2014年房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及市場調(diào)研報(bào)告(126頁)_secret

1、 2014年房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及市場調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的地域本質(zhì)屬性，決定了我們對(duì)每個(gè)調(diào)研的房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域投資環(huán)境，均要站在全景式和歷史感的高度，對(duì)其項(xiàng)目區(qū)域的人文歷史、行政建制、地理情況、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等資訊，進(jìn)行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研，其目的只有一個(gè)：只有對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息的充分把握，方能在策劃的未來房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營決策中，得到全景式的理性及感性支撐和時(shí)空上的有機(jī)聯(lián)系。XXX精要提示：城市核心信息、邛崍市域基礎(chǔ)信息、區(qū)域位置、城市建設(shè)、邛崍社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、邛崍市區(qū)總體規(guī)劃等一、城市核心信息邛崍市府駐地臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族

2、聚居而得名，至今已有2300余年歷史。歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市。邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里。 對(duì)外交通便捷市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。將于2004年10月通車的成溫邛公路（出口在邛崍城北5公里桑園鎮(zhèn)）和318國道（川藏公路）在境內(nèi)交匯。區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位邛崍與北面

3、的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展副軸線。作為成都市域西南部具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的次中心城市和成都市西南部川藏線上重要的物資集散地，邛崍可接受成都市城區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、消費(fèi)的輻射，并分擔(dān)特大中心城市的部分功能，具有良好發(fā)展前景。豐富的旅游資源邛崍是省級(jí)歷史文化名城，旅游資源豐富。隨著天臺(tái)山國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、千年古鎮(zhèn)：平樂鎮(zhèn)的開發(fā)，同時(shí)與臨邛鎮(zhèn)人文景觀的結(jié)合，將形成較為完整的區(qū)域性黃金旅游三角帶循狀旅游線路，進(jìn)而使旅游業(yè)在整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占比重的提高，最終形成本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。邛崍市是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個(gè)中等城市之一。邛崍2003年全市總?cè)丝跒?3.54萬人，其中城區(qū)人口14萬；

4、2007年規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人。二、邛崍市域基礎(chǔ)信息 = 1 * GB4 、歷史沿革邛崍市府駐地臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史，歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。解放后，邛崍?jiān)O(shè)縣，先后屬川西行署眉山專區(qū)、四川省溫江專區(qū)、溫江地區(qū)管轄，曾于1960年4月至1962年11月與蒲江縣合并。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛

5、崍市。 = 2 * GB4 、自然地理邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，東西長68.5公里，南北寬35.5公里，幅員面積1377.38平方公里。國道川藏公路和成溫邛公路在境內(nèi)交匯，對(duì)外交通便捷。市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。邛崍資源豐富，得天獨(dú)厚。境內(nèi)屬亞熱帶溫濕季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫16.3，年日照時(shí)數(shù)1107.9小時(shí)，年降雨量1117.3，平均無霜期285天。氣候溫和，日照偏少，降雨豐沛。境內(nèi)地貌，山、丘、壩兼有，山區(qū)、深丘區(qū)、淺丘區(qū)、平壩區(qū)面積分別占總面積的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%

6、。地勢總起伏較大，西南部為龍門山前沿，東部為成都平原邊緣，全市主要高程為4601400米，最高點(diǎn)玉林山海拔2025米。 = 3 * GB4 、資源概況 = 1 * Arabic 1、土地資源境內(nèi)農(nóng)耕地61.7萬畝。林地及宜林荒地61.3萬畝，森林覆蓋率21.6%。宜牧地17.9萬畝。 = 2 * Arabic 2、水利資源境內(nèi)河道縱橫，水利資源豐富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流經(jīng)境內(nèi)，全長217.15公里。地表水年徑流量9.91億立方米，其中可利用量5.328億立方米，加上外區(qū)引水6.282億立方米，共計(jì)11.6億立方米，水量充足。地下水年可采量1.06億立方米以上，用做釀造用水，質(zhì)

7、地優(yōu)良。境內(nèi)河流落差大，水力資源豐富，理論蘊(yùn)藏量7.24萬千瓦，可開發(fā)量3.05千瓦，已開發(fā)1.04萬千瓦。境內(nèi)塘、庫密布，可養(yǎng)殖水面總計(jì)6萬余畝。 = 3 * Arabic 3、礦產(chǎn)資源邛崍的礦產(chǎn)資源有金、菱鐵礦、黃鐵礦、銅、煤、天然氣、石油、鹵水、鈣芒硝等14種，產(chǎn)地72處，尤以天然氣和石油的儲(chǔ)量較為豐富。4、旅游資源邛崍文物古跡眾多，自然風(fēng)光秀麗。文物上起春秋戰(zhàn)國、下至近代，計(jì)有國家級(jí)文保單位1處、省級(jí)文保單位6處、成都市文保單位5處等總計(jì)140處上點(diǎn)文物。另外，鶴林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)天臺(tái)山，均以其獨(dú)特的神韻與風(fēng)姿吸引著遠(yuǎn)近游人。邛崍主

8、要文物古跡一覽表（省級(jí)以上）名 稱位 置級(jí) 別十方堂邛窯遺址臨邛鎮(zhèn)南河坎國家級(jí)文物瓦窯山窯址固驛鎮(zhèn)省級(jí)文物文君井古跡臨邛鎮(zhèn)文君街省級(jí)文物花置寺摩崖造像花石山省級(jí)文物石筍山摩崖造像大同鄉(xiāng)石筍山省級(jí)文物回瀾塔塔子壩省級(jí)文物石塔寺釋迦如來寶塔高何鄉(xiāng)省級(jí)文物天臺(tái)山風(fēng)景區(qū)天臺(tái)鄉(xiāng)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) = 4 * GB4 、邛崍歷史閃光點(diǎn)“文君系列”資料整理1、文君井古跡的歷史記載文君井是“卓文君當(dāng)壚，司馬相如滌器處”。史記司馬相如傳載：西漢辭賦家司馬相如，蜀郡成都人，孝景帝時(shí)曾任武騎常侍。后因病罷官，落魄家居，生計(jì)困窘，其時(shí)，好友王吉任臨邛縣令，邀之作客。臨邛巨富卓王孫與程鄭設(shè)宴接風(fēng)，王吉作陪。宴會(huì)中，王吉請

9、相如彈琴助興，適卓王孫有女卓文君新寡在家，于戶后聽到琴聲，對(duì)相如產(chǎn)生愛慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此舉深為卓王孫所痛恨。二人因生活貧困，后又來到臨邛，賣去車騎，買一酒舍沽酒。對(duì)此，卓王孫羞憤難堪，至此閉門不出。后經(jīng)戚友一再規(guī)勸，才給文君一筆資財(cái)，讓他們返回成都。后人為贊揚(yáng)文君不畏世俗譏議，自主婚姻的行為，將他們之遺址建園保護(hù)，名其井約文君井。2、文君井與文君酒的傳說文君井園林內(nèi)有一口西漢遺井文君井。此井“口徑不過二尺，井腹?jié)u寬，如膽瓶然”。據(jù)文獻(xiàn)記載：卓文君于司馬相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，馳歸成都。后相如家徒四壁，不久遂與相如歸臨邛，賣盡車騎，買酒舍。文君當(dāng)壚，相如自著犢筆，與

10、保庸雜作，滌器于世。此事感動(dòng)了太上老君，老君決議好好幫助他倆。一日，老君嘮叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君對(duì)文君說：“此酒不知系何水所釀，味不正，莫若我壺中之酒好”。文君指著身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所釀?！崩暇溃骸皝恚闳魧⑽覊刂兄频谷刖?，往后所釀之酒定然好喝無疑矣！”文君將信將疑地照辦了。翌日晨起，文君到井邊汲水滌器，但聞井中飄出濃郁酒香，汲而嘗之，盡酒也，且味綿醇凈，甘冽爽口。信息不脛而走，遠(yuǎn)近酒客爭相來舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗與仕女班頭的風(fēng)采為快者。由是，酒舍顧客盈門，財(cái)源不斷。文君與相如欣喜異常，日子越過越美。不久，相如官拜中郎將，出使西南夷，酒舍遂不再開設(shè)。此

11、時(shí)，井水汲出后雖不再是酒，但用此井水所釀之酒，終比他井水所釀之酒香醇。人們崇敬、懷念文君，稱此為井文君井，稱用此井水所釀之酒為文君酒。3、歷史名人對(duì)文君井主題作品精選琴臺(tái) 唐杜甫茂陵多病后，尚愛卓文君。酒肆人間市，琴臺(tái)日暮云。野花留寶靨，蔓草見羅裙。歸鳳求凰意，寥寥不可聞。寄蜀客 唐李商隱君到臨邛問酒壚，近來還有長卿無？金徽卻是無情物，不許文君憶故夫。文君井 宋陸游落魄西川泥酒杯，酒酣幾度上琴臺(tái)。青蛙自笑無拘束，又向文君井畔來。長卿懷茂陵，綠草垂名井。 李賀文君井文君當(dāng)壚時(shí)，相如滌器處。反抗封建是前驅(qū)，佳話傳千古，會(huì)當(dāng)一憑吊，酌取井中水，用以烹茶滌塵思，輕逸諒無比。跋詞：卓文君與司馬相如故事，

12、實(shí)系千秋佳話，故井尤存，令人向往。 郭沫若于1957年一曲鳳求凰，千載文君酒 王光英點(diǎn)評(píng)：“文君系列”是邛崍極具挖掘價(jià)值的歷史典故，是最具代表性的邛崍古文化，這在本項(xiàng)目的營銷過程中可以予以充分的發(fā)揮。邛崍文君井公園文君井 = 5 * GB4 、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2002年全市轄33個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（其中建制鎮(zhèn)15個(gè)），484個(gè)村民小組，總?cè)丝?3.61萬人，合計(jì)18.29萬戶，其中非農(nóng)業(yè)人口8.35萬人，城市化水平僅有13.13%。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值72.96億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值分別達(dá)到32.60億元和10.78億元，全市財(cái)政收入完成38000萬元，社會(huì)商品零售總額21.95億元。邛崍市工業(yè)生產(chǎn)

13、已形成以食品工業(yè)為支柱，輕紡、化工為兩翼，擁有飲料、糧油食品、造紙印刷、絲綢印染、化肥、建材、機(jī)械、制藥、水電、運(yùn)輸十大門類的現(xiàn)代地方工業(yè)體系。邛崍市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食種植為主，平壩區(qū)以糧油、稻、麥為主，淺丘區(qū)為糧油、果、漁、林、牧區(qū)，深丘區(qū)為茶、林、桑、牧區(qū)，山區(qū)則以發(fā)展林、茶、牧、藥材、土特產(chǎn)為主。三、區(qū)域位置 = 1 * GB4 、區(qū)域位置邛崍東北距省會(huì)成都75公里，西南距川西南經(jīng)濟(jì)中心城市雅安71公里，位于成都平原經(jīng)濟(jì)區(qū)與川西南山地經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，同時(shí)受到來自兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射影響，由于較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及行政隸屬等因素，邛崍主要受來自成都平原經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響，同時(shí)在兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間起承接及溝通作用

14、。邛崍市區(qū)位分析圖 = 2 * GB4 、在成都市域中的地位根據(jù)成都市域國土規(guī)劃及市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，邛崍與北面的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展副軸線。同時(shí)，邛崍又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南來第一州”之稱，它扼守川藏公路與成溫邛公路交匯處，對(duì)外交通條件強(qiáng)于鄰近地區(qū)，今后隨著交通條件的進(jìn)一步改善和自身投資環(huán)境的改善必然會(huì)與成都的聯(lián)系更加緊密，加強(qiáng)邛崍對(duì)周圍地區(qū)，特別是對(duì)市域西南部山區(qū)的輻射能力，使邛崍逐步成為市域西南部具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的次中心城市；由于邛崍距中心特大城市成都市較遠(yuǎn)，許多方面無法依托大城市，接受大市場輻射也較弱，這在某些方面限制了它的發(fā)展。 =

15、 3 * GB4 、區(qū)域交通條件國道318線（川藏公路）與省道成溫邛公路、縣道邛蒲路呈十字相交狀構(gòu)成了邛崍市對(duì)外交通的骨架。市域內(nèi)縣道、鄉(xiāng)道、村道基本聯(lián)網(wǎng)。形成了比較完整的公路網(wǎng)絡(luò)。最新信息：成溫邛高速公路將于2004年10月建成通車，出口在邛崍城區(qū)以北5公里處的桑園鎮(zhèn)，其形成對(duì)邛崍與成都之間交通條件的改善具有至關(guān)重要的作用，這將極大的促進(jìn)邛崍旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。邛崍交通走向示意圖由于市域內(nèi)沒有鐵路，發(fā)展工業(yè)所需的原料、產(chǎn)品運(yùn)輸、礦產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品的外運(yùn)等受到一定的限制。市域北面的桑園機(jī)場（軍用），今后如有可能可部分民用，利用小型飛機(jī)開辟省內(nèi)航線，并為鄰近縣、市服務(wù)。 = 4 * GB4 、自然

16、資源優(yōu)勢邛崍市自然條件較好，平壩區(qū)為糧油高產(chǎn)區(qū)，山區(qū)盛產(chǎn)林、茶、藥材及多種土特產(chǎn)。全市水利水電資源豐富，地面水年可利用量11.6億M3，水電資源可開發(fā)量3.05萬千瓦。全市礦產(chǎn)資源豐富，尤以天然氣和石油的儲(chǔ)量較大，開采歷史較長，開發(fā)前景廣闊。邛崍境內(nèi)旅游資源十分豐富，有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)天臺(tái)山、國家級(jí)文物保護(hù)單位十方堂邛窯遺址及6處省級(jí)文物保護(hù)單位、5處市級(jí)文物保護(hù)單位等多處游覽景點(diǎn)，旅游資源質(zhì)量在成都市各郊縣中名列前茅。雖然邛崍的人均耕地?cái)?shù)略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比較突出。 = 5 * GB4 、物資集散區(qū)位優(yōu)勢邛崍歷來就是成都西南的重要經(jīng)濟(jì)中心，由于地處平原經(jīng)濟(jì)與山地經(jīng)濟(jì)區(qū)的過

17、渡地帶，歷史上就承擔(dān)了兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)之間物資的交易和集散，影響范圍甚至超出其縣治范圍。解放后川藏公路通車后，邛崍又成為川藏線上重要的物資集散地和補(bǔ)給基地，物資集散中心功能日益明顯。 = 6 * GB4 、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)邛崍市經(jīng)濟(jì)多年發(fā)展，已形成富有特色的地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。釀酒為邛崍傳統(tǒng)，以文君酒為其主要代表。以釀酒業(yè)為龍頭的邛崍食品工業(yè)，依靠本地豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源和傳統(tǒng)工藝，在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)成為邛崍的第一支柱產(chǎn)業(yè)?；すI(yè)，目前以化肥生產(chǎn)為主，今后隨著天然氣的進(jìn)一步開采和對(duì)外交通條件的改善，可發(fā)展以天然氣化工為主的項(xiàng)目，鞏固其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)地位。輕紡工業(yè)，由于本地山區(qū)，丘區(qū)素有栽桑養(yǎng)蠶的習(xí)慣，蠶產(chǎn)量較大，繅

18、絲及絲、棉紡織成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。由于境內(nèi)竹、木原料豐富，造紙業(yè)也為本地主要產(chǎn)業(yè)之一。四、邛崍市城市建設(shè)邛崍是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的歷史文化名城。2000年，四川省委、省政府又將邛崍確定為全省今后發(fā)展的16個(gè)中等城市之一。近年來，邛崍城市建設(shè)按照“樹形象、抓機(jī)遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，取得了城市建設(shè)的可喜成績。2003年之前，以舊城改造為中心的城市建設(shè)步伐不斷加快，已拆遷房屋9.5萬，搬遷居民1400余戶并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展；以綠化、亮化為重點(diǎn)，加快了園林綠化和光彩工程的實(shí)施步伐；以水廠建設(shè)、管網(wǎng)改造為契機(jī)，投資

19、3000多萬元，建成日供水3萬噸的自來水三廠，進(jìn)行城區(qū)供水管網(wǎng)改造，加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善。同時(shí)新建了一些主要干道，拓寬改造部份中小街道，提高了城市綜合能力，邛崍正煥發(fā)出現(xiàn)代化城市的燦爛風(fēng)采。五、邛崍市社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況邛崍市經(jīng)濟(jì)總量處于四川省縣級(jí)市中的中上游水平，最近幾年（1998-2003年）全市GDP收入、GDP增長率、財(cái)政收入及財(cái)政收入增長率等均有顯著變化其變化情況詳見邛崍市經(jīng)濟(jì)狀況一覽表。1998年2003年邛崍市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一覽表 年份（年）指標(biāo)199819992000200120022003GDP收入（萬元）483241522508567193646653729600763000

20、GDP增長率（%）10.458.138.5513.513.84.6第一產(chǎn)業(yè)（萬元）950909616198488102920107800第二產(chǎn)業(yè)（萬元）207271221983238971282725326000第三產(chǎn)業(yè)（萬元）180880204364229734261008295800財(cái)政收入（萬元）167871833023333293623800031001財(cái)政收入增長率（%）14.719.1927.2928.3429.4217.4可以看出，邛崍市在近幾年改革開放中，其經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大的變化，特別是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所表現(xiàn)出的第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，由1998年的生產(chǎn)總值180880萬元發(fā)展到2002

21、年的295800萬元，在這4年中平均以13.08%的速率增長，對(duì)邛崍市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了舉足輕重的作用。六、邛崍市市區(qū)總體規(guī)劃 = 1 * GB4 、現(xiàn)狀概況1、自然環(huán)境邛崍市政府所在地臨邛鎮(zhèn)位于南河、西河兩條河流交匯處，東面是成都平原百里沃野，西面是綿延起伏的西部丘陵和山地。山、水、城相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越。2、區(qū)域位置臨邛鎮(zhèn)位于邛崍市域中部，周圍毗鄰本市的桑園、南君平、前進(jìn)、寶林、臥龍、孔明、馬湖、石坡、茶園等鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，北距大邑縣城晉原鎮(zhèn)24公里，東距新津縣城五津鎮(zhèn)38公里，南距蒲江縣城鶴山鎮(zhèn)24公里，成溫邛公路和川藏公路在此交匯后南下雅安，另有邛高路（至高何）、邛夾路（至夾關(guān)）、邛大路（至大

22、同）、邛蒲路（至蒲江）等四條主要的放射狀道路經(jīng)過，對(duì)外交通十分方便。3、社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2002年，臨邛鎮(zhèn)轄區(qū)面積125.8平方公里，總戶籍人口14.02萬，其中非農(nóng)業(yè)人口6.18萬，總戶數(shù)4.18萬戶。城市建成區(qū)人口約14.05萬人，建成區(qū)面積約11平方公里。臨邛鎮(zhèn)是全市工業(yè)生產(chǎn)基地，擁有瑞云集團(tuán)、文君酒廠、邛崍啤酒廠、崍山紙板廠、絲綢印染廠、電機(jī)廠、發(fā)電廠等一批骨干企業(yè)。臨邛鎮(zhèn)擁有比較齊全的公共服務(wù)設(shè)施，有師范校、衛(wèi)校及完備的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施，電影院、文化館、公園、電視臺(tái)、體育場等文體設(shè)施，擁有醫(yī)院床位570張。第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，總產(chǎn)值2.11億元，占全市的近60%，擁有各種商業(yè)服

23、務(wù)設(shè)施多處，僅個(gè)體攤點(diǎn)就有6500余戶。、城市性質(zhì)及規(guī)模預(yù)測1、臨邛鎮(zhèn)的主要優(yōu)勢、工業(yè)有一定基礎(chǔ)，尤以食品、化工、輕紡等行業(yè)優(yōu)勢較大，且發(fā)展前景較好；、商業(yè)發(fā)達(dá)，尤以物資集散功能較突出；、旅游業(yè)發(fā)展條件較好。2、目前制約城市發(fā)展的主要因素基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，城市建設(shè)缺乏管理和控制，總體投資環(huán)境與先進(jìn)地區(qū)相比有一定差距。3、邛崍市市區(qū)臨邛鎮(zhèn)的性質(zhì)全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；歷史文化名城；成都市西南部川藏線上重要的物資集散地；以發(fā)展食品、化工、輕紡及旅游業(yè)為主的現(xiàn)代化中等城市。4、城市規(guī)模預(yù)測目前，邛崍市城區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)11平方公里，建成區(qū)城鎮(zhèn)人口約14萬。根據(jù)四川省省域城市體系規(guī)劃及成都市市域

24、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，邛崍市為成都市次級(jí)中心城市。今年，按照省市要求各區(qū)、市（縣）要隨著成都市進(jìn)行城市總體規(guī)劃修編，正在修編的邛崍市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）的城市規(guī)模為：2007年，規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人2010年，規(guī)劃建成區(qū)面積32平方公里，規(guī)劃人口20萬人2020年，規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人、城市形態(tài)及用地布局規(guī)劃1、城市形態(tài)及用地布局結(jié)構(gòu)、城市形態(tài)的演變臨邛古城位于西河以東、南河以北的平壩之上，近代城鎮(zhèn)發(fā)展均以古城為中心，呈同心圓形態(tài)向周圍擴(kuò)展。隨著幾條對(duì)外公路的建設(shè)，城鎮(zhèn)建成區(qū)又沿川藏路、成溫邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，這種城市形態(tài)與

25、臨邛鎮(zhèn)所處地理位置與地形條件是吻合的。1980年和1989年兩次總體規(guī)劃均將城鎮(zhèn)用地局限在西河以東、南河以北做同心圓式發(fā)展，整個(gè)城鎮(zhèn)呈集中式布局。、規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)根據(jù)原規(guī)劃，河西及河南為不發(fā)展區(qū)，但據(jù)調(diào)查，河西約2公里進(jìn)深，河西南近1公里進(jìn)深均為平壩及少量淺丘，適合城市建設(shè)，且有大量綠地、水面可供利用，而現(xiàn)狀城市以東為大片平壩良田，選擇向東發(fā)展必然大量占用耕地。本次規(guī)劃根據(jù)今后城市發(fā)展規(guī)模及發(fā)展條件，認(rèn)為原規(guī)劃確定的以舊城為中心發(fā)展的布局基本合理，但考慮到對(duì)河西、河南平壩用地的利用，確定城市近期在經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的情況下，首先選擇發(fā)展條件較好的東、北、南三面為主要發(fā)展方向，充分利用城東的對(duì)外交通

26、優(yōu)勢，初步形成中心片區(qū)的規(guī)模。遠(yuǎn)期，在城市具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，向西、向南跨河發(fā)展，形成西城的鶴林組團(tuán)和南面的南河組團(tuán)，與中心區(qū)隔河呼應(yīng)，形成遠(yuǎn)期比較完整的城市布局形態(tài)。遠(yuǎn)景城市將向東、西、南三個(gè)方向做適當(dāng)擴(kuò)展，形成兩橫一縱一環(huán)的主干道骨架，將三個(gè)組團(tuán)有機(jī)地聯(lián)系起來，形成中心明確兼具開放性的城市形態(tài)。2、城市功能分區(qū)及用地布局、居住用地規(guī)劃居住用地分布在城市西、北面的舊城片區(qū)、城北片區(qū)、鶴林片區(qū)、城河片區(qū)，在城市的上風(fēng)、上游地帶、充分利用舊城區(qū)集中的商貿(mào)服務(wù)設(shè)施和西面的風(fēng)景區(qū)、水面、并與工業(yè)區(qū)之間有便捷的聯(lián)系。、工業(yè)與倉儲(chǔ)用地根據(jù)城市主導(dǎo)風(fēng)向、河流流向、交通運(yùn)輸條件等因素綜合考慮，將城市工業(yè)

27、用地集中布置在城市東南部，以發(fā)展食品加工、精細(xì)化工、建材、機(jī)械、電子等項(xiàng)目為主，對(duì)污染嚴(yán)重的項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)控制。原分布在舊城內(nèi)零星分散的企業(yè)，除少數(shù)設(shè)施較好，污染較小的（如文君酒廠等）之外，均應(yīng)隨著舊城改造，逐漸遷入新工業(yè)區(qū)。已形成的西郊工業(yè)區(qū)，近期基本保留現(xiàn)狀，不再擴(kuò)大，對(duì)其中污染較嚴(yán)重的工廠，如火電廠、崍山紙板廠、華能紙廠、電鍍廠等企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制污染，遠(yuǎn)期應(yīng)易地?cái)U(kuò)建或轉(zhuǎn)產(chǎn)。倉儲(chǔ)用地規(guī)劃集中布置在鐵路貨站與工業(yè)區(qū)之間。、市政設(shè)施用地水廠：現(xiàn)狀有兩座水廠，規(guī)劃近期在舊城北面建第三水廠，水源為地下水；污水處理廠：臨邛鎮(zhèn)現(xiàn)無污水處理廠，規(guī)劃在南河下游寶林鄉(xiāng)建一污水處理廠；變電站：保留現(xiàn)在兩座35Kv變

28、電站，規(guī)劃在東面五板橋建一110Kv站，并將西郊變電站升至110Kv站，遠(yuǎn)期將五板橋站升為220Kv站；垃圾場：保留城西北梁機(jī)房垃圾場并進(jìn)行擴(kuò)建。、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃1、公共服務(wù)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃強(qiáng)化舊城區(qū)的中心職能，使之繼續(xù)成為全市的行政中心和商業(yè)服務(wù)中心，將現(xiàn)有交易市場等設(shè)施東移，脫離舊城形成大型的物資集散商貿(mào)中心。另在各功能片區(qū)的中心位置形成若干個(gè)二級(jí)公建中心（相當(dāng)于居住區(qū)級(jí)），滿足市民日常生活。2、公共服務(wù)設(shè)施用布局、行政辦公用地主要分布在舊城區(qū)，并隨著幾條主干道的形成向北、南、西幾方做適當(dāng)延伸。（注：根據(jù)最新的規(guī)劃，將在新城區(qū)南部規(guī)劃行政辦公用地）、商業(yè)、金融中心用地規(guī)劃仍將舊城作為全市

29、的商業(yè)金融中心，結(jié)合城市道路骨架的形成和居住用地的分布，原有中心逐漸向東、北延伸，形成具有一定規(guī)模的商業(yè)新區(qū)。、文體娛樂及教育用地規(guī)劃在舊城以北新建大型運(yùn)動(dòng)場及文化活動(dòng)中心，在鶴林組團(tuán)結(jié)合旅游開發(fā)新建一批上規(guī)模上檔次文化娛樂設(shè)施，在南河組團(tuán)北部兩河交匯處規(guī)劃一片大專院校、科研區(qū)。同時(shí)各片區(qū)根據(jù)人口配套相應(yīng)規(guī)模的中、小學(xué)、幼兒園、文化活動(dòng)站、運(yùn)動(dòng)場設(shè)施。、醫(yī)療用地現(xiàn)有市級(jí)中心醫(yī)院一處，規(guī)劃增設(shè)兩處，另在各片區(qū)設(shè)相應(yīng)規(guī)模的門診所，保健站等。、市場用地規(guī)劃在東門設(shè)大型的物資集散交易市場區(qū)，這里對(duì)外聯(lián)系方便并對(duì)居住區(qū)干擾較小。居住用地內(nèi)為居民提供服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場則應(yīng)有計(jì)劃地結(jié)合片區(qū)商業(yè)中心安排。、近期建

30、設(shè)與遠(yuǎn)景輪廓規(guī)劃1、近期建設(shè)規(guī)劃邛崍市城市總體規(guī)劃圖邛崍市市區(qū)保護(hù)規(guī)劃圖臨邛鎮(zhèn)近期建設(shè)，本著基礎(chǔ)設(shè)施先行，以道路建設(shè)帶動(dòng)兩側(cè)，逐步滾動(dòng)發(fā)展的原則，近期建設(shè)重點(diǎn)有以下三個(gè)方面：（1）、舊城改造重點(diǎn)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，遷出有污染的工廠，通過拓寬道路、增辟綠地等手段，改善環(huán)境質(zhì)量，使舊城區(qū)的中心功能得以強(qiáng)化；（2）、新區(qū)建設(shè)近期是在現(xiàn)狀用地基礎(chǔ)上，重點(diǎn)向北、東、南三面發(fā)展。北面，以發(fā)展居住用地為主，同時(shí)建設(shè)一處市級(jí)運(yùn)動(dòng)場和若干居住區(qū)配套設(shè)施。東面，結(jié)合道路建設(shè)和舊城工廠外遷，形成部分工業(yè)用地和商貿(mào)市場。南面，以開發(fā)居住用地為主，布置部分行政用地，沿南河形成濱河綠地。（3）、旅游區(qū)開發(fā)近期重點(diǎn)開發(fā)西郊鶴

31、林寺風(fēng)景區(qū)，建設(shè)一批旅游設(shè)施，一方面帶動(dòng)城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面可緩解近期城市綠地指標(biāo)偏低的局面。2、遠(yuǎn)景輪廓規(guī)劃由于各種未預(yù)見因素，為使規(guī)劃具有一定彈性，在遠(yuǎn)期規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制了遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃。、遠(yuǎn)景用地發(fā)展方面根據(jù)邛崍市區(qū)所處位置，向北、向東發(fā)展需占用大量良田，向西、向南均為淺丘地，故城市遠(yuǎn)景用地選擇向東作少量擴(kuò)展，而主要發(fā)展方向放在西面和南面。遠(yuǎn)景規(guī)劃用地是城市遠(yuǎn)景發(fā)展需要情況下的發(fā)展空間，不作為城市的實(shí)際發(fā)展規(guī)劃。、用地容量遠(yuǎn)景用地規(guī)劃面積約3540平方公里，由于山地和鐵路形成門檻，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)展方向僅南、北兩面，而據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市集聚的速度將會(huì)減慢，直至停

32、止，因此，規(guī)劃確定城市遠(yuǎn)景總?cè)丝诓怀^40萬人。、主要用地布局在遠(yuǎn)期用地基礎(chǔ)上向西、東、南三面擴(kuò)展，西面重點(diǎn)發(fā)展居住用地，東面分別在現(xiàn)有居住用地、公建用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地基礎(chǔ)上做少量相同性質(zhì)的延伸，南面則在新、老川藏路之間布置工業(yè)用地。、附表城市建設(shè)用地平衡表（近期）城市建設(shè)用地平衡表（遠(yuǎn)期）以上城市規(guī)劃的逐步實(shí)施，將巨大的推動(dòng)邛崍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、促成邛崍城市面貌的整體改善，也會(huì)為本項(xiàng)目的投資建設(shè)帶來巨大機(jī)會(huì)。因?yàn)橼鰨埑鞘械陌l(fā)展也就意味著城市居民消費(fèi)力的穩(wěn)步發(fā)展、城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，這將為本項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?。本章結(jié)論：一、目前，邛崍城區(qū)舊城改造建設(shè)步伐已明顯放緩，而與此同時(shí)，新區(qū)建設(shè)

33、正如火如荼地進(jìn)行；二、城市已經(jīng)有了明確的規(guī)劃，明確了城市近期將主要向東、北、南方向發(fā)展，尤其是往南發(fā)展、成為近期的重中之重，城西則列入遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃；三、邛崍經(jīng)濟(jì)收入增長速度平穩(wěn)，城市休閑型消費(fèi)發(fā)達(dá)；四、邛崍是川西地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散中心，是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個(gè)中等城市之一，城市發(fā)展?jié)摿薮?。這一切預(yù)示著本項(xiàng)目將要面臨的市場大環(huán)境較為優(yōu)越，為本項(xiàng)目的進(jìn)入打下了一個(gè)良好的市場基礎(chǔ)。第三章、項(xiàng)目用地概況與城市區(qū)域功能分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對(duì)項(xiàng)目概況和項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境進(jìn)行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各階段具體策劃工作

34、中，讓相關(guān)決策者和策劃人全面客觀了解，來自于現(xiàn)場客觀面上的感性認(rèn)識(shí)和資訊支撐。XXX精要提示：項(xiàng)目地概況（區(qū)位、所屬地、街道名、臨界狀況、地塊現(xiàn)狀等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市區(qū)域功能（市政配套、道路狀況、地塊及區(qū)域原生價(jià)值分析等）、區(qū)域規(guī)劃等一、項(xiàng)目概況 = 1 * GB4 、區(qū)位：項(xiàng)目地塊位于邛崍市城區(qū)主干道東星大道中段，“滿庭芳”別墅和文君酒廠宿舍以北。、所屬地：邛崍市臨邛鎮(zhèn)。、街道名：東星大道、匯源街。、臨界現(xiàn)狀項(xiàng)目東部地塊與城市農(nóng)家樂“新天地”相交；南臨文君酒廠宿舍和邛崍唯一城市別墅“滿庭芳”；西接國稅局；北面緊鄰40米寬的市政主干道東星大道。項(xiàng)目地塊東部臨界狀況圖項(xiàng)目地塊南部臨界(西側(cè))

35、“滿庭芳”別墅項(xiàng)目地塊南部臨界(東側(cè))文君酒廠宿舍項(xiàng)目地塊西部臨界邛崍市國稅局項(xiàng)目地塊北部臨界東星大道（人行及自行車道）、地塊形狀本項(xiàng)目地塊基本規(guī)整，整體呈一沿東星大道分布的長條形地塊，但西部（45米）進(jìn)深比東部（35米）略大。、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊除東部少量用地外，其余部分目前已經(jīng)達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)，初步具備施工條件。地塊現(xiàn)狀圖二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（數(shù)據(jù)來源：地邦集團(tuán)所提供地塊紅線圖） = 1 * GB4 、總用地面積：10.20畝、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)容積率：不大于1.4建筑密度：不大于30%綠化率：不小于40%三、城市區(qū)域功能分析、范圍和依據(jù)本項(xiàng)目地處邛崍市新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合地帶，位于建成區(qū)的東部

36、，緊鄰東星大道與規(guī)劃中的匯源街延伸線。由于城市區(qū)域功能分析要求根據(jù)城市區(qū)域范圍的有限性和本項(xiàng)目所在地的區(qū)域特點(diǎn)，使得本項(xiàng)目的城市區(qū)域功能分析主要針對(duì)本項(xiàng)目所在地邛崍市城區(qū)?，F(xiàn)依據(jù)影響城市區(qū)域功能的主要因素進(jìn)行分析。、現(xiàn)狀分析1、人口：目前邛崍市城區(qū)建成區(qū)（臨邛鎮(zhèn)）幅員11平方公里，建成區(qū)人口約14.05萬人。2、周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)：就本項(xiàng)目周邊而言，已建成道路主要集中在地塊北側(cè)，道路現(xiàn)狀較好，具體情況如下：東星大道：緊鄰項(xiàng)目地塊北部的城市主干道，是城區(qū)東西交通的大動(dòng)脈，路寬約40米。項(xiàng)目地塊北部主干道東星大道匯源街：位于項(xiàng)目地塊東北側(cè)，是城東垂直交通的主要通道，目前路況一般，路寬約30米。項(xiàng)目

37、地塊東北側(cè)餐飲“半條街”匯源街3、交通狀況與通暢情況、交通方式：主要為出租車和人力三輪車。、出租車：夏利、奧拓：起價(jià)2元（2公里內(nèi)），1.2元/公里；羚羊：起價(jià)2元（1.5公里內(nèi)），1.4元/公里。、人力三輪車車價(jià)：1元起價(jià)。、其他交通方式：中長途汽車、火車、飛機(jī)。邛崍汽車站營運(yùn)線路情況（簡）站名里程（公里）票價(jià)（元）站名里程票價(jià)成都8412.5雙流6210.5郫縣6010.5都江堰9113.5新津376.5大邑275、該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離項(xiàng)目地塊邛崍市委、文君井古跡約1200米，距市人大約100米，距邛崍市人民醫(yī)院約900米，距邛崍市客運(yùn)站約1000米，距城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)繁華地段東、南、西三

38、街交界點(diǎn)約2000米，距目前已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的餐飲休閑娛樂區(qū)：方圓街、匯源街、金桂街的距離分別為300米、100米、800米,距成溫邛高速公路邛崍出口桑園鎮(zhèn)約5000余米.邛崍休閑娛樂一條街金桂街（項(xiàng)目地塊以東800米）邛崍餐飲休閑娛樂一條街方圓街（項(xiàng)目地塊以西300米）、周邊道路車流與人流、測量時(shí)間：2004年2月12日（星期四）、測量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均）東星大道：時(shí)間：10：00-11：00 ，機(jī)動(dòng)車：552輛/小時(shí)，行人：456人 /小時(shí)。該路段屬于城市交通要道，是本項(xiàng)目的主要交通動(dòng)線，故人流、車流量均較大，但同時(shí)因?yàn)樵撀范螌俪鞘锌焖偻ǖ溃虼巳肆髁肯鄬?duì)于車流量稍小。匯源街：時(shí)間

39、：11：00-12：00，機(jī)動(dòng)車：240輛/小時(shí)，行人：312人/小時(shí)。該路段是市政干道之一，在交通組織上一定的作用，由于匯源街延伸線尚未建成，因此該路段目前所起的南北連通的作用還不明顯，故車流量和人流量都不是很大。 總之，整個(gè)城區(qū)交通方式齊全，車流、人流量較大，交通通暢，出入便捷，尤其是緊鄰項(xiàng)目地塊北部的東星大道，是城市交通主干道，人流、車流量均較大。4、市政公共配套本項(xiàng)目所在地處于城區(qū)建成區(qū)的東部、新城區(qū)東北部，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)均已到位，但基礎(chǔ)配套設(shè)施相對(duì)于老城區(qū)而言還不是很完善。目前，就項(xiàng)目周邊社會(huì)公共配套服務(wù)設(shè)施情況而言，主要如下：市政公共配套一覽表序號(hào)調(diào)查項(xiàng)

40、目調(diào)查結(jié)果1小學(xué)西街小學(xué)、九年制實(shí)驗(yàn)小學(xué)2中學(xué)邛崍一中、邛崍二中等3大中專學(xué)校邛崍電大、邛崍職高等4公園、名勝文君井、鼓樓等5機(jī)關(guān)單位邛崍市委、市人大、國稅局、招商局等6金融農(nóng)行等7購物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運(yùn)站等9休閑、娛樂場所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設(shè)時(shí)間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、國民經(jīng)濟(jì)總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟(jì)增長較為平穩(wěn)，國內(nèi)

41、生產(chǎn)總值（GDP）為76.3億元，比2002年增長4.6%。2003年，邛崍市固定資產(chǎn)投資總額為14.15億元，比2003年增長了13.9%，其中：房地產(chǎn)投資額為2.73億元，比上年增長144.9%。房屋施工面積為40.11萬平方米（其中：住宅占20.04萬平方米），房屋竣工面積為18.02萬平方米（其中：住宅占9.8萬平方米），商品房銷售面積為9.8萬平方米（其中銷售給個(gè)人的占8.72平方米），商品房銷售額為1.29億元，商品房新開工面積為23.37萬平方米（其中住宅占15.2萬平方米）。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年，邛崍市房地產(chǎn)市場的施工面積和新開工面積相對(duì)于目前的銷售額而言，顯得較為龐

42、大。同時(shí)，通過對(duì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的訪談，我們得知目前邛崍的辦公樓市場的開發(fā)尚未正式開始，故而在房屋施工面積與住宅施工面積的差值中，營業(yè)用房占大部分的比例，由此我們不難推斷，在將來的一段時(shí)間內(nèi)，邛崍市房地產(chǎn)市場營業(yè)用房的供給量將會(huì)持續(xù)居于一個(gè)較高的水平。、周邊商業(yè)狀況從整個(gè)邛崍城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量較多，城內(nèi)公交車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應(yīng)俱全，城內(nèi)城外交通均較為方便，城市道路較為整潔，有一定的綠化率；現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)零星分布了紅旗連鎖、廣客隆、紅艷等多家中小型超市，還有各類型底層商鋪散布于城區(qū)各個(gè)角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，使得整個(gè)城區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚、生活較為方便。而從本項(xiàng)

43、目地塊及周邊來看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導(dǎo)之下（同時(shí)也是市場自身發(fā)展的結(jié)果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂和建材飾材（具體情況在下一章中進(jìn)行闡述），本項(xiàng)目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場基礎(chǔ)。、城市區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向邛崍市新城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)建設(shè)圖城市發(fā)展方向：近年來，邛崍城市建設(shè)按照“樹形象、抓機(jī)遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并取得了城市建設(shè)的可喜成績。到2003年，通過集思廣益、反復(fù)論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。同時(shí)，為提升城市綜合品質(zhì)，政府提出建設(shè)“西部鳳凰城”的目標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)集

44、旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會(huì)成都量身打造一個(gè)“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內(nèi)的旅游市場創(chuàng)造一個(gè)“消費(fèi)浪漫”的休閑城。這一城市整體定位為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向。而在政府的規(guī)劃中，自東街延伸至318國道一段形成城市副中心區(qū)域，這一區(qū)域是緩解城市中心區(qū)人流、物流、用地風(fēng)貌制約壓力的新城市中心，而本項(xiàng)目地塊正是處于這一區(qū)域與新城區(qū)的交匯處（按照規(guī)劃新城區(qū)玉帶街以東、東星大道以南部分規(guī)劃的是兩個(gè)居住用地片區(qū)5號(hào)和6號(hào)“新城區(qū)居住社區(qū)”用地），從而使本項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿?。總之，?xiàng)目地塊所在的區(qū)域是邛崍市城市規(guī)劃中舊城與新城的結(jié)合地帶、城市副中心區(qū)域與城市新興居

45、住區(qū)的交匯帶，是在未來一段時(shí)間內(nèi)將獲得重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域，同時(shí)也是目前邛崍城區(qū)居民較為認(rèn)可的具備餐飲休閑娛樂市場基礎(chǔ)的區(qū)域。因此，本項(xiàng)目的市場發(fā)展前景較佳。第四章、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆。孫子精要提示：邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、邛崍房地產(chǎn)市場概述、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場供給調(diào)研、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場特征、邛崍房地產(chǎn)及商業(yè)業(yè)界人士訪談、邛崍城區(qū)未來1-3年房市趨勢等一、邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、市場土地供給狀況邛崍市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市面貌改善，結(jié)合邛崍市的實(shí)際情況，可以從兩個(gè)方面啟動(dòng)，一是走擴(kuò)大城市外延策略，二是加快中心城區(qū)改造的步伐。邛崍市總體規(guī)劃（1995-2010）提出：

46、2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達(dá)到17萬人，規(guī)劃建成區(qū)用地達(dá)到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。按照上述目標(biāo)，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達(dá)到18平方公里，城市建設(shè)尚需要7平方公里（10500畝）土地。結(jié)合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，每年需增加城市建設(shè)用地1050畝。據(jù)邛崍市土地儲(chǔ)備交易中心提供的資料，在現(xiàn)建成區(qū)內(nèi)可供開發(fā)面積為7421畝，加之邛崍市3000畝占用耕地的建設(shè)用地指標(biāo)全部納入土地儲(chǔ)備交易中心，其總共可以儲(chǔ)備土地總量為10412畝，可供土地量小于城市規(guī)劃發(fā)展建設(shè)的用地需求

47、。邛崍市土地儲(chǔ)備交易中心自成立以來共儲(chǔ)備23宗地塊，面積251.79畝，現(xiàn)已出讓16宗，面積164畝，已儲(chǔ)備和擬儲(chǔ)備土地總量無法滿足邛崍市中長期建設(shè)規(guī)劃用地的需求。在過去的1999-2001年中，邛崍市國土資源局對(duì)城市規(guī)劃區(qū)供地分別為230畝、540畝、920畝，呈逐年遞增趨勢。2002年由于邛崍市政府加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷經(jīng)營，并實(shí)施非飽和供地政策，有計(jì)劃地對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。、城市土地需求分析從嚴(yán)格意義上而言，本項(xiàng)目應(yīng)屬于新城區(qū)建設(shè)范疇，結(jié)合城市總體規(guī)劃，其正常開發(fā)模式應(yīng)以商業(yè)、綜合、辦公、住宅為主，對(duì)這種類型的市場需求主要取決于人民生活水平狀況。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過整理，得到

48、邛崍市城市居民人均可支配收入表：表1、邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長比例4.43%8.53%8.50%6.6%點(diǎn)評(píng)：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長，而且近三年增長的比例最大。居民消費(fèi)能力的提高，必然刺激對(duì)生活質(zhì)量的追求，在衣食住行方面，消費(fèi)的絕對(duì)數(shù)量必然增加，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費(fèi)比例較大，一般在25%30%以上，因此，隨著居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及餐飲休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)土地需求的增長

49、。二、邛崍城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀概述目前，邛崍市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體來說尚處在初步發(fā)展階段。近3年來邛崍房地產(chǎn)市場主要是圍繞著舊城改造來展開，但是，這種舊城改造的政策性較強(qiáng)，其運(yùn)作也不是純市場化的。從而造成邛崍房地產(chǎn)市場化進(jìn)程十分緩慢，真正意義上的商品房開發(fā)項(xiàng)目不多，規(guī)模較小，運(yùn)作落后。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，邛崍房地產(chǎn)業(yè)正逐漸向市場化過渡。三、邛崍房地產(chǎn)市場供給調(diào)研 = 1 * GB4 、邛崍房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總表2、19992003年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額統(tǒng)計(jì)表（單位：萬元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投資總額188020421203741

50、112927260表3、19982002年房地產(chǎn)竣工統(tǒng)計(jì)表 單位：萬/年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面積77.7677.2983.4463.44住宅50.2148.1958.6341.39綜合點(diǎn)評(píng)：邛崍房地產(chǎn)市場住宅整體規(guī)模大，但商業(yè)地產(chǎn)市場最為繁榮，這體現(xiàn)在開發(fā)量和銷售情況方面。新開工面積增速迅猛，這預(yù)示著未來一定時(shí)間的市場可能會(huì)出現(xiàn)供過于求的情況，因?yàn)樵跐撛诘墓┙o增大時(shí)，需求卻在下滑。、區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤一覽表邛崍市主要在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度()價(jià)格(元/)銷售狀況其他邛崍新城天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司6層住宅+3層商業(yè)用

51、房30-150步行街：1F：3100-50002F：1980-25003F: 1380-1500露臺(tái)：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350，容積率0.73。先委托管理公司經(jīng)營五年,每年按5%返租；且由管理公司負(fù)責(zé)裝修。6間門面為一組，中間兩間為單獨(dú)1F（50），兩側(cè)均為“1F兩間2F3間+3F3間”共8間組合銷售，面積達(dá)到200余。華夏名園二期預(yù)計(jì)占地120畝，總建面115966，住宅建面6.77萬，商業(yè)建面4.82萬，容積率1.45，綠化率46%。玉帶生活廣場邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_發(fā)有限公司，成都市越恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓多層住宅商業(yè)約40100約40007000商

52、業(yè)部分銷售約30總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒有明確的、具有說服力與競爭力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認(rèn)可度較低。五彩大世界五彩廣場旁邛崍五彩大世界開發(fā)有限責(zé)任公司3-4層家?guī)У觐愋偷纳啼?0-100（單層面積）1F鋪面：5500-130002-4F住房：400-73380%（2001年5月開盤）占地110畝，建面6萬。臨東西街鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較好。但內(nèi)部步行街位置的鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較差，在9月份調(diào)查時(shí)，入住率僅為40%左右。該項(xiàng)目的目前銷售基本處于停滯狀態(tài)。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時(shí)間的推移，商氣逐步聚集，許多原本打算將已購商鋪出租的業(yè)主基于多方面的

53、考慮，開始自己進(jìn)場經(jīng)營。目前的入住率已經(jīng)達(dá)到了60%以上。同時(shí)在已經(jīng)開始營業(yè)商鋪的80%左右的經(jīng)營戶已經(jīng)在2-4樓的住房中安家，但普遍反映此種類型的家?guī)У甑纳套蔷蛹倚Ч睢Ｎ木沤謻|街菜市口、文君街重慶樂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7-8層商住（兩層商鋪）+3層純商業(yè)用房住宅：70-150商鋪：30-120住宅：700-900商鋪：7000-14000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項(xiàng)目與2003年2月開盤，是目前邛崍城區(qū)最具古風(fēng)古貌建筑特色的新建小區(qū)。整體上可分為兩片：靠南街側(cè)的“文君街”純商業(yè)和和靠東街側(cè)的菜市口商住樓部分。目前純商業(yè)部分的2-3樓已經(jīng)被兩個(gè)單位購買，一樓因全景

54、初步呈現(xiàn)，銷售率已超過80%。而商住樓部分的營業(yè)房目前銷售較緩慢。華夏景園西橋西南側(cè)成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：2300-2700連排：1500-1700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項(xiàng)目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價(jià)格在目前的邛崍市均是最高。項(xiàng)目的銷售情況證明其定位切合了市場的需求，同時(shí)也說明中高檔定位的住宅小區(qū)在邛崍有相當(dāng)?shù)氖袌霭l(fā)展?jié)摿?。南寧花園南街345#-346#新都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5層住宅（臨街底樓商鋪）住宅：50-190商鋪：30-50住宅：690-11

55、80商鋪：4500-550090%該項(xiàng)目占地約22畝，總建面約2.4萬平米，容積率1.8，一期于2000 年10月開盤，2001年12月交房，目前所剩住宅主要是少量位置較差，戶型稍次的套二戶型。新世紀(jì)花園東星大道展望房產(chǎn)5層住宅（臨街底樓商鋪）、3層家?guī)У辍?層聯(lián)體別墅住宅：88-189家?guī)У辏?23聯(lián)體別墅：306住宅；500-720商鋪：2500-4200家?guī)У辏?100-1300普通住宅及底層商鋪已售完，還剩少部分家?guī)У旰椭懈邫n住宅該項(xiàng)目占地約11畝，總建面約10400平米，容積率1.4， 2002年3月開盤。東森花園東星大道四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪?zhàn)≌?37-254

56、住宅；410-900商鋪：2900-4000底層商鋪售完，剩少量住宅該項(xiàng)目占地約10.6畝，營業(yè)房面積2791.14平米， 2000年6月開盤。銀豐閣建設(shè)路邛崍高宇集團(tuán)3層家?guī)У甑讓由啼伱娣e約:86.94底層商鋪：約8000-9000近期開盤總建面約4700（建筑進(jìn)深約21米，面寬約75米），僅一幢，18個(gè)家?guī)У辏ㄩ_間4.26.9米，進(jìn)深7.214米）銀豐苑銀豐路、318國道旁邛崍高宇集團(tuán)3層家?guī)У?24260三層均一價(jià)：115013802003年底該項(xiàng)目總占地約1.5萬，總建面約2.4萬，緊鄰東虹農(nóng)貿(mào)市場，綠化率達(dá)35，共5棟，其中ABC三棟均為二樓一底家?guī)У?。部分樓盤實(shí)景圖片：華夏名園天天

57、步行街實(shí)景圖極富地方特色的市中心項(xiàng)目文廟古街實(shí)景圖華德步行街實(shí)景（內(nèi)側(cè)）五彩大世界實(shí)景圖（西部內(nèi)側(cè)）、邛崍代表樓盤個(gè)案資料統(tǒng)計(jì)與分析個(gè)案一、 金色時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：2004.2.16項(xiàng)目名稱金色時(shí)代項(xiàng)目地址邛崍市東街、南街交匯處開發(fā)商邛崍市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)12788230001500054606住宅118戶商鋪148間物業(yè)類型建筑風(fēng)格層 數(shù)結(jié)構(gòu)形式容積率綠化率多層（底樓商鋪）古典4層底框+磚混1.810%公攤系數(shù)層 高樓間距裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型面積住宅單價(jià)（元/）10%住宅3m商鋪4.5m15m清水住宅70-190商鋪10-80 2、3F：8004

58、F：6504躍5：750均價(jià)（元/）差價(jià)系數(shù)付款方式物管收費(fèi)營業(yè)房單價(jià)（元/）720層差50元按揭優(yōu)惠3%一次性6%0.2元/月臨東街商鋪14000-15000臨南街商鋪13000-14000其余3000-10000開盤時(shí)間交房時(shí)間銷售率銷售戶數(shù)車位及單價(jià)2003.6上市2004.9商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶 型 情 況序號(hào)戶型格局面積()空間形式銷售比A3室2廳2衛(wèi)116.66平層90%B4室2廳2衛(wèi)121.10平層C3室2廳2衛(wèi)127.39平層D4室2廳2衛(wèi)135.29平層3室2廳1衛(wèi)113.10E3室2廳1衛(wèi)104.17平

59、層2室2廳1衛(wèi)74.55F2室2廳1衛(wèi)77.17平層B躍5室3廳3衛(wèi)172.74躍層C躍4室3廳2衛(wèi)165.86躍層D 躍4室3廳2衛(wèi)189.63躍層項(xiàng)目定位商業(yè)：占據(jù)商業(yè)核心地段的黃金口岸住宅：蘊(yùn)涵歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代文明氣息的時(shí)尚居家之地廣告訴求城市精英一族、居家典范之作配套設(shè)施多類經(jīng)營品種的商業(yè)鋪面客源特征住宅主要是本地公務(wù)員，國有企業(yè)、私營企業(yè)員工，個(gè)體業(yè)主等商鋪主要是本地中高收入投資者和經(jīng)營者實(shí)景圖片綜述與啟示1、該項(xiàng)目占據(jù)邛崍核心地帶東、西、南街三街交匯處，但卻將整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為純底樓商鋪，盡管增大了商業(yè)鋪面的總量，但卻使整體物業(yè)業(yè)態(tài)無法提升到與其優(yōu)越位置對(duì)應(yīng)的檔次，在此種情況之下，大量內(nèi)

60、街式商鋪的銷售難度較大。2、該項(xiàng)目目前臨南街和東街的營業(yè)用房雖價(jià)格高達(dá)13000元以上，但銷售率已經(jīng)達(dá)到100%，3、該項(xiàng)目根據(jù)其一期住房銷售的情況（6、7F在成現(xiàn)房1年后以400余元每平米的價(jià)格甩賣），二期的住宅部分僅修建4層（局部4躍5），這一現(xiàn)象從一個(gè)側(cè)面反映了邛崍市民對(duì)住房樓層的挑剔，值得分析。個(gè)案二、 盛世臨邛 調(diào)查時(shí)間：2004.2.16項(xiàng)目名稱盛世臨邛項(xiàng)目地址邛崍市南街上段開發(fā)商四川省蜀濤集團(tuán)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)41688000320048002住房19套商鋪21間物業(yè)類型建筑風(fēng)格層 數(shù)結(jié)構(gòu)形式容積率綠化率多層（1、2F為商鋪和超市）現(xiàn)代5框