土地估價(jià)理論方法_模擬題三_2012年版(共22頁)

1、 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 HYPERLINK 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)” 網(wǎng)址：1、二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號(hào)1155，共45分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符合題意(t y)，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對(duì)運(yùn)輸、勞力及( )相互作用的分析和計(jì)算。A:道路(dol)因素B:區(qū)位(q wi)因素C:集聚因素D:資金因素答案:C2、某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級(jí)地，其容積率為4.0，除容積率外無

2、須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價(jià)最可能為( )元/平方米。A:950B:1200C:1300D:1500答案:A3、某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價(jià)法評(píng)估其土地價(jià)格時(shí)必須進(jìn)行修正的內(nèi)容有( )。A:寬深比修正B:區(qū)位修正C:用途修正D:出讓方式(fngsh)修正答案(d n):A4、全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施(shsh)以來，對(duì)全國各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影響土地價(jià)格的( )。A:一般因素B:區(qū)域因素C:個(gè)別因素D:環(huán)境因素E: 答案:A5、關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是( )。A:土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格B:土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定C:土地

3、價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)D:土地價(jià)格具有明顯的地域性答案:B6、某建筑物的總面積為4000平方米，8年前建成投入使用，現(xiàn)單位面積重置成本為1000元/平方米，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則采用平均折舊法評(píng)估該建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。A:250B:304C:324D:340答案(d n):C7、在采用土地租金(zjn)測(cè)算土地純收益時(shí)，需扣除的租賃費(fèi)用中不包括 ( )。A:管理費(fèi)B:土地稅C:維護(hù)費(fèi)D:保險(xiǎn)費(fèi)答案(d n):D8、在市場比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近時(shí)，可稱為二者處在( )。A:相同區(qū)域或同一供需圈B:比較區(qū)域或同一供需圈C:類似區(qū)

4、域或同一供需圈D:比較區(qū)域或類似區(qū)域答案:C9、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權(quán)的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評(píng)估該賓館2009年8月的價(jià)格為( )萬元。A:2145B:2130C:2040D:2005答案(d n):D10、在采用(ciyng)成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，計(jì)算投資利潤的基數(shù)不包括 ( )。A:土地(td)取得費(fèi)B:土地開發(fā)費(fèi)C:利息D:稅費(fèi)答案:C11、按行政原則確定的居民出行購物距離比按市場原則確定的距離要( )。A:近B:完全相同C:略有差異D:遠(yuǎn)答案:D12、影響土地區(qū)位

5、的行政因素有( )。A:城市拆遷B:城市規(guī)劃C:用地審批D:規(guī)劃審批答案:B13、某宗容積率為r(r1)的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為%，地面(dmin)地價(jià)為%，建筑覆蓋率為e，則下面描述錯(cuò)誤的是( )。A:僅適用于單宗土地(td)的估價(jià)B:適用(shyng)于同時(shí)對(duì)大量宗地的估價(jià)C:是一種迅速、公平、合理的估價(jià)方法D:節(jié)省人力、財(cái)力答案:A14、在城市土地定級(jí)時(shí)，要考慮主次干道對(duì)周圍土地的影響距離，該距離一般用以下( )方式確定。A:從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離B:建成區(qū)面積與所有主、次干道總長度比值的一半C:道路所在的級(jí)別范圍內(nèi)的道路總長

6、度與級(jí)別面積的比D:兩條道路之間的中心線到路中心線的距離答案:B15、在建立路線價(jià)及其修正體系的基本程序中，首先是要( )。A:設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B:劃分地價(jià)區(qū)段C:劃分地價(jià)等級(jí)D:劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段答案:D16、關(guān)于(guny)成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，下列選項(xiàng)中描述錯(cuò)誤的是( )。A:當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定(qudng)時(shí)，要進(jìn)行年期修正B:當(dāng)土地增值收益是以無限年期市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)土地增值收益進(jìn)行(jnxng)年期修正C:當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)成本價(jià)格進(jìn)行年期修正D:當(dāng)待估宗地為出讓土

7、地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正答案:A17、下列選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的是( )A:絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源B:級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素C:壟斷地租來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D:礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級(jí)差地租和絕對(duì)地租答案:C18、最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和( )原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A:需求與供給B:報(bào)酬遞增遞減C:最有效使用D:變動(dòng)答案:D19、采用剩余(shngy)法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是( )A:計(jì)算(j sun)建筑密度B:估算土地開發(fā)(kif)費(fèi)用C:估算建筑成本D:確定土地最佳利用方

8、式答案:D20、關(guān)于絕對(duì)地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是( )。A:絕對(duì)地租是平均利潤的一部分B:絕對(duì)地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額C:絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值D:土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因 答案:A21、某宗土地采用三種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果分別為820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗地的最終評(píng)估價(jià)格為( )元/平方米。A:820B:845C:850D:857答案:B22、在土地估價(jià)過程中，以下不屬于確定(qudng)最佳開發(fā)利用方式內(nèi)容的是( )。A:最佳(zu ji)用途B:最佳(zu

9、 ji)收益C:最佳集約度D:最佳規(guī)模答案:B23、馬克思地租理論認(rèn)為，土地自然條件的差別是( )產(chǎn)生的條件。A:絕對(duì)地租B:級(jí)差地租C:壟斷地租D:城市地租答案:B24、下列( )條件發(fā)生時(shí)，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價(jià)上升。A:住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行B:住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線C:寫字樓旁建設(shè)大型娛樂場D:工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產(chǎn)生地面沉降答案:A25、某一邊臨街的三角形宗地，高9米，所臨街道路線價(jià)為1000元/平方米，根據(jù)臨街地深度指數(shù)表，該宗地價(jià)格為( )元/平方米。A:1100B:1200C:1250D:1300答案(d n):C26、對(duì)工業(yè)用地價(jià)格(jig)影響最大的兩個(gè)因素是( )A:位置(

10、wi zhi)和環(huán)境B:位置和基礎(chǔ)設(shè)施C:交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施D:交通條件和環(huán)境答案:C27、對(duì)具有保護(hù)價(jià)值的古建筑物估價(jià)應(yīng)采用該古建筑物的( )。A:重置價(jià)格B:重建價(jià)格C:市場價(jià)格D:收益價(jià)格答案:B28、在土地估價(jià)過程中，記載估價(jià)關(guān)鍵事項(xiàng)(shxing)和估價(jià)結(jié)果，簡要介紹估價(jià)技術(shù)過程的是( )。A:送文函B:估價(jià)(gji)工作報(bào)告C:土地(td)估價(jià)報(bào)告D:土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案:C29、應(yīng)用剩余法評(píng)估宗地價(jià)格，首先需要調(diào)查確認(rèn)的是( )A:該宗土地規(guī)劃許可的用途B:該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度C:該宗土地開發(fā)周期D:該宗土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)可能的售價(jià)答案:A30、某宗地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年

11、的凈收益為25萬元，此后逐年遞增2%，該類地產(chǎn)的土地還原率為6%，則該宗地產(chǎn)無限年期的收益價(jià)格為( )萬元。A:312.5B:416.7C:625.0D:1250.0答案:C31、下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是( )。A:當(dāng)采用市場比較(bjio)法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易實(shí)例B:當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分(qfn)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度C:收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(jngyng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得D:剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場比較法、收益還原法進(jìn)行測(cè)算答案:C32、受理估價(jià)委托時(shí)應(yīng)明確估價(jià)基本事

12、項(xiàng)，其中不包括( )A:明確估價(jià)目的B:明確估價(jià)對(duì)象C:明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)D:明確估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額答案:D33、某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，項(xiàng)目建成后的商場房地年凈收益可達(dá)到400萬元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為( )萬元。A:5333B:5277C:4804D:4754答案:B34、某城市寫字樓用地的評(píng)估中，應(yīng)選取同時(shí)期的( )對(duì)比較案例估價(jià)期日進(jìn)行修正。A:全國(qun u)綜合地價(jià)指數(shù)B:該市綜合(zngh)地價(jià)指數(shù)C:全國(qun u)寫字樓地價(jià)指數(shù)D:該市寫字樓地價(jià)指數(shù)答案:D35、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地

13、價(jià)格時(shí)，需要通過各方面的比較將對(duì)應(yīng)用途和級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格，在比較修正的因素中不包括對(duì)( )的修正。A:建筑物成新狀況B:土地開發(fā)程度C:土地使用權(quán)年限D(zhuǎn):容積率答案:A36、下列城市規(guī)劃因素中對(duì)地價(jià)影響最大的因素是( )A:面積、形狀、土地使用年限B:防洪堤、供電容量、消防站C:綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量D:用途、容積率、建筑密度答案:D37、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為90萬元，其中土地價(jià)值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災(zāi)險(xiǎn)，其投保價(jià)值最高為( )萬元。A:30B:60C:70D:90答案(d n):C38、依據(jù)交通原則建立(jinl)起來的中心地體系，上級(jí)中心地可以

14、支配下級(jí)中心地( )的商服活動(dòng)。A:全部B:1/2C:1/3D:1/6答案(d n):B39、某公司以年租金540元/平方米的價(jià)格租用某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查，同類建筑物的重置價(jià)格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價(jià)格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格為( )元/平方米。A:3650B:4232C:5270D:5599答案:B40、某宗土地面積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標(biāo)為：容積率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在單位建筑

15、面積(jin zh min j)所獲得的利潤相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。A:總建筑面積(jin zh min j)7000平方米，首層建筑面積1000平方米B:總建筑面積(jin zh min j)5000平方米，首層建筑面積900平方米C:總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米D:總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米答案:D41、關(guān)于土地估價(jià)，下列表述中不正確的是( )A:采用不同估價(jià)方法評(píng)估的結(jié)果可能不同B:不同估價(jià)目的下的估價(jià)結(jié)果可能不同C:不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果D:不同的估價(jià)作業(yè)時(shí)間將影響估價(jià)結(jié)果答案:D42、在路線價(jià)評(píng)估中，( )

16、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)。A:街道轉(zhuǎn)角處的宗地B:矩形宗地C:容積率為所在區(qū)段代表性容積率D:一面臨街的宗地答案:A43、以下( )方法不適宜地租量的求取。A:從房租(fngz)中分離出地租B:從地價(jià)(d ji)中求出地租C:從土地(td)開發(fā)成本中求出地租D:用類似剩余法的方法求出地租答案:C44、( )是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。A:區(qū)位B:土地承載力C:土地出讓方式D:土地開發(fā)成本答案:C45、2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象，房價(jià)過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認(rèn)為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價(jià)的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，(

17、)才能夠評(píng)估出估價(jià)對(duì)象客觀潛在的價(jià)格。A:市場比較法B:成本法C:收益還原法D:剩余法答案:C46、三、多項(xiàng)選擇題(15題，題號(hào)5670，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說明：每題2分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分)關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別(qbi)，下列選項(xiàng)中說法錯(cuò)誤的有( )A:估價(jià)(gji)時(shí)點(diǎn)不同B:建筑(jinzh)工藝不同C:選用的建筑材料不同D:建筑構(gòu)配件不同E:采用的人工單價(jià)不同答案:A,E47、適用于對(duì)大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有( )A:路線價(jià)法B

18、:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法C:成本逼近法D:市場比較法E:收益還原法答案:A,B48、根據(jù)剩余法的基本原理，下列計(jì)算公式正確的有( )。A:地價(jià)=開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本-開發(fā)商正常利潤B:地價(jià)=市場價(jià)格-正常成本-正常利潤-不可預(yù)見費(fèi)C:地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-管理費(fèi)-維修費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金-開發(fā)商利潤D:地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期(yq)售價(jià)-建筑總成本-銷售費(fèi)用-稅金-利息E:地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(zn ji)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-稅金-開發(fā)商利潤答案(d n):A,E49、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的( )。A:土地用途B:土地級(jí)別C:土地使用者D:土地開發(fā)程度

19、E:基準(zhǔn)地價(jià)答案:A,B,D,E50、下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有( )A:總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢B:具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性C:土地價(jià)格高低決定了地租水平高低D:土地價(jià)格由開發(fā)成本決定E:土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)答案:B,E51、在用剩余法評(píng)估土地價(jià)格過程中，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一般可以采用( )。A:市場比較法B:成本逼近法C:收益(shuy)還原法D:長期趨勢(shì)法E:基準(zhǔn)地價(jià)(d ji)系數(shù)修正法答案(d n):A,C,D52、在路線價(jià)法評(píng)估過程中，街角地所臨的兩條道路，( )的街道應(yīng)作為正街。A:路線價(jià)低B:路線價(jià)高C:路線價(jià)相同時(shí)較寬D:路線價(jià)相同時(shí)

20、較窄E:車流量較大答案:B,C53、在以下影響土地價(jià)格的因素中，當(dāng)因素的指標(biāo)值上升時(shí)，引起土地價(jià)格呈單純上升趨勢(shì)的有( )。A:人口密度B:基礎(chǔ)設(shè)施配套水平C:繁華程度D:噪聲E:地形坡度答案:B,C54、下列情況中，( )的土地估價(jià)特別適用路線價(jià)法A:土地稅收B:大城市住宅(zhzhi)用地C:工業(yè)(gngy)開發(fā)區(qū)D:商業(yè)街兩側(cè)(lin c)不動(dòng)產(chǎn)E:城市房屋拆遷補(bǔ)償答案:A,D,E55、需要結(jié)合土地用途才能確定其對(duì)土地價(jià)格影響方向的因素有( )。A:交通管制B:社會(huì)治安C:鐵路D:流動(dòng)人口E:經(jīng)濟(jì)形勢(shì)答案:A,C,D56、土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)經(jīng)( )才能生效A:估價(jià)假設(shè)條件說明B:土地估價(jià)師簽

21、字C:公證D:土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章E:送文函答案:B,D57、以下不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，不能采用收益還原法的有( )。A:寫字樓B:普通(ptng)住宅C:醫(yī)院D:郵電(yudin)所E:空置(kn zh)廠房答案:C,D58、導(dǎo)致影響土地價(jià)格的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變化的原因可能是( )。A:城市人均收入提高B:城市規(guī)劃中對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整C:城市土地供求變化D:城市道路系統(tǒng)調(diào)整E:新建大型文化娛樂中心答案:B,D,E59、房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的( )等方面的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定的。A:建成年代B:結(jié)構(gòu)和樓地面C:裝飾部分D:設(shè)備部分E:維修、大修情況答案:B,C,D60、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需要收集所在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，包括( )。A:基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)表B:基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)成果圖件C:基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)因素修正系數(shù)表D:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方案E:基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用說明答案:A,B,C,E61、通達(dá)程度就是把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)整體