房地產(chǎn)項目投資決策分析

1、房地產(chǎn)項目(xingm)投資決策分析 共三十頁主 要 內(nèi) 容 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 投 資 分 析 流 程房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃2002 年 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 概 覽共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目投資分析流程 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 外部環(huán)境: 價 值 、 風(fēng) 險 評 估 內(nèi)部(nib)環(huán)境:資 源 、能 力 評 估 共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)項目(xingm)投資分析流程初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè)評 估 綜 合 評 價 根 據(jù) 企 業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略，將 主 觀 判 斷 和 客 觀 評 價 相 結(jié) 合

2、， 從 大 量 的 投 資 機 會 中 篩 選 出 企 業(yè) 感 興 趣 的 項 目 項 目 選 擇 的 標 準 主 觀 判 斷 宏 觀 環(huán) 境 投 資 規(guī) 模 客 觀 評 價 創(chuàng) 新 性 、 獨 特 性 前 景 預(yù) 測 深 入 會 談 與 多 方 面 溝 通 項 目 背 景 地 理 區(qū) 位 成 熟 性 資 源 優(yōu) 勢 共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)項目投資(tu z)分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專業(yè)(zhuny)評估 綜 合 評 價 自行或委托專業(yè)中介機構(gòu)進行項目可行性研究 主要依據(jù) ：項目基本定位、規(guī)劃方案、市場調(diào)研、 市政配套條件 用途：對項目開發(fā)計劃的系統(tǒng)思考與研究政府審批

3、-可行性研究報告招商引資-商業(yè)計劃書項目融資-項目融資申請報告項目策劃-項目策劃與營銷建議報告 共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)項目投資(tu z)分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ：一個房地產(chǎn)項目(xingm)的可行性研究報告提綱 第一章 前言第二章 項目概況第三章 項目建設(shè)的必要性第四章 市場分析與預(yù)測 第五章 項目建設(shè)選址及建設(shè)條件 第六章 項目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第七章 項目外部配套條件第八章 環(huán)保、消防等措施第九章 項目組織結(jié)構(gòu)與實施計劃第十章 投資估算與資金來源第十一章 項目財務(wù)分析第十二章 結(jié)論 共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)項目投資(tu z

4、)分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ：一個房地產(chǎn)項目的可行性研究報告(bogo)財務(wù)分析框架 1、銷售收入、利潤、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財務(wù)評價指標的測算2、項目現(xiàn)金流預(yù)測與分析3、銀行貸款利用與償還分析 4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析 共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 進 一 步 評 價 項 目 的 可 實 現(xiàn) 性 自 行 或 委 托 專 業(yè) 中 介 機 構(gòu) 展 開 專 業(yè) 評 估 市 場 可 行 性 研 究 經(jīng) 濟 可 行

5、 性 研 究 敏 感 性 分 析 風(fēng) 險 評 價 發(fā) 現(xiàn) 可 能 導(dǎo) 致 未 來 投 資 失 敗 的 潛 在 因 素， 比 如 ： 市 場 禁 入 政 策 未 來 營 運 環(huán) 境 不 可 轉(zhuǎn) 移 的 責(zé) 任 (市政(shzhng)條件、環(huán)保政策等變數(shù))共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)項目投資(tu z)分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 例 ： 一 個 房地 產(chǎn) 項 目 的 風(fēng) 險 評 價 框 架 1、項目規(guī)劃2、土地獲取3、資金籌措4、物業(yè)銷售5、合作/合資控制(kngzh)6、工程質(zhì)量7、市政配套條件8、開發(fā)周期9、材料設(shè)備采購10、管理人員道德專 業(yè) 評 估 可 行 性 研

6、 究共三十頁房地產(chǎn)開發(fā)(kif)項目投資分析流程(續(xù) ) 初 步 篩 選 可 行 性 研 究 專 業(yè) 評 估綜 合 評 價 符合企業(yè)(qy)的總體發(fā)展戰(zhàn)略 科學(xué)、系統(tǒng)、 全面地評估項目的可行性和風(fēng)險 客觀分析，避免長官意志 (借助專業(yè)機構(gòu)輔助決策) 綜合評估投資所需資源和企業(yè)供給能力 共三十頁房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃市場調(diào)查(dio ch)的原則：實用性、真實性、指導(dǎo)性市場調(diào)查的范圍：與自身項目形成直接競爭的項目第一部分：周邊項目市場調(diào)查報告一、基本情況調(diào)查（已建/在建項目）項目名稱/項目檔次/項目位置/項目特色/發(fā)展商/入住時間/開發(fā)規(guī)模(gum)/配套設(shè)施/物業(yè)管理/

7、近年公寓開發(fā)總量等。二、租售情況調(diào)查（已建/在建項目） 1、一般項目：可售面積/已售面積/報價/成交價/入住率/可租面積/已 租面積/平均租金/出租率。2、重點項目：內(nèi)容包括銷售時間、銷售率、成交價格、價格走勢等。3、價格走勢調(diào)查：封頂前/封頂后/入住后/目前價格走勢/價格策略 /總體分析4、大客戶成交調(diào)查：5、總體評價分析：對每個樓盤的總體評價，尤其是成功和失敗樓盤的重點分析與評價。共三十頁房 地 產(chǎn) 市 場 調(diào) 查 與 項 目 策 劃(續(xù))二、擬建項目(xingm)1、發(fā)展商背景/項目位置/項目檔次/項目特色/規(guī)劃面 積/規(guī)劃特點/開竣工時間；2、競爭項目/相關(guān)項目分析；3、未來三年整體市

8、場擬建項目潛在供應(yīng)量分析；4、未來三年整體市場需求量預(yù)測；5、總體分析與評價共三十頁市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例第二部分：目標(mbio)市場調(diào)研報告一、目標客戶類型角度 1、本地居民自住 2、投資 3、外地居民 4、集團消費 5、其它類型三、客戶性格角度 1、客戶心理類型 2、客戶決策過程 3、客戶購買偏好 4、客戶游動特點 5、客戶潛在需求共三十頁市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例第三部分 項目策劃與營銷建議報告一、市場分析：市場概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機會分析三、產(chǎn)品定位：項目功能、檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比(pi b)建議/總面積與標準層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需

9、求、性格、特點六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)、入住各時期客戶定位七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機會八、價格策略：價格預(yù)期與價格走勢九、銷售策略：唯一性、排他性、實戰(zhàn)性的營銷策略建議十、問題機會：開發(fā)經(jīng)營過程中需要重視的問題和把握的機會項目(xingm)策劃共三十頁市 場 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例第四部分：相關(guān)安排(npi)1、資料來源 - 公開的市場資料 - 假扮買家調(diào)查 - 預(yù)售登記資料 - 政府、銀行等相關(guān)機構(gòu)信息 - 面向購房者的調(diào)研2、調(diào)研周期與人員配置 - 周期：三十天 - 人員：4-6人 - 策劃與統(tǒng)籌：1人 - 一般調(diào)研：4-5人市場研究是房地產(chǎn)開發(fā)(kif)公司的一項日常性工作!共

10、三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，2002年上半年北京市：1、完成(wn chng)房地產(chǎn)投資339億元，比去年同期增長32.9。2、房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重高達55.2，對全社會投資增長貢獻率為77.3。3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動下，全市商品房開復(fù)工面積達5086.8萬平方米，增長36.5；新開1106.2萬平方米，增長15.1；竣工279.2萬平方米，增長21.8。4、全市商品房銷售面積大于同期竣工面積，累計銷售各類商品房283.4萬平方米，增長13.6，實現(xiàn)銷售額135.8億元，增長8.5；銷售商品住宅271.5萬平方米，增長15，實現(xiàn)銷售額

11、125.6億元，增長11.5。共三十頁2002年北京(bi jn)房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少(jinsho)了51個，但新盤開發(fā)總面積卻增長817萬平方米。共三十頁2002年北京(bi jn)房地產(chǎn)市場概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬572萬469萬政府公布：2002年北京(bi jn)：4517/平方米上海：3837/平方米全國：2227/平方米 +6%共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 共

12、三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng) 共三十頁2002年北京(bi jn)房地產(chǎn)市場概覽 市場集中度明顯提高，品牌經(jīng)營漸入佳境土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降差異性特征(tzhng)日趨明顯，市場細分更加深化低密度、高配套住宅成為需求主流高性價比成為賣點小戶型熱賣，成為新新人類的新寵高尚住宅增長迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽市場集中度逐步提高，品牌經(jīng)營漸入佳境 1、大型品牌開發(fā)商和樓盤具有明顯的競爭優(yōu)勢 2、國內(nèi)領(lǐng)先大型開發(fā)商基本到齊，西方外資(wiz)開始進入 3、幾十萬、上百萬平米大盤紛紛

13、登場； 4、競爭日趨激烈，營銷成本逐步增大 5、宣傳推廣模式從追求“轟動效應(yīng)”的爆炸式發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)?系統(tǒng)地進行品牌宣傳與項目推廣 焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降1、北京市房管局新近頒布了新的基準地價，平均價格比1999年上升了約30%2、拆遷成本持續(xù)上升3、五環(huán)路以內(nèi)已基本沒有一手土地資源4、建材、市政配套等成本逐步(zhb)下降焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽差異性特征(tzhng)日趨明顯，市場細分更加深入檔次物業(yè)類型用途目標市場年齡段豪宅別墅自用京籍個人25-30高級住宅Town Hou

14、se休閑團體30-35中級住宅高層長期投資長住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟適用房小戶型外地人士60+焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽低密度、高配套(pi to)住宅成為需求主流文化品位身份地位改善居住條件基本住房需要社區(qū)功能目前市場主流房地產(chǎn)需求五層次模型焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽高性價比成為(chngwi)賣點2000：RMB8272/平方米2001：RMB7577/平方米2002：RMB7286/平方米焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽小戶型熱

15、賣，成為(chngwi)新新人類的新寵 繼綠景苑SOLO精舍、榮豐2008非常男女掀起“迷你戶型”風(fēng)暴后，2002年又有富頓中心、戀日國際、夏都盈座等多個項目推出了精巧一居，均取得了不俗的銷售業(yè)績。目前正在運作和即將上市的小戶型項目據(jù)調(diào)查還將有近500萬平方米的供應(yīng)量，其龐大的潛在供給量備受市場矚目。焦 點 關(guān) 注共三十頁2002年北京房地產(chǎn)市場(shchng)概覽高尚住宅增長(zngzhng)迅速，經(jīng)濟適用房方興未艾 特征名稱位置售價（元/平米）貢院六號建國門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時代建國門外16,000焦 點 關(guān) 注共三十頁房地產(chǎn)項目(xingm)投資決策分析問題(wnt)與討論共三十頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)項目投資決策分析?？?行 性?？?行 性。項目策劃-項目策劃與營銷建議報告。第一章 前言。第二章 項目概況。第