K-20130101-C物業(yè)企業(yè)的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃-WY2教學(xué)文案

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。K-20130101-C物業(yè)企業(yè)的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃-WY2摘要隨著A集團(tuán)某行業(yè)主業(yè)及人員配置的高速增長(zhǎng)，A集團(tuán)的辦公、科研、生活及商業(yè)等物業(yè)需求也勢(shì)必出現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。根據(jù)A集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、人力資源發(fā)展規(guī)劃以及B集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，A集團(tuán)各某行業(yè)基地將隨著某行業(yè)建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)投資開(kāi)發(fā)大量的辦公、科研、生活及商業(yè)等物業(yè)。A集團(tuán)多項(xiàng)目、多基地快速發(fā)展將給B集團(tuán)和物業(yè)公司帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給物業(yè)公司提出了更新、更高的服務(wù)要求，因此，物業(yè)公司需要根據(jù)新的發(fā)展形勢(shì)制定和調(diào)整公司戰(zhàn)略規(guī)劃。公司使命：通過(guò)向

2、某行業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效、集成化的物業(yè)綜合服務(wù)，為主業(yè)客戶(hù)創(chuàng)造良好的工作、生活環(huán)境，提升為主業(yè)客戶(hù)和自身創(chuàng)造價(jià)值的能力。公司愿景：致力于成為一家核心能力突出、可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)綜合服務(wù)提供商，并成為行業(yè)標(biāo)桿；致力于成為B集團(tuán)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化品牌的形象窗口之一；致力于成為一家服務(wù)資源與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益顯著的專(zhuān)業(yè)公司。公司戰(zhàn)略定位：服務(wù)于B集團(tuán)戰(zhàn)略布局，以物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展為重心，以辦公支持等增值服務(wù)為延伸，為A集團(tuán)及各成員企業(yè)提供令人滿(mǎn)意的物業(yè)綜合服務(wù)。關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；發(fā)展戰(zhàn)略；SWOT分析；PEST分析目錄TOCo1-3huHYPERLINKl_Toc4331摘要PAGERE

3、F_Toc43311HYPERLINKl_Toc32637一、前言PAGEREF_Toc326376HYPERLINKl_Toc26439（一）、研究背景與意義PAGEREF_Toc264396HYPERLINKl_Toc18899（二）、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀PAGEREF_Toc188996HYPERLINKl_Toc492（三）、研究?jī)?nèi)容和思路PAGEREF_Toc49213HYPERLINKl_Toc25946二、物業(yè)管理公司發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)理論綜述PAGEREF_Toc2594614HYPERLINKl_Toc873（一）、物業(yè)管理的相關(guān)理論P(yáng)AGEREF_Toc87314HYPERLINKl_

4、Toc9588（二）、發(fā)展戰(zhàn)略的相關(guān)理論P(yáng)AGEREF_Toc958815HYPERLINKl_Toc28920三、C物業(yè)管理公司的外部環(huán)境分析PAGEREF_Toc2892020HYPERLINKl_Toc29501（一）、政策法規(guī)分析PAGEREF_Toc2950120HYPERLINKl_Toc26054（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析PAGEREF_Toc2605420HYPERLINKl_Toc16593（三）、社會(huì)文化環(huán)境分析PAGEREF_Toc1659321HYPERLINKl_Toc31655（四）、技術(shù)環(huán)境分析PAGEREF_Toc3165521HYPERLINKl_Toc31600四

5、、C物業(yè)管理公司的內(nèi)部環(huán)境分析PAGEREF_Toc3160023HYPERLINKl_Toc28328（一）、公司業(yè)務(wù)狀況PAGEREF_Toc2832823HYPERLINKl_Toc11471（二）、公司員工狀況PAGEREF_Toc1147125HYPERLINKl_Toc30436（三）、公司現(xiàn)有資質(zhì)及榮譽(yù)情況PAGEREF_Toc3043628HYPERLINKl_Toc13218（四）、公司的發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析PAGEREF_Toc1321828HYPERLINKl_Toc18570五、C物業(yè)管理公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定PAGEREF_Toc1857030HYPERLINKl_Toc2

6、4827（一）、公司SWOT分析PAGEREF_Toc2482730HYPERLINKl_Toc3352（二）、公司的發(fā)展愿景PAGEREF_Toc335231HYPERLINKl_Toc4446（三）、公司的戰(zhàn)略目標(biāo)PAGEREF_Toc444632HYPERLINKl_Toc22024（四）、公司的發(fā)展規(guī)劃PAGEREF_Toc2202432HYPERLINKl_Toc7038（五）、公司的發(fā)展目標(biāo)PAGEREF_Toc703834HYPERLINKl_Toc2011六、C物業(yè)管理公司的戰(zhàn)略支撐體系PAGEREF_Toc201135HYPERLINKl_Toc32661（一）、主要業(yè)務(wù)發(fā)展

7、規(guī)劃PAGEREF_Toc3266135HYPERLINKl_Toc21900（二）、核心能力建設(shè)提升策略PAGEREF_Toc2190040HYPERLINKl_Toc17149（三）、組織體系建設(shè)與資源保障PAGEREF_Toc1714944HYPERLINKl_Toc31944（四）、關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措和評(píng)估控制PAGEREF_Toc3194451HYPERLINKl_Toc2406七、結(jié)論P(yáng)AGEREF_Toc240653HYPERLINKl_Toc16445參考文獻(xiàn)PAGEREF_Toc1644554一、前言（一）、研究背景與意義B服務(wù)集團(tuán)是A集團(tuán)主業(yè)配套的專(zhuān)業(yè)公司，肩負(fù)著服務(wù)、支持保障的

8、重要任務(wù)。C物業(yè)公司作為B服務(wù)集團(tuán)旗下的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)公司，是B服務(wù)集團(tuán)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，承擔(dān)著落實(shí)戰(zhàn)略分工、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的光榮任務(wù)，須深刻理解B服務(wù)集團(tuán)當(dāng)前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展要求，積極研究的A集團(tuán)多項(xiàng)目、多基地快速發(fā)展對(duì)集團(tuán)內(nèi)部服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的影響，及時(shí)了解主業(yè)客戶(hù)需求變化，準(zhǔn)確判斷發(fā)展形勢(shì)，把握企業(yè)發(fā)展機(jī)遇，在為實(shí)現(xiàn)B服務(wù)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)做出積極貢獻(xiàn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。隨著A集團(tuán)某戰(zhàn)略的確立，今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，A集團(tuán)將全面進(jìn)入高速發(fā)展階段，其服務(wù)需求緊迫而且量大面廣，C物業(yè)公司必須圍繞B服務(wù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略要求，把握機(jī)遇，謀求發(fā)展，在做好物業(yè)管理服務(wù)保障工

9、作的前提下，積極開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)，滾動(dòng)發(fā)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。在物業(yè)管理服務(wù)保障方面，盡快提升物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提升品牌影響力和核心競(jìng)爭(zhēng)能力，在優(yōu)質(zhì)、高效滿(mǎn)足A集團(tuán)各成員企業(yè)服務(wù)需求的同時(shí)，探索轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和形式，為主業(yè)客戶(hù)提供更好的服務(wù)，同時(shí)也提高公司的盈利能力；在物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面，緊隨核服服務(wù)集團(tuán)物業(yè)開(kāi)發(fā)步伐，積極購(gòu)進(jìn)和經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，并大膽探索通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)滾動(dòng)發(fā)展的策略，逐步擴(kuò)大物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使之成為公司重要的效益來(lái)源。對(duì)于企業(yè)而言，業(yè)務(wù)發(fā)展，戰(zhàn)略先行，通過(guò)對(duì)C物業(yè)公司進(jìn)行深入分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，本著科學(xué)

10、發(fā)展的客觀要求，積極探索、優(yōu)化調(diào)整企業(yè)發(fā)展策略，可以據(jù)此提出C物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)國(guó)內(nèi)類(lèi)似后勤服務(wù)單位也有一定的借鑒作用。（二）、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀1、國(guó)外研究綜述國(guó)外關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略管理的研究主要集中于美國(guó)、歐洲和日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。西方學(xué)者對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略的研究始于20世紀(jì)50年代中期，代表作是美國(guó)彼得德魯克的管理實(shí)踐，該書(shū)在戰(zhàn)術(shù)性決策和戰(zhàn)略性決策之間作了區(qū)分，書(shū)中將戰(zhàn)略性的決策定義為“為企業(yè)目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)方法所進(jìn)行的所有的決策”。20世紀(jì)60年代，經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)，由于企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境比較簡(jiǎn)單，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要集中在提高生產(chǎn)效率，不重視企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略性問(wèn)題。但一些管理學(xué)專(zhuān)家已經(jīng)開(kāi)始了企業(yè)

11、戰(zhàn)略管理的研究，在伯納德的經(jīng)理職能一書(shū)出版后，錢(qián)德勒的戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu)和安索夫的企業(yè)戰(zhàn)略也相繼問(wèn)世。他們的研究主要集中在三個(gè)方面：一是研究戰(zhàn)略與環(huán)境的關(guān)系，認(rèn)為戰(zhàn)略、環(huán)境、組織之間必須相互適應(yīng)才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展；二是研究戰(zhàn)略設(shè)計(jì)制定過(guò)程，將戰(zhàn)略?xún)?nèi)容區(qū)分為制定與實(shí)施兩大部分，并提出了SWOT分析法，認(rèn)為戰(zhàn)略應(yīng)自上而下由高層領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)思設(shè)計(jì)推行；三是研究戰(zhàn)略的實(shí)施過(guò)程，把戰(zhàn)略區(qū)分為公司級(jí)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)級(jí)戰(zhàn)略。20世紀(jì)70年代，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境劇烈動(dòng)蕩，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)的管理成為重點(diǎn)，因此形成了戰(zhàn)略管理的熱潮。戰(zhàn)略管理的概念也是1972年安索夫在商業(yè)政策雜志上發(fā)表的文章中首先提出來(lái)的。該時(shí)期的主要著作有：（1）安索夫

12、1979年出版的戰(zhàn)略管理，系統(tǒng)地提出了企業(yè)戰(zhàn)略管理模式，提出了外部環(huán)境、戰(zhàn)略預(yù)算、戰(zhàn)略行為等八大要素。（2）邁克波特的代表作競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。該書(shū)重點(diǎn)研究了公司所在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力量，即“五力分析模型”。這些力量是：供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、替代品的威脅、潛在進(jìn)入者的威脅和顧客的討價(jià)還價(jià)的能力?！拔辶Α痹谄髽I(yè)生命周期的不同階段會(huì)與不同的因素關(guān)聯(lián)，企業(yè)必須認(rèn)真考慮這些因素。（3）麥爾斯和斯農(nóng)的組織的戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)與過(guò)程，它以經(jīng)驗(yàn)主義為基礎(chǔ)更加系統(tǒng)地對(duì)戰(zhàn)略管理進(jìn)行了研究，該書(shū)涉及了大量行業(yè)研究的理論與方法，并提出了企業(yè)通用的戰(zhàn)略如何產(chǎn)生及這些基本戰(zhàn)略對(duì)協(xié)同戰(zhàn)略的各個(gè)方面有何影響。（4）奧利佛威廉姆森的

13、市場(chǎng)與等級(jí)。該書(shū)研究的是部門(mén)化結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的影響，認(rèn)為企業(yè)邊界與外購(gòu)和自我配套間的選擇有關(guān)，同時(shí)受相關(guān)市場(chǎng)與資產(chǎn)性質(zhì)的影響。進(jìn)入20世紀(jì)80年代，以美國(guó)為中心的西方管理理論異?；钴S，涌現(xiàn)了“決策學(xué)派”、“經(jīng)驗(yàn)學(xué)派”、“社會(huì)學(xué)派”、“系統(tǒng)學(xué)派”、“經(jīng)理角色學(xué)派”等諸多學(xué)派。特別是大衛(wèi)的Z理論、帕斯卡爾與阿索斯的日本的管理藝術(shù)、彼德斯與小沃特曼的尋求優(yōu)勢(shì)、迪爾與肯尼迪的企業(yè)文化等著作在80年代陸續(xù)問(wèn)世，在美國(guó)管理界掀起了“管理軟化”的熱潮，企業(yè)紛紛重視起企業(yè)文化、管理作風(fēng)等軟性因素的作用，而把戰(zhàn)略、制度、組織等硬性因素的重要性?huà)佋谝贿叄@種情況進(jìn)一步加劇了對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的冷落。20世紀(jì)90年代以來(lái)，企業(yè)

14、的規(guī)模日益壯大，管理層次越來(lái)越多，管理幅度越來(lái)越大，使大企業(yè)管理的有效性和效率問(wèn)題變得非常重要，企業(yè)能否靈活有效地綜合利用內(nèi)部資源以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，成為企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。1993年，米歇爾漢默爾（MicheaelHammer）和詹姆斯錢(qián)皮（JamesChampy）的再造公司：企業(yè)革命的宣言一書(shū)的出版，立即轟動(dòng)了美國(guó)乃至西方企業(yè)界，書(shū)中提出了按照企業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程來(lái)重新設(shè)計(jì)其工作。企業(yè)再造工程的理論對(duì)亞當(dāng)斯密的“分工帶來(lái)效率”的理論提出了嚴(yán)重的質(zhì)疑，并認(rèn)為應(yīng)該將工作程序的工作、任務(wù)和知識(shí)進(jìn)行整合。加里哈默爾和普拉哈拉德是現(xiàn)代戰(zhàn)略管理領(lǐng)域影響頗深的兩位學(xué)者，他們最具代表性的著作競(jìng)爭(zhēng)大未來(lái)，定義了9

15、0年代的管理模式。哈默爾2000年出版的領(lǐng)導(dǎo)變革的巨著，引起了學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注。該書(shū)闡述了企業(yè)如何才能夠從互聯(lián)網(wǎng)中大受裨益，核心思想用他自己的話(huà)說(shuō)“與高級(jí)經(jīng)理人一樣，企業(yè)中每一個(gè)普通員工都有可能對(duì)企業(yè)的命運(yùn)產(chǎn)生影響，應(yīng)當(dāng)由關(guān)心企業(yè)未來(lái)的人領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行徹底變革?！惫瑺柺钱?dāng)今世界上戰(zhàn)略和創(chuàng)新方面最具權(quán)威、最有說(shuō)服力的演講者。哈默爾和普拉哈拉德戰(zhàn)略管理核心思想是：一個(gè)企業(yè)要成功就要培養(yǎng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力；要勇于打破常規(guī)，成為游戲規(guī)則的制定者與破壞者；要有未來(lái)的眼光。最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。工業(yè)革命以后，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但由于對(duì)其缺乏管

16、理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有位叫奧克維婭希爾的女士迫不得己為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶(hù)行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?，這可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理”?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)末的美國(guó)，建筑機(jī)械等技術(shù)的發(fā)展使裝有電梯的高層樓宇出現(xiàn)之后，這類(lèi)建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的日常養(yǎng)護(hù)、維修。于是，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)。1908年，由美國(guó)芝加哥摩天大樓的管理者喬治霍爾特組織的“芝加哥建筑物管理人員組織”召開(kāi)了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了世界上第一個(gè)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。之后在此基礎(chǔ)上組建了全

17、國(guó)性的“建筑物業(yè)主組織”。1911年，成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”，1924年，該協(xié)會(huì)出版了名為經(jīng)濟(jì)交流報(bào)告（EER）年刊。此后，類(lèi)似的組織在加拿大、英國(guó)、澳大利亞、日本等國(guó)紛紛成立。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已比較成熟，總結(jié)起來(lái)有以下特點(diǎn)：（1）自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司管理。（2）物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系是雇用與被雇用的關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，選擇時(shí)要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)能力。而

18、物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿(mǎn)意，否則就會(huì)被淘汰。（3）物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)形成。政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主（委托方）與管理公司（受托方）雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同。（4）各國(guó)（地區(qū)）的物業(yè)管理模式均結(jié)合自己的國(guó)情，符合各自的特點(diǎn)。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統(tǒng)籌型的物業(yè)管理模式；巴西采取的公寓式的物業(yè)管理方式；韓國(guó)漢城物業(yè)管理講究“四化”規(guī)范化、社會(huì)化、商業(yè)化和自律化等。（5）政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管

19、理收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，政府多以詳盡完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理的各方面關(guān)系。在國(guó)外，20世紀(jì)末才開(kāi)始對(duì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)作進(jìn)行廣泛的研究，對(duì)物業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題的系統(tǒng)研究鳳毛麟角。國(guó)外學(xué)者對(duì)物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略研究，一般是借用安索夫、波特和錢(qián)德勒的戰(zhàn)略理論框架于物業(yè)企業(yè)管理中，并未形成獨(dú)立的有特色的戰(zhàn)略理論。如美國(guó)學(xué)者德?tīng)柕难芯?，他將物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略分為四類(lèi)，即操作性（Operational）戰(zhàn)略，即是以成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略；行業(yè)傾向（Industry-Focused）戰(zhàn)略，通常滿(mǎn)足某一個(gè)特定行業(yè)的需求而設(shè)計(jì)自己的作業(yè)能力；多元化（Diversified）戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)一系列相關(guān)又不相互競(jìng)爭(zhēng)的服務(wù)；顧客化（Custom

20、-ization）戰(zhàn)略，是指面向一些有很高專(zhuān)業(yè)需求的客戶(hù)，它們之間的競(jìng)爭(zhēng)主要在于服務(wù)而不是費(fèi)用。再看日本學(xué)者岡次的研究，從物業(yè)服務(wù)角度將物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略分為精細(xì)化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略。精細(xì)化戰(zhàn)略是指在必要的時(shí)間、對(duì)必要的服務(wù)和必要的數(shù)量送至顧客地點(diǎn)的管理；一體化戰(zhàn)略是指打破單個(gè)企業(yè)的績(jī)效界限，通過(guò)相互協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，創(chuàng)造出最適宜的物業(yè)運(yùn)行結(jié)構(gòu)的管理模式。2、國(guó)內(nèi)研究綜述國(guó)內(nèi)對(duì)于戰(zhàn)略管理的研究起步較晚。在管理學(xué)的幾個(gè)主要分支中，戰(zhàn)略管理學(xué)是一門(mén)比較年輕的學(xué)科。一般認(rèn)為在進(jìn)入80年代以后，戰(zhàn)略管理才形成了真正的理論體系。在國(guó)內(nèi)的商學(xué)院里，戰(zhàn)略管理學(xué)一直依賴(lài)西方的教學(xué)案例作為研究和教學(xué)的手段。今天，戰(zhàn)略管理學(xué)與

21、管理學(xué)的其他領(lǐng)域一樣，被視為廣義的社會(huì)科學(xué)的重要組成部分。國(guó)際上，戰(zhàn)略管理學(xué)最重要的理論貢獻(xiàn)是通過(guò)在一流學(xué)術(shù)刊物上發(fā)表的論文做出的。國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略管理學(xué)研究從內(nèi)容上講尚停留在學(xué)科“邊緣”。自1949年到20世紀(jì)80年代中期，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)的企業(yè)國(guó)有化，使企業(yè)戰(zhàn)略一度在中國(guó)的企業(yè)界缺失，企業(yè)不需要戰(zhàn)略，企業(yè)的發(fā)展是由上級(jí)主管部門(mén)決定的。隨著改革開(kāi)放與企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，一些現(xiàn)代企業(yè)開(kāi)始在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，戰(zhàn)略管理逐步在國(guó)內(nèi)企業(yè)興起。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢(shì)的加快，中國(guó)的企業(yè)戰(zhàn)略研究達(dá)到了高潮，無(wú)論在學(xué)術(shù)引進(jìn)還是在實(shí)踐創(chuàng)新上，中國(guó)企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略的應(yīng)用取得了廣泛的共識(shí)，主要表現(xiàn)在

22、兩個(gè)方面：重策劃輕戰(zhàn)略的企業(yè)紛紛破產(chǎn)倒閉，而另一些企業(yè)通過(guò)正確的戰(zhàn)略管理使企業(yè)取得了巨大成功。20世紀(jì)80年代末期到90年代初，中國(guó)出現(xiàn)了一批迅速成長(zhǎng)的企業(yè)，在快速成長(zhǎng)之后又快速消亡，如：巨人、太陽(yáng)神、三株、亞細(xì)亞、愛(ài)多、飛龍等。這些企業(yè)的發(fā)起主要是抓住了一兩個(gè)產(chǎn)品，瞅準(zhǔn)了一個(gè)市場(chǎng)空當(dāng)，通過(guò)大規(guī)模的促銷(xiāo)而獲得成功的。膽量加誘惑加機(jī)會(huì)導(dǎo)致了這些企業(yè)家的浮躁，使得這些企業(yè)因此在一夜成名之后又迅速走向衰落。這些企業(yè)的通病是過(guò)度擴(kuò)張與對(duì)廣告的高度依賴(lài)，特別是在廣告方面過(guò)度依賴(lài)市場(chǎng)炒作。與此同時(shí)，許多中國(guó)企業(yè)也紛紛引進(jìn)戰(zhàn)略管理，借鑒西方的戰(zhàn)略管理理論。如科龍奉行“不熟不做”的相關(guān)性原則在制冷行業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)

23、化經(jīng)營(yíng)；小天鵝實(shí)“行以洗為中心，同心多元化”的做強(qiáng)戰(zhàn)略；海爾則是相關(guān)多元化最成功的典范；格蘭仕則是波特的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的忠實(shí)信徒，在運(yùn)用規(guī)模上獲得了巨大的成功。盡管近年來(lái)中國(guó)企業(yè)在戰(zhàn)略管理方面取得了巨大的成就，但是中國(guó)企業(yè)的戰(zhàn)略管理目前還存在著種種缺陷，核心問(wèn)題有：（1）戰(zhàn)略管理的觀念淡薄，決策層陷于戰(zhàn)術(shù)事務(wù)，缺乏清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，企業(yè)缺乏戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)力。（2）大量企業(yè)實(shí)行多元化擴(kuò)張戰(zhàn)略，盲目追求投資熱點(diǎn)，資源過(guò)度分散，導(dǎo)致企業(yè)資源不足，能力不夠，多元業(yè)務(wù)開(kāi)展不力，反過(guò)來(lái)影響了主業(yè)發(fā)展。（3）戰(zhàn)略規(guī)劃沒(méi)有經(jīng)過(guò)對(duì)外部環(huán)境、內(nèi)部資源與能力的系統(tǒng)思考，缺乏對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的全

24、面而客觀的定性定量分析，戰(zhàn)略規(guī)劃流于文字形式，沒(méi)有在組織內(nèi)部充分溝通和交流，導(dǎo)致既定戰(zhàn)略缺乏組織內(nèi)部的理解和支持，對(duì)內(nèi)不可用。（4）戰(zhàn)略目標(biāo)沒(méi)有進(jìn)行充分分解，無(wú)法落實(shí)到企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，導(dǎo)致無(wú)法操作；戰(zhàn)略和組織脫節(jié)，新戰(zhàn)略的制定沒(méi)有組織機(jī)構(gòu)調(diào)整作為保障；戰(zhàn)略缺乏有效的執(zhí)行手段和措施保障，既定戰(zhàn)略得不到良好的執(zhí)行，形同虛定；核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，難以支撐戰(zhàn)略的實(shí)施，戰(zhàn)略缺乏管理變革所需要的力量和熱情等。中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初的經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開(kāi)，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，

25、初步從借鑒、探索、推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)幾乎沒(méi)有使用過(guò)“物業(yè)”一詞。國(guó)內(nèi)有關(guān)物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略專(zhuān)著不是很多，而且也是借用安索夫、波特和錢(qián)德勒的戰(zhàn)略理論框架于物業(yè)企業(yè)管理中，如上海交通大學(xué)蘇是的研究，他將物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略分為三種類(lèi)型：一是成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，利用規(guī)模效應(yīng)，最大限度地減少成本；二是差異化戰(zhàn)略，企業(yè)所提供的產(chǎn)品在全行業(yè)范圍內(nèi)具有獨(dú)特性，而且不易被別人所模仿；三是目標(biāo)集聚戰(zhàn)略，物業(yè)管理的服務(wù)目標(biāo)指向某一個(gè)狹窄的特定對(duì)象，從而在競(jìng)爭(zhēng)能力上超越在更廣范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。對(duì)物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，我國(guó)物業(yè)專(zhuān)家也提

26、出了相應(yīng)的建議，基本上有以下幾點(diǎn)：（1）提升服務(wù)質(zhì)量，實(shí)施差異化戰(zhàn)略。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理特點(diǎn)，決定著物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)主需要什么服務(wù)，就提供什么服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目先由物業(yè)公司列出來(lái)，并標(biāo)明價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)討論，做出選擇，確定服務(wù)項(xiàng)目，創(chuàng)造一種舒適、理想、人性化的服務(wù)模式。加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，確立“以人為本”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，不要總是要求業(yè)主應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該做什么，要扮好角色，當(dāng)好業(yè)主的好管家，處處從業(yè)主的利益考慮，以用戶(hù)滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范服務(wù)為核心，堅(jiān)持奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的管理宗旨，在物業(yè)

27、管理企業(yè)與業(yè)主之間建一個(gè)良好的互動(dòng)關(guān)系，只有這樣，才能把物業(yè)管理搞得更好。企業(yè)要想真正在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力，更多地要考慮如何上升企業(yè)的檔次，如何形成自己的企業(yè)風(fēng)格。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，公司可以選擇差異化競(jìng)爭(zhēng)策略來(lái)突出自己的特色。（2）實(shí)施物業(yè)管理規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)績(jī)效的主要內(nèi)容。規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是一個(gè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)為了取得市場(chǎng)和效益，通過(guò)聯(lián)合或兼并等方法組成聯(lián)合體實(shí)施共同經(jīng)營(yíng)的一種方式，是市場(chǎng)經(jīng)過(guò)初期的培育后逐步走向成熟的標(biāo)志。物業(yè)管理屬于一種典型的微利行業(yè)，只有具備一定的規(guī)模才能保證收益水平，只有通過(guò)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，可以集中優(yōu)勢(shì)力量，才能大幅度地降低經(jīng)營(yíng)成本，從而

28、達(dá)到以同樣或更少的投入獲得比預(yù)期要大得多的產(chǎn)品和效益，同時(shí)有利于實(shí)施品牌管理，加使物業(yè)管理社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化。（3）強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。在現(xiàn)代社會(huì)，文化的功能和作用日益凸現(xiàn)，并從各個(gè)層面滲透于人們的工作、學(xué)習(xí)、生活及一切社會(huì)活動(dòng)中，日益明顯地改變著人們的價(jià)值觀念和認(rèn)知水平。現(xiàn)代企業(yè)，只有依靠先進(jìn)的文化價(jià)值理念和經(jīng)營(yíng)理念，才可生生不息。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來(lái)，從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)審視自身的文化行為，把企業(yè)文化上升到企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的層面。同時(shí)，使企業(yè)文化與社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，在企業(yè)內(nèi)部有一種“追求精彩每一人”

29、的價(jià)值取向。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代，實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。（4）加強(qiáng)人才隊(duì)伍的建設(shè)和培養(yǎng)。由于物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，受過(guò)物業(yè)管理理正規(guī)培訓(xùn)的人很少，絕大多數(shù)人都是從其他行業(yè)改行來(lái)的，造成該行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才缺乏，整體素質(zhì)不高。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)人才隊(duì)伍的建設(shè)和培養(yǎng)。一是加強(qiáng)現(xiàn)有職工的在職培訓(xùn)與脫產(chǎn)培訓(xùn)，提高職工素質(zhì)。培訓(xùn)的方

30、法多種多樣，企業(yè)可以與高校合作，開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班，利用員工的業(yè)余時(shí)間對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)；也可以聘請(qǐng)資深專(zhuān)家定期到企業(yè)舉辦講座；此外有計(jì)劃地派遣有條件的員工到高校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)也是企業(yè)提高員工素質(zhì)的有效方法。（三）、研究?jī)?nèi)容和思路隨著上級(jí)集團(tuán)的戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)發(fā)展，C物業(yè)公司亟待根據(jù)承接的戰(zhàn)略分工，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。通過(guò)對(duì)C物業(yè)公司內(nèi)外部環(huán)境，公司、人員進(jìn)行現(xiàn)狀分析，進(jìn)而設(shè)定發(fā)展目標(biāo)，在核心能力建設(shè)、主要業(yè)務(wù)發(fā)展、關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措等方面擬定規(guī)劃，提出了C物業(yè)公司的發(fā)展策略以及實(shí)現(xiàn)的方法。根據(jù)本論文的研究?jī)?nèi)容和研究設(shè)計(jì)，論文工作將按照以下的技術(shù)路徑展開(kāi)研究。二、物業(yè)管理公司發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)理論綜述（一）、物業(yè)管理的相關(guān)理

31、論1、產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)的概念在各學(xué)科中的定義并不完全相同。從法律的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利（PropertyRights，或是憑借財(cái)產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和，而財(cái)產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體中或之上的完全的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)一般包括三方面的內(nèi)容：一是生產(chǎn)資料所有制關(guān)系，即基本經(jīng)濟(jì)制度；二是建立在生產(chǎn)資料所有制基礎(chǔ)上反映、體現(xiàn)這種所有制關(guān)系的生產(chǎn)資料所有權(quán)關(guān)系；三是生產(chǎn)資料所有權(quán)的權(quán)能分割及其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)組合。簡(jiǎn)而言之，產(chǎn)權(quán)理論研究的中心問(wèn)題是：如何通過(guò)界定、變更和安排產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，降低或消除市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的社會(huì)費(fèi)用，提供運(yùn)行的效率，改善資源

32、配置，增加社會(huì)福利。2、公共選擇理論在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，經(jīng)濟(jì)人被假定為在一系列約束條件下追求效用最大化的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。在作為主體的業(yè)主中，當(dāng)然也會(huì)各有其基于自身價(jià)值觀而追求的最大化效用，當(dāng)這些主體因特定的建筑環(huán)境而形成某種聚合體時(shí)，其對(duì)私人效用最大化的追求必然要受到他人利益的限制。這種相互限制作用，形成了這些“聚合體”的共同利益。這種共同利益的表達(dá)，通常都采取“共同決策”或“公共選擇”的方式。但是，事無(wú)巨細(xì)都訴諸利害相關(guān)人的投票是不經(jīng)濟(jì)的。于是，就出現(xiàn)“代議制”的民主形式。在因某種建筑環(huán)境而聚合的人群中，這種服務(wù)于整體產(chǎn)權(quán)利益的特定的代議制機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及其選出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)?，F(xiàn)實(shí)生

33、活公共選擇過(guò)程中將會(huì)碰到許多具體問(wèn)題。比如，誰(shuí)來(lái)出面組織?對(duì)互不相識(shí)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，人人都會(huì)在這方面產(chǎn)生“搭便車(chē)”念頭等別人出面組織自己享受現(xiàn)成。所以，政府就得為此做出相應(yīng)的規(guī)范。提供的出路不外乎兩條：一是上訴，政府需為此而設(shè)立相應(yīng)職能機(jī)構(gòu)：二是“用腳投票”即遷出這個(gè)“聚合體”，政府必須為此提供方便轉(zhuǎn)移（住房產(chǎn)權(quán)）的市場(chǎng)環(huán)境。3、委托-代理理論主權(quán)在業(yè)主以及眾多業(yè)主不可能直接進(jìn)行物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)，決定了此項(xiàng)工作必須經(jīng)由代理人來(lái)完成。但法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)代理人概念的區(qū)別在于：法律上，代理人只能以委托人的名義作為或不作為；經(jīng)濟(jì)學(xué)上，代理人在與委托人商定的約束條件下，其決策和實(shí)施具有獨(dú)立性，以自己的名義作為或不

34、作為，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。物業(yè)管理中，業(yè)主選舉業(yè)主代表以及業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)所發(fā)生的關(guān)系，應(yīng)歸類(lèi)于法律上的代理；而業(yè)主委員會(huì)招聘或雇用物業(yè)管理人所發(fā)生的關(guān)系，則應(yīng)歸類(lèi)于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的代理川。在這兩個(gè)層次的委托一一代理關(guān)系中，至少存在著以下問(wèn)題：首先是管理授權(quán)問(wèn)題。物業(yè)管理不僅僅是對(duì)物的管理，還包括危及公共利益時(shí)，對(duì)人實(shí)施的管理。理論上說(shuō)，這種管理的授權(quán)來(lái)自眾多業(yè)主的集體意志，但如何劃定授權(quán)界線(xiàn)，使物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表大會(huì)職能明確、各就各位，似還需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)積累。其次是主仆顛倒問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理的“先期介入”是絕對(duì)必要的，但讓業(yè)主組織長(zhǎng)期處于受管理地位而非決策地位則會(huì)帶來(lái)諸多矛盾。

35、再次是激勵(lì)機(jī)制問(wèn)題。企業(yè)的動(dòng)力是贏利，但業(yè)主們更關(guān)心的則是服務(wù)。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，此種激勵(lì)只能來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)自市場(chǎng)的替代威脅業(yè)主可能選擇別人。最后是體制轉(zhuǎn)換問(wèn)題。隨著房改的深化，計(jì)劃體制下的直管公房將大量出售。順應(yīng)既往產(chǎn)權(quán)形態(tài)所實(shí)施的基本上屬于產(chǎn)業(yè)管理的房管所體制，必須適應(yīng)新的多元化產(chǎn)權(quán)形態(tài)而實(shí)行轉(zhuǎn)制。如何轉(zhuǎn)制，如何使員工適應(yīng)新的需要，以及不能適應(yīng)時(shí)的善后處理等，均需做出詳盡而可行的對(duì)策設(shè)計(jì)。（二）、發(fā)展戰(zhàn)略的相關(guān)理論1、企業(yè)戰(zhàn)略管理企業(yè)戰(zhàn)略管理可以定義為一門(mén)關(guān)于如何制定、實(shí)施、評(píng)價(jià)企業(yè)戰(zhàn)略以保證企業(yè)組織有效實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)的藝術(shù)與科學(xué)，它主要研究企業(yè)作為整體的功能與責(zé)任、所面臨的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)

36、討論企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所涉及的跨越如營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)、組織、財(cái)務(wù)等職能領(lǐng)域的綜合性決策問(wèn)題。所以，如果說(shuō)管理就是解決如何讓人做事并取得成果的問(wèn)題，則企業(yè)戰(zhàn)略管理要解決的就是做什么事才能取得成果這一組織運(yùn)行的根本性問(wèn)題。企業(yè)戰(zhàn)略管理是一個(gè)正在迅速發(fā)展的研究領(lǐng)域，它試圖超越企業(yè)運(yùn)行的細(xì)枝末節(jié)，從整體上把握企業(yè)，在動(dòng)態(tài)發(fā)展變化的環(huán)境中考察企業(yè)總體的發(fā)展與增長(zhǎng)問(wèn)題，闡明為什么面對(duì)同樣的環(huán)境有些企業(yè)繁榮發(fā)展而又有些企業(yè)卻停滯破產(chǎn)的深層原因，以防出現(xiàn)見(jiàn)木不見(jiàn)林的管理偏見(jiàn)與短視。戰(zhàn)略的眼光不僅源自直覺(jué)，還源自系統(tǒng)的思考。借助于企業(yè)戰(zhàn)略管理的思想，可以幫助企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)更加深刻地理解企業(yè)戰(zhàn)略的制定、實(shí)施、評(píng)價(jià)等活動(dòng)階段之間的

37、內(nèi)在聯(lián)系，在創(chuàng)造企業(yè)未來(lái)中采取主動(dòng)出擊與積極響應(yīng)的做法，對(duì)影響環(huán)境變化起能動(dòng)作用而不再局限于簡(jiǎn)單地被動(dòng)應(yīng)付企業(yè)環(huán)境變化的境地，從而更有效地確定企業(yè)自身的長(zhǎng)期發(fā)展方向，建立具體明確的業(yè)績(jī)目標(biāo)開(kāi)發(fā)能夠適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境條件要求并有助于實(shí)現(xiàn)這些業(yè)績(jī)目標(biāo)的戰(zhàn)略，完成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃確保企業(yè)能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中立于不敗之地。2、企業(yè)宏觀環(huán)境的PEST分析企業(yè)制定發(fā)展模式的第一步是對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行充分的分析，主要采用PEST分析法，它分別是代表五類(lèi)影響企業(yè)發(fā)展模式制定的宏觀環(huán)境因素的英文單詞首字母的縮寫(xiě)：政治的（Political）、經(jīng)濟(jì)的（Economic）、社會(huì)的（Social）、技術(shù)的（technolo

38、gical）因素，PEST分析是企業(yè)外部宏觀環(huán)境分析的常用工具。（1）P政治和法律環(huán)境泛指一個(gè)國(guó)家的社會(huì)制度，執(zhí)政黨的性質(zhì)，政府的方針、政策，以及國(guó)家制定的有關(guān)法令、法規(guī)等。不同的國(guó)家對(duì)企業(yè)等組織活動(dòng)有著不同的限制和要求。即使是同一個(gè)國(guó)家，在不同的時(shí)期，由于執(zhí)政黨的不同，其政府的基本路線(xiàn)、方針、政策傾向及其對(duì)組織活動(dòng)的影響也是不斷變化的。通過(guò)對(duì)政治、法律環(huán)境的研究，企業(yè)可以明確其所在的國(guó)家和政府目前禁止企業(yè)干些什么，允許企業(yè)干些什么以及鼓勵(lì)企業(yè)干些什么，以便使企業(yè)的活動(dòng)符合全社會(huì)利益并受到有關(guān)方面的保護(hù)和支持。（2）E經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是影響其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的尤為重要的因素。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，可以從宏

39、觀和微觀兩個(gè)方面加以分析。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況，以及通過(guò)這些指標(biāo)能夠反映的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮顯然會(huì)為企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織的生存發(fā)展提供有利機(jī)會(huì)，而蕭條、衰退的形勢(shì)則可能給所有經(jīng)濟(jì)組織帶來(lái)生存的困難。第二，微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所需服務(wù)地區(qū)的消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄習(xí)慣、就業(yè)程度等因素。這些因素直接決定著企業(yè)目前及未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模。（3）S社會(huì)和文化環(huán)境包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)，居民受教育的程度和文化水平，以及宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念、價(jià)值觀念等。（4）T技術(shù)環(huán)境對(duì)企業(yè)等組織活動(dòng)成果的影響業(yè)不容忽視

40、。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程可以說(shuō)是由一定的勞動(dòng)者借助一定的物質(zhì)條件來(lái)生產(chǎn)和銷(xiāo)售一定產(chǎn)品的過(guò)程。不同的產(chǎn)品代表著不同的技術(shù)水平，對(duì)勞動(dòng)者和勞動(dòng)條件有著不同的技術(shù)要求。無(wú)論從勞動(dòng)者技能、勞動(dòng)手段還是活動(dòng)成果來(lái)看，企業(yè)必須關(guān)注技術(shù)環(huán)境的變化，以及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。研究技術(shù)環(huán)境，除了要考察與企業(yè)所處領(lǐng)域的活動(dòng)直接相關(guān)的產(chǎn)品和過(guò)程技術(shù)的發(fā)展變化以外，還應(yīng)及時(shí)了解國(guó)家對(duì)科技開(kāi)發(fā)的投資和支持重點(diǎn)，該領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)和研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用總額，技術(shù)轉(zhuǎn)移和技術(shù)商品化速度，以及專(zhuān)利及其保護(hù)情況等。3、波特五力模型分析80年代后出現(xiàn)了戰(zhàn)略管理研究中的一個(gè)重要學(xué)派“競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略學(xué)派”，競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略學(xué)派的代表人物是邁克爾.波特（MichealP

41、orter），他認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)最關(guān)心的應(yīng)該是它所處行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高低是由五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力所決定的，這五種競(jìng)爭(zhēng)力分別是：新進(jìn)入者的威脅；現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；替代品的威脅；買(mǎi)方的侃價(jià)實(shí)力；供方的侃價(jià)實(shí)力。他認(rèn)為，上述競(jìng)爭(zhēng)力量的合力決定了一個(gè)行業(yè)的基本贏利潛力。企業(yè)戰(zhàn)略制定者的任務(wù)是：在決定進(jìn)入某一行業(yè)之前進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析；進(jìn)入后要明確自己的“位置”；確定自己的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，以便減弱行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度或改進(jìn)自己的位置。五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量的現(xiàn)狀、消長(zhǎng)趨勢(shì)及其綜合強(qiáng)度，決定了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和行業(yè)的獲利能力。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中，一般不會(huì)出現(xiàn)某個(gè)個(gè)別企業(yè)獲得非常高的收益狀況；在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的行業(yè)中

42、，會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)多的企業(yè)都可獲得較高的收益。這五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量的作用是不同的，問(wèn)題的關(guān)鍵是在該行業(yè)中的企業(yè)應(yīng)當(dāng)找到能較好地防御這五種力量的位置，甚至對(duì)這五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量施加影響，使它們有利于本企業(yè)。圖2.1物理模型結(jié)構(gòu)圖4、SWOT戰(zhàn)略分析模型1962年，美國(guó)著名的管理學(xué)者錢(qián)德勒（Chandler）發(fā)表的戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu)被學(xué)術(shù)界認(rèn)為是真正的戰(zhàn)略管理理論研究的開(kāi)端。該書(shū)指出，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要適應(yīng)環(huán)境的變化，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也必須隨企業(yè)戰(zhàn)略的變化而變化。在錢(qián)德勒的研究基礎(chǔ)上，1965年，安索夫（H.L.Ansoff）發(fā)表了著作公司戰(zhàn)略，書(shū)中指出，企業(yè)戰(zhàn)略構(gòu)成的要素是由“產(chǎn)品與市場(chǎng)范圍”、“增長(zhǎng)向量”、“競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

43、勢(shì)”、“協(xié)同作用”四個(gè)要素組成，他們相輔相成、共同構(gòu)成了戰(zhàn)略管理的內(nèi)核。1971年，安德魯斯（K.R.Andrews）發(fā)表的商業(yè)政策：原理與案例指出，企業(yè)的外部環(huán)境對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略管理有重要影響，戰(zhàn)略形成過(guò)程實(shí)際上是把企業(yè)內(nèi)部條件與企業(yè)外部條件進(jìn)行匹配的過(guò)程，這種匹配能使企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)與外部的機(jī)會(huì)和威脅相協(xié)調(diào)。1975年，安德魯斯在企業(yè)戰(zhàn)略概論書(shū)中認(rèn)為：戰(zhàn)略形成過(guò)程是把企業(yè)內(nèi)部條件因素與外部環(huán)境因素的匹配過(guò)程，該過(guò)程使企業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)項(xiàng)、弱項(xiàng)、外部機(jī)會(huì)與威脅相互協(xié)調(diào)建立SWOT戰(zhàn)略模型。1962年，錢(qián)德勒在其戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu)書(shū)中指出：企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要適應(yīng)環(huán)境的變化，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)隨企業(yè)戰(zhàn)略的變化而不斷

44、改變。SWOT戰(zhàn)略模型認(rèn)為：有效戰(zhàn)略應(yīng)最大程度利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與環(huán)境機(jī)會(huì)，同時(shí)把企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境威脅降低到最低限度。SWOT分析戰(zhàn)略模型就是系統(tǒng)確認(rèn)企業(yè)面臨的優(yōu)勢(shì)Strength、劣勢(shì)weakness、機(jī)會(huì)Opportunity與威脅Threat，最終提出企業(yè)戰(zhàn)略方法。SWOT分析法的優(yōu)點(diǎn)在于，通過(guò)此工具可以快速有效地找出對(duì)自己有利的、值得發(fā)揚(yáng)的因素，以及對(duì)自己不利的、要避開(kāi)的東西，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問(wèn)題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向。通過(guò)條理清晰的分析，可以將問(wèn)題按輕重緩急分類(lèi)，明確哪些是目前急需解決的問(wèn)題，哪些是可以稍微拖后一點(diǎn)兒的事情，哪些屬于戰(zhàn)略目標(biāo)上的障礙，哪些屬于戰(zhàn)術(shù)上的問(wèn)題，并將這些

45、研究對(duì)象列舉出來(lái)，依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性，有利于組織管理者做出較正確的決策和規(guī)劃。三、C物業(yè)管理公司的外部環(huán)境分析（一）、政策法規(guī)分析目前，國(guó)家及地方不斷出臺(tái)物業(yè)管理的政策法規(guī)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部政策環(huán)境不斷健全，為企業(yè)的發(fā)展提供了有力的政策保障。近幾年頒布的物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)包括：1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法自2007年10月1日起施行；2、中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法自2008年1月1日起施行；3、深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定2006年9月1日正式生效；4、深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)2007年1

46、1月1日起施行；5、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例2008年1月1日起施行。另外，國(guó)務(wù)院物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法、物業(yè)管理?xiàng)l例及相配套的前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法、業(yè)主大會(huì)規(guī)程、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、管理規(guī)約（示范文本）、前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的施行，不僅標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件提供了依據(jù)，各地開(kāi)始進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的高峰期，必然為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的制度保障

47、，也為物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，帶來(lái)新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。（二）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指一個(gè)企業(yè)所屬的或可能會(huì)參與其中競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展方向，包括了企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等客觀因素。深圳物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)整體水平“領(lǐng)跑”全國(guó)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)顯示，深圳市納入統(tǒng)計(jì)的物業(yè)管理企業(yè)在2003年是703家、2004年是755家、2005年躍增到920家、2006年突破到1029家，截止2007年12月該數(shù)量已達(dá)到1333家；2007年相比2006年的增長(zhǎng)率為29.54%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出比2006年的11.85%。1333家物業(yè)管理企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)的有63家、二級(jí)資質(zhì)的有161家、三級(jí)資質(zhì)

48、的有620家、三級(jí)資質(zhì)（暫定）的有340家、臨時(shí)及無(wú)等級(jí)的有149家。100多家物業(yè)管理公司通過(guò)ISO9000或ISO14000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證；涌現(xiàn)了一批如萬(wàn)科、中海、金地等全國(guó)知名的品牌物業(yè)管理公司。另外，深圳物業(yè)管理企業(yè)外拓的步伐繼續(xù)加快，截止2006年年底共有200多家物管企業(yè)在國(guó)內(nèi)100多個(gè)城市接管500多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目；60多家具備一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)占據(jù)80%以上的市場(chǎng)份額；截止2006年年底，深圳市物業(yè)管理企業(yè)的總資產(chǎn)為2822148萬(wàn)元，總收入為996916萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額為80050萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為16040萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到8.03%，高于全國(guó)5%的平均行業(yè)利潤(rùn)率。

49、在過(guò)去的6年里，物管服務(wù)行業(yè)發(fā)展平均技術(shù)進(jìn)步率僅為0.1%，技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)率也只有0.88%，行業(yè)目前的增長(zhǎng)都是依靠大量的資本投入和勞動(dòng)投入實(shí)現(xiàn)。新一輪物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)進(jìn)入了品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。品牌不僅關(guān)系企業(yè)的興衰，而且代表企業(yè)的形象，品牌對(duì)于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立于不敗之地至關(guān)重要。物業(yè)品牌是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理水平、科技水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化的綜合反映。高端物業(yè)不僅是國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)搶占的市場(chǎng)，也是國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。物業(yè)管理的行業(yè)利潤(rùn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，通過(guò)增值服務(wù)提升利潤(rùn)空間已經(jīng)成為未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。（三）、社會(huì)文化環(huán)境分析

50、教育水平及普及程度的提高，使得無(wú)論是A業(yè)主內(nèi)部還是外部市場(chǎng)的消費(fèi)者整體素質(zhì)都不斷提高，消費(fèi)者的需求呈現(xiàn)多樣化、精細(xì)化的服務(wù)需求，消費(fèi)者的鑒別和比較能力也在不斷提高?；ヂ?lián)網(wǎng)、電視、通訊等信息傳播技術(shù)的發(fā)展，使消費(fèi)者及員工對(duì)于信息的獲取程度空前的提高，物業(yè)管理的方法、技術(shù)和工具也日趨豐富、先進(jìn)和完善，物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的特點(diǎn)。另一方面，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng)化更趨深入發(fā)展，員工及消費(fèi)者的服務(wù)選擇等更加自由靈活，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)更加突出。（四）、技術(shù)環(huán)境分析信息技術(shù)的發(fā)展及計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的興起，使得智能化、信息化成為人們對(duì)未來(lái)居住方式的重要需求，在深圳地區(qū)，許多智能化、信息化發(fā)展的各項(xiàng)

51、成果已經(jīng)廣泛的應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。物業(yè)服務(wù)開(kāi)始出現(xiàn)高科技、高技術(shù)含量的高端需求和服務(wù)內(nèi)容，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，同時(shí)也提供了新的發(fā)展契機(jī)。但技術(shù)進(jìn)步對(duì)物業(yè)行業(yè)的貢獻(xiàn)率仍然處在低的水平，行業(yè)目前的增長(zhǎng)主要還是依靠大量的資本投入和勞動(dòng)投入實(shí)現(xiàn)。在深圳地區(qū)，物業(yè)技術(shù)的投入力度呈現(xiàn)逐年加大的特點(diǎn)。四、C物業(yè)管理公司的內(nèi)部環(huán)境分析（一）、公司業(yè)務(wù)狀況公司目前的主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為物業(yè)管理及配套服務(wù)（便利店等）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)（自營(yíng)及代管）、辦公服務(wù)支持三塊業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源為：1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入及配套服務(wù)收入；2、自營(yíng)物業(yè)租賃收入及代管物業(yè)代理費(fèi)用收入；3、辦公服務(wù)收入。1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)現(xiàn)有物業(yè)管理

52、業(yè)務(wù)所涉及的物業(yè)類(lèi)型分別為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、辦公樓和工業(yè)物業(yè)，分布在深圳市各區(qū)和外地陽(yáng)江市等地。表4.1現(xiàn)有物業(yè)管理業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表物業(yè)分類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)建筑面積（平米）小計(jì)（平米）多層住宅32，64132，641高層住宅297，499546，75548，849115，77384，634辦公樓、廠房及其它46，27072，62410，10816，24622，575合計(jì)674，596圖4.12007-2009年物業(yè)管理收入趨勢(shì)圖業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)分析：2007年物業(yè)管理收入為2595萬(wàn)元，2008年增長(zhǎng)為2990萬(wàn)元，增幅為15.2%，增長(zhǎng)原因主要為物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)大（如信義第6期項(xiàng)目）；2009年減少為2932

53、萬(wàn)元，降幅為2%，主要原因是減少了某村和某小區(qū)的物業(yè)管理收入。在物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受限于政府指導(dǎo)價(jià)而不可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的狀況下，要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入的提高，必須擴(kuò)大物業(yè)管理的業(yè)務(wù)規(guī)模。2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分布在深圳市12個(gè)地段，總建筑面積10.86萬(wàn)平方米，其中：自營(yíng)物業(yè)面積約5.93萬(wàn)平方米，代管物業(yè)面積約4.93萬(wàn)平方米。圖4.22007-2009年物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（含代管）趨勢(shì)圖公司業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為：2007年物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（含代管物業(yè)收入，下同）為4352萬(wàn)元（其中自營(yíng)業(yè)務(wù)1235萬(wàn)元，代管業(yè)務(wù)3117萬(wàn)元），2008年為4635萬(wàn)元（其中自營(yíng)業(yè)務(wù)1318萬(wàn)元，代管業(yè)務(wù)3317萬(wàn)元

54、），增幅為6.5%；增長(zhǎng)原因主要是代理經(jīng)營(yíng)物業(yè)的增加。2009年物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為5890萬(wàn)元（其中自營(yíng)業(yè)務(wù)1346萬(wàn)元，代管業(yè)務(wù)3260萬(wàn)元，另外、兩家物業(yè)公司收入1284萬(wàn)元），增幅為27.1%。雖然自營(yíng)業(yè)務(wù)收入相比2008年只略有增長(zhǎng)，代管業(yè)務(wù)收入甚至有所下降，但考慮到部分物業(yè)轉(zhuǎn)為集團(tuán)內(nèi)部成員公司自用，同時(shí)處置了一批收益率不高的資產(chǎn)，實(shí)際上自營(yíng)及代管業(yè)務(wù)單位面積的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（租金）比2008年仍有提高。3、辦公支持業(yè)務(wù)現(xiàn)有辦公支持業(yè)務(wù)的主要服務(wù)內(nèi)容包括辦公和行政事務(wù)支持、后勤服務(wù)支持、各類(lèi)服務(wù)業(yè)務(wù)的銜接等。通過(guò)多年積累，在理解某行業(yè)內(nèi)部需求和理念的基礎(chǔ)上，辦公支持服務(wù)形成了統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的

55、服務(wù)規(guī)范，提高了服務(wù)對(duì)象的行政和辦公效率，改善了服務(wù)對(duì)象的外部形象，目前辦公支持服務(wù)已成為A集團(tuán)展示良好企業(yè)形象的一個(gè)窗口，服務(wù)品質(zhì)及價(jià)值獲得了業(yè)主公司的高度評(píng)價(jià)。（二）、公司員工狀況1、人員分布截止2009年12月底，公司總?cè)藬?shù)為392人，其中：管理族49人，約占12.5%；專(zhuān)業(yè)/技術(shù)族17人，約占4.3%；輔助族57人，約占14.5%；作業(yè)族269人，約占68.6%。作業(yè)族中有17人為主管，管理族中有會(huì)計(jì)和便利店長(zhǎng)共3人，因此實(shí)際管理人員共63人。圖4.3員工職位分布圖2007年初，三家公司合并時(shí)，公司作業(yè)族人員比例比較大。為了降低勞動(dòng)合同風(fēng)險(xiǎn)和人力成本，公司從2007年起至今持續(xù)對(duì)人員結(jié)

56、構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將一些作業(yè)族業(yè)務(wù)，比如清潔和保安服務(wù)等業(yè)務(wù)實(shí)施外包。人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化計(jì)劃全部實(shí)施后，作業(yè)族占公司總?cè)藬?shù)比例將可降至約62.3%。20072009年公司人員編制變化趨勢(shì)見(jiàn)下圖：圖4.420072009年公司人員編制優(yōu)化趨勢(shì)圖2、管理和專(zhuān)業(yè)/技術(shù)族分析公司的管理族員工整體年齡結(jié)構(gòu)呈正態(tài)分布形式，比較合理。30歲到49歲管理人員共計(jì)38人，約占管理族總?cè)藬?shù)76%。專(zhuān)業(yè)/技術(shù)族員工整體年齡結(jié)構(gòu)呈金字塔結(jié)構(gòu)，比較合理。管理人員專(zhuān)科以上學(xué)歷共52人，約占管理族人員總數(shù)83.9%；骨干人員專(zhuān)科以上學(xué)歷共77人，約占骨干人員總數(shù)96.3%。圖4.5管理及專(zhuān)業(yè)/技術(shù)人員年齡結(jié)構(gòu)圖圖4.6管理、骨干人員學(xué)

57、歷結(jié)構(gòu)圖3、職稱(chēng)和職業(yè)技能分析公司目前擁有專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)的人員共計(jì)47人，占物業(yè)公司總?cè)藬?shù)11.6%，高于B集團(tuán)的平均水平3.0%，占B集團(tuán)擁有職稱(chēng)總?cè)藬?shù)的42.7%。公司目前擁有職業(yè)技能資格（根據(jù)B集團(tuán)eHR的職業(yè)技能資格分類(lèi)）的人員共計(jì)72人，占物業(yè)公司總?cè)藬?shù)17.7%，高于B集團(tuán)的平均水平11.2%，占B集團(tuán)擁有職業(yè)技能資格總?cè)藬?shù)的17.6%。若考慮行業(yè)及社會(huì)承認(rèn)的各項(xiàng)職業(yè)資格，公司持證上崗人數(shù)為150，占公司總?cè)藬?shù)43%。圖2.7員工專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)統(tǒng)計(jì)圖2.8員工職業(yè)資格統(tǒng)計(jì)（三）、公司現(xiàn)有資質(zhì)及榮譽(yù)情況公司具備國(guó)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體

58、系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。公司目前是深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、深圳市房屋租賃行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。公司所管物業(yè)項(xiàng)目分別獲得全國(guó)物業(yè)管理示范大廈、全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、廣東省物業(yè)管理示范大廈、深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈、深圳市消防先進(jìn)單位、深圳市安全文明小區(qū)標(biāo)兵、深圳市質(zhì)量工作先進(jìn)單位、深圳市“四星級(jí)”文明守法租賃單位、深圳市園林式花園式小區(qū)及綠色社區(qū)等各類(lèi)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。2010年，公司被深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)從優(yōu)秀企業(yè)中抽樣調(diào)查評(píng)定為業(yè)主滿(mǎn)意度指數(shù)領(lǐng)先企業(yè)（排名第十）。公司目前已經(jīng)具備承接不同類(lèi)型物業(yè)，并創(chuàng)建成“示范型物業(yè)”的能力。（四）、公司的發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、公司面

59、的發(fā)展機(jī)會(huì)按照A集團(tuán)總體發(fā)展規(guī)劃，可以預(yù)見(jiàn)A集團(tuán)未來(lái)十年的服務(wù)需求將呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，服務(wù)范圍和內(nèi)容也將隨著某行業(yè)主業(yè)多項(xiàng)目、多基地發(fā)展而呈現(xiàn)點(diǎn)多面廣量大、形式多樣的格局。作為B集團(tuán)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化專(zhuān)業(yè)公司之一，公司也將因此迎來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。隨著A集團(tuán)某行業(yè)主業(yè)及人員配置的高速增長(zhǎng)，A集團(tuán)的辦公、科研、生活及商業(yè)物業(yè)需求也勢(shì)必出現(xiàn)相應(yīng)發(fā)展。根據(jù)A集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、人力資源發(fā)展規(guī)劃以及B集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，A集團(tuán)各某行業(yè)基地將隨著某行業(yè)建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)投資開(kāi)發(fā)大量的、科研、生活及商業(yè)物業(yè)。根據(jù)B集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃中提出的物業(yè)項(xiàng)目投資計(jì)劃，2020年前，物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為兩類(lèi)，一類(lèi)是由A集團(tuán)及成員公司投資的物業(yè)項(xiàng)目

60、，共有11個(gè)某行業(yè)基地項(xiàng)目，總建筑面積為133萬(wàn)平方米，另一類(lèi)是B集團(tuán)自主/合作投資的物業(yè)項(xiàng)目，共有25個(gè)辦公和住宅項(xiàng)目，總建筑面積為237.4萬(wàn)平方米，其中辦公項(xiàng)目12個(gè)，總面積為46.3萬(wàn)平方米，住宅項(xiàng)目13個(gè)，總面積為191.1萬(wàn)平方米。2、內(nèi)部物業(yè)服務(wù)的需求特點(diǎn)未來(lái)5-10年，某行業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)空間巨大，主要以支撐某行業(yè)基地建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的辦公和住宅物業(yè)服務(wù)需求為主，同時(shí)還將出現(xiàn)以總部大樓為代表的高端物業(yè)服務(wù)需求。結(jié)合B集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中各基地分公司的定位和轉(zhuǎn)型，以及服務(wù)產(chǎn)業(yè)化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展導(dǎo)向，未來(lái)各某行業(yè)基地的物業(yè)服務(wù)將表現(xiàn)出以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為重心、以辦公支持等增值服務(wù)為