某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_secret

1、PAGE 7 某 市城區(qū)街道*路*商住小區(qū)地塊商品房開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告董事會(huì)： 受公司董事會(huì)的委托，現(xiàn)對(duì)我司擁有的某市城區(qū)街道人民路*商住小區(qū)地塊, 進(jìn)行商品房項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究分析，報(bào)告如下：對(duì)可行性報(bào)告的編制說明：本宗項(xiàng)目的可行性研究，是以房地產(chǎn)專業(yè)的社會(huì)調(diào)查和通過專項(xiàng)分析，客觀實(shí)際地以科學(xué)計(jì)算為依據(jù)，再考慮到在開發(fā)和銷售過程中可能遇到不可預(yù)見因素或受政策影響等因素，進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，分別以：1、項(xiàng)目地塊位置與范圍的評(píng)價(jià)；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的評(píng)定；3、目前某市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響的評(píng)估；4、項(xiàng)目開發(fā)成本投入的分析；5、項(xiàng)目銷售和收益的預(yù)測(cè)；6、不可預(yù)見因素影響的預(yù)

2、測(cè)；7、綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)的可行性。編制報(bào)告的論點(diǎn)和依據(jù)提供給董事會(huì)作為制定決策供參考。 項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究分析如下：項(xiàng)目地塊位置與范圍的評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地塊的土地性質(zhì)為商住用地，位于某市城區(qū)街道人民路，項(xiàng)目東側(cè)與人民路相鄰，一路之隔為白馬花園和某市公安局城區(qū)派出所；東北面為商業(yè)大道及空地；西南側(cè)為在建的花茵豪庭及白馬大道；西北面為空地、規(guī)劃路及周村；項(xiàng)目西南面為已建成的恒豐花園。 本地塊屬于某市的中心城區(qū)城區(qū)街道人民路，周邊為成熟的居住社區(qū)，與某市政府、城區(qū)街道辦事處等政府機(jī)關(guān)近在咫尺，周邊500米范圍內(nèi)有大型連鎖超市、公園、醫(yī)院、中小學(xué)校、幼兒園、汽車站、郵政局等公共設(shè)施。因此，評(píng)價(jià)本宗地塊

3、是目前四會(huì)城區(qū)十分適宜休閑居住的，具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，前景非常樂觀。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已通過批準(zhǔn)方案(1)總用地面積28014.75，建筑密度為23%，容積率3.7，綠化率40%。(2)可建總建筑面積：160074 其中:住宅建筑面積：135981; 商業(yè)建筑面積：3302 車庫(kù)建筑面積：20791。(3)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)施要求：根據(jù)某市樓市發(fā)展的趨勢(shì)及項(xiàng)目地塊的特征，本項(xiàng)目規(guī)劃建造一個(gè)以中高品位建筑為主，小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流，建筑高低錯(cuò)落有致，布局體現(xiàn)以人為本，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)具有東南亞風(fēng)情的景觀，建設(shè)一個(gè)豐富現(xiàn)代居住文化環(huán)境的社區(qū)。整個(gè)規(guī)劃目標(biāo)與實(shí)施要求已決定本項(xiàng)目是從高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑

4、，同樣是建造高賣點(diǎn)的樓盤。目前某市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響的評(píng)估： 以前的某市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)珠三角而言屬于一個(gè)中低水平。近幾年，某市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市，圍繞打造新興現(xiàn)代化工業(yè)城市目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)連創(chuàng)新高。某市制定了一系列優(yōu)惠政策，為招商引資營(yíng)造了良好的軟環(huán)境，圍繞產(chǎn)業(yè)招商，壯大產(chǎn)業(yè)集群。以新型工業(yè)化帶動(dòng)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平迅速提高。因此帶來的外來人口也明顯增加，市民的消費(fèi)能力也快速增長(zhǎng)，這些為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在某市的房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。 綜合近3年來某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以得到以下大致2個(gè)特

5、點(diǎn)：市場(chǎng)產(chǎn)品素質(zhì)大幅度提高。住宅產(chǎn)品由以前的單棟樓宇式開發(fā)變?yōu)橐?guī)模開發(fā)，相應(yīng)的物業(yè)配套、園林配套等也從無到有。因此也帶來了各種房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平與產(chǎn)品水平同期提高。市政配套日漸完善，電網(wǎng)、市政給排水、通信網(wǎng)絡(luò)、道路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施在近年加快擴(kuò)容，公園綠化等大量增加，商場(chǎng)、超市、肉菜市場(chǎng)等升級(jí)換代，這些都為某市快速增多的人口提供了堅(jiān)實(shí)的生活基礎(chǔ)。 某市的購(gòu)房消費(fèi)者的意識(shí)和概念也有了很大的變化，對(duì)房子的素質(zhì)提出了不少新要求。住宅小區(qū)封閉式管理、智能化安全防范系統(tǒng)、小區(qū)園林景觀環(huán)境、樓盤質(zhì)素等已成為現(xiàn)階段消費(fèi)者購(gòu)房參考的重要因素?？梢哉f四會(huì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越來越走向成熟和良性循環(huán)。從目前 城區(qū)的樓市來看，已

6、經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的碧沙灣、恒豐苑、花茵豪庭、珠江新城等住宅小區(qū)的商品樓都是以小高層和高層住宅為主?？梢娦「邔雍透邔幼≌鷣碛艿?居民的歡迎。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)四棟二十三層和四棟二十九層的高層住宅是目前某市最高的高層建筑，為業(yè)主提供多樣的選擇，我們的銷售前景相當(dāng)可觀。項(xiàng)目開發(fā)成本投入的分析：序號(hào)項(xiàng) 目總 價(jià)（萬元）建筑面積單方造價(jià)（元/平方米）備 注1土地價(jià)款6000375.00總建筑面積160074平方米2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)560.2635.003勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)320.1520.004報(bào)建費(fèi)880.455.005小區(qū)內(nèi)市政配套及園林綠化費(fèi)用2401.11150.006場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)96.04

7、6.007土建工程費(fèi)17608.141100.008水電安裝費(fèi)176.08110.009電梯費(fèi)512.0032.0016臺(tái)32萬元/臺(tái)10業(yè)務(wù)費(fèi)、行政管理費(fèi)、工資480.2230.0011開發(fā)成本不可預(yù)見費(fèi)撥備2244.23140.21-11項(xiàng)總費(fèi)用的7%12 合計(jì)31278.631954 本項(xiàng)目總投入31278.63萬元。項(xiàng)目銷售和收益的預(yù)測(cè)：制定銷售收益預(yù)測(cè)參照目前某市中心城區(qū)內(nèi)商品房銷售行情為依據(jù)，再根據(jù)本項(xiàng)目建筑定位和配套設(shè)套綜合考慮計(jì)算制定：目前某市中心城區(qū)銷售單價(jià)行情：住宅：珠江新城 26003500元/ 碧沙灣 2800 4300元/ 恒豐苑 2600 3600元/ 車庫(kù)：珠江新

8、城 23002500元/商鋪: 珠江新城 60009000元/ （2）本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售單價(jià)：商品房均價(jià)2900元/135981 =39434.45萬元車庫(kù)均價(jià) 2000元/ 20791=4158.2萬元商鋪均價(jià) 6000元/ 3302=1981.20萬元預(yù)計(jì)銷售收入總額合計(jì)A:39434.45萬元+B:4158.2萬元 +C:1981.2萬元 =45573.85萬元大寫：肆億伍仟伍佰柒拾叁萬捌仟伍佰元正6、不可預(yù)見因素影響的預(yù)測(cè)：由于項(xiàng)目開發(fā)周期為壹年半，因此該項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究分析要遵循客觀實(shí)際和科學(xué)的計(jì)算依據(jù)，再考慮不可預(yù)見因素和政策性因素的影響來預(yù)測(cè)評(píng)估項(xiàng)目的開發(fā)收益，以達(dá)到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的目

9、的。不可預(yù)見的因素和政策性因素影響預(yù)測(cè)如下：年內(nèi)建筑材料價(jià)格不穩(wěn)定因素；不可預(yù)見政府隨時(shí)出臺(tái)的增加收費(fèi)項(xiàng)目；商品房的銷售與資金回收進(jìn)度；融資借貸的政策與利率浮動(dòng)的因素；央行政策對(duì)樓宇按揭的影響與商品房銷售關(guān)系因素。根據(jù)上述不可預(yù)見因素，在項(xiàng)目銷售總額中按7%提取作為不可預(yù)見費(fèi)撥備（銷售總額45573.85萬元7%=3190.17萬元）,在預(yù)測(cè)計(jì)算項(xiàng)目收益前減除3190.17萬元。6、綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)的可行性：從項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析：銷售單價(jià)設(shè)定：根據(jù)可建面積：商品房135981,設(shè)定均價(jià)2900元/車 庫(kù) 20791,設(shè)定均價(jià)2000元/商 鋪 3302,設(shè)定均價(jià)6000元/對(duì)銷售單價(jià)的設(shè)定,是

10、按某市目前的房地產(chǎn)行情和本項(xiàng)目的開發(fā)理念而設(shè)定,對(duì)于地塊的地理位置具發(fā)展?jié)摿紤]所設(shè)定的銷售單價(jià)是可行的，是比較保守的。(2)投資與收益比對(duì)分析(取萬位數(shù)后兩位):項(xiàng)目銷售總收入45573.85萬元,除去銷售稅金、企業(yè)所得稅（帶征）、財(cái)務(wù)成本、建設(shè)成本及開發(fā)貸款利息，計(jì)劃可得利潤(rùn)8847.19萬元，減除不可預(yù)見因素?fù)軅?按銷售總額的7%計(jì)算為3190.17萬元),可望實(shí)得利潤(rùn)5657.02萬元。比對(duì)投入總額計(jì)算32169.27萬元,利潤(rùn)率為17.58%。具體計(jì)算：項(xiàng)目銷售總收入45573.85萬元減去： EQ oac(,1) 銷售稅金45573.857.36%=3354.24萬元 EQ oac(,2) 企業(yè)所得稅(帶征)45573.852.64%=1203.15萬元 EQ oac(,3) 建筑成本31278.63萬元 EQ oac(,4) 開發(fā)貸款利息 8000萬元61.85元/月.萬元18個(gè)月=890.64萬元 計(jì)劃可得利潤(rùn):8847.19萬元,減去預(yù)留不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)撥備45573.85萬元7%=3190.17萬元,可望實(shí)得利潤(rùn):5657.02萬元,比對(duì)投入