[惠州]大型購物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、PAGE 第PAGE 60頁 共75頁 目 錄第一章 總論11.1 項(xiàng)目概況11.2 建設(shè)單位61.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)61.4 可行性研究報(bào)告編制范圍61.5 結(jié)論及建議7第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略92.1 市場(chǎng)分析92.2 營(yíng)銷戰(zhàn)略18第三章 建設(shè)條件263.1 自然條件263.2 社會(huì)條件283.3宗地現(xiàn)狀33第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模36第五章 建設(shè)方案385.1 總體規(guī)劃布局385.2 建筑方案405.3 結(jié)構(gòu)方案415.4 給排水方案425.5 電氣方案445.6 煤氣供應(yīng)方案46第六章 環(huán)境保護(hù)與消防安全476.1 環(huán)境保護(hù)476.2 消防安全49第七章 方案實(shí)施與項(xiàng)目進(jìn)度安排

2、507.1 組織機(jī)構(gòu)及其職能507.2 工程建設(shè)監(jiān)理制517.3 項(xiàng)目招投標(biāo)517.4 工程建設(shè)及銷售進(jìn)度安排52第八章 投資分析和利潤(rùn)測(cè)算598.1 投資估算598.2 各測(cè)算明細(xì)608.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析63第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析689.1 政策風(fēng)險(xiǎn)689.2 金融風(fēng)險(xiǎn)689.3 成本控制風(fēng)險(xiǎn)699.4后期市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)709.5資源整合風(fēng)險(xiǎn)70第十章 結(jié)論及建議72 10.1 項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論72 10.2 項(xiàng)目建議72第一章 總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：xxx廣場(chǎng)。1.1.2建設(shè)地點(diǎn)：廣東省惠州市xxx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)工業(yè)園內(nèi)，北面臨西二大道，地處xxx工業(yè)園西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片

3、區(qū)內(nèi)。1.1.3用地性質(zhì)：商住用地。1.1.4征用地面積：94803平方米。1.1.5計(jì)算指標(biāo)面積：82083平方米。1.1.6建筑面積：287291.0平方米。1.1.7建筑容積率：3.5（暫按3.5測(cè)算）。1.1.8建筑覆蓋率：221.1.9綠地率：351.1.10主要建設(shè)指標(biāo)：1.1.10.1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總指標(biāo)表：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表11指標(biāo)面積（m2）戶型(m2)套數(shù)分三期開發(fā)建設(shè)總占地面積94802.9容積率3.5總建筑面積287291.0戶型12400075320戶戶型27600080950戶戶型37920090880戶戶型448400110440戶戶型5222501251

4、78戶商業(yè)中心33941銷售面積283791經(jīng)營(yíng)配套35001.1.10.2一期（預(yù)計(jì)2013年10月31日前）開發(fā)建設(shè)面積指標(biāo)：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表12指標(biāo)面積（m2）戶型(m2)套數(shù)一期占地面積27428.57容積率3.5建筑面積96000戶型1870075116戶戶型22720080340戶戶型32700090300戶戶型417600110160戶戶型5750012560戶商業(yè)中心4500銷售面積92500經(jīng)營(yíng)配套3500小計(jì)96000976戶1.1.10.3二期（預(yù)計(jì)2014年12月31日前）開發(fā)建設(shè)面積指標(biāo)：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表13指標(biāo)面積（m2）戶型(m2)套數(shù)二期占地

5、面積31702.86容積率3.5建筑面積110650戶型1975075130戶戶型23200080400戶戶型33240090360戶戶型422000110200戶戶型51100012588戶商業(yè)中心3500銷售面積110650小計(jì)1106501178戶1.1.10.4三期（預(yù)計(jì)2010年12月31日前）開發(fā)建設(shè)面積指標(biāo)：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表14指標(biāo)面積（m2）戶型(m2)套數(shù)三期占地面積35671.42容積率3.5建筑面積80641戶型155507574戶戶型21680080210戶戶型31980090220戶戶型4880011080戶戶型5375012530戶商業(yè)中心25941銷售面

6、積80641小計(jì)80641614戶1.1.11工程總投資：61333萬元。1.1.12資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金全部由惠東縣廣祥實(shí)業(yè)有限公司自籌及銀行貸款解決。1.1.13經(jīng)濟(jì)效益：1.1.13.1 本項(xiàng)目全部建成后，總銷售收入146749.46萬元，累計(jì)銷售利潤(rùn)額（毛利潤(rùn)）68708.46萬元。1.1.13.2本項(xiàng)目建成后稅前銷售利潤(rùn)率46.82；稅后銷售利潤(rùn)率35.11。1.1.13.3本項(xiàng)目稅前投資利潤(rùn)率24.81；稅后投資利潤(rùn)率18.61。1.2建設(shè)單位1.2.1單位名稱：惠東縣廣祥實(shí)業(yè)有限公司。1.2.2企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。1.2.3法人代表：廖廣先1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.

7、3.1惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局編制的xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.3.2惠州市國(guó)土局大亞灣分局提供的用地紅線圖1.3.3國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；1.3.4建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；1.3.5有關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范；1.3.6項(xiàng)目單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料；1.3.7經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查。1.4可行性研究報(bào)告編制范圍根據(jù)xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本可行性研究報(bào)告范圍主要包括：市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅、商業(yè)及管理用房、道路、綠化、景觀等工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。1.5結(jié)論及建議1.5.1結(jié)論1.5.1.1本項(xiàng)目位于大亞

8、灣西南片區(qū)工業(yè)園西南區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)，同時(shí)也是位于廣東省汽車零部件生產(chǎn)基地，今后也是我國(guó)較大規(guī)模的汽車零部件生產(chǎn)基地，大量高科技高效益的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將帶來數(shù)萬人潮涌入，產(chǎn)業(yè)帶來日益活躍的商務(wù)活動(dòng)將促使商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)成為該片區(qū)主流。市場(chǎng)前景展望：伴隨“五區(qū)一線”的整體規(guī)劃，依托大亞灣得天獨(dú)厚的自然條件，同時(shí)與深圳城市間日益密切的區(qū)域互融，大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)空前繁榮的階段?，F(xiàn)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)高速與持續(xù)開發(fā)的階段，隨品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，未來片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有廣闊的發(fā)展前景，所以從社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和項(xiàng)目的整體性指標(biāo)分析：本項(xiàng)目是可行的。1.5.1.2從xxx廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目開發(fā)的整體環(huán)境、建設(shè)

9、條件、設(shè)計(jì)思路、設(shè)計(jì)方案來看，此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是合理的。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間短（16個(gè)月），經(jīng)濟(jì)效益較高，稅后利潤(rùn)51531.03萬元，稅后全部投資利潤(rùn)率18.61%。均大大超過了同期貸款利息率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，說明從經(jīng)濟(jì)上看該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。1.5.2建議此項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模比較大，投資比較多，必須精心準(zhǔn)備，精心施工，按計(jì)劃完成建設(shè)任務(wù)。特別要注意做好宣傳發(fā)動(dòng)、營(yíng)銷策劃工作，使投資早日回籠，爭(zhēng)取更好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。第二章 市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略2.1市場(chǎng)分析及分析2.1.1大亞灣總體規(guī)劃市場(chǎng)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)高速與待繼續(xù)開發(fā)的階段，目前市場(chǎng)新建樓盤數(shù)量較少,隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐,未來片區(qū)房地產(chǎn)

10、市場(chǎng)還有廣闊的發(fā)展前景。行政商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶來的日益活躍的商務(wù)活動(dòng)將促使商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)成為該片區(qū)主流，一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強(qiáng)化，核心地位的價(jià)值毋庸置疑，東接石化城，西靠西區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港，隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)騰飛，行政中心區(qū)將建設(shè)成為具有世界級(jí)水平，融商住、金融等功能的CBD。片區(qū)行政商務(wù)活動(dòng)頻繁將帶動(dòng)房地產(chǎn)的升溫，其發(fā)展方向同樣影響房地產(chǎn)的未來走向，作為未來大亞灣的CBD，隨著越來越多的大型石化產(chǎn)業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來商務(wù)活動(dòng)將會(huì)異常活躍，這將刺激該片區(qū)將會(huì)以商務(wù)活動(dòng)為主的商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。西區(qū)工業(yè)園區(qū)（項(xiàng)目所在區(qū)）A:大量高科技、高效益產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐將帶

11、來數(shù)十萬人潮涌入。根據(jù)規(guī)劃西區(qū)工業(yè)區(qū)將被打造成高規(guī)模、高科技、高效益的電子、汽車和鋼鐵工業(yè)基地，目前主要有響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。響水河工業(yè)園總占地為4.98平方公里，已有三洋、住友等20家企業(yè)入園，將建設(shè)成為深圳、大亞灣信息產(chǎn)業(yè)帶。東風(fēng)汽車城園區(qū)面積為4平方公里，已有東風(fēng)車城股份有限公司、東風(fēng)本田汽車零部件有限公司、東風(fēng)易進(jìn)工業(yè)有限公司等企業(yè)建成投產(chǎn)。熊貓科技工業(yè)園的開發(fā)主體熊貓置業(yè)發(fā)展（中國(guó)）有限公司正在著力引進(jìn)汽車項(xiàng)目，準(zhǔn)備重圓“熊貓汽車夢(mèng)”。B:高素質(zhì)人才的涌入需要一個(gè)以居住為主的城市CLD的出現(xiàn)。根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)土地利用的規(guī)劃，西區(qū)居住用地面積約359公

12、頃，到2020年常住人口達(dá)到11.12萬，再加上西區(qū)西二大道、澳霞大道的建成（將直達(dá)大亞灣石化工業(yè)區(qū)），西區(qū)高檔住宅區(qū)不僅服務(wù)于西區(qū)工業(yè)園區(qū)高端人群，還能服務(wù)于殼牌石化工業(yè)區(qū)的員工，市場(chǎng)潛力不可估量。石化工業(yè)區(qū)：根據(jù)土地利用規(guī)劃，石化工業(yè)區(qū)主要大型項(xiàng)目陸續(xù)建成后，將會(huì)帶來大量的工作人員，而石化工業(yè)區(qū)本身并不適合居住，這為周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（特別是西區(qū)、霞涌區(qū)）提供了巨大的發(fā)展空間，其龐大的客源市場(chǎng)將是周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要支持。 據(jù)調(diào)查整個(gè)石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒有規(guī)劃員工宿舍和生活區(qū)域。由此可見，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個(gè)大亞灣帶來大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對(duì)周邊片區(qū)的房地產(chǎn)

13、發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。旅游休閑區(qū)資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)將決定該片區(qū)將會(huì)以高端度假地產(chǎn)為主流；旅游休閑區(qū)主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園?；谶@樣的定位，旅游休閑區(qū)未來具有發(fā)展高端居住、度假地產(chǎn)、酒店的巨大潛力，但該片區(qū)目前還沒有完全被開發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有發(fā)展起來，隨著萬科等大型企業(yè)對(duì)辣甲島的開發(fā)，該片區(qū)未來將會(huì)成為石化區(qū)的后花園并分流石化區(qū)一部分客源市場(chǎng)?；葜莞鄹劭诮?jīng)濟(jì)將會(huì)帶動(dòng)大量商務(wù)物業(yè)與部分居住型物業(yè)的產(chǎn)生2.1.2市場(chǎng)前景展望伴隨“一港四區(qū)”的整體規(guī)劃，依托大亞灣得天獨(dú)厚的自

14、然條件，同時(shí)與深圳城市間日益密切的區(qū)域互融，大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)空前繁榮的階段，伴隨產(chǎn)業(yè)的成熟，市場(chǎng)的供需關(guān)系日益合理，總體來講在20132015年間大亞灣市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下兩個(gè)特征。價(jià)格逐步攀升目前惠州是珠三角區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)均價(jià)較低的片區(qū)，周邊地區(qū)如深圳、廣州等地區(qū)同等物業(yè)的價(jià)格是惠州的2-3倍，伴隨城市間交通路網(wǎng)的改善，拉近城市間的房地產(chǎn)，將有更多的深圳居民在大亞灣投資、置業(yè)。市場(chǎng)日漸成熟穩(wěn)定伴隨產(chǎn)業(yè)的成熟、區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求將得到進(jìn)一步釋放，必然帶來市場(chǎng)長(zhǎng)久、穩(wěn)定的發(fā)展。2.1.3市場(chǎng)供給及未來的競(jìng)爭(zhēng)2.1.3.1未來市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域A：西部工業(yè)區(qū)的居家型物業(yè)，如：熊貓國(guó)際、華南家電批發(fā)市場(chǎng)

15、、建藝項(xiàng)目、惠豐城、菩提園等B：中心區(qū)的投資型物業(yè)，如：南山國(guó)際、凱旋居、海岸國(guó)際公寓、大中華項(xiàng)目、億嘉項(xiàng)目等。C：東部的旅游度假型物業(yè)2.1.3.2未來市場(chǎng)供應(yīng)量表：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表21項(xiàng)目名稱占地面積(m2)建筑面積(m2)熊貓國(guó)際三期6000043300菩提園107726214393中銘君豪公寓400023614建藝項(xiàng)目163912.5360607.5惠豐城80000250000愛普斯頓項(xiàng)目2280051000響水山莊610000900000億嘉項(xiàng)目11343.9797836.16大中華地產(chǎn)項(xiàng)目300044000合計(jì)：1062782.471984750.66A：在未來兩年內(nèi)，大

16、亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在西區(qū)工業(yè)園及項(xiàng)目所處區(qū)域B：未來三年內(nèi)預(yù)計(jì)總供應(yīng)量為建筑面積300多萬平方米（不完全統(tǒng)計(jì)）2.1.4大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶在售或已售項(xiàng)目客戶表建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表22項(xiàng)目名稱深圳投資客戶本地居住其他熊貓國(guó)際7成2成1成菩提園6成2成2成中銘君豪公寓9成1成南山國(guó)際9.5成0.5成凱旋居6.5成2成1.5成海岸國(guó)際公寓6成3成1成A：康匯國(guó)際公寓進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的投資市場(chǎng)并不火熱，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，因此本地客占主要部分。B：熊貓國(guó)際是典型的復(fù)合型中高檔項(xiàng)目，一期以130的大戶型為主，深圳投資客只占3成。C：由于大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的洼地，深圳投資客在大亞

17、灣市場(chǎng)中占主流，2.1.5大亞灣客戶需求特征分析客戶分類表建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表23購房目的客戶級(jí)別客戶類別投資客高端/中高端深圳客/企業(yè)高管/本地居民/個(gè)體工商戶/外來的高收入群體/自由職業(yè)者居住型高端/中高端企業(yè)高管/管理層/本地居民/公務(wù)員/個(gè)體工商戶/企事業(yè)單位職工、教師過渡型中端/中低端藍(lán)領(lǐng)/不富裕的公務(wù)員/本地居民/企事業(yè)一般管理者/企事業(yè)單位職工/外來進(jìn)城居民2.1.5.1高端住宅產(chǎn)品客戶需求特征【關(guān)注因素】：項(xiàng)目周邊景觀、小區(qū)環(huán)境，教育配套，物業(yè)管理【面積需求】：200300平方米占主導(dǎo)；【價(jià)格要求】：7080萬元占主導(dǎo)【配套要求】：社區(qū)配套會(huì)所，游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、乒

18、乓球館、幼兒園和咖啡館。【產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求】：房子帶有私家花園；希望增加室內(nèi)空間的變化；大凸窗設(shè)計(jì)及落地玻璃窗，擴(kuò)大觀景視野；【車位需求】：購買車位為主。2.1.5.2中高檔住宅客戶需求分析【關(guān)注因素】：地段、戶型、朝向、面積、總價(jià)、單價(jià)、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等。【面積需求】：能滿足自家人口所需的使用功能（90-120平方米）；【價(jià)格要求】：20-35萬之間；【配套要求】：游泳池、健身房、圖書室、桌球室、麻將室；【生活配套】：能滿足生活必須設(shè)施（菜市、商店等），上下班便利交通，休憩、運(yùn)動(dòng)、放松的需要，一定品位的休閑、健身場(chǎng)所，可供老年兒童游玩的場(chǎng)地，方便讀書的教育條件，足夠車位；【產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求】建

19、筑：不一定華貴，但要有品質(zhì)感和文化情調(diào)，喜歡層次豐富、色彩飽滿的外觀。園林：不要求多么迷人，但要休閑、舒服、實(shí)用；區(qū)別于自家宅院的悠閑氛圍，寬敞的活動(dòng)場(chǎng)所，干凈、衛(wèi)生、條理、舒適的社區(qū)，濃厚的居家感覺，代表生態(tài)自然的植物水景元素。戶型設(shè)計(jì)方面：有入戶花園，凸窗，露臺(tái)。2.1.5.3投資型客戶分析【關(guān)注因素】：地段、交通、總價(jià)、戶型、配套、升值能力?！久娣e需求】：小面積小戶型產(chǎn)品及大面積的豪宅【戶型要求】：70平方米以下的小面積一房及兩房，160以上的大面積三房及四房和資源稀缺性的別墅產(chǎn)品【客戶特征】：1）：豐富的投資房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)；對(duì)項(xiàng)目推廣概念比較熟悉，能通過項(xiàng)目的包裝、營(yíng)銷推廣判斷項(xiàng)目的品質(zhì)；對(duì)

20、影響居住品質(zhì)的樓層、朝向等因素關(guān)注程度相對(duì)較低；2）：購買住宅產(chǎn)品向小戶型、小面積方向發(fā)展，客戶選擇購買70以下物業(yè)；3）：總價(jià)30萬以下的產(chǎn)品是深圳客戶最樂意投資的物業(yè)；2.1.6大亞灣房地產(chǎn)價(jià)格判斷價(jià)格判斷表建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表24項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元/平方米）熊貓國(guó)際三期均價(jià)3500菩提園2445起，尾盤約3500中銘君豪公寓3500（帶裝修）建藝項(xiàng)目預(yù)計(jì)38004000惠豐城均價(jià)3000愛普斯頓項(xiàng)目預(yù)計(jì)38004000響水山莊預(yù)計(jì)4500以上億嘉項(xiàng)目預(yù)計(jì)3800大中華地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)6000A：目前大亞灣房地產(chǎn)價(jià)格集中在3500元/平方米左右B：在未來兩年內(nèi)推出市場(chǎng)的價(jià)格將在3800

21、-4000元/平方米C：可以看出大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格以每年8-10的速度增長(zhǎng)2.2營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略：2.2.1確定項(xiàng)目整體形象“xxx廣場(chǎng)”處于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際關(guān)系的溝通，精神和心理需求的滿足，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該小區(qū)主體形象，營(yíng)造高素質(zhì)物業(yè)開發(fā)商業(yè)城。2.2.2項(xiàng)目的開發(fā)方案及產(chǎn)品定位2.2.2.1項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南住宅配套服務(wù)區(qū)，未來規(guī)劃是適用于居住與工業(yè)并重的發(fā)展區(qū)域, 滿足西區(qū)工業(yè)區(qū)和龍崗大工業(yè)區(qū)的生活配套項(xiàng)

22、目。項(xiàng)目容積率適中、低密度的建筑設(shè)計(jì)是住宅居住價(jià)值較高的項(xiàng)目。項(xiàng)目靠近主要的交通網(wǎng)絡(luò)(西二大道)，交通十分便利。隨著大亞灣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，以及本片區(qū)的各大房地產(chǎn)項(xiàng)目的推出,特別是品牌開發(fā)商的進(jìn)駐,使得片區(qū)的知名度及居住價(jià)值逐步提高。2.2.2.2項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，將會(huì)對(duì)本片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有很大的帶動(dòng)作用。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃西區(qū)工業(yè)園的及西南片區(qū)的居住服務(wù)配套的規(guī)劃,將會(huì)對(duì)本片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的發(fā)展空間。未來沿海高速的開通，縮短與周邊城市的距離，巨大的人流、物流、車流，將對(duì)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起巨大的帶動(dòng)作用。2.2.2.3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略地塊綜合評(píng)價(jià)該地塊具有得

23、天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，選擇貼近客戶需求，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展，總體前景看好。發(fā)展戰(zhàn)略大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在蓬勃發(fā)展時(shí)期，由于客觀條件影響，我們認(rèn)為本片區(qū)適宜于開發(fā)以居家型商品房為主的住宅項(xiàng)目，房?jī)r(jià)整體水平不宜過高。預(yù)測(cè)近年的發(fā)展，珠江地產(chǎn)及東部集團(tuán)等發(fā)展商的項(xiàng)目會(huì)按“高尚豪宅”來打造其樓盤，為尋求差異化,所以，我們開發(fā)思路是將本項(xiàng)目定位為建造“擁有產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢(shì)的資源性城市新銳高端住區(qū)”且追求盡可能穩(wěn)定、高利潤(rùn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。2.2.2.4項(xiàng)目產(chǎn)品定位大亞灣市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品線在大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通組織改善、區(qū)域地位的利好趨勢(shì)下，行政商務(wù)區(qū)域中小戶投資型物業(yè)依舊是主流。結(jié)合項(xiàng)

24、目條件在把握市場(chǎng)主流前提下，進(jìn)行有針對(duì)性的差異化，通過對(duì)以往主流的剖析，再對(duì)應(yīng)項(xiàng)目條件，結(jié)合區(qū)域客戶趨勢(shì)所能形成結(jié)果的產(chǎn)品線即是本項(xiàng)目的合理產(chǎn)品面積線。本項(xiàng)目的產(chǎn)品線定位綜合考慮項(xiàng)目定位策略，目前市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)反應(yīng)情況，片區(qū)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷，以及和相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的關(guān)系，確定本項(xiàng)目戶型定位如下：建設(shè)項(xiàng)目：xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目表25戶型面積范圍()面積比例二房二廳一衛(wèi)75 9.6%二房二廳二衛(wèi)80 30.4%三房?jī)蓮d一衛(wèi)90 31.7%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11019.4%四房1258.9%定位原則：以二、三房為基礎(chǔ)產(chǎn)品、滿足大眾啟動(dòng)市場(chǎng)、形成熱銷。以四房為創(chuàng)新產(chǎn)品、樹立標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。2.2.3“賣

25、點(diǎn)”分析“xxx廣場(chǎng)”憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，銷售的“賣點(diǎn)”主要是：2.2.3.1住宅小區(qū)規(guī)劃不只是簡(jiǎn)單地綠化，而是按“園林化”觀念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。2.2.3.2配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。2.2.3.3物業(yè)管理要盡量完善。服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。2.2.3.4小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。2.2.4營(yíng)銷推廣策略高素質(zhì)的物

26、業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。xxx廣場(chǎng)項(xiàng)目一期，我們面對(duì)的主體客戶是以深圳為代表的泛珠三角投資客，他們關(guān)注的核心在于“升值”二字。不管職業(yè)與否，投資客在選擇投資物業(yè)的時(shí)候，最為關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)是有物業(yè)所在地段的城市功能、交通配套規(guī)劃、周邊租賃市場(chǎng)投資回報(bào)、樓盤品質(zhì)、銷售價(jià)格（總價(jià)）、土地升值潛力等等。因此項(xiàng)目一期的推廣核心在于“升值”的信息傳遞。整個(gè)推廣過程中，既要運(yùn)用實(shí)效的營(yíng)銷手法以平時(shí)的作風(fēng)與之溝通，又要利用獨(dú)創(chuàng)的、針對(duì)性強(qiáng)的觀點(diǎn)與消費(fèi)者對(duì)話，將“賣點(diǎn)”與“觀點(diǎn)”恰如其分地凝結(jié)與目標(biāo)客

27、戶群進(jìn)行溝通，有效地增強(qiáng)投資客戶的投資信心，使其看到項(xiàng)目領(lǐng)先于整個(gè)片區(qū)的優(yōu)勢(shì)和升值遠(yuǎn)景。隨著項(xiàng)目一期的開發(fā)，社區(qū)配套的成熟及產(chǎn)業(yè)帶來的人口的變化。我們項(xiàng)目面對(duì)的客戶主要是西區(qū)工業(yè)園內(nèi)的管理層。所以項(xiàng)目后期的推廣核心在于“成熟社區(qū)”的信息傳遞。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣策略：2.2.4.1廣告宣傳策略?！皒xx廣場(chǎng)”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。

28、2.2.4.2促銷策略。1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐大亞灣辦事機(jī)構(gòu)商用或商住；其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。3)銷售手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購；有針對(duì)性（銷售對(duì)象）的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的物業(yè)管理承諾

29、；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷；其他促銷手段。2.2.4.3價(jià)格策略。房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容就是價(jià)格控制，價(jià)格控制策略作為一重要營(yíng)銷手段，在樓盤的整個(gè)銷售進(jìn)程，特別是在開盤時(shí)期具有重要的作用。本項(xiàng)目銷售控制基本原則應(yīng)為：平開高走，預(yù)留以及逐漸提高價(jià)格空間依照此銷售策略，在價(jià)格控制上要嚴(yán)格避免三種情況：免價(jià)格下調(diào)房?jī)r(jià)在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤明顯下調(diào)、不僅會(huì)嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場(chǎng)負(fù)面效應(yīng)，更使準(zhǔn)客戶采取觀望態(tài)度，影響銷售速度，進(jìn)而會(huì)使樓盤市場(chǎng)信譽(yù)度下降而影響樓盤銷售。免價(jià)格做空不能為了人為地制造人氣，在即使市場(chǎng)實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場(chǎng)銷售價(jià)，而在實(shí)際銷售中，又隨意

30、地給客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。避免缺少價(jià)格升值空間銷售過程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)，便誤認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大地上調(diào)房?jī)r(jià)，致使市場(chǎng)應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會(huì)因此失去市場(chǎng)。各階段定價(jià)措施A 內(nèi)部登記時(shí)，公布價(jià)格平實(shí)，即高面價(jià)、高折扣，才能吸引到高端物業(yè)消費(fèi)群體的競(jìng)相關(guān)注，預(yù)留價(jià)格懸念空間，真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格；B 開盤銷售時(shí)，價(jià)格快步急速升高，以銷售現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格提升控制，把控項(xiàng)目整體銷售節(jié)奏，以最終保證達(dá)到和預(yù)留準(zhǔn)備后期陸續(xù)提價(jià)的單位；C 中期銷售時(shí)，隨新單位的推出即時(shí)調(diào)整剩余產(chǎn)品價(jià)格，依靠產(chǎn)品自身對(duì)比和價(jià)格引導(dǎo)快速促成銷售；D 尾盤銷售時(shí)，借

31、助終端市場(chǎng)價(jià)格炒作，定期陸續(xù)拉升價(jià)格尺度，以逼緊客戶購買時(shí)間差，依靠?jī)r(jià)格引導(dǎo)穩(wěn)步促成銷售。第三章建設(shè)條件3.1自然條件3.1.1地理?xiàng)l件大亞灣位于惠州市區(qū)南部，距惠州市區(qū)48公里，西靠深圳市，距深圳市區(qū)55公里；陸地至廣州214公里，水路至廣州214公里，水路距香港中環(huán)碼頭僅47海里。開發(fā)區(qū)路域面積276.1平方公里。3.1.2氣象條件開發(fā)區(qū)地處北回歸線以南，瀕臨南海，屬于典型的亞熱帶海洋性氣候。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，次主導(dǎo)北風(fēng)向?yàn)槲鞅焙臀髂巷L(fēng)。歷年平均風(fēng)速3米/秒。本地區(qū)臺(tái)風(fēng)影響的起止時(shí)間為510月，尤以79月份居多，年平均影響次數(shù)1.4次，最多年份1964年5次，受臺(tái)風(fēng)影響，一般出現(xiàn)狂風(fēng)和暴雨

32、，并在沿海產(chǎn)生暴潮，臺(tái)風(fēng)的登陸瞬時(shí)風(fēng)速34M/S（十二級(jí)）以上。該項(xiàng)目所在地風(fēng)載0.70KN/M20.75KN/M2。歷年平均氣溫： 21.8 極端最高氣溫： 38.5 年平均降雨量： 1989.4毫米歷年最高降雨量： 2347.2毫米歷年最低降雨量： 721.1毫米多年平均蒸發(fā)量為： 1400毫米多年平均日照時(shí)數(shù)： 1866.9小時(shí)。3.1.3地形地貌大亞灣地區(qū)屬于海灣地貌基礎(chǔ)上發(fā)育起來的很多種小的地貌類型：如河口濱海小平原地貌、河谷地貌、沖洪積地貌，侵蝕一剝蝕地貌等。大亞灣區(qū)東北和西南部地區(qū)以高山為主，東南、西北和中部地區(qū)以丘陵和平原為主，西北部是淡水河系的沖積盆地，地勢(shì)平緩，其余多為海濱

33、低山、丘陵地帶，沿海岸有一條寬2-3Km的臺(tái)地；東北部和西南部有兩組山系，最高的山峰鐵爐嶂海拔約743m西南部山系坡度較陡，兩組山系之間為狹長(zhǎng)的谷口，溝通淡澳盆地和沿海臺(tái)地3.1.4地質(zhì)大亞灣區(qū)地層較新，開發(fā)區(qū)大部分屬第三階地中海系第三亞系沖積層，西北部屬第四紀(jì)沖積層。本地區(qū)出露地層的巖性主要有泥盆系撒砂頁巖和不純的灰?guī)r、侏羅系酸性噴出巖伴有凝灰?guī)r、砂巖和頁巖，海岸為沉降山地基巖侵蝕岸。在大亞灣的東部和西部有大片花崗巖出露，巖石已強(qiáng)烈風(fēng)化，形成紅色風(fēng)化殼，第四系地層在海灣的東岸和北岸發(fā)育較為成熟，主要是一些近代沉積的淤泥和淤泥質(zhì)亞粘土及沖洪積層和殘積層。3.1.5地震據(jù)1990年中國(guó)地震烈度區(qū)

34、劃圖及說明書，大亞灣地區(qū)荃灣、澳頭、霞涌等處地震基本烈度為七度。3.1.6水文條件區(qū)內(nèi)流域面積超過10平方公里的河流主要有淡澳河、坪山河、響水河、鳳田河、校木河和霞涌河等。其中除坪山河為東江河水系淡水河支流外，其他均為獨(dú)立入海河涌。此外，還有數(shù)條流域面積35平方公里的小河數(shù)條，如白崗坑、大坑和楊同仔等。3.1.7潮汐大亞灣潮汐屬不正規(guī)半日混合潮型，最高潮位為3.116米。每月810天為日潮，2022天為半日潮，由于受地形影響，外海潮波傳至大亞灣內(nèi)變形較大，以致潮汐日不等現(xiàn)象非常明顯。漲潮流向NW，落潮流向SE。港灣波浪以涌浪為主，風(fēng)浪為輔，常浪向?yàn)镾E。平均波高0.2米。經(jīng)常規(guī)推算，五十年一遇

35、波高為2.3米，十年一遇波高為1.75米，航道以西波浪較小，五年一遇波高不超過0.8米。3.2社會(huì)條件大亞灣開發(fā)區(qū)1993年以前是以農(nóng)漁業(yè)為主的小鎮(zhèn)。1993年成立開發(fā)區(qū)，隸屬于惠州市，開發(fā)區(qū)現(xiàn)轄三個(gè)街道辦事處，分別是西區(qū)辦事處（88.7平方公里）、澳頭辦事處（107.64平方公里）和霞涌辦事處（80.03平方公里）。2005年底，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總?cè)丝跒?0000人。2012年第一季度，大亞灣區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)再攀新高，工業(yè)生產(chǎn)高速增長(zhǎng)，財(cái)政收入大幅上升，金融運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)醞釀升溫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展多點(diǎn)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)亮麗開局。一季度大亞灣區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況及在全市的排位分別為：地區(qū)生產(chǎn)總值

36、23.8億元，居全市第4位,增長(zhǎng)116.6%，居全市第1位。地方財(cái)政一般預(yù)算收入1.06億元，居全市第4位，增長(zhǎng)27.2%，居全市第3位。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資12.7億元，居全市第2位，下降13.9%，居全市第5位。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1979元，居全市第2位，增長(zhǎng)41.9%，居全市第1位。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行。一季度，全區(qū)生產(chǎn)總值23.8億元，增長(zhǎng)116.6%，完成年度目標(biāo)任務(wù)的15.4%。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值0.5億元，下降1.8%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值19.8億元，增長(zhǎng)184.7%；其中，工業(yè)完成增加值17.3億元，增長(zhǎng)298.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成3.5億元，增長(zhǎng)5.7%。三次產(chǎn)

37、業(yè)比例結(jié)構(gòu)為2.2：83.1：14.7，三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)拉動(dòng)進(jìn)一步調(diào)整，三產(chǎn)拉動(dòng)分別為：-0.1 、98.4、1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)拉動(dòng)的貢獻(xiàn)率為99.1%。財(cái)稅收入實(shí)現(xiàn)開門紅。一季度，全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入1.06億元，增長(zhǎng)27.2%；一般預(yù)算支出0.76億元，增長(zhǎng)8.2%。兩稅收入合計(jì)6.58億元（不含海關(guān)代征稅），增長(zhǎng)149.9%；其中國(guó)稅收入5.07億元，大幅增長(zhǎng)379.4%,中海殼牌投產(chǎn)后帶動(dòng)明顯，化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)創(chuàng)造稅收3.58億元，比投產(chǎn)前0.01億元增收了3.57億元,拉動(dòng)稅收大幅增長(zhǎng)。地稅收入1.5億元，下降4.5%，主要是受中海殼牌承包商BSF等公司撤離影響，個(gè)人所

38、得稅減少1845萬元，下降31%。工業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)東西兩園并駕齊驅(qū)。隨著惠菱化成、惠州天然氣發(fā)電等企業(yè)在2006年底的順利投產(chǎn)，大亞灣區(qū)工業(yè)再攀新，一季度,大亞灣區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值94.2億元,增長(zhǎng)380.8%,其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值93.8億元,增長(zhǎng)392.7%,今年以來，工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是東西兩園并駕齊驅(qū)。以中海殼牌為首的東部石化園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值64.9億元,增長(zhǎng)249.6倍,以響水河工業(yè)園、西區(qū)科技園、東風(fēng)車城為主的西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值25.7億元,增長(zhǎng)50.3%,東西兩園所占全區(qū)的比重超過96%，增長(zhǎng)速度超過了50%。二是支柱產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，石化行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值64.1億元，增長(zhǎng)66.9倍

39、，電子行業(yè)10.8億元，增長(zhǎng)29.6%，汽車零部件產(chǎn)業(yè)5.9億元,增長(zhǎng)16%。三是工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向深度重型化發(fā)展，輕重工業(yè)比重由2006年初的11.9 ：88.1調(diào)整為現(xiàn)在的 3.5 ：96.5。外貿(mào)出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，利用外資保持增長(zhǎng)。一季度，全區(qū)共引進(jìn)外資企業(yè)11家，增長(zhǎng)37.5%，其中實(shí)際利用外資5333萬美元，增長(zhǎng)45.0%；外貿(mào)出口增長(zhǎng)較大，至三月末，全區(qū)外貿(mào)出口總額16972萬美元，大幅增長(zhǎng)114.6%；其中“三資”企業(yè)出口15300萬美元，增長(zhǎng)165.6%。房地產(chǎn)醞釀升溫，“爛尾樓”的整治邁出可喜的一步。一季度，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.25億元，增長(zhǎng)275.3%；實(shí)現(xiàn)房屋交易222宗，下降

40、31.1%，實(shí)現(xiàn)房屋交易總額7146萬元，增長(zhǎng)34.9%；房屋交易面積4.58萬平方米，下降34.5%。2006年上半年至3月底共審批房地產(chǎn)項(xiàng)目19宗，其中目前在建的6宗，即將開工的5宗，正在辦理前期手續(xù)的8宗，房地產(chǎn)業(yè)正在醞釀升溫。目前大亞灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在西區(qū)響水河工業(yè)園區(qū)一帶，由于該區(qū)域的市政配套建設(shè)相對(duì)完善，加上與惠陽區(qū)緊密接壤，人流進(jìn)出熱鬧，先天優(yōu)越，優(yōu)質(zhì)樓盤如“熊貓碧富新城”、“菩提園”、“響水明苑”、“君豪公寓”都集中在那里，以優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，相對(duì)低廉的價(jià)格，受到深圳置業(yè)者的青睞。從2006年3月份以來，各銷售樓盤均不同程度地?zé)徜N，“工作在龍崗，居住在淡澳”的大勢(shì)漸顯

41、。當(dāng)前大亞灣“爛尾樓”的建設(shè)邁出了可喜的一步，澳頭的標(biāo)志性建筑圓盤30層的海景廣場(chǎng)已被大中華公司收購，現(xiàn)正在施工之中，至3月底，大亞灣區(qū)已盤活了“渝景灣花園四期、海景廣場(chǎng)大廈、大亞灣購物中心、嘉信花園”等重點(diǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目，盤活面積達(dá)13萬平方米。消費(fèi)市場(chǎng)活躍，金融形勢(shì)穩(wěn)定。一季度，受元旦、春節(jié)市場(chǎng)銷售旺季的拉動(dòng)，銷售市場(chǎng)活躍，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1.71億元，同比增長(zhǎng)12.3%，各貿(mào)易行業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定，其中銷售業(yè)受旺季影響，實(shí)現(xiàn)銷售總額1.34億元，增長(zhǎng)15.4%。旅游收入1372萬元，增長(zhǎng)17.7%，全區(qū)接待過夜旅客54450人次，增長(zhǎng)17.2%；組織外出旅客3710人次，增長(zhǎng)126.6

42、%，其中春節(jié)二月旅游旺季外出游客1356人次，增長(zhǎng)285%。金融形勢(shì)穩(wěn)定，3月末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額54.7億元，比年初增長(zhǎng)16.7%；其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額21.1億元,比年初增長(zhǎng)5.5%；貸款余額65.0億元，比年初增長(zhǎng)4.1 %。節(jié)前分紅份額較大，農(nóng)民收入頗豐。一季度，大亞灣區(qū)在崗職工人數(shù)44931人，增長(zhǎng)24.9%；在崗職工工資總額2.49億元，增長(zhǎng)26.4%；在崗職工月平均工資1880元，與去年持平。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1979元，同比增長(zhǎng)41.9%，創(chuàng)下歷年來的新高,其中集體分配股息和紅利526元，增長(zhǎng)7.7倍；農(nóng)民人均消費(fèi)支出1670元，增長(zhǎng)5.2%，其中食品消費(fèi)支出660元，增長(zhǎng)

43、27.0%，農(nóng)村恩格爾系數(shù)比為39.5，顯示大亞灣區(qū)農(nóng)民家庭生活從小康邁向富裕水平。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各行各業(yè)都在飛速發(fā)展，大亞灣人早已不再停留在解決簡(jiǎn)單的溫飽問題，經(jīng)濟(jì)條件在變，人民的觀念在變，對(duì)環(huán)境的要求也在變，創(chuàng)造一個(gè)當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二，以生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、健康、休閑為主題的居住小區(qū)環(huán)境，必將吸引更多熱愛生活的人們來此購房定居。3.3宗地現(xiàn)狀3.3.1宗地位置本項(xiàng)目位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)工業(yè)園內(nèi)，北面臨西二大道，地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)。3.3.2項(xiàng)目在規(guī)劃中的定位根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃西區(qū)定位廣東省汽車零部件生產(chǎn)基地，重點(diǎn)發(fā)展汽車零部件、新東風(fēng)客車生產(chǎn)

44、和電子加工制造產(chǎn)業(yè)，建成我國(guó)較大規(guī)模的汽車零部件生產(chǎn)基地西南片區(qū)位于大亞灣區(qū)坪山河與深圳龍崗大工業(yè)區(qū)之間，建設(shè)用地面積達(dá)7.7平方公里，是適用于居住與工業(yè)并重的發(fā)展區(qū)域。西南片區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)滿足西區(qū)工業(yè)區(qū)和龍崗大工業(yè)區(qū)的生活配套項(xiàng)目。3.3.3周邊項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積約9.5萬平方米，是區(qū)域內(nèi)擬開發(fā)項(xiàng)目中體量較大的一個(gè)，周邊有珠江東岸、響水山莊等多個(gè)項(xiàng)目，依托前期西區(qū)熊貓碧富新城、惠豐城等項(xiàng)目的開發(fā)成功，珠江地產(chǎn)、深圳大中華地產(chǎn)、中國(guó)南山地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、東部集團(tuán)等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，大亞灣西區(qū)的西南片區(qū)將成為后期住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模為：項(xiàng)目總占地面積約為9480

45、2.9平方米，建設(shè)一個(gè)住宅小區(qū)，總建筑面積為287291.0平方米，其中住宅面積為249850平方米，其他建筑面積為37441.0平方米。4.1項(xiàng)目用地來源為：項(xiàng)目業(yè)主單位（惠東縣廣祥實(shí)業(yè)有限公司）從大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)土局獲得國(guó)有土地使用權(quán)（地處于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)工業(yè)園內(nèi)，北面臨西二大道，大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)）。4.2住宅規(guī)劃能容納約11072人居住，總戶數(shù)為2768戶。其中，戶型1：二房二廳一衛(wèi)，面積范圍75平方米，總建筑面積24000平方米，面積比例9.6，總套數(shù)320戶；戶型2：二房二廳二衛(wèi)，面積范圍80平方米，總建筑面積76000平方米，面

46、積比例30.4，總套數(shù)950戶；戶型3：三房?jī)蓮d一衛(wèi)，面積范圍90平方米，總建筑面積79200平方米，面積比例31.7，總套數(shù)880戶；戶型4：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，面積范圍110平方米，總建筑面積48400平方米，面積比例19.4，總套數(shù)440戶；戶型5：四房，面積范圍125平方米，總建筑面積22250平方米，面積比例8.9，總套數(shù)178戶。4.3其他建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)商業(yè)中心33941平方米，生活配套用房、車庫和人防3500平方米；小區(qū)內(nèi)道路、綠化、景觀等建設(shè)。第五章建設(shè)方案5.1總體規(guī)劃布局5.1.1環(huán)境特征該項(xiàng)目位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)工業(yè)園內(nèi)，北面臨西二大道，地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園

47、西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)，規(guī)劃總建設(shè)用地面積82083平方米，場(chǎng)地內(nèi)屬典型的丘陵地貌。5.1.2規(guī)劃理念5.1.2.1表述現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)思想，體現(xiàn)“以人為本”、“人與自然和諧共處”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造具有優(yōu)美空間的居住環(huán)境。5.1.2.2應(yīng)用現(xiàn)代與傳統(tǒng)、國(guó)內(nèi)與國(guó)外相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，賦予住宅建筑明顯的特征，使它具備傳統(tǒng)意義的住宅文化特性而又不落入俗套。5.1.2.3追求功能合理、設(shè)施完善、雅致寧靜的居住環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)本地獨(dú)一無二以生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、健康、休閑為主題的居住小區(qū)，努力適應(yīng)社會(huì)和市場(chǎng)的需要。5.1.3總體布局根據(jù)場(chǎng)地特征，在規(guī)劃中盡量保持現(xiàn)有的地形，將中部臺(tái)地加以平整并環(huán)境綠化改造，在臨街低洼處

48、設(shè)置商業(yè)用房，使城市商業(yè)界面得到延續(xù)，并在此設(shè)計(jì)了步行商業(yè)街，利用低洼與臺(tái)地之間的高差，將商業(yè)建筑體嵌入坡地上，既可最大化利用入口處的商業(yè)價(jià)值，又可在商業(yè)建筑頂部采取屋頂綠化，美化環(huán)境。小區(qū)中央塑造一條貫穿小區(qū)的景觀主軸，主軸起端位于商業(yè)內(nèi)街，并以該主軸為基礎(chǔ)，形成小區(qū)的主要景觀綠地視覺軸線。小區(qū)的各建筑群體，依據(jù)該主軸線進(jìn)行布局，并同該主軸產(chǎn)生有機(jī)的空間聯(lián)系；沿主軸設(shè)置廣場(chǎng)、水體、環(huán)境小品，以形成小區(qū)的主要步行系統(tǒng)。場(chǎng)地內(nèi)部以組團(tuán)圍合方式布置，便于小區(qū)管理。環(huán)小區(qū)的外圍布置車行道，既可保證車輛通行順暢，又可保證小區(qū)內(nèi)部正常情況下無機(jī)動(dòng)車行使，確保環(huán)境的幽靜。小區(qū)文化廣場(chǎng)位于小區(qū)中部，與住宅小

49、區(qū)相對(duì)獨(dú)立，交通便捷。5.1.4道路、綠化、小品小區(qū)汽車道為瀝青混凝土路面或混凝土路面；小區(qū)中央步行道以暖色廣場(chǎng)磚鋪砌，并配以適當(dāng)圖案、小品、雕塑及照明系統(tǒng)，形成親切、悠閑的園林式散步道環(huán)境，并沿路設(shè)置各種體育健身器材，便于居民使用。在小區(qū)主空間軸線上布置主題性的、生態(tài)型的綠地或草坪，用骨干樹種，統(tǒng)一小區(qū)綠化構(gòu)架，突出小區(qū)主空間的結(jié)構(gòu)性綠化特征，并利用人行道和機(jī)動(dòng)車道的完善系統(tǒng)形成連續(xù)的線性綠蔭系統(tǒng)，結(jié)合廣場(chǎng)、綠地、功能空間設(shè)置成組團(tuán)片狀綠化空間。運(yùn)用植物的分類、樹形等特色，直接或間接塑造各組團(tuán)、水面兩側(cè)及廣場(chǎng)的性格特征，增強(qiáng)小區(qū)及組團(tuán)的場(chǎng)所感和可識(shí)別性。環(huán)境小品的配置應(yīng)與環(huán)境設(shè)計(jì)主題相結(jié)合，

50、應(yīng)增強(qiáng)放置地點(diǎn)的主題環(huán)境特色及地域標(biāo)志性，以不損害環(huán)境主題為宗旨。須對(duì)環(huán)境空間特色、空間心理、小區(qū)標(biāo)志等設(shè)計(jì)原則進(jìn)行分析理解，以確定環(huán)境小品的立意、材質(zhì)、色彩、體量尺度；代表小品標(biāo)志的雕塑應(yīng)設(shè)置在小區(qū)主軸線的廣場(chǎng)上。在商業(yè)街、文化活動(dòng)區(qū)、居住小區(qū)內(nèi)、其它廣場(chǎng)和綠色等環(huán)境空間中，可根據(jù)其具體的空間環(huán)境要求，放置相宜的作品，主題內(nèi)容不限。5.2建筑方案在全社會(huì)提倡“以人為本”、“人與自然和諧共處”的一個(gè)注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境的形式下，小區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮超前性和現(xiàn)實(shí)性相結(jié)合，既要結(jié)合小區(qū)的地理位置，又要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)個(gè)性鮮明、風(fēng)格獨(dú)特、居住條件優(yōu)越的居住小區(qū)；既要使小區(qū)保持統(tǒng)一風(fēng)格，又要使各分期組團(tuán)各具特色。

51、5.2.1平面方案小區(qū)每棟住宅設(shè)計(jì)成三種或四種戶型，且應(yīng)充分考慮設(shè)計(jì)成錯(cuò)層、復(fù)式、平式形式，以適應(yīng)顧客的不同需求。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成大小門面形式，大的門面面積為500平方米左右，中型的面積為150平方米左右，小型的為40平方米左右。管理用房單間辦公面積為1520平方米。5.2.2建筑立面小高層、高層住宅采用懸山坡屋頂形式，并配以大片的玻璃，遮陽板和構(gòu)架以及片墻穿插，為住戶帶來尺度親近而又不失現(xiàn)代的感受。商業(yè)建筑以簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，采用貼面磚墻、涂料、玻璃、鋼構(gòu)架，通過色彩對(duì)比，體塊虛實(shí)對(duì)比，力圖創(chuàng)造出親切、宜人、富有變化又和諧統(tǒng)一的效果。5.3結(jié)構(gòu)方案5.3.1方案依據(jù)5.3.1.1國(guó)家現(xiàn)行設(shè)

52、計(jì)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定。5.3.1.2自然條件風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓路域0.70KN/m20.75KN/m2?；镜卣鹆叶劝绰酚?度抗震設(shè)防。5.3.2結(jié)構(gòu)方案5.3.2.1建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。5.3.2.2結(jié)構(gòu)選型高層住宅采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系；管理用房采用磚混結(jié)構(gòu)體系；商業(yè)建筑大部分采用磚混結(jié)構(gòu)體系，局部可考慮采用空間結(jié)構(gòu)。5.3.2.3主要結(jié)構(gòu)材料的選用本工程樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，其余構(gòu)件采用級(jí)、新級(jí)鋼筋，墻體材料采用加氣混凝土砌塊、混凝土空心磚；砌筑砂漿中加適量粉煤灰，以降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量。鋼筋混凝土主體結(jié)構(gòu)工程中，混凝土可摻用級(jí)粉煤灰，具體摻量由試配確定。5.4給排水方案5

53、.4.1方案范圍本工程方案范圍為室內(nèi)給水、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)及小區(qū)內(nèi)給水、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。5.4.2給水方案5.4.2.1水源：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市政自來水管網(wǎng)，接入小區(qū)后水壓要求大于0.10Mpa（從室外地面算起）。5.4.2.2用水量預(yù)計(jì)生活給水最大日用水量約4005.6米3/日，室內(nèi)消火栓用水量為40L/S，室外消火栓用水量為60L/S?；馂?zāi)時(shí)，室外消火栓和室內(nèi)消火栓用水按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)計(jì)。5.4.2.3給水系統(tǒng)生活給水室外采用生活及消防共用給水系統(tǒng)。室內(nèi)采用下行上給式市政直接供水，設(shè)計(jì)時(shí)考慮集中裝水表，以利抄表到戶和物業(yè)管理。5.4.2.4消防系統(tǒng)5.4.2.4.1室外消防給水系統(tǒng)采用低

54、壓制環(huán)狀管網(wǎng)，設(shè)6具SS100室外地上式消火栓。5.4.2.4.2室內(nèi)消火栓消防給水系統(tǒng)小高層建筑室內(nèi)消防豎管沿樓梯間布置，消火栓布置按同層相鄰兩個(gè)消火栓的水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位為原則，每座消火栓處設(shè)消防啟動(dòng)按鈕，可直接啟動(dòng)消火栓泵，消火栓系統(tǒng)設(shè)室外消防水泵接合器二座。5.4.3排水5.4.3.1室內(nèi)排水采用合流制，室內(nèi)糞便污水和洗滌用水均經(jīng)污水凈化處理后再排入小區(qū)內(nèi)污水排水管道，最后排入市政污水管網(wǎng)。5.4.3.2屋頂雨水經(jīng)雨水立管有組織地排至室外再排入小區(qū)內(nèi)雨水排水管道。5.4.3.3生活室內(nèi)給水采用PPR給水管，室外給水采用熱鍍鋅鋼管。5.5電氣方案5.5.1方案范圍低壓配電系

55、統(tǒng)、電氣照明、動(dòng)力配電、防雷接地、有線電視、電話、電腦網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)。5.5.2供電方案5.5.2.1供電電源及電壓：小區(qū)內(nèi)設(shè)配電房用電纜進(jìn)線接入高壓城市配電網(wǎng)作正常電源，另設(shè)EPS做消防備用電源。二級(jí)供電負(fù)荷。5.5.2.2配電房：配電房設(shè)于首層，電氣負(fù)荷按每戶3.5KW計(jì)算，總用電負(fù)荷為11683KW，低壓側(cè)采用抽屜式開關(guān)柜。5.5.3電力方案5.5.3.1電源電壓和配電系統(tǒng)：采用單回路市電供電，末端設(shè)置備用電源自動(dòng)投入裝置，集中負(fù)荷采用放射式供電，分布負(fù)荷采用樹干式供電。5.5.3.2變配電房低壓出線采用阻燃型銅芯塑料絕緣電力電纜沿電纜橋架敷設(shè)，垂直主干線路以阻燃芯塑料絕緣電力電纜沿強(qiáng)電豎井

56、敷設(shè)，分布負(fù)荷以高強(qiáng)插接式母線槽進(jìn)行配電，支線以銅芯塑料絕緣線穿鋼管暗敷。5.5.3.3接地和接零：本工程采用聯(lián)合式接地方式，接地電阻小于或等于1歐姆，配電房出線采用三相五線制配電，設(shè)專用保護(hù)零線，設(shè)備金屬外殼采用保護(hù)接零。5.5.4電氣照明方案5.5.4.1以日光燈光源為主要照明光源，白熾燈為輔助光源，按國(guó)家推薦的最低照度標(biāo)準(zhǔn)提高一級(jí)照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。5.5.4.2工作照明線路為銅芯塑料絕緣線穿PVC阻燃管暗敷設(shè)，事故照明為銅芯塑料絕緣線穿鋼管暗敷，并有3公分厚保護(hù)層。5.5.4.3工作照明采用就地控制方式，事故照明采用就地控制加消防聯(lián)動(dòng)控制相結(jié)合的方式。5.5.4.4每戶電表可考慮在樓梯間

57、集中設(shè)置，以利抄表到戶和物業(yè)管理。5.5.5防雷方案按三級(jí)防雷要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，基礎(chǔ)內(nèi)主筋為接地體，屋面女兒墻上及屋面上組成不大于2020m或2416m的避雷網(wǎng)格，屋面結(jié)構(gòu)鋼筋均應(yīng)與避雷帶焊接，外墻金屬窗及突出屋面的金屬物均與引下線焊通，所有柱內(nèi)兩根對(duì)角主筋均做為防雷引下線，分別與接地體及避雷帶焊通，強(qiáng)弱電共用接地體，要求接地體電阻小于或等于1歐姆。5.5.6弱電方案電話方案1、電話總進(jìn)線從一層引入，每戶設(shè)一對(duì)出線插座進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、每層弱電豎井內(nèi)設(shè)用戶分線盒，由總分線箱對(duì)每一層線盒單獨(dú)配線，電話主干線沿弱電豎井內(nèi)電纜橋架敷設(shè)，由層分線盒至各用戶出線插座線路采用HPV（20.5）銅芯聚氯乙烯絕緣電話

58、線穿PVC阻燃塑料管暗敷設(shè)，出線插座安裝距地為0.3m。3、電話線路沿豎井及走道內(nèi)布線。寬帶網(wǎng)絡(luò)方案基本內(nèi)容同電話系統(tǒng)方案。有線電視系統(tǒng)方案設(shè)有線電視系統(tǒng)，每戶設(shè)一至二個(gè)接口。5.6煤氣供應(yīng)方案管道設(shè)置參考給水方案；每單元可集中裝置煤氣表，以利抄表到戶和物業(yè)管理。第六章 環(huán)境保護(hù)與消防安全6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境狀況惠州大亞灣區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，符合規(guī)劃要求環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。6.1.2污染源項(xiàng)目建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，故不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)性污染。污染源主要來自：生活垃圾、廢棄物和生活污水。6.1.3垃圾、廢水處理生活垃圾及廢棄物集中到中心垃圾站，

59、統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)處理。排水系統(tǒng)采用雨、污水、廢水合流制。雨水經(jīng)過雨水系統(tǒng)收集后直接排至市政雨水系統(tǒng)：污水、廢水由污水系統(tǒng)收集后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)污水處理后再排入市政污水系統(tǒng)。住宅住戶數(shù)約2768戶，戶均4人，共11072人，污水量按生活用水量的90考慮，約11072300L/人天902989.44立方米/天。6.1.4施工中的環(huán)境保護(hù)本工程處于大亞灣西區(qū)工業(yè)園內(nèi)，北臨西二大道，地處大亞灣西區(qū)工業(yè)園西南片區(qū)住宅服務(wù)配套片區(qū)內(nèi)。在施工期間可能使用大型建筑機(jī)械，發(fā)出噪音。但由于建設(shè)場(chǎng)地周圍相當(dāng)空曠。建筑噪音對(duì)人和周圍環(huán)境造成影響相對(duì)較小。施工時(shí)，可控制產(chǎn)生噪音的大型建筑機(jī)械的工作時(shí)間。也可對(duì)在施工中產(chǎn)生噪音較

60、大的機(jī)械設(shè)備加以隔音裝置，對(duì)粉塵擬分別采取噴水除塵、封閉除塵等措施。施工屬于短期行為，隨著施工期的結(jié)束，施工中帶來的環(huán)境影響將消失。6.1.5項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)措施廢氣污染防治措施：廚房安裝有油煙凈化設(shè)施除去煙氣中的油煙，以減少油煙對(duì)環(huán)境的影響。廢水污染防治措施：本項(xiàng)目產(chǎn)生的糞便污水含COD380mg/L、SS250mg/L經(jīng)過化糞池處理可使COD降解15；SS去除50；廚房污水含COD400mg/L、SS250mg/L、油類120/L，經(jīng)隔油器處理可使油類去除35。糞便污水和廚房污水處理后和生活廢水一起排入市政污水管網(wǎng)，排水水質(zhì)符合污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（GJ30821999）的要求。