2007年南昌萬科某住宅地產(chǎn)項目市場評價報告_secret

1、南昌市商品住宅市場價格分析(2002年-2007年)近幾年南昌市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展得到了更為廣闊的空間，特別是2007年實現(xiàn)了“跳躍式”發(fā)展。 2002-2007年南昌市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及主要特點：商品房和住宅投資額在07年出現(xiàn)額跳躍性的增長 07年整體固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長態(tài)勢，住宅投資額為71.63億元，較06年增長了215%，受其帶動，商品房的投資額也增長42.7%，竣工和施工穩(wěn)步增長 02年至2007年，南昌全市施工面積增長了234%，竣工面積增長了144%，截至2007年底，全市商品房施工面積為1525平米，竣工面積371平米。 供求穩(wěn)定增長 供略小于求 2002年

2、以來，供求比始終保持在1.0左右，03年的極端最低值僅0.5，07年底為0.8，市場呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢，截至07年底，供應(yīng)面積371萬平米，銷售面積478平米。商品房價格穩(wěn)步增長態(tài)勢明顯2007年全市住宅成交均價4677元/平方米，同比上漲23.53%,漲幅下降了4.42，06年南昌的房價開始大幅上漲，進入了第一輪快速發(fā)展期。而07年由于土地價格的上漲，市場的需求旺盛使得房價一路飆升。2002-2007年市區(qū)商品住宅平均價格走勢圖2002年市區(qū)商品房及商品住宅價格走勢圖2007年市區(qū)商品住宅價格走勢圖全市住宅成交均價4677元/平方米。成交均價最高點在12月份，達到了5883元/平方米，最低

3、點出現(xiàn)在2月，均價為3933元/平方米，從全年走勢看，成交均價在政策的影響下依然穩(wěn)中有升，南昌的房價依然處于理性的狀態(tài)。備注：以上圖表中的數(shù)據(jù)均來源于南昌市政府公布的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)或依據(jù)上述數(shù)據(jù)計算得出。第二章 同區(qū)或同質(zhì)的典型樓盤市場價格分析京東片區(qū)是南昌房地產(chǎn)市場的八大片區(qū)之一，位于南昌市東部。京東片區(qū)依托于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，主要由高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的民營科技園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)艾溪湖西岸和京東片區(qū)、南鋼及氨廠、艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)組成。目前建成的、具有一定規(guī)模的區(qū)域是民營科技園、艾溪湖西岸和京東片區(qū)，區(qū)域成熟度相對較高，道路建設(shè)較完善；南鋼及氨廠、瑤湖大學(xué)校園區(qū)成熟度較低，除道

4、路網(wǎng)較好外，生活和服務(wù)配套較差。隨著本片區(qū)居民生活質(zhì)量的提高，人文景觀資源的進一步開發(fā)，其良好的發(fā)展前景已被開發(fā)商和消費者所看好。目前，京東片區(qū)的房地產(chǎn)市場已漸成熟，已經(jīng)開發(fā)并入住的樓盤有萬科*、青春家園、金邊瑞香苑 、怡蘭苑和廬山花園。在售的樓盤中以世紀風(fēng)情、萬科*、凱美怡和、榮昌格林晴天、豐源天域為代表，其中世紀風(fēng)情為南昌園林品質(zhì)引領(lǐng)南昌，萬科以精裝修房從產(chǎn)品上創(chuàng)新區(qū)別其他樓盤，現(xiàn)在京東片區(qū)開發(fā)接近尾聲，艾溪湖東岸以及瑤湖大學(xué)校園區(qū)和瑤湖風(fēng)景區(qū)將是片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點方向。一、同區(qū)域樓盤分析豐源天域簡介基本資料物業(yè)名稱豐源天域所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)艾溪湖與南京東路交匯口總建筑面

5、積106000開盤時間2005-01-28交房時間2009-02-28建筑形態(tài)1棟29層高層;1棟11層小高層 6棟4-5層多層;8棟12-18層小高層;總戶數(shù)532戶均 價4600綠化率42營銷代理南昌紅江威龍房地產(chǎn)投資咨詢有限公司物業(yè)管理江西豐安物業(yè)有限公司開發(fā)商 江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計上海同濟建筑設(shè)計院2.基本規(guī)劃豐源天域位于南京東路，艾溪湖畔，京東規(guī)劃布局中心，市政府投資數(shù)十億打造艾溪湖十二大景區(qū)的黃金景觀帶上。豐源天域規(guī)劃為7.5萬平方米現(xiàn)代建筑，由6棟多層，8棟板式小高層，中庭廣場，景觀花園，停車場，以及臨湖3000平米大會所組成。項目分三期開發(fā)，一二期以基本售磬且交房

6、，三期總用地面積10567.06,小區(qū)由一棟11層的小高層和一棟29層的高層住宅組成，坐北朝南。項目三期07年1月開盤。高層小高層3、2007年價格走勢圖：項目在07年主要銷售的是三期的一棟小高層和一棟高層，前期小高層的價格在3500元左右，而9月份推出的高層由于觀湖更好，價格均在4500左右。凱美怡和基本資料物業(yè)名稱凱美怡和所屬板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)南京東路.艾溪湖畔總建筑面積70000開盤時間2006-12-23交房時間2008-07-30建筑形態(tài)9棟小高層，2棟高層，11棟雙拼，22棟聯(lián)排總戶數(shù)850戶均 價5400綠化率46營銷代理江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)管

7、理深圳萬廈居業(yè)有限公司開發(fā)商江西凱美實業(yè)發(fā)展有限公司廣告策劃南昌共讀地產(chǎn)策略顧問有限公司2基本規(guī)劃凱美怡和花園是以湖景美宅為開發(fā)主題的。小區(qū)有大約500米的臨湖風(fēng)景線，業(yè)主能方便地觀賞美景，屬親水住宅。小區(qū)內(nèi)主要以125平米至138平米的中偏大戶型為主。小區(qū)主要分三期開發(fā)，一期為7棟小高層，既06年12月開始銷售，07年全年銷售的皆為小高層。3、2007年價格走勢項目在07年6月隨著市場大潮，成交價格突破4000，并持續(xù)保持這樣的水平。世紀風(fēng)情基本資料物業(yè)名稱世紀風(fēng)情所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌市北京東路1588號總建筑面積520000建筑形態(tài)6棟16-17層小高層;6棟8-9層小高層（二期）

8、總戶數(shù)700戶（二期）均 價5600元/平方米綠化率50%容積率1.7物業(yè)管理深圳萬廈居業(yè)物業(yè)有限公司開發(fā)商江西世紀風(fēng)情實業(yè)公司景觀設(shè)計美國貝爾高林園林設(shè)計公司規(guī)劃：世紀風(fēng)情是由江西世紀風(fēng)情實業(yè)有限公司開發(fā)的大型綜合房地產(chǎn)項目，規(guī)劃建筑面積52萬平方米，總規(guī)劃戶數(shù)3800戶。目前一期已基本售罄，二期在售，三期花鏡即將推出，四期尚在規(guī)劃當(dāng)中三期花境地處京東大道與西安路交界處，位于世紀風(fēng)情二期東面，占地面積約13萬平方米（另外還有25畝教育預(yù)留用地被打造成大型運動場），建筑面積約25萬平方米，主要由多層、花園洋房、高層、小高層構(gòu)成，共45棟。Mini小戶型公寓（07年4月15日開始銷售）二期小高層

9、住宅同時銷售中小高層住宅3、2007年價格走勢綜述：2007年周邊樓盤均只有小高層在售，公寓、洋房物業(yè)形態(tài)價格則無法與之對比。在2007年4月以前，萬科*小高層價格明顯低于周邊樓盤價格。2007年5月以后，萬科小高層由于精裝修，若裝修成本500元/平米左右，去除裝修成本，則高于周邊樓盤價格。但是價格漲幅明顯低于周邊樓盤，價格上漲空間被壓縮。萬科的平均價格漲幅，高于片區(qū)其他樓盤。二、同質(zhì)樓盤香溢花城基本資料物業(yè)名稱香溢花城所屬板塊青山湖板塊物業(yè)地址南昌市青山湖區(qū)湖濱東路1269號燕鳴島公園北側(cè)總建筑面積500000建筑形態(tài)1棟11層的小高層;20棟6層的多層;5棟18-30層的高層;雙拼:15棟

10、;聯(lián)體:3棟（二期）總戶數(shù)1132戶（二期）均 價6000元/平方米（小高層）綠化率45%容積率1.5物業(yè)管理深圳恒基物業(yè)有限公司開發(fā)商浙江煙草南昌中溢置業(yè)有限公司景觀設(shè)計深圳奧斯本環(huán)境藝術(shù)設(shè)計有限公司青山湖香溢花城位于青山湖東大門廣場南、北兩側(cè)，開發(fā)用地483畝，總建筑面積達50萬平方米，由浙江煙草集團投資13億元建設(shè)，主要由多層、小高層、高層、花園洋房、別墅構(gòu)成。一期已經(jīng)售罄，二期在售，三區(qū)小高層5月17日已開盤。3、2007年價格走勢07年香溢花城花園洋房一直處于銷售中，其中穿插普通住宅和別墅的銷售，07年1月到5月以花園洋房和小高層住宅的銷售為主，6月-12月以花園洋房和別墅的銷售為主

11、，2007年11月24日推出多層房源，現(xiàn)已去化大半。萬達星城1.基本資料物業(yè)名稱萬達華府所屬板塊紅谷灘板塊物業(yè)地址南昌市紅谷灘區(qū)贛江中大道總建筑面積1000000建筑形態(tài)10棟31-33層高層總戶數(shù)2300戶均 價6800元/平方米綠化率49%容積率4物業(yè)管理南昌萬達物業(yè)管理有限公司開發(fā)商南昌萬達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院/英力捷國際工程策劃設(shè)計顧問（香港）有限公司規(guī)劃：萬達星城2003年開盤，一期多層，二期一區(qū)高層，三期一區(qū)多層，小高層，三期二區(qū)小高層，二期二區(qū)、三區(qū)（即萬達華府）高層，三期三區(qū)在規(guī)劃中?，F(xiàn)正在銷售萬達華府臨江住宅，均價6800元/平方米。萬達華府07年

12、12月2日開盤，實現(xiàn)了成交均價的快速跳躍，主要為江景高層3、2007年價格走勢萬達華府綜述：可以看出，同質(zhì)樓盤中，香溢花城由于部分別墅的銷售，價格上漲幅度起伏最大；萬科與萬達產(chǎn)品類別相近，上漲幅度也類似，從月平均上漲幅度看，萬科略低于萬達，但是只有0.74%的差別，尚在合理范圍內(nèi)。 萬科*項目市場價格分析第一節(jié) 萬科*項目簡介南昌萬科*，位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火炬大道東艾溪湖畔。分南北兩區(qū)進行開發(fā)，總占地面積910.74畝，是一個超大規(guī)模的成熟社區(qū)。采用簡潔現(xiàn)代的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情與南昌特有的居住習(xí)俗相結(jié)合的開發(fā)理念。南區(qū)410畝已經(jīng)開發(fā)完成，萬科*北區(qū)500余畝正在開發(fā)中。*南區(qū)采用歐洲建筑

13、風(fēng)格，*北區(qū)倡導(dǎo)新都市主義。*共有三大主題會所：南區(qū)以運動為主題的假日會所和以景觀為主題的湖濱會所，北區(qū)以休閑為主題的藍岸會所。三大會所設(shè)施包括：游泳池、健身房、體操房、沙弧球館、放映廳、室內(nèi)籃球場、羽毛球館、兵乓球室、臺球室、影音室、棋牌室、閱覽室、咖啡座等。江西萬科*房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由萬科企業(yè)股份有限公司與江西*投資發(fā)展有限公司共同出資組建的，成立于2001年9月。萬科*銷售價格一覽表（公寓）時間價格（非臨湖毛坯）時間（非臨湖精裝）價格2007.0136482007.01-2007.0237012007.02-2007.0338212007.03-2007.0439482007.04-

14、2007.0539632007.05-2007.0642652007.0652472007.0743402007.0751432007.0846852007.0851112007.0949392007.0957022007.1054202007.1059832007.1153562007.1159152007.1256932007.1257812007年均價4131.35-5550.39萬科*銷售價格一覽表（洋房）時間價格（非臨湖毛坯）時間（臨湖精裝）價格2007.0140742007.01-2007.0239592007.0244822007.03-2007.0343552007.04-20

15、07.0450452007.05-2007.0557032007.066613.22007.0660232007.07-2007.0759402007.08-2007.0859692007.09-2007.0955262007.10-2007.10-2007.11-2007.11-2007.12-2007.12-2007年均價5365.79萬科*銷售價格一覽表（小高層）時間價格（非臨湖毛坯）時間（臨湖精裝）價格2007.0132092007.01-2007.0231852007.02-2007.0333382007.03-2007.0438612007.04-2007.05-2007.0550

16、182007.06-2007.0650052007.07-2007.0748072007.08-2007.0848612007.09-2007.0951892007.10-2007.1051452007.11-2007.1151032007.12-2007.12-2007年均價3387.78萬科*價格走勢圖第二節(jié) 萬科*實際價格與比準價格比較分析比較定價法是將估價對象與近期的相似樓盤進行比較進行修正得出估價對象的價格的一種方法?？紤]的主要是項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。其參照的對象主要是同區(qū)域或同質(zhì)房地產(chǎn)；比較的因素有：地域因素，如地段、環(huán)境、交通、公共配套設(shè)施；樓盤本體質(zhì)素，如規(guī)模、設(shè)計

17、、裝修、建筑選材、景觀、外觀車位、承建商、房地產(chǎn)開發(fā)商實力；物業(yè)管理，如物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費；營銷，如市場時機、營銷包裝；工程形象進度等方面。本報告是以萬科*為標(biāo)準，將其與同區(qū)域樓盤凱美怡和、世紀風(fēng)情、豐源天域和香溢花城萬達星城同質(zhì)的樓盤在同一時段進行比較，并根據(jù)修正因素進行調(diào)整，從而得出這幾個樓盤的得分，然后根據(jù)公式計算得出萬科*的價格。公式：V=V1/（1+K%）V：萬科*的價格V：比較樓盤的價格K：比較樓盤相對于*的得分 根據(jù)比較定價法，可以得出萬科*在各個時間段的比準價格。見下表： 豐源天域修正表時間價格得分比準價格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.

18、7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.114725-9.6%4271.4世紀風(fēng)情修正表時間價格得分比準價格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.1248258.2%5220.7凱美怡和修正表時間價格得分比準價格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.104488-3.4%4335.4萬達星城修正表時間價格得分比準價格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-

19、2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9*小高層比準價格表時間比較樓盤小高層比準價格小高層實際價格萬達星城凱美怡和豐源天域世紀風(fēng)情2007.1-43907.43591.83187.64270.23739.33386.942007.5-84158.64093.33260.74345.13964.44977.422007.9-124325.94335.43934.25220.74454.15149.8說明：以上各個樓盤的價格為根據(jù)這些樓盤的價格修正得出的*的比準價格。*價格比較表時間小高層比準價格小高層實際價格小高層比準價格與小高層實際價格之差20