團(tuán)、深圳振業(yè)等各路實(shí)力發(fā)展商紛紛 “搶灘登陸”南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些發(fā)展商相續(xù)開發(fā)了盛天熙園、保利21世家、利海亞洲國(guó)際等南寧明星樓盤。此外深圳天健集團(tuán)、香港華潤(rùn)集團(tuán)目前也在南寧高價(jià)拿地，發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)了新理念、新思想、新技術(shù)以及先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)模式，使南

33、寧房地產(chǎn)開發(fā)水平迅速提升！ 策劃人員培訓(xùn)資料（三）44很顯然，南寧具有獨(dú)特的城市魅力及顯赫的城市投資價(jià)值！隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力在不斷的增強(qiáng)，城市人口迅速擴(kuò)容，居民收入不斷提高增高，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展階段！策劃人員培訓(xùn)資料（三）45因此，在房地產(chǎn)微調(diào)的情況下，連續(xù)四個(gè)月價(jià)漲量跌發(fā)展態(tài)勢(shì)說明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受到一定影響，但依舊堅(jiān)挺的成交量同樣說明，作為快速發(fā)展中的南寧，受到此次微調(diào)的影響不會(huì)太大，第四季度將呈現(xiàn)短暫的量跌價(jià)滯的局面，而成交量依舊保持堅(jiān)挺，2010年在沒有大的政策打壓下，經(jīng)過自身的調(diào)整，將恢復(fù)快速上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)策劃人員培訓(xùn)資料（三）46Thank You!（第14講）考場(chǎng)作文開拓

34、文路能力分解層次(網(wǎng)友來(lái)稿)江蘇省鎮(zhèn)江中學(xué) 陳乃香說明：本系列稿共24講，20XX年1月6日開始在資源上連載【要義解說】文章主旨確立以后，就應(yīng)該恰當(dāng)?shù)胤纸鈱哟?，使幾個(gè)層次構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，形成一篇完整的文章。如何分解層次主要取決于表現(xiàn)主旨的需要?！静呗越庾x】一般說來(lái)，記人敘事的文章常按時(shí)間順序分解層次，寫景狀物的文章常按時(shí)間順序、空間順序分解層次；說明文根據(jù)說明對(duì)象的特點(diǎn)，可按時(shí)間順序、空間順序或邏輯順序分解層次；議論文主要根據(jù)“提出問題分析問題解決問題”順序來(lái)分解層次。當(dāng)然，分解層次不是一層不變的固定模式，而應(yīng)該富于變化。文章的層次，也常常有些外在的形式：1小標(biāo)題式。即圍繞話題把一篇文章劃

35、分為幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，再給它們加上一個(gè)簡(jiǎn)潔、恰當(dāng)?shù)男?biāo)題。如世界改變了模樣四個(gè)小標(biāo)題：壽命變“長(zhǎng)”了、世界變“小”了、勞動(dòng)變“輕”了、文明變“綠”了。 2序號(hào)式。序號(hào)式作文與小標(biāo)題作文有相同的特點(diǎn)。序號(hào)可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”從全文看，序號(hào)式干凈、明快；但從題目上看，卻看不出文章內(nèi)容，只是標(biāo)明了層次與部分。有時(shí)序號(hào)式作文，也適用于敘述性文章，為故事情節(jié)的展開，提供了明晰的層次。 3總分式。如高考佳作人生也是一張答卷。開頭：“人生就是一張答卷。它上面有選擇題、填空題、判斷題和問答題，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手來(lái)書寫，人生的答卷卻要用行動(dòng)來(lái)書

36、寫。”主體部分每段首句分別為：選擇題是對(duì)人生進(jìn)行正確的取舍，填空題是充實(shí)自己的人生，判斷題是表明自己的人生態(tài)度，問答題是考驗(yàn)自己解決問題的能力。這份“試卷”設(shè)計(jì)得合理而且實(shí)在，每個(gè)人的人生都是不同的，這就意味著這份人生試卷的“答案是豐富多彩的”。分解層次，應(yīng)追求作文美學(xué)的三個(gè)價(jià)值取向：一要?jiǎng)蚍Q美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料詳寫，什么材料略寫，要通盤考慮。自然段是構(gòu)成文章的基本單位，恰當(dāng)劃分自然段，自然就成為分解層次的基本要求。該分段處就分段，不要老是開頭、正文、結(jié)尾“三段式”，這種老套的層次顯得呆板。二要波瀾美。文章內(nèi)容應(yīng)該有張有弛，有起有伏，如波如瀾。只有這樣才能使文章

37、起伏錯(cuò)落，一波三折，吸引讀者。三要圓合美。文章的開頭與結(jié)尾要遙相照應(yīng)，把開頭描寫的事物或提出的問題，在結(jié)尾處用各種方式加以深化或回答，給人首尾圓合的感覺。【例文解剖】 話題：忙忙，不亦樂乎 忙，是人生中一個(gè)個(gè)步驟，每個(gè)人所忙的事務(wù)不同，但是不能是碌碌無(wú)為地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦樂乎。 忙是問號(hào)。忙看似簡(jiǎn)單，但其中卻大有學(xué)問。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦樂乎，卻并不簡(jiǎn)單。人生如同一張地圖，我們一直在自己的地圖上行走，時(shí)不時(shí)我們眼前就出現(xiàn)一個(gè)十字路口，我們?cè)撓蚰膬?，面?duì)那縱軸橫軸相交的十字路口，我們?cè)撛鯓舆x擇?不急，靜下心來(lái)分析一下，選擇適合自己的坐標(biāo)軸才是最重要的。忙就是如此，選擇自己該忙的才能忙得有意義。忙是問號(hào)，這個(gè)問號(hào)一直提醒我們要忙得有意義，忙得不亦樂乎。 忙是省略號(hào)。四季在有規(guī)律地進(jìn)行著冷暖交替，大自然就一直按照這樣的規(guī)律不停地忙，人們亦如此。為自己找一個(gè)目標(biāo)，為目標(biāo)而不停地忙，讓這種忙一直忙下去。當(dāng)目標(biāo)已達(dá)成，那么再找一個(gè)目標(biāo)，繼續(xù)這樣忙，就像省略號(hào)一樣，毫無(wú)休止地忙下去，翻開歷史的長(zhǎng)卷，我們看到牛頓在