別墅物業(yè)產品專題

1、別墅價值衡量標準別墅建筑風格淺析別墅物業(yè)規(guī)劃認知別墅涵義別墅戶型功能解析近代別墅發(fā)展趨勢別墅涵義引入何謂別墅？（簡要互動提問）別墅涵義別墅涵義這與當今市場上所稱的別墅有一定出入。目前別墅的內涵與外延已發(fā)生了一定變化，使用對象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士，功能從以前的臨時休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所， 從以前的單純的住所拓展到居住、辦公功能兼有。中國人古時的涵義 “在風景區(qū)或在郊區(qū)建造的供休養(yǎng)的住所” -漢語詞典中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二古時， 別墅是供游玩休養(yǎng)的山水美宅國外別墅的概念很清晰，它就是遠郊獨立的一幢房子，是用于休閑度假的真正意義上的第二居所。它

2、強調山水景觀、自然環(huán)境，與現實城市生活有一定脫節(jié)。國外原始涵義 “位于郊外，占地兩畝以上，具備獨立的花園和優(yōu)美的自然景觀的兩層以上獨立住宅?！?-美國大辭典 別墅涵義現在常說的“別墅”實際上涵蓋了兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE應該是“房子、住宅” 一種是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才應當是“別墅”Villa最早出現在中國時， 經常翻譯成三種，別墅、 莊園、城堡，都是國外獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區(qū)，這是現在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，

3、別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。從國外引入的涵義別墅涵義目前，國內的別墅所覆蓋的范圍極廣，包含純獨立別墅（Detached house）雙拼別墅（Semi-detached house）聯排別墅（Townhouse）疊加別墅洋房產品也有趨向類別墅的產品目前國內行業(yè)標準涵義統稱為“類別墅”介于別墅與公寓產品之間別墅涵義別墅涵義純獨棟容積率：0.2-0.3 層數:2-3F建筑面積：800以上 占地面積：2畝以上純獨棟別墅參考案例：杭州 青山湖玫瑰園地上二層 地下一層建筑面積：770-910地上建筑面積：450500地下建筑面積：300400庭院面積：14002500獨門獨院，表現

4、為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等花園。私密性極佳，目前為市場極其稀缺別墅產品。別墅涵義純獨棟純獨棟別墅 英倫莊園式法國里維埃拉式意大利弗洛倫撒式參考案例：上海檀宮 占地面積47384 容積率0.6 僅18棟單棟建筑面積1500 -1800占地面積2500（4畝）富含8種風格英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式，8種風格與8種房型組合衍生成十八種完全不同的建筑個性。高容積率純獨棟項目地處虹橋路西郊賓館的西側，其利用大獨棟規(guī)劃高容積率，增加每棟獨棟花園占地面積物業(yè)類型體現形式區(qū)分容積率 常規(guī)建筑

5、面積 層數 類別墅雙拼 有一道共有墻0.4-0.5 300二 三層 聯排 兩道以上共有墻（四聯、五聯）0.5-0.7 200300二 三層 疊加 垂直方向有兩、三戶）疊加0.7-1.0 200300 四層 六層 類別墅別墅涵義類別墅在目前極其土地資源極其稀缺的情況下，類別墅的形態(tài)越來越多樣化類別墅別墅涵義類別墅雙拼別墅由兩個單戶別墅拼聯組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數大多在三層或三層以下A戶B戶別墅涵義類別墅類別墅聯排別墅由幾個三層左右的單戶別墅并聯組成，每個單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。有天有地，每戶獨門獨院，僅為兩面采光（南北）通過類獨棟方式

6、建造聯排別墅，提高該類產品價值打造手法：首層局部連接參考案例：保利林語溪手法相鄰兩套聯排建筑在一樓門廳位置做局部拼接，一層建筑局部相連，二、三層建筑分離。優(yōu)點有效降低聯排別墅的視覺壓迫感與擁擠感，增強社區(qū)的通透性，營造獨棟別墅般的私密空間。 拼接處俯視拼接處后部拼接處正面別墅涵義類別墅類別墅聯排別墅別墅涵義類別墅類別墅疊加別墅一般由兩組（或三組）類似復式的住宅上下疊加而成，高度為四層（或六層），B1/1F/2F為下面一戶，3F/4F為上面一戶，每一套戶型或有天（疊上有露臺）或有地（疊下有花園）。缺點：并不能做到別墅真正意義上的“有天有地”16疊墅的價值實現途徑：1、獨立入戶方式，確保私密性1：

7、二、三層位于一層的獨立入戶；2：一層住戶入口；3：四、五層位于一層的入戶口；入戶示意 1 2 3 2、每戶均有一層庭院配置，享受花園生活庭院空間示意參考案例：上海華潤橡樹灣創(chuàng)新三疊“聯庭”別墅B1/1F2F/3F4F/5F分別獨立入戶別墅涵義類別墅類別墅疊加別墅入戶方式模擬2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套產品上套產品3.6m2.6m3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m組合產品剖面結構二層三層二層一層花園一層花園下沉式花園下沉式花園入戶樓梯下方空間很難利用別墅涵義類別墅類別墅疊加別墅參考案例：上海 龍湖滟瀾山創(chuàng)新三層二疊戶型花園洋房產品特征：院：首/底層入戶陽光花園庭

8、院；錯：相互錯層布局，鏤空采光強；退：層層退臺，每戶花臺私享采光；露：頂層大面積露臺，展現生活高品質。院 錯 退 露別墅涵義類別墅退退臺設計，有效利用光照錯錯落布局，立面靈活院入戶花園，下沉花園 露頂層露臺花園 院下沉花園 生活方式別墅是一種終極住宅。區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與自然景觀息息相關的終極住宅形式。身份標志它是住戶身份品位和個性的標志。是“富人階層”占有的領地，隨著中國別墅進程的不斷推進和發(fā)展，別墅這類物業(yè)擁有稀缺自然資源 。資源占有別墅所在區(qū)域的自然景觀帶給生活的巨大改變。森林、湖泊、大海，蘊藏其間的是城市生活永遠無法給予的生活方式。在歲月沉積中，別墅方能真正實現其“理

9、想人生”。別墅價值衡量體系客戶心理用地屬性城市區(qū)位資源占有價值衡量體系別墅價值衡量體系產品屬性功能屬性景觀屬性別墅功能屬性如何區(qū)分？別墅的資源占有有哪些？容積率如何確定產品？別墅價值衡量體系城市區(qū)位城市型別墅度假型別墅功能屬性第一居所定義：指客戶購置的純粹為家庭長期居住而非過度性投資或休閑的居所別墅價值衡量體系城市區(qū)位第一居所城市別墅地段屬性：相對城市中心(區(qū)位)，交通便捷（交通），配套完善（配套）產品形態(tài)：以聯排、雙拼別墅居多，面積較為舒適 獨棟別墅較為稀缺，城市獨棟別墅則價值高昂第二居所定義：指客戶在市區(qū)以擁有一套房產后在郊區(qū)或者風景區(qū)再次購置物業(yè)為周末（5+2生活模式）或者假期作休閑度假

10、的居所別墅價值衡量體系城市區(qū)位第二居所度假別墅地段屬性：郊區(qū)或者風景區(qū)(區(qū)位)，自然環(huán)境優(yōu)美 相對交通及配套要求較低產品形態(tài)：以聯排、雙拼別墅，面積較緊湊 獨棟別墅則以周邊景觀資源及社區(qū)密度為重點考量對象別墅價值衡量體系 資源占有資源占有自然景觀歷史人文山體水系高爾夫歷史人文人類與生俱來向往自然的精神歸宿別墅價值衡量體系資源占有 山地別墅自然景觀資源 在山地資源較為稀缺的城市，山地極其稀缺的景觀資源與頂級豪宅緊密相連：如上海XX別墅區(qū)域無疑則是上海頂級別墅區(qū)的代名詞別墅價值衡量體系資源占有 山林別墅自然景觀資源 參考案例：上海 XX別墅區(qū)XX的別墅項目主要集中在XX風景區(qū)的核心位置，從規(guī)劃和價

11、格上看，都是以建造高價高品質的別墅為主，容積率都非常低，均在0.2左右，別墅的總價都在2000萬元以上.目前國內已有近10家實力型房地產開發(fā)商搶灘XX板塊，利用XX的地理優(yōu)勢各自打造獨具風情的別墅社區(qū)，各大開發(fā)商使出渾身解數，最終目標就是充分詮釋XX的天然品質，表達別墅生活的精華。別墅價值衡量體系資源占有 海景別墅、江景別墅、湖景別墅自然景觀資源 據研究，別墅客戶考量自然環(huán)境時對于水體的關注度極高：別墅對于水系的占有程度（如一線海景與二線海景之間）決定其核心價值別墅價值衡量體系資源占有 海景別墅自然景觀資源 參考案例：深圳 XXXXXXXXX用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50

12、米，利用規(guī)劃巧妙布局，戶戶可觀海景，自04年開盤銷售，別墅類售價從開盤的15000元/持續(xù)上漲，由于其戶戶都是海景房目前的二手房價已經超過了每平米5萬元，且由于無人出售，所以很難買到。為了最大化的利用景觀資源，整個項目朝向海面排布雙拼別墅，由于其后高前低的山地形態(tài)，因此每戶都是海景別墅。整個項目形態(tài)恰似一個劇場，每棟別墅就像劇場中的每一個座位，都被設計的能夠清晰的看見這里的舞臺-整個海灘。別墅價值衡量體系資源占有 高爾夫別墅自然景觀資源 高爾夫作為一項高端客戶的運動，其代表著身份及地位的象征，在歐美等高度發(fā)達地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍，其核心價值在于大面積的綠化景觀以及

13、可作為高端圈層的私人的社交場所別墅價值衡量體系資源占有 高爾夫別墅自然景觀資源 參考案例：上海XX高爾夫別墅 XX高爾夫別墅由香港XX集團于1997年投資開發(fā)，總共分8期開發(fā)，目前已全部開發(fā)完畢，項目地理位置優(yōu)越，而且是上海市區(qū)唯一擁有世界級高爾夫球場的高檔別墅項目。項目指標占地面積：140公頃高爾夫球場：90公頃別墅用地：40公頃其它配套：10公頃開業(yè)時間：1997年物業(yè)開發(fā)：8期（已經交房）售價：34萬元/平方米其別墅區(qū)緊貼高爾夫球場南北兩側而建，連接緊密而又相對獨立，以英式、法式、日式風格為主，前排別墅充分保證了景觀視野的通透性，同時，后排的別墅主要以營造內部花園為景。會所別墅區(qū)（1-6

14、期）別墅區(qū)（7-8期）別墅價值衡量體系資源占有 高爾夫別墅自然景觀資源 參考案例：XX高爾夫別墅 XX高爾夫的球場設計以茂密的森林為主題，突出的地勢起伏將整個球場融入山體的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高爾夫球場，與XX國家森林公園相鄰。別墅區(qū)XX高爾夫別墅區(qū)位于球場西側，占地500畝，以意大利TUSCAN風格為藍本，與1700余畝的高爾夫球場交融一體，如同球場的脈絡一般和諧伸展在起伏的球道之間，并與周邊水系渾然一體，組成了一座極富意大利田園山居風格的高尚社區(qū)。別墅價值衡量體系資源占有參考案例：北京 XX原著XXX原著緊鄰XX園東宮門，位于康乾百年盛世所締造的三大皇家園林(XX園、XX園、XX

15、園)的中心位置。項目所在區(qū)域歷來被稱為“上風上水”之地。 藝術品/收藏品別墅人文歷史資源 XX原著繼開盤以來，突破京城別墅金字塔尖”項目的銷售瓶頸，單月售12棟，總價均在6000萬左右，究其熱銷原因，其極其稀缺的文脈資源是其重要核心要素。各種容積率情況下，純別墅物業(yè)的建筑形態(tài)：容積率高低最終限定產品屬性，目前市場產品研究為針對容積率在0.6-0.8的產品創(chuàng)新研究別墅價值衡量體系用地性質容積率常規(guī)產品形態(tài)備注說明0.3 2F獨棟別墅高端低密度純獨棟別墅社區(qū)0.3-0.5 3F獨棟別墅一般獨棟別墅社區(qū)，可增加部分雙拼與聯排降低密度0.6-0.8 3F雙拼別墅、3F聯排別墅常規(guī)類別墅社區(qū)，以3層產品

16、為主社區(qū)密度較高，可增加少量 4層疊加 產品降低密度0.9-1.0 6F疊加別墅、少量3F聯排別墅目前純別墅社區(qū)以1.0為極限，以6層產品為主工業(yè)化緊密伴隨哲學與技術的發(fā)展而演變最具代表性和宏觀敘述的風格特征鮮明的時代特征，傳統意義上的建筑血統對傳統的批判，現代建筑大革命對未來的思考表現或暗示的原型（符號），民族的、地域的具有本地獨特的文化品格和個性建筑中的民間與民族風格，地方文化的微觀敘述別墅建筑風格淺析古典風格現代風格地方風格古典風格現代風格工業(yè)化埃及風格古希臘風格古羅馬風格拜占庭風格（東羅馬）哥特風格巴洛克風格洛可可風格新古典主義風格羅曼風格（西羅馬）文藝復興時期古典風格折衷主義風格新藝

17、術運動工藝美術學派德意志制造聯盟維也納學派芝加哥學派風格派、表現派、未來派現代派有機建筑賴特High-Tech整體規(guī)劃密斯風格典雅主義粗野主義后現代隱喻主義、文脈主義、裝飾主義ART DECO別墅建筑風格淺析民間與民族風格地方文化微觀敘述地中海風格法式風格英式風格北美風格中式風格東南亞風格現代主義風格古典風格現代風格工業(yè)化地方風格別墅建筑風格淺析地方風格起源 退隱而包容 “地方風格”最早的起源也許可以追溯到英國的埃德溫魯琴斯爵士（Sir Edwin Lutyens，18691944）。他1900年左右在倫敦郊區(qū)建造的鄉(xiāng)村住宅以和周圍的環(huán)境相協調而著稱。他的設計照顧到了當時的現代派風潮，但也僅止

18、于裝飾很簡單而已；雖然也有折衷主義的跡象，似乎也只是為了應一下景。關鍵是這些建筑沒有絲毫要成為別人仿效的模板的意思，只是靜靜地在英國的鄉(xiāng)村中存在而已。 芬蘭的珊納特賽羅鎮(zhèn)中心:小鎮(zhèn)3000人口，鎮(zhèn)中心坐落在一座小山上。整個鎮(zhèn)中心用紅磚和木結構建造，和當地自然風光和傳統建筑十分協調。人們在去鎮(zhèn)中心的路上始終能感覺到主樓的存在，但直到進入主樓，其大門也沒有引起大家的注意。鎮(zhèn)中心的整體布局完全有傳統中國畫的“移步換景”的妙處。建筑的完全融入到了當地的自然環(huán)境和社會背景之中去，而非突出自己。別墅建筑風格淺析地方風格希臘 別墅建筑風格淺析地方風格某西班牙小鎮(zhèn) 別墅建筑風格淺析地方風格威尼斯別墅建筑風格淺

19、析地方風格英國都鐸風格與維多利亞風格的混血別墅建筑風格淺析風格鑒賞別墅建筑風格淺析別墅建筑風格淺析說起地中海風格，就讓人想起陽光、沙灘、憑海臨風的寫意感覺。地中海風格進入加州后，原本淳仆的基調被加入南歐地區(qū)如托斯卡納、普洛旺斯等地的特點，風格也更趨奢華，最終開始成為一種豪宅的符號。時至今日，地中海風格的定義也更為廣泛，表現形式也更多樣。西班牙風格隸屬于地中海風格，因此無論其歷史、文化、建筑、景觀等都成為地中海文明的縮影。地中海風格，原指沿歐洲地中海北岸一線的西班牙、葡萄牙、法國、希臘、意大利、北非等國的建筑風格及景觀文化。這些國家皆有其獨特的民風與特征，但是地中海風格仍呈現出一致的特征，基調為

20、“蔚藍色的浪漫情懷，艷陽高照的純美自然”，而白灰泥墻、連續(xù)的拱廊與拱門，陶磚、海藍色的屋瓦和門窗等成為地中海民居的共有特征，建筑形態(tài)：使用不對稱設計，建筑中常加入回廊、構架或觀景平臺等結構；設計上常采用建筑圓角，增加外立面的豐富度；廊道：長長的廊道，延伸至盡頭后垂直拐彎；半圓型結構：半圓型拱門，數個連接或垂直交接；甚至墻體、護欄、門窗框架及屋頂的瓦都使用圓弧結構，露臺上常使用圓型護欄；墻體處理：鏤空處理，通過穿鑿或穿鑿形成鏤空效果；材料：使用淺色涂料，外墻經年累月，層層涂刷，色彩醇厚，有很強的手工藝質感；也有在外墻局部使用文化石或特殊涂料；細節(jié)：西班牙建筑中經常使用螺旋形結構配件，包括陽臺、窗

21、間柱子等多使用鑄鐵螺旋花飾；別墅建筑風格淺析地中海3、沙礫、貝殼、鵝卵石等鋪就的小道，帶著海邊小城風情基調：“蔚藍色的浪漫情懷，艷陽高照的純美自然”2、獨特的地理位置賦予地中海風格起伏的線條美感，滿目盡是錯落有致的天際線1、島嶼、海岸的景觀優(yōu)勢讓地中海風格充滿藍與白的清爽線條，海天一色別墅建筑風格淺析地中海47色調多以白色或輕淡暖色調為主，大量使用純色涂料別墅建筑風格淺析地中海沙礫鵝卵石金屬貝殼沙礫陶制手工抹灰石頭瓦片鑄鐵別墅建筑風格淺析地中海木頭別墅建筑風格淺析地中海南加州風格法國風格受新古典主義與巴洛克風格的影響，建筑往往不求與環(huán)境的協調，崇尚沖突之美；同時整體方面有嚴格的把握，善于在細節(jié)

22、雕鑿上下功夫；三段式立面，構圖簡潔端莊，幾何性很強，軸線明確，主次有序：底層結實沉重，中層是虛實相映的柱廊，頂部是水平向厚檐別墅建筑風格淺析法式風格法式住宅，大多沿襲古典宮廷建筑立面的三段式處理。尊重比例，突出軸線構圖簡潔端莊，幾何性很強軸線明 確、柱式的運用，營造出豐富的立 面層次，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感底層結實沉重，中層是虛實相映的 柱廊，頂部是水平向厚檐。基座兩層高的巨柱式柱子檐部和女兒墻51法式風格關鍵詞：莊重、嚴謹、高貴、華美屋頂多采用孟莎式和法式四坡屋頂老虎窗起到增加室內采光、通風、裝飾作用法式住宅的柱式常以壁柱的形式出現寬檐和山花豐富了立面的美感，起到點綴作用，整體給人干凈利落之

23、感廊柱是美化建筑立面的重要裝飾元素法式風格建筑語言和符號元素1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。2、貴族風格，高貴典雅。3、細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。4、建筑多采用對稱造型，屋頂上多有精致的老虎窗沿襲古典宮廷建筑立面的三段式處理別墅建筑風格淺析地中海別墅建筑風格淺析法式風格平面布局：采用對稱造型，力求恢宏的氣勢；屋頂：多采用孟莎式，坡度有轉折，上部平緩，下部陡直，屋頂多有精致老虎窗，或圓或尖；外墻：處多用石材或仿石材進行裝飾，細節(jié)處理使用廊柱、雕花、線條，制作工藝考究；建筑形體：建筑造型嚴謹，普遍應用古典柱式（古羅馬）；別墅建筑風格淺析法式風

24、格老虎窗別墅建筑風格淺析法式風格英式建筑的貴族氣質表現在繁復的建筑細節(jié)勾勒： 如窗套、檐口、柱廊的細節(jié)處理英式建筑其崇尚自然的精神表現為外立面材料盡量選擇自然建材： 如磚、石、人工抹灰墻面等中世紀后與文藝復興裝飾風格的混合則凸顯其自由意識，特別呈現為建筑的隨意和不對稱性 如尖塔形斜屋頂，一層或多層橫斷山墻，裝飾性的而不是結構性的抹灰木架，長排窗戶的外部特征別墅建筑風格淺析英式風格意向展示 英式Tudor建筑，典型的西方建筑，來自英國民間，存在久遠，逐步發(fā)展成為貴族建筑 包含了英國的傳統文化重視交流、強調尊重及對精致生活的追求 紅磚墻、斜屋頂、老虎窗和一步陽臺是其典型特征，充分詮釋著英式建筑所特

25、有的莊重、古樸 屋頂為深灰色，墻面涂成白色的，或者灰色參考案例：XX紅郡別墅建筑風格淺析英式風格外挑的門廊設計，結合拾級而上的臺階，增強入戶的儀式感和尊貴感。選擇尺寸較為適宜的四柱式或雙柱式，款式簡單的羅馬柱，可以體現貴族豪宅的繁復氣息以及都鐸風格所蘊含的文藝復興時期的建筑精神。入口處頂面簡單造型的石膏浮雕，入戶門的門套處理，古樸的壁燈裝飾，都能體現建筑簡而不凡的低調奢華。別墅建筑風格淺析英式風格豐富的檐口設計，可以豐富墻面的變化，使都鐸風格演繹得更為純粹。而上海的一些英倫別墅，往往對檐口的設計很“忽視”。別墅建筑風格淺析英式風格單立面的窗體設計，采用了3種不同的處理方式，又一次體現了“簡而不

26、凡”的精神。選用同立面材質進行造型演繹。局部窗體可跳出長窄的窗體造型，豐富墻體立面刻畫。凸窗處理，三邊以上的多面處理，上檐口往往表現出多棱形，下檐口可處理成飽滿的弧形。別墅建筑風格淺析英式風格陽臺的欄桿處理：仿木的刷白處理，欄桿造型簡單，配合花卉的效果，賦予的更多自然的鄉(xiāng)村氣息，表現出“都鐸風格”由貴族建筑向平民建筑轉換得深刻寓意。鐵藝雕花處理，顯示了貴族建筑慣有的繁復工藝，不過建議應選擇造型較為簡單的欄桿。別墅建筑風格淺析英式風格煙囪獨立別墅，不同于聯排，在煙囪設置上也應有所不同，建議做主副煙囪，加強頂部層次感。別墅建筑風格淺析英式風格 中式別墅-北京的四合院與蘇州園林融合中式別墅的特征表現

27、為：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國傳統建筑一脈相承，而且更重要的體現在對傳統建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統建筑的精髓，又有效的融合了現代建筑元素與現代設計因素，改變了傳統建筑功能使用，給予重新定位。中式傳統建筑與現代住宅的功能要求和現代人的生活方式的結合。最近幾年，誕生了一批非常有影響的新中式建筑，新北 京四合院“易郡”、通州 “運河岸上的院子”、“觀唐”這 幾個非常有特色的項目起到 了非常好的效果。別墅建筑風格淺析中式風格參考案例：XX別墅建筑風格淺析中式風格參考案例：XX古城別墅建筑風格淺析中式風格參考案例：XX坊別墅建筑風格淺析中式

28、風格參考案例：XX園別墅建筑風格淺析中式風格北美風格：大氣、舒適特征：以木、磚、石等自然元素為主建筑材料。由于氣候寒冷，屋檐坡度一般較大。一般有壁爐。極具個性，卻同樣充滿著無限異域風情。代表樓盤：溫哥華森林、納帕溪谷、萬萬樹別墅建筑風格淺析北美風格現代風格：現代、簡潔、體塊感強特征：主張“形式追隨功能”。反對過多的裝飾，并主張拋開歷史上已有的風格和式樣，充分使用現代的材料和構筑技術創(chuàng)造符合現代特征的建筑作品?，F代主義建筑多采用簡單的幾何形體為構圖元素，以不對稱布局，自由靈活，設計中追求非對稱的、動態(tài)的空間。代表樓盤：XXXXX別墅建筑風格淺析北美風格別墅物業(yè)規(guī)劃認知別墅物業(yè)規(guī)劃認知獨棟別墅與類

29、別墅（聯排、疊加）規(guī)劃示意獨棟別墅規(guī)劃盡端路設計R=0.2-0.3類別墅規(guī)劃行列式規(guī)劃R=0.7-0.8別墅物業(yè)規(guī)劃認知獨棟別墅盡端路規(guī)劃設計形象理解別墅盡端路規(guī)劃設計形象類似于花朵枝狀發(fā)散的形態(tài)主干道串聯整個社區(qū)，各個節(jié)點支路發(fā)散形成組團路參考案例：容積率在0.2-0.3之間低密度獨棟別墅規(guī)劃設計更強調資源導向，結合地勢，占地面積更大，私密性更強別墅物業(yè)規(guī)劃認知探討環(huán)節(jié)：獨棟別墅盡端式規(guī)劃與類別墅行列式規(guī)劃有何區(qū)別呢？N別墅物業(yè)規(guī)劃認知別墅盡端路規(guī)劃設計組團路演繹別墅物業(yè)規(guī)劃認知類別墅規(guī)劃行列式到合院式類別墅在合理范圍內盡量減少建筑間距以滿足容積率限制條件下，行列式規(guī)劃較節(jié)地，但其組團性較弱

30、，因此高容積率下的合院別墅逐漸出現容積率0.7 3F聯排別墅 以合院形式參考案例：北京XXXX灣別墅物業(yè)規(guī)劃認知實質：獨棟別墅合院化合院類高容積率別墅參考案例：上海 龍湖藍湖郡十二合院容積率達0.8別墅下沉式庭院及地下室示意中央下沉式合院室內外過渡灰空間廊在銷售過程中客戶反饋F戶型采光差，整體模塊院落間尺度較小別墅物業(yè)規(guī)劃認知其善于利用地形塑造（全地下車行）規(guī)劃，別墅產品創(chuàng)新層出不窮，為打造高容積率別墅產品專家別墅戶型功能解析生活起居區(qū)正式禮儀區(qū)接待起居區(qū)家庭室起居室、餐廳門廊公共衛(wèi)生間客臥室、衛(wèi)生間洗衣房傭人房、衛(wèi)生間家庭室主臥套房兒童房次臥室共用衛(wèi)生間睡眠休息區(qū)非正式生活區(qū)家庭起居區(qū)動公共

31、靜私密廚房、早餐廳別墅空間基本功能及空間序列一層平面功能規(guī)劃示意主入口(主人及外賓進入)大客廳宴會廳(12人桌)男女衛(wèi)生間廚房豪宅別墅戶型功能示意一B2-2層平面新規(guī)劃女主人衣帽間女主人臥室男主人臥室男主人衣帽間二層平面功能規(guī)劃示意豪宅別墅戶型功能示意一地下平面功能規(guī)劃示意酒窖吧臺雪茄柜商務休閑活動區(qū)定位：男主人商務休閑活動的私人會客空間豪宅別墅戶型功能示意一次入口(老人孩子保姆女賓客)家庭廳臥室小客廳早餐區(qū)一層平面功能規(guī)劃示意豪宅別墅戶型功能示意二女孩臥室女孩衣帽間男孩臥室保姆/家庭教師房孩子游戲娛樂區(qū)(封閉此空間)二層平面功能規(guī)劃示意豪宅別墅戶型功能示意二定位：女主人及朋友休閑活動的私人會

32、客空間湯池影音室地下平面功能規(guī)劃示意茶室/瑜珈室桑拿豪宅別墅戶型功能示意二聯排別墅趨向獨棟附加值升級公寓面積別墅形態(tài)“側花園”拉遠聯排距離，層數降低 北京龍湖香醍漫步 “L”形院墅聯排上海新浦江城 “凹”形內庭聯排，二層完全分離南京仙林翠谷 地下空間放大，面寬擴大上海大華圣地維拉 大面積聯排，總體布局與獨棟別墅相似成都置信芙蓉青城 兼顧舒適與大氣，贈送面積大上海金地格林世界 外部景觀引入室內上海XX燕南園 內庭院升級重慶協信TOWN城“雙主臥”概念，功能細分深圳振興城 公寓的面積，別墅的形態(tài)，布局緊湊石家莊卓達太陽城 戶型功能解析聯排別墅側花園拉遠聯排距離，類獨棟聯排面積：建筑面積290平方米

33、，與獨棟類似；形態(tài)：兩層，兩戶之間布置“側花園”，減少戶與戶之間干擾，三面采光通風，向獨棟靠攏；品質：地面抬高，陽光地下室，下沉花園，形成獨棟的花園式風格；舒適度：四臥朝南，頂層主臥，功能布局合理；一層 二層 花園層 側花園側花園北京XXXX 聯排別墅趨向獨棟戶型功能解析聯排別墅”L“形院墅，圍和更大的庭院空間 兩層，建筑面積204平方米； ”L”形住宅布局內部獨享私家花園，兩戶對拼，凹形建筑圍和形成更大的庭院空間。 “L”形建筑布局增大南向臨街面，利于日照通風，更多空間享受庭院風景； 兩戶間僅車庫相連。一層 在傳統帶有單獨庭院的雙拼以庭院相連，打通庭院隔墻即可形成一個具有較大庭院的類獨棟別墅

34、。二層臥室 臥室 主臥 客廳 餐廳 聯排別墅趨向獨棟上海XXX城 戶型功能解析聯排別墅“凹”形建筑布局改變組團形態(tài)，二層完全分離 兩層，總建筑面積約260平方米， “凹”型布局，中間圍和56平方米庭院； 大進深內庭，兩個南向采光面； 一層僅一個衛(wèi)生間相連，二層完全獨立，更有獨棟的感覺。 改變建筑形態(tài)組織組團一層二層凹形圍和內院凹形圍和內院一層僅衛(wèi)生間相連二層完全分離客廳車庫臥室餐廳主臥臥室臥室露臺聯排別墅趨向獨棟南京XXXX 戶型功能解析聯排別墅縱向變橫向，面寬擴大，陽光地下室建筑面積250平方米左右，總體布局與獨棟別墅相似；拉大總面寬，總面寬15米以上，減少進深，改變傳統聯排縱深長的形態(tài)；陽

35、光地下室，布局起居室、活動室、視聽室、工人房等；南向采光面大，客廳、起居室、主臥、客臥、活動室均南向；南露臺面積大，布置活動場地；頂層僅露臺，活動空間。地下室一層二層三層聯排別墅趨向獨棟上海大華圣地維拉聯戶型功能解析聯排別墅總體布局類似獨棟別墅形態(tài)：面積大，建筑面積464平方米，兩層； 一層客廳雙向流線設計； “L”形布局，南北獨享私家花園，南向采光面大，客廳餐廳，主臥客廳均朝南。舒適度：二層設采天棚，一層室內采光更充足； 雙車位； 陽光地下室（活動房、工人房、儲藏室、洗衣房）； 所有臥室?guī)l(wèi)生間帶花園； 景觀性：地下室下沉花園、一層南北私家花園、二層每個臥室?guī)б粋€觀景露臺。 地下層一層二層下

36、沉花園下沉花園采光井下上采光天棚聯排別墅趨向獨棟成都置信芙蓉青城戶型功能解析聯排別墅經濟型別墅，日益增大的附加值建筑面積205平方米，經濟型聯排別墅；贈送：半地下室，車庫，儲藏，洗衣房，工人房功能俱全； 一層前后私家花園、二層三層觀景露臺。大氣：餐廳和北入口位于一層夾層，客廳挑空，（玄關挑空）；舒適：兩個朝南開間，客廳三臥南向，三層主臥+衛(wèi)生間+書房/衣帽間+觀景露臺。一層 一層夾層 二層 三層 附加值升級戶型功能解析聯排別墅 內庭院的布置試圖解決聯排別墅進深較大產生的采光通風問題，并在居住空間內營造人與自然交流的過渡空間。室外景觀引入室內，內庭院布置 餐廳中庭透光采光，錯層分隔客廳餐廳； 二

37、層內庭空中花園，避免過高產生的壓抑感； 三間臥室既有露臺景觀又有內庭景觀。一層 二層 三層 內庭院 內庭院 餐廳采光井 附加值升級聯戶型功能解析聯排別墅內庭院布局的演變，頂層活動空間建筑面積250平方米左右；主要居住功能布置于二層，三層僅為露臺和活動室；傳統的內庭院后置或前移，避免了圍和的“筒狀空間”，呈半開放式，節(jié)省交通空間，餐廳、客廳、臥室等主要功能房均圍繞庭院布局，增加景觀性；北面入戶花園和下沉庭院、南面私家花園、戶內內庭院，二層三層觀景露臺，立體景觀。地下室一層二層三層半開放內庭內庭上空餐廳客廳主臥臥室下沉庭院下沉庭院附加值升級戶型功能解析聯排別墅雙主臥，舒適度更高建筑面積226平方米

38、；二層、三層各設一個主臥，形成“雙主臥”格局；功能細分，起居室和家庭室分離，工人流線和主人流線分離。一層二層三層半地下層次主臥主臥起居室家庭室附加值升級戶型功能解析聯排別墅面積更小，由“經濟”變“精簡”建筑面積比“經濟型聯排”更小，甚至只有110平方米；布局緊湊，功能合理，110平方米兩室兩廳；二層，采用戶外停車；保證客廳和主臥南向；采用”L”形布局。一層 二層建筑面積110平方米一層 二層建筑面積165平方米公寓面積別墅形態(tài)戶型功能解析聯排別墅別墅附加值研究附加值方式贈送范圍適用范圍地下室贈送全部面積城市別墅架空層贈送全部面積度假別墅庭院贈送全部面積城市別墅/度假別墅大露臺贈送全部面積城市別

39、墅/度假別墅大懸挑贈送一半面積度假別墅附加值是目前經濟型別墅后期營銷的一大賣點別墅附加值研究地下室操作手法：半地下室地上部分不能超過1.5m；多功能生活空間可以視具體情況取舍，功能空間則建議采用；備注：地下室計算情況應根據具體規(guī)定；設備間儲物間多功能間生活空間功能空間一般非坡地度假別墅不采用地下室的形式別墅半地下室可不用計入建筑面積，全部贈送地下室空間劃分半地下室是目前常用的手法別墅附加值研究半地下室別墅類產品的地下室采光形式：高窗式采光：一般室內外高差 11.8米不等，比較節(jié)約空間，但如果高差不大則采光效果一般。別墅附加值研究半地下室窗井采光：采光效果高于窗式，但是略占用空間，同時對窗的防水

40、效果要求較高。采光地下室別墅附加值研究半地下室下沉庭院式采光：使地下室空間很得到很好的利用，但是占用空間較大，且必須處理好庭院的排水問題。別墅附加值研究半地下室庭院前庭后院打造業(yè)主的獨享私密活動空間，滿足高端客戶價值取向，可以實現全部贈送在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間；特別重視擴大后院的體量；增加院落情趣活動設施，如花園、泳池、躺椅等等，打造業(yè)主的獨享私密活動空間；別墅附加值研究私家庭院（占地面積）利用架空層實現地下室功能，減少平地土方工作量架空層操作手法：架空層減少土方工作量，相對降低成本；在增加一層空間使用舒適度的同時，增加了進入的難度可以考慮將局部架空層于園林結合；室外地坪

41、花園地坪一層空間二層空間架空層2.2m架空層如過于低于地面，使用舒適性降低，等同于地下室層高低于2.2m不用計入建筑面積，可以全部贈送架空層示意圖別墅附加值研究架空層大露臺增加情趣觀景活動空間，可以實現全部贈送大露臺可以增加情趣的觀景活動空間；度假別墅操作空間較大，充分利用頂層空間別墅附加值研究露臺室外地坪花園地坪一層空間二層空間大懸挑示意圖大露臺灰空間節(jié)點俯視圖3m室內空間室外空間通過懸挑既增大了二層露臺的尺度，又形成了一層灰空間一層灰空間超過3m按照一半計入建筑面積或按具體規(guī)定操作手法：1.5m以內不用計入建筑面積，單懸挑建議在3m以上，同時保證大面寬，才能體現空間感覺；形成的灰空間部分無

42、外墻；二層可以直接增大露臺尺度；一層灰空間可以與室外庭院結合，也可以加墻并入一層室內空間；驗收通過后，業(yè)主可以選擇自行將3m范圍用墻體隔斷，增加實用面積；大懸挑可以利用一層懸挑增加露臺空間的同時，增加一層灰空間別墅附加值研究懸挑空間大懸挑的另類思路僅挑出1.5m，之外可以用輕鋼構件（預留）做成懸挑雨棚，從而實現完全贈送操作手法：由于1.5m以內不用計入建筑面積，驗收時不存在問題，同時保證大面寬，實現完全贈送；驗收通過后，業(yè)主可以選擇自行將1.5m范圍用墻體隔斷，增加實用面積；懸挑結構末端可以預留鋼鉸節(jié)點，同時用柱承重，用輕鋼構件實現懸挑雨棚；二層露臺的尺度相對前方案縮小一層灰空間實現全贈送別墅附加值研究懸挑空間別墅發(fā)展與演變109造 園 子 五代別墅的發(fā)展與演變：從物質到精神的追求第四代別墅造精神空間第三代別墅造生活方式第二代別墅造園子第一代別墅造房子第