2011年廊坊房地產(chǎn)市場分析

1、2011年廊坊房地產(chǎn)市場分析2011年3月PART1:廊坊市競爭項目戶型配比分析PART2:廊坊區(qū)域客戶訪談與業(yè)內(nèi)專訪PART3:廊坊區(qū)域消費(fèi)者需求問卷分析PART1:廊坊市競爭項目戶型配比分析PART2:廊坊區(qū)域客戶訪談與業(yè)內(nèi)專訪PART3:廊坊區(qū)域消費(fèi)者需求問卷分析14325768910111213 一期 1號樓至7號樓可銷售套數(shù)690總銷售面積57116開盤時間2010-10-06 二期 8號樓至11號樓可銷售套數(shù)564總銷售面積45110開盤時間2011-1-28*樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式戶型套數(shù)1#3018366層洋房三室二廳一衛(wèi)362#3018366層洋房三室二廳一衛(wèi)363#825

2、0 10818層小高層二室二廳一衛(wèi)72三室二廳一衛(wèi)364#8250 10818層小高層二室二廳一衛(wèi)72三室二廳一衛(wèi)365#1201614424層高層二室二廳一衛(wèi)96三室二廳一衛(wèi)486#935411420+9層二室二廳一衛(wèi)58三室二廳一衛(wèi)567#1320014424層高層二室二廳一衛(wèi)48三室二廳一衛(wèi)48三室二廳二衛(wèi)48戶型一室一廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)套數(shù)034629648合計（套)690*一期戶型配比*二期戶型配比樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式戶型套數(shù)8#1320014424層高層二室二廳一衛(wèi)48三室二廳一衛(wèi)48三室二廳二衛(wèi)489#935511420+9層二室二廳一衛(wèi)58三室二廳一

3、衛(wèi)5610#1320019224層高層一室一廳一衛(wèi)48二室二廳一衛(wèi)96三室二廳一衛(wèi)24三室二廳二衛(wèi)2411#935511420+9層二室二廳一衛(wèi)58三室二廳一衛(wèi)56戶型一室二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)套數(shù)4826018472合計（套)564一室總套數(shù)48三室兩衛(wèi)總套數(shù)120一室總套數(shù)比例4%三室兩衛(wèi)總套數(shù)比例10%兩室總套數(shù)606三室一衛(wèi)總套數(shù)480兩室總套數(shù)比例48%三室一衛(wèi)總套數(shù)比例38%*推出11棟樓共計1254套，以經(jīng)濟(jì)型兩室和小三室為主，兩室占最大比例，一室和大三室占比例較少，無四室以上大戶型首次置業(yè)、投資型為主力目標(biāo)客群*一、二期戶型配比16#17#19#20#21#22#

4、23#24# 二期 16# 17# 19-24#共8棟樓可銷售套數(shù)1029總銷售面積116027開盤時間2010-10*公元樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式戶型套數(shù)16#1776716123層高層一室一廳23二室二廳69三室二廳46四室兩廳2317#1985019224層高層二室二廳144三室二廳4819#1462914418層小高層一室一廳72三室二廳7220#1463114418層小高層一室一廳72三室二廳72211387912618層小高層二室二廳54三室二廳72221385712618層小高層二室二廳54三室二廳7223135286418層小高層躍層64247886729層洋房二室二廳一衛(wèi)72

5、戶型一室二室二廳一衛(wèi)三室二廳四室躍層（四室以上）套數(shù)1673931842364合計（套)1029一室總套數(shù)167一室總套數(shù)比例20%兩室總套數(shù)393兩室總套數(shù)比例47%三室總套數(shù)184三室總套數(shù)比例22%四室總套數(shù)23四室總套數(shù)比例3%躍層總套數(shù)64躍層總套數(shù)比例8%*公元二期推出8棟樓共計1029套，以100平米左右兩居為主，兩室占最大比例，三室以上大戶型占三分之一比例改善型、多次置業(yè)為主力目標(biāo)客群*公元二期戶型配比1#4#6#8#11#10#12# 1# 4# 6# 8# 10# 11# 12#可銷售套數(shù)426總銷售面積46162開盤時間2010-11*二期推出7棟住宅共計426套住宅，全

6、部為兩室和三室，1#、11#、12#為LOFT戶型，改善型、二次置業(yè)為主要客戶群體。樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式戶型套數(shù)1#63284215層躍層二室二廳14躍層三室二廳284#51487218層三室二廳二衛(wèi)726#88567218層三室二廳二衛(wèi)728#75787218層三室二廳一衛(wèi)36三室二廳二衛(wèi)3610#5148729層二室二廳一衛(wèi)7211#65524215層躍層二室二廳二衛(wèi)14躍層三室二廳二衛(wèi)2812#65524215層躍層二室二廳二衛(wèi)14躍層三室二廳二衛(wèi)28戶型二室二廳三室二廳躍層二室二廳躍層三室二廳套數(shù)1201804284比例18%45%33%4%合計（套)798*戶型配比*城21345

7、678912111號樓至11號樓可銷售套數(shù)930總銷售面積97896*成一期項目共12棟樓共392套，首期產(chǎn)品戶型以三室二廳的大戶型產(chǎn)品為主。10樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式 戶型套數(shù)1#46664411層三室二廳442#68816611層三室二廳663#64976611層二室二廳664#86368811層二室二廳44三室二廳445#1410514418層二室二廳72三室二廳726#63835418層二室二廳18三室二廳367#63835418層二室二廳18三室二廳368#1064210818層二室二廳72三室二廳369#56485418層二室二廳18三室二廳3610#92277218層三室二廳7

8、211#92277218層三室二廳7212#960110818層一室一廳36二室二廳36三室二廳36戶型一室二廳二室二廳三室二廳套數(shù)36344550比例4%37%59%合計（套)930*城戶型配比8765394121號樓至9號樓可銷售套數(shù)798總銷售面積57116開盤時間2010-5*園推出9棟樓共計798套住宅，全部為一室和兩室，比例基本均等，但3-9#部分戶型有贈送面積，從而達(dá)到三室、四室戶型改善型、多次置業(yè)為主力目標(biāo)客群*園樓號總建面總戶數(shù)物業(yè)形式戶型實(shí)際戶型套數(shù)1#1042310818層一室二廳一室二廳36二室二廳二室二廳722#65376015層二室二廳二室二廳603#10150 1

9、4418層一室二廳二室二廳72二室二廳三室二廳724#73197218層一室二廳二室二廳36二室二廳三室二廳18四室兩廳185#62207218層一室二廳二室二廳36二室二廳三室二廳366#62207218層一室二廳二室二廳36二室二廳三室二廳367#71057218層一室二廳二室二廳36二室二廳三室二廳368#1042412618層一室二廳一室二廳72二室二廳18二室二廳三室二廳369#62207218層一室二廳一室二廳36二室二廳三室二廳36戶型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳套例18%45%33%4%合計（套)798*園戶型配比*域戶型一室一廳二室二廳一衛(wèi)三室二

10、廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)套數(shù)144套32套140套54套22套 比例37%7%36%14%6%合計（套）392*域位于廣陽區(qū)*道與*路交匯處，項目共11棟樓一期共推出4棟,分別是2#,4#,5#,6#,共392套，主力戶型為三室二廳，目前尚未開盤。PART1:廊坊市競爭項目戶型配比分析PART2:廊坊區(qū)域客戶訪談與業(yè)內(nèi)專訪PART3:廊坊區(qū)域消費(fèi)者需求問卷分析對客戶的認(rèn)識建立在大量的市場調(diào)研與客戶訪談的基礎(chǔ)之上訪談目的：從對消費(fèi)者以及相關(guān)專業(yè)人士的深入訪談中，獲得各消費(fèi)者的行為特征、消費(fèi)特征以及心理訴求，為項目的定位與開發(fā)提供必要支持訪談方式：面訪，各類訪談人士超過60個，包括專業(yè)人士、

11、各層次客戶，具體如下：消費(fèi)人群：廊坊市個體經(jīng)營者呼延先生廊坊市*公元一期業(yè)主劉先生廊坊市富佳超市老板王先生廊坊市*公元一期業(yè)主趙女士廊坊市家嘉園超市老板王女士廊坊市某小區(qū)業(yè)主申先生廊坊市新朝陽購物者高女士專業(yè)人士：廊坊市馨園項目銷售代理公司總經(jīng)理郎先生廊坊市天域?qū)W府項目銷售經(jīng)理鄭小姐廊坊市*項目銷售人員陳先生廊坊市*公元項目銷售人員王飛廊坊市*項目銷售人員李煥訪談結(jié)論一：客戶來源以地緣性為主，兼有京滬高鐵帶動異地購買人群。以龍河工業(yè)園區(qū)（富士康）員工、私營業(yè)主、企事業(yè)高管、政府公務(wù)員為主要客戶群體，以改善居住需求為主要目的客戶來源具有地緣性，主要來自四個區(qū)域：一為安次區(qū)政府公務(wù)員及富裕人群；二

12、為以龍河工業(yè)園（富士康集團(tuán)）內(nèi)部高管及員工為主要客戶群；三為城中村改造工程支撐，出現(xiàn)地緣性客戶群；四為京滬高鐵帶動廊坊下縣及異地投資客戶群客戶類型以安次區(qū)政府公務(wù)員、龍河工業(yè)園區(qū)（富士康）員工、私營業(yè)主、企事業(yè)高管為主，以改善居住需求為主要目的 現(xiàn)在來看房的北京客戶越來越多了，大都是因為看重京滬高鐵，他們自住兼投資 *銷售 李煥 “我們小區(qū)的業(yè)主大部分都是富士康的高管和員工，安次區(qū)政府搬遷，大部分的政府公務(wù)員也在我們小區(qū)居住”*公元一期業(yè)主 王女士 我是天津市武清區(qū)人，來這邊做生意，現(xiàn)在廊坊市區(qū)號改為010了，正好買套房子自己做生意過來能住，以后還能投資 *公元一期業(yè)主 謝先生訪談結(jié)論二：對于

13、帶電梯多層與帶電梯8層的小高層產(chǎn)品，大部分的客戶持可接受態(tài)度，但是相對于價格、戶型和面積，還是重點(diǎn)關(guān)注問題客戶可以接受帶電梯多層和小高層的產(chǎn)品，但是面積不宜過大，最好在80-110平米之間大部分客戶為改善性購房，如果價格適宜、戶型通透，還是很熱衷于這種低密度住宅的靠近工業(yè)園區(qū)，大戶型開發(fā)不宜過多，復(fù)式的產(chǎn)品相對客戶群較稀缺 對于帶電梯的多層和小高層，要看價格和面積來定，個人覺得這種產(chǎn)品比較好賣*園項目售樓員 馮艷青 7、8層帶電梯的房子挺好，我覺得住這種房子是一種享受，而且也方便了，現(xiàn)在都已經(jīng)不愿意住高層了 個體經(jīng)營者 呼延先生 我們項目也有復(fù)式，但是面積偏大，有需要的客戶不是很多，開發(fā)商現(xiàn)在

14、可以根據(jù)客戶需求，將復(fù)式拆開來賣 *公元銷售 王飛到了我們這種年紀(jì)的人，不管住多高的房子都要帶電梯，否則不方便，不過樓層最好不要太高 新朝陽購物者 高女士訪談結(jié)論三：客戶對于明衛(wèi)的需求度很高，喜歡干濕分離的衛(wèi)生間；產(chǎn)品精裝修需謹(jǐn)慎相對于衛(wèi)生間，雖然有些人表示是否明衛(wèi)無太多要求，但大部分的客戶還是表示喜歡明衛(wèi)與干濕分離的。目前廊坊的房地產(chǎn)市場對于精裝修的產(chǎn)品還算是一個空白點(diǎn)，客戶對于精裝修一詞還是比較陌生，接受度不是很高?，F(xiàn)在住的戶型衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，但如果衛(wèi)生間有窗戶，能通風(fēng)那就更好了*公元業(yè)主 趙女士我最喜歡明衛(wèi)和干濕分離的衛(wèi)生間，特別是能放下浴缸的，現(xiàn)在的房子，衛(wèi)生間有點(diǎn)小 廊坊某小區(qū)業(yè)主 申

15、先生 現(xiàn)在廊坊沒有帶精裝修的，因為大家都沒做精裝，萬達(dá)也沒做，精裝還是要謹(jǐn)慎 天域?qū)W府銷售經(jīng)理 鄭小姐假如我再買房的話，衛(wèi)生間必須要有窗戶，現(xiàn)在的衛(wèi)生間沒有窗戶，白天上廁所還要開燈，很費(fèi)電 廊坊某小區(qū)業(yè)主 王奶奶訪談結(jié)論四：客戶對于物業(yè)公司的口碑很看重，注重物業(yè)公司的管理水平和小區(qū)環(huán)境，好的物業(yè)還會促進(jìn)項目的銷售進(jìn)度客戶對于物業(yè)公司的口碑很看重，好的物業(yè)還會促進(jìn)項目的銷售進(jìn)度目前廊坊大部分項目的物業(yè)公司均為開放商自己的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)大概在1.3元左右現(xiàn)在廊坊最好的物業(yè)公司客戶及業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)榮盛我覺得小區(qū)環(huán)境最重要，我們這里一刮風(fēng)都是風(fēng)沙，臟！ *公元業(yè)主 趙女士 物業(yè)服務(wù)最重要，現(xiàn)在我住的這個小

16、區(qū)物業(yè)就不好，門壞了打了幾個電話來修都沒修好 常甫路路人 物業(yè)還是榮盛最好！維修快，售后態(tài)度好，管理嚴(yán)格、專業(yè)，隨叫隨到，對于小區(qū)外來車輛很嚴(yán)格，我就是沖著它的物業(yè)來買榮盛的房子 *購房者 張先生這的物業(yè)費(fèi)是便宜，每月只有8毛，什么都不管,l垃圾都在門口放了好幾天了，我寧愿他收8元，而且之前承諾有公園，現(xiàn)在都入住了也沒看到 *公元業(yè)主 王先生訪談結(jié)論五：SOHO公寓的產(chǎn)品型式較陌生，購買客戶主要以投資型為主，客戶群不穩(wěn)定SOHO公寓對于廊坊市場現(xiàn)在較為陌生，客戶了解度較低。小戶型（ 包括SOHO公寓）的客戶來源主要以投資型客戶為主，客戶群不穩(wěn)定，但是在京滬高鐵和“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的帶動下，前景看

17、好 “我現(xiàn)在住的是復(fù)式，一樓開店，二樓居住，很不方便，SOHO這種產(chǎn)品對于我現(xiàn)在的所處環(huán)境比較適合，可以將店鋪和居住區(qū)分開，私密性會更好”。 某小區(qū)底商家嘉園超市老板 王女士我們項目對于小戶型公寓反響一般，不太好賣，面積小，價格也不低，只能投資，客戶群較少 *售樓處 陳軍 “小戶型公寓可以用來投資、出租，現(xiàn)在富士康的很多員工都在租房子，而且價格已經(jīng)達(dá)到1000元/月左右”。 富佳超市老板 王先生這種公寓產(chǎn)品比較新潮，現(xiàn)在廊坊應(yīng)該還沒有吧如果將來價格合適，我倒是可以考慮嘗試一下 超市顧客 陳小姐消費(fèi)者訪談小結(jié)客戶來源以地緣性為主，兼有京滬高鐵帶動異地購買人群。以龍河工業(yè)園區(qū)（富士康）員工、私營業(yè)

18、主、企事業(yè)高管、政府公務(wù)員為主要客戶群體，以改善居住需求為主要目的對于帶電梯多層與帶電梯8層的小高層產(chǎn)品，大部分的客戶持可接受態(tài)度，但是相對于價格、戶型和面積，還是重點(diǎn)關(guān)注問題客戶對于明衛(wèi)的需求度很高，喜歡干濕分離的衛(wèi)生間；產(chǎn)品精裝修需謹(jǐn)慎客戶對于物業(yè)公司的口碑很看重，注重物業(yè)公司的管理水平和小區(qū)環(huán)境，好的物業(yè)還會促進(jìn)項目的銷售進(jìn)度SOHO公寓的產(chǎn)品型式較陌生，購買客戶主要以投資型為主，客戶群不穩(wěn)定業(yè)內(nèi)人士深度訪談我司在短時間內(nèi)邀約到數(shù)組業(yè)內(nèi)人士，分別在豪邸坊售樓處、馨園售樓處等地進(jìn)行了深度訪談，以下為訪談實(shí)錄。業(yè)內(nèi)人士深度訪談1.代理公司經(jīng)理被訪者：郎先生，男，30歲，*園項目銷售代理公司總

19、經(jīng)理。訪談時間：2011年1月24日深訪實(shí)錄：我是2005年來到廊坊的，在這工作了6年，對于帶電梯的多層和小高層的產(chǎn)品廊坊的客戶還是比較認(rèn)可，可以接受，甚至說是深受歡迎。但如果價格太高，相對這種產(chǎn)品來說購買力可能還達(dá)不到，針對的客戶群也就會隨之減少。對于復(fù)式產(chǎn)品，我覺得需求量不是很高，現(xiàn)在的成交量還是以90-110平米之間的戶型為主，靠近工業(yè)園區(qū)，我還是建議大戶型一定要少。關(guān)于衛(wèi)生間問題，廊坊的客戶多為改善性購房，較喜歡一衛(wèi)，干濕分離還是很受歡迎的。關(guān)于SOHO的問題，由于京滬高鐵的建設(shè)與“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的政策對于廊坊市的房地產(chǎn)市場有相對的影響，但有階段性，大部分客戶還是認(rèn)為房價會是一個上漲的

20、趨勢，對于小戶型公寓還是會考慮投資的。目前廊坊下縣及北京客戶現(xiàn)在購買力正一步步擴(kuò)大，多為投資加自住，對于這種產(chǎn)品還是有投資的可能性的。業(yè)內(nèi)人士深度訪談2.某項目銷售經(jīng)理被訪者：鄭小姐，女，28歲，項目銷售經(jīng)理。訪談時間：2011年1月25日深訪實(shí)錄：對于帶電梯的洋房和小高層來說，價格肯定高，客戶群可能會有較大的局限性。當(dāng)?shù)乜蛻魧珨?、樓間距比較關(guān)注，常問的問題就是價格、戶型和位置?，F(xiàn)在購房的客戶以固安和文安的客戶較多，大都喜歡100平米左右兩室或小三室的戶型，不太喜歡大面積的三居室，如果有復(fù)式的產(chǎn)品，客戶群大都在40歲以上。對于小戶型公寓和一室的戶型，產(chǎn)品主要的客戶群為投資客戶。本地客戶都較喜

21、歡明衛(wèi)，有干濕分離會更好。但是對于精裝修還是建議要謹(jǐn)慎，因為廊坊其他樓盤現(xiàn)在都沒有做精裝修的。京滬高鐵的建設(shè)與“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的政策對于廊坊的房價稍有影響，各項目都有不同程度的漲價。對于2011年的市場還是比較看好的，價格還會有上漲的空間，特別是安次區(qū)。對于物業(yè)公司，以榮盛和華夏兩大物業(yè)客戶最為認(rèn)可。業(yè)內(nèi)人士深度訪談3.某項目銷售人員被訪者：陳先生，男，26歲，銷售人員。訪談時間：2011年1月25日深訪實(shí)錄：對于帶電梯的洋房和小高層來說，要看價格和面積來定，公攤很重要，我覺得這種產(chǎn)品比較好賣。來我們項目來看房的客戶都喜歡干濕分離的衛(wèi)生間，特別是大戶型的客戶，希望衛(wèi)生間能大一點(diǎn)，可以放的下浴缸

22、。對于小戶型公寓反響一般，我覺得不太好賣。因為針對的客戶群較少，這種產(chǎn)品面積小，價格也不低，只能用來投資。京滬高鐵對于廊坊的項目沒有明顯的影響，但北京客戶有所增長；不過“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的政策帶動了樓盤的價格上漲，銷量也有大幅度增加。關(guān)于現(xiàn)在廊坊的物業(yè)來說，我們還是認(rèn)為榮盛的物業(yè)最好，管理嚴(yán)格，專業(yè)性強(qiáng)，隨叫隨到，維修速度快。PART1:廊坊市競爭項目戶型配比分析PART2:廊坊區(qū)域客戶訪談與業(yè)內(nèi)專訪PART3:廊坊區(qū)域消費(fèi)者需求問卷分析消費(fèi)者需求分析依據(jù)調(diào)查方法：市場部問卷調(diào)查與深度訪談結(jié)合調(diào)查范圍： 以廊坊城區(qū)本地人為主，樣本側(cè)重于廊坊安次區(qū)問卷樣本量：定量問卷145份有效目標(biāo)樣本問卷樣本的

23、選擇：近期內(nèi)打算購買住宅的受訪者家庭月收入較高的中高端客戶消費(fèi)者基本特征年齡分布、職業(yè)結(jié)構(gòu)在問卷前已作篩選，符合本次問卷需求；被訪客戶私家車擁有比例高，達(dá)到55.86%。 消費(fèi)者背景、年齡分布較廣，家庭月收入水平較高，私家車擁有比例較高，達(dá)到55.86%。區(qū)域偏好性分析 大多數(shù)消費(fèi)者非?？春庙椖克巺^(qū)域的發(fā)展前景，約有67%的消費(fèi)者愿意在該區(qū)域置業(yè)。 很多廊坊本地人仍偏好于就近改善。該區(qū)域在原居民的心目中認(rèn)可度較高，尤其在區(qū)政府、富士康搬來之后，該區(qū)域的吸引力克服了區(qū)域界限，京滬高鐵的即將開通也促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)的整體升值。置業(yè)影響因素分析 消費(fèi)者購房時較關(guān)注的前五項：地段、價格、發(fā)展商實(shí)力、

24、交通、周邊環(huán)境景觀大多數(shù)消費(fèi)者為首次或二次置業(yè)，購房以自住為主置業(yè)目的分析 廊坊大多數(shù)消費(fèi)者目前為首次或二次置業(yè)，購房以自住為主； 改善現(xiàn)有居住環(huán)境為客戶置業(yè)的首要目的，投資較少。置業(yè)目的分析 廊坊消費(fèi)者目前住房面積以60m2100m2為主，約有50%的鐵路職工住房面積小于100m2，存在迫切的改善需求； 問卷調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，有接近57%的消費(fèi)者更傾向于100m2以上。改善性需求較大，購房置業(yè)將上升到享受安逸、舒適等層面。 廊坊消費(fèi)者（59%）目前住房類型以兩居室為主，存在迫切的改善需求； 問卷調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，有接近64%的消費(fèi)者更傾向于三居室的戶型。 約有59%的調(diào)查對象目前居住在兩居室中，

25、有64%的消費(fèi)者表達(dá)了購買三居室的需求，改善性需求較大。置業(yè)目的分析價格接受度分析中端客戶豐富，總價接受能力在60萬以上占62.8%；客戶對該區(qū)域單價敏感度高，通過控制總價的策略，本項目可以爭取更多的中端客戶。總價接受能力高，單價敏感，創(chuàng)新戶型有機(jī)會產(chǎn)品偏好性分析消費(fèi)者置業(yè)面積、戶型選擇兩室、三室為首選，年青人置業(yè)面積趨小。三房兩廳的戶型受歡迎度最高，達(dá)到38%，其次便是兩室兩廳；消費(fèi)者在住房面積偏好上多數(shù)集中于80-100平米（約占34%），120-140平米的房子所占的比重也較大，達(dá)到30%，我們可以得出：兩室、三室的需求性較大。產(chǎn)品偏好性分析廊坊消費(fèi)者對復(fù)式結(jié)構(gòu)的接受度并不高，大約一半的人表示