基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法優(yōu)缺點(diǎn)及其應(yīng)用

1、第五小組 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法優(yōu)缺點(diǎn)及其應(yīng)用2017 05 01 目錄內(nèi)涵 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 應(yīng)用 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法內(nèi)涵 概念程序適用范圍概念 利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V：土地價(jià)格 V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù) 程序 a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； b.確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類(lèi)

2、用途基準(zhǔn)地價(jià)； c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表； d.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地價(jià)。適用范圍 適宜用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且基準(zhǔn)地價(jià)修正體系較為完善的地區(qū)。可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。（1）適合于批量評(píng)估（2）適合于作為一些政策性地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù)（3）適宜于市場(chǎng)不發(fā)達(dá)情況下的宗地估價(jià)（4）適宜于稅收、抵押等保守性宗地估價(jià)目的基準(zhǔn)地價(jià)的最大特點(diǎn)就是中庸和平均的特征，這

3、正好與保守原則相匹配。優(yōu)點(diǎn) 2.國(guó)家征收土地使用稅的依據(jù)1.宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù) 5.中央?yún)⑴c地方地產(chǎn)收益分配的依據(jù)4.進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)3.對(duì)土地利用和流動(dòng)的引導(dǎo)1.基準(zhǔn)地價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格背離，地價(jià)政策混亂 對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用，目前市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)使用混亂的情況。有些政府為了吸引投資，采用地價(jià)政策，低于基準(zhǔn)地價(jià)的水平。土地市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)該公開(kāi)透明，不能因?yàn)檎唠S意改動(dòng)。對(duì)于公用土地的評(píng)估，目前市場(chǎng)上的評(píng)估很混亂，同一宗地采用不同的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格差異很大，造成國(guó)有土地流失。缺點(diǎn) 2.基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素不合理 基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素不合理主要體現(xiàn)在：選擇的修正因素并不是主要的影響因素、部分修正因素權(quán)重賦予的不

4、合理、有些修正因素調(diào)整的幅度過(guò)大或者過(guò)小、有些修正因素在一定范圍內(nèi)可以修正超出范圍無(wú)效、個(gè)別因素修正體系不合理。所有這些都可能造成評(píng)估結(jié)果和實(shí)際相差很大，如果不考慮市場(chǎng)情況，一味的采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行修正，得到的結(jié)果將與現(xiàn)實(shí)出入很大，帶來(lái)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。2022/7/253.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中的泡沫問(wèn)題 對(duì)于樣點(diǎn)地價(jià)，要修正到基準(zhǔn)期日，再用基準(zhǔn)期日的樣點(diǎn)修正地價(jià)，經(jīng)過(guò)一系列的計(jì)算以后得到基準(zhǔn)地價(jià)。評(píng)估的是過(guò)去或者現(xiàn)在的價(jià)格，對(duì)于未來(lái)的價(jià)格是不可知的。所以很難判斷基準(zhǔn)地價(jià)中是否有泡沫。2022/7/254.不同時(shí)期基準(zhǔn)地價(jià)劃分標(biāo)準(zhǔn)不一樣 由于每個(gè)城鎮(zhèn)的土地級(jí)別數(shù)量不一樣，不同時(shí)期同一個(gè)城鎮(zhèn)的級(jí)

5、別數(shù)也不一樣，因此很難進(jìn)行城鎮(zhèn)間的橫向比較或者同一城市不同時(shí)期的縱向比較。例如，某市 2000 年基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè) 9 級(jí)別、住宅 7 級(jí)別、工業(yè) 5 級(jí)別，但是到了 2004 年三類(lèi)用途都為 6 級(jí)別。所以很難對(duì)其進(jìn)行縱向上的比較，無(wú)法準(zhǔn)確把握土地的增長(zhǎng)情況，容易造成宏觀調(diào)控失誤。2022/7/255.基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式過(guò)多，難以統(tǒng)一 目前，基準(zhǔn)地價(jià)的具體表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)、路線價(jià)、樓面價(jià)格。有的地市提供一種，有的地市采用多種價(jià)格表現(xiàn)形式，這使得相互之間難以換算，且不同的地價(jià)表現(xiàn)形式采用不同的公式計(jì)算造成評(píng)估上的難度，而且容易造成結(jié)果的差異，不利于評(píng)估結(jié)果的統(tǒng)一。由此可見(jiàn)，由于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的

6、多樣和本身的復(fù)雜性，造成我國(guó)使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估時(shí)可能面對(duì)各種問(wèn)題。2022/7/25應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例1估價(jià)對(duì)象情況某省某市主要商業(yè)街有一待估面積為2000m2的商業(yè)用途土地（具體區(qū)域因素、個(gè)別因素不列）。其出讓時(shí)間為1998年1月1日，出讓年限為40年，開(kāi)發(fā)程度為三通一平，宗地容積率為1.5，現(xiàn)要評(píng)估該宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日2002年1月1日價(jià)格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級(jí)地段，該市二級(jí)地段商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/ m2（開(kāi)發(fā)程度為三通一平，標(biāo)準(zhǔn)容積率為1）?；鶞?zhǔn)地價(jià)公布時(shí)間為1996年1月1日。該市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)和修正系數(shù)說(shuō)明見(jiàn)表1、表2和表3。表1 某市商業(yè)服務(wù)

7、用地修正系數(shù)說(shuō)明表 （見(jiàn)下頁(yè)）2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別首飾高檔服裝家電服裝飲食日用百貨理發(fā)副食店等基本生活用品企業(yè)職工總數(shù)（人）4002504001502508015080距商業(yè)中心距離R/2R/2且RR且2R2R且4R4R 交通狀況距公交車(chē)站距離（米）1001002002003003005005001000公交車(chē)站車(chē)流量（輛/小時(shí)）301530815585距火車(chē)站距離（千米）11223344距汽車(chē)站距離（千米）11223344 宗地條件宗地臨街門(mén)面寬度（米）84824121宗地形狀形狀好形狀良好形狀規(guī)則形狀不良形狀差宗地自身深度距離（米）33779

8、91212容積率43210.50.90.5宗地臨街道路道路級(jí)別（米）204010207107無(wú)人行道寬度（米）5351.5311.51區(qū)域交通管理規(guī)定無(wú)限制貨車(chē)禁行貨車(chē)禁行其他車(chē)不能停放汽車(chē)行道不能停放限制機(jī)動(dòng)車(chē)通行宗地外界環(huán)境周?chē)恋乩妙?lèi)型商業(yè)用地住宅生活用地市政小道公共建筑工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交通用地園林風(fēng)景其他用地未來(lái)地規(guī)劃用途商業(yè)用地住宅生活用地公共事業(yè)教育衛(wèi)生機(jī)關(guān)用地工業(yè)交通用地表2 某市商業(yè)服務(wù)用地修正系數(shù)表2022/7/25 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別157.50-3.75-7.0企業(yè)職工總數(shù)（人）15.47.70-3.85-7.7距商業(yè)中心距離11.85.90 交通

9、狀況距公交車(chē)站距離（米）43210公交車(chē)站車(chē)流量（輛/小時(shí)）3.81.80-0.9-1.8距火車(chē)站距離（千米）5.74.282.851.430距汽車(chē)站距離（千米）5.74.282.951.430 宗地條件宗地臨街門(mén)面寬度（米）52.50-2.5-5宗地形狀2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距離（米）10.50-0.5-1容積率7.33.670-3.67-7.3宗地臨街道路道路級(jí)別（米）2.41.20-1.2-1.4人行道寬度（米）420-2-4區(qū)域交通管理規(guī)定210-1-2宗地外界環(huán)境周?chē)恋乩妙?lèi)型7.63.80-3.8-7.6未來(lái)地規(guī)劃用途73.50-3.5-72022/7/2

10、5容積率0.70.81.01.21.52修正系數(shù)0.850.91.01.51.21.3表3 商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表表4 期日修正系數(shù)表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地價(jià)指數(shù)1001021051091121131152估價(jià)要求用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估該宗地于2002年1月1日的地價(jià)。3估價(jià)過(guò)程（1）確定對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)通過(guò)查對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)，確定待估宗地屬商業(yè)用途二級(jí)地，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/ m2（開(kāi)發(fā)程度為三通一平）。（2）確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)根據(jù)宗地區(qū)域、個(gè)別因素條件,對(duì)照修正系數(shù)說(shuō)明表中各項(xiàng)指標(biāo)，確定各子因子情況從上到下依次為：一般、一般、一般、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、優(yōu)、一般、較優(yōu)、較優(yōu)、一般、一般、較劣、一般、一般。則根據(jù)修正系數(shù)表，具體計(jì)算出宗地宗修正系數(shù)：K17.25（3）確定待估宗地適用年期修正系數(shù)Y0.9532022/7/25（4）確定期日修正系數(shù)則期日修正系數(shù)：T115/1001.15（5）確定容積率修正系數(shù)待估宗地容積率為1.5，本基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率為1。查商業(yè)用的容積率修正系數(shù)表，則KijKi/Kj1.2/11.2