商業(yè)機電全過程管控經(jīng)驗管理總結課件

1、 商業(yè)機電全過程管控經(jīng)驗總結 市場情況介紹 目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題 各階段問題需完善改進的措施機電全過程管理體系介紹1234 本PPT只是個人的一個職業(yè)生涯的經(jīng)驗總結，闡述個人一些觀點和同行分享交流，不代表任何公司和機構的觀點！ 機電專業(yè)，是一個特別需要設計，招標采購，施工，調(diào)試，運行5個階段的各部門各專業(yè)協(xié)調(diào)配合才能做好的專業(yè)，只是某一個階段或者部門做的好，其他的階段或者部門做的不好，最終所呈現(xiàn)的效果還是不行的，所以談機電做的好不好，一定不能只從以上的某個階段或者部門單論，更應該以一個全生命周期來衡量！作為一個成熟 的機電設計經(jīng)理，需要對以上每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題，都要有一定的了解！ 商業(yè)地

2、產(chǎn)部在2016年提出機電設計在逐步推行全項目過程配合，方案，擴初，施工圖，招投標配合，設備選型審核，深化圖審核，巡場，調(diào)試配合，物業(yè)運行配合！一、機電全過程管理體系介紹設計采購安裝奔馳、寶馬比亞迪奔馳、寶馬比亞迪奔馳、寶馬比亞迪一、機電全過程管理體系介紹機電設計管控范圍辦公商業(yè)酒店業(yè)態(tài)范圍各階段內(nèi)容設計招標方案設計初步設計施工圖設計招投標配合施工配合運行階段機電設計單位弱電智能化設計單位機電系統(tǒng)弱電智能化系統(tǒng)機電系統(tǒng)弱電智能化系統(tǒng)機電系統(tǒng)弱電智能化系統(tǒng) 機電總包招標文件 消防分包招標文件 供配電工程招標文件 智能化分包招標文件深化設計審核 解決現(xiàn)場技術疑問設備選型及審核 審核機電系統(tǒng)調(diào)試關注自

3、持物業(yè)機電運行情況提出降低能耗方案配合項目招商運行階段的租戶調(diào)整住宅一、機電全過程管理體系介紹概念方案方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營組建機電設計管理團隊設計界面劃分設計資源規(guī)劃市政條件、當?shù)卣哒{(diào)研項目定位研究綠建定位研究確定機電顧問配合確定LDI單位配合確定BIM顧問確定弱電顧問機電方案設計啟動會機電產(chǎn)品標準機電系統(tǒng)方案比選機電方案設計成果匯報（方案50%）主機房土建條件提資機電方案設計成果匯報及決策（方案100%）重要區(qū)域?qū)痈叻治鍪覂?nèi)概念方案配合配合確定室內(nèi)LDI單位機電擴初設計啟動會機電擴初設計（擴初50%）擴初階段土建條件提資重要專項機電系統(tǒng)深化設計及實施方

4、案決策機電擴初設計成果（擴初100%）燃氣設計方案征詢配合確定燃氣設計院室內(nèi)方案配合景觀概念方案配合配合確定景觀LDI單位機電施工圖設計啟動會地下室土建預留預埋提資機電施工圖設計（施工圖50%）土建條件提資機電一版施工圖BIM一版工作成果機電二版施工圖機電設備品牌規(guī)劃決策BIM二版工作成果弱電施工圖燃氣施工圖室內(nèi)擴初配合室內(nèi)二次機電一版施工圖景觀方案配合景觀擴初配合機電系統(tǒng)調(diào)試指導消防系統(tǒng)調(diào)試指導弱電系統(tǒng)調(diào)試指導竣工圖項目后評估開業(yè)一年后技術總結和后評估開業(yè)一年后節(jié)能評價及提升機電深化設計審核BIM管綜深化設計審核專項分包深化設計審核甲供、集采設備采購配合乙供設備審核專項分包深化設計弱電深化設

5、計審核租戶機電工程條件租戶二次機電設計審核室內(nèi)二次機電深化設計審核景觀機電一版施工圖景觀機電施工圖深化設計審核建筑泛光照明、廣告燈箱機電施工深化設計審核綜合機電招標文件編制及招標配合消防工程招標文件編制及招標配合弱電工程招標文件編制及招標配合電梯工程招標文件編制及招標配合電力配套工程招標文件編制及招標配合甲供、集采設備采購配合一、機電全過程管理體系介紹1、某項目設計了2%0太陽能光電設計，還設計了近600m2這種純配合驗收用沒有實際價值的太陽能熱水系統(tǒng)，即產(chǎn)生了無效成本，又占了大量緊張的屋面面積。2、某項目建筑方案和供電方案做完后才發(fā)現(xiàn)規(guī)劃了5個公共開閉所的。3、某項目燃氣施工圖設計被燃氣公司

6、要求增加了大片燃氣管井和入口燃氣總切斷閥裝置6x4米，最后發(fā)現(xiàn)這么大的切斷閥裝置建筑單體處沒處可放。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，外部市政配套機電條件決定了項目機電各專業(yè)總的容量和接駁條件，前期調(diào)研了解和對標的深入程度不夠,此項應該在方案階段了解清楚，可以通過對標當?shù)厣虡I(yè)項目同行的做法去了解清楚，避免設計錯粗和造成浪費！1，國標和地標的一些特殊要求在當?shù)氐膱?zhí)行尺寸，需要了解清楚，也沒有深入找當?shù)赝辛私鈱嶋H操作層面的落地做法1，缺少和同檔項目的對標，尤其出現(xiàn)一些易于常規(guī)系統(tǒng)的設計，沒有做充分的各個層次的溝通，和實際項目的考察調(diào)研，就設計設計上去。二、目前開業(yè)和在

7、建項目現(xiàn)狀問題4，某項目一個大商業(yè)MALL+10幾個小商業(yè)單體，影響覆土深度的綜合多種因素沒有考慮清楚，600深度，排水溝做不出來，地面上的消火栓水泵集合器 的閥門井要突出鋪裝地面，不好處理。5，某項目開業(yè)后，中庭油煙味，周圍居民投訴油煙味，新風口和排油煙口靠的很近，油煙處理設備能力不行，新風吸進油煙味吹入購物中心內(nèi)部，油煙排放口離周圍居民太近，6，某項目開業(yè)后，屋面冷卻塔設備，熱泵，風機等噪音被周圍居民投訴，位置擺放離住宅太近方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，前期多少水進入排水溝設計沒有考慮清楚！導致施工圖階段發(fā)現(xiàn)排水溝深度不夠,2，地面機電還有那些東西要考慮覆土

8、，比如消防水泵接合器，消火栓的閥門井，沒有考慮3，其它專業(yè)和機電管線交叉影響覆土深度的要求，比如底部還要做防水保溫，疏水層，疏水層收集溝和地面排水溝位置上下疊加，景觀鋪裝地面高度和+-00高度關系，景觀蓋板厚度，消防車道影響等！1，以后商業(yè)綜合體靠居民住宅越來越近，居民對噪音，環(huán)保，污染的意識度提高也越來越快，前期習慣性設計容易忽率這些。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題7，到后期施工圖甚至更后期階段才發(fā)現(xiàn)立面上不少百葉不少處理，屋面建筑物太多，也無法從屋面，地面上有不少機電突出地面的建筑物遮不住，發(fā)現(xiàn)燃氣入戶管立面遮蔽措施沒有考慮，漏明沿墻爬上屋面，地面覆土深度不夠，埋地機電東西埋深不了，必須突

9、出立面，全鋪裝外面，沒有綠化景觀，地上調(diào)壓站，環(huán)網(wǎng)柜，消火栓等之類當?shù)赜胁荒苈竦靥幚?，景觀不能接受地面上這么多突出機電設備方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，機電前期人手不夠，做不了充分調(diào)研和專題深入研究，建筑專業(yè)可能認為前期概念方案階段機電不需要參會，沒有他們什么事2，機電的設計經(jīng)驗不足，對其它專業(yè)的了解不夠，整體美觀品質(zhì)感缺失，怎么讀其它專業(yè)的圖？3，作為一個成熟的機電設計，從建筑概念方案開始，有一個效果圖就可以介入考慮機電立面地面屋面見光的機電和其它各專業(yè)的空間+點面的處理關系，沒有前置意識，后續(xù)擴初施工圖忙起來，考慮不到位！ 1）比如建筑立面造型四周是層層全退

10、臺設計，那機電要考慮下立面的燃氣管線怎么上去，需要提前告知建筑需要一個小塊背面垂直立面 2）比如效果圖全是鋪裝，有些機電比如環(huán)網(wǎng)柜，消火栓，水泵接合器，調(diào)壓站等當?shù)卣{(diào)研不能放地下，也無綠化遮掩，建筑單體 內(nèi)嵌不了，那需要提前告知建筑景觀這個會帶來的效果，建筑 景觀衡量下是否增加綠化造型， 3）建筑紅線有無地下廣場，景觀噴泉頂?shù)郊t線，斷開室外小市政管線，那么小市政管線全部被斷開，那就有非常多的市政排放口，調(diào)研當?shù)厥姓邮苓@么多排放口，那需要反過來和建筑協(xié)商下層廣場不能盯著紅線設計，地塊有大坡度落差，還要及早和建筑景觀梳理地面標高關系，地面標高對小市政管線斷開的影響，對建筑出戶管埋地深度的影響！4

11、）建筑是單體購物中心還是單體購物中心+室內(nèi)街，室內(nèi)街很多管道匯集，2個概念方案建筑對覆土要求不一樣，單購物中心還是單購物中心插蠟燭塔樓方案，考慮到裙房商業(yè)的布局的排油煙設備，噪音設備對對塔樓的具體影響規(guī)劃二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題8，某項目施工圖階段發(fā)現(xiàn)管綜下來以后，怎么也達不到凈高要求，最后發(fā)現(xiàn)方案階段定建筑層高，結構高度，機電占高，沒有初步排好，也沒有對標其它項目，最后因為控成本原因，把層高定低了，最后發(fā)現(xiàn)凈高做不到！地上凈高不足，想做高大上項目，空間感沒有，地下凈高不足，車庫高度驗收有問題,車庫壓抑感很大，方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營 1，方案階段一定要

12、初步排布層高，否則后續(xù)到施工圖階段在發(fā)現(xiàn)，地上報規(guī)已過，地下樁基也打下，改不了，這個以后就是項目永久的缺陷了， 自身判斷經(jīng)驗不足，可以采用對標的辦法，一些成熟的地產(chǎn)商都有對層高的分析，可以對標這些標準！ 有充足的經(jīng)驗的設計人員，在方案階段對建筑的平面布局，梁柱體系，室內(nèi)吊頂形式，對層高有影響的業(yè)態(tài)比如影院，冰場，餐飲等要有一定的了解，不熟悉的要做找有經(jīng)驗的同行對標，方案錯了， 永久的缺陷！二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題建筑 概念，方案階段機電的一個總結：因為很多公司領導建筑出身，住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的建筑領導更是，機電沒有話語權，往往參與不足，機電本專業(yè)自身的問題不多，反到是機電和其它專業(yè)的交圈問題比較

13、多，我們需要增加機電的存在感！管理協(xié)調(diào) 設計條線： 機電和建筑，結構，室內(nèi)，景觀，幕墻的交圈 部門條線： 機電設計和合約，招采，成本，物業(yè)，招商的交圈 專業(yè)條線： 機電，強弱電，水暖之間的交圈 設計部，機電顧問，市政配套，設計院機電的交圈方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題1，機電系統(tǒng)本身的內(nèi)外機電條件，系統(tǒng)容量確定1，介入建筑，結構，景觀，室內(nèi)等和機電的空間關系，要了解其它專業(yè)和機電專業(yè)的交圈點，機電機房，管井和末端機電點位的空間爭取到，后續(xù)機電系統(tǒng)內(nèi)部各專業(yè)再機電內(nèi)部解決！9、某項目機電管井因為建筑的GLA,GFA的影響，跨中庭跨防火分區(qū)

14、合并管井，最后到施工圖管綜階段發(fā)現(xiàn)做不出來，又增加了很多管井，此時非但不能節(jié)省管井，還因為前期沒有提資和建筑結構交圈管井在室內(nèi)和屋面出戶建筑物的空間關系，帶給各專業(yè)改動量很大10、某項目把屋面空調(diào)箱的出戶放置到中庭公區(qū)管道下來，沒有利用后勤走道或者商戶內(nèi)的空間，導致中庭公區(qū)管道下來一根大管道和中庭公區(qū)管道碰撞，公區(qū)精裝標高滿足不了11，某項目，機電管井提資建筑去協(xié)調(diào)布置管井，機電一直看建筑圖，最后到施工圖階段才發(fā)現(xiàn)機電管井60%都落在梁上，建筑收到提資給結構，結構沒有當回事，最后還要多花一個多月去重新協(xié)調(diào)管井，最后還改了建筑商鋪線，樓梯，吃了商鋪的出租面積。12，某項目，施工圖階段發(fā)現(xiàn)沒有理解

15、方案階段層高凈高是怎么定出來的，對后期實際機電各專業(yè)的管綜走向不了解，擴初階段管井隨意落位，管井從店鋪后場一直布置到前場，所有管線都被布置到公區(qū)去，對凈高影響最大的風管的高度沒有控制，風管風速過低，風管尺寸過大，施工圖畫出來后，發(fā)現(xiàn)凈高被壓得很低，最后多花了2個多月時間重新排布管井，設計風管尺寸，重新計算管道阻力，調(diào)整風機壓頭選型，相應電氣也跟著修改13，某項目施工圖階段各專業(yè)設計沒有問題，但管綜后發(fā)現(xiàn)問題來了， 大量的主管道交叉，凈高不足，最后發(fā)現(xiàn)一個是設計院布置管井的時候，只考慮立管的位置，和立管出屋面管道的位置，卻忽率了立管出來干管配合精裝的末端點位，結果導致立管在沒層出管接到精裝風口的

16、時候，主干道互相交叉！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題擴初階段機電管井的排布很重要，后續(xù)對施工圖的影響很大，因此不可忽率機電管井的布置，14，某項目施工圖階段發(fā)現(xiàn)，冷凍機房冷凍冷卻水主管出管先往左走一段，再往右繞一段進入立管井，大管道繞來繞去，凈高不足，增加管道的阻力15，某項目施工圖階段發(fā)現(xiàn)，柴發(fā)和鍋爐房的煙囪上屋面的路徑?jīng)]有16，某項目施工圖階段發(fā)現(xiàn)，鍋爐房的泄爆口的投影在下層廣場位置17，某項目施工如階段發(fā)現(xiàn)，鍋爐房，柴發(fā)，變壓所集中在某一處，出管都集中在一處出來往某處走，而集中處的凈高只有1.6米了方案設計擴初設計施工圖設計招標配

17、合施工配合竣工驗收開業(yè)運營擴初階段布置主要設備機房，只考慮了機房位置，沒有考慮機房出管主管到立管井的走向，具體施工圖的時候才發(fā)現(xiàn)管道打架，走不了，這個時候才反過來調(diào)整機房布置，發(fā)現(xiàn)樁基已經(jīng)施工，大底板的基礎已定，機房位置改不了。只能到處想辦法繞管線，增加阻力二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題18，需要對組成建筑平面的基本單元有一定了解，以配合機電管井和機房的布置19，某項目招商經(jīng)驗不足，提資的業(yè)態(tài)布局不合理，后續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)后，發(fā)現(xiàn)增加了不少餐飲，但對應的豎向母線容量不足，如果提高了豎向母線的規(guī)格，發(fā)現(xiàn)對應變壓器的容量不足，而此時供電方案已報，變壓器容量被固定，需要對商業(yè)的業(yè)態(tài)布局有一定的了解，以確定

18、機電各專業(yè)的容量和機電條件的預留方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營組成建筑平面的基本單元-防火分區(qū)，每個防火分區(qū)由疏散走道，疏散樓梯，電梯，商鋪，機電管井等單元組成，了解下每個防火分區(qū)這些單元的組成，對機電管井布置有利 ！對商業(yè)業(yè)態(tài)的布局要有一定的了解，對特殊業(yè)態(tài)，冰場，電影院可能出現(xiàn)在什么地方，兒童業(yè)態(tài)，餐飲布置在哪里 ，各業(yè)態(tài)的比例要有一定的了解，舉例來說，某處餐飲比較集中，那么租戶母線的容量相對充足點，如果某處餐飲布置不多，但預測到后續(xù)可能會增加餐飲，此處的租戶母線容量相對留點余量，以滿足后續(xù)的擴容。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題建筑 擴初階段機電的一個總結：機電

19、和其它專業(yè)的空間關系問題比較突出，其它專業(yè)不能深入了解機電的需求，機電專業(yè)本身的經(jīng)驗不不足，相對而言，機電自身的容量和系統(tǒng)的確定倒不是問題很大！ 機電方案擴初階段盡可能的處理好和其它專業(yè)的關系，立足格局到全專業(yè)，后續(xù)在消化機電幾個專業(yè)之間內(nèi)部的關系！甲方管理協(xié)調(diào)-知識點全方可能是管理協(xié)調(diào)人員，上升空間大 知識點專，那是技術人員方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題20、機電專業(yè)之間交圈不足，很多項目，暖通12個設備，電氣圖紙10個，后續(xù)變更一多。更是互相提資亂！21、機電和建筑等其它專業(yè)交圈不足，跟蹤不到位，方案擴初梳理清楚的關系落不了地！22

20、、 戰(zhàn)采集采設備上圖落地不了，尤其前期影響設備基礎等空調(diào)箱設備，冷卻塔，空調(diào)主機，導致現(xiàn)場施工實際屋面基礎等已經(jīng)施工完畢，后期重新選型改動設備基礎，接管尺寸等，一些弱電系統(tǒng)不同廠家的設備，回路，末端點位數(shù)量不一致，招標后再集采廠家深化，需要調(diào)整變更！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，設計院和我們設計部缺少稱職全面機電總負責協(xié)調(diào)人，機電專業(yè)之間的協(xié)同差。機電和建筑，結構的協(xié)調(diào)性也相對較差。1，設計院對戰(zhàn)采集采設備的上圖不落地，各種理由不落圖。設計部自己的人員意識也不強，不主動協(xié)調(diào)集采廠家和設計院提前交圈上圖，都等到后面再說，1）部分設計人員對自身要求不高，責任心不夠，

21、管理邏輯有些混亂，對施工圖的深度要求把控不到位，放松對設計院的要求。不能落地集團的施工圖審查清單，自身不看圖。也不能充分利用顧問資源幫助審圖，審圖意見后續(xù)修改不能落地。 二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題23、設計容易缺項遺漏的點， 排煙閥的手自動報警裝置及配管配線，LED大屏后空調(diào)！24、設計院在設備參數(shù)比如水泵，風機，ahu上選型估算的多，實際項目運行下來都不太夠，必須要求設計議院提供計算書!25、設計院缺少后期配合二次精裝機電的經(jīng)驗，往往排布管井只考慮管井出管交叉的影響，和出屋面對設備排布的影響，而忽律了樓層出管末端配合精裝二次機電的影響，導致配合二次機電發(fā)現(xiàn)原立管布置不對!方案設計擴初設計

22、施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，設計院和我們設計部缺少稱職全面機電總負責協(xié)調(diào)人，機電專業(yè)之間的協(xié)同差。機電和建筑，結構的協(xié)調(diào)性也相對較差。1，設計院對戰(zhàn)采集采設備的上圖不落地，各種理由不落圖。設計部自己的人員意識也不強，不主動協(xié)調(diào)集采廠家和設計院提前交圈上圖，都等到后面再說，1）部分設計人員對自身要求不高，責任心不夠，管理邏輯有些混亂，對施工圖的深度要求把控不到位，放松對設計院的要求。不能落地集團的施工圖審查清單，自身不看圖。也不能充分利用顧問資源幫助審圖，審圖意見后續(xù)修改不能落地。 二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題26、施工圖后管綜圖以及招商修改圖紙版本及設計變更管控問題！方案設

23、計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營施工圖階段設計院出機電各專業(yè)圖-設計院一次深化管綜圖（根據(jù)室內(nèi)初步設計階段提資）-返回機電各專業(yè)圖（相應調(diào)整設備參數(shù)計算）-機電招標圖由設計院管綜圖+機電各專業(yè)平面圖組成施工單位進場階段施工單位深化設計團隊-二次深化設計院管綜和平面圖（根據(jù)現(xiàn)場實際土建施工條件和室內(nèi)施工圖調(diào)整）-設計院須根據(jù)施工單位專業(yè)圖同步調(diào)整設計院專業(yè)圖-施工單位深化設計團隊須根據(jù)深化后圖紙重新（調(diào)整機電設備參數(shù)計算復核重新調(diào)整設備選型）-送審顧問+甲方確認方可排產(chǎn)下單施工招商單位進場階段設計院根據(jù)招商提資-出方案草圖-合約預算價格-招商根據(jù)機電草圖和合約價格上會決策決策

24、通過-下發(fā)變更給施工單位深化設計單位深化管綜-管綜同步返設計院調(diào)整設計院平面圖（保持設計院平面圖和管綜圖一致，如果不一致，后期招商變更多了， 現(xiàn)場施工單位深化圖和設計院平面圖會差距越來越大）-設計院定位升版更新二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題27、三箱廠家沒有提供二次控制原理圖，很多BA，消防火警接口對接不上，控制邏輯不對，三箱生產(chǎn)前圖紙沒有確認，直接下單生產(chǎn)導致貨到現(xiàn)場后對接不上，導致整批配電箱整改！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，招采設計交圈不夠，招標未對廠家嚴格提出深化圖紙確認后，比如 二次原理圖要求，方可下單排產(chǎn)的要求以及相應的懲罰制度，后續(xù)中標單位沒有深化

25、提全圖紙就按一次原理圖下單！2，項目管控流程缺失，中標廠家下單生產(chǎn)前，必須提供一二次深化圖紙給機電確認和顧問確認后合格方可生產(chǎn)，實際操作沒有深化二次原理圖紙，項目上拿著一次原理圖就下單，到貨發(fā)現(xiàn)不對二次控制都不對，重新拆改！二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題28、冰場結露嚴重，LED屏、吊頂、燈光、音響壁板發(fā)霉腐蝕，610月開冰場，冰面積水已無法運營，整改代價太大，幾年一直沒有解決。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，設計，機電顧問，設計院對冰場這個特殊業(yè)態(tài)經(jīng)驗不足，設計方案有缺陷。2，機電介入晚了，建筑和室內(nèi)的設計階段，機電須提早介入，建筑，室內(nèi)，柱子布局對冰場空調(diào)結露

26、現(xiàn)象有很大影響。1，項目管控流程缺失，施工接管錯誤，沒人發(fā)現(xiàn)，后續(xù)開啟結露嚴重，開一天一夜第二天檢查才發(fā)現(xiàn)接錯結露，導致?lián)p失已經(jīng)產(chǎn)生！2，施工吊頂密封性很差，燈具周圍沒有密封好，導致上下空氣接觸結露。1，項目管控流程缺失：沒有人跟進檢查驗收，至今接錯未改！2，項目機電缺少統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，工程設計各自分工任務不明確 ，項目部帶著調(diào)試顧問調(diào)試，調(diào)試顧問對特殊的冰場系統(tǒng)不理解，調(diào)錯，設計不知道在調(diào)試！二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題29、雙速風機前后燒了70臺，深化設計選型沒有控制，總包購買風機揚程對應管路阻力偏小過載燒毀！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，招標偏勞務，缺少專業(yè)

27、管理團隊。沒有配置深化設計團隊要求，僅是管綜，無法復核原設計的錯漏碰缺！2 ，廠家檔次太低，風機電機和風機動力匹配不夠。電機的線圈很細，電機的線圈比較細，容易發(fā)熱量比較大，而且線圈的絕緣是漆包線，這個絕緣容易燒毀，燒毀了絕緣線圈就會短路，電機就壞了1，深化設計選型管控流程缺失：總包深化管路-調(diào)整風機選型送審顧問或者設計工程審核-通過下單簡化成總包按原設計自行選型采購安裝，未重新復核管路阻力調(diào)整選型，導致風機實際選型相對于系統(tǒng)偏小，容易過載，1，設計問題：雙速風機高速消防狀態(tài)運行過載報警不跳閘設置，低速排風過載報警需要設置熱繼電器跳閘，未設置，導致如果低速狀態(tài)下設備過載保護不動作，直至所有燒毀！

28、審圖機制欠缺！二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題30、國內(nèi)95%的項目開業(yè)2年后BA系統(tǒng)失效，部分項目從開業(yè)調(diào)試就沒有調(diào)試好，一直手動開啟主機、水泵、鍋爐，所以內(nèi)置運行多年后，一直處于失控狀態(tài)。31、冷凍機啟動開關裝錯，缺失管控，大機裝了小開關，小機裝了大開關，開機出問題，調(diào)試計劃安排不合理，開業(yè)至今未調(diào)試好冷機群控，須等來年再調(diào)試！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，項目管控計劃不合理，設備選型送審缺失，技術交底缺失，驗收監(jiān)管缺失，沒有計劃，導致開業(yè)群控也沒有完成，手動開啟，乃至制冷季結束也沒有調(diào)好，下一年度制冷季再調(diào)，設計工程也無人在項目，僅剩物業(yè)！ 二、目前開業(yè)和在

29、建項目現(xiàn)狀問題32、隔油器選型未控制，隔油器水泵壞了10幾臺，隔油器失效，餐廚垃圾排不出去，非常臭。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，招標文件技術方面缺失，僅圖紙就招標了， 部分設計工程同事不知道提，部分招采同事也不知道要。 2，廠家太低檔，品牌和后續(xù)技術要求差距大，導致后續(xù)提個技術要求就要增加費用。1，深化設計選型管控失控，廠家選型+總包深化-送審設計工程顧問審核通過后，下單生產(chǎn)-流程簡化為總包直接購買廠家到現(xiàn)場安裝，未經(jīng)審核通過后下單，到貨安裝后設計走場發(fā)現(xiàn)不對。1，物業(yè)同事不了解原理，維護不到位，長期缺少維修沖洗加上本身產(chǎn)品不合格，導致失效，二、目前開業(yè)和在建

30、項目現(xiàn)狀問題33、很多弱電系統(tǒng)調(diào)試至今未完成，項目部人已調(diào)走，物業(yè)接受的半成品，后續(xù)運行問題很大方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，弱電系統(tǒng)的特殊性，會有很多弱電系統(tǒng)需要在開業(yè)半年甚至一年內(nèi)調(diào)試完成，開業(yè)僅完成了信息網(wǎng)絡系統(tǒng),其余基本沒有調(diào)試安裝完成，但項目開業(yè)后很快撤人，缺少和物業(yè)的交接流程！項目，城市公司，大區(qū)層面都缺少竣工驗收的落地機制。很多項目都是因為半成品直接交付物業(yè)，導致弱電系統(tǒng)運行的一直很有問題二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題34、空調(diào)豎向風系統(tǒng)沒有變徑，以為是靜壓箱做法，本想靠近總管處的頂層干管出風容易，但實際頂層干管處出風最難，導致頂層夏天過熱。35、

31、空調(diào)水系統(tǒng)的管路平衡很差，導致末端有些地方水過不去，末端冷熱不均。 AHU電動調(diào)節(jié)閥選型不匹配或者不會選，以為同管徑的沒有問題，實際選錯了變成了電動開關閥，只要打開，AHU通過的水量就很大，末端一直要水，導致水泵開啟水量偏大，主機能量上不去，溫差很小，典型的小溫差大流量運行，而末端商場內(nèi)溫度冷熱不均，空調(diào)箱出風溫度最高的地方有40，最低的地方只有58，場內(nèi)溫度分布冷熱不均。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，招標偏勞務，缺少專業(yè)管理團隊。沒有配置深化設計團隊要求，僅是管綜，無法復核原設計的錯漏碰缺。 。1，深化設計選型管控流程缺失，廠家選型+總包深化-送審設計工程顧問

32、審核通過后，下單生產(chǎn)-流程簡化為總包直接購買廠家到現(xiàn)場安裝，未經(jīng)審核通過后下單。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題36、VAV變風量調(diào)節(jié)閥沒有審核，調(diào)節(jié)不出來，冬夏過冷過熱切換無法完成。37、鍋爐煙囪尺寸沒有根據(jù)中標廠家深化設計審核，按照原設計院設計安裝，噪音大。38、鍋爐管道振動措施沒有設計深化審核，開業(yè)振動噪音極大。39、空調(diào)送回風口和裝修的配合，風口的風量和風速沒有和裝修談好，導致風量過大，風速過高，加之風管和百葉連接不牢固，風速一樣，噪音很大，最后空調(diào)送風開大，導致噪音大，空調(diào)送風開小，導致樓層溫度達不到方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，招標偏勞務，缺少專業(yè)管理

33、團隊。沒有配置深化設計團隊要求，僅是管綜，無法復核原設計的錯漏碰缺。 。1，深化設計選型管控流程缺失，廠家選型+總包深化-送審設計工程顧問審核通過后，下單生產(chǎn)-流程簡化為總包直接購買廠家到現(xiàn)場安裝，未經(jīng)審核通過后下單。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題40、地下入口的風幕機選型室內(nèi)審核沒有機電審核，開業(yè)發(fā)現(xiàn)風幕機沒有配電加熱，無用。41、疏散指示燈選型施工單位僅提交室內(nèi)審核，未提交機電審核，選型錯誤。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，缺少設備選型管控機制，交圈專業(yè)怎么審核流程不清晰，比如某精裝機電設備，需要室內(nèi)和機電雙簽，室內(nèi)確認美觀效果，機電確認功能，但最終僅一個專業(yè)

34、審核，另一個專業(yè)出問題。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題42、所有樓梯間加壓送風口，設計圖紙沒有預留洞口，施工總包也未深化校核。 43、機動車和自行車坡道處入口建筑截水溝給排水沒有設計排水管道，交圈不夠，施工總包也未深化校核。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1, 機電和建筑等其他專業(yè)的交圈度不夠，跟蹤深度不夠，大區(qū)機電系今年講梳理機電和其它專業(yè)交圈須交圈圖紙情況1, 項目部施工前未組織相關部門和專業(yè)，交底施工反饋問題，未能彌補設計的失誤，2, 缺失總包深化團隊彌補施工圖發(fā)的錯漏碰缺，二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題44、 調(diào)試顧問隨意調(diào)試，專業(yè)度非常差，室外濕度極大的情況

35、下，室內(nèi)溫度打低，導致室內(nèi)所有的風口結露，調(diào)試報告都缺失！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1,機制缺失，調(diào)試到底需要哪些部門參與，做哪些具體工作和要求，出哪些成果都沒有，設計，物業(yè)都不知道我們項目還有調(diào)試顧問，調(diào)試結束了，開業(yè)半年至今沒有看到調(diào)試報告二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題45、室內(nèi)設計圖紙深化和選型燈具和機電時間銜接問題，尤為突出的是燈具選型原來室內(nèi)提資機電15CM高，機電一次管線綜合完畢，室內(nèi)施工單位進場選型，燈具25CM高，導致整層管線拆改方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，機電施工先于室內(nèi)施工，但二次精裝機電深化圖紙要等室內(nèi)施工

36、深化圖紙，時間上經(jīng)常會滯后，室內(nèi)施工圖階段圖紙和選型的信息提資不到位或者反復性大，導致機電根據(jù)先前室內(nèi)提資信息深化管綜施工完畢，后續(xù)大量拆改。室內(nèi)施工圖階段和投標送樣階段，機電須跟蹤室內(nèi)設計到機電的信息的確定。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題46、技術要求和品牌對不上，比如能量計技術要求485協(xié)議信號，品牌廠家干接點提供信號，所有系列產(chǎn)品都要更換。47、機電設備投標階段鎖定單一品牌，沒有經(jīng)過詳細深化和選型，后續(xù)再發(fā)現(xiàn)不滿足，還要走品牌變更流程。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，技術要求和品牌的出口不一樣，設計，工程和招采各自提供，交圈不夠。2，商業(yè)機電是無法在投標階段

37、完全確定品牌，需要經(jīng)過深化設計選型后才行，結合公司制度，回標請他們回所有品牌，避免后續(xù)要變更品牌。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題48、 商業(yè)變電所內(nèi)的通風管道需要等供電設計單位二次深化好高低壓柜排布方可施工，結果一次機電施工了，后期還要變更拆除。衛(wèi)生間，電梯廳這里精裝區(qū)域二次機電需要等室內(nèi)的精裝布局調(diào)整后方可施工，結果一次機電也施工了，導致后期拆除變更，設計工程互扯。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，項目管控流程缺失，商辦項目經(jīng)驗欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，項目部也不組織交底，機電分包不專業(yè)，拿到圖紙，圖紙上有的東西全部干完。2，設計發(fā)圖，很多為了圖紙算量和招標

38、需求，一二次機電都畫上去了， 圖紙沒有圈出一二次機電的范圍，發(fā)圖指令沒有說明清楚，須圖紙圈出，指令說明了只施工一機電，二機電配合精裝需要等精裝圖深化調(diào)整方可施工。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題49、 設計部直接簽字下發(fā)深化管綜圖，后續(xù)實際現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)部分梁大了， 機電管線空間間距不夠，防火卷簾卷軸考慮間距不夠等發(fā)現(xiàn)圖紙施工不了，要求設計出變更 。50、 機電管綜經(jīng)常忽律一個防火卷簾，卷軸鋼絲繩的空調(diào)大小，只看到自己機電的管線，最后導致管線經(jīng)常和卷簾的卷軸和鋼絲繩打架。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，項目管控流程缺失，商辦項目經(jīng)驗欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，項目部也

39、不組織交底，機電分包不專業(yè)，拿到圖紙，圖紙上有的東西全部干完。2，設計發(fā)圖指令，一定要寫明：“機電各專業(yè)在施工之前，請項目部組織各分包根據(jù)管綜圖紙核對現(xiàn)場條件和各分包按圖模擬排布管線，沒有問題后方可施工，防止因現(xiàn)場其它專業(yè)施工出現(xiàn)誤差，圖紙機電各專業(yè)空間預留不夠產(chǎn)生實際施工的問題，出現(xiàn)此類問題，請及時反饋設計調(diào)整圖紙后方可施工。”。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題51、 某項目機電做管綜的時候，室內(nèi)可能才擴初，室內(nèi)施工圖細節(jié)大樣條件不足，只能給一個大面的標高，上凹造型燈帶等節(jié)點不清晰，機電管綜的人經(jīng)驗不足，就按照這個標高來深化管線，管線也沒有貼著梁做，而是貼著這個室內(nèi)大面標高做的，梁下機電空間很

40、多，室內(nèi)裝飾面上無機電空間，結果后續(xù)室內(nèi)增加了很多上凹燈帶造型后，無法滿足了，互相扯皮，最后領導現(xiàn)場走場拍，板子打到機電身上，為什么梁下那么多機電空間你們不走，機電改！方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1.室內(nèi)的設計滯后機電一個節(jié)點，機電做管綜的時候，室內(nèi)可能才擴初，室內(nèi)施工圖細節(jié)大樣條件不足，只能給一個大面的標高，上凹造型燈帶等節(jié)點不清晰，機電管綜的標高不能按照室內(nèi)提供的大面標高來，盡量按照機電能盡量抬高的標高來，預留足夠的機電底空間以應對后期室內(nèi)造型等的變化。2.機電一定先于室內(nèi)施工，機電一次管綜發(fā)圖的時候，請發(fā)郵件給室內(nèi)確定，讓室內(nèi)回復沒有問題，機電方可施工，有問

41、題就讓室內(nèi)確認。郵件很重要二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題52、電梯審核選型下單，風險極高，制動器未選靜音型，導致實際運行電梯到頂制動噪音極大。一系列都錯，只某一個人審核選型下單，風險極高，一旦選錯，一系列都錯，完善圖紙審核機制和設備選型機制。方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營施工圖管控審核糾錯機制沒有，就一個人看，目前公司要求增加施工圖目前設計院自審，顧問審圖，設計部審圖，集團審圖，大區(qū)正在搭建大區(qū)審圖機制。1，設備選型機制缺失，很多施工單位直接采購了，沒有人深化復核選型，審核復核 ，目前設計已經(jīng)增加了后期顧問審核，但前提是招采要求中標單位配置深化設計選型團隊，施工階段

42、項目部牽頭落地做好深化設計選型管控動作！二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題53、已開業(yè)項目實際運行情況，和原設計要求偏離差距很大，很多物業(yè)同事并沒有了解原設計系統(tǒng)的原理，導致后期運行出現(xiàn)了很多問題。冰場，營業(yè)時候關閉除濕空調(diào)，導致冰場完全沒有除濕空調(diào)，結露嚴重，后期運行時改造，物業(yè)同事商鋪和租戶的機電系統(tǒng)自行改造，對原來系統(tǒng)原理設計也不了解，自行拆除改造，導致周圍冰場運行受影響。很多項目控制系統(tǒng)運行1，2年后基本失去控制能力方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，設備選型資料缺失，交付物業(yè)不完整。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題1，管控缺失，竣工交付物業(yè)怎么交，需要培訓哪些都沒

43、有要求，2，物業(yè) 改造，哪些需要大區(qū)參與，哪些自行解決，沒有管控？3，機電設備運行維修手冊缺失，物業(yè)對本項目機電設備原理和系統(tǒng)運行原理理解不夠，自我運行！1，招標缺失要求機電包提供本項目機電維修保養(yǎng)手冊2，招標勞務團隊，無技術能提供不出運行維修手冊54、施工+招商配合修改階段設計變更管理失控，設計院出變更，不圈出變更范圍，變更多了，自己也不知道 哪里變了，圖紙版本2個月內(nèi)出了6版圖，圖紙管控混亂，招采一版，設計一版，工程一版圖，同時性沒有，最終圖紙混亂的追責是設計部 方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營1，設計院變更混亂，變更不圈出來，不標哪次變更，經(jīng)常偷偷摸摸改東西，2

44、，施工階段參與部門多，變更多，下發(fā)圖紙版本太多，混亂，各個部門拿到的都不一樣 ，作為設計部門發(fā)圖單很重要，可以追溯發(fā)圖 3，施工階段的機電變更是，設計院出專業(yè)圖-施工單位深的質(zhì)量！化管綜-返回施工單位專業(yè)圖-設計院須根據(jù)施工單位專業(yè)圖同步調(diào)整設計院專業(yè)圖才能保證下一次變更，設計和施工圖紙大家在一起基準圖上，否則各出各的，變更一多，設計院專業(yè)圖和現(xiàn)場管綜圖差異越來越大。二、目前開業(yè)和在建項目現(xiàn)狀問題港企、華潤、顧問港企太古、新鴻基、嘉華、日企？設計院、華潤住宅、中小商業(yè)地產(chǎn)公司龍湖、萬達、中小商業(yè)地產(chǎn)公司、住宅？設計設計招采招采工程工程一個公司，機電標準一樣，但各部門缺少統(tǒng)一的管控機制和思路，導

45、致項目落地差別大！梳理流程、拉通培訓。三、各階段問題需加強改進的措施三、各階段問題需加強改進的措施方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營設計階段SD30%SD100%DD100%顧問自檢項目設計審核大區(qū)審核總部審核、打分業(yè)績考核方案設計、擴初設計施工圖設計設計院自檢顧問+設計部審核總部審核、打分業(yè)績考核大區(qū)審核1，完善招標文件，圖紙+工程范圍+增加機電技術規(guī)格書要求 3, 討論機電總包或者機電分包的招標模式三、各階段問題需加強改進的措施方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營招標配合階段2, 完善明確機電總包或者機電分包的深化設計團隊的具體要求4, 完善機

46、電產(chǎn)品品牌和機電規(guī)格書的技術保持一致性5, 機電包提供運行維修保養(yǎng)手冊交付物業(yè)招采要求機電分包配深化設計團隊（暫定金額200萬，56人團隊，其中暖通23人，水1人，強電2人），招標考察、定標確認，如果施工階段沒有，則扣除該金額，由甲方另招。BIM管綜BIM管綜綜合天花、墻身立面、地面點位BIM管綜綜合天花、墻身立面、地面點位空調(diào)箱、冷量、風量、風機揚程校核設備選型水泵揚程校核設備選型電動閥、平衡閥水力校核設備選型根據(jù)最終的電氣設備選型及現(xiàn)場實際情況，對機房布置（變配電所、配電間、消防及安?？刂剖遥┻M行復核、調(diào)整及深化設計根據(jù)最終的電氣元器件選型及現(xiàn)場實際情況，對配電箱系統(tǒng)圖進行復核及深化根據(jù)施

47、工圖圖紙及現(xiàn)場實際情況，對母線槽、橋架的規(guī)格選型及走向等進行復核、調(diào)整及深化設計根據(jù)最終的設備選型（風機、水泵、空調(diào)箱等），對配電箱（一次回路）及控制箱（一次回路/二次回路）進行深化設計，同時配合自控專業(yè)復核二次回路深化設計三、各階段問題需加強改進的措施機電包深化設計團隊的要求招標機電總包模式大總包模式甲指乙供機電包 港資，外資深化設計選型機電產(chǎn)品之間聯(lián)動戰(zhàn)采+集采勞務分包各種甲供 國內(nèi)公司無深化設計非真正意義選型機電總包協(xié)調(diào)，甲方顧問管控甲方總協(xié)調(diào)三、各階段問題需加強改進的措施機電包招標模式設計提供圖紙+簡單技術要求招采+工程工程設計+工程簽字（不滿足技術要求不簽字，項目總找來配合項目進度簽

48、字，出了問題說是設計確認）1圖紙+技術要求品牌中標單位送審招采+工程缺失，找設計開業(yè)維修設計提供圖紙、招標技術無工程缺失（大部分未審核采購，后續(xù)補充了一些選型）2？設計提供圖紙、招標技術無招采設計+顧問（1、品牌不符合技術要求，堅決不簽字；2、達不到設計技術要求不簽字項目總、城市總上會）3設計提供圖紙+技術規(guī)格書設計+工程+招采共同簽字，匯報領導確認設計+顧問+工程審核45設計+工程提供圖紙、品牌、技術規(guī)格書，招采合約審核，共同簽字設計+顧問+工程簽字6設計提供圖紙、品牌、技術規(guī)格書，招采合約審核，共同簽字設計+顧問+工程簽字三、各階段問題需加強改進的措施 1，完善深化設計設備選型制度并落地，

49、 機電包管綜出各專業(yè)平面圖各專業(yè)深化設計調(diào)整+設備選型顧問+設計審核現(xiàn)場施工+設備采購 2，需結合項目施工情況完善圖紙送審計劃+設備送審選型計劃 3，完善項目施工交底流程，落地各分包施工前會審圖紙和勘察現(xiàn)場事項方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營三、各階段問題需加強改進的措施施工配合階段圖紙深化送審計劃設備選型計劃現(xiàn)場階段分階段施工計劃結合設備材料廠家供貨節(jié)點根據(jù)現(xiàn)場土建、結構施工進度（設備房間砌墻提前買設備）根據(jù)招商進度（租戶電纜、戶內(nèi)箱）前置條件設計+顧問審核顧問+設計+工程審核，確認，采購，進場驗收三、各階段問題需加強改進的措施方案設計擴初設計施工圖設計招標配合施工配合竣工驗收開業(yè)運營三、各階段問題需加強改進的措施竣工驗收階段問題 1，建立項目調(diào)試落地機制，明確 各部門的職責，調(diào)試內(nèi)容，調(diào)試要求，調(diào)試輸出成果等。 2，合理安排各設備調(diào)試時間，避免很多設備開業(yè)前都未調(diào)試好，調(diào)試對機電是非常重要的一項工作，是能彌補前期設計和工程的缺陷的關鍵一部，但目前國內(nèi)大部分公司，都是搶工開業(yè)，基本80%以上都沒有調(diào)試好，一個調(diào)試不