[專家解讀]知名房企城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)詳解(大量附圖)

1、城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)目錄第一模塊 城市綜合體大趨勢(shì)第二模塊 城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第三模塊 城市綜合體的建筑規(guī)劃第四模塊 城市綜合體的開發(fā)管理 （案例與專題分析）第一模塊 城市綜合體大趨勢(shì)第一章 、城市綜合體的最新發(fā)展第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征第三章、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四章、城市綜合體案例第一章 城市綜合體的最新發(fā)展房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型搏殺商業(yè)地產(chǎn)繼華潤(rùn)置地上月底在香港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上率先披露公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%以后，一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂地產(chǎn)隨后也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。近日，宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)后，萬科三個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在

2、10余天內(nèi)先后曝光；昨天，央企地產(chǎn)大佬保利地產(chǎn)再度向記者透露，該公司計(jì)劃到2010年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬平方米?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段。” 在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。 商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá)1300萬平方米在5月8日舉行的2010中國(guó)（深圳）商業(yè)房地產(chǎn)合作大會(huì)上，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可能將進(jìn)入新一輪快速擴(kuò)張。當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段，就是從現(xiàn)在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個(gè)商業(yè)中

3、心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。目前中國(guó)趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時(shí)期”，每年將有1300萬人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是13萬億人民幣，而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬億美元，與國(guó)外相比我們還很落后。第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征1 城市綜合體的多元素概述2 城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點(diǎn)城市綜合體MIXED-USE DEVELOPMENT）的主要商業(yè)業(yè)態(tài)包括哪些？城市綜合體的多個(gè)元素城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點(diǎn)1、交通網(wǎng)絡(luò)2、消費(fèi)模式3、業(yè)態(tài)混合4、城中之城5、復(fù)合空間6、整體風(fēng)格7、人流動(dòng)線8、開

4、發(fā)周期-八大特點(diǎn)詳述第三章、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1.歷史上的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2.比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó) 中國(guó)零售總額 占零售總額零售總額占零售總額15左右161710左右 491021.4542.07 1.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。2.比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模比較 中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法國(guó)18521880（

5、28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國(guó)18941949（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考2.比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)第四章、城市綜合體案例1 天津項(xiàng)目2 韓國(guó)樂天項(xiàng)目第二模塊：城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第一章、商業(yè)地產(chǎn)的三大盈利點(diǎn)第二章、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的演

6、變第三章、商圈第四章、品牌定位與商業(yè)地產(chǎn)第五章、商業(yè)地產(chǎn)在一、二、三線城市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)第六章、案例分析 二萬平米中小型購(gòu)物中心的選址條件商業(yè)地產(chǎn)三大盈利點(diǎn)是什么？第二個(gè)階段：競(jìng)爭(zhēng)的加劇與產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，不具備多少能力的發(fā)展商幾乎被淘汰了，能生存下來的發(fā)展商必須都是具有較強(qiáng)的實(shí)力與操作能力的發(fā)展商，成功變成了一種實(shí)力與能力的考驗(yàn)。第一階段：利用了城市化所帶來的巨大市場(chǎng)需求，只要拿到一塊地，通過一定的資本運(yùn)營(yíng)就可以將項(xiàng)目建成，實(shí)現(xiàn)成功銷售，項(xiàng)目即告完成，這一成功帶有很大的機(jī)會(huì)主義色彩。住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過了兩個(gè)階段，但商業(yè)地產(chǎn)只有后一個(gè)階段。 在過程上來說，如果說住宅地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過了兩個(gè)階段，那么現(xiàn)代

7、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻只有一個(gè)階段。住宅地產(chǎn)發(fā)展的兩個(gè)階段是： 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)一邊是天堂，一邊是地獄。 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)沒有和棋，運(yùn)營(yíng)得好，寸土寸金，運(yùn)營(yíng)得不好，則一文不值。 住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)的不同之處就在于：住宅地產(chǎn)的開發(fā)重結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)卻重過程。住宅地產(chǎn)在銷售完成之后即可見到結(jié)果，而商業(yè)地產(chǎn)卻需要經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的過程之后才可見到結(jié)果。在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度、人才和文化建設(shè)普遍欠缺的情況下，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不具備開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的能力的，這句話雖然很武斷，卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。案例：香港大型房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的四大盈利方向 傳統(tǒng)的國(guó)營(yíng)百貨大樓一般占有較好的地理位置

8、，但由于規(guī)模小和和老式建筑規(guī)劃的局限，已不可能重現(xiàn)往日的繁華景象。 臨街門面被改造成服飾品牌店面或其他商業(yè)形式。 傳統(tǒng)的商業(yè)開始了現(xiàn)代意義的演變現(xiàn)狀分析： 北美、歐洲和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，在上世紀(jì)七八十年代上演了商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一幕。今天，這一幕轉(zhuǎn)移到中國(guó)上演，內(nèi)容無異，而情節(jié)和過程已不盡相同。由于中國(guó)特殊的社會(huì)環(huán)境，在中國(guó)上演的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顯著地呈現(xiàn)出高速度、欠理性的特點(diǎn)。然而房地產(chǎn)開發(fā)商并不理會(huì)這一點(diǎn)，而是繼續(xù)潮水般地涌入這一領(lǐng)域。 在現(xiàn)代，商業(yè)場(chǎng)所是產(chǎn)品成為消費(fèi)品的媒介和平臺(tái)?，F(xiàn)代商業(yè)流通體系的構(gòu)建，就如同建立一種現(xiàn)代商業(yè)的秩序。中國(guó)新興的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)造城運(yùn)動(dòng)，就是這一建造商業(yè)新秩序的物質(zhì)

9、體現(xiàn)。 “SHOPPING MALL”的幅射經(jīng)濟(jì)變量 無論是哪一級(jí)城市，當(dāng)其具有區(qū)域影響力的購(gòu)物中心進(jìn)入營(yíng)運(yùn)之后，就必須充分考慮到幅射經(jīng)濟(jì)圈的問題。目前，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心建立在城市中心地帶。這一地段本身在人流和消費(fèi)力上并不存在任何問題，存在問題的恰巧是適度超前的規(guī)模與傳統(tǒng)商業(yè)相對(duì)封閉的消費(fèi)結(jié)構(gòu)之間的矛盾。 因此,任何一類購(gòu)物中心在建成營(yíng)運(yùn)之后，必須尋找開放型的消費(fèi)支持。這是因?yàn)橘?gòu)物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展，必須在規(guī)模容量上適度超前，以滿足面向未來的需要，適度超前的規(guī)模留下的空白，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)就由輻射經(jīng)濟(jì)來進(jìn)行彌補(bǔ)。商圈 這個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)范圍是多大呢？ 商業(yè)專家的解釋是1小時(shí)經(jīng)

10、濟(jì)圈，就是距離購(gòu)物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群，包括本市和外市。 這個(gè)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈為我們衡量一個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃提供了一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然，2000年的天河城廣場(chǎng)對(duì)二小時(shí)、三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)力都是有強(qiáng)大吸附力的，但到2010年時(shí)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的范圍會(huì)發(fā)生變化。同樣，當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在一個(gè)中心城市建設(shè)一個(gè)全新的購(gòu)物中心時(shí)，在數(shù)年之內(nèi)對(duì)周邊數(shù)小時(shí)車程范圍內(nèi)的縣市都有很強(qiáng)的輻射力，但這僅僅是數(shù)年之內(nèi)的事，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，則這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈會(huì)縮小到一個(gè)符合人類消費(fèi)心理的范圍內(nèi)。 01.線狀擴(kuò)散2.圓心擴(kuò)散3.雪花擴(kuò)散商圈綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)

11、已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市大城市中型城市小城市”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。 城市規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn) 在特大型城市，一般50萬人口左右就可以形成一個(gè)頗具規(guī)模的商業(yè)中心，一個(gè)特大型城市，一般都有數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)。根據(jù)商業(yè)區(qū)的規(guī)模，同時(shí)可以設(shè)立一個(gè)或數(shù)個(gè)規(guī)模不等的現(xiàn)代購(gòu)物中心。 如北京,東部有 CBD,東直門商圈,北部有亞運(yùn)/奧運(yùn)商圈,西部有西直門,金融街商圈,南部有崇文門商圈 在大城市和中等城市也可以有一至兩個(gè)商業(yè)中心，以貴州省都勻市為例，位于貧窮的西南地區(qū)，總?cè)丝?0多萬，城區(qū)人口20多萬

12、，2002年GDP為21億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7億多元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的3億元具有現(xiàn)代商業(yè)價(jià)值，則該市當(dāng)前可以承受3萬至5萬平方米的實(shí)用商業(yè)面積。而這樣的承受能力，開發(fā)實(shí)用面積為2萬平方米左右的小型的購(gòu)物中心是可行的。 城市規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn) 考慮到全國(guó)地域的復(fù)雜性，在東南沿海地區(qū)甚至常住人口僅數(shù)萬的小鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)和較多的外來人口也可以支持一個(gè)面積數(shù)萬平方米的購(gòu)物中心，因此理論上推算，全國(guó)在20萬人口的，社會(huì)消費(fèi)品零售總額在5億元以上的城市，都可以開發(fā)建設(shè)面積在1萬平方米以上的購(gòu)物中心。 在未來10年內(nèi)，全國(guó)至少可以開發(fā)出600個(gè)以上具有商業(yè)存在可能性的購(gòu)物中心，商業(yè)面積從一萬至幾十

13、萬不等。而在未來50年內(nèi)，中國(guó)更可開發(fā)出數(shù)千個(gè)、上萬個(gè)的購(gòu)物中心，其中蘊(yùn)藏的商業(yè)機(jī)會(huì)是極為巨大的。)城市規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn) 人口增長(zhǎng)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 城市化的推進(jìn)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力之源，而中國(guó)人口的增長(zhǎng)又為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展描繪了一幅令人振奮的發(fā)展藍(lán)圖。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在未來數(shù)十年內(nèi)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們生活水平要在本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。與此同時(shí)，人口也將增長(zhǎng)，其中相當(dāng)部分將成為城市人口。社會(huì)消費(fèi)的基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大，“Shopping MALL”的商業(yè)存在基礎(chǔ)不斷鞏固加強(qiáng)。 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，我國(guó)人口的峰值可能在本世紀(jì)50年代中期到來，峰值大約在16億左右。也就是說，我國(guó)人口仍然要繼續(xù)增長(zhǎng)40年，估計(jì)凈增

14、加將近3億人口。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，只要社會(huì)的消費(fèi)力維持現(xiàn)在的水平，人口的增長(zhǎng)就會(huì)帶來社會(huì)消費(fèi)基礎(chǔ)的加大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在中國(guó)至少有四十年的黃金時(shí)期。城市規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)喜達(dá)屋國(guó)際酒店集團(tuán)（Starwood Hotels & Resorts Worldwide）旗下主要細(xì)分品牌：圣瑞吉斯（St.Regis）至尊精選（The Luxury Collection）喜來登(Sheraton), 寰鼎（Westin）福朋(Four Points) W飯店（W Hotels）品牌定位與商業(yè)地產(chǎn)專題解析- 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類商業(yè)地產(chǎn)跨界組合 “crossover”這個(gè)原本在時(shí)尚圈流行的詞匯如今悄然在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)靡。

15、萬達(dá)與沃爾瑪、首創(chuàng)與奧特萊斯、寶龍與橫店影視商業(yè)地產(chǎn)已開始與越來越多的業(yè)態(tài)玩起“混搭”。在人們還沒來得及發(fā)表感嘆之前，這些“最佳拍檔”已經(jīng)在宣告著一個(gè)新時(shí)代的來臨。在一級(jí)城市的購(gòu)物中心開發(fā)過程中，地段固然重要，但并不是唯一的、決定性的重要因素，更重要的是取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的因素。在一級(jí)城市有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使所處的地段稍遜一些，也可以通過后天的商業(yè)運(yùn)作來進(jìn)行彌補(bǔ)。相反，如果項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模不大，在開發(fā)思路上只是沿襲著傳統(tǒng)商業(yè)的套路，并未在總體商業(yè)特色上進(jìn)行本質(zhì)性的改變，實(shí)際結(jié)果只能是事與愿違。這正體現(xiàn)了低手做事，中手做市，高手做勢(shì)的道理商業(yè)地產(chǎn)在一、二、三線城市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn) 在內(nèi)地的二、三

16、級(jí)城市，購(gòu)物中心同樣也具有廣闊的發(fā)展空間。在二級(jí)城市、三級(jí)城市，一座購(gòu)物中心所面臨的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)比一級(jí)城市要小得多。一座規(guī)模適宜的購(gòu)物中心在建成后，將成為一座城市現(xiàn)代商業(yè)的代名詞，這類商業(yè)物業(yè)一旦運(yùn)營(yíng)成功后在相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期內(nèi)，都將成為無人挑戰(zhàn)的地王物業(yè)。 以上的事實(shí)說明了，無論在一級(jí)城市，還是在二級(jí)城市、三級(jí)城市，商業(yè)地產(chǎn)都有廣闊的發(fā)展空間，都有機(jī)遇和挑戰(zhàn)。一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，并不取決于它位于哪一級(jí)的城市，而取決于項(xiàng)目對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的研究和項(xiàng)目本身所擁有的資源，項(xiàng)目是否為競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展做了充分的資金、人力資源的準(zhǔn)備。 商業(yè)地產(chǎn)在一、二、三線城市的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)案例分析二萬平米購(gòu)物中心的選址條件 討

17、論: 影響商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)規(guī)劃的重要因素有哪些,請(qǐng)至少列舉三個(gè) 并說明理由.第三模塊：城市綜合體的建筑規(guī)劃第一章、規(guī)劃決定成敗-城市綜合體的五種規(guī)劃發(fā)展模式第二章、商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃第三章、量體裁衣與削足適履第四章、規(guī)劃的方法論第五章、規(guī)劃創(chuàng)造效益第六章、如何在規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)第七章、案例 成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃 在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)出這樣的感慨：成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是建筑的規(guī)劃，事實(shí)上，規(guī)劃又分為兩個(gè)方面，分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 很多商業(yè)地產(chǎn)商在做項(xiàng)目的時(shí)候，很容易進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)：認(rèn)為只要

18、做好了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對(duì)商業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過河”的思想上，這種思想并且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里占主導(dǎo)地位。但近年以來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界一種新的風(fēng)潮正在涌起：那就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。第一章、規(guī)劃決定成敗 案例分析-城市綜合體的五種規(guī)劃發(fā)展模式第一章、規(guī)劃決定成敗 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃重要 這種思想反映了一種科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)觀念的一次重要變革。在以前的觀念中，大家普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是由玻璃、水泥、鋼筋和裝飾材料組成的一個(gè)購(gòu)物中心，這是一種短淺、片面的目光，而不是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局的目光。在行為上，可以稱之為割裂

19、的、短期的行為。 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)思想將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃視作與建筑格局規(guī)劃同等重要的一環(huán)，成為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中不可分割的兩個(gè)部分，甚至在一定程度上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃比建筑格局規(guī)劃更加重要?？茖W(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)調(diào)的是整體戰(zhàn)略，在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)觀念中，硬件規(guī)劃與軟件規(guī)劃是一個(gè)不可分割的整體。而這，正是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃科學(xué)的基本原則。 第二章、商業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃這樣的結(jié)果，都是由于發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解造成的，也是只考慮商場(chǎng)建筑規(guī)劃，忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)思想所結(jié)下的一個(gè)苦果。開發(fā)商走上彎路，最終要采取“削足適履”的辦法來進(jìn)行最終的解決，造成了投入成本的浪費(fèi)，使項(xiàng)目本身不能發(fā)揮最大的成本效應(yīng)。第二章、商業(yè)規(guī)劃與

20、布局規(guī)劃塑造成功商業(yè)空間規(guī)劃的主要因素定位主題（Theme）成功的商場(chǎng)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。上海新天地成都 西蜀廊橋塑造成功商業(yè)空間的主要因素主力店設(shè)置（Anchor Store）主力店為商場(chǎng)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于商場(chǎng)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。主力店對(duì)于賣場(chǎng)面積、貨架陳列、停車需求均有一系列的要求，為了吸引主力店額進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求。塑造成功商業(yè)空間的主要因素動(dòng)線（Circulati

21、on）區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突。規(guī)劃流暢的逛街動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)易辨識(shí)的動(dòng)線系統(tǒng)，盡量讓水平動(dòng)線形成回路，并加強(qiáng)垂直動(dòng)線的可見度，避免產(chǎn)生死角空間。塑造成功商業(yè)空間的主要因素布局（Layout）商場(chǎng)的平面配置應(yīng)合乎商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓店鋪有更好的展示空間。塑造成功商業(yè)空間的主要因素視覺設(shè)計(jì)（Visual）商場(chǎng)空間的整體視覺設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響。具有強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場(chǎng)視覺設(shè)計(jì)有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解。建筑立面、空間塑造、賣場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修色彩計(jì)劃

22、、燈光及景觀等都是商場(chǎng)視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)商場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升賣場(chǎng)整體形象。塑造成功商業(yè)空間的主要因素塑造氣氛（Atmosphere）商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來源。購(gòu)物消費(fèi)是歡樂愉悅的生活體驗(yàn)，除了購(gòu)物，還包括放松和休閑，所以購(gòu)物氣氛的營(yíng)造是必要的。商場(chǎng)在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，比如電影院、娛樂場(chǎng)、餐飲空間以及不定期舉辦的活動(dòng)均是提供商場(chǎng)活力的來源。 規(guī)劃的布局順序 一個(gè)大型的購(gòu)物中心會(huì)包括超市、百貨、餐飲、娛樂、家電與信息產(chǎn)品等多功能的業(yè)態(tài)，但是，圍繞著這些功能配置該如何來進(jìn)行

23、布局，使各個(gè)功能主題明確，互相促進(jìn)，互不干擾，同時(shí)達(dá)到最有利于商場(chǎng)旺場(chǎng)和實(shí)現(xiàn)租金收入最大化的目的。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃,有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的基本原則之一。在中國(guó)，如萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，就都是遵循這一原則，先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。萬達(dá)在全國(guó)各地開設(shè)了眾多的購(gòu)物中心，成為中國(guó)在購(gòu)物中心圈地運(yùn)動(dòng)中的領(lǐng)頭羊。如萬達(dá)在長(zhǎng)沙黃興南路步行街開設(shè)的萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)二、三層開設(shè)18000平方米的大型超市。這樣從項(xiàng)目開始建設(shè)之初，活爾瑪超市就深度介入其中，就其專業(yè)的細(xì)節(jié)與發(fā)展商達(dá)成一致意見，這樣一來，就確保了商業(yè)項(xiàng)目建成之后就一個(gè)一步到位的產(chǎn)品。第二

24、章、商業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的尺度就是人的尺度 任何購(gòu)物中心都希望擁有一流的規(guī)劃，但規(guī)劃也意味著代價(jià)，先進(jìn)的規(guī)劃更意味著巨大的代價(jià)。 很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在面對(duì)這個(gè)問題時(shí)，常常反復(fù)權(quán)衡，從經(jīng)濟(jì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃等方面進(jìn)行對(duì)比和論證。事實(shí)上，規(guī)劃也正是對(duì)魄力、胸懷與智慧的考驗(yàn)。 一個(gè)例子，如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目臨街面東面為一條主街道，為使項(xiàng)目東面形成一個(gè)有利于商業(yè)旺場(chǎng)的人行通道，需要項(xiàng)目東線整體后退10米，以使其成為一條街道。 這樣做本身無可厚非，但仔細(xì)研究一下就可以發(fā)現(xiàn)，這種退讓就意味著項(xiàng)目損失了大塊的土地，這樣的退讓意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失。第三章、量體裁衣與削足適履 面對(duì)這樣的情況，有一些購(gòu)物中心的

25、開發(fā)商就想：其實(shí)那條街道退不退讓也沒有多大的關(guān)系，這樣吧，我們也不退10米了，我們退5米吧。理想的規(guī)劃方案在利益的現(xiàn)實(shí)面前，往往顯得無比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”這種思想，在購(gòu)物中心的規(guī)劃論證中并不少見。 事實(shí)上，無視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和現(xiàn)代商業(yè)科學(xué)，而以短期利益和回報(bào)最大化的思想來衡量購(gòu)物中心的規(guī)劃方案，是永遠(yuǎn)也不可能獲得最優(yōu)的購(gòu)物中心規(guī)劃方案的。在一個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)中，我們深刻地體會(huì)到：一個(gè)商人的心胸有多大、思想有多遠(yuǎn)，那么購(gòu)物中心的規(guī)模就能有多大，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)就能走多遠(yuǎn)。無視商業(yè)的客觀規(guī)律，這種規(guī)劃方案將為購(gòu)物中心日后的經(jīng)營(yíng)埋下失敗的種子。導(dǎo)致購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)失敗的誘因，一定會(huì)在日后經(jīng)營(yíng)過程中的

26、某一個(gè)階段站出來，他會(huì)出奇不意地宣布：這個(gè)購(gòu)物中心在規(guī)劃上存在重大缺陷，但我們無計(jì)可施. 規(guī)劃對(duì)購(gòu)物中心的重要性，在此我們無須重復(fù)。當(dāng)我們談到這里的時(shí)候，或許會(huì)有人問我們：在購(gòu)物中心的規(guī)劃當(dāng)中，什么才是真正科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)呀？ 我們認(rèn)為：購(gòu)物中心的規(guī)劃沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，唯有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。 以街道寬度標(biāo)準(zhǔn)為例，在美國(guó)，購(gòu)物中心街道的寬度以9至15米為宜，在英國(guó)，購(gòu)物中心街道的寬度以7.5米至10.5米為宜,而在中國(guó)，購(gòu)物中心的街道寬度卻以6至10米為宜。只是一條街道的標(biāo)準(zhǔn)，在不同的國(guó)家、不同的地區(qū)，就有不同的標(biāo)準(zhǔn)，可見購(gòu)物中心的規(guī)劃并沒有一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，而是在任何地方都要因應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的狀

27、況和消費(fèi)者的需要，而進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。所以，購(gòu)物中心并沒有一成不變的標(biāo)準(zhǔn)，而只有人的尺度才是最根本的規(guī)劃尺度。第三章、量體裁衣與削足適履 購(gòu)物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，在中國(guó)的購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們就必須要根據(jù)人的習(xí)慣來進(jìn)行設(shè)計(jì)，如人們?cè)谏虡I(yè)街內(nèi)行走時(shí)，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)當(dāng)中，我們不應(yīng)當(dāng)只考慮某一個(gè)方面，而要從各方面進(jìn)行綜合的考慮。 由此可知，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)師不僅要考慮如何設(shè)計(jì)二樓商業(yè)的視覺效果，更要考慮商業(yè)街的寬度，同時(shí)還

28、要考慮廣告位的設(shè)置，這些綜合的因素都是繁瑣而細(xì)致的工作，但這是對(duì)購(gòu)物中心規(guī)劃一個(gè)基本的要求。第三章、量體裁衣與削足適履 購(gòu)物中心面積的妄想癥與恐慌癥 在一個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)劃方案當(dāng)中，商業(yè)面積的規(guī)劃，是最根本的、也是最重要的規(guī)劃?？茖W(xué)地說，購(gòu)物中心商業(yè)面積的規(guī)劃并不只是一個(gè)技術(shù)層面的工作，而是一個(gè)戰(zhàn)略層面的工作。在一塊土地上根據(jù)地形地勢(shì)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，是任何一位建筑設(shè)計(jì)師可以做的工作，但是，如何確保購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)模能引爆市場(chǎng)，并使購(gòu)物中心在未來獲得可持續(xù)的發(fā)展，就需要對(duì)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均購(gòu)買力和城市發(fā)展進(jìn)行全方位的分析和判斷。 目前在中國(guó)開發(fā)的購(gòu)物中心，相當(dāng)多數(shù)的購(gòu)物中心一味追求規(guī)模效應(yīng)，將

29、購(gòu)物中心的規(guī)模做得足夠大，這種出發(fā)點(diǎn)，本身就是不成熟的。第三章、量體裁衣與削足適履 購(gòu)物中心并不是越大越好，大并不能解決任何運(yùn)營(yíng)上的難題，而只會(huì)帶來運(yùn)營(yíng)上的難題。規(guī)模大，固然使購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的商品更多，消費(fèi)者選擇空間更大，但與此同時(shí)，大同時(shí)意味著累，一個(gè)購(gòu)物中心的規(guī)模越大，消費(fèi)者購(gòu)物、消費(fèi)就會(huì)感覺越累。 目前在北美、日本生存的購(gòu)物中心，超大規(guī)模的購(gòu)物中心只占極少數(shù)，數(shù)量最多的，還是便利型的、社區(qū)化的中小型購(gòu)物中心。除了極少數(shù)在娛樂經(jīng)濟(jì)上投入巨大的超大規(guī)模的購(gòu)物中心之外，相當(dāng)多的規(guī)模較大，但主題性和經(jīng)營(yíng)特色不強(qiáng)的購(gòu)物中心，都難逃被淘汰的命運(yùn)。第三章、量體裁衣與削足適履 商業(yè)黃金分割定律 The P

30、rinciple Of Golden Section Of Commercial Property 傾斜的數(shù)字與平衡的天平/體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的宏觀經(jīng)濟(jì)模型/ 傾斜的數(shù)字與平衡的天平 在商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃中，各種商業(yè)業(yè)態(tài)該如何來進(jìn)行組合，各個(gè)功能業(yè)態(tài)之間該保持著怎樣的比例，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商在做規(guī)劃之前應(yīng)該考慮的問題。商業(yè)專家們?cè)诮?jīng)過對(duì)國(guó)外、國(guó)內(nèi)一些成功的“shopping Mall”進(jìn)行研究之后，得出一個(gè)被眾多商業(yè)專家所廣泛認(rèn)同的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)52：30：18，即商業(yè)：娛樂：餐飲=52：30：18，我們稱之為商業(yè)黃金分割定律。 假定一個(gè)“Shopping MALL”的商業(yè)總面積為10000平方米，則一個(gè)科學(xué)的商

31、業(yè)業(yè)態(tài)組合中商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積應(yīng)當(dāng)占其中的5200增方米左右，而娛樂則占3000平方米左右，餐飲占余下的1800平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過對(duì)大量的“Shopping Mall”綜合分析統(tǒng)計(jì)后而得出來的結(jié)論，并得到了眾多商業(yè)專家的肯定。然而在運(yùn)用起來的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來非常困難。為什么？ 首先，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商們會(huì)感嘆商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積過小。商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積是項(xiàng)目利潤(rùn)的來源，無論是租金收入，還是銷售收入，商鋪的回報(bào)都是最高的。在很多情況下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商都希望將商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積定得越大越好，這樣才能從中得到最多的利潤(rùn)。 其次，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商們會(huì)感嘆娛樂面積過大。在中國(guó)，由于與購(gòu)物中心相配套環(huán)

32、節(jié)中的娛樂產(chǎn)業(yè)鏈遠(yuǎn)未成熟，娛樂投入成為一種負(fù)利潤(rùn)，即娛樂完全是發(fā)展商為了滿足經(jīng)營(yíng)功能而做出的一種配套投資。由于娛樂的投入較大，經(jīng)營(yíng)管理難度高，回收周期長(zhǎng)，而且經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如商鋪收租，所以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商們從內(nèi)心里希望娛樂的面積越小越好。但是“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)“理論卻認(rèn)為：當(dāng)未來的社會(huì)商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加豐富時(shí)，商場(chǎng)憑什么讓消費(fèi)者產(chǎn)生更多的消費(fèi)欲望，營(yíng)造劇場(chǎng)式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效果就成為一種必要。 好的規(guī)劃是成功的一半 做好一個(gè)規(guī)劃，顯然不是一件容易的事情。在目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)中，有一些發(fā)展商對(duì)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)仍不夠清晰。規(guī)劃往往是對(duì)開發(fā)商能力的最大考驗(yàn)之一，因?yàn)橐粋€(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要開發(fā)商很強(qiáng)的戰(zhàn)略思維，而且

33、需要非常理性的發(fā)展思考。 說得更確切一些，規(guī)劃其實(shí)是一種對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期宏觀層面的決策和判斷。第四章、規(guī)劃的方法論 世界上沒有一套規(guī)劃方案 是能醫(yī)百病的靈丹妙藥 世界上沒有哪一套規(guī)劃方案是能醫(yī)百病的靈丹妙藥，任何先進(jìn)的規(guī)劃都是根據(jù)項(xiàng)目所在的城市狀況、地理位置和商業(yè)狀況而做出的一種因地制宜、適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的規(guī)劃方案。 廣州天河城廣場(chǎng)能一舉成功，與其規(guī)劃上的先進(jìn)性密切相關(guān)。而國(guó)外的眾多成功的購(gòu)物中心，也充分說明了這一點(diǎn)。第四章、規(guī)劃的方法論 專題解析：中庭作用與效果 Function And Effect Of The Atrium 中庭本質(zhì)就是一個(gè)大櫥窗/中庭的存在與整體價(jià)值/微妙地運(yùn)用中庭的感

34、受/ 中庭的本質(zhì)就是一個(gè)大櫥窗 當(dāng)我們將傳統(tǒng)商業(yè)大廈與現(xiàn)代購(gòu)物中心進(jìn)行對(duì)比時(shí)，我們就很容易發(fā)現(xiàn)中庭其實(shí)成為現(xiàn)代購(gòu)物中心區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)大廈構(gòu)造當(dāng)中，無論面積有多在，幾乎都沒有顯赫的中庭，即使有的，也只是將樓層挑高或鏤空數(shù)米，形成一個(gè)視覺的舒展空間，這樣的中庭對(duì)商業(yè)的促進(jìn)作用，即使有，也是十分有限的。 但現(xiàn)代購(gòu)物中心卻對(duì)中庭的結(jié)構(gòu)與作用提出了較高的要求，但凡現(xiàn)代購(gòu)物中心都有中庭，其中庭的數(shù)量從一個(gè)至幾十不等，其占地面積有大有小，建筑風(fēng)格各有不同，各個(gè)中庭分別承擔(dān)著不同的商業(yè)作用，形成一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物中心起承轉(zhuǎn)合，高低錯(cuò)落的商業(yè)焦點(diǎn)體系。為什么現(xiàn)代的商業(yè)中心一定要設(shè)置中庭，而設(shè)置中庭又對(duì)商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)

35、生哪些良性作用呢？從最通俗的意義來看，中庭的作用就是一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)大櫥窗，將各個(gè)商業(yè)功能在一個(gè)空間內(nèi)展示出來，一方面引導(dǎo)著消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)和購(gòu)物，另一方面又通過展示作用提高購(gòu)物中心各個(gè)功能層的商業(yè)價(jià)值。中庭 中庭的存在與整體價(jià)值 傳統(tǒng)商業(yè)體系的價(jià)值在一樓，這也是大多數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)大廈的實(shí)際情況。究其原因，其建筑結(jié)構(gòu)的局限就是一個(gè)很大的弊端。傳統(tǒng)商業(yè)大廈沒有中庭，因此消費(fèi)者在進(jìn)入商場(chǎng)一樓后很難感受到一樓以上的商業(yè)狀況。 現(xiàn)代購(gòu)物中心通過中庭為消費(fèi)者展示一個(gè)繽紛的、精彩的消費(fèi)世界，通過舒展的視覺空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果，吸引著消費(fèi)者在此流連，在此購(gòu)物和消費(fèi)。中庭 中庭的作用還在于對(duì)商業(yè)價(jià)

36、值的傳承，構(gòu)建一個(gè)整體的商業(yè)體系。在傳統(tǒng)意義上的購(gòu)物中心，一樓的商業(yè)價(jià)值無疑是最高的，但二樓的商業(yè)價(jià)值同樣很高，三樓的商業(yè)價(jià)值也比較高，而一直到商業(yè)中心的頂樓，也維持著一個(gè)理想的商業(yè)價(jià)值，構(gòu)筑一個(gè)從一樓到頂樓的有序的商業(yè)價(jià)值體系，中庭在此間就承擔(dān)著這個(gè)重要的鏈條作用。 從傳統(tǒng)的商業(yè)價(jià)值來看，不同商業(yè)樓層之間的價(jià)值有一個(gè)“逐層減半”的規(guī)律，目前眾多傳統(tǒng)規(guī)劃的購(gòu)物中心，也遵從著這個(gè)基本的規(guī)律。即二層的平均租金，只有首層平均租金的一半左右，三層的平均租金，只有二層平均租金的一半。中庭 而目前在眾多傳統(tǒng)的商場(chǎng)中，更體現(xiàn)著一個(gè)“唯首層具有商業(yè)價(jià)值”的特征，即首層的商業(yè)價(jià)值是較高的，如首層平均租金為100

37、元/平方米月，二層的平均租金更急劇下降到10元/平方米月的水平，其租金遞減的幅度，大大超過了減半的幅度，在很大程度上，就是因?yàn)檫@個(gè)商場(chǎng)沒有一個(gè)對(duì)商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生延續(xù)和傳承作用的中庭。 一個(gè)擁有優(yōu)秀中庭設(shè)計(jì)的購(gòu)物中心，就可以打破這種規(guī)律，更大程度地延續(xù)各個(gè)樓層之間的商業(yè)價(jià)值。并通過與電梯的聯(lián)動(dòng)，打破傳統(tǒng)購(gòu)物中心的樓層價(jià)值規(guī)律，而建立全新的、具有更高價(jià)值的商業(yè)體系。中庭 微妙地運(yùn)用中庭的感受 中庭創(chuàng)造感受，提升購(gòu)物的樂趣。 從香港荷里活購(gòu)物中心具有七彩夢(mèng)幻效果的中庭天幕，到香港朗豪坊的天空之城的中庭理念，到日本大阪Namba Parks的自然空間為中庭的設(shè)計(jì)，中庭成為一個(gè)購(gòu)物中心的第一印象。在中國(guó)的購(gòu)

38、物中心設(shè)計(jì)中，中庭也越來越受到重視，并成為創(chuàng)造購(gòu)物感受和進(jìn)行功能區(qū)隔的天然載體。在廣州剛剛投入使用的正佳廣場(chǎng)中，就擁有四個(gè)中庭，各個(gè)中庭之間根據(jù)不同的主題分區(qū)，又各有不同的運(yùn)用。中庭 中庭創(chuàng)造空間感，多中庭的設(shè)計(jì)更能創(chuàng)造持續(xù)的空間感。尤其是在一個(gè)單層面積較大的購(gòu)物中心，街道的平均高度只有4米左右，長(zhǎng)時(shí)間行走在這樣的空間內(nèi)感覺是比較壓抑的。中庭的作用在于讓消費(fèi)者經(jīng)過一段商鋪空間后，能適時(shí)地?fù)碛幸粋€(gè)開闊的視覺舒展，通過中庭的作用減低疲累，創(chuàng)造驚喜，讓消費(fèi)者在消費(fèi)過程中得到愉悅的身心享受。 中庭效果有形成是以大量的商鋪面積犧牲為代價(jià)的。一個(gè)中庭的存在，往往是貫穿地面直通采光頂棚，占用空間面積較大。以

39、一個(gè)占地500平方米的中庭來算，如果商業(yè)結(jié)構(gòu)是七層，剛意味著發(fā)展商為這個(gè)中庭的建設(shè)需要付出3500平方米商業(yè)面積的代價(jià)，而這些商業(yè)面積的價(jià)值無論從哪方面來說，都是很高的。中庭 但對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中心來說，優(yōu)秀的中庭又是不得不付出的一種代價(jià)，而有的購(gòu)物中心，更是有中庭的設(shè)計(jì)方面挖空心思，以形成一個(gè)購(gòu)物中心最佳的效果和形象區(qū)隔。在這方面，我們不得不談的是香港朗豪坊的中庭設(shè)計(jì)。香港朗豪坊的中庭采用“天空之城”的設(shè)計(jì)理念，其中庭通過設(shè)計(jì)一個(gè)人造的天空與燈光的配合，形成一個(gè)24小時(shí)的天空效果。這樣的設(shè)計(jì)理念是非常新穎的，而天空之城的中庭印象，更成為朗豪坊與香港其他購(gòu)物中心之間的印象區(qū)隔。 中庭，在這里成為一

40、個(gè)購(gòu)物中心的形象名片。 在當(dāng)今國(guó)際流行的購(gòu)物中心中庭設(shè)計(jì)中，有很多不同的取向。但概而言之，一個(gè)優(yōu)秀的中庭設(shè)計(jì)方案，除了起到一個(gè)商來櫥窗的作用之外，還有一個(gè)很重要的方面就是中庭應(yīng)該滿足多功能應(yīng)用的需要。中庭 香港青衣城的中庭，除了起到商業(yè)櫥窗的功能之外，還能作為一個(gè)餐飲的場(chǎng)所。 在北美，由于郊區(qū)型購(gòu)物中心多集中在四層以下，故在購(gòu)物中心內(nèi)并無刻意的中庭設(shè)計(jì)的痕跡，在很多情況下，街道還能承擔(dān)一個(gè)中庭的功能。北美郊區(qū)型購(gòu)物中心的街道寬大開闊，首層以上的商業(yè)氣氛無須在中庭，甚至在首層的街道上就能展示出來，在這個(gè)意義上來說，北美的郊區(qū)型購(gòu)物中心街道也能產(chǎn)生類似中庭的展示效果。 國(guó)外購(gòu)物中心經(jīng)過多年的發(fā)展，

41、積累了很多的成功經(jīng)驗(yàn)，這些成功的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)都值得我們的設(shè)計(jì)師學(xué)習(xí)參考。 規(guī)劃的整體利益 一個(gè)商業(yè)中心整體競(jìng)爭(zhēng)力的高低，取決于它的規(guī)劃、建筑、招商、運(yùn)營(yíng)等綜合因素。 如果說一個(gè)項(xiàng)目的建筑是一個(gè)定值，那么規(guī)劃對(duì)提高商場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力就顯得至關(guān)重要。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實(shí)現(xiàn)低成本的運(yùn)營(yíng)，同時(shí)還具有以下顯著的優(yōu)點(diǎn)：第五章、規(guī)劃創(chuàng)造效益1)縮短了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期。 項(xiàng)目一開始，就對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全盤考慮。建設(shè)、招商、開業(yè)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)推進(jìn)，采用倒計(jì)時(shí)的方法來推進(jìn)項(xiàng)目。在現(xiàn)實(shí)工作中，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建筑環(huán)節(jié)熟悉，但對(duì)其他環(huán)節(jié)如招商、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)并不熟悉，這樣的情形會(huì)

42、因?yàn)檎w項(xiàng)目中一個(gè)重要環(huán)節(jié)仍為不確定因素的時(shí)候，而導(dǎo)致整體的進(jìn)程受到拖累，甚至流產(chǎn)。從成本的角度來說，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的周期是一個(gè)重要的成本要素，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃有利于實(shí)現(xiàn)低成本運(yùn)營(yíng)，這種低成本運(yùn)營(yíng)又會(huì)影響到該商業(yè)項(xiàng)目的方方面面。第五章、規(guī)劃創(chuàng)造效益2)構(gòu)成整體效益對(duì)散件效益的優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃的另一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)就在于形成了一個(gè)整體效益。用一個(gè)比喻來說就是，我們把一個(gè)購(gòu)物中心當(dāng)作是一輛汽車，具有整體規(guī)劃特點(diǎn)的購(gòu)物中心就像是一部整體研發(fā)出來的汽車。而整體規(guī)劃滯后的購(gòu)物中心就像是一部組裝出來的汽車。一個(gè)是在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了整體的規(guī)劃，一個(gè)是邊做邊看的組裝產(chǎn)品，兩者之間的優(yōu)勢(shì)

43、對(duì)比，是不言而喻的。整體效益與散件效益的優(yōu)勢(shì)對(duì)比就在這里。 因此，無論是從成本運(yùn)作的角度來看，還是從商業(yè)整體效益的角度來看，他們或者是通過降低成本，或者通過提高預(yù)期收益，都將從整體上提高商場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。第五章、規(guī)劃創(chuàng)造效益 規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)瓶頸 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，正如前面所說，運(yùn)作得好，寸土寸金，發(fā)展商可以從中獲得超額利潤(rùn)。而運(yùn)作得不好，則一文不值。 絕大多數(shù)情況下，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就在于招商階段，招商不成功或者時(shí)間的滯后，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來失敗的陰影。招商就好像是商業(yè)發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重制約著商業(yè)地產(chǎn)的成熟與發(fā)展。 招商的問題并不在于能不能實(shí)現(xiàn)招商，而是招一些什么質(zhì)素的商家，如何使較大

44、規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心具有合理的商業(yè)組合，并使這些商家能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。第六章、如何在規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 不合理的商業(yè)組合、低素質(zhì)的進(jìn)場(chǎng)商家只會(huì)加速一個(gè)購(gòu)物中心的死亡，而一個(gè)購(gòu)物中心一旦冷場(chǎng)之后，會(huì)在市場(chǎng)上帶來巨大的陰影，并使其振興之路比創(chuàng)業(yè)之路更加艱難。很多發(fā)展商顯然意識(shí)到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，所以對(duì)購(gòu)物中心的招商和開業(yè)都持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度即招商不理想或不具備開業(yè)條件寧可不開業(yè)。一個(gè)購(gòu)物中心寧可使其空置，寧可使市場(chǎng)對(duì)它沒有錢象，也不能使它在市場(chǎng)上失敗，給市場(chǎng)留下一個(gè)不好或者敗落的印象。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，就能在很大程度上解決這個(gè)難題，并從最大程度上減少項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。先有商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，

45、在項(xiàng)目正式開發(fā)建設(shè)之前就簽訂了主體的商業(yè)合同，或者達(dá)成了合作的意向，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上達(dá)到相對(duì)理想的狀態(tài)。在建設(shè)完成之后，主力商家的商業(yè)組合對(duì)號(hào)入座，從而使商業(yè)組合更加合理并發(fā)揮最大的效益。第六章、如何在規(guī)劃階段規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)外的購(gòu)物中心運(yùn)作中，很多是主力店招商完成80%以后才去進(jìn)行建設(shè)，這種操作方法不僅解決了項(xiàng)目建成后能不能成功招商的問題，而且充分考慮到日后商業(yè)營(yíng)的問題，使“招商瓶頸”得到了比較理想的解決方案。因此，商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃對(duì)規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)能起到較大的保障作用。塑造成功商業(yè)空間規(guī)劃的主要因素定位主題（Theme）成功的商場(chǎng)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等。上海新天地成都 西蜀廊橋塑造成功商業(yè)空間的主要因素主力店設(shè)置（Anchor Store）主力店為商場(chǎng)招商成功與否的關(guān)鍵因素。高知名度的主力店有助于商場(chǎng)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。主力店對(duì)于賣場(chǎng)面積、貨架陳列、停車需求均有一系列的要求，為了吸引主力店額進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求。塑造成功商業(yè)空間的主要因素動(dòng)線（Circulation）區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突。規(guī)劃流暢的逛街動(dòng)線，強(qiáng)調(diào)水平與垂直動(dòng)線的連續(xù)性，