南昌市某項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_secret

1、概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，毗鄰贛江可充分利用贛江的江景以及項(xiàng)目的“綠地”和“水”的設(shè)計(jì)把某設(shè)計(jì)為“水”和“綠地”的園林景觀。在概念的選擇上，“水”和“綠地”的主題自然不可或缺。從“綠地”和“水”引申出親綠、親地、親水、親子、親合的五親設(shè)計(jì)理念，在概念的選擇上應(yīng)更注重休閑、舒適等主題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)多建設(shè)園林休息場(chǎng)所和設(shè)施。以小而精做為該項(xiàng)目的賣點(diǎn)。環(huán)境設(shè)計(jì)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、與世界先進(jìn)理念的接觸使我們對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的認(rèn)識(shí)上升到了國(guó)際一流水平，因此對(duì)某的環(huán)境設(shè)計(jì)提到了重中之重。此次某的設(shè)計(jì)我們將采用“五親”的環(huán)境設(shè)計(jì)理念和富有人性化的環(huán)境設(shè)計(jì)方案。那么，何為“五親”？即親綠、親地、親水、親子、親合

2、。親綠在有限的土地上最大限度讓人進(jìn)入綠地。開發(fā)商以豐富的植被和多角度的空間安排，使綠地賦予人們喜愛的文化品位或藝術(shù)風(fēng)格，使人們主動(dòng)去親近它、熟悉它，并真正擁有它，與自然和諧相處。親地某二期的環(huán)境設(shè)計(jì)中運(yùn)用大量的建筑底層挑空，將綠地引入住宅建筑，并采用屋頂花園、人造臺(tái)地等形式，創(chuàng)造出更多的地，增加人接觸地面的機(jī)會(huì)，使人感到親切、安全。親水設(shè)計(jì)師從“仁者樂山、智者樂水”的名言中得到啟發(fā)，把水作為項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)的重要元素之一，將不同的水景分布于整個(gè)小區(qū)內(nèi)，既有磅礴的瀑布、涌動(dòng)的清泉，又有流動(dòng)的跌水和平靜的水面，并輔之以各類親水場(chǎng)所，便于人們享受看水、戲水、賞水的樂趣。親子某的環(huán)境設(shè)計(jì)中，精心考慮兒童的

3、需要，為小區(qū)內(nèi)形成良好的養(yǎng)育、教育環(huán)境提供優(yōu)秀的基礎(chǔ)平臺(tái)。同時(shí)，豐富的植被為兒童接觸自然、熱愛自然提供了更多的機(jī)會(huì)，安排的活動(dòng)場(chǎng)所為他們之間的溝通提供了便利。親合開發(fā)商盡量為業(yè)主的溝通提供必要的場(chǎng)所和空間，構(gòu)筑充滿人間樂趣和天倫之樂的親合空間鏈，促使良好的小區(qū)人文環(huán)境的形成。在小區(qū)景點(diǎn)設(shè)計(jì)中，長(zhǎng)椅、涼亭、近水平臺(tái)，在人與自然溝通的同時(shí)，為人與人的溝通營(yíng)造出良好的氛圍。SWOT分析及總體思路擬定優(yōu)勢(shì)（Strength） 開發(fā)商注重五親的人性化設(shè)計(jì)、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項(xiàng)目形象，以優(yōu)雅別致的環(huán)境迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，許多開發(fā)商以較快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消

4、費(fèi)者產(chǎn)生粗制濫造的印象。本項(xiàng)目開發(fā)商將與之成為鮮明的對(duì)比。二年半的時(shí)間用心經(jīng)營(yíng)一個(gè)小的精品項(xiàng)目，打造精品住宅的口碑，以此打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可讓該項(xiàng)目能夠以較低的推廣費(fèi)用指出迅速的進(jìn)入搶占市場(chǎng)，并可有力的支援該項(xiàng)目在短期的開發(fā)中能保持一個(gè)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格 本項(xiàng)目地塊為紅谷灘新區(qū)鳳凰洲片區(qū)，毗鄰贛江。鳳凰洲片區(qū)為南昌市定義為以居住為主的城市生活新區(qū)，自然條件好?？筛鶕?jù)該地塊的地理特點(diǎn)打造以綠地水景以及好的管理為賣點(diǎn)的住宅商業(yè)區(qū)，形成別具一格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！芭R水而居”也恰恰是目前南昌樓盤最好的賣點(diǎn)之一。 劣勢(shì)（Weakness）土地面積較小，項(xiàng)目投資額不大，由于鳳凰洲片區(qū)

5、開發(fā)力度不如紅谷灘和紅角洲片區(qū)，導(dǎo)致目前該片區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，不能吸引高收入的居民遷入。對(duì)于吸引投資解決就業(yè)以及帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)不能有大的影響。由于項(xiàng)目較小導(dǎo)致該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如大的項(xiàng)目。項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，目前生活配套設(shè)施很不完善。項(xiàng)目地處鳳凰洲片區(qū)，生活配套設(shè)施不完善，該片區(qū)附近的購(gòu)物、娛樂、醫(yī)療、金融等設(shè)施比較缺少。該區(qū)域的人口密度也比較小，大部分都為鳳凰花園的住戶，導(dǎo)致該片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者的吸引力不足。目前交通條件尚不如人意，與紅谷灘中心區(qū)的樓盤相比有一定的差距。由于鳳凰洲片區(qū)的開發(fā)力度不如紅谷灘片區(qū)，導(dǎo)致該片區(qū)的交通條件并不好，通過(guò)該片區(qū)的公交目前只有504和506路兩

6、輛公交車，出去不方便。該區(qū)治安條件較差，影響項(xiàng)目形象。由于該地區(qū)大多住戶為拆遷安置人口，該地區(qū)人口復(fù)雜，流動(dòng)人口較多，以致該地區(qū)的治安條件較差，將會(huì)影響該項(xiàng)目的的形象。發(fā)展機(jī)會(huì)（Opportuniy）地塊位于紅谷灘規(guī)劃的居住地塊，并且該地塊的自然和水環(huán)境很好，沒有大型的工廠工業(yè)項(xiàng)目，必將吸引許多住戶人主該片區(qū)。政府機(jī)關(guān)對(duì)該地區(qū)的治安政治力度必會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，解決目前的治安問(wèn)題。據(jù)了解目前紅谷灘分局已對(duì)該地區(qū)的治安條件加大的管理力度，每天都有人員對(duì)該片區(qū)進(jìn)行巡查，以保證治安環(huán)境。本項(xiàng)目將打造最好的物業(yè)管理，讓居住在此的住戶有放心安全的感覺。該地塊與南昌市即將建設(shè)的地鐵一號(hào)線相鄰，由于地鐵的建設(shè)定會(huì)

7、帶東附近房?jī)r(jià)的上升，吸引購(gòu)房者的目光，而且將有效的解決目前交通不便利的情況。面臨的威脅（Threat）臨近地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)正在大力的開展，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。南昌市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，面臨市場(chǎng)的銷售壓力。投資的時(shí)間較短抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，受政策的影響較大。在區(qū)位的影響上大部分購(gòu)房者首先考慮的項(xiàng)目多為紅谷灘中心區(qū)?？傮w來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于小而精，以優(yōu)美的居住環(huán)境來(lái)吸引購(gòu)房者的眼球，然而因?yàn)槟壳八幍募t角洲開發(fā)尚處于初期階段，導(dǎo)致小區(qū)外面的配套交通設(shè)施和條件不盡如人意，地段的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)不出來(lái)，但隨著時(shí)間增長(zhǎng)，本項(xiàng)目的潛在價(jià)值肯定會(huì)大幅度增長(zhǎng)。所以本項(xiàng)目的五親綠地建設(shè)必須要作為重點(diǎn)來(lái)建設(shè)。目標(biāo)客戶確定主

8、要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c南昌的中等收入人群，以及在紅谷灘中心區(qū)工作的白領(lǐng)以及管理人員，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房條件的上升，現(xiàn)在的家庭住戶都追求精品的住房條件和良好的居住環(huán)境以及優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)，更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。由于該地短離紅谷灘中心區(qū)比較近，相信我們的獨(dú)特的居住環(huán)境和良好的自然環(huán)境能夠吸引一定數(shù)量的白領(lǐng)買家和三口之家的購(gòu)房者。項(xiàng)目的檔次定位 該項(xiàng)目將定義為中高檔住宅小區(qū)，項(xiàng)目擁有獨(dú)特的設(shè)計(jì)概念和主題，在該片區(qū)乃至紅谷灘區(qū)的樓盤中都顯得十分獨(dú)特。完美的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理將引起許多購(gòu)房者的興趣。該片區(qū)的樓盤并不多，此項(xiàng)目的獨(dú)特理念設(shè)計(jì)必將使此樓盤成為該片區(qū)獨(dú)特的風(fēng)景。本

9、項(xiàng)目主題為“五親”洋溢著優(yōu)雅舒適和溫馨的居住環(huán)境。本項(xiàng)目通過(guò)優(yōu)惠政策來(lái)吸引商家經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪并以此來(lái)提升本項(xiàng)目的檔次。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)共4棟樓，一棟一樓為商鋪，二樓以上為戶型三房二廳面積為103.2的住宅。其余三棟一二樓為商鋪，戶型為二房二廳，二房二廳的戶型面積為86.4 戶型面積表序號(hào)戶型單位戶型面積（）單元數(shù)層數(shù)商鋪面積（）住宅面積（）1三房二廳103.24011424.842482二房二廳86.4240321430.4214563二房二廳86.4240321430.4214564二房二廳86.412032715.2715.2本項(xiàng)目總建筑面積為61888.8，設(shè)計(jì)容積率為3.2，其中商鋪總

10、面積為4000.8，占總面積6.46%，住宅總面積為57888其中戶型面積為90以上的總面積為4248占住宅總面積的7.34%本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表類型序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正交易情況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)交通配套環(huán)境小計(jì)多層14700100/98-3+1+1100/99100/99489325000100/99+2+1-1100/101100/98510235400100/98-2+1+3100/102100/925871高層14300100/98-3+1+1100/99100/99447625600100/99+2+1-1100/101100/9857143550

11、0100/98-2+1+3100/102100/925980根據(jù)市場(chǎng)比較法定本項(xiàng)目多層的均價(jià)為5288高層均價(jià)為5390各樓層銷售價(jià)格樓號(hào)樓層售價(jià)一號(hào)樓2449005753008105500各樓層銷售價(jià)格樓號(hào)二、三、四號(hào)樓樓層3-56-89-1112-1415-1718-2021-2324-2627-2930-32售價(jià)4690479058904990519053905590579059906190本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易時(shí)間區(qū)域修正因素個(gè)別因素修正交易情況修正本項(xiàng)目商鋪相對(duì)單價(jià)交通繁華程度小計(jì)123000100/980+2100/102100/101100/10

12、022781221000100/9900100/100100/99100/10021426324000100/98+2+1100/103100/96100/10024767根據(jù)市場(chǎng)比較法定本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格為22991根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定住宅商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的16個(gè)月后開始銷售，預(yù)計(jì)銷售收入詳見銷售總收入預(yù)測(cè)表銷售總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)銷售收入（萬(wàn)元）第一批40%多層1699.25100866.640%高層21456520011157.150%商鋪2000.4200004000.8第二批60%多層2548.852881347.860%高層321845390173

13、47.250%商鋪2000.4229914599.1合計(jì)39318.6投資與成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目住宅總面積56952.8，其中多層建筑面積8680.8，高層為51272，商鋪面積為4798.4。1.開發(fā)成本估算(1).土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期工程費(fèi)的三通一平費(fèi)。本項(xiàng)目應(yīng)為直接購(gòu)買熟地，三通一平等費(fèi)用不計(jì)入內(nèi)，開發(fā)商直接購(gòu)地價(jià)為7802.7萬(wàn)元（2）.前期工程費(fèi)：648.119萬(wàn)元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3%335.2342可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)0.15%16.7623水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.1

14、5%16.7624籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)2.5%279.361合計(jì)648.119（3）.建安工程費(fèi)小高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)項(xiàng)目多層（元/）項(xiàng)目多層（元/）樁基礎(chǔ)60土建工程900一般水電安裝150煤氣15通訊10公用天線6普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15智能化設(shè)備200電梯120高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)項(xiàng)目高層（元/）項(xiàng)目高層（元/）樁基礎(chǔ)90土建工程1150一般水電安裝150消防50通訊10公用天線6普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15智能化設(shè)備200煤氣15電梯150多層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=60+900+150+15+10+6+80+15+200+120=

15、1556元/ 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=90+1150+150+50+10+6+80+15+200+15+150=1916元/建安工程費(fèi)：多層建安工程費(fèi)=15568680.8=1350.73（萬(wàn)元）高層建安工程費(fèi)=191651272=9823.72（萬(wàn)元）總建安工程費(fèi)=+=11174.45（萬(wàn)元）（4）.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：345.131萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65（萬(wàn)元）/ha19267.3=125.236125.2362供水工程15（萬(wàn)元）/ha19267.3=28.90128.9013電信工程7（萬(wàn)元）/ha19267.3=13.48713.48

16、74煤氣工程7（萬(wàn)元）/ha19267.3=13.48713.4875綠化工程5.4（萬(wàn)元）/ha19267.3=10.40410.4046道路工程42.13（萬(wàn)元）/ha19267.3=81.17281.1727排水工程37.6（萬(wàn)元）/ha19267.3=72.44472.444合計(jì)345.131（5）開發(fā)期間稅費(fèi)：1162.143萬(wàn)元開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)繳納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6%670.4672建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)0.4%44.6983其他建安工程費(fèi)2%223.4894物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)2%223.489合計(jì)1162.143 （6）不可預(yù)

17、見費(fèi)。365.031萬(wàn)元， 取以上1至4項(xiàng)之和3% 不可預(yù)見費(fèi)=（0+648.119+11174.45+345.131）3%=365.031萬(wàn)元 （7）開發(fā)成本。以上1至6項(xiàng)小計(jì)：開發(fā)成本= 7802.7+648.119+11174.45+345.131+1162.143=21132.543萬(wàn)元2.開發(fā)費(fèi)用估算 （1）管理費(fèi)用：599.112萬(wàn)元， 取以上1至4項(xiàng)之和的3% （7802.7+648.119+11174.45+345.131）3%=599.112萬(wàn)元 （2）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%393.1862銷售代理費(fèi)銷售收入2

18、%786.3723其他銷售費(fèi)用銷售收入1%393.186合計(jì)1572.744總成本費(fèi)用為21132.543+599.112+1572.744=23304.399萬(wàn)元項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案1.建設(shè)方式采用搭接式的施工方法，采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使得所見的住宅產(chǎn)品盡可能的質(zhì)量好價(jià)格便宜。2.開發(fā)計(jì)劃與分析考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃和開發(fā)周期的時(shí)間，本項(xiàng)目不分期開發(fā)。在進(jìn)行預(yù)售時(shí)應(yīng)首先完成樣板房的的展示工程、部分小區(qū)道路的建設(shè)、同時(shí)完成部分的園林與水景的建設(shè)和公建配套設(shè)施。這樣可以使小區(qū)內(nèi)部配套與房屋尚未完成的情況下使首先的買家享受到已經(jīng)成熟的公建

19、配套設(shè)施。同時(shí)應(yīng)處理好高壓設(shè)施和變電站，在其周圍用綠化帶進(jìn)行隔離并進(jìn)行標(biāo)注提醒，以體現(xiàn)本項(xiàng)目人性化的設(shè)計(jì)。預(yù)售首期推出的樓盤價(jià)格不宜太高，以略高于成本價(jià)即可，志在吸引買家，樹立精品小區(qū)的形象，創(chuàng)立本項(xiàng)目的知名度與好評(píng)，為以后提高銷售價(jià)格做好準(zhǔn)備，也就是說(shuō)，采用低開高走的價(jià)格站略。3.建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃從2008年10月開始進(jìn)行前期工作，總工期為30個(gè)月，為兩年半。 （1）.前期開發(fā)。（時(shí)間2008年10月2009年8月，約10個(gè)月） 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷方案策劃，初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建。 （2）.后期開發(fā)。（時(shí)間2009年8月2011年4月，約20

20、個(gè)月）主要是項(xiàng)目的建設(shè)，小區(qū)內(nèi)園林水景綠地的建設(shè)和公建設(shè)施等關(guān)于建設(shè)進(jìn)度的安排詳見“項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表” 附表1 銷售計(jì)劃第一批首先推出三房二廳的多層住宅，因?yàn)樵擃悜粜陀写笮偷慕M團(tuán)花園，并且通風(fēng)、采光、景觀方面都較好，目的是吸引一家四口的家庭，銷售價(jià)格控制在5000元/左右。接著推出第二批，即高層住宅，該類住宅面積較小，可以吸引單身或一家三口的家庭，同時(shí)因?yàn)榇藭r(shí)小區(qū)內(nèi)的花園與水景也相應(yīng)建設(shè)完成，良好的居住環(huán)境將有效的促進(jìn)該類住房的銷售，這是可以適當(dāng)提高部分的銷售價(jià)格。項(xiàng)目投資方案1.投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使得開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，像本項(xiàng)目總投資2330

21、4.399萬(wàn)元，開發(fā)周期為2.5年。資金的投入量較大，所以采用投資的多種組合運(yùn)用方式，一方面可以減低融資的壓力，有助于資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后按一定比例投入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目總投資為23304.399萬(wàn)元。開發(fā)商自有資金為8000萬(wàn)，除去已付地款7802.7萬(wàn)的總成本費(fèi)用為15501.699萬(wàn)還差7501.699萬(wàn)需要銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)籌集。2.資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)

22、目的前期，將本身的自有資金用于項(xiàng)目前期的工程費(fèi)；再將已獲得使用權(quán)的土地向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲得銀行的抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成主體工程一半時(shí)可以開始預(yù)售，銷售收入再加上其他方式籌集到的資金就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。（1）自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為8000萬(wàn)元，占總投資的51.61%，分五期投入第一期第二期第三期第四期第五期01264.753877.511561.581296.16（2）銀行貸款銀行貸款5000萬(wàn)，占總投資的32.25%，分三期投入第一期第二期第三期200015001500（3）銷售收入再投入銷售收入再投入2501.699萬(wàn)元，占總投資的16.14%第一期第

23、二期第三期第四期第五期00757.251254.31490.139現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目委單純銷售的項(xiàng)目，需要多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)建設(shè)期123451現(xiàn)金流入00012024.523294.11.1銷售收入00012024.523294.11.2其他現(xiàn)金流入000002現(xiàn)金流出3651.654825.21749

24、2.365146.822190.32.1建設(shè)投資3651.654825.217492.364274.631023.42.2土地增值稅000120.24532.942.3銷售稅金及附加000747.9241448.892.4所得稅000601.2251164.753凈現(xiàn)金流-3651.65-4825.21-7492.366877.6821103.84累計(jì)凈現(xiàn)金流-3651.65-8476.86-15969.22-9091.5412012.265折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3644.44-4807.88-7367.36827.7120914.896累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3644.44-8452.32-15819.6

25、2-8991.9111922.987稅前凈現(xiàn)金流-3651.65-4825.21-7492.367478.93522268.558稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流-3651.65-8476.86-15969.22-8490.28513778.2659稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3644.44-4807.88-7367.37822.4613654.9210稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-3644.44-8452.32-15819.62-7997.165657.76評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）5657.7611922.98財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.51%20.36% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流

26、量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按事先確定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考慮項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取稍大于銀行同期貸款利率作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為5.67%，故基準(zhǔn)收益率ic取為8%由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一般大的正值，稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為22.51%和20.36%，均大于貼現(xiàn)率8%，故本項(xiàng)目全部投資的動(dòng)態(tài)盈利性能力

27、評(píng)價(jià)是可行的。項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目不確定性分析因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、銷售價(jià)格、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，由可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（一）.盈虧平衡分析1.住宅銷售部分盈虧平衡分析 假設(shè)本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為72.51%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為72.51%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高 2.商鋪銷售部分盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且銷售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所

28、設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)商鋪的銷售率為35.61%時(shí)，商鋪的全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本，一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于等于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為35.61%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。 3.結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪銷售的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小，一方面是因?yàn)楸卷?xiàng)目的商鋪面積相對(duì)較小，資金回收較慢，而住宅銷售回收資金的速度較快，回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去，減少了商鋪的資金投入量，另一方面由于商鋪的建筑面積較少，但本項(xiàng)目的商鋪的投資回報(bào)大與住宅部分的回報(bào)，這也使得本項(xiàng)目的商鋪風(fēng)險(xiǎn)程度降低 （二）.敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為

29、開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最又可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算銷售價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果敏感性分析表。敏感性分析全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值11922.983622.297828.6416241.1420446.9214544.8213234.0710705.649537.65財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度-69.61%-34.33%

30、36.21%71.49%21.98%10.99%10.21%20.02%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率20.36%11.39%16.34%25.52%30.06%24.43%22.13%18.39%17.23%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度-44.05%-19.74%25.34%47.64%20.02%8.69%-9.64%-15.35%1.住宅銷售部分由表中數(shù)據(jù)可得：（1）.銷售價(jià)格、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響銷售價(jià)格下降5%，10%將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降69.61%，34.33%；當(dāng)銷售價(jià)格下降13.74時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若銷售價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損

31、。建安工程費(fèi)上升5%，10%將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降10.21%，20.02%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升43.71%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）。銷售價(jià)格、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 銷售價(jià)格下降5%，10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降19.74%，44.05；當(dāng)銷售價(jià)格下降15.6%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等與基準(zhǔn)收益率（ic=8%）到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)若銷售價(jià)格再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建安工程費(fèi)上升5%，10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降9.64%，15.35%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升43.06時(shí)，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ic=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收